Tribunal: TJDFT
Processo: 0718764-58.2023.8.07.0020
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-01-28
Data de publicação: 2025-02-07

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES REGULARMENTE CONSTITUÍDA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ANUÊNCIA COM A MEDIDA. DESNECESSIDADE. ADESÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA JUSTIÇA, SOLIDARIEDADE, SOCIEDADE, ETICIDADE, PROIBIÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA ETC. TEMA No 882 DO STJ. TEMA no 492 DO STF. DISTINGUISHING. SENTENÇA REFORMADA.
1. O Condomínio de Fato, ou Condomínio Irregular pode ser equiparado a um Condomínio Edilício, que é aquele regulamentado pela Lei no 4.591/1964, para fins de instituição e de cobrança de taxa de manutenção de seus moradores, notadamente diante da regra insculpida no art. 1.358-A, § 2o, do CC/2002.
2. Não se pode admitir, pois, que determinado “proprietário”, “possuidor”, cessionário de direitos de unidade autônoma, integrante de um determinado Condomínio Irregular, possa se beneficiar inapropriadamente de toda infraestrutura e de toda comodidade penosamente implementada pela maioria de proprietários, possuidores, e cessionários, em situação semelhante à dele, sem ter de arcar com a prestação pecuniária adequada, sob pena de desatendimento aos princípios da justiça e da solidariedade social - elencados como metas fundamentais da RFB – art. 3o, I, CF/88 -, da socialidade, da eticidade, da proibição do enriquecimento sem causa, etc., notadamente quando tenha adquirido Lote após a constituição da associação de moradores, estando esta apropriadamente registrada no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas (RCPJ) da sede da entidade.
3. Mesmo que a parte ré, ora recorrida, seja proprietária de 2 (duas) unidades autônomas de uso comercial, situadas dentro do Condomínio de Fato - Condomínio Irregular, com fachada e acesso de frente rua, não poderia, de qualquer modo, se eximir da obrigação de quitar Taxas Condominiais, porque instituída, igualmente, a todos os condôminos, independente do uso (residencial ou comercial), com amparo no Estatuto Social da Prefeitura, no intuito de gerir e custear melhorias das áreas de uso comum.
4. Tratando-se de condomínio de fato - irregular, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos direitos sobre unidades situadas dentro dos limites do mesmo. Por conseguinte, mostra-se desnecessária filiação expressa do proprietário ou possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de manutenção das despesas comuns, ainda que delas não usufrua diretamente, bastando, oferta, a disponibilidade e a incrementação do local.
5. Não é o caso de aplicação imediata do Tema no 882, do STJ, nem, tampouco, do Tema no 492, do STF, posto que aqueles tratam sobre Loteamento Fechado, ao passo que, este trata sobre Condomínio de Fato, Condomínio Irregular, Parcelamento Irregular, muito comum no âmbito do Distrito Federal.
6. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, DADO PROVIMENTO.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES REGULARMENTE CONSTITUÍDA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ANUÊNCIA COM A MEDIDA. DESNECESSIDADE. ADESÃO AUTOMÁTICA. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA JUSTIÇA, SOLIDARIEDADE, SOCIEDADE, ETICIDADE, PROIBIÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA ETC. TEMA No 882 DO STJ. TEMA no 492 DO STF. DISTINGUISHING. SENTENÇA REFORMADA.
1. O Condomínio de Fato, ou Condomínio Irregular pode ser equiparado a um Condomínio Edilício, que é aquele regulamentado pela Lei no 4.591/1964, para fins de instituição e de cobrança de taxa de manutenção de seus moradores, notadamente diante da regra insculpida no art. 1.358-A, § 2o, do CC/2002.
2. Não se pode admitir, pois, que determinado “proprietário”, “possuidor”, cessionário de direitos de unidade autônoma, integrante de um determinado Condomínio Irregular, possa se beneficiar inapropriadamente de toda infraestrutura e de toda comodidade penosamente implementada pela maioria de proprietários, possuidores, e cessionários, em situação semelhante à dele, sem ter de arcar com a prestação pecuniária adequada, sob pena de desatendimento aos princípios da justiça e da solidariedade social - elencados como metas fundamentais da RFB – art. 3o, I, CF/88 -, da socialidade, da eticidade, da proibição do enriquecimento sem causa, etc., notadamente quando tenha adquirido Lote após a constituição da associação de moradores, estando esta apropriadamente registrada no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas (RCPJ) da sede da entidade.
3. Mesmo que a parte ré, ora recorrida, seja proprietária de 2 (duas) unidades autônomas de uso comercial, situadas dentro do Condomínio de Fato - Condomínio Irregular, com fachada e acesso de frente rua, não poderia, de qualquer modo, se eximir da obrigação de quitar Taxas Condominiais, porque instituída, igualmente, a todos os condôminos, independente do uso (residencial ou comercial), com amparo no Estatuto Social da Prefeitura, no intuito de gerir e custear melhorias das áreas de uso comum.
4. Tratando-se de condomínio de fato - irregular, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos direitos sobre unidades situadas dentro dos limites do mesmo. Por conseguinte, mostra-se desnecessária filiação expressa do proprietário ou possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de manutenção das despesas comuns, ainda que delas não usufrua diretamente, bastando, oferta, a disponibilidade e a incrementação do local.
5. Não é o caso de aplicação imediata do Tema no 882, do STJ, nem, tampouco, do Tema no 492, do STF, posto que aqueles tratam sobre Loteamento Fechado, ao passo que, este trata sobre Condomínio de Fato, Condomínio Irregular, Parcelamento Irregular, muito comum no âmbito do Distrito Federal.
6. RECURSO CONHECIDO. NO MÉRITO, DADO PROVIMENTO.