Tribunal: TJDFT
Processo: 0720788-53.2022.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-20

Ementa:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO CUMULADA COM REINTEGRAÇÂO DE POSSE, COM PEDIDO LIMINAR JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. INCIDÊNCIA DAS PENALIDADES LEGAIS. FIXAÇÃO JUDICIAL. DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Sinopse fática: Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pela parte autora, SETPAR MCP EMPREENDIMENTOS LTDA, em face de EDUARDO DONIZETE PATRÍCIO, com fundamento no inadimplemento das obrigações assumidas no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel urbano. A controvérsia cinge-se à configuração da mora do requerido e à possibilidade de rescisão contratual e reintegração da autora na posse do imóvel, com eventual aplicação de penalidades e indenizações pactuadas.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela autora contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a qual julgou parcialmente procedente os pedidos para decretar a rescisão do contrato e determinar a reintegração de posse em favor da vendedora, mas indeferiu os pedidos de retenção de 25% dos valores pagos e fixação de taxa de fruição, por ausência de previsão contratual expressa. 1.1. A apelante pede a reforma da sentença para que sejam acolhidos os pedidos de retenção e de pagamento de taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por inadimplência do comprador, é cabível a fixação judicial de percentual de retenção sobre os valores pagos e de taxa de fruição quando a cláusula contratual estabelece a “aplicação das penalidades estabelecidas em lei”.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. No caso dos autos, a cláusula contratual estabelece de forma precisa a sujeição do comprador inadimplente às "penalidades previstas em lei". Ou seja, embora deixe de detalhar os percentuais ou definir a forma de cálculo específico, a obrigação contratual fora estabelecida de forma clara ao adquirente, o qual deve responder pelo ônus imposto e se sujeitar a legislação relativo à matéria. 3.1. Nesse particular, a cláusula penal compensatória, possui amparo nos artigos 408 a 416 do CC, estabelecendo de forma específica no art. 410 do CC, a sua aplicação para o caso de inadimplemento total da obrigação, convertendo-se em alternativa ao credor e funcionando como perdas e danos sem necessidade de prova de prejuízo adicional (art. 416 do CC), podendo inclusive ser reduzida judicialmente se o montante for manifestamente excessivo ou se a obrigação for cumprida em parte (art. 413 do CC). 3.2. Do mesmo modo, a despeito se tratar de relação de consumo, a cláusula penal compensatória será admitida como regular se não configurar em abusividade, porquanto o art. 51, inciso IV, do CDC, declara serem nulas as cláusulas estabelecendo obrigações iníquas ou abusivas, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, afastando cláusulas penais compensatórias excessivas. 3.3. Ademais, estabelecendo o contrato a sujeição do adquirente inadimplente às "penalidades previstas em lei", a parte deve responder pelo ônus imposto, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC. 3.4. Com efeito, no caso dos autos, a retenção de valores, assim como a cobrança de taxa de fruição, constitui imposição válida e regular decorrente de cláusula penal definida pela avença, mas sujeita modulação judicial se desproporcional, priorizando a proteção ao consumidor. 3.5. Sobre o tema, a jurisprudência abalizada tem admitido a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, além de reconhecer a indenização pela fruição do imóvel como legítima, especialmente quando há uso como moradia. 3.6. Precedente: “Em que pese a existência de atraso na entrega do imóvel, ficou comprovado que anteriormente houve o inadimplemento contratual por parte do comprador, de modo que é devida a retenção de percentual pago. 5.2 O percentual de retenção de 10%, fixado em sentença é razoável, estando em consonância com precedentes deste Tribunal.”. (0705915-54.2023.8.07.0020, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJe: 14/02/2025). 3.7. Precedente: “Deve haver ressarcimento pela indevida permanência dos compradores no imóvel, contada do recebimento da notificação extrajudicial, com ciência inequívoca da rescisão do contrato pelo inadimplemento, até a efetiva imissão na posse do imóvel em favor dos promitentes vendedores. 8. O termo inicial do pagamento dos aluguéis referentes à fruição indevida do imóvel deve considerar o recebimento da notificação extrajudicial de rescisão do contrato, quando há constituição em mora quanto à desocupação do imóvel”. (0003239-17.2017.8.07.0011, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, DJe: 12/05/2021). 3.8. Portanto, decretada a rescisão do contrato e determinada a reintegração de posse da vendedora no imóvel, deve ser autorizada a retenção de 10% sobre o valor pago, acrescido de indenização pela fruição do imóvel, no valor equivalente ao aluguel, durante o período comprovado de sua ocupação, porquanto citado por edital, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, motivo pelo qual a sentença recorrida comporta reforma parcial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. É cabível a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente quando a cláusula contratual prevê a aplicação das penalidades estabelecidas em lei em caso de inadimplemento, embora sem especificar percentual específico, assim como devida a indenização pela fruição do imóvel, no valor equivalente ao aluguel, devendo ser apurada em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento sem causa."
_______________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408 a 416, 410, 413, 884; CDC, art. 51, IV; CPC/2015, arts. 85, § 2o e § 11, 341, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.395.252/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 15/06/2018; TJDFT, 0705915-54.2023.8.07.0020, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, DJe 14/02/2025; TJDFT, 07140494620188070020, Rel. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, DJe 28/08/2020; TJDFT, 0003239-17.2017.8.07.0011, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, DJe 12/05/2021; TJDFT, 20120110303510APC, Rel. Fernando Habibe, 4a Turma Cível, DJe 20/10/2016.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO CUMULADA COM REINTEGRAÇÂO DE POSSE, COM PEDIDO LIMINAR JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. INCIDÊNCIA DAS PENALIDADES LEGAIS. FIXAÇÃO JUDICIAL. DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Sinopse fática: Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse ajuizada pela parte autora, SETPAR MCP EMPREENDIMENTOS LTDA, em face de EDUARDO DONIZETE PATRÍCIO, com fundamento no inadimplemento das obrigações assumidas no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de imóvel urbano. A controvérsia cinge-se à configuração da mora do requerido e à possibilidade de rescisão contratual e reintegração da autora na posse do imóvel, com eventual aplicação de penalidades e indenizações pactuadas.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela autora contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a qual julgou parcialmente procedente os pedidos para decretar a rescisão do contrato e determinar a reintegração de posse em favor da vendedora, mas indeferiu os pedidos de retenção de 25% dos valores pagos e fixação de taxa de fruição, por ausência de previsão contratual expressa. 1.1. A apelante pede a reforma da sentença para que sejam acolhidos os pedidos de retenção e de pagamento de taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se, em contrato de compra e venda de imóvel rescindido por inadimplência do comprador, é cabível a fixação judicial de percentual de retenção sobre os valores pagos e de taxa de fruição quando a cláusula contratual estabelece a “aplicação das penalidades estabelecidas em lei”.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. No caso dos autos, a cláusula contratual estabelece de forma precisa a sujeição do comprador inadimplente às "penalidades previstas em lei". Ou seja, embora deixe de detalhar os percentuais ou definir a forma de cálculo específico, a obrigação contratual fora estabelecida de forma clara ao adquirente, o qual deve responder pelo ônus imposto e se sujeitar a legislação relativo à matéria. 3.1. Nesse particular, a cláusula penal compensatória, possui amparo nos artigos 408 a 416 do CC, estabelecendo de forma específica no art. 410 do CC, a sua aplicação para o caso de inadimplemento total da obrigação, convertendo-se em alternativa ao credor e funcionando como perdas e danos sem necessidade de prova de prejuízo adicional (art. 416 do CC), podendo inclusive ser reduzida judicialmente se o montante for manifestamente excessivo ou se a obrigação for cumprida em parte (art. 413 do CC). 3.2. Do mesmo modo, a despeito se tratar de relação de consumo, a cláusula penal compensatória será admitida como regular se não configurar em abusividade, porquanto o art. 51, inciso IV, do CDC, declara serem nulas as cláusulas estabelecendo obrigações iníquas ou abusivas, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, afastando cláusulas penais compensatórias excessivas. 3.3. Ademais, estabelecendo o contrato a sujeição do adquirente inadimplente às "penalidades previstas em lei", a parte deve responder pelo ônus imposto, sob pena de caracterizar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do CC. 3.4. Com efeito, no caso dos autos, a retenção de valores, assim como a cobrança de taxa de fruição, constitui imposição válida e regular decorrente de cláusula penal definida pela avença, mas sujeita modulação judicial se desproporcional, priorizando a proteção ao consumidor. 3.5. Sobre o tema, a jurisprudência abalizada tem admitido a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, além de reconhecer a indenização pela fruição do imóvel como legítima, especialmente quando há uso como moradia. 3.6. Precedente: “Em que pese a existência de atraso na entrega do imóvel, ficou comprovado que anteriormente houve o inadimplemento contratual por parte do comprador, de modo que é devida a retenção de percentual pago. 5.2 O percentual de retenção de 10%, fixado em sentença é razoável, estando em consonância com precedentes deste Tribunal.”. (0705915-54.2023.8.07.0020, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJe: 14/02/2025). 3.7. Precedente: “Deve haver ressarcimento pela indevida permanência dos compradores no imóvel, contada do recebimento da notificação extrajudicial, com ciência inequívoca da rescisão do contrato pelo inadimplemento, até a efetiva imissão na posse do imóvel em favor dos promitentes vendedores. 8. O termo inicial do pagamento dos aluguéis referentes à fruição indevida do imóvel deve considerar o recebimento da notificação extrajudicial de rescisão do contrato, quando há constituição em mora quanto à desocupação do imóvel”. (0003239-17.2017.8.07.0011, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, DJe: 12/05/2021). 3.8. Portanto, decretada a rescisão do contrato e determinada a reintegração de posse da vendedora no imóvel, deve ser autorizada a retenção de 10% sobre o valor pago, acrescido de indenização pela fruição do imóvel, no valor equivalente ao aluguel, durante o período comprovado de sua ocupação, porquanto citado por edital, a ser apurado em sede de liquidação de sentença, motivo pelo qual a sentença recorrida comporta reforma parcial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. É cabível a retenção de 10% sobre os valores pagos pelo comprador inadimplente quando a cláusula contratual prevê a aplicação das penalidades estabelecidas em lei em caso de inadimplemento, embora sem especificar percentual específico, assim como devida a indenização pela fruição do imóvel, no valor equivalente ao aluguel, devendo ser apurada em liquidação de sentença, sob pena de enriquecimento sem causa."
_______________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408 a 416, 410, 413, 884; CDC, art. 51, IV; CPC/2015, arts. 85, § 2o e § 11, 341, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.395.252/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 15/06/2018; TJDFT, 0705915-54.2023.8.07.0020, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, DJe 14/02/2025; TJDFT, 07140494620188070020, Rel. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, DJe 28/08/2020; TJDFT, 0003239-17.2017.8.07.0011, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, DJe 12/05/2021; TJDFT, 20120110303510APC, Rel. Fernando Habibe, 4a Turma Cível, DJe 20/10/2016.