Tribunal: TJDFT
Processo: 0712013-47.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-19

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. PRETENSÃO DE BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL QUITADO, JUNTO AO BANCO DO BRASIL. EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. COMINAÇÃO DE MULTA. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento da parte autora contra decisão de indeferimento da tutela de urgência pleiteada no sentido da baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado, com cominação de multa diária no valor de R$ 5.000,00. Alega, em suma, ser concreto o risco de inefetividade da medida, dada a recuperação judicial da empresa construtora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência para a baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado; e (ii) saber se é cabível a imposição de multa diária (astreinte) como meio de garantir o cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Restou demonstrado nos autos a aquisição pelo agravante do imóvel da agravada, tendo quitado integralmente o preço desde janeiro de 2022, mas a hipoteca contratada com o Banco do Brasil S/A não foi baixada.
4. A Súmula no 308 do STJ dispõe: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel”.
5. A manutenção do gravame hipotecário, mesmo após a quitação, impede o pleno exercício do direito de propriedade e a transmissão do imóvel, sendo legítima a pretensão do agravante.
6. A empresa agravada encontra-se em processo de recuperação judicial, conforme certidão juntada aos autos. Tal circunstância acentua o risco de ineficácia da ordem judicial e reforça a necessidade de sanção coercitiva para compelir ao cumprimento da obrigação. A ausência de imposição de multa compromete a efetividade da tutela provisória e pode estimular a inércia dos réus.
7. Considerando o tempo decorrido desde a quitação (15/1/2022), mostra-se razoável o prazo de 30 dias para cumprimento da obrigação, com imposição de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
8. Agravo de instrumento provido para reformar a decisão agravada, a fim de que o juízo de origem intime as partes rés para a realização da baixa da hipoteca do imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00.
Tese de julgamento: “1. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não possui eficácia contra o promitente comprador que quitou integralmente o imóvel. 2. É cabível a imposição de multa diária (astreinte) para assegurar o cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca, sobretudo diante da recuperação judicial da devedora”.
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421; CPC, arts. 300 e 536; STJ, Súmula no 308.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 598.899/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.06.2015; STJ, REsp 1.360.969/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 11.12.2014. TJDFT, 0723313-11.2022.8.07.0000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 20/12/2022.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. PRETENSÃO DE BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL QUITADO, JUNTO AO BANCO DO BRASIL. EMPRESA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. COMINAÇÃO DE MULTA. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento da parte autora contra decisão de indeferimento da tutela de urgência pleiteada no sentido da baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado, com cominação de multa diária no valor de R$ 5.000,00. Alega, em suma, ser concreto o risco de inefetividade da medida, dada a recuperação judicial da empresa construtora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se estão presentes os requisitos para concessão de tutela de urgência para a baixa da hipoteca incidente sobre imóvel quitado; e (ii) saber se é cabível a imposição de multa diária (astreinte) como meio de garantir o cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Restou demonstrado nos autos a aquisição pelo agravante do imóvel da agravada, tendo quitado integralmente o preço desde janeiro de 2022, mas a hipoteca contratada com o Banco do Brasil S/A não foi baixada.
4. A Súmula no 308 do STJ dispõe: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel”.
5. A manutenção do gravame hipotecário, mesmo após a quitação, impede o pleno exercício do direito de propriedade e a transmissão do imóvel, sendo legítima a pretensão do agravante.
6. A empresa agravada encontra-se em processo de recuperação judicial, conforme certidão juntada aos autos. Tal circunstância acentua o risco de ineficácia da ordem judicial e reforça a necessidade de sanção coercitiva para compelir ao cumprimento da obrigação. A ausência de imposição de multa compromete a efetividade da tutela provisória e pode estimular a inércia dos réus.
7. Considerando o tempo decorrido desde a quitação (15/1/2022), mostra-se razoável o prazo de 30 dias para cumprimento da obrigação, com imposição de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
8. Agravo de instrumento provido para reformar a decisão agravada, a fim de que o juízo de origem intime as partes rés para a realização da baixa da hipoteca do imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 50.000,00.
Tese de julgamento: “1. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não possui eficácia contra o promitente comprador que quitou integralmente o imóvel. 2. É cabível a imposição de multa diária (astreinte) para assegurar o cumprimento da obrigação de baixa da hipoteca, sobretudo diante da recuperação judicial da devedora”.
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Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421; CPC, arts. 300 e 536; STJ, Súmula no 308.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 598.899/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.06.2015; STJ, REsp 1.360.969/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 11.12.2014. TJDFT, 0723313-11.2022.8.07.0000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 20/12/2022.