Tribunal: TJDFT
Processo: 0702169-10.2025.8.07.0021
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. PREVALÊNCIA DO PRAZO CONTIDO NO TERMO DE RESERVA. FORTUITO EXTERNO NÃO CONFIGURADO. CORREÇÃO DO TERMO INICIAL DE CÔMPUTO DOS LUCROS CESSANTES. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condená-las ao reembolso dos juros de obra pagos em razão da demora na entrega do imóvel objeto do contrato, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
2. As recorrentes sustentam, preliminarmente, a incompetência do Juízo, sob alegação de que o valor do contrato excede o limite legal dos Juizados Especiais e que a causa demanda prova técnica incompatível com o rito. No mérito, alegam que o prazo de entrega previsto no Termo de Reserva não vincula as partes, devendo prevalecer o estipulado no contrato de compra e venda. Invocam a ocorrência de caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil. Impugnam o prazo de entrega fixado em sentença, bem como os valores a título de lucros cessantes e juros de obra. Argumentam que não houve prova de pagamento dos juros de obra e que a planilha anexada é insuficiente para demonstrar o pagamento desses encargos. Pleiteiam a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação do prazo de tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir se os Juizados Especiais Cíveis são competentes para julgar a demanda considerando o valor do contrato e a alegada necessidade de prova técnica; (ii) estabelecer qual o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel; (iii) verificar a existência de responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e pela cobrança de juros de obra após o prazo contratual; e (iv) determinar se é devida a indenização por lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. As recorrentes alegam que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários-mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora (art. 3o, inc. I, Lei 9.099/1995), o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De igual modo, não há que se falar em complexidade para se estabelecer o valor a ser pago a título de juros de obra, uma vez que sua composição está fixada em contrato, bastando, portanto, a utilização de meros cálculos. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa, rejeitando-se a preliminar. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
5. Cuida-se de relação jurídica de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é, em regra, objetiva, sendo ele responsável pelos danos decorrentes de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente é afastada se o fornecedor comprovar a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
6. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional firmado pelas partes (ID 75505811) contém previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A requeridas alegam que o Termo de Reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a parte adquirente (ID 75505838, cláusula B.7.1), 24/05/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
7. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Tema 996), e os seguintes tópicos são úteis para descortino da controvérsia dos autos: a) o contrato de compra e venda deve fixar prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar condicionado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, “exceto o acréscimo do prazo de tolerância”; b) descumprido o prazo contratual, há presunção de prejuízo ao comprador e a compensação se dá mediante aluguel mensal, calculado “com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”; e c) é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
8. Também não assiste razão às recorrentes no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância adicional de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdãos 1122198 e 1208807.
9. Desse modo, não procede a alegação de que o contrato firmado perante a CAIXA estipulou nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
10. No que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da parte recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se insere a empresa recorrente. Não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
11. Demonstrado, portanto, que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento de juros de obra além do prazo previamente estipulado, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
12. No que concerne à impugnação ao prazo de entrega utilizado pela sentença, primeiramente, cumpre destacar que, diversamente do alegado em recurso, não foi apontado o dia 30/06/2022, e sim o dia 28/06/2022. Quanto aos juros de obra, verifica-se que a sentença determinou o pagamento a partir da data em que deveria ter sido realizada a entrega e não há qualquer problema na utilização desse marco, pois os juros de obra referentes ao mês de junho, obviamente, não se contabilizam, pois tiveram vencimento no dia 09/06/2022 (ID 75505815, pág. 2), bem antes, portanto, do marco inicial fixado pelo Juízo de origem, o que se extrai, inclusive, do próprio texto do dispositivo de sentença: “(...) pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 28/06/2022 até a data da entrega do imóvel (...)”.
13. Por outro lado, assiste parcial razão às recorrentes no que concerne aos lucros cessantes. Com efeito, o dia 28/06/2022, último dia para entrega do imóvel, não pode ser utilizado como marco inicial para contabilização dos lucros cessantes, devendo ser calculados, no entanto, a partir do dia seguinte (29/06/2022), quando o bem deveria estar disponível à adquirente.
14. As objeções apresentadas, desde a contestação, acerca da planilha juntada aos autos como prova de pagamento dos juros de obra não merecem prosperar, revelando-se necessário esclarecer o que, efetivamente, constituem os juros de obra, nos termos do contrato de financiamento celebrado com a Caixa (ID 75505838), afastando a alegação das recorrentes a esse respeito.
15. Os juros de obra dizem respeito aos encargos cobrados pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel financiado. Eles incidem sobre o valor que o banco já repassou à construtora, conforme o avanço da obra, e são pagos pelo comprador antes do início da amortização do financiamento propriamente dito. No caso em apreço, estão previstos na Cláusula 4.10, do contrato de financiamento (ID 75505838): “4.10. Os encargos relativos a juros e atualização monetária, previstos no item 5.2, durante a fase de construção, são calculados sobre o saldo devedor apurado no mês, que corresponde ao montante desembolsado à Construtora pela obra executada, de modo que sofrerão variação sempre que ocorrer evolução no cronograma de obras, conforme previsto acima.” (g.n.) (ID 75505838, pág. 6).
16. Durante a fase de construção, a esses “encargos relativos a juros e atualização monetária” somam-se a “Taxa de Administração” e o “Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente”, conforme Cláusula 5.1.2 (ID 75505838, pág. 8).
17. Vê-se, pois, que há distinção, na composição das parcelas pagas durante o período de construção, daquilo que constitui a remuneração pelo empréstimo concedido à construtora/incorporadora (juros de obra) e aquilo que diz respeito aos demais encargos contratuais, que, inclusive, permanecem após o término da construção (seguro e taxa de administração).
18. Assim, nos termos da Planilha de Evolução (ID 75505815), considerando-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 28/06/2022, verifica-se que, a partir da parcela vencida em 11/07/2022, somam-se, indevidamente, os juros de obra (rubricas “Amortização” e “Juros”) ao “Seguro/FGHAB”, “MPI” e “Taxas”, correspondente à “Tarifa de administração de contrato mensal”. Esse proceder se repete até a parcela com vencimento em 09/09/2023, pois houve registro de conclusão da obra, na matrícula do imóvel, somente em 27/09/2023 (ID 75505841).
19. A despeito de ter sido encerrada a obra, extrai-se do Tema 996, do STJ, o entendimento de que os juros de obra não podem ser cobrados até a entrega das chaves, o que ocorreu em 26/10/2023: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
20. No caso, o reembolso dos juros de obra é devido em relação às parcelas compreendidas entre 11/07/2022 e a entrega do imóvel, compondo-se, no entanto, apenas dos valores contidos nas colunas “Amortização” e “Juros”.
21. Ressalta-se, ainda, que o pagamento das parcelas é atestado pela Planilha de Evolução, que contém registro dos pagamentos mensais na coluna “Valor Pago/Devolvido”. Observa-se, assim, que o valor da condenação pode ser facilmente obtido mediante somatório dos valores referentes ao período indicado, efetuando-se a atualização nos termos da sentença.
22. Ademais, a objeção da parte requerida quanto a quem teria efetuado o pagamento não merece prosperar, uma vez que, de acordo com a previsão contratual, as parcelas são quitadas mediante débito em conta corrente da parte adquirente (Cláusula C.2, ID 75505838, pág. 3).
23. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no Tema 996 e, conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
24. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de obra suportados pela parte autora no período da mora.
IV. DISPOSITIVO
25. Preliminar de incompetência rejeitada.
26. Recurso parcialmente provido para, reformando a sentença, parcialmente, estabelecer que os lucros cessantes deverão ser calculados, para o período de 29/06/2022 a 26/10/2023.
27. Sem honorários, ante à ausência de parte recorrente integralmente vencida.
28. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o; CC, arts. 389, Parágrafo Único e 406, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. PREVALÊNCIA DO PRAZO CONTIDO NO TERMO DE RESERVA. FORTUITO EXTERNO NÃO CONFIGURADO. CORREÇÃO DO TERMO INICIAL DE CÔMPUTO DOS LUCROS CESSANTES. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condená-las ao reembolso dos juros de obra pagos em razão da demora na entrega do imóvel objeto do contrato, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
2. As recorrentes sustentam, preliminarmente, a incompetência do Juízo, sob alegação de que o valor do contrato excede o limite legal dos Juizados Especiais e que a causa demanda prova técnica incompatível com o rito. No mérito, alegam que o prazo de entrega previsto no Termo de Reserva não vincula as partes, devendo prevalecer o estipulado no contrato de compra e venda. Invocam a ocorrência de caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil. Impugnam o prazo de entrega fixado em sentença, bem como os valores a título de lucros cessantes e juros de obra. Argumentam que não houve prova de pagamento dos juros de obra e que a planilha anexada é insuficiente para demonstrar o pagamento desses encargos. Pleiteiam a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação do prazo de tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir se os Juizados Especiais Cíveis são competentes para julgar a demanda considerando o valor do contrato e a alegada necessidade de prova técnica; (ii) estabelecer qual o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel; (iii) verificar a existência de responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e pela cobrança de juros de obra após o prazo contratual; e (iv) determinar se é devida a indenização por lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. As recorrentes alegam que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários-mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora (art. 3o, inc. I, Lei 9.099/1995), o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De igual modo, não há que se falar em complexidade para se estabelecer o valor a ser pago a título de juros de obra, uma vez que sua composição está fixada em contrato, bastando, portanto, a utilização de meros cálculos. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa, rejeitando-se a preliminar. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
5. Cuida-se de relação jurídica de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é, em regra, objetiva, sendo ele responsável pelos danos decorrentes de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente é afastada se o fornecedor comprovar a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
6. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional firmado pelas partes (ID 75505811) contém previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A requeridas alegam que o Termo de Reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a parte adquirente (ID 75505838, cláusula B.7.1), 24/05/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
7. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Tema 996), e os seguintes tópicos são úteis para descortino da controvérsia dos autos: a) o contrato de compra e venda deve fixar prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar condicionado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, “exceto o acréscimo do prazo de tolerância”; b) descumprido o prazo contratual, há presunção de prejuízo ao comprador e a compensação se dá mediante aluguel mensal, calculado “com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”; e c) é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
8. Também não assiste razão às recorrentes no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância adicional de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdãos 1122198 e 1208807.
9. Desse modo, não procede a alegação de que o contrato firmado perante a CAIXA estipulou nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
10. No que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da parte recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se insere a empresa recorrente. Não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
11. Demonstrado, portanto, que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento de juros de obra além do prazo previamente estipulado, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
12. No que concerne à impugnação ao prazo de entrega utilizado pela sentença, primeiramente, cumpre destacar que, diversamente do alegado em recurso, não foi apontado o dia 30/06/2022, e sim o dia 28/06/2022. Quanto aos juros de obra, verifica-se que a sentença determinou o pagamento a partir da data em que deveria ter sido realizada a entrega e não há qualquer problema na utilização desse marco, pois os juros de obra referentes ao mês de junho, obviamente, não se contabilizam, pois tiveram vencimento no dia 09/06/2022 (ID 75505815, pág. 2), bem antes, portanto, do marco inicial fixado pelo Juízo de origem, o que se extrai, inclusive, do próprio texto do dispositivo de sentença: “(...) pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 28/06/2022 até a data da entrega do imóvel (...)”.
13. Por outro lado, assiste parcial razão às recorrentes no que concerne aos lucros cessantes. Com efeito, o dia 28/06/2022, último dia para entrega do imóvel, não pode ser utilizado como marco inicial para contabilização dos lucros cessantes, devendo ser calculados, no entanto, a partir do dia seguinte (29/06/2022), quando o bem deveria estar disponível à adquirente.
14. As objeções apresentadas, desde a contestação, acerca da planilha juntada aos autos como prova de pagamento dos juros de obra não merecem prosperar, revelando-se necessário esclarecer o que, efetivamente, constituem os juros de obra, nos termos do contrato de financiamento celebrado com a Caixa (ID 75505838), afastando a alegação das recorrentes a esse respeito.
15. Os juros de obra dizem respeito aos encargos cobrados pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel financiado. Eles incidem sobre o valor que o banco já repassou à construtora, conforme o avanço da obra, e são pagos pelo comprador antes do início da amortização do financiamento propriamente dito. No caso em apreço, estão previstos na Cláusula 4.10, do contrato de financiamento (ID 75505838): “4.10. Os encargos relativos a juros e atualização monetária, previstos no item 5.2, durante a fase de construção, são calculados sobre o saldo devedor apurado no mês, que corresponde ao montante desembolsado à Construtora pela obra executada, de modo que sofrerão variação sempre que ocorrer evolução no cronograma de obras, conforme previsto acima.” (g.n.) (ID 75505838, pág. 6).
16. Durante a fase de construção, a esses “encargos relativos a juros e atualização monetária” somam-se a “Taxa de Administração” e o “Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente”, conforme Cláusula 5.1.2 (ID 75505838, pág. 8).
17. Vê-se, pois, que há distinção, na composição das parcelas pagas durante o período de construção, daquilo que constitui a remuneração pelo empréstimo concedido à construtora/incorporadora (juros de obra) e aquilo que diz respeito aos demais encargos contratuais, que, inclusive, permanecem após o término da construção (seguro e taxa de administração).
18. Assim, nos termos da Planilha de Evolução (ID 75505815), considerando-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 28/06/2022, verifica-se que, a partir da parcela vencida em 11/07/2022, somam-se, indevidamente, os juros de obra (rubricas “Amortização” e “Juros”) ao “Seguro/FGHAB”, “MPI” e “Taxas”, correspondente à “Tarifa de administração de contrato mensal”. Esse proceder se repete até a parcela com vencimento em 09/09/2023, pois houve registro de conclusão da obra, na matrícula do imóvel, somente em 27/09/2023 (ID 75505841).
19. A despeito de ter sido encerrada a obra, extrai-se do Tema 996, do STJ, o entendimento de que os juros de obra não podem ser cobrados até a entrega das chaves, o que ocorreu em 26/10/2023: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
20. No caso, o reembolso dos juros de obra é devido em relação às parcelas compreendidas entre 11/07/2022 e a entrega do imóvel, compondo-se, no entanto, apenas dos valores contidos nas colunas “Amortização” e “Juros”.
21. Ressalta-se, ainda, que o pagamento das parcelas é atestado pela Planilha de Evolução, que contém registro dos pagamentos mensais na coluna “Valor Pago/Devolvido”. Observa-se, assim, que o valor da condenação pode ser facilmente obtido mediante somatório dos valores referentes ao período indicado, efetuando-se a atualização nos termos da sentença.
22. Ademais, a objeção da parte requerida quanto a quem teria efetuado o pagamento não merece prosperar, uma vez que, de acordo com a previsão contratual, as parcelas são quitadas mediante débito em conta corrente da parte adquirente (Cláusula C.2, ID 75505838, pág. 3).
23. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no Tema 996 e, conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
24. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de obra suportados pela parte autora no período da mora.
IV. DISPOSITIVO
25. Preliminar de incompetência rejeitada.
26. Recurso parcialmente provido para, reformando a sentença, parcialmente, estabelecer que os lucros cessantes deverão ser calculados, para o período de 29/06/2022 a 26/10/2023.
27. Sem honorários, ante à ausência de parte recorrente integralmente vencida.
28. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o; CC, arts. 389, Parágrafo Único e 406, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.