Tribunal: TJDFT
Processo: 0708795-64.2023.8.07.0005
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-02-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL PROCESSO: 0708795-64.2023.8.07.0005 RECORRENTE: BRDU SPE LUZIANIA S/A RECORRIDO: CAIRO RANIERE DE SOUZA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. PEDIDO MERAMENTE REFERENCIADO NÃO CONHECIDO. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA AO AUTOR. NÃO ACOLHIMENTO. BENEFÍCIO MANTIDO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA FORMADA POR EMPRESA VENDEDORA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO CDC. LEI N. 9.514/97. INAPLICABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO IMÓVEL. GARANTIA INSUBSISTENTE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À INCORPORADORA. RETENÇÃO DE 10%. CABIMENTO. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO CONHECIDA, DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. O pleito meramente referenciado em capítulo destinado à formulação dos pedidos recursais, desacompanhado dos motivos de fato e de direito pelos quais a parte recorrente pretende a reforma da sentença, não deve ser conhecido por manifesta violação ao princípio da dialeticidade. Preliminar de não conhecimento parcial do recurso suscitada de ofício. 2. O art. 5o, LXXIV, da CF, preconiza que o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O direito estampado nessa norma constitucional não afasta o dever de quem queira usufruir de tal benesse de conferir mínima plausibilidade à alegação de hipossuficiência financeira. Nesse sentido, o art. 98, caput, do CPC preconiza o direito à gratuidade de justiça da pessoa com insuficiência de recursos para pagar as despesas processuais. Caso concreto em que o conjunto probatório reunido aos autos demonstra estar o apelado desempregado. Impugnação rejeitada. Benefício mantido. 3. Inaplicável ao caso a tese fixada no Tema 1.095, do c. STJ, porquanto não houve registro em cartório do contrato de compra e venda formulado entre as partes. 3.1. Evidenciada a relação de consumo na qual um dos polos é ocupado por pessoa jurídica que exerce atividade de compra e venda de imóveis constantes de empreendimentos imobiliários e o outro, por pessoa física que adquiriu o imóvel como destinatária final, viável a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso. 4. Inexistindo matrícula individualizada do lote objeto de compra e venda, mas apenas do loteamento no qual localizado, mostra-se incabível a aplicação da Lei n. 9.514/97, por não ser possível ao devedor fiduciante dar em garantia da obrigação a transferência da propriedade resolúvel do lote. A garantia pactuada no contrato, nesse caso, mostra-se insubsistente. 5. A retenção de parte dos valores pagos pela adquirente deve observar o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, o qual estabelece que, na “hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” 6. Ausente abusividade no patamar fixado em sentença. O percentual de retenção de 10% sobre a quantia paga se mostra em conformidade com o entendimento jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça para os casos de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente comprador. 7. Recurso parcialmente conhecido e, na extensão conhecida, desprovido. Honorários majorados. A recorrente alega violação aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, sustentando, em síntese, que: (i) o contrato de compra e venda celebrado entre as partes contém cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deve prevalecer a norma específica de regência da alienação fiduciária de bem imóvel e não a aplicação irrestrita do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, aponta divergência jurisprudencial com o tema 1.095 dos recursos repetitivos do STJ; (ii) há previsão contratual de que a rescisão ocorrerá com a consolidação da propriedade em nome da recorrente, que já seria proprietária do imóvel, e a restituição à parte recorrida se dará por meio do valor que eventualmente sobejar da venda do imóvel no leilão, devendo ser aplicado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção. Nesse aspecto, invoca dissenso com julgado da Corte Superior; (iii) a ausência de registro em cartório do contrato garantido por alienação fiduciária não invalida o negócio jurídico, tampouco a eficácia em relação às partes contratantes. Também no tocante a essa tese, suscita dissídio com acórdão do STJ. Ao final, pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, e em relação às supostas divergências jurisprudenciais sobre o tema. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que "cabe ressaltar que a hipótese dos autos é diversa daquela tratada pelo c. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.891.498/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.095) (...) no caso em comento, não houve o registro do contrato entabulado entre as partes na matrícula do imóvel, fato incontroverso entre as partes. Ademais, da análise do estatuto social da apelante, observo que a pessoa jurídica “tem por objeto exclusivo promover a compra e venda de imóveis resultantes de empreendimento de propriedade da Companhia; desenvolvimento e parcelamento do solo na modalidade loteamento sob a égide da lei 6.766/79 e legislações pertinentes e gestão de imóveis próprios” (Id 56613992, p. 10). Assim, observo que a relação jurídica entabulada entre as partes é formada por uma pessoa jurídica que exerce atividade de compra e venda de imóveis e por uma pessoa física que adquiriu o imóvel como destinatária final. Evidenciada, portanto, que a relação jurídica existente entre as partes é de consumo, na medida em que o autor/apelado e a ré/apelante qualificam-se, respectivamente, como consumidor e fornecedor, segundo conceituam os artigos 2o e 3o da Lei Consumerista. Incabível, portanto, pelos motivos anteriormente citados, a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. (...) cenário, uma vez que o lote negociado não dispõe de matrícula individualizada, por existir somente matrícula relativa ao loteamento no qual localizado, inaplicável a Lei n. 9.514/97 ao caso, pois inviável a constituição da garantia. Dessarte, restam prejudicadas as alegações da apelante acerca da aplicação da Lei n. 9.514/97 mesmo diante da ausência de registro do contrato na matrícula, pois, em razão da inexistência de matrícula individualizada do imóvel, não se mostra possível ao devedor fiduciante dar em garantia da obrigação a transferência da propriedade resolúvel do lote (art. 22, da Lei n. 9.514/97). A garantia pactuada no contrato, nesse caso, mostra-se insubsistente”. (ID 63187902). E prossegue acerca do pedido de majoração do percentual de retenção: “Na hipótese dos autos, a sentença ora apelada consignou não ter a ré/apelante alegado quaisquer prejuízos que superassem o inerente à rescisão. No mesmo sentido, observo inexistirem quaisquer alegações específicas nesse sentido em razões recursais (Id 56614005), pois a apelante somente se pautou em alegações genéricas acerca dos custos relativos à venda do imóvel e da atual situação econômica do país. Nesse cenário, uma vez que o percentual fixado na origem se encontra dentro dos limites jurisprudenciais, tenho que não merece acolhimento a irresignação da recorrente para majoração do percentual de retenção.”. Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.165.744/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). Ademais, em relação aos dissídios interpretativos, o STJ tem se manifestado no sentido de que “4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Dissídio jurisprudencial não comprovado, ante a ausência de demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados. Precedentes. 6. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.540.386/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/6/2024, DJe de 12/6/2024). Assinala-se, por oportuno, a inaplicabilidade do tema 1.095 dos recursos especiais repetitivos do STJ, diante da ausência de similitude fática. No que se refere ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt na TutAntAnt n. 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, DJe de 19/11/2024. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Retifique-se a autuação, alterando-se a classe processual para recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL PROCESSO: 0708795-64.2023.8.07.0005 RECORRENTE: BRDU SPE LUZIANIA S/A RECORRIDO: CAIRO RANIERE DE SOUZA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. PEDIDO MERAMENTE REFERENCIADO NÃO CONHECIDO. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA AO AUTOR. NÃO ACOLHIMENTO. BENEFÍCIO MANTIDO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RELAÇÃO JURÍDICA FORMADA POR EMPRESA VENDEDORA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS E CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO CDC. LEI N. 9.514/97. INAPLICABILIDADE. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA DO IMÓVEL. GARANTIA INSUBSISTENTE. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À INCORPORADORA. RETENÇÃO DE 10%. CABIMENTO. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO CONHECIDA, DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. O pleito meramente referenciado em capítulo destinado à formulação dos pedidos recursais, desacompanhado dos motivos de fato e de direito pelos quais a parte recorrente pretende a reforma da sentença, não deve ser conhecido por manifesta violação ao princípio da dialeticidade. Preliminar de não conhecimento parcial do recurso suscitada de ofício. 2. O art. 5o, LXXIV, da CF, preconiza que o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos. O direito estampado nessa norma constitucional não afasta o dever de quem queira usufruir de tal benesse de conferir mínima plausibilidade à alegação de hipossuficiência financeira. Nesse sentido, o art. 98, caput, do CPC preconiza o direito à gratuidade de justiça da pessoa com insuficiência de recursos para pagar as despesas processuais. Caso concreto em que o conjunto probatório reunido aos autos demonstra estar o apelado desempregado. Impugnação rejeitada. Benefício mantido. 3. Inaplicável ao caso a tese fixada no Tema 1.095, do c. STJ, porquanto não houve registro em cartório do contrato de compra e venda formulado entre as partes. 3.1. Evidenciada a relação de consumo na qual um dos polos é ocupado por pessoa jurídica que exerce atividade de compra e venda de imóveis constantes de empreendimentos imobiliários e o outro, por pessoa física que adquiriu o imóvel como destinatária final, viável a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso. 4. Inexistindo matrícula individualizada do lote objeto de compra e venda, mas apenas do loteamento no qual localizado, mostra-se incabível a aplicação da Lei n. 9.514/97, por não ser possível ao devedor fiduciante dar em garantia da obrigação a transferência da propriedade resolúvel do lote. A garantia pactuada no contrato, nesse caso, mostra-se insubsistente. 5. A retenção de parte dos valores pagos pela adquirente deve observar o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, o qual estabelece que, na “hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” 6. Ausente abusividade no patamar fixado em sentença. O percentual de retenção de 10% sobre a quantia paga se mostra em conformidade com o entendimento jurisprudencial do c. Superior Tribunal de Justiça para os casos de rescisão unilateral do contrato por culpa do promitente comprador. 7. Recurso parcialmente conhecido e, na extensão conhecida, desprovido. Honorários majorados. A recorrente alega violação aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, sustentando, em síntese, que: (i) o contrato de compra e venda celebrado entre as partes contém cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia, razão pela qual deve prevalecer a norma específica de regência da alienação fiduciária de bem imóvel e não a aplicação irrestrita do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, aponta divergência jurisprudencial com o tema 1.095 dos recursos repetitivos do STJ; (ii) há previsão contratual de que a rescisão ocorrerá com a consolidação da propriedade em nome da recorrente, que já seria proprietária do imóvel, e a restituição à parte recorrida se dará por meio do valor que eventualmente sobejar da venda do imóvel no leilão, devendo ser aplicado o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) a título de retenção. Nesse aspecto, invoca dissenso com julgado da Corte Superior; (iii) a ausência de registro em cartório do contrato garantido por alienação fiduciária não invalida o negócio jurídico, tampouco a eficácia em relação às partes contratantes. Também no tocante a essa tese, suscita dissídio com acórdão do STJ. Ao final, pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, e em relação às supostas divergências jurisprudenciais sobre o tema. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que "cabe ressaltar que a hipótese dos autos é diversa daquela tratada pelo c. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.891.498/SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.095) (...) no caso em comento, não houve o registro do contrato entabulado entre as partes na matrícula do imóvel, fato incontroverso entre as partes. Ademais, da análise do estatuto social da apelante, observo que a pessoa jurídica “tem por objeto exclusivo promover a compra e venda de imóveis resultantes de empreendimento de propriedade da Companhia; desenvolvimento e parcelamento do solo na modalidade loteamento sob a égide da lei 6.766/79 e legislações pertinentes e gestão de imóveis próprios” (Id 56613992, p. 10). Assim, observo que a relação jurídica entabulada entre as partes é formada por uma pessoa jurídica que exerce atividade de compra e venda de imóveis e por uma pessoa física que adquiriu o imóvel como destinatária final. Evidenciada, portanto, que a relação jurídica existente entre as partes é de consumo, na medida em que o autor/apelado e a ré/apelante qualificam-se, respectivamente, como consumidor e fornecedor, segundo conceituam os artigos 2o e 3o da Lei Consumerista. Incabível, portanto, pelos motivos anteriormente citados, a alegação de inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. (...) cenário, uma vez que o lote negociado não dispõe de matrícula individualizada, por existir somente matrícula relativa ao loteamento no qual localizado, inaplicável a Lei n. 9.514/97 ao caso, pois inviável a constituição da garantia. Dessarte, restam prejudicadas as alegações da apelante acerca da aplicação da Lei n. 9.514/97 mesmo diante da ausência de registro do contrato na matrícula, pois, em razão da inexistência de matrícula individualizada do imóvel, não se mostra possível ao devedor fiduciante dar em garantia da obrigação a transferência da propriedade resolúvel do lote (art. 22, da Lei n. 9.514/97). A garantia pactuada no contrato, nesse caso, mostra-se insubsistente”. (ID 63187902). E prossegue acerca do pedido de majoração do percentual de retenção: “Na hipótese dos autos, a sentença ora apelada consignou não ter a ré/apelante alegado quaisquer prejuízos que superassem o inerente à rescisão. No mesmo sentido, observo inexistirem quaisquer alegações específicas nesse sentido em razões recursais (Id 56614005), pois a apelante somente se pautou em alegações genéricas acerca dos custos relativos à venda do imóvel e da atual situação econômica do país. Nesse cenário, uma vez que o percentual fixado na origem se encontra dentro dos limites jurisprudenciais, tenho que não merece acolhimento a irresignação da recorrente para majoração do percentual de retenção.”. Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.165.744/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). Ademais, em relação aos dissídios interpretativos, o STJ tem se manifestado no sentido de que “4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. Dissídio jurisprudencial não comprovado, ante a ausência de demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre os acórdãos confrontados. Precedentes. 6. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.540.386/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/6/2024, DJe de 12/6/2024). Assinala-se, por oportuno, a inaplicabilidade do tema 1.095 dos recursos especiais repetitivos do STJ, diante da ausência de similitude fática. No que se refere ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt na TutAntAnt n. 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, DJe de 19/11/2024. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Retifique-se a autuação, alterando-se a classe processual para recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025