Tribunal: TJDFT
Processo: 0727068-06.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-05-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0727068-06.2023.8.07.0001 RECORRENTE: BANCO DO BRASIL SA RECORRIDAS: ANA LÚCIA RIBEIRO SARMENTO, SOCIEDADE INCORPORADORA RESIDENCIAL MIAMI CENTER S.A. DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR FIDUCIÁRIO. PRELIMINAR AFASTADA. CONTRATO. INCORPORADORA. QUITAÇÃO. BAIXA NA HIPOTECA. RELAÇÃO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESNECESSIDADE. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Com fundamento na teoria da asserção, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, a análise da legitimidade das partes deve ser feita a partir dos elementos contidos na petição inicial. A alegada ausência de responsabilidade da parte deve ser objeto de apreciação no mérito recursal. 2. O credor hipotecário tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de obrigação de fazer ajuizada pelo adquirente que adimpliu as parcelas do preço do imóvel, com a finalidade de obter abaixado gravame incidente sobre o bem, considerando que a garantia foi ofertada pela construtora em favor da instituição financeira. 3. Tendo o consumidor demostrado o integral pagamento do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a construtora, ele tem o direito de receber o bem livre de qualquer ônus. 4. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que não se pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. 5. Segundo a Súmula no 308 do c. STJ “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 6. Manter o gravame sobre o imóvel após o pagamento integral do preço pelo consumidor configura conduta abusiva, sendo a Incorporadora e o Banco, ambos fornecedores, solidariamente responsáveis pela baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva, considerando que somente com a participação de ambos se torna possível a entrega do bem ao consumidor. 7. Nos termos do art. 1.418 do CC/02, há uma gradação da tutela jurisdicional, qual seja, inicialmente o suprimento da vontade do promitente vendedor, para condená-lo na obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, comprovada a recusa imotivada, só então será deferida a tutela mandamental, consistente na adjudicação do imóvel em favor da promitente compradora. 8. Apelações conhecidas. Provida em parte a Apelação da primeira Ré e não provida a Apelação do segundo Réu. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 31-F, §11, da Lei 4.591/1964, e 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, defendendo sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, tendo em vista que o negócio jurídico em discussão foi firmado entre a parte autora e a corré Sociedade Incorporadora Residencial Miami Center S.A., não podendo ser presumida a obrigação solidária. Pede a extinção do processo sem resolução do mérito; b) artigo 54 da Lei 13.097/2015, sustentando que o incorporador contratou com o recorrente operação de Financiamento à Produção PJ com o objetivo de propiciar recursos exclusivamente para construção do empreendimento, agregando como garantia a hipoteca do próprio empreendimento. Afirma que o instituto da hipoteca confere ao credor (recorrente) preferência frente a terceiros, razão pela qual o cancelamento das hipotecas sem a respectiva contraprestação dos valores das garantias é medida que desrespeita as disposições contratuais. Nesse sentido, aponta, ainda, divergência jurisprudencial com a Súmula 308 do STJ; c) artigo 31-A, §11, da Lei 4.591/1964, argumentando a ausência de anuência do recorrente acerca da relação jurídica estabelecida entre a construtora corré e o adquirente, a qual não produz qualquer efeito no direito de garantia do banco; d) artigo 1.225, inciso IX, do Código Civil, asseverando que, determinada a baixa da hipoteca, ele perderá a garantia que possui para recebimento do empréstimo concedido à corré e sofrerá prejuízos. Ao final, requer que as futuras publicações e intimações referentes a este processo sejam feitas, exclusivamente, em nome dos advogados EDVALDO COSTA BARRETO JÚNIOR, OAB/DF 29.190, e GUILHERME PEREIRA DOLABELLA BICALHO, OAB/DF 29.145 (ID 70583124). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 31-F, §11, da Lei 4.591/1964, e 485, inciso VI, do CPC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “No caso em análise, com fundamento na alegação da Autora de que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a incorporadora foi quitado em 8/1/2020 (ID 56878330); e considerando que o empreendimento do qual faz parte o imóvel foi dado em garantia ao financiamento celebrado entre os Réus (ID 56878328, pág. 2), inexorável que a instituição financeira, credora hipotecária, deve compor o polo passivo da ação na qual se objetiva a declaração de ineficácia da aludida garantia, com a respectiva baixa do gravame na matrícula do imóvel da Autora. Assim, tendo em vista que os pedidos da Autora atingem diretamente a esfera de direitos do credor hipotecário, há inequívoca legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A.” (ID 68020532). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende o recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). Pelos mesmos enunciados sumulares, também não deve ser admitido o apelo especial com base no indicado malferimento ao artigo 31-A, §11, da Lei 4.591/1964, porquanto o órgão julgador, apreciando os embargos de declaração opostos pelo recorrente, concluiu que “A alegada falta de anuência da instituição financiadora para a comercialização das unidades imobiliárias, nos termos do art. 31-A, § 11o da Lei no 4.591/64, não se sustenta, pois o Banco do Brasil, como credor hipotecário (item 4 do quadro resumo), tomou ciência da Promessa de Compra e Venda firmada entre as partes (ID 56878328, pág. 3) e recebeu em penhor, por transferência do promitente vendedor, os créditos relativos às parcelas dos pagamentos das unidades comercializadas. E ainda que não houvesse a referida anuência, a discussão é despiciente, uma vez que a validade do contrato não é objeto da presente ação. Ademais, o voto condutor do acórdão foi claro e inequívoco ao acolher a tese de que, pago o preço do imóvel pelo promitente comprador, a instituição financeira não pode ser furtar da obrigação de liberar o gravame hipotecário, cuja obrigação, frise-se, está prevista inclusive na promessa de compra e venda (Item 2. b. do quadro resumo).” (ID 69718987). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende o recorrente, não é possível de acordo com os enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o inconformismo no tocante à aventada transgressão ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, e em relação à suposta divergência jurisprudencial sobre o tema, pois conforme atestado pelo acórdão impugnado: “O art. 54 da Lei no 13.097/2015 não tem aplicação no caso em exame, pois não se trata de validade de negócio jurídico posterior por ausência de registro ou averbação das informações especificadas nas alíneas do dispositivo na matrícula do imóvel” e, nesse caso, é firme a orientação da Corte Superior no sentido de que “Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "considera-se deficiente a fundamentação recursal amparada em alegada violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo apto a amparar a tese defendida no Recurso Especial, incidindo o óbice da Súmula 284 do STF” (AgInt no AREsp n. 2.487.412/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 9/4/2025, DJEN de 15/4/2025). Ademais, em relação ao dissídio interpretativo, o STJ tem se manifestado no sentido de que “Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega dissídio jurisprudencial sobre dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial” (AgInt no REsp n. 2.063.236/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023). Tampouco reúne condições de transitar o apelo quanto ao apontado vilipêndio ao artigo 1.225, inciso IX, do Código Civil, porque referido dispositivo de lei não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrente no ID 70583124. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0727068-06.2023.8.07.0001 RECORRENTE: BANCO DO BRASIL SA RECORRIDAS: ANA LÚCIA RIBEIRO SARMENTO, SOCIEDADE INCORPORADORA RESIDENCIAL MIAMI CENTER S.A. DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR FIDUCIÁRIO. PRELIMINAR AFASTADA. CONTRATO. INCORPORADORA. QUITAÇÃO. BAIXA NA HIPOTECA. RELAÇÃO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DA PROMITENTE COMPRADORA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DESNECESSIDADE. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Com fundamento na teoria da asserção, adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, a análise da legitimidade das partes deve ser feita a partir dos elementos contidos na petição inicial. A alegada ausência de responsabilidade da parte deve ser objeto de apreciação no mérito recursal. 2. O credor hipotecário tem legitimidade para figurar no polo passivo da ação de obrigação de fazer ajuizada pelo adquirente que adimpliu as parcelas do preço do imóvel, com a finalidade de obter abaixado gravame incidente sobre o bem, considerando que a garantia foi ofertada pela construtora em favor da instituição financeira. 3. Tendo o consumidor demostrado o integral pagamento do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a construtora, ele tem o direito de receber o bem livre de qualquer ônus. 4. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que não se pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. 5. Segundo a Súmula no 308 do c. STJ “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. 6. Manter o gravame sobre o imóvel após o pagamento integral do preço pelo consumidor configura conduta abusiva, sendo a Incorporadora e o Banco, ambos fornecedores, solidariamente responsáveis pela baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva, considerando que somente com a participação de ambos se torna possível a entrega do bem ao consumidor. 7. Nos termos do art. 1.418 do CC/02, há uma gradação da tutela jurisdicional, qual seja, inicialmente o suprimento da vontade do promitente vendedor, para condená-lo na obrigação de fazer consistente na outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, comprovada a recusa imotivada, só então será deferida a tutela mandamental, consistente na adjudicação do imóvel em favor da promitente compradora. 8. Apelações conhecidas. Provida em parte a Apelação da primeira Ré e não provida a Apelação do segundo Réu. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 31-F, §11, da Lei 4.591/1964, e 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, defendendo sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, tendo em vista que o negócio jurídico em discussão foi firmado entre a parte autora e a corré Sociedade Incorporadora Residencial Miami Center S.A., não podendo ser presumida a obrigação solidária. Pede a extinção do processo sem resolução do mérito; b) artigo 54 da Lei 13.097/2015, sustentando que o incorporador contratou com o recorrente operação de Financiamento à Produção PJ com o objetivo de propiciar recursos exclusivamente para construção do empreendimento, agregando como garantia a hipoteca do próprio empreendimento. Afirma que o instituto da hipoteca confere ao credor (recorrente) preferência frente a terceiros, razão pela qual o cancelamento das hipotecas sem a respectiva contraprestação dos valores das garantias é medida que desrespeita as disposições contratuais. Nesse sentido, aponta, ainda, divergência jurisprudencial com a Súmula 308 do STJ; c) artigo 31-A, §11, da Lei 4.591/1964, argumentando a ausência de anuência do recorrente acerca da relação jurídica estabelecida entre a construtora corré e o adquirente, a qual não produz qualquer efeito no direito de garantia do banco; d) artigo 1.225, inciso IX, do Código Civil, asseverando que, determinada a baixa da hipoteca, ele perderá a garantia que possui para recebimento do empréstimo concedido à corré e sofrerá prejuízos. Ao final, requer que as futuras publicações e intimações referentes a este processo sejam feitas, exclusivamente, em nome dos advogados EDVALDO COSTA BARRETO JÚNIOR, OAB/DF 29.190, e GUILHERME PEREIRA DOLABELLA BICALHO, OAB/DF 29.145 (ID 70583124). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 31-F, §11, da Lei 4.591/1964, e 485, inciso VI, do CPC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “No caso em análise, com fundamento na alegação da Autora de que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a incorporadora foi quitado em 8/1/2020 (ID 56878330); e considerando que o empreendimento do qual faz parte o imóvel foi dado em garantia ao financiamento celebrado entre os Réus (ID 56878328, pág. 2), inexorável que a instituição financeira, credora hipotecária, deve compor o polo passivo da ação na qual se objetiva a declaração de ineficácia da aludida garantia, com a respectiva baixa do gravame na matrícula do imóvel da Autora. Assim, tendo em vista que os pedidos da Autora atingem diretamente a esfera de direitos do credor hipotecário, há inequívoca legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A.” (ID 68020532). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende o recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). Pelos mesmos enunciados sumulares, também não deve ser admitido o apelo especial com base no indicado malferimento ao artigo 31-A, §11, da Lei 4.591/1964, porquanto o órgão julgador, apreciando os embargos de declaração opostos pelo recorrente, concluiu que “A alegada falta de anuência da instituição financiadora para a comercialização das unidades imobiliárias, nos termos do art. 31-A, § 11o da Lei no 4.591/64, não se sustenta, pois o Banco do Brasil, como credor hipotecário (item 4 do quadro resumo), tomou ciência da Promessa de Compra e Venda firmada entre as partes (ID 56878328, pág. 3) e recebeu em penhor, por transferência do promitente vendedor, os créditos relativos às parcelas dos pagamentos das unidades comercializadas. E ainda que não houvesse a referida anuência, a discussão é despiciente, uma vez que a validade do contrato não é objeto da presente ação. Ademais, o voto condutor do acórdão foi claro e inequívoco ao acolher a tese de que, pago o preço do imóvel pelo promitente comprador, a instituição financeira não pode ser furtar da obrigação de liberar o gravame hipotecário, cuja obrigação, frise-se, está prevista inclusive na promessa de compra e venda (Item 2. b. do quadro resumo).” (ID 69718987). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende o recorrente, não é possível de acordo com os enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o inconformismo no tocante à aventada transgressão ao artigo 54 da Lei 13.097/2015, e em relação à suposta divergência jurisprudencial sobre o tema, pois conforme atestado pelo acórdão impugnado: “O art. 54 da Lei no 13.097/2015 não tem aplicação no caso em exame, pois não se trata de validade de negócio jurídico posterior por ausência de registro ou averbação das informações especificadas nas alíneas do dispositivo na matrícula do imóvel” e, nesse caso, é firme a orientação da Corte Superior no sentido de que “Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "considera-se deficiente a fundamentação recursal amparada em alegada violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo apto a amparar a tese defendida no Recurso Especial, incidindo o óbice da Súmula 284 do STF” (AgInt no AREsp n. 2.487.412/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 9/4/2025, DJEN de 15/4/2025). Ademais, em relação ao dissídio interpretativo, o STJ tem se manifestado no sentido de que “Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega dissídio jurisprudencial sobre dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial” (AgInt no REsp n. 2.063.236/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023). Tampouco reúne condições de transitar o apelo quanto ao apontado vilipêndio ao artigo 1.225, inciso IX, do Código Civil, porque referido dispositivo de lei não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrente no ID 70583124. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025