Tribunal: TJDFT
Processo: 0704820-49.2024.8.07.0021
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. direito processual civil. valor da causa. competência dos juizados especiais. direito do consumidor. tema 996. juros de obra. atraso na entrega da unidade imobiliária. responsabilidade do construtor. lucros cessantes. indisponibilidade do bem imóvel. dano material configurado. caso fortuito não demonstrado. recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 31/05/2024 (ID 224122533), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024 (ID 224122533), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. O recurso é próprio, tempestivo e regular (ID 69975758). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 69975759).
II. Questão em discussão
3. Discute-se a incompetência do juizado cível para julgamento do processo, em razão de alteração no valor da causa. Quanto ao mérito, questiona-se a vinculação das partes ao prazo de entrega constante do termo de reserva, a ocorrência de caso fortuito a justificar o atraso na entre do empreendimento, bem como a efetiva comprovação dos danos materiais.
III. Razões de decidir
4. Rejeita-se a preliminar de incompetência, uma vez que, para definir a competência, o valor da causa, nos termos do art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/1995, deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora, o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente, sobretudo considerando-se que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão.
5. A relação estabelecida entre as partes é regida pelo direito do consumidor.
6. Da análise dos autos, o Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 69975710) contém a previsão de entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). O prazo para o término da construção constou no contrato de compra e venda firmado com a parte recorrida como sendo 25/08/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias (ID 69975712, cláusula B.7). A despeito do alegado pelos recorrentes, o termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas e, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. Assim, tal tese é rejeitada.
7. Em reforço, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
8. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, no contrato firmado perante a CAIXA, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
9. Não se acolhe também a tese de que a demora adveio da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
10. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe aos réus reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual.
11. Adicionalmente, a condenação por lucros cessantes se justifica, pois estes resultam da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no tema 996. Nesse contexto, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é aquele constante da sentença, ou seja, o equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel.
12. Em arremate, não se vislumbra a ocorrência de caso fortuito, pois o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Assim, não se trata de motivo imprevisto ou imprevisível, sendo que eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
13. Diante desse quadro, comprovado que houve atraso na entrega da obra, é dever das recorrentes repararem os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de obra

IV. Dispositivo e tese
14. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
15. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
__________________________________________________________
Dispositivo relevante citado: STJ, REsp n. 1.729.593/SP.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. direito processual civil. valor da causa. competência dos juizados especiais. direito do consumidor. tema 996. juros de obra. atraso na entrega da unidade imobiliária. responsabilidade do construtor. lucros cessantes. indisponibilidade do bem imóvel. dano material configurado. caso fortuito não demonstrado. recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 31/05/2024 (ID 224122533), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024 (ID 224122533), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. O recurso é próprio, tempestivo e regular (ID 69975758). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 69975759).
II. Questão em discussão
3. Discute-se a incompetência do juizado cível para julgamento do processo, em razão de alteração no valor da causa. Quanto ao mérito, questiona-se a vinculação das partes ao prazo de entrega constante do termo de reserva, a ocorrência de caso fortuito a justificar o atraso na entre do empreendimento, bem como a efetiva comprovação dos danos materiais.
III. Razões de decidir
4. Rejeita-se a preliminar de incompetência, uma vez que, para definir a competência, o valor da causa, nos termos do art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/1995, deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora, o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente, sobretudo considerando-se que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão.
5. A relação estabelecida entre as partes é regida pelo direito do consumidor.
6. Da análise dos autos, o Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 69975710) contém a previsão de entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). O prazo para o término da construção constou no contrato de compra e venda firmado com a parte recorrida como sendo 25/08/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias (ID 69975712, cláusula B.7). A despeito do alegado pelos recorrentes, o termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas e, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. Assim, tal tese é rejeitada.
7. Em reforço, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
8. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, no contrato firmado perante a CAIXA, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
9. Não se acolhe também a tese de que a demora adveio da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
10. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe aos réus reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual.
11. Adicionalmente, a condenação por lucros cessantes se justifica, pois estes resultam da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no tema 996. Nesse contexto, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é aquele constante da sentença, ou seja, o equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel.
12. Em arremate, não se vislumbra a ocorrência de caso fortuito, pois o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Assim, não se trata de motivo imprevisto ou imprevisível, sendo que eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
13. Diante desse quadro, comprovado que houve atraso na entrega da obra, é dever das recorrentes repararem os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de obra

IV. Dispositivo e tese
14. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
15. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivo relevante citado: STJ, REsp n. 1.729.593/SP.