Tribunal: TJDFT
Processo: 0701389-16.2024.8.07.0018
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
EMENTA. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONSTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. TEMA 1.113 DO STJ. ALTERAÇÃO UNILATERAL PELO FISCO. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo Distrito Federal, contra sentença, proferida em ação de obrigação de fazer, a qual julgou procedente o pedido para condenar o ente distrital "a proceder com a readequação da exação tributária relativa à compra e venda do imóvel, utilizando como base de cálculo do ITBI o valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) declarado na escritura pública de compra e venda, sem prejuízo da majoração do imposto caso seja instaurado procedimento administrativo próprio e comprovado que as declarações são omissas ou não merecem fé”. 1.1. Nesta sede recursal, o réu pede a reforma daquele mais importante ato processual praticado pelo juiz, julgando-se improcedente a pretensão deduzida. Assevera ser aplicável, no caso, o Tema 1113 do STJ, entendendo-se que a base de cálculo do ITBI não corresponde ao montante desembolsado pelo adquirente, mas sim ao valor do imóvel em condições normais de mercado. Sustenta que, no presente caso, há notadamente uma relevante distorção entre o valor supostamente negociado (por volta de 58%) e o valor arbitrado pela SEEC para a base de cálculo do ITBI.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em analisar qual a base de cálculo do ITBI: se é o valor de transação do bem, conforme descrito no contrato firmado entre as partes e na escritura de compra e venda, ou o valor atribuído pelo Fisco, correspondente ao suposto “valor do imóvel em condições normais de mercado”.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O STJ, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), firmou as seguintes teses: “1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN); 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”. 3.1. Extrai-se do voto do Ministro relator que, “o ITBI, em razão de seu fato gerador, somente comporta duas das modalidades de lançamento originário: por declaração ou por homologação, a depender da legislação municipal de cada ente tributante, sendo inviável ao fisco proceder, de antemão, ao seu lançamento de ofício”. 3.2. De acordo com a análise da questão pelo STJ, o lançamento será feito por declaração quando a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário. Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado. 3.3. Para que haja a aplicação da base de cálculo fixada pela Administração Pública, desconsiderando-se o valor pactuado, declarado pelo contribuinte adquirente, o Fisco deve instaurar o procedimento administrativo próprio previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional, procedendo à avaliação de mercado do bem por meio de regular procedimento. Entender de modo diverso é negar vigência ao art. 148 do Código Tributário Nacional – CTN.
4. Apesar de o recorrente afirmar que caberia à parte autora a instauração do processo administrativo, o artigo 148 do CTN dispõe que a providência cabe à autoridade lançadora, não ao contribuinte. 4.1. Outrossim, apesar das ilações do ente recorrente no sentido de que o lançamento do ITBI não é feito por declaração, mas sim por homologação, e que, por isso, não haveria necessidade de abertura de processo administrativo pelo Fisco na forma do art. 148 do CTN, a tese mencionada não merece prosperar, diante da doutrina dominante sobre a questão e a jurisprudência consolidada do STJ. 4.2. É dizer: para fins de base de cálculo de ITBI, o valor da transação declarado pelo contribuinte somente pode ser afastado pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do CTN (STJ, Tema 1.113). 4.3. No presente caso, todavia, não se tem notícia da instauração prévia (e conclusão) de procedimento administrativo fiscal para arbitrar o valor do tributo, em que se tenha oportunizado ao contribuinte a possibilidade de se manifestar. 4.4. Assim, considerando que o valor do ITBI foi atribuído unilateralmente pelo Fisco, sem prévio processo administrativo que permita afastar a veracidade do valor contido na declaração, deve-se aplicar ao presente caso a tese firmada no Tema 1.113 do STJ, segundo a qual deve prevalecer o valor da transação declarado pelo contribuinte, já que goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Ressalva-se ao ente federativo, por óbvio, a possibilidade de majoração do imposto caso seja instaurado procedimento administrativo próprio e comprovado que as declarações do contribuinte são omissas ou não merecem fé.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa (R$ 22.774,60), consoante disposto no artigo 85, §§ 2o e 3o, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelo improvido.
Teses: “1. A base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, pois referido montante goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado (REsp 1.937.821/ SP). O afastamento de tal presunção somente pode ser realizado mediante procedimento de arbitramento, na forma do art. 148 do CTN. 2. Na ausência de procedimento administrativo, no qual seja assegurado o contraditório, prevalece o valor declarado pelo contribuinte.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Art. 148 do Código Tributário Nacional; Arts. 5o e 6o da Lei Distrital no 3.830/06.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113); TJDFT, APC 0703091-94.2024.8.07.0018, Relator(a): Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJe: 17/12/2024; TJDFT, APC 0701213-37.2024.8.07.0018, Relator(a): Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJe: 02/10/2024.

Inteiro teor:
EMENTA. TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR DECLARADO PELO CONSTRIBUINTE. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. TEMA 1.113 DO STJ. ALTERAÇÃO UNILATERAL PELO FISCO. AUSÊNCIA DE INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. IMPOSSIBILIDADE. VIOLAÇÃO AO ART. 148 DO CTN. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo Distrito Federal, contra sentença, proferida em ação de obrigação de fazer, a qual julgou procedente o pedido para condenar o ente distrital "a proceder com a readequação da exação tributária relativa à compra e venda do imóvel, utilizando como base de cálculo do ITBI o valor de R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) declarado na escritura pública de compra e venda, sem prejuízo da majoração do imposto caso seja instaurado procedimento administrativo próprio e comprovado que as declarações são omissas ou não merecem fé”. 1.1. Nesta sede recursal, o réu pede a reforma daquele mais importante ato processual praticado pelo juiz, julgando-se improcedente a pretensão deduzida. Assevera ser aplicável, no caso, o Tema 1113 do STJ, entendendo-se que a base de cálculo do ITBI não corresponde ao montante desembolsado pelo adquirente, mas sim ao valor do imóvel em condições normais de mercado. Sustenta que, no presente caso, há notadamente uma relevante distorção entre o valor supostamente negociado (por volta de 58%) e o valor arbitrado pela SEEC para a base de cálculo do ITBI.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em analisar qual a base de cálculo do ITBI: se é o valor de transação do bem, conforme descrito no contrato firmado entre as partes e na escritura de compra e venda, ou o valor atribuído pelo Fisco, correspondente ao suposto “valor do imóvel em condições normais de mercado”.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O STJ, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113), firmou as seguintes teses: “1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN); 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”. 3.1. Extrai-se do voto do Ministro relator que, “o ITBI, em razão de seu fato gerador, somente comporta duas das modalidades de lançamento originário: por declaração ou por homologação, a depender da legislação municipal de cada ente tributante, sendo inviável ao fisco proceder, de antemão, ao seu lançamento de ofício”. 3.2. De acordo com a análise da questão pelo STJ, o lançamento será feito por declaração quando a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário. Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado. 3.3. Para que haja a aplicação da base de cálculo fixada pela Administração Pública, desconsiderando-se o valor pactuado, declarado pelo contribuinte adquirente, o Fisco deve instaurar o procedimento administrativo próprio previsto no art. 148 do Código Tributário Nacional, procedendo à avaliação de mercado do bem por meio de regular procedimento. Entender de modo diverso é negar vigência ao art. 148 do Código Tributário Nacional – CTN.
4. Apesar de o recorrente afirmar que caberia à parte autora a instauração do processo administrativo, o artigo 148 do CTN dispõe que a providência cabe à autoridade lançadora, não ao contribuinte. 4.1. Outrossim, apesar das ilações do ente recorrente no sentido de que o lançamento do ITBI não é feito por declaração, mas sim por homologação, e que, por isso, não haveria necessidade de abertura de processo administrativo pelo Fisco na forma do art. 148 do CTN, a tese mencionada não merece prosperar, diante da doutrina dominante sobre a questão e a jurisprudência consolidada do STJ. 4.2. É dizer: para fins de base de cálculo de ITBI, o valor da transação declarado pelo contribuinte somente pode ser afastado pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, na forma do artigo 148 do CTN (STJ, Tema 1.113). 4.3. No presente caso, todavia, não se tem notícia da instauração prévia (e conclusão) de procedimento administrativo fiscal para arbitrar o valor do tributo, em que se tenha oportunizado ao contribuinte a possibilidade de se manifestar. 4.4. Assim, considerando que o valor do ITBI foi atribuído unilateralmente pelo Fisco, sem prévio processo administrativo que permita afastar a veracidade do valor contido na declaração, deve-se aplicar ao presente caso a tese firmada no Tema 1.113 do STJ, segundo a qual deve prevalecer o valor da transação declarado pelo contribuinte, já que goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado. Ressalva-se ao ente federativo, por óbvio, a possibilidade de majoração do imposto caso seja instaurado procedimento administrativo próprio e comprovado que as declarações do contribuinte são omissas ou não merecem fé.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa (R$ 22.774,60), consoante disposto no artigo 85, §§ 2o e 3o, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelo improvido.
Teses: “1. A base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, pois referido montante goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado (REsp 1.937.821/ SP). O afastamento de tal presunção somente pode ser realizado mediante procedimento de arbitramento, na forma do art. 148 do CTN. 2. Na ausência de procedimento administrativo, no qual seja assegurado o contraditório, prevalece o valor declarado pelo contribuinte.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Art. 148 do Código Tributário Nacional; Arts. 5o e 6o da Lei Distrital no 3.830/06.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113); TJDFT, APC 0703091-94.2024.8.07.0018, Relator(a): Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJe: 17/12/2024; TJDFT, APC 0701213-37.2024.8.07.0018, Relator(a): Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJe: 02/10/2024.