Tribunal: TJDFT
Processo: 0712071-36.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-21
Data de publicação: 2025-03-06

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA, ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL E DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. REGULAR ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. OBRIGAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial condená-la ao pagamento de R$ 8.804,72. Em seu recurso aduz preliminar de ilegitimidade ativa, ressaltando que há decisão judicial declarando a nulidade da criação do condomínio autor. Inclusive, após a interposição do recurso inominado a parte ré juntou documento novo para comprovar a anulação do CNPJ da parte autora junto à Receita Federal (IDs 67419954-67419959). Adiante, defende a sua ilegitimidade passiva, visto que não há documento que vincula o réu ao imóvel em questão, sendo que a ficha cadastral indica que o bem seria de pessoa diversa. Inclusive, assinala que o condomínio já ajuizou ação em face daquela pessoa, mas que após não lograr êxito optou por ajuizar demanda em face do réu, o que demonstra a sua má-fé. Adiante, defende que a demanda é idêntica àquele outro processo, o que atrai a prevenção da 23a Vara Cível de Brasília. Ademais, alega que a complexidade de causa afasta a competência dos Juizados Especiais. Também aduz preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. No mérito, ressalta que a parte autora não detém legitimidade para cobrança de taxa condominial face a anulação do seu ato constitutivo. Ainda, afirma que a parte autora constitui mera associação de moradores, que não pode estipular obrigação em face de quem não anuiu com aqueles termos. Inclusive, assinala que mesmo diante do teor da Lei no 13.465/2017 não há que se falar em cobrança em face do réu, visto que não foram preenchidos os requisitos para autorizar a cobrança realizada. Enfim, pugna pela condenação da parte autora por litigância de má-fé face o ajuizamento de ação idêntica à anterior (PJe no 0701244-84.2019.8.07.0001).
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. Discute-se, preliminarmente, a ilegitimidade ativa; a ilegitimidade passiva; a incompetência dos Juizados Especiais; a prevenção em relação a demanda anterior; e a nulidade da sentença por ausência de fundamentação.
4. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se é obrigação da parte ré pagar as taxas instituídas pelo condomínio no qual o seu imóvel está inserido.
III. Razões de decidir
5. Desde já, apesar do documento ID 67419957, emitido em 12/11/2024, indicar a nulidade da situação cadastral do condomínio perante a Receita Federal, cumpre elucidar que em pesquisa realizada perante a Receita Federal no mês de janeiro de 2025 consta a regularidade da situação cadastral da parte autora, com a indicação de CNPJ ativo desde o dia 03/12/2024. Ademais, não obstante a nulidade da assembleia e da convenção do condomínio realizadas no ano de 2008 em decorrência de falsidade de uma das assinaturas apresentadas, constata-se que posteriormente, em setembro de 2016, foi realizada uma Assembleia Geral Extraordinária para a formação da entidade, acrescida de nova convenção condominial no ano de 2017, sem que conste qualquer nulidade desses novos atos (IDs 67419290, pág. 12 e 67419288). Apesar das alegações da parte ré recorrente, destaca-se que a declaração de nulidade daqueles atos de 2008 não significa a impossibilidade de realização de novos atos sem irregularidades para a adequada constituição da parte ré, o que foi efetivado com a assembleia de 2016 e respectiva convenção condominial de 2017. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
6. O réu alega que o imóvel seria de uma outra pessoa, denominada Eva. Todavia, aquela pessoa é a sua esposa, sendo que o casal responde pelas eventuais obrigações do imóvel perante a parte autora. Inclusive, destaca-se que por ocasião do PJe no 0701244-84.2019.8.07.0001, onde a parte autora pleiteava em face da Sra. Eva o valor das taxas condominiais quanto ao mesmo imóvel indicado nos presentes autos, o E. STJ deu provimento em parte ao recurso da Sra. Eva para afastar a sua responsabilidade quanto ao pagamento da taxa associativa sob o fundamento de que não teria aderido ao ato constitutivo da entidade autora. Ocorre que, conforme será detalhado na análise do mérito, o recorrente nos presentes autos (a parte ré Guarandy) anuiu com os termos da parte autora, conforme IDs 67419290, pág. 12 e 67419288 pág. 28. Ademais, o ID 67419293, págs. 59-61 reforça o vínculo do réu com o imóvel, visto que efetuou a locação do bem para terceiro, assinando na qualidade de locador do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. A presente demanda tem objeto distinto daquela apreciada no PJe no 0701244-84.2019.8.07.0001, visto que o pedido é para o pagamento das taxas devidas desde 10/03/2023, ou seja, posterior ao trânsito em julgado daquele processo. Assim, ausente a alegada prevenção. Ainda, trata-se de ação para cobrança de taxa de natureza condominial, não existindo complexidade na matéria. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais rejeitada.
8. Cabe ao julgador elencar na sentença a fundamentação com base nos elementos que entendeu como suficientes para alcançar a sua conclusão, de modo que a ausência de menção específica a argumento elencado pela parte não significa, por si só, a nulidade da decisão. De todo modo, destaca-se que é assegurado à parte devolver a questão para análise pela Turma Recursal, o que efetuou ao interpor o presente recurso inominado. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.
9. O artigo 36-A da Lei no 6.766/1979, com redação dada pela Lei no 13.465/2017, estabelece que: “As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos”
10. Conforme elencado na análise das preliminares, há regular amparo para a cobrança da taxa de despesas condominiais pela parte autora, conforme se constata da assinatura da parte ré concordando com os termos da convenção condominial, que no seu artigo 72 e seguintes trata das despesas e contribuições condominiais (ID 67419288, págs. 22-25 e 28). Ademais, a hipótese dos autos é distinta daquela apreciada por ocasião do tema 882/STJ de recursos repetitivos e 492/STF de repercussão geral, visto que não se trata de local com regular registro imobiliário. Isso porque, no Distrito Federal, foram realizados parcelamentos irregulares de imóveis, resultando no compartilhamento daqueles espaços e consequente existência de áreas de uso comum, de modo que constituem condomínio simples (art. 1.314 do Código Civil). Desse modo, a moradia em local com áreas de uso comum enseja o dever de contribuição pela sua manutenção (art. 1.315 do Código Civil), o que teve a concordância da parte ré quando da assinatura da convenção condominial (ID 67419288). Assim, constata-se a regularidade da cobrança efetuada pela parte autora, a ensejar a manutenção da sentença recorrida.
10. No mesmo sentido: Acórdão 1915420, 0708302-42.2023.8.07.0020, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 30/08/2024, publicado no DJe: 11/09/2024.
11. A condenação em litigância de má-fé pressupõe que a conduta do litigante se enquadre em uma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC e que esta resulte em prejuízo para a parte contrária, o que não restou evidenciado nos autos. Destaca-se que a parte autora deduziu regular pretensão, efetuando a cobrança de parcelas referente a período após o trânsito em julgado do processo no 0701244-84.2019.8.07.0001, além do regular ajuizamento em face do Sr. Guarandy, que anuiu com os termos da convenção condominial ID 67419288. Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivo relevante citado: Código Civil, arts. 1.314 e 1315; Lei no 6.766/1979, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1915420, 0708302-42.2023.8.07.0020, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 30/08/2024.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA, ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL E DE NULIDADE DA SENTENÇA. REJEITADAS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. REGULAR ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. OBRIGAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial condená-la ao pagamento de R$ 8.804,72. Em seu recurso aduz preliminar de ilegitimidade ativa, ressaltando que há decisão judicial declarando a nulidade da criação do condomínio autor. Inclusive, após a interposição do recurso inominado a parte ré juntou documento novo para comprovar a anulação do CNPJ da parte autora junto à Receita Federal (IDs 67419954-67419959). Adiante, defende a sua ilegitimidade passiva, visto que não há documento que vincula o réu ao imóvel em questão, sendo que a ficha cadastral indica que o bem seria de pessoa diversa. Inclusive, assinala que o condomínio já ajuizou ação em face daquela pessoa, mas que após não lograr êxito optou por ajuizar demanda em face do réu, o que demonstra a sua má-fé. Adiante, defende que a demanda é idêntica àquele outro processo, o que atrai a prevenção da 23a Vara Cível de Brasília. Ademais, alega que a complexidade de causa afasta a competência dos Juizados Especiais. Também aduz preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. No mérito, ressalta que a parte autora não detém legitimidade para cobrança de taxa condominial face a anulação do seu ato constitutivo. Ainda, afirma que a parte autora constitui mera associação de moradores, que não pode estipular obrigação em face de quem não anuiu com aqueles termos. Inclusive, assinala que mesmo diante do teor da Lei no 13.465/2017 não há que se falar em cobrança em face do réu, visto que não foram preenchidos os requisitos para autorizar a cobrança realizada. Enfim, pugna pela condenação da parte autora por litigância de má-fé face o ajuizamento de ação idêntica à anterior (PJe no 0701244-84.2019.8.07.0001).
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. Discute-se, preliminarmente, a ilegitimidade ativa; a ilegitimidade passiva; a incompetência dos Juizados Especiais; a prevenção em relação a demanda anterior; e a nulidade da sentença por ausência de fundamentação.
4. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se é obrigação da parte ré pagar as taxas instituídas pelo condomínio no qual o seu imóvel está inserido.
III. Razões de decidir
5. Desde já, apesar do documento ID 67419957, emitido em 12/11/2024, indicar a nulidade da situação cadastral do condomínio perante a Receita Federal, cumpre elucidar que em pesquisa realizada perante a Receita Federal no mês de janeiro de 2025 consta a regularidade da situação cadastral da parte autora, com a indicação de CNPJ ativo desde o dia 03/12/2024. Ademais, não obstante a nulidade da assembleia e da convenção do condomínio realizadas no ano de 2008 em decorrência de falsidade de uma das assinaturas apresentadas, constata-se que posteriormente, em setembro de 2016, foi realizada uma Assembleia Geral Extraordinária para a formação da entidade, acrescida de nova convenção condominial no ano de 2017, sem que conste qualquer nulidade desses novos atos (IDs 67419290, pág. 12 e 67419288). Apesar das alegações da parte ré recorrente, destaca-se que a declaração de nulidade daqueles atos de 2008 não significa a impossibilidade de realização de novos atos sem irregularidades para a adequada constituição da parte ré, o que foi efetivado com a assembleia de 2016 e respectiva convenção condominial de 2017. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
6. O réu alega que o imóvel seria de uma outra pessoa, denominada Eva. Todavia, aquela pessoa é a sua esposa, sendo que o casal responde pelas eventuais obrigações do imóvel perante a parte autora. Inclusive, destaca-se que por ocasião do PJe no 0701244-84.2019.8.07.0001, onde a parte autora pleiteava em face da Sra. Eva o valor das taxas condominiais quanto ao mesmo imóvel indicado nos presentes autos, o E. STJ deu provimento em parte ao recurso da Sra. Eva para afastar a sua responsabilidade quanto ao pagamento da taxa associativa sob o fundamento de que não teria aderido ao ato constitutivo da entidade autora. Ocorre que, conforme será detalhado na análise do mérito, o recorrente nos presentes autos (a parte ré Guarandy) anuiu com os termos da parte autora, conforme IDs 67419290, pág. 12 e 67419288 pág. 28. Ademais, o ID 67419293, págs. 59-61 reforça o vínculo do réu com o imóvel, visto que efetuou a locação do bem para terceiro, assinando na qualidade de locador do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. A presente demanda tem objeto distinto daquela apreciada no PJe no 0701244-84.2019.8.07.0001, visto que o pedido é para o pagamento das taxas devidas desde 10/03/2023, ou seja, posterior ao trânsito em julgado daquele processo. Assim, ausente a alegada prevenção. Ainda, trata-se de ação para cobrança de taxa de natureza condominial, não existindo complexidade na matéria. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais rejeitada.
8. Cabe ao julgador elencar na sentença a fundamentação com base nos elementos que entendeu como suficientes para alcançar a sua conclusão, de modo que a ausência de menção específica a argumento elencado pela parte não significa, por si só, a nulidade da decisão. De todo modo, destaca-se que é assegurado à parte devolver a questão para análise pela Turma Recursal, o que efetuou ao interpor o presente recurso inominado. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.
9. O artigo 36-A da Lei no 6.766/1979, com redação dada pela Lei no 13.465/2017, estabelece que: “As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos”
10. Conforme elencado na análise das preliminares, há regular amparo para a cobrança da taxa de despesas condominiais pela parte autora, conforme se constata da assinatura da parte ré concordando com os termos da convenção condominial, que no seu artigo 72 e seguintes trata das despesas e contribuições condominiais (ID 67419288, págs. 22-25 e 28). Ademais, a hipótese dos autos é distinta daquela apreciada por ocasião do tema 882/STJ de recursos repetitivos e 492/STF de repercussão geral, visto que não se trata de local com regular registro imobiliário. Isso porque, no Distrito Federal, foram realizados parcelamentos irregulares de imóveis, resultando no compartilhamento daqueles espaços e consequente existência de áreas de uso comum, de modo que constituem condomínio simples (art. 1.314 do Código Civil). Desse modo, a moradia em local com áreas de uso comum enseja o dever de contribuição pela sua manutenção (art. 1.315 do Código Civil), o que teve a concordância da parte ré quando da assinatura da convenção condominial (ID 67419288). Assim, constata-se a regularidade da cobrança efetuada pela parte autora, a ensejar a manutenção da sentença recorrida.
10. No mesmo sentido: Acórdão 1915420, 0708302-42.2023.8.07.0020, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 30/08/2024, publicado no DJe: 11/09/2024.
11. A condenação em litigância de má-fé pressupõe que a conduta do litigante se enquadre em uma das hipóteses previstas no art. 80 do CPC e que esta resulte em prejuízo para a parte contrária, o que não restou evidenciado nos autos. Destaca-se que a parte autora deduziu regular pretensão, efetuando a cobrança de parcelas referente a período após o trânsito em julgado do processo no 0701244-84.2019.8.07.0001, além do regular ajuizamento em face do Sr. Guarandy, que anuiu com os termos da convenção condominial ID 67419288. Rejeita-se, portanto, o pedido de condenação por litigância de má-fé.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivo relevante citado: Código Civil, arts. 1.314 e 1315; Lei no 6.766/1979, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1915420, 0708302-42.2023.8.07.0020, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 30/08/2024.