Tribunal: TJDFT
Processo: 0727271-31.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-26
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE RESIDENCIAL. PREVISÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA. VINCULAÇÃO DOS CONTRATANTES AOS TERMOS. ATRASO. OCORRÊNCIA. PANDEMIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. SOMA DO PRAZO DA ENTREGA DE CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUMIDO. JUROS DA OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. ARBITRAMENTO DE ACORDO COM ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos juros de obra durante o período de atraso na entrega do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir (i) o termo inicial do prazo de 180 dias de tolerância e a soma com 60 dias para entrega das chaves; (ii) se a pandemia foi suficiente a prorrogar o prazo de entrega do imóvel; (iii) a existência de danos materiais pelo atraso da entrega; (iv) se devem ser restituídos os valores despendidos a título de juros da obra; e (v) a aplicação dos índices de juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
3. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante.
4. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
5. Uma vez aceito o Termo de Reserva de Unidade Residencial pelos apelantes, onde consta o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, suas condições devem ser observadas pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de compra e venda.
6. Ocorrendo a entrega do imóvel após a data prevista, acrescido do período de 180 dias corridos de prorrogação, mostra-se caracterizada a mora.
7. É imprescindível a demonstração concreta de causa inequívoca que impediu a realização das obras para se admitir prorrogação do prazo de tolerância. Os riscos informados pelos apelantes acompanham a própria dinâmica da atividade de construção civil, como a falta de mão de obra e de matéria prima. Não houve evento superveniente que tenha inovado na atuação empresarial.
8. Quanto à constatação se houve ou não atraso na entrega do imóvel, verifica-se que no Termo de Reserva foi estabelecido que a entrega estava prevista para 30/12/2021. Acrescentando o prazo de tolerância previsto em 180 dias corridos, o prazo fatal findou-se em 28/06/2022 e o imóvel foi entregue em 23/08/2023 (id. 69100896), o que caracterizou o atraso.
9. É entendimento firme na jurisprudência da Corte Superior que, “nos termos do Tema Repetitivo 996/STJ, que na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/3/2024).
10. O pagamento dos juros da obra foi comprovado por meio da planilha emitida por meio da própria Caixa Econômica Federal. Devida a restituição dos valores arcados pelo autor-apelado, durante o período de atraso.
11. Considerando a natureza da obrigação e a relação contratual existente entre as partes, conclui-se que o juízo singular fixara escorreitamente os parâmetros da taxa de juros de mora e correção monetária, observando inclusive a inovação legislativa trazida pela Lei no 14.905/2024.
IV. Dispositivo
12. Recurso conhecido e não provido.
____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 421, parágrafo único e 427.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j.11/12/2024; TJDFT, APC 0712731-86.2022.8.07.0020, 4a Turma Cível. Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, j. 11/04/2024; TJDFT, APC 0701728-03.2023.8.07.0020, 7a Turma Cível. Rel. Des. Sandra Reves, j. 16/11/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.045.362/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22/8/2022; TJDFT, APC 0713654-38.2023.8.07.0001, Rel. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25/04/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.530.904/RS, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 19/8/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE RESIDENCIAL. PREVISÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA. VINCULAÇÃO DOS CONTRATANTES AOS TERMOS. ATRASO. OCORRÊNCIA. PANDEMIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. SOMA DO PRAZO DA ENTREGA DE CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUMIDO. JUROS DA OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. ARBITRAMENTO DE ACORDO COM ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos para condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos juros de obra durante o período de atraso na entrega do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir (i) o termo inicial do prazo de 180 dias de tolerância e a soma com 60 dias para entrega das chaves; (ii) se a pandemia foi suficiente a prorrogar o prazo de entrega do imóvel; (iii) a existência de danos materiais pelo atraso da entrega; (iv) se devem ser restituídos os valores despendidos a título de juros da obra; e (v) a aplicação dos índices de juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
3. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante.
4. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
5. Uma vez aceito o Termo de Reserva de Unidade Residencial pelos apelantes, onde consta o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, suas condições devem ser observadas pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de compra e venda.
6. Ocorrendo a entrega do imóvel após a data prevista, acrescido do período de 180 dias corridos de prorrogação, mostra-se caracterizada a mora.
7. É imprescindível a demonstração concreta de causa inequívoca que impediu a realização das obras para se admitir prorrogação do prazo de tolerância. Os riscos informados pelos apelantes acompanham a própria dinâmica da atividade de construção civil, como a falta de mão de obra e de matéria prima. Não houve evento superveniente que tenha inovado na atuação empresarial.
8. Quanto à constatação se houve ou não atraso na entrega do imóvel, verifica-se que no Termo de Reserva foi estabelecido que a entrega estava prevista para 30/12/2021. Acrescentando o prazo de tolerância previsto em 180 dias corridos, o prazo fatal findou-se em 28/06/2022 e o imóvel foi entregue em 23/08/2023 (id. 69100896), o que caracterizou o atraso.
9. É entendimento firme na jurisprudência da Corte Superior que, “nos termos do Tema Repetitivo 996/STJ, que na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/3/2024).
10. O pagamento dos juros da obra foi comprovado por meio da planilha emitida por meio da própria Caixa Econômica Federal. Devida a restituição dos valores arcados pelo autor-apelado, durante o período de atraso.
11. Considerando a natureza da obrigação e a relação contratual existente entre as partes, conclui-se que o juízo singular fixara escorreitamente os parâmetros da taxa de juros de mora e correção monetária, observando inclusive a inovação legislativa trazida pela Lei no 14.905/2024.
IV. Dispositivo
12. Recurso conhecido e não provido.
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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 421, parágrafo único e 427.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j.11/12/2024; TJDFT, APC 0712731-86.2022.8.07.0020, 4a Turma Cível. Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, j. 11/04/2024; TJDFT, APC 0701728-03.2023.8.07.0020, 7a Turma Cível. Rel. Des. Sandra Reves, j. 16/11/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.045.362/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22/8/2022; TJDFT, APC 0713654-38.2023.8.07.0001, Rel. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25/04/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.530.904/RS, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 19/8/2024.