Tribunal: TJDFT
Processo: 0700069-52.2024.8.07.0010
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-04-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700069-52.2024.8.07.0010 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: CÁSSIO HENRIQUE DE SOUSA NASCIMENTO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: Ementa. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. ADEQUAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PROVIDA EM PARTE. I. Caso em exame 1. Os recursos. As apelações interpostas pela parte autora e pela parte ré objetivam à reforma da sentença de parcial procedência. A parte autora pede a redução do valor fixado a título de cláusula penal, ao passo que a parte ré pede que o pedido inicial seja julgado improcedente e, subsidiariamente, que a base de cálculo da cláusula penal seja o valor atualizado do contrato em caso de alteração do percentual estipulado, bem como a alteração do termo inicial dos juros moratórios fixados em sentença. 2. Fatos relevantes. (i) rescisão contratual a pedido do consumidor em razão de alegação de insuficiência financeira; (ii) incidência da cláusula penal em razão da incontroversa retenção parcial dos valores pagos pelo consumidor. 3. A decisão anterior. No curso do processo a parte autora teria interposto agravo de instrumento no 0703966-21.2024.8.07.0000 (acórdão no 1854588), o qual foi provido, em parte, para determinar a suspensão da cobrança referente às parcelas contratuais vincendas. II. Questão em discussão 4. As questões em discussão consistem em saber: (i) se ocorre (ou não) abusividade da cláusula penal aplicada em decorrência da rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel a pedido do consumidor; (ii) qual o termo inicial da incidência dos juros moratórios; (iii) se está correta a distribuição dos ônus de sucumbência. III. Razões de decidir 5. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas da Lei n.o 8.078/90 c/c a Lei n.o 6.766/79, uma vez que se trata de promessa de compra e venda de imóvel situado em loteamento urbano. 6. Na rescisão contratual a pedido do consumidor, a retenção de parte das prestações pagas tem por objetivo indenizar o fornecedor por eventuais prejuízos (publicidade, comercialização entre outros), mas sem propiciar o enriquecimento sem causa, tendo em vista que, dispondo do imóvel, poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado. 7. No caso concreto, ainda que se trate de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, a fixação de multa contratual no percentual máximo legalmente autorizado colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé objetiva (CDC, art. 51, inc. IV), circunstância que viabiliza a revisão da cláusula penal pelo Poder Judiciário, em razão da natureza e a finalidade do negócio jurídico (CC, art. 413). 8. Assim, a considerar os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, reputa-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, dado que manter a cláusula penal em 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato colocaria o consumidor em desvantagem exagerada incompatível com a equidade, circunstância que poderia implicar perda total das parcelas pagas, o que viola a legislação consumerista (CDC, art. 51, inc. II). Precedentes. No ponto, a sentença merece reforma. 9. Conforme pacífico entendimento jurisprudencial perfilhado pelo Superior Tribunal de Justiça, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, uma vez que inexiste mora anterior do promitente vendedor. No ponto, a sentença merece reforma. 10. Em decorrência do provimento do recurso da parte autora, configura-se a procedência dos pedidos autorais, de sorte que a parte ré deverá arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. Redimensionados os ônus sucumbenciais. IV. Dispositivo 11. Apelação do autor provida. Apelação do réu parcialmente provida. A recorrente alega violação ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, sustentando que o parâmetro legal para a aplicação da cláusula penal é o valor atualizado do contrato, e não os valores pagos pelo adquirente. Aduz que a alteração da base de cálculo da cláusula penal pelo tribunal afronta os princípios da legalidade e da especialidade, bem como cria uma distorção na aplicação da norma, pois permite que a cláusula penal incida sobre valores menores, resultando em um prejuízo financeiro indevido à vendedora. Defende, ademais, que o recorrido deve suportar a cláusula penal válida de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando ementas de julgados do STJ e do TJGO, a fim de comprová-la. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Isso porque a turma julgadora assentou que: “(...) Na rescisão contratual a pedido do consumidor, a retenção de parte das prestações pagas tem por objetivo indenizar o fornecedor por eventuais prejuízos (publicidade, comercialização entre outros), mas sem propiciar o enriquecimento indevido, tendo em vista que, dispondo do imóvel, poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado. Nesse quadro fático e jurídico, nutro a concepção jurídica de que, ainda que se trate de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, a fixação de multa contratual no percentual máximo legalmente autorizado colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé objetiva (Código de Defesa do Consumidor, art. 51, inc. IV), circunstância que viabilizaria a revisão da cláusula penal pelo Poder Judiciário, em razão da natureza e a finalidade do negócio jurídico (Código Civil, art. 413). Isso porque, a manutenção da extensão da referida cláusula, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, poderia configurar enriquecimento sem causa da parte ré, dado que além da viabilidade de comercializar o imóvel a terceiros por novo preço, a quantia por ela retida consistiria em mais da metade das parcelas pagas pelo autor, o qual teria desistido do negócio jurídico em razão de sua alegada insuficiência financeira. Importante assinalar que o cálculo teria sido realizado com base no valor nominal do contrato, dado que a parte ré não teria apresentado o valor do imóvel devidamente atualizado, o que poderia, inclusive, implicar perda total das parcelas pagas, circunstância que afrontaria à legislação consumerista (Código de Defesa do Consumidor, art. 51, inc. II).” (ID 65489931). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o entendimento da turma julgadora se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que: “1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador. Precedentes.” (AgInt no AREsp n. 2.652.523/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A interposição do apelo extremo, com fulcro na alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição Federal, exige, para a devida demonstração do alegado dissídio jurisprudencial, além da transcrição de ementas de acórdãos, o cotejo analítico entre o aresto recorrido e os paradigmas, com a constatação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional (AgRg no AREsp n. 2.015.730/SC, relator Ministro Jesuíno Rissato (Desembargador Convocado do TJDFT), Quinta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 17/3/2022), o que não ocorreu no caso” (AgRg no AREsp n. 2.520.016/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 20/5/2024) (g.n.). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700069-52.2024.8.07.0010 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: CÁSSIO HENRIQUE DE SOUSA NASCIMENTO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: Ementa. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. ADEQUAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIR. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DO AUTOR PROVIDA. APELAÇÃO DA RÉ PROVIDA EM PARTE. I. Caso em exame 1. Os recursos. As apelações interpostas pela parte autora e pela parte ré objetivam à reforma da sentença de parcial procedência. A parte autora pede a redução do valor fixado a título de cláusula penal, ao passo que a parte ré pede que o pedido inicial seja julgado improcedente e, subsidiariamente, que a base de cálculo da cláusula penal seja o valor atualizado do contrato em caso de alteração do percentual estipulado, bem como a alteração do termo inicial dos juros moratórios fixados em sentença. 2. Fatos relevantes. (i) rescisão contratual a pedido do consumidor em razão de alegação de insuficiência financeira; (ii) incidência da cláusula penal em razão da incontroversa retenção parcial dos valores pagos pelo consumidor. 3. A decisão anterior. No curso do processo a parte autora teria interposto agravo de instrumento no 0703966-21.2024.8.07.0000 (acórdão no 1854588), o qual foi provido, em parte, para determinar a suspensão da cobrança referente às parcelas contratuais vincendas. II. Questão em discussão 4. As questões em discussão consistem em saber: (i) se ocorre (ou não) abusividade da cláusula penal aplicada em decorrência da rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel a pedido do consumidor; (ii) qual o termo inicial da incidência dos juros moratórios; (iii) se está correta a distribuição dos ônus de sucumbência. III. Razões de decidir 5. A questão de direito material deve ser dirimida à luz das normas protetivas da Lei n.o 8.078/90 c/c a Lei n.o 6.766/79, uma vez que se trata de promessa de compra e venda de imóvel situado em loteamento urbano. 6. Na rescisão contratual a pedido do consumidor, a retenção de parte das prestações pagas tem por objetivo indenizar o fornecedor por eventuais prejuízos (publicidade, comercialização entre outros), mas sem propiciar o enriquecimento sem causa, tendo em vista que, dispondo do imóvel, poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado. 7. No caso concreto, ainda que se trate de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, a fixação de multa contratual no percentual máximo legalmente autorizado colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé objetiva (CDC, art. 51, inc. IV), circunstância que viabiliza a revisão da cláusula penal pelo Poder Judiciário, em razão da natureza e a finalidade do negócio jurídico (CC, art. 413). 8. Assim, a considerar os princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, reputa-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, dado que manter a cláusula penal em 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato colocaria o consumidor em desvantagem exagerada incompatível com a equidade, circunstância que poderia implicar perda total das parcelas pagas, o que viola a legislação consumerista (CDC, art. 51, inc. II). Precedentes. No ponto, a sentença merece reforma. 9. Conforme pacífico entendimento jurisprudencial perfilhado pelo Superior Tribunal de Justiça, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão condenatória, uma vez que inexiste mora anterior do promitente vendedor. No ponto, a sentença merece reforma. 10. Em decorrência do provimento do recurso da parte autora, configura-se a procedência dos pedidos autorais, de sorte que a parte ré deverá arcar integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. Redimensionados os ônus sucumbenciais. IV. Dispositivo 11. Apelação do autor provida. Apelação do réu parcialmente provida. A recorrente alega violação ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, sustentando que o parâmetro legal para a aplicação da cláusula penal é o valor atualizado do contrato, e não os valores pagos pelo adquirente. Aduz que a alteração da base de cálculo da cláusula penal pelo tribunal afronta os princípios da legalidade e da especialidade, bem como cria uma distorção na aplicação da norma, pois permite que a cláusula penal incida sobre valores menores, resultando em um prejuízo financeiro indevido à vendedora. Defende, ademais, que o recorrido deve suportar a cláusula penal válida de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando ementas de julgados do STJ e do TJGO, a fim de comprová-la. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Isso porque a turma julgadora assentou que: “(...) Na rescisão contratual a pedido do consumidor, a retenção de parte das prestações pagas tem por objetivo indenizar o fornecedor por eventuais prejuízos (publicidade, comercialização entre outros), mas sem propiciar o enriquecimento indevido, tendo em vista que, dispondo do imóvel, poderá novamente vendê-lo pelo preço atual do mercado. Nesse quadro fático e jurídico, nutro a concepção jurídica de que, ainda que se trate de contrato celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, a fixação de multa contratual no percentual máximo legalmente autorizado colocaria o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé objetiva (Código de Defesa do Consumidor, art. 51, inc. IV), circunstância que viabilizaria a revisão da cláusula penal pelo Poder Judiciário, em razão da natureza e a finalidade do negócio jurídico (Código Civil, art. 413). Isso porque, a manutenção da extensão da referida cláusula, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, poderia configurar enriquecimento sem causa da parte ré, dado que além da viabilidade de comercializar o imóvel a terceiros por novo preço, a quantia por ela retida consistiria em mais da metade das parcelas pagas pelo autor, o qual teria desistido do negócio jurídico em razão de sua alegada insuficiência financeira. Importante assinalar que o cálculo teria sido realizado com base no valor nominal do contrato, dado que a parte ré não teria apresentado o valor do imóvel devidamente atualizado, o que poderia, inclusive, implicar perda total das parcelas pagas, circunstância que afrontaria à legislação consumerista (Código de Defesa do Consumidor, art. 51, inc. II).” (ID 65489931). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o entendimento da turma julgadora se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que: “1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador. Precedentes.” (AgInt no AREsp n. 2.652.523/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A interposição do apelo extremo, com fulcro na alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição Federal, exige, para a devida demonstração do alegado dissídio jurisprudencial, além da transcrição de ementas de acórdãos, o cotejo analítico entre o aresto recorrido e os paradigmas, com a constatação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional (AgRg no AREsp n. 2.015.730/SC, relator Ministro Jesuíno Rissato (Desembargador Convocado do TJDFT), Quinta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 17/3/2022), o que não ocorreu no caso” (AgRg no AREsp n. 2.520.016/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 20/5/2024) (g.n.). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A030