Tribunal: TJDFT
Processo: 0713498-56.2024.8.07.0020
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso inominado interposto pelos réus em face da sentença que decretou a rescisão contratual e declarou a inexistência de débitos relativos à cobrança da multa contratual, bem como ao reparo de mão de obra e material relacionados à pintura. Suscitam incompetência dos juizados Especiais ao argumento de necessidade de perícia técnica para verificação de danos no imóvel. Arguem, ainda, a ilegitimidade passiva da imobiliária sob o fundamento de que atua apenas como mandatária da proprietária do imóvel. No mérito, alegam a inexistência de responsabilidade da imobiliária, o cabimento da multa rescisória e a legitimidade da cobrança da pintura.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 66716220). Preparo regular (ID 66716221 a ID 66716222). Contrarrazões apresentadas (ID 66716223).
3. Preliminar de incompetência. Não prospera a alegação da recorrente acerca da imprescindibilidade da realização de perícia técnica para solução da questão controvertida, porquanto esta pode ser dirimida pela apreciação do acervo probatório já existente nos autos, que se mostra suficiente para subsidiar a formação da convicção do julgador. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Preliminar rejeitada.
5. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em analisar se a ré (imobiliária) possui responsabilidade pelo contrato de locação e se o locatário deve arcar com multa rescisória e pintura do imóvel locado.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação) é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei N.o 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
7. Assim, aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Precedente: (Acórdão 1720539, 07390847820228070016, Relator: SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva em virtude de falha na sua prestação, somente sendo possível a exclusão da responsabilidade na hipótese de comprovação de caso fortuito ou força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro (art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II, do CDC).
8. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
9. Do contexto fático e probatório, verifica-se que autor devolveu o imóvel antecipadamente em razão de danos no bem que impossibilitaram a manutenção do contrato. Os documentos juntados aos autos demonstram que o autor solicitou reparos, tais como banheira com painel quebrado, pintura iniciada e não concluída, vasos e pias entupidas, fiação exposta e o quadro de luz com defeito (ID 66715429 - Págs. 3 a 9), não existindo prova de que o problema foi consertado. Ademais, não houve impugnação específica quanto a esses fatos. Assim, o autor teve que conviver com diversos defeitos, principalmente com quedas constantes da energia no período de 3 meses em que permaneceu no imóvel. Correta, portanto, a sentença que decretou a rescisão contratual e afastou a incidência da multa rescisória, uma vez que o autor somente deixou o apartamento por culpa exclusiva das rés, que não cumpriram com sua obrigação de efetuar os devidos reparos no imóvel.
10. O autor comprovou que o imóvel foi entregue com a pintura inacabada (ID 66715429 - Pág. 7). Ademais, a permanência no imóvel foi de apenas 3 meses e não é possível verificar qualquer divergência nas pinturas dos demais cômodos quando confrontadas as fotos do laudo de entrada e do laudo de saída (ID 66715434 - Pág. 1 a 16).
11. Dessa forma, tem-se que as rés não se desincumbiram do seu ônus processual, razão pela qual a sentença deverá ser mantida.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% sobre o valor corrigido da causa.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso inominado interposto pelos réus em face da sentença que decretou a rescisão contratual e declarou a inexistência de débitos relativos à cobrança da multa contratual, bem como ao reparo de mão de obra e material relacionados à pintura. Suscitam incompetência dos juizados Especiais ao argumento de necessidade de perícia técnica para verificação de danos no imóvel. Arguem, ainda, a ilegitimidade passiva da imobiliária sob o fundamento de que atua apenas como mandatária da proprietária do imóvel. No mérito, alegam a inexistência de responsabilidade da imobiliária, o cabimento da multa rescisória e a legitimidade da cobrança da pintura.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 66716220). Preparo regular (ID 66716221 a ID 66716222). Contrarrazões apresentadas (ID 66716223).
3. Preliminar de incompetência. Não prospera a alegação da recorrente acerca da imprescindibilidade da realização de perícia técnica para solução da questão controvertida, porquanto esta pode ser dirimida pela apreciação do acervo probatório já existente nos autos, que se mostra suficiente para subsidiar a formação da convicção do julgador. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Preliminar rejeitada.
5. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em analisar se a ré (imobiliária) possui responsabilidade pelo contrato de locação e se o locatário deve arcar com multa rescisória e pintura do imóvel locado.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação) é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei N.o 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
7. Assim, aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Precedente: (Acórdão 1720539, 07390847820228070016, Relator: SILVANA DA SILVA CHAVES, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 5/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Desse modo, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que o fornecedor de serviços responde de forma objetiva em virtude de falha na sua prestação, somente sendo possível a exclusão da responsabilidade na hipótese de comprovação de caso fortuito ou força maior, culpa exclusiva da vítima ou fato de terceiro (art. 14, “caput”, §3o, incisos I e II, do CDC).
8. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
9. Do contexto fático e probatório, verifica-se que autor devolveu o imóvel antecipadamente em razão de danos no bem que impossibilitaram a manutenção do contrato. Os documentos juntados aos autos demonstram que o autor solicitou reparos, tais como banheira com painel quebrado, pintura iniciada e não concluída, vasos e pias entupidas, fiação exposta e o quadro de luz com defeito (ID 66715429 - Págs. 3 a 9), não existindo prova de que o problema foi consertado. Ademais, não houve impugnação específica quanto a esses fatos. Assim, o autor teve que conviver com diversos defeitos, principalmente com quedas constantes da energia no período de 3 meses em que permaneceu no imóvel. Correta, portanto, a sentença que decretou a rescisão contratual e afastou a incidência da multa rescisória, uma vez que o autor somente deixou o apartamento por culpa exclusiva das rés, que não cumpriram com sua obrigação de efetuar os devidos reparos no imóvel.
10. O autor comprovou que o imóvel foi entregue com a pintura inacabada (ID 66715429 - Pág. 7). Ademais, a permanência no imóvel foi de apenas 3 meses e não é possível verificar qualquer divergência nas pinturas dos demais cômodos quando confrontadas as fotos do laudo de entrada e do laudo de saída (ID 66715434 - Pág. 1 a 16).
11. Dessa forma, tem-se que as rés não se desincumbiram do seu ônus processual, razão pela qual a sentença deverá ser mantida.
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios no valor de 10% sobre o valor corrigido da causa.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.