Tribunal: TJDFT
Processo: 0721647-12.2022.8.07.0020
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0721647-12.2022.8.07.0020 RECORRENTE: OK PARK WAY CONSTRUCOES E PARTICIPACOES LTDA - ME RECORRIDO: RESIDENCIAL SUNSET BOULEVARD LIFE STYLE DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. ADJUDICAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. COBRANÇA POR CONDOMÍNIO IRREGULAR. ENCARGOS CONTRATUAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou os embargos à execução de despesas condominiais, reconhecendo a legitimidade passiva da embargante e a validade da cobrança das taxas, inclusive por condomínio irregular. II. Questão em discussão 2. Discute-se: (i) a legitimidade passiva da adjudicatária para responder por despesas condominiais em atraso; (ii) a validade da cobrança por condomínio irregular e a natureza jurídica da despesa; e (iii) a aplicação de encargos contratuais após a judicialização da demanda. III. Razões de decidir 3. A legitimidade passiva é analisada à luz da teoria da asserção. No caso, a adjudicação do imóvel confere responsabilidade ao adquirente pelas despesas condominiais, que têm natureza de dívida propter rem, independentemente do uso ou posse do imóvel. 4. A cobrança de taxas por condomínio irregular é válida, pois tais contribuições destinam-se à manutenção de serviços comuns, sendo irrelevante a regularidade formal do condomínio. A jurisprudência reconhece o dever de pagamento para evitar enriquecimento sem causa. Distinguishing em relação aos Temas no 866 do STJ e no 492 do STF. 5. Encargos contratuais, como juros e correção monetária, continuam a incidir até o efetivo pagamento do débito, conforme previsão legal e contratual, sendo inaplicável a limitação à taxa SELIC defendida pela apelante, em razão de expressa previsão em convenção condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "A adjudicação confere ao adquirente responsabilidade pelas despesas condominiais em atraso, independentemente de posse ou uso do imóvel, dada a natureza propter rem da dívida. É válida a cobrança de taxas por condomínio irregular, bem como a incidência de encargos contratuais até o pagamento do débito." A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso I, ambos do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 485, inciso VI, do CPC, ao não reconhecer a sua ilegitimidade. c) artigo 1.332 do Código Civil, sob o argumento de que até 10/2/2022 o condomínio encontrava-se em situação irregular, carecendo de personalidade jurídica para agir e instituir a cobrança das denominadas taxas condominiais, de modo que as parcelas objetos de execução não podem ser a elas equiparadas, inclusive quanto às repercussões jurídicas e legais decorrentes. Defende a aplicação do Tema 882/STJ ao caso concreto. Subsidiariamente requer que a cobrança seja limitada aos débitos posteriores à instituição do condomínio; d) artigo 406 do Código Civil, asseverando ser devida, após a judicialização da demanda, a aplicação da taxa Selic como única indexadora de juros e correção monetária. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso I, ambos do CPC, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o recurso em relação à indicada contrariedade ao artigo 485, inciso VI, do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: Na hipótese, não é possível acolher a pretensão da recorrente, uma vez que a adjudicação não implica em hipótese de aquisição originária, como a arrematação em hasta pública, sendo que as despesas condominiais acompanham o imóvel, ficando a cargo do adjudicatário, independentemente se condomínio é regular ou irregular. Assim, em virtude do vínculo da apelante com o bem, cabe reconhecer sua legitimidade passiva para figurar no feito enquanto devedora das despesas condominiais. Portanto, a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva é medida que se impõe (ID 68980321). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo no que diz respeito à suposta transgressão ao artigo 1.332 do Código Civil, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Tampouco deve subir o inconformismo no tocante à suposta transgressão ao artigo 406 do CC, pois rever a conclusão a que chegou o acórdão combatido, no sentido de que “A forma da correção monetária está estabelecida na Cláusula Décima-Terceira: Das Despesas do Condomínio e Forma de Participação dos Condôminos, item 13.4 da Convenção do Condomínio, o qual fixa “juros moratório de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo INPC” (ID 170455427 dos autos 0713600-15.2023.8.07.0020)” (ID 68980321), demandaria a análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0721647-12.2022.8.07.0020 RECORRENTE: OK PARK WAY CONSTRUCOES E PARTICIPACOES LTDA - ME RECORRIDO: RESIDENCIAL SUNSET BOULEVARD LIFE STYLE DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. ADJUDICAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. COBRANÇA POR CONDOMÍNIO IRREGULAR. ENCARGOS CONTRATUAIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou os embargos à execução de despesas condominiais, reconhecendo a legitimidade passiva da embargante e a validade da cobrança das taxas, inclusive por condomínio irregular. II. Questão em discussão 2. Discute-se: (i) a legitimidade passiva da adjudicatária para responder por despesas condominiais em atraso; (ii) a validade da cobrança por condomínio irregular e a natureza jurídica da despesa; e (iii) a aplicação de encargos contratuais após a judicialização da demanda. III. Razões de decidir 3. A legitimidade passiva é analisada à luz da teoria da asserção. No caso, a adjudicação do imóvel confere responsabilidade ao adquirente pelas despesas condominiais, que têm natureza de dívida propter rem, independentemente do uso ou posse do imóvel. 4. A cobrança de taxas por condomínio irregular é válida, pois tais contribuições destinam-se à manutenção de serviços comuns, sendo irrelevante a regularidade formal do condomínio. A jurisprudência reconhece o dever de pagamento para evitar enriquecimento sem causa. Distinguishing em relação aos Temas no 866 do STJ e no 492 do STF. 5. Encargos contratuais, como juros e correção monetária, continuam a incidir até o efetivo pagamento do débito, conforme previsão legal e contratual, sendo inaplicável a limitação à taxa SELIC defendida pela apelante, em razão de expressa previsão em convenção condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "A adjudicação confere ao adquirente responsabilidade pelas despesas condominiais em atraso, independentemente de posse ou uso do imóvel, dada a natureza propter rem da dívida. É válida a cobrança de taxas por condomínio irregular, bem como a incidência de encargos contratuais até o pagamento do débito." A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso I, ambos do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 485, inciso VI, do CPC, ao não reconhecer a sua ilegitimidade. c) artigo 1.332 do Código Civil, sob o argumento de que até 10/2/2022 o condomínio encontrava-se em situação irregular, carecendo de personalidade jurídica para agir e instituir a cobrança das denominadas taxas condominiais, de modo que as parcelas objetos de execução não podem ser a elas equiparadas, inclusive quanto às repercussões jurídicas e legais decorrentes. Defende a aplicação do Tema 882/STJ ao caso concreto. Subsidiariamente requer que a cobrança seja limitada aos débitos posteriores à instituição do condomínio; d) artigo 406 do Código Civil, asseverando ser devida, após a judicialização da demanda, a aplicação da taxa Selic como única indexadora de juros e correção monetária. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso I, ambos do CPC, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o recurso em relação à indicada contrariedade ao artigo 485, inciso VI, do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: Na hipótese, não é possível acolher a pretensão da recorrente, uma vez que a adjudicação não implica em hipótese de aquisição originária, como a arrematação em hasta pública, sendo que as despesas condominiais acompanham o imóvel, ficando a cargo do adjudicatário, independentemente se condomínio é regular ou irregular. Assim, em virtude do vínculo da apelante com o bem, cabe reconhecer sua legitimidade passiva para figurar no feito enquanto devedora das despesas condominiais. Portanto, a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva é medida que se impõe (ID 68980321). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Do mesmo modo, não cabe dar curso ao apelo no que diz respeito à suposta transgressão ao artigo 1.332 do Código Civil, porquanto o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Tampouco deve subir o inconformismo no tocante à suposta transgressão ao artigo 406 do CC, pois rever a conclusão a que chegou o acórdão combatido, no sentido de que “A forma da correção monetária está estabelecida na Cláusula Décima-Terceira: Das Despesas do Condomínio e Forma de Participação dos Condôminos, item 13.4 da Convenção do Condomínio, o qual fixa “juros moratório de 1% ao mês, multa de 2% e correção monetária pelo INPC” (ID 170455427 dos autos 0713600-15.2023.8.07.0020)” (ID 68980321), demandaria a análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023