Tribunal: TJDFT
Processo: 0728503-60.2024.8.07.0007
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela empresa ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para decretar a resolução do contrato de compra e venda realizado entre as partes; bem como, para condenar as rés a devolverem aos autores o valor de R$ 4.895,82 (quatro mil, oitocentos e noventa e cinco reais e oitenta e dois centavos), já considerada a dedução da multa rescisória fixada em 10%, a contar da citação.
2. Em suas razões, a ré/recorrente suscita a preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, aduz a inexistência da responsabilidade solidária. Requer o reconhecimento da resolução contratual por iniciativa do comprador e a nulidade da devolução das arras. Pede a reforma da sentença.
3. Presentes os pressupostos de admissibilidade, vez que o recurso foi interposto no prazo legal, e o preparo devidamente recolhido (ID76020203). Contrarrazões não foram apresentadas.
4. A recorrente/administradora consta dos documentos contratuais e atua de forma ostensiva junto ao consumidor, legitimando sua presença no polo passivo com base na teoria da aparência. O Código de Defesa do Consumidor prevê responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, independentemente da formalização contratual. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
6. Em caso de resolução do contrato por iniciativa do consumidor é possível a retenção pelo vendedor de parte dos valores pagos, objetivando a composição de eventuais gastos administrativos, com publicidade e corretagem para a recolocação do bem no mercado. Contudo, não podem ser retidos valores de forma desarrazoada, com base em valor acima do pago pelo consumidor.
7. Conforme preceitua o art. 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. ”
8. Em situações análogas à presente quando há desistência do contrato por parte do consumidor, a jurisprudência permite a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal. Com a resilição, a promitente vendedora recupera o imóvel podendo renegociá-lo livremente no mercado, razão pela qual o desfazimento do negócio não lhe causa prejuízos maiores que a retenção de 10% dos valores pagos não possam indenizar. Nesse sentido: Acórdão n. 1902915, 0709991-76.2022.8.07.0014, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 05/08/2024, publicado no DJE: 16/08/2024. Pág. Sem Página Cadastrada.
9. Em se tratando de resolução contratual por culpa do comprador, o ressarcimento deve ocorrer de forma parcial e imediata, consoante jurisprudência do STJ. Ademais, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em recurso julgado sob o rito dos repetitivos (Tema 1.002), a tese segundo a qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão", porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
10. Conclui-se, por fim, que é regular a determinação das requeridas restituírem ao primeiro autor (promitente comprador) a quantia de R$ 4.895,82, já descontada a multa de 10%. Sentença mantida.
11. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
12. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela empresa ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para decretar a resolução do contrato de compra e venda realizado entre as partes; bem como, para condenar as rés a devolverem aos autores o valor de R$ 4.895,82 (quatro mil, oitocentos e noventa e cinco reais e oitenta e dois centavos), já considerada a dedução da multa rescisória fixada em 10%, a contar da citação.
2. Em suas razões, a ré/recorrente suscita a preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, aduz a inexistência da responsabilidade solidária. Requer o reconhecimento da resolução contratual por iniciativa do comprador e a nulidade da devolução das arras. Pede a reforma da sentença.
3. Presentes os pressupostos de admissibilidade, vez que o recurso foi interposto no prazo legal, e o preparo devidamente recolhido (ID76020203). Contrarrazões não foram apresentadas.
4. A recorrente/administradora consta dos documentos contratuais e atua de forma ostensiva junto ao consumidor, legitimando sua presença no polo passivo com base na teoria da aparência. O Código de Defesa do Consumidor prevê responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, independentemente da formalização contratual. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
6. Em caso de resolução do contrato por iniciativa do consumidor é possível a retenção pelo vendedor de parte dos valores pagos, objetivando a composição de eventuais gastos administrativos, com publicidade e corretagem para a recolocação do bem no mercado. Contudo, não podem ser retidos valores de forma desarrazoada, com base em valor acima do pago pelo consumidor.
7. Conforme preceitua o art. 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. ”
8. Em situações análogas à presente quando há desistência do contrato por parte do consumidor, a jurisprudência permite a retenção de 10% dos valores pagos a título de cláusula penal. Com a resilição, a promitente vendedora recupera o imóvel podendo renegociá-lo livremente no mercado, razão pela qual o desfazimento do negócio não lhe causa prejuízos maiores que a retenção de 10% dos valores pagos não possam indenizar. Nesse sentido: Acórdão n. 1902915, 0709991-76.2022.8.07.0014, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 05/08/2024, publicado no DJE: 16/08/2024. Pág. Sem Página Cadastrada.
9. Em se tratando de resolução contratual por culpa do comprador, o ressarcimento deve ocorrer de forma parcial e imediata, consoante jurisprudência do STJ. Ademais, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em recurso julgado sob o rito dos repetitivos (Tema 1.002), a tese segundo a qual, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão", porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor.
10. Conclui-se, por fim, que é regular a determinação das requeridas restituírem ao primeiro autor (promitente comprador) a quantia de R$ 4.895,82, já descontada a multa de 10%. Sentença mantida.
11. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
12. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.