Tribunal: TJDFT
Processo: 0704006-37.2024.8.07.0021
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-21
Data de publicação: 2025-03-10

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINARES REJEITADAS.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II. Caso em exame
2. Recurso inominado interposto pelas rés/recorrentes para reformar a sentença que as condenou a pagar à autora/recorrida valores relativos a juros de obra, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
3. Conforme exposto na inicial, a recorrida adquiriu um imóvel localizado no empreendimento Itapoã Parque, cuja prazo de entrega ajustado em contrato deveria ter ocorrido no dia 30/12/2021. Contudo, a unidade habitacional não teria sido entregue no prazo acordado e tampouco no prazo de tolerância de 180 dias, mas tão somente no mês de junho de 2022.
4. O Juízo de primeiro grau asseverou que “(...)devem as rés pagar à autora os valores por ela desembolsados a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 06/12/2023 (ID 216707612), a ser apurado por simples cálculos”. Quanto aos lucros cessantes, consignou que “(...)o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria”.
5. Nas razões recursais, as recorrentes suscitam preliminar de incompetência do juizado especial. No mérito, alega fortuito externo e força, em razão dos eventos desencadeados pela pandemia de Covid-19. Quanto ao prazo de entrega, sustenta que inexistiria relação jurídica entre a promitente vendedora e a promitente compradora com base unicamente em um termo de reserva de unidade habitacional. Também alega que o prazo de entrega contido em contrato de compra e venda seria o dia 15.05.2023. Defende ser inaplicável a tese firmada no Tema 996/STJ, pois o subsídio viria do sistema SBPE e não do programa Minha Casa Minha Vida, de modo a se aplicar ao caso o prazo de 15.05.2023 contido no contrato de compra e venda e financiamento. Nesse contexto, afirma que o prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 11.11.2023, bem como o prazo contratual de 60 dias postergaria para a data de 10.01.2024.
6. Contrarrazões ao ID 68280289.
III. Questões em Discussão
7. As questões devolvidas a esta Turma Recursal são: i) competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar o presente feito; ii) caso fortuito – COVID-19; e iii) se é devida a indenização a título de juros de obras e lucros cessantes.
IV. Razão de Decidir
8. Da preliminar. Incompetência do Juizado Especial. Valor da causa. Na presente demanda, a recorrida busca o ressarcimento dos valores a título de juros de obra, no montante de R$ 12.197,00 (doze mil, cento e noventa e sete reais) e de R$ 25.500,00 (vinte e cinco mil e quinhentos reais) a título de lucros cessantes, correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra. Assim, este montante deve ser considerado como valor da causa, por se tratar do proveito econômico perseguido, estando de acordo com o inciso I do artigo 3° da Lei 9.099/95, não havendo pertinência em considerar, para tanto, o valor total do contrato. Desta forma, sob a ótica do valor da causa, a tramitação e julgamento da presente demanda seria de alçada do Juizado Especial Cível. Preliminar Rejeitada.
9. Da preliminar. Incompetência do Juizado Especial. Complexidade da causa. No rito sumaríssimo dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsto no artigo 3o da Lei no 9.099/95, a complexidade da causa que afasta a competência do Juizado Especial é aquela referente à produção da prova necessária à instrução e julgamento do feito que se mostre incompatível com o rito. Na espécie, a controvérsia pode ser dirimida por meio da prova documental apresentada nos autos, a qual se mostra suficiente e hábil, sendo desnecessária, portanto, a produção de prova pericial. Preliminar rejeitada.
10. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
11. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40708, Itapoã Parque (ID 68280191) no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 31/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
12. É pacífico na jurisprudência do Egrégio TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4.12.2019, publicado no DJE: 16.12.2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras.
13. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (Artigo 395 do Código Civil).
14. As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, surge o dever de indenizar o consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo Colendo STJ, no Tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
15. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de primeiro grau. Precedente: Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1.12.2023, publicado no DJE: 15.12.2023.
16. As recorrentes aduzem, também, que teria ocorrido novação contratual em relação ao prazo de entrega da unidade imobiliária, pois o contrato de compra e venda constante do ID 68280269 haveria determinado o prazo final em 15.05.2023, mais 180 (cento e oitenta) dias de tolerância. Todavia, no presente caso, observo que houve falha na prestação de serviços por parte da construtora acerca do dever de informação ao consumidor (Artigo 6o, II e IV, CDC), haja vista a confusão e a surpresa causada no que tange ao prazo de entrega do imóvel. Portanto, não é legítimo que o prazo estipulado no contrato de compra e venda substitua o já fixado no termo de reserva habitacional, sob pena de gerar prejuízos aos consumidores.
V. Dispositivo
17. Recurso conhecido e não provido. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
18. Custas recolhidas ao ID 68280286. Recorrentes vencidas condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.
___________________________________________________________________________________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, Art. 6, II e IV;
Art. 395 e Art. 405 do Código Civil;
Tema 996/STJ de Recurso Especial Repetitivo;
Jurisprudências relevantes citadas:
Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4.12.2019, publicado no DJE: 16.12.2019;
REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27.9.2019;
REsp no 1729593/SP;
Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1.12.2023, publicado no DJE: 15.12.2023.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINARES REJEITADAS.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II. Caso em exame
2. Recurso inominado interposto pelas rés/recorrentes para reformar a sentença que as condenou a pagar à autora/recorrida valores relativos a juros de obra, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
3. Conforme exposto na inicial, a recorrida adquiriu um imóvel localizado no empreendimento Itapoã Parque, cuja prazo de entrega ajustado em contrato deveria ter ocorrido no dia 30/12/2021. Contudo, a unidade habitacional não teria sido entregue no prazo acordado e tampouco no prazo de tolerância de 180 dias, mas tão somente no mês de junho de 2022.
4. O Juízo de primeiro grau asseverou que “(...)devem as rés pagar à autora os valores por ela desembolsados a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 06/12/2023 (ID 216707612), a ser apurado por simples cálculos”. Quanto aos lucros cessantes, consignou que “(...)o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria”.
5. Nas razões recursais, as recorrentes suscitam preliminar de incompetência do juizado especial. No mérito, alega fortuito externo e força, em razão dos eventos desencadeados pela pandemia de Covid-19. Quanto ao prazo de entrega, sustenta que inexistiria relação jurídica entre a promitente vendedora e a promitente compradora com base unicamente em um termo de reserva de unidade habitacional. Também alega que o prazo de entrega contido em contrato de compra e venda seria o dia 15.05.2023. Defende ser inaplicável a tese firmada no Tema 996/STJ, pois o subsídio viria do sistema SBPE e não do programa Minha Casa Minha Vida, de modo a se aplicar ao caso o prazo de 15.05.2023 contido no contrato de compra e venda e financiamento. Nesse contexto, afirma que o prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 11.11.2023, bem como o prazo contratual de 60 dias postergaria para a data de 10.01.2024.
6. Contrarrazões ao ID 68280289.
III. Questões em Discussão
7. As questões devolvidas a esta Turma Recursal são: i) competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar o presente feito; ii) caso fortuito – COVID-19; e iii) se é devida a indenização a título de juros de obras e lucros cessantes.
IV. Razão de Decidir
8. Da preliminar. Incompetência do Juizado Especial. Valor da causa. Na presente demanda, a recorrida busca o ressarcimento dos valores a título de juros de obra, no montante de R$ 12.197,00 (doze mil, cento e noventa e sete reais) e de R$ 25.500,00 (vinte e cinco mil e quinhentos reais) a título de lucros cessantes, correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra. Assim, este montante deve ser considerado como valor da causa, por se tratar do proveito econômico perseguido, estando de acordo com o inciso I do artigo 3° da Lei 9.099/95, não havendo pertinência em considerar, para tanto, o valor total do contrato. Desta forma, sob a ótica do valor da causa, a tramitação e julgamento da presente demanda seria de alçada do Juizado Especial Cível. Preliminar Rejeitada.
9. Da preliminar. Incompetência do Juizado Especial. Complexidade da causa. No rito sumaríssimo dos Juizados Especiais Cíveis, conforme previsto no artigo 3o da Lei no 9.099/95, a complexidade da causa que afasta a competência do Juizado Especial é aquela referente à produção da prova necessária à instrução e julgamento do feito que se mostre incompatível com o rito. Na espécie, a controvérsia pode ser dirimida por meio da prova documental apresentada nos autos, a qual se mostra suficiente e hábil, sendo desnecessária, portanto, a produção de prova pericial. Preliminar rejeitada.
10. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
11. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40708, Itapoã Parque (ID 68280191) no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 31/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
12. É pacífico na jurisprudência do Egrégio TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4.12.2019, publicado no DJE: 16.12.2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras.
13. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (Artigo 395 do Código Civil).
14. As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, surge o dever de indenizar o consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo Colendo STJ, no Tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
15. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de primeiro grau. Precedente: Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1.12.2023, publicado no DJE: 15.12.2023.
16. As recorrentes aduzem, também, que teria ocorrido novação contratual em relação ao prazo de entrega da unidade imobiliária, pois o contrato de compra e venda constante do ID 68280269 haveria determinado o prazo final em 15.05.2023, mais 180 (cento e oitenta) dias de tolerância. Todavia, no presente caso, observo que houve falha na prestação de serviços por parte da construtora acerca do dever de informação ao consumidor (Artigo 6o, II e IV, CDC), haja vista a confusão e a surpresa causada no que tange ao prazo de entrega do imóvel. Portanto, não é legítimo que o prazo estipulado no contrato de compra e venda substitua o já fixado no termo de reserva habitacional, sob pena de gerar prejuízos aos consumidores.
V. Dispositivo
17. Recurso conhecido e não provido. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
18. Custas recolhidas ao ID 68280286. Recorrentes vencidas condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.
___________________________________________________________________________________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, Art. 6, II e IV;
Art. 395 e Art. 405 do Código Civil;
Tema 996/STJ de Recurso Especial Repetitivo;
Jurisprudências relevantes citadas:
Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4.12.2019, publicado no DJE: 16.12.2019;
REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27.9.2019;
REsp no 1729593/SP;
Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1.12.2023, publicado no DJE: 15.12.2023.