Tribunal: TJDFT
Processo: 0751696-25.2024.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. CONDOMÍNIO RURAL SOLAR DA SERRA. COBRANÇA DE TAXAS. LEGITIMIDADE. ART. 1.315 E 1.340 DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDÔMINO. ABUSIVIDADE DAS TAXAS. NÃO CONSTATADA. JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS E MULTA POR ATRASO DE 2%. INCIDÊNCIA DO ART. 1.336, §1o, DO CC. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos de ação de cobrança, que julgou procedente o pedido para condenar a parte ré ao pagamento dos débitos vencidos (R$ 12.981,45), acrescido de correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. 1.1. Em suas razões, a ré apelante pugna pela reforma da sentença para reconhecer a ilegitimidade ativa do apelado (condomínio irregular), com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC. Caso ultrapassada a preliminar, pede a revisão dos encargos aplicados, limitando a multa a 1% e os juros a 1% ao mês sobre o valor atualizado da dívida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condomínio irregular possui legitimidade ativa para cobrar taxas condominiais; e (ii) estabelecer se os encargos moratórios aplicados (juros de 1% ao mês e multa de 2%) são excessivos ou abusivos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Tratando-se de demanda visando a cobrança de taxas condominiais, imperioso registrar que a obrigatoriedade de contribuir para as despesas comuns decorre dos arts. 1.315 e 1.340 do Código Civil, haja vista a necessidade de as despesas relativas à coisa ou áreas comuns serem custeadas por quem delas se serve, consistindo em obrigação decorrente do exercício da posse do imóvel (obrigação “propter rem”). 3.1. A Lei n. 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei 6.766/1979 e previu que as associações sem fins lucrativos de titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados podem exigir a contribuição para manutenção, conservação, disciplina e utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente. 3.2. Tal situação é bastante para colocar a condômina ré na posição de devedora em relação a despesas realizadas na manutenção da coisa (art. 1.315 do Código Civil). Porquanto. De acordo com o inciso I do art. 1.336 do CC, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário”, ou seja, sendo titular dos direitos possessórios incidentes sob o imóvel sobre o qual se refere a cobrança, a ré é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o referido bem. 3.3. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas. 3.4. Jurisprudência: “[...] 4. A obrigação de pagamento das taxas condominiais decorre do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pois os condôminos usufruem das melhorias e serviços prestados pela associação. 5. A adesão à associação de moradores decorre da aquisição de imóvel em área abrangida por sua atuação, sendo desnecessária a filiação expressa para a exigibilidade das contribuições. 6. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconhece a legalidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares, afastando a aplicabilidade dos Temas 882 do STJ e 492 do STF, que tratam de loteamentos abertos e fechados. [...]” (Acórdão 2011964, 0713278-77.2022.8.07.0004, Relator: Jose Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, DJe: 02/07/2025).
4. Outrossim, acerca da suposta abusividade na cobrança dos encargos decorrentes do inadimplemento (juros de mora e multa), também não assiste razão à recorrente, haja vista que o art. 1.336, §1o, do Código Civil assim determinar: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.” 4.1. Assim, ausente cobrança excessiva ou abusiva, sobretudo porque os encargos foram fixados em conformidade com a lei, não há falar em limitação da condenação imposta, não havendo qualquer fundamento legal a servir de base para a pretensão da recorrente.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da condenação (R$ 12.981,45).
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso improvido.
Tese de julgamento: "Mesmo que se trate de condomínio irregular é devida a cobrança de despesas condominiais daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315, 1.336, §1o, e 1.340; e Lei 6.766/1979, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2011964, 0713278-77.2022.8.07.0004, Relator(a): Jose Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, DJe: 02/07/2025; TJDFT, Acórdão 2011964, 0713278-77.2022.8.07.0004, Relator(a): Jose Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, DJe: 02/07/2025.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. CONDOMÍNIO RURAL SOLAR DA SERRA. COBRANÇA DE TAXAS. LEGITIMIDADE. ART. 1.315 E 1.340 DO CÓDIGO CIVIL. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DO CONDÔMINO. ABUSIVIDADE DAS TAXAS. NÃO CONSTATADA. JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS E MULTA POR ATRASO DE 2%. INCIDÊNCIA DO ART. 1.336, §1o, DO CC. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos de ação de cobrança, que julgou procedente o pedido para condenar a parte ré ao pagamento dos débitos vencidos (R$ 12.981,45), acrescido de correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês e multa de 2%. 1.1. Em suas razões, a ré apelante pugna pela reforma da sentença para reconhecer a ilegitimidade ativa do apelado (condomínio irregular), com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC. Caso ultrapassada a preliminar, pede a revisão dos encargos aplicados, limitando a multa a 1% e os juros a 1% ao mês sobre o valor atualizado da dívida.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condomínio irregular possui legitimidade ativa para cobrar taxas condominiais; e (ii) estabelecer se os encargos moratórios aplicados (juros de 1% ao mês e multa de 2%) são excessivos ou abusivos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Tratando-se de demanda visando a cobrança de taxas condominiais, imperioso registrar que a obrigatoriedade de contribuir para as despesas comuns decorre dos arts. 1.315 e 1.340 do Código Civil, haja vista a necessidade de as despesas relativas à coisa ou áreas comuns serem custeadas por quem delas se serve, consistindo em obrigação decorrente do exercício da posse do imóvel (obrigação “propter rem”). 3.1. A Lei n. 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei 6.766/1979 e previu que as associações sem fins lucrativos de titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados podem exigir a contribuição para manutenção, conservação, disciplina e utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente. 3.2. Tal situação é bastante para colocar a condômina ré na posição de devedora em relação a despesas realizadas na manutenção da coisa (art. 1.315 do Código Civil). Porquanto. De acordo com o inciso I do art. 1.336 do CC, é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário”, ou seja, sendo titular dos direitos possessórios incidentes sob o imóvel sobre o qual se refere a cobrança, a ré é responsável pelo pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias que incidem sobre o referido bem. 3.3. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas. 3.4. Jurisprudência: “[...] 4. A obrigação de pagamento das taxas condominiais decorre do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pois os condôminos usufruem das melhorias e serviços prestados pela associação. 5. A adesão à associação de moradores decorre da aquisição de imóvel em área abrangida por sua atuação, sendo desnecessária a filiação expressa para a exigibilidade das contribuições. 6. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconhece a legalidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares, afastando a aplicabilidade dos Temas 882 do STJ e 492 do STF, que tratam de loteamentos abertos e fechados. [...]” (Acórdão 2011964, 0713278-77.2022.8.07.0004, Relator: Jose Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, DJe: 02/07/2025).
4. Outrossim, acerca da suposta abusividade na cobrança dos encargos decorrentes do inadimplemento (juros de mora e multa), também não assiste razão à recorrente, haja vista que o art. 1.336, §1o, do Código Civil assim determinar: “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.” 4.1. Assim, ausente cobrança excessiva ou abusiva, sobretudo porque os encargos foram fixados em conformidade com a lei, não há falar em limitação da condenação imposta, não havendo qualquer fundamento legal a servir de base para a pretensão da recorrente.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da condenação (R$ 12.981,45).
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso improvido.
Tese de julgamento: "Mesmo que se trate de condomínio irregular é devida a cobrança de despesas condominiais daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315, 1.336, §1o, e 1.340; e Lei 6.766/1979, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2011964, 0713278-77.2022.8.07.0004, Relator(a): Jose Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, DJe: 02/07/2025; TJDFT, Acórdão 2011964, 0713278-77.2022.8.07.0004, Relator(a): Jose Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, DJe: 02/07/2025.