Tribunal: TJDFT
Processo: 0749246-64.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO RECURSAL ESPECÍFICA. INOCORRÊNCIA. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS. PROVEITO ECONÔMICO INFERIOR A 40 SALÁRIOS-MÍNIMOS. COMPLEXIDADE PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Tratam-se de recursos inominados interpostos em face da sentença exarada pelo Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Brasília, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés, solidariamente, a pagarem ao autor o valor de R$ 3.815,41 (três mil oitocentos quinze reais e quarenta e um centavos), a título de juros de obra, bem como a quantia de R$ 3.823,56 (treze mil oitocentos e vinte e três, cinquenta e seis centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada aluguel devido (aluguel mensal de R$ 637,26 - período de 11/2023 a 04/2024).
2. Na origem, o autor ajuizou ação em que pretende a condenação das rés a lhes pagarem o valor de R$ 6.000,00, a título de lucros cessantes e a quantia de R$ 4.092,39, em reparação por danos materiais. Narrou que celebrou, em 02/2022, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com previsão de entrega do bem no dia 30/04/2023, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final novembro/2023. Informou que o apartamento não foi entregue e que está arcando com juros de obras e aluguel. Destacou que a cobrança de juros de obra é descabida, diante do esgotamento do prazo final para entrega das chaves.
3. Recursos tempestivos e adequados à espécie. O preparo do recurso das rés é regular (IDs 67307003). Recurso do autor desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte autora, considerando que aufere rendimento bruto inferior a 5 salários-mínimos, consoante disposto na Resolução no 140, de 24 de junho de 2015, editada pela Defensoria Pública do Distrito Federal, e adotada como parâmetro para o reconhecimento da hipossuficiência judiciária. Foram ofertadas contrarrazões por ambas as partes (ID 67307009 e 67307011).
4. A parte autora, antes da apresentação das contrarrazões pelas rés desistiu expressamente do recurso interposto, conforme petição de ID 67307008. Homologado o pedido de desistência, prosseguindo-se a análise apenas do recurso das rés.
5. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise das alegações de incompetência do Juizado Especial Cível, ausência do dever de indenizar, ausência de lucros cessantes e ocorrência de caso fortuito. Em suas razões recursais, as recorrentes suscitaram preliminar de incompetência do Juizado Especial, sob o fundamento de que o valor da causa supera o teto de 40 salários mínimos, bem como sob a alegação de necessidade de perícia. No mérito, defenderam que o atraso decorreu de caso fortuito, em virtude da escassez de matéria prima e mão de obra em virtude da a ocorrência da pandemia da COVID-19, devendo ser concedida a prorrogação do prazo de entrega por 1 ano e 10 meses. Destacaram que o termo de reserva é um documento preliminar e não vinculante, não se tratando de promessa de compra e venda. Argumentaram que deve ser reconhecida como data de entrega a estabelecida no contrato de compra e venda e não aquela que consta no termo preliminar. Informaram que o prazo na entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista do contrato de compra e venda (09/10/2023), acrescida de prorrogação de 180 dias (05/04/2024) e do prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves (05/06/2024). Destacaram que a parte autora não apresentou nos autos documentos comprobatórios que atestem efetivamente a ocorrência de prejuízos que fossem capazes de ensejar a condenação pelos lucros cessantes e incidência de juros de obra. Requereram, preliminarmente, a declaração de incompetência do Juizado Especial Cível e a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, requereram seja considerada a prorrogação do prazo de entrega do imóvel pelo período de 1 ano e 10 meses ou o reconhecimento de atraso a partir da data do contrato 09/10/2023, com o acréscimo de 180 dias e mais 60 dias, resultando na data final de 05/06/2024.
6. Preliminar de inadmissão recursal rejeitada, uma vez que o recurso é regular e contém impugnação específica aos fundamentos da sentença.
7. Preliminar de incompetência. Nas causas que tem por objeto o cumprimento de ato jurídico, o valor da causa deve corresponder ao valor do negócio jurídico, nos termos do art. 292, II do CPC. No caso, a pretensão da parte autora tem por objeto indenização em razão de inadimplemento contratual de modo que o pedido se restringe ao valor da extensão dos danos, inexistindo proveito econômico equivalente ao valor do contrato. No presente caso, não há pedido de resilição contratual e a parte autora pretende a fixação de indenização por danos materiais e lucros cessantes. Estes pedidos denotam clara pretensão de proveito econômico e devem corresponder ao valor da causa, conforme dispõe o art. 292, V, do CPC. Por outro lado, a presente demanda não possui complexidade capaz de justificar a realização de prova pericial, pois os documentos e alegações constantes nos autos se mostram suficientes para solução da lide. Preliminar rejeitada.
8. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza consumerista, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, aplicável ao caso as regras do direito do consumidor, inclusive as que tratam da responsabilidade objetiva na prestação de serviços.
9. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
10. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 67305542, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/04/2023, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. Por oportuno, o Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/10/2024, o que não ocorreu.
11. Ante tal entendimento, não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel ou novação contratual nesse sentido. Também descabe invocar o prazo contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 67306968, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo incialmente estipulado entre as partes. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado noDJE:6/11/2024.
12. Afastada a alegação de que a demora decorreu de ausência de matéria prima para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado em 02/2022, ocasião na qual a pandemia já estava instalada há 2 anos e grande parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante, bem como significativa parcela da cadeia produtiva já havia se restabelecido. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
13. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem ao autor, os valores relativos aos juros de obra no valor 3.815,41 (três mil, oitocentos quinze reais e quarenta e um centavos). Tal montante é devido, ante o atraso na entrega do imóvel, conforme data estipulada no Termo de Reserva.
14. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, conforme determinado na r. sentença.
16. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido.
17. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO RECURSAL ESPECÍFICA. INOCORRÊNCIA. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS. PROVEITO ECONÔMICO INFERIOR A 40 SALÁRIOS-MÍNIMOS. COMPLEXIDADE PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Tratam-se de recursos inominados interpostos em face da sentença exarada pelo Juízo do 5o Juizado Especial Cível de Brasília, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés, solidariamente, a pagarem ao autor o valor de R$ 3.815,41 (três mil oitocentos quinze reais e quarenta e um centavos), a título de juros de obra, bem como a quantia de R$ 3.823,56 (treze mil oitocentos e vinte e três, cinquenta e seis centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada aluguel devido (aluguel mensal de R$ 637,26 - período de 11/2023 a 04/2024).
2. Na origem, o autor ajuizou ação em que pretende a condenação das rés a lhes pagarem o valor de R$ 6.000,00, a título de lucros cessantes e a quantia de R$ 4.092,39, em reparação por danos materiais. Narrou que celebrou, em 02/2022, contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, com previsão de entrega do bem no dia 30/04/2023, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final novembro/2023. Informou que o apartamento não foi entregue e que está arcando com juros de obras e aluguel. Destacou que a cobrança de juros de obra é descabida, diante do esgotamento do prazo final para entrega das chaves.
3. Recursos tempestivos e adequados à espécie. O preparo do recurso das rés é regular (IDs 67307003). Recurso do autor desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte autora, considerando que aufere rendimento bruto inferior a 5 salários-mínimos, consoante disposto na Resolução no 140, de 24 de junho de 2015, editada pela Defensoria Pública do Distrito Federal, e adotada como parâmetro para o reconhecimento da hipossuficiência judiciária. Foram ofertadas contrarrazões por ambas as partes (ID 67307009 e 67307011).
4. A parte autora, antes da apresentação das contrarrazões pelas rés desistiu expressamente do recurso interposto, conforme petição de ID 67307008. Homologado o pedido de desistência, prosseguindo-se a análise apenas do recurso das rés.
5. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise das alegações de incompetência do Juizado Especial Cível, ausência do dever de indenizar, ausência de lucros cessantes e ocorrência de caso fortuito. Em suas razões recursais, as recorrentes suscitaram preliminar de incompetência do Juizado Especial, sob o fundamento de que o valor da causa supera o teto de 40 salários mínimos, bem como sob a alegação de necessidade de perícia. No mérito, defenderam que o atraso decorreu de caso fortuito, em virtude da escassez de matéria prima e mão de obra em virtude da a ocorrência da pandemia da COVID-19, devendo ser concedida a prorrogação do prazo de entrega por 1 ano e 10 meses. Destacaram que o termo de reserva é um documento preliminar e não vinculante, não se tratando de promessa de compra e venda. Argumentaram que deve ser reconhecida como data de entrega a estabelecida no contrato de compra e venda e não aquela que consta no termo preliminar. Informaram que o prazo na entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista do contrato de compra e venda (09/10/2023), acrescida de prorrogação de 180 dias (05/04/2024) e do prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves (05/06/2024). Destacaram que a parte autora não apresentou nos autos documentos comprobatórios que atestem efetivamente a ocorrência de prejuízos que fossem capazes de ensejar a condenação pelos lucros cessantes e incidência de juros de obra. Requereram, preliminarmente, a declaração de incompetência do Juizado Especial Cível e a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, requereram seja considerada a prorrogação do prazo de entrega do imóvel pelo período de 1 ano e 10 meses ou o reconhecimento de atraso a partir da data do contrato 09/10/2023, com o acréscimo de 180 dias e mais 60 dias, resultando na data final de 05/06/2024.
6. Preliminar de inadmissão recursal rejeitada, uma vez que o recurso é regular e contém impugnação específica aos fundamentos da sentença.
7. Preliminar de incompetência. Nas causas que tem por objeto o cumprimento de ato jurídico, o valor da causa deve corresponder ao valor do negócio jurídico, nos termos do art. 292, II do CPC. No caso, a pretensão da parte autora tem por objeto indenização em razão de inadimplemento contratual de modo que o pedido se restringe ao valor da extensão dos danos, inexistindo proveito econômico equivalente ao valor do contrato. No presente caso, não há pedido de resilição contratual e a parte autora pretende a fixação de indenização por danos materiais e lucros cessantes. Estes pedidos denotam clara pretensão de proveito econômico e devem corresponder ao valor da causa, conforme dispõe o art. 292, V, do CPC. Por outro lado, a presente demanda não possui complexidade capaz de justificar a realização de prova pericial, pois os documentos e alegações constantes nos autos se mostram suficientes para solução da lide. Preliminar rejeitada.
8. A hipótese em exame configura relação jurídica de natureza consumerista, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e de consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, aplicável ao caso as regras do direito do consumidor, inclusive as que tratam da responsabilidade objetiva na prestação de serviços.
9. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
10. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 67305542, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/04/2023, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. Por oportuno, o Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/10/2024, o que não ocorreu.
11. Ante tal entendimento, não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel ou novação contratual nesse sentido. Também descabe invocar o prazo contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 67306968, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo incialmente estipulado entre as partes. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado noDJE:6/11/2024.
12. Afastada a alegação de que a demora decorreu de ausência de matéria prima para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado em 02/2022, ocasião na qual a pandemia já estava instalada há 2 anos e grande parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante, bem como significativa parcela da cadeia produtiva já havia se restabelecido. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
13. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem ao autor, os valores relativos aos juros de obra no valor 3.815,41 (três mil, oitocentos quinze reais e quarenta e um centavos). Tal montante é devido, ante o atraso na entrega do imóvel, conforme data estipulada no Termo de Reserva.
14. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, conforme determinado na r. sentença.
16. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido.
17. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.