Tribunal: TJDFT
Processo: 0728706-92.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-28
Data de publicação: 2025-04-10

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento de R$9.025,84 (nove mil e vinte cinco reais e oitenta e quatro centavos), a título de juros de obra, bem como ao pagamento de R$10.196,16 (dez mil cento e noventa e seis reais e dezesseis centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega do bem. O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados ao consumidor, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. Os recorrentes incialmente suscitam preliminar de ilegitimidade passiva em relação aos juros de mora, pois argumentam que o referido encargo seria cobrado pela instituição financeira na qual foi firmado o contrato de financiamento (junho de 2022). Arguem, também, imprescindibilidade de formação do litisconsórcio necessário da instituição financeira responsável pelo contrato de financiamento (Caixa Econômica Federal) e consequente incompetência dos juizados especiais. No mérito, afirmam que em um termo de reserva habitacional prazo de entrega do imóvel seria apenas uma estimativa, sendo assim não haveria juros de obra, eis que supostamente não foi caracterizada a demora na entrega do imóvel. Alegam que a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal indicaria a intenção das partes de modificar a obrigação original de entrega do imóvel com a concordância de novo prazo. Sustentam que o atraso do empreendimento decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, bem como da crise sanitária da causada pela Covid- 19.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial ou, subsidiariamente, para que sejam contabilizados os valores de indenização a título de danos materiais em juros de obra e lucros cessantes somente a partir de 17/05/2023.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 68744812. O recorrido rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. Das Preliminares. Da ilegitimidade passiva - No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual, o exame das condições da ação deve ser feito com abstração dos fatos demonstrados no processo, evitando-se, assim, o inconveniente de se extinguir o processo sem apreciação do mérito. Outrossim, a jurisprudência desta 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal também é no sentido de que nas relações de consumo, todos os que participam da cadeia de fornecimento tem responsabilidade pelos danos decorrentes do fato ilícito ou defeito na prestação de serviços em decorrência do princípio da solidariedade e do próprio sistema de proteção. Logo, encontra-se caracterizada a responsabilidade dos recorrentes, por integrarem a cadeia de fornecimento de serviços, inclusive na função de construtora e incorporadora.
7. Do litisconsórcio passivo necessário - É sabido que o litisconsórcio será necessário se a natureza da relação jurídica assim exigir ou quando a lei assim determinar, contudo o recorrido ajuizou a presente ação em desfavor dos recorrentes aos quais imputa a responsabilidade civil pelo atraso na obra e consequente prejuízo financeiro advindo, não havendo necessidade de incluir a Caixa Econômica Federal - CEF no polo passivo da demanda, tampouco extinguir o processo pela incompetência do juizados especiais para o julgamento da demanda. Preliminares Rejeitadas.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
9. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 36732, Itapoã Parque, ID. 68742757, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
10. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC), especialmente no que tange ao prazo de entrega.
11. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
12. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento ID. 68744760/68744762, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
13. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
14. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras.
V – DISPOSITIVO.
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
16. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento de R$9.025,84 (nove mil e vinte cinco reais e oitenta e quatro centavos), a título de juros de obra, bem como ao pagamento de R$10.196,16 (dez mil cento e noventa e seis reais e dezesseis centavos), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega do bem. O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados ao consumidor, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. Os recorrentes incialmente suscitam preliminar de ilegitimidade passiva em relação aos juros de mora, pois argumentam que o referido encargo seria cobrado pela instituição financeira na qual foi firmado o contrato de financiamento (junho de 2022). Arguem, também, imprescindibilidade de formação do litisconsórcio necessário da instituição financeira responsável pelo contrato de financiamento (Caixa Econômica Federal) e consequente incompetência dos juizados especiais. No mérito, afirmam que em um termo de reserva habitacional prazo de entrega do imóvel seria apenas uma estimativa, sendo assim não haveria juros de obra, eis que supostamente não foi caracterizada a demora na entrega do imóvel. Alegam que a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal indicaria a intenção das partes de modificar a obrigação original de entrega do imóvel com a concordância de novo prazo. Sustentam que o atraso do empreendimento decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, bem como da crise sanitária da causada pela Covid- 19.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial ou, subsidiariamente, para que sejam contabilizados os valores de indenização a título de danos materiais em juros de obra e lucros cessantes somente a partir de 17/05/2023.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 68744812. O recorrido rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. Das Preliminares. Da ilegitimidade passiva - No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual, o exame das condições da ação deve ser feito com abstração dos fatos demonstrados no processo, evitando-se, assim, o inconveniente de se extinguir o processo sem apreciação do mérito. Outrossim, a jurisprudência desta 1a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal também é no sentido de que nas relações de consumo, todos os que participam da cadeia de fornecimento tem responsabilidade pelos danos decorrentes do fato ilícito ou defeito na prestação de serviços em decorrência do princípio da solidariedade e do próprio sistema de proteção. Logo, encontra-se caracterizada a responsabilidade dos recorrentes, por integrarem a cadeia de fornecimento de serviços, inclusive na função de construtora e incorporadora.
7. Do litisconsórcio passivo necessário - É sabido que o litisconsórcio será necessário se a natureza da relação jurídica assim exigir ou quando a lei assim determinar, contudo o recorrido ajuizou a presente ação em desfavor dos recorrentes aos quais imputa a responsabilidade civil pelo atraso na obra e consequente prejuízo financeiro advindo, não havendo necessidade de incluir a Caixa Econômica Federal - CEF no polo passivo da demanda, tampouco extinguir o processo pela incompetência do juizados especiais para o julgamento da demanda. Preliminares Rejeitadas.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
9. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 36732, Itapoã Parque, ID. 68742757, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
10. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC), especialmente no que tange ao prazo de entrega.
11. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
12. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento ID. 68744760/68744762, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
13. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
14. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras.
V – DISPOSITIVO.
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
16. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).