Tribunal: TJDFT
Processo: 0723696-78.2025.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial de ação de “rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma de residência e vaga de garagem”. A sentença declarou nulas cláusulas contratuais abusivas, reduziu a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) para 25% (vinte e cinco por cento), reconheceu a rescisão contratual e determinou a restituição imediata de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três temas em debate: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; (ii) estabelecer se é válida a cláusula penal que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e a restituição apenas após a expedição do habite-se; (iii) determinar se a apelante comprovou a constituição do regime de patrimônio de afetação e o repasse das comissões de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se às relações contratuais entre adquirente de imóvel e incorporadora, uma vez que o comprador figura como destinatário final do bem (art. 2o, CDC), e a vendedora se enquadra como fornecedora de produtos e serviços (art. 3o, CDC).
4. A cláusula contratual que condiciona a restituição dos valores pagos à emissão do habite-se é abusiva, conforme Súmula 543 do STJ e Tema Repetitivo 577, por contrariar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
5. A Lei no 13.786/2018 (art. 67-A da Lei no 4.591/64) autoriza a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente quando o distrato decorre de sua iniciativa, não havendo amparo legal para penalidade superior sem prova de patrimônio de afetação.
6. O regime de patrimônio de afetação somente se constitui com a averbação na matrícula do imóvel (art. 31-B da Lei no 4.591/64). Ausente tal registro, não se aplicam os benefícios e exceções do § 5o do art. 67-A, inclusive o limite ampliado de 50% de retenção.
7. Incumbe à incorporadora o ônus da prova quanto à existência do patrimônio de afetação e ao repasse das comissões de corretagem (art. 373, II, CPC). A ausência de comprovação implica nulidade das cláusulas abusivas e restituição integral das comissões indevidamente cobradas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados entre incorporadora e adquirente pessoa física.
2. É nula a cláusula que condiciona a restituição de valores pagos à expedição do habite-se ou que estabelece retenção superior a 25% (vinte e cinco por cento), sem comprovação de patrimônio de afetação.
3. A ausência de averbação do regime de afetação na matrícula do imóvel impede a aplicação do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64.
4. Incumbe à incorporadora provar o repasse das comissões de corretagem, sob pena de restituição dos valores ao adquirente.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESTITUIÇÃO IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial de ação de “rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma de residência e vaga de garagem”. A sentença declarou nulas cláusulas contratuais abusivas, reduziu a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) para 25% (vinte e cinco por cento), reconheceu a rescisão contratual e determinou a restituição imediata de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três temas em debate: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes; (ii) estabelecer se é válida a cláusula penal que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos e a restituição apenas após a expedição do habite-se; (iii) determinar se a apelante comprovou a constituição do regime de patrimônio de afetação e o repasse das comissões de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se às relações contratuais entre adquirente de imóvel e incorporadora, uma vez que o comprador figura como destinatário final do bem (art. 2o, CDC), e a vendedora se enquadra como fornecedora de produtos e serviços (art. 3o, CDC).
4. A cláusula contratual que condiciona a restituição dos valores pagos à emissão do habite-se é abusiva, conforme Súmula 543 do STJ e Tema Repetitivo 577, por contrariar os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
5. A Lei no 13.786/2018 (art. 67-A da Lei no 4.591/64) autoriza a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente quando o distrato decorre de sua iniciativa, não havendo amparo legal para penalidade superior sem prova de patrimônio de afetação.
6. O regime de patrimônio de afetação somente se constitui com a averbação na matrícula do imóvel (art. 31-B da Lei no 4.591/64). Ausente tal registro, não se aplicam os benefícios e exceções do § 5o do art. 67-A, inclusive o limite ampliado de 50% de retenção.
7. Incumbe à incorporadora o ônus da prova quanto à existência do patrimônio de afetação e ao repasse das comissões de corretagem (art. 373, II, CPC). A ausência de comprovação implica nulidade das cláusulas abusivas e restituição integral das comissões indevidamente cobradas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados entre incorporadora e adquirente pessoa física.
2. É nula a cláusula que condiciona a restituição de valores pagos à expedição do habite-se ou que estabelece retenção superior a 25% (vinte e cinco por cento), sem comprovação de patrimônio de afetação.
3. A ausência de averbação do regime de afetação na matrícula do imóvel impede a aplicação do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64.
4. Incumbe à incorporadora provar o repasse das comissões de corretagem, sob pena de restituição dos valores ao adquirente.