Tribunal: TJDFT
Processo: 0706195-91.2024.8.07.0019
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. OBRA. PANDEMIA. CORONAVÍRUS (COVID-19). CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. DEVOLUÇÃO. INTEGRAL. VALORES PAGOS. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL. ADEQUAÇÃO. TERMO INICIAL. JUROS. MORA. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença em ação de resolução de contrato de compra e venda de unidade imobiliária proposta pelos promitentes compradores em razão de atraso da construtora na entrega da obra.
2. A sentença acolheu parcialmente o pedido inicial para declarar a resolução do contrato de compra e venda e condenar a promitente vendedora à restituição integral do valor pago e ao pagamento de multa contratual, no montante de vinte e cinco por cento (25%) do valor total pago, em decorrência da inversão da cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há cinco (5) questões em discussão: i) a caracterização de força maior no atraso da obra, em razão da paralisação das atividades da construção civil durante a pandemia da Covid-19; ii) a culpa exclusiva dos adquirentes na resolução do contrato de compra e venda; iii) a possibilidade de retenção integral do valor pago a título de comissão de corretagem; iv) a legitimidade da inversão da cláusula penal em favor dos adquirentes; v) termo inicial para a contagem dos juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
4. A comprovação do inadimplemento contratual pela construtora impõe o deve de indenizar, nos termos do art. 475 do Código Civil. O dever de indenizar figura-se como medida impositiva quando constatada a conduta ilícita e a quebra de confiança na lealdade contratual entre as partes.
5. A pandemia do coronavírus (Covid-19) não constitui causa suficiente, por si só, para servir de excludente de responsabilidade por inadimplemento contratual, especialmente quando não demonstrados os fatores imprevisíveis e impeditivos do cumprimento das obrigações constituídas em contrato posterior à referida crise sanitária.
6. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por iniciativa do promitente comprador, impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor caso o promitente vendedor tenha dado causa à extinção da avença. Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça.
7. A inversão da cláusula penal compensatória não pode acarretar vantagem exagerada ao consumidor, razão pela qual o Juiz reduzir o montante da penalidade se for manifestamente excessivo nos termos do art. 413 do Código Civil. O montante de dez por cento (10%) dos valores pagos pelos promitentes compradores é razoável e proporcional diante do caso concreto, em observância à tese fixada no Tema Repetitivo no 971.
8. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo no 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A pandemia de Covid-19 não constitui caso de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora por inadimplemento contratual, especialmente se o negócio jurídico foi celebrado após o início da pandemia e não houve demonstração de fatos imprevisíveis que a impedisse de cumprir o prazo de entrega da obra. 2. A inversão da cláusula penal apresenta como objetivos a harmonia contratual e a ponderada indenização do consumidor, ou seja, ser correspondente ao prejuízo realmente sofrido com a demora ocasionada pelo atraso na entrega do empreendimento”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393 e 413; CDC, art. 51, IV; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ; Tema no 971/STJ; Tema no 1.002/STJ; TJDFT, ApCiv 0708901-48.2022.8.07.0009, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, Sétima Turma Cível, j. 19.7.2023; TJDFT, ApCiv 0716474-35.2020.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, Terceira Turma Cível, j. 3.2.2022; TJDFT, ApCiv 0008846-57.2016.8.07.0007, Rel. Des. Héctor Valverde Santanna, Quinta Turma Cível, j. 6.4.2022; TJDFT, ApCiv 0703963-51.2024.8.07.0005, Rel. Des. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, j. 15.10.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO. OBRA. PANDEMIA. CORONAVÍRUS (COVID-19). CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. DEVOLUÇÃO. INTEGRAL. VALORES PAGOS. INVERSÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL. ADEQUAÇÃO. TERMO INICIAL. JUROS. MORA. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença em ação de resolução de contrato de compra e venda de unidade imobiliária proposta pelos promitentes compradores em razão de atraso da construtora na entrega da obra.
2. A sentença acolheu parcialmente o pedido inicial para declarar a resolução do contrato de compra e venda e condenar a promitente vendedora à restituição integral do valor pago e ao pagamento de multa contratual, no montante de vinte e cinco por cento (25%) do valor total pago, em decorrência da inversão da cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há cinco (5) questões em discussão: i) a caracterização de força maior no atraso da obra, em razão da paralisação das atividades da construção civil durante a pandemia da Covid-19; ii) a culpa exclusiva dos adquirentes na resolução do contrato de compra e venda; iii) a possibilidade de retenção integral do valor pago a título de comissão de corretagem; iv) a legitimidade da inversão da cláusula penal em favor dos adquirentes; v) termo inicial para a contagem dos juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
4. A comprovação do inadimplemento contratual pela construtora impõe o deve de indenizar, nos termos do art. 475 do Código Civil. O dever de indenizar figura-se como medida impositiva quando constatada a conduta ilícita e a quebra de confiança na lealdade contratual entre as partes.
5. A pandemia do coronavírus (Covid-19) não constitui causa suficiente, por si só, para servir de excludente de responsabilidade por inadimplemento contratual, especialmente quando não demonstrados os fatores imprevisíveis e impeditivos do cumprimento das obrigações constituídas em contrato posterior à referida crise sanitária.
6. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por iniciativa do promitente comprador, impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor caso o promitente vendedor tenha dado causa à extinção da avença. Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça.
7. A inversão da cláusula penal compensatória não pode acarretar vantagem exagerada ao consumidor, razão pela qual o Juiz reduzir o montante da penalidade se for manifestamente excessivo nos termos do art. 413 do Código Civil. O montante de dez por cento (10%) dos valores pagos pelos promitentes compradores é razoável e proporcional diante do caso concreto, em observância à tese fixada no Tema Repetitivo no 971.
8. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo no 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. A pandemia de Covid-19 não constitui caso de força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora por inadimplemento contratual, especialmente se o negócio jurídico foi celebrado após o início da pandemia e não houve demonstração de fatos imprevisíveis que a impedisse de cumprir o prazo de entrega da obra. 2. A inversão da cláusula penal apresenta como objetivos a harmonia contratual e a ponderada indenização do consumidor, ou seja, ser correspondente ao prejuízo realmente sofrido com a demora ocasionada pelo atraso na entrega do empreendimento”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 393 e 413; CDC, art. 51, IV; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ; Tema no 971/STJ; Tema no 1.002/STJ; TJDFT, ApCiv 0708901-48.2022.8.07.0009, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, Sétima Turma Cível, j. 19.7.2023; TJDFT, ApCiv 0716474-35.2020.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, Terceira Turma Cível, j. 3.2.2022; TJDFT, ApCiv 0008846-57.2016.8.07.0007, Rel. Des. Héctor Valverde Santanna, Quinta Turma Cível, j. 6.4.2022; TJDFT, ApCiv 0703963-51.2024.8.07.0005, Rel. Des. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, j. 15.10.2024.