Tribunal: TJDFT
Processo: 0724033-04.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-20
Data de publicação: 2025-04-07

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INVALIDADE. SENTENÇA CASSADA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ABUSIVA.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual proposta pela promitente compradora em face da promitente vendedora, sob alegação de descumprimento contratual pela ré, consistente na não entrega das benfeitorias prometidas e na ausência de individualização da matrícula do imóvel.
2. A parte autora pleiteia a rescisão do contrato, a devolução parcial dos valores pagos, a nulidade da taxa de fruição e de cláusulas abusivas de ressarcimento de despesas de cobrança e honorários advocatícios.
3. A sentença extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a existência de cláusula compromissória arbitral.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão:
(i) determinar se a cláusula compromissória arbitral é válida ou se deve ser afastada, reconhecendo-se a competência do Poder Judiciário;
(ii) examinar se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e os efeitos decorrentes dessa rescisão.
III. Razões de decidir
5. O ajuizamento da ação perante o Poder Judiciário pela consumidora caracteriza a sua discordância com a arbitragem, tornando nula a cláusula compromissória. Sentença cassada.
6. A rescisão contratual deve ocorrer por culpa recíproca, pois ambas as partes se tornaram inadimplentes: a ré, pela não entrega das benfeitorias e regularização do imóvel; a autora, pela suspensão dos pagamentos devido ao aumento excessivo das parcelas.
7. Se a construtora/empreiteira não demonstrar gastos extraordinários ou eventual particularidade que justifique o percentual de 25% de retenção dos valores pagos, deve-se reduzir esse percentual para 10% na restituição dos valores ao consumidor, segundo o entendimento pacificado desta Corte.
8. A taxa de fruição é indevida se o consumidor não ocupou e nem se beneficiou economicamente do imóvel.
9. Cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios em caso de inadimplência viola o CDC, pois transfere ao consumidor custos de cobrança sem justificativa legal.
IV. Dispositivo
10. Deu-se provimento ao apelo para anular a sentença e, com base na teoria da causa madura, julgar procedentes os pedidos iniciais.
________
Dispositivos e Jurisprudência relevante citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 6o, VIII; 51, VII e XV; CPC, art. 1.013, §3o, I; Código Civil, art. 405; Súmulas 43 e 543 do STJ; STJ, EREsp 1.636.889/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 14/08/2023; TJDFT, Acórdão 1956602, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, DJe 22/01/2025; TJDFT, Acórdão 1936578, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, DJe 18/11/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INVALIDADE. SENTENÇA CASSADA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ABUSIVA.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual proposta pela promitente compradora em face da promitente vendedora, sob alegação de descumprimento contratual pela ré, consistente na não entrega das benfeitorias prometidas e na ausência de individualização da matrícula do imóvel.
2. A parte autora pleiteia a rescisão do contrato, a devolução parcial dos valores pagos, a nulidade da taxa de fruição e de cláusulas abusivas de ressarcimento de despesas de cobrança e honorários advocatícios.
3. A sentença extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a existência de cláusula compromissória arbitral.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão:
(i) determinar se a cláusula compromissória arbitral é válida ou se deve ser afastada, reconhecendo-se a competência do Poder Judiciário;
(ii) examinar se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e os efeitos decorrentes dessa rescisão.
III. Razões de decidir
5. O ajuizamento da ação perante o Poder Judiciário pela consumidora caracteriza a sua discordância com a arbitragem, tornando nula a cláusula compromissória. Sentença cassada.
6. A rescisão contratual deve ocorrer por culpa recíproca, pois ambas as partes se tornaram inadimplentes: a ré, pela não entrega das benfeitorias e regularização do imóvel; a autora, pela suspensão dos pagamentos devido ao aumento excessivo das parcelas.
7. Se a construtora/empreiteira não demonstrar gastos extraordinários ou eventual particularidade que justifique o percentual de 25% de retenção dos valores pagos, deve-se reduzir esse percentual para 10% na restituição dos valores ao consumidor, segundo o entendimento pacificado desta Corte.
8. A taxa de fruição é indevida se o consumidor não ocupou e nem se beneficiou economicamente do imóvel.
9. Cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios em caso de inadimplência viola o CDC, pois transfere ao consumidor custos de cobrança sem justificativa legal.
IV. Dispositivo
10. Deu-se provimento ao apelo para anular a sentença e, com base na teoria da causa madura, julgar procedentes os pedidos iniciais.
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Dispositivos e Jurisprudência relevante citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 6o, VIII; 51, VII e XV; CPC, art. 1.013, §3o, I; Código Civil, art. 405; Súmulas 43 e 543 do STJ; STJ, EREsp 1.636.889/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 14/08/2023; TJDFT, Acórdão 1956602, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, DJe 22/01/2025; TJDFT, Acórdão 1936578, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, DJe 18/11/2024.