Tribunal: TJDFT
Processo: 0707474-30.2024.8.07.0014
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. EDIFÍCIO RESIDENCIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que condenou o réu ao pagamento de taxas condominiais e IPTU em atraso.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se é válida a cobrança de taxas instituídas por associação de moradores/condomínio de fato, constituída em edifício residencial, independentemente de filiação formal ou anuência prévia do proprietário da unidade; e (ii) se é possível o decote dos encargos moratórios (juros, multa e correção monetária) do valor da condenação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Condomínio autor/apelado está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores.
4. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Mais, o caso em análise se refere à edifício residencial, e não à condomínio horizontal.
5. Registra-se que a associação de moradores foi instituída em novembro/2019, de modo que a situação se amolda ao julgado no Recurso Extraordinário n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, pois, na tese formulada, veda-se a cobrança de taxa condominial, até o advento da Lei n. 13.465/2017, ao proprietário não associado.
6. Se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, afigura-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem unidade imobiliária no edifício, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
7. O art. 1.336, §1o, do CC determina que o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 do mesmo diploma legal, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. Por conseguinte, não há motivo hábil para acolher o pedido subsidiário de exclusão dos encargos da mora.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO CIVIL DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. EDIFÍCIO RESIDENCIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM O RATEIO. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. INAPLICABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que condenou o réu ao pagamento de taxas condominiais e IPTU em atraso.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se é válida a cobrança de taxas instituídas por associação de moradores/condomínio de fato, constituída em edifício residencial, independentemente de filiação formal ou anuência prévia do proprietário da unidade; e (ii) se é possível o decote dos encargos moratórios (juros, multa e correção monetária) do valor da condenação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Condomínio autor/apelado está localizado em área ainda não regularizada pelo Poder Público, entretanto, não há impedimento legal para que sejam cobradas taxas e despesas condominiais estabelecidas em assembleia geral. Condomínio irregular com natureza jurídica de associação de moradores.
4. A ratio decidendi do REsp n. 1.439.163 (Tema 882) não alcança os fatos apresentados na causa em julgamento, precipuamente pela ausência de similitude entre a questão fundiária do Distrito Federal e a hipótese fática que deu azo à tese fixada sob a sistemática do rito repetitivo, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Mais, o caso em análise se refere à edifício residencial, e não à condomínio horizontal.
5. Registra-se que a associação de moradores foi instituída em novembro/2019, de modo que a situação se amolda ao julgado no Recurso Extraordinário n. 695911, Tema 492, com repercussão geral reconhecida pelo STF, pois, na tese formulada, veda-se a cobrança de taxa condominial, até o advento da Lei n. 13.465/2017, ao proprietário não associado.
6. Se a administração condominial disponibiliza serviços de uso geral dos moradores, essenciais para manutenção das áreas comuns do empreendimento, afigura-se legítima e exigível a cobrança dos denominados encargos condominiais de todos os moradores que ocupem unidade imobiliária no edifício, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
7. O art. 1.336, §1o, do CC determina que o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 do mesmo diploma legal, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. Por conseguinte, não há motivo hábil para acolher o pedido subsidiário de exclusão dos encargos da mora.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e desprovido.