Tribunal: TJDFT
Processo: 0707269-79.2025.8.07.0009
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE PONTO COMERCIAL. SUBLOCAÇÃO. VEDAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RETENÇÃO DA CAUÇÃO. DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Em suas razões, alega a ausência de comprovação da sublocação durante a vigência do contrato entre as partes. Aduz que o estabelecimento estava sendo negociado, mas o trespasse iria ocorrer em janeiro/2025, ao final do contrato. Defende que o termo de vistoria final e distrato atesta a entrega do imóvel e quitação dos encargos locatícios e que se houvesse infração grave, deveria a recorrida ter feito constar tal fato no distrato. Sustenta que manutenção da retenção da caução implica enriquecimento sem causa da recorrida.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código Civil e pela Lei de Locação, no 8.245/91. Neste contexto, prevê o art. 113 do Código Civil que “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.
4. Analisando o conteúdo probatório dos autos, verifica-se não assiste razão à recorrente. Com efeito, o contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes não permite, expressamente, que o imóvel seja transferido, sublocado, que haja cessão ou empréstimo, no todo ou em parte, sem a prévia e expressa autorização do locador (Cláusula segunda – ID 75732930). Em sua cláusula décima oitiva dispõe que “fica convencionado que a parte que infringir o presente contrato em qualquer dos seus termos, se sujeita ao pagamento em benefício da outra, da multa contratual correspondente a 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente à época da infração (...)”. Ainda, estabelece a cláusula trigésima que “II. Se ao término do período de locação, o locatário tiver alguma inadimplência referente ao aluguel, dívidas, multas ou débitos referentes a danos ao imóvel, esses valores poderão ser abatidos da caução”.
5. Ademais, os documentos juntados pela recorrida em contestação comprovam que em 07/07/2024 a autora se retirou da sociedade empresária, tendo sido substituída por novos sócios (ID 75732945), bem como o print das conversas entre as partes demonstram que antes da data do vencimento do contrato (janeiro/2025) a autora já havia entregado a loja para terceiros (ID 75732944).
6. Por fim, o fato de o termo de distrato atestar a entrega do imóvel sem irregularidades não exime o locatário do pagamento de eventuais multas por descumprimento das cláusulas contratuais. Portanto, restando comprovada a infringência de cláusula contratual, cabível a retenção da caução, notadamente porque o valor retido é menor do que o valor estabelecido à título de multa, devendo ser mantida a sentença.
IV. Dispositivo e tese
7. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a recorrente vencida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% do valor da causa, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VENDA DE PONTO COMERCIAL. SUBLOCAÇÃO. VEDAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RETENÇÃO DA CAUÇÃO. DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Em suas razões, alega a ausência de comprovação da sublocação durante a vigência do contrato entre as partes. Aduz que o estabelecimento estava sendo negociado, mas o trespasse iria ocorrer em janeiro/2025, ao final do contrato. Defende que o termo de vistoria final e distrato atesta a entrega do imóvel e quitação dos encargos locatícios e que se houvesse infração grave, deveria a recorrida ter feito constar tal fato no distrato. Sustenta que manutenção da retenção da caução implica enriquecimento sem causa da recorrida.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código Civil e pela Lei de Locação, no 8.245/91. Neste contexto, prevê o art. 113 do Código Civil que “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração”.
4. Analisando o conteúdo probatório dos autos, verifica-se não assiste razão à recorrente. Com efeito, o contrato de locação de imóvel comercial firmado entre as partes não permite, expressamente, que o imóvel seja transferido, sublocado, que haja cessão ou empréstimo, no todo ou em parte, sem a prévia e expressa autorização do locador (Cláusula segunda – ID 75732930). Em sua cláusula décima oitiva dispõe que “fica convencionado que a parte que infringir o presente contrato em qualquer dos seus termos, se sujeita ao pagamento em benefício da outra, da multa contratual correspondente a 03 (três) vezes o valor do aluguel vigente à época da infração (...)”. Ainda, estabelece a cláusula trigésima que “II. Se ao término do período de locação, o locatário tiver alguma inadimplência referente ao aluguel, dívidas, multas ou débitos referentes a danos ao imóvel, esses valores poderão ser abatidos da caução”.
5. Ademais, os documentos juntados pela recorrida em contestação comprovam que em 07/07/2024 a autora se retirou da sociedade empresária, tendo sido substituída por novos sócios (ID 75732945), bem como o print das conversas entre as partes demonstram que antes da data do vencimento do contrato (janeiro/2025) a autora já havia entregado a loja para terceiros (ID 75732944).
6. Por fim, o fato de o termo de distrato atestar a entrega do imóvel sem irregularidades não exime o locatário do pagamento de eventuais multas por descumprimento das cláusulas contratuais. Portanto, restando comprovada a infringência de cláusula contratual, cabível a retenção da caução, notadamente porque o valor retido é menor do que o valor estabelecido à título de multa, devendo ser mantida a sentença.
IV. Dispositivo e tese
7. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a recorrente vencida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 15% do valor da causa, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.