Tribunal: TJDFT
Processo: 0735456-58.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. OBRIGAÇÕES. DEVER DE MANUTENÇÃO PERIÓDICA. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. COMUNICAÇÃO IMEDIATA DOS DANOS. NÃO COMPROVADA. COBRANÇA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO. AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCADOR. CLAÚSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ABUSIVIDADE. PREFIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. EXTINÇÃO PREMATURA DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OUTRAS PARCELAS. REDUÇÃO DO VALOR DA EXECUÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS REDIMENSIONADOS.
1. A Lei de Locações (Lei 8.245/91) prevê obrigações recíprocas entre as partes em caso de ajustarem contrato de locação. Estabelece, também, a aplicação do regime das locações no caso de contratos de sublocação (art. 14). Com relações às obrigações do locador (sublocador), impõe, dentre outras exigências, a garantia, durante o tempo da locação, de uso pacífico do imóvel locado (II, art. 22). Por outro lado, compete ao locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação (I, art. 23) e a comunicação imediata do surgimento de dano ou defeito cuja reparação incumba ao locador (IV).
2. O art. 54 traz disciplina específica sobre o contrato de locação entre shopping center e lojista. Confere reforço especial à autonomia da vontade dos celebrantes ao permitir que definam as condições contratuais conforme seus interesses. Todavia, não exclui a apreciação do Judiciário de eventuais cláusulas abusivas.
3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança.
4. Na hipótese, as apelantes não demonstraram que a atividade empresarial restou inviabilizada pelas irregularidades apontadas. Não houve comunicação imediata do surgimento dos danos nem foram feitos os pagamentos dos aluguéis. Ausência de culpa do locador na resolução contratual.
5. Estabelece o art. 409 do Código Civil (CC) que se a cláusula penal for estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode se referir à inexecução completa da obrigação, a de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Trata-se de cláusula acessória com objetivo de reforçar o integral cumprimento do ajuste. A legislação e doutrina distinguem as de caráter compensatório (quando relacionada ao não cumprimento útil do negócio jurídico) com as de caráter moratório (em caso de atraso).
6. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do art. 413, CC. Objetiva-se mitigar excessos decorrentes de cláusulas que, ao final, impõe enriquecimento sem causa nas relações civis.
7. No caso, o locador executa a cobrança dos meses de inadimplência das locatárias acrescida da multa contratual proporcional ao tempo restante do contrato.
8. Não há abusividade na estipulação da cláusula penal compensatória de 15 vezes o valor do aluguel deduzido proporcionalmente pelo período de cumprimento do contrato. Há previsibilidade e decorre de ajuste firmado em âmbito comercial, o que atrai a autonomia das partes na celebração do negócio e dos riscos de cada empreendimento.
9. Todavia, a incidência cumulativa da cláusula penal compensatória com os aluguéis e os encargos, embora prevista contratualmente, ofende a natureza da estipulação. A incidência da cláusula penal compensatória decorre da extinção prematura do contrato. Tem por objetivo a prefixação de perdas e danos decorrentes da inexecução culposa, o que absorve o valor dos aluguéis para mitigar os excessos e afastar o enriquecimento sem causa.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários redimensionados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. OBRIGAÇÕES. DEVER DE MANUTENÇÃO PERIÓDICA. PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. COMUNICAÇÃO IMEDIATA DOS DANOS. NÃO COMPROVADA. COBRANÇA. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO. AUSÊNCIA DE CULPA DO LOCADOR. CLAÚSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ABUSIVIDADE. PREFIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. EXTINÇÃO PREMATURA DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OUTRAS PARCELAS. REDUÇÃO DO VALOR DA EXECUÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA REFORMADA. HONORÁRIOS REDIMENSIONADOS.
1. A Lei de Locações (Lei 8.245/91) prevê obrigações recíprocas entre as partes em caso de ajustarem contrato de locação. Estabelece, também, a aplicação do regime das locações no caso de contratos de sublocação (art. 14). Com relações às obrigações do locador (sublocador), impõe, dentre outras exigências, a garantia, durante o tempo da locação, de uso pacífico do imóvel locado (II, art. 22). Por outro lado, compete ao locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação (I, art. 23) e a comunicação imediata do surgimento de dano ou defeito cuja reparação incumba ao locador (IV).
2. O art. 54 traz disciplina específica sobre o contrato de locação entre shopping center e lojista. Confere reforço especial à autonomia da vontade dos celebrantes ao permitir que definam as condições contratuais conforme seus interesses. Todavia, não exclui a apreciação do Judiciário de eventuais cláusulas abusivas.
3. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança.
4. Na hipótese, as apelantes não demonstraram que a atividade empresarial restou inviabilizada pelas irregularidades apontadas. Não houve comunicação imediata do surgimento dos danos nem foram feitos os pagamentos dos aluguéis. Ausência de culpa do locador na resolução contratual.
5. Estabelece o art. 409 do Código Civil (CC) que se a cláusula penal for estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode se referir à inexecução completa da obrigação, a de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Trata-se de cláusula acessória com objetivo de reforçar o integral cumprimento do ajuste. A legislação e doutrina distinguem as de caráter compensatório (quando relacionada ao não cumprimento útil do negócio jurídico) com as de caráter moratório (em caso de atraso).
6. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do art. 413, CC. Objetiva-se mitigar excessos decorrentes de cláusulas que, ao final, impõe enriquecimento sem causa nas relações civis.
7. No caso, o locador executa a cobrança dos meses de inadimplência das locatárias acrescida da multa contratual proporcional ao tempo restante do contrato.
8. Não há abusividade na estipulação da cláusula penal compensatória de 15 vezes o valor do aluguel deduzido proporcionalmente pelo período de cumprimento do contrato. Há previsibilidade e decorre de ajuste firmado em âmbito comercial, o que atrai a autonomia das partes na celebração do negócio e dos riscos de cada empreendimento.
9. Todavia, a incidência cumulativa da cláusula penal compensatória com os aluguéis e os encargos, embora prevista contratualmente, ofende a natureza da estipulação. A incidência da cláusula penal compensatória decorre da extinção prematura do contrato. Tem por objetivo a prefixação de perdas e danos decorrentes da inexecução culposa, o que absorve o valor dos aluguéis para mitigar os excessos e afastar o enriquecimento sem causa.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários redimensionados.