Tribunal: TJDFT
Processo: 0711448-02.2024.8.07.0006
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE FATO. APONTADA INADIMPLÊNCIA. NÚCLEO URBANO EM ÁREA NÃO REGULARIZADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS POR CONDOMÍNIO IRREGULAR. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE COBRANÇA. APELO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por condomínio irregular visando execução de título extrajudicial, após apontada inadimplência pelo não pagamento de taxas condominiais, tendo sido reconhecida a inexistência de título executivo em sentença que indeferiu a petição inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão consiste em verificar a correção da sentença que considerou inviável para condomínio irregular se valer de execução de título extrajudicial para a cobrança de taxas e despesas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 784, X, do CPC, prevê como título executivo extrajudicial apenas os créditos oriundos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício formalmente constituído, documentalmente comprovado.
4. O art. 1332, do CCB, exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis para a constituição de condomínio edilício, com a individualização das unidades, definição da fração ideal e destinação das propriedades.
5. Condomínios irregulares ou condomínios de fato não têm seus créditos incluídos no rol taxativo do art. 784, do CPC, que não admite interpretação extensiva.
6. Os encargos cobrados por entidades que não são condomínios edilícios formalmente constituídos, embora possam ser objeto de ação de cobrança, não preenchem os requisitos legais para o ajuizamento da ação de execução.
7. A ausência de título executivo constitui óbice ao desenvolvimento válido e regular do processo de execução, impondo a sua extinção sem resolução de mérito.
8. A inobservância da determinação de emenda para conversão ao rito comum ordinário e apresentação de planilha detalhada do débito reforça a correção da sentença combatida.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
9. Apelo desprovido. Sentença mantida. Artigos 321, parágrafo único; 485, I e IV e 783 e 784, X, CPC. Art. 1332, CCB.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE FATO. APONTADA INADIMPLÊNCIA. NÚCLEO URBANO EM ÁREA NÃO REGULARIZADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS POR CONDOMÍNIO IRREGULAR. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE COBRANÇA. APELO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por condomínio irregular visando execução de título extrajudicial, após apontada inadimplência pelo não pagamento de taxas condominiais, tendo sido reconhecida a inexistência de título executivo em sentença que indeferiu a petição inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão consiste em verificar a correção da sentença que considerou inviável para condomínio irregular se valer de execução de título extrajudicial para a cobrança de taxas e despesas condominiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 784, X, do CPC, prevê como título executivo extrajudicial apenas os créditos oriundos de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício formalmente constituído, documentalmente comprovado.
4. O art. 1332, do CCB, exige o registro no Cartório de Registro de Imóveis para a constituição de condomínio edilício, com a individualização das unidades, definição da fração ideal e destinação das propriedades.
5. Condomínios irregulares ou condomínios de fato não têm seus créditos incluídos no rol taxativo do art. 784, do CPC, que não admite interpretação extensiva.
6. Os encargos cobrados por entidades que não são condomínios edilícios formalmente constituídos, embora possam ser objeto de ação de cobrança, não preenchem os requisitos legais para o ajuizamento da ação de execução.
7. A ausência de título executivo constitui óbice ao desenvolvimento válido e regular do processo de execução, impondo a sua extinção sem resolução de mérito.
8. A inobservância da determinação de emenda para conversão ao rito comum ordinário e apresentação de planilha detalhada do débito reforça a correção da sentença combatida.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
9. Apelo desprovido. Sentença mantida. Artigos 321, parágrafo único; 485, I e IV e 783 e 784, X, CPC. Art. 1332, CCB.