Tribunal: TJDFT
Processo: 0725323-54.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA. INCLUSÃO DE NOVAS UNIDADES DECORRENTES DE DESMEMBRAMENTO DE CHÁCARAS. TEMA 882, STJ. TEMA 492, STF. DISTINGUISHING. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. DEVER DE TODOS OS CONDÔMINOS. PECULIARIDADE CASO. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente Ação Anulatória de assembleia designada por condomínio irregular.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em aferir a regularidade da assembleia designada por condomínio instalado em loteamento derivado de parcelamento irregular, de natureza associativa, para deliberação quanto à inclusão de novas unidades em sua área de atuação após desmembramento de chácaras, sem a participação das referidas unidades.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A discussão acerca da ausência de convocação das novas unidades para participar de assembleia faz parte da controvérsia instalada, além do que o argumento de violação aos temas vinculantes do STF e STJ é desdobramento direto dos fundamentos utilizados pelo sentenciante para amparar a improcedência dos pedidos, não havendo que se falar em inovação recursal.
4. O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1.280.871/SP, na sistemática dos repetitivos (Tema 882), fixou entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
5. O STF, por sua vez, declarou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis (Tema 492).
6. O caso dos autos é totalmente diverso das teses fixadas nos temas 492, do STF e 882, do STJ, pois trata-se de assembleia designada por associação derivada de loteamento irregular para deliberar acerca do surgimento das novas unidades habitacionais, objetivando apenas regularizar a situação fática e legal já existente, sem necessidade de convocá-los para tanto, tendo em vista que compete a maioria a escolha do administrador da coisa comum, nos termos do art. 1.323 do Código Civil, independentemente da constituição de nova associação.
7. Embora existam, em tese, duas associações com o mesmo objeto, é incontroverso que as chácaras que deram origem aos novos conjuntos faziam parte do loteamento e fora cercada pela infraestrutura organizada pela associação ré, constituída desde 1991, situação que afasta a necessidade de manifestação de vontade dos proprietários dos lotes neles situados e que compõe a área de atuação da associação autora.
IV. DISPOSITIVO
8. Preliminar de não conhecimento por inovação rejeitada. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
___________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.331 e 1.323. Lei no 6.766/79, art. 36-A. Lei no 13.465/2017.
Jurisprudência relevante citada: STF, RE 695911 de relatoria do Ministro Dias Toffoli do Tribunal Pleno. STJ, REsp n. 1.280.871/SP de relatoria do Ministro Marco Buzzi da Segunda Seção. Acórdão 1606775 de relatoria do Des. Teófilo Caetano da 1a Turma Cível. Acórdão 1390970 de relatoria da Desa. Diva Lucy de Faria Pereira da 1a Turma Cível.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADA. MÉRITO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ASSEMBLEIA EXTRAORDINÁRIA. INCLUSÃO DE NOVAS UNIDADES DECORRENTES DE DESMEMBRAMENTO DE CHÁCARAS. TEMA 882, STJ. TEMA 492, STF. DISTINGUISHING. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. DEVER DE TODOS OS CONDÔMINOS. PECULIARIDADE CASO. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente Ação Anulatória de assembleia designada por condomínio irregular.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em aferir a regularidade da assembleia designada por condomínio instalado em loteamento derivado de parcelamento irregular, de natureza associativa, para deliberação quanto à inclusão de novas unidades em sua área de atuação após desmembramento de chácaras, sem a participação das referidas unidades.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A discussão acerca da ausência de convocação das novas unidades para participar de assembleia faz parte da controvérsia instalada, além do que o argumento de violação aos temas vinculantes do STF e STJ é desdobramento direto dos fundamentos utilizados pelo sentenciante para amparar a improcedência dos pedidos, não havendo que se falar em inovação recursal.
4. O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o REsp 1.280.871/SP, na sistemática dos repetitivos (Tema 882), fixou entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
5. O STF, por sua vez, declarou a inconstitucionalidade da cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis (Tema 492).
6. O caso dos autos é totalmente diverso das teses fixadas nos temas 492, do STF e 882, do STJ, pois trata-se de assembleia designada por associação derivada de loteamento irregular para deliberar acerca do surgimento das novas unidades habitacionais, objetivando apenas regularizar a situação fática e legal já existente, sem necessidade de convocá-los para tanto, tendo em vista que compete a maioria a escolha do administrador da coisa comum, nos termos do art. 1.323 do Código Civil, independentemente da constituição de nova associação.
7. Embora existam, em tese, duas associações com o mesmo objeto, é incontroverso que as chácaras que deram origem aos novos conjuntos faziam parte do loteamento e fora cercada pela infraestrutura organizada pela associação ré, constituída desde 1991, situação que afasta a necessidade de manifestação de vontade dos proprietários dos lotes neles situados e que compõe a área de atuação da associação autora.
IV. DISPOSITIVO
8. Preliminar de não conhecimento por inovação rejeitada. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
___________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.331 e 1.323. Lei no 6.766/79, art. 36-A. Lei no 13.465/2017.
Jurisprudência relevante citada: STF, RE 695911 de relatoria do Ministro Dias Toffoli do Tribunal Pleno. STJ, REsp n. 1.280.871/SP de relatoria do Ministro Marco Buzzi da Segunda Seção. Acórdão 1606775 de relatoria do Des. Teófilo Caetano da 1a Turma Cível. Acórdão 1390970 de relatoria da Desa. Diva Lucy de Faria Pereira da 1a Turma Cível.