Tribunal: TJDFT
Processo: 0025797-52.2013.8.07.0001
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Condomínio irregular no distrito federal. Cobrança de taxas condominiais. Legitimidade ativa. Inaplicabilidade dos temas 492/stf e 882/stj. Obrigação de rateio de despesas comuns. Enriquecimento sem causa. Sucumbência recíproca. Recursos desprovidos.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas, respectivamente, pela parte ré e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de taxas condominiais referentes à unidade integrante do condomínio autor, condenando o réu ao pagamento das cotas devidas e fixando a sucumbência na proporção de 40% para o autor e 60% para o réu. A ré suscita preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio e, no mérito, defende a impossibilidade de cobrança de taxas por condomínio irregular. O autor recorre da distribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando que sua derrota se deu apenas em parte mínima do pedido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condomínio autor possui legitimidade ativa para cobrar cotas de rateio de despesas comuns, apesar de eventual irregularidade formal em sua constituição; (ii) estabelecer se, nos condomínios irregulares do Distrito Federal, há obrigação do morador de contribuir com as despesas comuns, independentemente de adesão formal à associação ou condomínio e (iii) determinar se a sucumbência deve ser integralmente imputada à parte ré, ante a alegação de que o autor decaiu em parte mínima do pedido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A nulidade formal da ata de constituição do condomínio na origem não afasta sua existência de fato, pois a realidade demonstra a efetiva organização e funcionamento do condomínio, com obras, serviços e estrutura de convivência comuns, sendo inequívoca sua atuação como gestor dos serviços compartilhados.
4. A jurisprudência consolidada do TJDFT reconhece que, nos condomínios irregulares do Distrito Federal, a irregularidade fundiária não afasta a natureza jurídica condominial de fato, tampouco impede a cobrança das taxas de rateio de despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa do morador que usufrui dos serviços coletivos.
5. Os Temas 492/STF e 882/STJ, que vedam a cobrança de taxas por associações contra não associados, não se aplicam aos condomínios irregulares formados por parcelamentos do solo no Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas.
6. A aquisição e posse de imóvel situado em condomínio irregular no Distrito Federal implicam adesão automática ao grupo gestor e sujeição ao rateio das despesas comuns, em razão do princípio da boa-fé objetiva e do dever de evitar o enriquecimento indevido (CC, art. 884).
7. Quanto à sucumbência, a autora decaiu de pedido autônomo relativo ao reembolso de despesas advocatícias, razão pela qual se aplica o art. 86, caput, do CPC, reconhecendo-se a sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: 1. A nulidade formal da ata de constituição não afasta a legitimidade ativa de condomínio de fato para cobrar cotas de rateio de despesas comuns. 2. É inaplicável, aos condomínios irregulares do Distrito Federal, a tese dos Temas 492/STF e 882/STJ, que tratam de associações em loteamentos regulares. 3. O morador de condomínio irregular está obrigado a contribuir para o custeio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 4. A sucumbência recíproca é mantida quando o autor decai de pedido autônomo relevante, afastando-se a aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 884, 1.332, 1.333 e 1.336; CPC/2015, art. 86; Lei n. 4.591/1964, arts. 7o e 8o; Lei no 6.766/1979, art. 36-A (incluído pela Lei n. 13.465/2017). Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 695.911/SP (Tema 492), rel. Min. Dias Toffoli, Plenário; STJ, REsp n. 1.280.871/SP (Tema 882), rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção; TJDFT, Acórdão n. 1885195, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 26.06.2024; Acórdão n. 2036481, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 21.08.2025; Acórdão n. 2028882, Rel. Des. Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, j. 31.07.2025.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Condomínio irregular no distrito federal. Cobrança de taxas condominiais. Legitimidade ativa. Inaplicabilidade dos temas 492/stf e 882/stj. Obrigação de rateio de despesas comuns. Enriquecimento sem causa. Sucumbência recíproca. Recursos desprovidos.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas, respectivamente, pela parte ré e pela parte autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de taxas condominiais referentes à unidade integrante do condomínio autor, condenando o réu ao pagamento das cotas devidas e fixando a sucumbência na proporção de 40% para o autor e 60% para o réu. A ré suscita preliminar de ilegitimidade ativa do condomínio e, no mérito, defende a impossibilidade de cobrança de taxas por condomínio irregular. O autor recorre da distribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando que sua derrota se deu apenas em parte mínima do pedido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o condomínio autor possui legitimidade ativa para cobrar cotas de rateio de despesas comuns, apesar de eventual irregularidade formal em sua constituição; (ii) estabelecer se, nos condomínios irregulares do Distrito Federal, há obrigação do morador de contribuir com as despesas comuns, independentemente de adesão formal à associação ou condomínio e (iii) determinar se a sucumbência deve ser integralmente imputada à parte ré, ante a alegação de que o autor decaiu em parte mínima do pedido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A nulidade formal da ata de constituição do condomínio na origem não afasta sua existência de fato, pois a realidade demonstra a efetiva organização e funcionamento do condomínio, com obras, serviços e estrutura de convivência comuns, sendo inequívoca sua atuação como gestor dos serviços compartilhados.
4. A jurisprudência consolidada do TJDFT reconhece que, nos condomínios irregulares do Distrito Federal, a irregularidade fundiária não afasta a natureza jurídica condominial de fato, tampouco impede a cobrança das taxas de rateio de despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa do morador que usufrui dos serviços coletivos.
5. Os Temas 492/STF e 882/STJ, que vedam a cobrança de taxas por associações contra não associados, não se aplicam aos condomínios irregulares formados por parcelamentos do solo no Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas.
6. A aquisição e posse de imóvel situado em condomínio irregular no Distrito Federal implicam adesão automática ao grupo gestor e sujeição ao rateio das despesas comuns, em razão do princípio da boa-fé objetiva e do dever de evitar o enriquecimento indevido (CC, art. 884).
7. Quanto à sucumbência, a autora decaiu de pedido autônomo relativo ao reembolso de despesas advocatícias, razão pela qual se aplica o art. 86, caput, do CPC, reconhecendo-se a sucumbência recíproca na proporção fixada na sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: 1. A nulidade formal da ata de constituição não afasta a legitimidade ativa de condomínio de fato para cobrar cotas de rateio de despesas comuns. 2. É inaplicável, aos condomínios irregulares do Distrito Federal, a tese dos Temas 492/STF e 882/STJ, que tratam de associações em loteamentos regulares. 3. O morador de condomínio irregular está obrigado a contribuir para o custeio das despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 4. A sucumbência recíproca é mantida quando o autor decai de pedido autônomo relevante, afastando-se a aplicação do art. 86, parágrafo único, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 884, 1.332, 1.333 e 1.336; CPC/2015, art. 86; Lei n. 4.591/1964, arts. 7o e 8o; Lei no 6.766/1979, art. 36-A (incluído pela Lei n. 13.465/2017). Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 695.911/SP (Tema 492), rel. Min. Dias Toffoli, Plenário; STJ, REsp n. 1.280.871/SP (Tema 882), rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção; TJDFT, Acórdão n. 1885195, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 26.06.2024; Acórdão n. 2036481, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 21.08.2025; Acórdão n. 2028882, Rel. Des. Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, j. 31.07.2025.