Tribunal: TJDFT
Processo: 0700445-80.2025.8.07.0017
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-16
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que declarou a rescisão contratual sem ônus para o autor.
2. Suscita a recorrente preliminar de ausência de interesse processual em razão da celebração de acordo extrajudicial após a audiência de conciliação. Alega sua ilegitimidade passiva sob o fundamento de que atua apenas como mandatária do proprietário do imóvel e não possui responsabilidade por reparos estruturais neste. Afirma que não negou a existência dos vícios e não se opôs à realização dos reparos, que a devolução do bem se deu por razões pessoais do locatário, o que impossibilita o afastamento da multa rescisória. Aduz que as normas do Código de Defesa do Consumidor não são aplicáveis ao caso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida consiste em aferir se o acordo celebrado gera a perda superveniente do objeto da demanda, se a recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo e se os vícios apresentados pelo imóvel justificam a rescisão antecipada e afastam a incidência da multa contratual pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de ausência de interesse processual. Não prospera a alegação da recorrente de perda superveniente do objeto, porquanto o acordo pactuado pelas partes (ID 71747110), anterior à sentença, não fez qualquer referência à presente ação e não prejudicou o pedido inicial de rescisão sem ônus para o recorrido, porquanto foi cobrada multa contratual.
5. Preliminar de ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação), é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei n.o 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
7. Assim, aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Precedente: Acórdão 1720539. Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva em virtude de falha na sua prestação, somente sendo possível a exclusão da responsabilidade na hipótese de comprovação de caso fortuito ou de força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro (art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II, do CDC).
8. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
9. Do contexto fático e probatório, verifica-se que o autor devolveu o imóvel antecipadamente em razão de danos no bem que impossibilitaram a manutenção do contrato. Os documentos juntados aos autos demonstram que o autor solicitou reparos, tais como conserto de vazamentos e infiltrações, não existindo prova de que o problema foi sanado. Ademais, não houve impugnação específica quanto a esses fatos, ao contrário, a recorrente admite a existência dos vícios e indica que não se opôs ao reparo, sem comprovar tal fato. Correta, portanto, a sentença que decretou a rescisão contratual e afastou a incidência da multa rescisória, uma vez que o autor somente deixou o imóvel por culpa exclusiva da ré, que não cumpriu com sua obrigação de entrega do bem em perfeito estado de uso.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso desprovido.
11. Custas recolhidas. Condenada a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% sobre o valor corrigido da causa.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II. CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1720539, 07390847820228070016, Relator: SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que declarou a rescisão contratual sem ônus para o autor.
2. Suscita a recorrente preliminar de ausência de interesse processual em razão da celebração de acordo extrajudicial após a audiência de conciliação. Alega sua ilegitimidade passiva sob o fundamento de que atua apenas como mandatária do proprietário do imóvel e não possui responsabilidade por reparos estruturais neste. Afirma que não negou a existência dos vícios e não se opôs à realização dos reparos, que a devolução do bem se deu por razões pessoais do locatário, o que impossibilita o afastamento da multa rescisória. Aduz que as normas do Código de Defesa do Consumidor não são aplicáveis ao caso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida consiste em aferir se o acordo celebrado gera a perda superveniente do objeto da demanda, se a recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo e se os vícios apresentados pelo imóvel justificam a rescisão antecipada e afastam a incidência da multa contratual pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de ausência de interesse processual. Não prospera a alegação da recorrente de perda superveniente do objeto, porquanto o acordo pactuado pelas partes (ID 71747110), anterior à sentença, não fez qualquer referência à presente ação e não prejudicou o pedido inicial de rescisão sem ônus para o recorrido, porquanto foi cobrada multa contratual.
5. Preliminar de ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação), é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei n.o 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
7. Assim, aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Precedente: Acórdão 1720539. Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva em virtude de falha na sua prestação, somente sendo possível a exclusão da responsabilidade na hipótese de comprovação de caso fortuito ou de força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro (art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II, do CDC).
8. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
9. Do contexto fático e probatório, verifica-se que o autor devolveu o imóvel antecipadamente em razão de danos no bem que impossibilitaram a manutenção do contrato. Os documentos juntados aos autos demonstram que o autor solicitou reparos, tais como conserto de vazamentos e infiltrações, não existindo prova de que o problema foi sanado. Ademais, não houve impugnação específica quanto a esses fatos, ao contrário, a recorrente admite a existência dos vícios e indica que não se opôs ao reparo, sem comprovar tal fato. Correta, portanto, a sentença que decretou a rescisão contratual e afastou a incidência da multa rescisória, uma vez que o autor somente deixou o imóvel por culpa exclusiva da ré, que não cumpriu com sua obrigação de entrega do bem em perfeito estado de uso.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso desprovido.
11. Custas recolhidas. Condenada a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% sobre o valor corrigido da causa.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II. CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1720539, 07390847820228070016, Relator: SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.