Tribunal: TJDFT
Processo: 0812969-57.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. IRDR 6. IPTU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. FORMA SIMPLES. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da inicial para condená-la a pagar ao Autor a importância de R$ 6.698,80 (seis mil, seiscentos e noventa e oito reais e oitenta centavos), a título de repetição do indébito, corrigida monetariamente a partir do desembolso e acrescida de juros de mora desde a citação, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 75156871). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, legalidade da cláusula 7.2.1. do contrato que estabelece a obrigação do comprador de arcar com as taxas condominiais e o IPTU a partir do termo de recebimento das chaves. Aduz, também, ausência de erro injustificável ou de má-fé a autorizar a restituição em dobro dos valores, porquanto a cobrança decorreu de cláusula prevista no contrato.
4. Não foram apresentadas contrarrazões (ID 75156876)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. Narra o autor que adquiriu apartamento com previsão de entrega para fevereiro/2024, contudo as chaves somente foram entregues em 15/07/2024. Relata que foi obrigado a pagar as taxas condominiais dos meses de maio, junho e julho no total de R$3.094,08 e IPTU, referente ao período de fevereiro a julho no montante de R$947,40.
8. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que o autor assinou o Termo de Recebimento de Imóvel em 15/07/2024 (ID 75156814 - pág.1). A cláusula VIII previa o prazo de entrega do imóvel para 31/12/2023 com prorrogação de 180 dias (ID 75156814 - pág.12). Foram acostados aos autos os comprovantes de pagamento da taxas condominial dos meses maio, junho e julho e do pagamento proporcional do IPTU/2024.
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. "O fato de o recorrido não ter recebido as chaves do imóvel o exime de pagar as taxas condominiais referentes à sua unidade, pois conforme precedente do egrégio STJ "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir da efetiva possibilidade de exercício dos direitos de propriedade e posse, ou seja, da real disponibilidade das chaves do imóvel" (precedente do STJ - AGRG nos EDCL no Resp. 851.542/RS, DJ 13/09/2011). Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor, e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Evidenciado nos autos que a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada ao requerido, pois se refere a um período em que o recorrente não havia recebido as chaves do imóvel, mostra-se correta a decisão que determinou a devolução dos valores pagos." (Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268).
11. A responsabilidade do condômino pela taxa condominial decorre da posse direta da unidade, não importando se o condomínio já estava constituído ou se o imóvel foi adquirido pronto. O critério decisivo é a efetiva entrega das chaves. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
12. "Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse." (AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.)
13. "Relativamente às taxas condominiais e ao IPTU, em se tratando de compra e venda de imóvel novo em construção, o promitente comprador somente poderá ser responsabilizado por tais despesas após a efetiva transmissão da posse direta do imóvel, que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (Acórdão 1237004, 0008452-63.2015.8.07.0014, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/03/2020, publicado no DJe: 04/05/2020.)
14. A incorporadora, ou construtora, é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel adquirido na planta, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas no com o recebimento das chaves.
15. É inviável a aplicação da devolução em dobro prevista no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando a cobrança de determinado valor pelo credor se baseia em cláusula contratual previamente acordada, ainda que posteriormente anulada pelo Poder Judiciário, já que não se configura culpa.
16. Assim, no caso, restituição das taxas condominiais e do IPTU cobrados indevidamente deve ocorrer de forma simples, uma vez que a previsão contratual indica a ausência de má-fé por parte da ré, o que impede a repetição do indébito.
17. Pelo exposto, merece reforma a sentença para tão somente excluir a restituição na forma dobrada.
IV. Dispositivo e tese
18. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para determinar que a restituição dos valores ocorra na forma simples. Mantida a sentença nos demais termos.
19. Vencedora a recorrente, mesmo que em parte, não há condenação no pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários ante a ausência de contrarrazões.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. IRDR 6. IPTU. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. FORMA SIMPLES. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da inicial para condená-la a pagar ao Autor a importância de R$ 6.698,80 (seis mil, seiscentos e noventa e oito reais e oitenta centavos), a título de repetição do indébito, corrigida monetariamente a partir do desembolso e acrescida de juros de mora desde a citação, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 75156871). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, legalidade da cláusula 7.2.1. do contrato que estabelece a obrigação do comprador de arcar com as taxas condominiais e o IPTU a partir do termo de recebimento das chaves. Aduz, também, ausência de erro injustificável ou de má-fé a autorizar a restituição em dobro dos valores, porquanto a cobrança decorreu de cláusula prevista no contrato.
4. Não foram apresentadas contrarrazões (ID 75156876)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. Narra o autor que adquiriu apartamento com previsão de entrega para fevereiro/2024, contudo as chaves somente foram entregues em 15/07/2024. Relata que foi obrigado a pagar as taxas condominiais dos meses de maio, junho e julho no total de R$3.094,08 e IPTU, referente ao período de fevereiro a julho no montante de R$947,40.
8. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que o autor assinou o Termo de Recebimento de Imóvel em 15/07/2024 (ID 75156814 - pág.1). A cláusula VIII previa o prazo de entrega do imóvel para 31/12/2023 com prorrogação de 180 dias (ID 75156814 - pág.12). Foram acostados aos autos os comprovantes de pagamento da taxas condominial dos meses maio, junho e julho e do pagamento proporcional do IPTU/2024.
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. "O fato de o recorrido não ter recebido as chaves do imóvel o exime de pagar as taxas condominiais referentes à sua unidade, pois conforme precedente do egrégio STJ "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir da efetiva possibilidade de exercício dos direitos de propriedade e posse, ou seja, da real disponibilidade das chaves do imóvel" (precedente do STJ - AGRG nos EDCL no Resp. 851.542/RS, DJ 13/09/2011). Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor, e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Evidenciado nos autos que a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada ao requerido, pois se refere a um período em que o recorrente não havia recebido as chaves do imóvel, mostra-se correta a decisão que determinou a devolução dos valores pagos." (Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268).
11. A responsabilidade do condômino pela taxa condominial decorre da posse direta da unidade, não importando se o condomínio já estava constituído ou se o imóvel foi adquirido pronto. O critério decisivo é a efetiva entrega das chaves. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
12. "Somente a partir da efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, passa o adquirente a ter a obrigação de pagar as despesas condominiais e IPTU, sendo responsabilidade da vendedora até a imissão na posse." (AgInt no REsp n. 2.185.216/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.)
13. "Relativamente às taxas condominiais e ao IPTU, em se tratando de compra e venda de imóvel novo em construção, o promitente comprador somente poderá ser responsabilizado por tais despesas após a efetiva transmissão da posse direta do imóvel, que se dá com a entrega das chaves pela construtora" (Acórdão 1237004, 0008452-63.2015.8.07.0014, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/03/2020, publicado no DJe: 04/05/2020.)
14. A incorporadora, ou construtora, é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel adquirido na planta, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas no com o recebimento das chaves.
15. É inviável a aplicação da devolução em dobro prevista no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, quando a cobrança de determinado valor pelo credor se baseia em cláusula contratual previamente acordada, ainda que posteriormente anulada pelo Poder Judiciário, já que não se configura culpa.
16. Assim, no caso, restituição das taxas condominiais e do IPTU cobrados indevidamente deve ocorrer de forma simples, uma vez que a previsão contratual indica a ausência de má-fé por parte da ré, o que impede a repetição do indébito.
17. Pelo exposto, merece reforma a sentença para tão somente excluir a restituição na forma dobrada.
IV. Dispositivo e tese
18. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para determinar que a restituição dos valores ocorra na forma simples. Mantida a sentença nos demais termos.
19. Vencedora a recorrente, mesmo que em parte, não há condenação no pagamento das custas processuais. Sem condenação em honorários ante a ausência de contrarrazões.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.