Tribunal: TJDFT
Processo: 0739680-91.2024.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-28
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. REJEITADAS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la (i) ao pagamento da quantia de R$ 2.014,26 (dois mil, quatorze reais e vinte e seis centavos), a título de juros de obras; e (ii) ao pagamento da quantia de R$ 6.372,60 (seis mil, trezentos e setenta e dois reais e sessenta centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra.
2. Fatos relevantes. A parte autora adquiriu imóvel da requerida, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com data de entrega prevista para o dia 30/04/2023, contudo, até o momento do ajuizamento do processo, em 12/05/2024, as chaves ainda não tinham sido entregues, o que ocorreu apenas em 29/08/2024.
II. Questão em Discussão
II.I. DO RECURSO DAS REQUERIDAS
3. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a legitimidade das recorrentes no tocante aos juros de obra; (ii) a competência dos Juizados Especiais Cíveis para analisar a demanda, considerando a necessidade ou não de formação de litisconsórcio passivo; (iii) analisar a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (iv) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (v) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores.
II.II. DAS CONTRARRAZÕES
4. O autor apresentou contrarrazões, arguindo preliminar de violação ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pedindo o desprovimento do recurso.
III. Razões de Decidir
5. Da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. As razões apresentadas no recurso, embora sejam extraídas da contestação, guardam relação lógica com a sentença impugnada, havendo clara fundamentação da insurgência recursal e pedido de reforma, de modo que não caracterizada ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar Rejeitada.
6. Da preliminar de ilegitimidade passiva. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC); a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pelo consumidor, pois os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro constante do Contrato de Compra e Venda assinado entre o banco e a parte Recorrida, e não pela incorporadora e construtora, é questão relativa ao mérito da causa. Precedente: Acórdão 1928759.
7. Da preliminar de litisconsórcio necessário e de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, de modo que não há que se falar em incompetência dos Juizados Especiais Cíveis.
8. Da inexistência de Fortuito Externo. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. 8.1. Ademais, em relação à pandemia, causada pela COVID-19, em que pese a notoriedade dos fatos, o recorrente não indicou o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373, II do CPC. Destaca-se que o contrato foi firmado em 10/12/2021, momento em que as medidas sanitárias de combate à pandemia já estavam em vigor há mais de um ano. Além disso, nesse período já estava ocorrendo o retorno das atividades econômicas, o que afasta a alegação de caso fortuito trazida pelas recorrentes.
9. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, no qual consta apenas uma mera estimativa de entrega, e que não se trata de um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação do prazo de entrega a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
10. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. 10.1. Os recorrentes respondem pelos prejuízos advindos do atraso na entrega do imóvel, de modo que correta a condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra. 10.2. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
IV. Dispositivo
11. Recurso das rés CONHECIDO, preliminares rejeitadas e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A ementa servirá de Acórdão, conforme art. 46 da Lei n.o 9.099/1995.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1928759, 0774491-14.2023.8.07.0016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 09/10/2024; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO E INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. REJEITADAS. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la (i) ao pagamento da quantia de R$ 2.014,26 (dois mil, quatorze reais e vinte e seis centavos), a título de juros de obras; e (ii) ao pagamento da quantia de R$ 6.372,60 (seis mil, trezentos e setenta e dois reais e sessenta centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra.
2. Fatos relevantes. A parte autora adquiriu imóvel da requerida, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com data de entrega prevista para o dia 30/04/2023, contudo, até o momento do ajuizamento do processo, em 12/05/2024, as chaves ainda não tinham sido entregues, o que ocorreu apenas em 29/08/2024.
II. Questão em Discussão
II.I. DO RECURSO DAS REQUERIDAS
3. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a legitimidade das recorrentes no tocante aos juros de obra; (ii) a competência dos Juizados Especiais Cíveis para analisar a demanda, considerando a necessidade ou não de formação de litisconsórcio passivo; (iii) analisar a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (iv) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (v) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores.
II.II. DAS CONTRARRAZÕES
4. O autor apresentou contrarrazões, arguindo preliminar de violação ao princípio da dialeticidade e, no mérito, pedindo o desprovimento do recurso.
III. Razões de Decidir
5. Da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. As razões apresentadas no recurso, embora sejam extraídas da contestação, guardam relação lógica com a sentença impugnada, havendo clara fundamentação da insurgência recursal e pedido de reforma, de modo que não caracterizada ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar Rejeitada.
6. Da preliminar de ilegitimidade passiva. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC); a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pelo consumidor, pois os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro constante do Contrato de Compra e Venda assinado entre o banco e a parte Recorrida, e não pela incorporadora e construtora, é questão relativa ao mérito da causa. Precedente: Acórdão 1928759.
7. Da preliminar de litisconsórcio necessário e de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra, de modo que não há que se falar em incompetência dos Juizados Especiais Cíveis.
8. Da inexistência de Fortuito Externo. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. 8.1. Ademais, em relação à pandemia, causada pela COVID-19, em que pese a notoriedade dos fatos, o recorrente não indicou o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373, II do CPC. Destaca-se que o contrato foi firmado em 10/12/2021, momento em que as medidas sanitárias de combate à pandemia já estavam em vigor há mais de um ano. Além disso, nesse período já estava ocorrendo o retorno das atividades econômicas, o que afasta a alegação de caso fortuito trazida pelas recorrentes.
9. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, no qual consta apenas uma mera estimativa de entrega, e que não se trata de um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação do prazo de entrega a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
10. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. 10.1. Os recorrentes respondem pelos prejuízos advindos do atraso na entrega do imóvel, de modo que correta a condenação ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra. 10.2. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
IV. Dispositivo
11. Recurso das rés CONHECIDO, preliminares rejeitadas e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A ementa servirá de Acórdão, conforme art. 46 da Lei n.o 9.099/1995.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1928759, 0774491-14.2023.8.07.0016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 09/10/2024; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator: ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024.