Tribunal: TJDFT
Processo: 0708237-19.2024.8.07.0018
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-07-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708237-19.2024.8.07.0018 RECORRENTES: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, SABRINA SANTOS MATOS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. PRELIMINAR REJEITADA. ILEGITMIDA AD CAUSAM. PRELIMINAR REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROGRAMA HABITACIONAL. MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. AFASTADA A RESPONSABILIDADE DA CODHAB. CASO FORTUITO. NÃO CARACTERIZADO. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. LUCROS CESSANTES. PAGAMENTO DEVIDO. TEMA REPETITIVO 996. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. Cabe ao recorrente indicar os fundamentos de fato e de direito que justificam a cassação ou reforma do julgado. Somente com a exposição dos motivos da insurgência o recorrido pode se opor à pretensão do recorrente e a instância recursal conhecer ou não do recurso, dar-lhe ou negar-lhe provimento. A autora/apelante impugnou os fundamentos da sentença. Registrou seu inconformismo com a decisão e explicitou a razão pelo qual deve ser reformada. Somada a isso, não se constata prejuízo para a defesa da apelada/ré: houve apresentação de contrarrazões que refutou as razões do apelo. Inexiste ofensa ao artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada. 2. Eventual atraso na entrega da obra é imputado à construtora e à incorporadora. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco de incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada. 3. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada. 4. A instrução probatória está condicionada não só à possibilidade jurídica da prova, como também ao interesse e relevância da sua produção. O juiz é o destinatário principal da prova. O diploma processual civil lhe conferiu o dever-poder de determinar quais provas são necessárias ao julgamento do mérito. Os documentos anexados aos autos se mostraram suficientes ao deslinde da causa. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo: as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor. 6. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” 7. O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, ou seja, é equivale a contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade (arts 30 e 48 do Código de Defesa do Consumidor). 8. Constatado o atraso na entrega da unidade imobiliária, são devidos o ressarcimento dos juros de obra pagos pela compradora, durante o atraso, e o pagamento de lucros cessantes - equivalente ao aluguel mensal do imóvel negociado – para o mesmo período, cujo valor total deve ser apurado em liquidação de sentença. 9. Nos termos da Lei Distrital 4.020/2007, compete à CODHAB, dentre outras atribuições, coordenar e executar as ações relativas à Política de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal. A pretensão autoral é de indenização por lucros cessantes e de restituição dos juros de obra em decorrência de atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da construtora e da incorporadora. Ademais, a CODHAB atuou como representante do Distrito Federal. Portanto, não se justifica a sua condenação em solidariedade com as outras rés. 10. Preliminar rejeitada. Recursos conhecidos e demais preliminares afastadas. Apelos não providos. Honorários majorados. Os recorrentes alegam que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigo 3o do Código de Processo Civil, sustentando ilegitimidade passiva no que se refere à responsabilidade pela cobrança dos juros de obra; b) artigo 360, inciso I, do Código Civil, asseverando que houve novação da obrigação relativa ao prazo de entrega, além da validade do prazo estipulado no contrato de compra e venda; c) artigo 393 do Código Civil, afirmando que demonstraram que o setor da construção civil foi drasticamente afetado pelos desdobramentos da crise sanitária global, enfrentando escassez de mão de obra qualificada, interrupções no fornecimento de materiais, lockdowns, e diversas outras restrições que impactaram diretamente o cronograma das obras. Apontam, no aspecto, dissenso pretoriano com julgados do TJ/MG. Requerem, ainda, que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não comporta seguimento no tocante ao indicado malferimento aos artigos 3o do Código de Processo Civil, e 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como em relação ao suposto dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou o seguinte: Na espécie, as rés figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Desse modo, verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda [...] Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido termo de reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu. A alegação da construtora e da incorporadora de caso fortuito (pandemia da Covid-19) para subsidiariamente justificar o atraso na entrega da obra, deve ser afastada. O negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há quase um ano. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Não se discute aqui a validade da cobrança dos juros de obra. Todavia, constatado o atraso na entrega da unidade imobiliária, são devidos o ressarcimento dos juros de obra pagos pela compradora e o pagamento de lucros cessantes - equivalente ao aluguel mensal do imóvel negociado (ID 67472550). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, óbices também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional (REsp n. 2.208.666/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 12/6/2025). No que concerne ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação, conforme requerido no ID 72027156. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708237-19.2024.8.07.0018 RECORRENTES: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, SABRINA SANTOS MATOS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. PRELIMINAR REJEITADA. ILEGITMIDA AD CAUSAM. PRELIMINAR REJEITADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINAR REJEITADA. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. PROGRAMA HABITACIONAL. MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. AFASTADA A RESPONSABILIDADE DA CODHAB. CASO FORTUITO. NÃO CARACTERIZADO. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO. LUCROS CESSANTES. PAGAMENTO DEVIDO. TEMA REPETITIVO 996. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. Cabe ao recorrente indicar os fundamentos de fato e de direito que justificam a cassação ou reforma do julgado. Somente com a exposição dos motivos da insurgência o recorrido pode se opor à pretensão do recorrente e a instância recursal conhecer ou não do recurso, dar-lhe ou negar-lhe provimento. A autora/apelante impugnou os fundamentos da sentença. Registrou seu inconformismo com a decisão e explicitou a razão pelo qual deve ser reformada. Somada a isso, não se constata prejuízo para a defesa da apelada/ré: houve apresentação de contrarrazões que refutou as razões do apelo. Inexiste ofensa ao artigo 1.010, inciso III, do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada. 2. Eventual atraso na entrega da obra é imputado à construtora e à incorporadora. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco de incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada. 3. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada. 4. A instrução probatória está condicionada não só à possibilidade jurídica da prova, como também ao interesse e relevância da sua produção. O juiz é o destinatário principal da prova. O diploma processual civil lhe conferiu o dever-poder de determinar quais provas são necessárias ao julgamento do mérito. Os documentos anexados aos autos se mostraram suficientes ao deslinde da causa. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. 5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo: as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor. 6. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” 7. O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, ou seja, é equivale a contrato de promessa de compra e venda. Desse modo, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade (arts 30 e 48 do Código de Defesa do Consumidor). 8. Constatado o atraso na entrega da unidade imobiliária, são devidos o ressarcimento dos juros de obra pagos pela compradora, durante o atraso, e o pagamento de lucros cessantes - equivalente ao aluguel mensal do imóvel negociado – para o mesmo período, cujo valor total deve ser apurado em liquidação de sentença. 9. Nos termos da Lei Distrital 4.020/2007, compete à CODHAB, dentre outras atribuições, coordenar e executar as ações relativas à Política de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal. A pretensão autoral é de indenização por lucros cessantes e de restituição dos juros de obra em decorrência de atraso na entrega do empreendimento por culpa exclusiva da construtora e da incorporadora. Ademais, a CODHAB atuou como representante do Distrito Federal. Portanto, não se justifica a sua condenação em solidariedade com as outras rés. 10. Preliminar rejeitada. Recursos conhecidos e demais preliminares afastadas. Apelos não providos. Honorários majorados. Os recorrentes alegam que o acórdão impugnado violou os seguintes dispositivos legais: a) artigo 3o do Código de Processo Civil, sustentando ilegitimidade passiva no que se refere à responsabilidade pela cobrança dos juros de obra; b) artigo 360, inciso I, do Código Civil, asseverando que houve novação da obrigação relativa ao prazo de entrega, além da validade do prazo estipulado no contrato de compra e venda; c) artigo 393 do Código Civil, afirmando que demonstraram que o setor da construção civil foi drasticamente afetado pelos desdobramentos da crise sanitária global, enfrentando escassez de mão de obra qualificada, interrupções no fornecimento de materiais, lockdowns, e diversas outras restrições que impactaram diretamente o cronograma das obras. Apontam, no aspecto, dissenso pretoriano com julgados do TJ/MG. Requerem, ainda, que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não comporta seguimento no tocante ao indicado malferimento aos artigos 3o do Código de Processo Civil, e 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como em relação ao suposto dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou o seguinte: Na espécie, as rés figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Desse modo, verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda [...] Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido termo de reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu. A alegação da construtora e da incorporadora de caso fortuito (pandemia da Covid-19) para subsidiariamente justificar o atraso na entrega da obra, deve ser afastada. O negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há quase um ano. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Não se discute aqui a validade da cobrança dos juros de obra. Todavia, constatado o atraso na entrega da unidade imobiliária, são devidos o ressarcimento dos juros de obra pagos pela compradora e o pagamento de lucros cessantes - equivalente ao aluguel mensal do imóvel negociado (ID 67472550). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, óbices também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional (REsp n. 2.208.666/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 12/6/2025). No que concerne ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação, conforme requerido no ID 72027156. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016