Tribunal: TJDFT
Processo: 0701791-20.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO TIRADO DE AÇÂO DE EXECUÇÂO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PROGRAMA SOCIAL DE MORADIA. POSSIBILIDADE JURÍDICA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão a qual indeferiu pedido de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária.
I. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora dos direitos aquisitivos da devedora sobre imóvel gravado com alienação fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Admite-se a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do art. 835, XII, do CPC. 3.1. Precedente do STJ: “[...] No caso dos autos, o acórdão recorrido está em conformidade com pacífica orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, no sentido de que, no processo executivo fiscal, é legal a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Precedentes. Observância da Súmula 83 do STJ. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 2.284.019/SC, relator Ministro Benedito Gonçalves, 1a Turma, DJE: 31/8/2023.). 3.2. Precedente da Casa: “[...] 2. A penhora quanto aos direitos do devedor fiduciante é expressamente autorizada pelo art. 835, XII, do Código de Processo Civil e implica na constrição executória das parcelas já pagas e que são decorrentes do cumprimento de suas obrigações pessoais. Portanto, tal medida não incide sobre o bem propriamente dito. 3. O insucesso das medidas constritivas adotadas pelo juízo, somado com a inércia da parte executada em indicar bens à execução, autoriza a penhora dos direitos aquisitivos de bem oferecido em garantia, mormente tendo em vista que a execução se dá no interesse do credor. [...].” (0709965-52.2024.8.07.0000, Relator: Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, DJE: 31/7/2024).
4. A constrição não recai sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos econômicos do fiduciante, como a expectativa de aquisição do bem e eventual valor residual. Enfim. Como ainda não se adquiriu a propriedade plena do bem, este não poderá ser penhorado. Entrementes, poderá a constrição incidir sobre os direitos do executado relativos ao imóvel.
5. A natureza propter rem da dívida condominial vincula-se ao imóvel e prevalece sobre o direito do credor fiduciário.
6. A vinculação do imóvel a programa habitacional social (ex: Morar Bem) não impede a penhora dos direitos aquisitivos. 6.1. Precedente da Casa: “Ementa: Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária. Programa morar bem. Dívidas condominiais. Provimento do recurso. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel de programa social de moradia promovido pelo Governo do Distrito Federal. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária sobre imóvel vinculado a programa social de moradia para a satisfação de dívida condominial de natureza propter rem. III. Razões de decidir 3. O artigo 835, XII, do Código de Processo Civil admite expressamente a penhora sobre direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, recaindo sobre a expectativa de direito do devedor, e não sobre o imóvel em si. 4. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio bem e excepcionando a regra de impenhorabilidade prevista no artigo 833, §1o, do CPC, o que autoriza a constrição dos direitos aquisitivos mesmo que o imóvel esteja vinculado a programa social de moradia. 5. O artigo 1.368-B do Código Civil estabelece que a alienação fiduciária em garantia confere direito real de aquisição ao fiduciante, permitindo que a penhora recaia sobre esse direito, ainda que sua concretização dependa da quitação integral do financiamento. 6. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel pertencente ao Programa Minha Casa Minha Vida para a satisfação de débitos condominiais, entendimento aplicável ao caso concreto. 7. A não apresentação da certidão de matrícula atualizada do imóvel, documento essencial para verificar a titularidade, eventuais restrições e a existência da alienação fiduciária, inviabiliza a análise e o deferimento do pedido. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo de instrumento desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 835, XII; 833, §1o; 907. CC, art. 1.368-B. Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 2.172.631/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, j. 12/11/2024.” (0752708-77.2024.8.07.0000, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 30/4/2025).
7. A alegação de inviabilidade ou inutilidade da medida não afasta sua legalidade, sobretudo diante do esgotamento de outros meios executórios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido para reformar a decisão agravada e determinar a penhora dos direitos aquisitivos que a parte executada, ora agravada, possui sobre o imóvel em questão.
Teses de julgamento: “1. É cabível a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre imóvel gravado com alienação fiduciária, ainda que vinculado a programa social de moradia. 2. A penhora recai sobre o valor econômico dos direitos, e não sobre a propriedade plena do imóvel. 3. A dívida condominial, de natureza propter rem, autoriza a constrição dos direitos aquisitivos. 4. A eventual incerteza quanto à utilidade prática da penhora não afasta sua admissibilidade legal.”
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, XII.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.284.019/SC, relator Ministro Benedito Gonçalves, 1a Turma, DJE: 31/8/2023, REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJE: 2/3/2023, REsp n. 1.821.115/PI, relator Ministro Herman Benjamin, 2a Turma, DJE: 18/5/2020, REsp n. 1.697.645/MG, relator Ministro Og Fernandes, 2a Turma, DJE: 25/4/2018, REsp n. 1.646.249/RO, relator Ministro Herman Benjamin, 2a Turma, DJE: 24/5/2018, REsp n. 1.051.642/RS, relatora Ministra Denise Arruda, 1a Turma, DJE: 2/2/2010; TJDFT, 0748416-49.2024.8.07.0000, Relatora: Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, DJE: 22/4/2025, 0725144-26.2024.8.07.0000, Relator: Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, DJE: 25/10/2024, 0727631-66.2024.8.07.0000, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, DJE: 16/10/2024, 0709965-52.2024.8.07.0000, Relator: Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, DJE: 31/7/2024, 0752708-77.2024.8.07.0000, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 30/4/2025.

Inteiro teor:
EMENTA: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO TIRADO DE AÇÂO DE EXECUÇÂO DE ENCARGOS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PROGRAMA SOCIAL DE MORADIA. POSSIBILIDADE JURÍDICA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão a qual indeferiu pedido de penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel gravado com alienação fiduciária.
I. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora dos direitos aquisitivos da devedora sobre imóvel gravado com alienação fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Admite-se a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre imóvel alienado fiduciariamente, nos termos do art. 835, XII, do CPC. 3.1. Precedente do STJ: “[...] No caso dos autos, o acórdão recorrido está em conformidade com pacífica orientação jurisprudencial deste Tribunal Superior, no sentido de que, no processo executivo fiscal, é legal a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Precedentes. Observância da Súmula 83 do STJ. Agravo interno não provido.” (AgInt no AREsp n. 2.284.019/SC, relator Ministro Benedito Gonçalves, 1a Turma, DJE: 31/8/2023.). 3.2. Precedente da Casa: “[...] 2. A penhora quanto aos direitos do devedor fiduciante é expressamente autorizada pelo art. 835, XII, do Código de Processo Civil e implica na constrição executória das parcelas já pagas e que são decorrentes do cumprimento de suas obrigações pessoais. Portanto, tal medida não incide sobre o bem propriamente dito. 3. O insucesso das medidas constritivas adotadas pelo juízo, somado com a inércia da parte executada em indicar bens à execução, autoriza a penhora dos direitos aquisitivos de bem oferecido em garantia, mormente tendo em vista que a execução se dá no interesse do credor. [...].” (0709965-52.2024.8.07.0000, Relator: Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, DJE: 31/7/2024).
4. A constrição não recai sobre a propriedade plena do imóvel, mas sobre os direitos econômicos do fiduciante, como a expectativa de aquisição do bem e eventual valor residual. Enfim. Como ainda não se adquiriu a propriedade plena do bem, este não poderá ser penhorado. Entrementes, poderá a constrição incidir sobre os direitos do executado relativos ao imóvel.
5. A natureza propter rem da dívida condominial vincula-se ao imóvel e prevalece sobre o direito do credor fiduciário.
6. A vinculação do imóvel a programa habitacional social (ex: Morar Bem) não impede a penhora dos direitos aquisitivos. 6.1. Precedente da Casa: “Ementa: Direito Processual Civil. Agravo de Instrumento. Penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária. Programa morar bem. Dívidas condominiais. Provimento do recurso. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel de programa social de moradia promovido pelo Governo do Distrito Federal. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária sobre imóvel vinculado a programa social de moradia para a satisfação de dívida condominial de natureza propter rem. III. Razões de decidir 3. O artigo 835, XII, do Código de Processo Civil admite expressamente a penhora sobre direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, recaindo sobre a expectativa de direito do devedor, e não sobre o imóvel em si. 4. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao próprio bem e excepcionando a regra de impenhorabilidade prevista no artigo 833, §1o, do CPC, o que autoriza a constrição dos direitos aquisitivos mesmo que o imóvel esteja vinculado a programa social de moradia. 5. O artigo 1.368-B do Código Civil estabelece que a alienação fiduciária em garantia confere direito real de aquisição ao fiduciante, permitindo que a penhora recaia sobre esse direito, ainda que sua concretização dependa da quitação integral do financiamento. 6. O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária de imóvel pertencente ao Programa Minha Casa Minha Vida para a satisfação de débitos condominiais, entendimento aplicável ao caso concreto. 7. A não apresentação da certidão de matrícula atualizada do imóvel, documento essencial para verificar a titularidade, eventuais restrições e a existência da alienação fiduciária, inviabiliza a análise e o deferimento do pedido. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo de instrumento desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 835, XII; 833, §1o; 907. CC, art. 1.368-B. Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 2.172.631/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, j. 12/11/2024.” (0752708-77.2024.8.07.0000, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 30/4/2025).
7. A alegação de inviabilidade ou inutilidade da medida não afasta sua legalidade, sobretudo diante do esgotamento de outros meios executórios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso provido para reformar a decisão agravada e determinar a penhora dos direitos aquisitivos que a parte executada, ora agravada, possui sobre o imóvel em questão.
Teses de julgamento: “1. É cabível a penhora dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante sobre imóvel gravado com alienação fiduciária, ainda que vinculado a programa social de moradia. 2. A penhora recai sobre o valor econômico dos direitos, e não sobre a propriedade plena do imóvel. 3. A dívida condominial, de natureza propter rem, autoriza a constrição dos direitos aquisitivos. 4. A eventual incerteza quanto à utilidade prática da penhora não afasta sua admissibilidade legal.”
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, XII.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.284.019/SC, relator Ministro Benedito Gonçalves, 1a Turma, DJE: 31/8/2023, REsp n. 2.015.453/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJE: 2/3/2023, REsp n. 1.821.115/PI, relator Ministro Herman Benjamin, 2a Turma, DJE: 18/5/2020, REsp n. 1.697.645/MG, relator Ministro Og Fernandes, 2a Turma, DJE: 25/4/2018, REsp n. 1.646.249/RO, relator Ministro Herman Benjamin, 2a Turma, DJE: 24/5/2018, REsp n. 1.051.642/RS, relatora Ministra Denise Arruda, 1a Turma, DJE: 2/2/2010; TJDFT, 0748416-49.2024.8.07.0000, Relatora: Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, DJE: 22/4/2025, 0725144-26.2024.8.07.0000, Relator: Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, DJE: 25/10/2024, 0727631-66.2024.8.07.0000, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, DJE: 16/10/2024, 0709965-52.2024.8.07.0000, Relator: Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, DJE: 31/7/2024, 0752708-77.2024.8.07.0000, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 30/4/2025.