Tribunal: TJDFT
Processo: 0712953-19.2024.8.07.0009
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-25
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
Civil. Recurso inominado. Ação de restituição de quantia cumulada com obrigação de fazer e reparação por danos morais. Locação de imóvel residencial. Rescisão voluntária antecipada. Recalcitrância dos réus em reaver o imóvel. Restituição cabível. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de ressarcimento cumulada com reconhecimento do valor da multa rescisória e reparação por danos morais. A autora narra que celebrou contrato de aluguel de imóvel residencial com os réus com vigência entre 14/11/2023 e 13/11/2026. Afirma que em 10/06/2024 comunicou à administradora do bem que deixaria o imóvel e que, desde 19/06/2024 tenta, sem sucesso devolver as chaves, bem como o apartamento. Isso porque após sucessivas vistorias, os réus apontam reparos a serem realizados no bem, tendo a autora atendido a todos eles.
2. Diante da procrastinação causada pelos réus para a devolução do imóvel, a autora pagou valor referente a um aluguel (R$ 1.871,23), mesmo já não estando mais ocupando o apartamento. Assim, ajuizou esta ação em que pretende o reembolso da importância de R$ 1.871,23; indenização por danos morais; que as rés sejam obrigadas a aceitarem as chaves, bem como seja reconhecido o valor da multa de R$ 4.000,00.
3. A contestação traz preliminar de ilegitimidade passiva da administradora e, no mérito, afirma que o imóvel só teria sido devolvido em 15/08/2024, contudo ainda com pendências da vistoria final realizada, motivo pelo qual formulou-se pedido contraposto da importância de R$ 862,09 (material e mão de obra para pintura do imóvel). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, bem como o pedido contraposto para: a) declarar a rescisão contratual com multa contratual de R$ 4.000,00; b) condenou os requeridos, solidariamente, a pagarem/restituírem à requerente o valor de R$ 1.852,68 (aluguéis e encargos cobrados indevidamente), fazendo-se a compensação entre os valores, o que resultou em um saldo devedor de R$ 2.147,32 a ser pago pela autora aos réus, bem com julgou improcedentes os demais pedidos das partes. Apenas os requeridos interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se: i) há legitimidade passiva da primeira requerida; ii) o valor da multa rescisória ajustado entre as partes iii) se indevido o pagamento de aluguel após a desocupação.
III. Razões de decidir
5. A primeira requerida (HD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME), é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão e, dentre as questões devolvidas a esta Turma Recursal está a que diz respeito à obrigação da locatária em arcar com a multa rescisória e reparos no apartamento locado. Portanto, sobressai sua legitimidade para figurar na ação, em razão da evidente relação que possui com a administração da locação e dos fatos alegados pela autora. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
6. Releva dizer que, no que importa ao pedido contraposto, o magistrado de origem acertadamente reconheceu: “os requeridos formularam pedido contraposto para condenar a autora ao pagamento de R$ 862,09, referente a saldo de reparos no imóvel (ID 226041543), porém não lograram êxito em comprovar que os danos apontados na vistoria final (ID 207103197, págs. 41/65) de fato ultrapassaram o desgaste normal de uso ou que não eram preexistentes, ônus que lhes incumbia (art. 373, II, CPC). Ao contrário, a prova dos autos indica que a autora realizou reparos e que parte das exigências dos réus era indevida”.
7. Vê-se assim que o pedido contraposto foi julgado improcedente por falta de provas para embasá-lo. No recurso inominado os réus não se insurgiram contra essa improcedência, pois as razões recursais dizem respeito apenas à obrigação de ressarcir a autora a quantia de R$ 1.871,23, paga a título de aluguel. Quanto a essa obrigação, afirmam os recorrentes, que não houve recusa no recebimento das chaves e que, tendo a inquilina desocupado o imóvel somente em 15/08/2024, deve ser reconhecida a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos débitos até a entrega das chaves e o pedido de ressarcimento julgado improcedente.
8. Todavia, a análise dos autos revela que não assiste razão aos recorrentes. Inicialmente, cumpre destacar que a relação locatícia está pautada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, conforme preceituam os artigos 421 e 422 do Código Civil[1], de modo que as partes contratantes devem agir com lealdade, transparência e confiança mútua, visando o equilíbrio contratual e a preservação dos interesses legítimos de ambos os contratantes.
9. As provas carreadas pela autora são robustas em demonstrar: a) a comunicação em 10/06/2024 de desocupação do imóvel antes do término do contrato (ID Num. 74437154 - Pág. 2); b) a comprovação da celebração de novo contrato de locação residencial pela autora em 10/06/2024 (ID Num. 74436893 - Pág. 5); c) realização de 3 vistorias no imóvel objeto destes autos, a saber, em 19/06/2024 (ID Num. 74436894 - Pág. 41), em 27/06/2024 (ID Num. 74436894 - Pág. 66) e em 06/07/2024 (ID Num. 74436894 - Pág. 79); d) a pintura do imóvel pela autora por 3 vezes, atendendo às exigências dos réus (fotografias, ID Num. 74437155 - Pág. 1 a 4 e mensagens via “Whatsapp”, ID Num. Num. 74436894 - Pág. 101); e) a constatação da realização de exigências de reparo indevidas porque os danos eram pré-existentes ao recebimento do imóvel pela inquilina (ID Num. 74437157 - Pág. 1 e ID Num. 74436894 - Pág. 100), fato reconhecido expressamente por preposta da primeira ré e que, por si só, já denota a desorganização e a imprecisão dos registros feitos nas vistorias.
10. Já os réus em sua defesa citam 2 datas diferentes para a devolução das chaves, quais sejam, 15/08/2024 (ID Num. 74437133 - Pág. 5) e 28/08/2024 (ID Num. 74437133 - Pág. 11). Isso tudo considerado leva à verossimilhança das alegações constantes da petição inicial, uma vez que evidenciam que as rés procrastinaram o recebimento das chaves, sob o argumento da necessidade de realização de reparos no imóvel, sendo que a autora já providenciara devidamente todo o necessário.
11. Importante ressaltar que a entrega das chaves não exime o locatário de ser cobrado por eventuais reparos necessários no imóvel. Caso haja danos comprovados que extrapolem o desgaste natural do uso, o locador pode demandar reparação nos termos do artigo 23, III, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevê a obrigação do locatário de reparar danos causados ao imóvel durante a locação. Nesse sentido:
“CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS. DEPÓSITO DAS CHAVES EM JUÍZO. INDÍCIOS DE RECUSA PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O art. 23, inc. III, da Lei no 8.245/1991, estabelece como obrigação do locatário a restituição do imóvel no estado em que o recebeu. 2. Mesmo sem a prova segura da recusa imotivada do locador, é possível depositar as chaves do imóvel locado em juízo, pois eventual prejuízo decorrente de reparos para restabelecer as condições que estava ao ser locado pode ser perseguido em ação própria. A recusa no recebimento das chaves não pode servir de pretexto para a percepção de alugueres depois da desocupação do imóvel pelo locatário. 3. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Unânime.” (Acórdão 1180359, 07041167520198070000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/6/2019, publicado no DJE: 28/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. Grifo Nosso)
12. Ante a esses fundamentos, correto o magistrado de origem que reconheceu o pagamento indevido da quantia de R$ 1.871,23, a título de aluguel, pela autora, motivo pelo qual condenou os réus à sua devolução.
13. Igualmente correta a compensação de valores efetuada na origem, uma vez que restou incontroversa a novação contratual relativa à cláusula penal, estipulada no novo valor de R$ 4,000,00, porquanto reconhecida judicialmente a obrigação da locatária de pagamento da multa rescisória ajustada naquele patamar, dada a procedência do pedido constante do item “d” da petição inicial (ID Num. 74436891 - Pág. 3).
IV. Dispositivo
14. preliminar de ilegitimidade rejeitada. no mérito, desprovido.
15. Sem condenação em honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; lei no 8.245/1991, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1180359, 07041167520198070000, Rel.: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, j. 12.06.2019

[1] “Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. e art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Inteiro teor:
Civil. Recurso inominado. Ação de restituição de quantia cumulada com obrigação de fazer e reparação por danos morais. Locação de imóvel residencial. Rescisão voluntária antecipada. Recalcitrância dos réus em reaver o imóvel. Restituição cabível. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de ressarcimento cumulada com reconhecimento do valor da multa rescisória e reparação por danos morais. A autora narra que celebrou contrato de aluguel de imóvel residencial com os réus com vigência entre 14/11/2023 e 13/11/2026. Afirma que em 10/06/2024 comunicou à administradora do bem que deixaria o imóvel e que, desde 19/06/2024 tenta, sem sucesso devolver as chaves, bem como o apartamento. Isso porque após sucessivas vistorias, os réus apontam reparos a serem realizados no bem, tendo a autora atendido a todos eles.
2. Diante da procrastinação causada pelos réus para a devolução do imóvel, a autora pagou valor referente a um aluguel (R$ 1.871,23), mesmo já não estando mais ocupando o apartamento. Assim, ajuizou esta ação em que pretende o reembolso da importância de R$ 1.871,23; indenização por danos morais; que as rés sejam obrigadas a aceitarem as chaves, bem como seja reconhecido o valor da multa de R$ 4.000,00.
3. A contestação traz preliminar de ilegitimidade passiva da administradora e, no mérito, afirma que o imóvel só teria sido devolvido em 15/08/2024, contudo ainda com pendências da vistoria final realizada, motivo pelo qual formulou-se pedido contraposto da importância de R$ 862,09 (material e mão de obra para pintura do imóvel). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, bem como o pedido contraposto para: a) declarar a rescisão contratual com multa contratual de R$ 4.000,00; b) condenou os requeridos, solidariamente, a pagarem/restituírem à requerente o valor de R$ 1.852,68 (aluguéis e encargos cobrados indevidamente), fazendo-se a compensação entre os valores, o que resultou em um saldo devedor de R$ 2.147,32 a ser pago pela autora aos réus, bem com julgou improcedentes os demais pedidos das partes. Apenas os requeridos interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se: i) há legitimidade passiva da primeira requerida; ii) o valor da multa rescisória ajustado entre as partes iii) se indevido o pagamento de aluguel após a desocupação.
III. Razões de decidir
5. A primeira requerida (HD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA – ME), é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão e, dentre as questões devolvidas a esta Turma Recursal está a que diz respeito à obrigação da locatária em arcar com a multa rescisória e reparos no apartamento locado. Portanto, sobressai sua legitimidade para figurar na ação, em razão da evidente relação que possui com a administração da locação e dos fatos alegados pela autora. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA.
6. Releva dizer que, no que importa ao pedido contraposto, o magistrado de origem acertadamente reconheceu: “os requeridos formularam pedido contraposto para condenar a autora ao pagamento de R$ 862,09, referente a saldo de reparos no imóvel (ID 226041543), porém não lograram êxito em comprovar que os danos apontados na vistoria final (ID 207103197, págs. 41/65) de fato ultrapassaram o desgaste normal de uso ou que não eram preexistentes, ônus que lhes incumbia (art. 373, II, CPC). Ao contrário, a prova dos autos indica que a autora realizou reparos e que parte das exigências dos réus era indevida”.
7. Vê-se assim que o pedido contraposto foi julgado improcedente por falta de provas para embasá-lo. No recurso inominado os réus não se insurgiram contra essa improcedência, pois as razões recursais dizem respeito apenas à obrigação de ressarcir a autora a quantia de R$ 1.871,23, paga a título de aluguel. Quanto a essa obrigação, afirmam os recorrentes, que não houve recusa no recebimento das chaves e que, tendo a inquilina desocupado o imóvel somente em 15/08/2024, deve ser reconhecida a responsabilidade da locatária pelo pagamento dos débitos até a entrega das chaves e o pedido de ressarcimento julgado improcedente.
8. Todavia, a análise dos autos revela que não assiste razão aos recorrentes. Inicialmente, cumpre destacar que a relação locatícia está pautada nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, conforme preceituam os artigos 421 e 422 do Código Civil[1], de modo que as partes contratantes devem agir com lealdade, transparência e confiança mútua, visando o equilíbrio contratual e a preservação dos interesses legítimos de ambos os contratantes.
9. As provas carreadas pela autora são robustas em demonstrar: a) a comunicação em 10/06/2024 de desocupação do imóvel antes do término do contrato (ID Num. 74437154 - Pág. 2); b) a comprovação da celebração de novo contrato de locação residencial pela autora em 10/06/2024 (ID Num. 74436893 - Pág. 5); c) realização de 3 vistorias no imóvel objeto destes autos, a saber, em 19/06/2024 (ID Num. 74436894 - Pág. 41), em 27/06/2024 (ID Num. 74436894 - Pág. 66) e em 06/07/2024 (ID Num. 74436894 - Pág. 79); d) a pintura do imóvel pela autora por 3 vezes, atendendo às exigências dos réus (fotografias, ID Num. 74437155 - Pág. 1 a 4 e mensagens via “Whatsapp”, ID Num. Num. 74436894 - Pág. 101); e) a constatação da realização de exigências de reparo indevidas porque os danos eram pré-existentes ao recebimento do imóvel pela inquilina (ID Num. 74437157 - Pág. 1 e ID Num. 74436894 - Pág. 100), fato reconhecido expressamente por preposta da primeira ré e que, por si só, já denota a desorganização e a imprecisão dos registros feitos nas vistorias.
10. Já os réus em sua defesa citam 2 datas diferentes para a devolução das chaves, quais sejam, 15/08/2024 (ID Num. 74437133 - Pág. 5) e 28/08/2024 (ID Num. 74437133 - Pág. 11). Isso tudo considerado leva à verossimilhança das alegações constantes da petição inicial, uma vez que evidenciam que as rés procrastinaram o recebimento das chaves, sob o argumento da necessidade de realização de reparos no imóvel, sendo que a autora já providenciara devidamente todo o necessário.
11. Importante ressaltar que a entrega das chaves não exime o locatário de ser cobrado por eventuais reparos necessários no imóvel. Caso haja danos comprovados que extrapolem o desgaste natural do uso, o locador pode demandar reparação nos termos do artigo 23, III, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevê a obrigação do locatário de reparar danos causados ao imóvel durante a locação. Nesse sentido:
“CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS. DEPÓSITO DAS CHAVES EM JUÍZO. INDÍCIOS DE RECUSA PELO LOCADOR. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. 1. O art. 23, inc. III, da Lei no 8.245/1991, estabelece como obrigação do locatário a restituição do imóvel no estado em que o recebeu. 2. Mesmo sem a prova segura da recusa imotivada do locador, é possível depositar as chaves do imóvel locado em juízo, pois eventual prejuízo decorrente de reparos para restabelecer as condições que estava ao ser locado pode ser perseguido em ação própria. A recusa no recebimento das chaves não pode servir de pretexto para a percepção de alugueres depois da desocupação do imóvel pelo locatário. 3. Agravo de Instrumento conhecido e provido. Unânime.” (Acórdão 1180359, 07041167520198070000, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/6/2019, publicado no DJE: 28/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. Grifo Nosso)
12. Ante a esses fundamentos, correto o magistrado de origem que reconheceu o pagamento indevido da quantia de R$ 1.871,23, a título de aluguel, pela autora, motivo pelo qual condenou os réus à sua devolução.
13. Igualmente correta a compensação de valores efetuada na origem, uma vez que restou incontroversa a novação contratual relativa à cláusula penal, estipulada no novo valor de R$ 4,000,00, porquanto reconhecida judicialmente a obrigação da locatária de pagamento da multa rescisória ajustada naquele patamar, dada a procedência do pedido constante do item “d” da petição inicial (ID Num. 74436891 - Pág. 3).
IV. Dispositivo
14. preliminar de ilegitimidade rejeitada. no mérito, desprovido.
15. Sem condenação em honorários advocatícios, dada a ausência de recorrente vencido.
_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422; lei no 8.245/1991, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1180359, 07041167520198070000, Rel.: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, j. 12.06.2019

[1] “Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. e art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”