Tribunal: TJDFT
Processo: 0740377-94.2023.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
Ementa: Direito civil. Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. Contrato comutativo. Loteamento. Individualização da matrícula. Condição contratual. Prazo. Inobservância. Inadimplemento. Cláusula resolutiva expressa. Notificação extrajudicial. Desnecessidade. Apelação provida.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que rejeitou o pedido de resolução de contrato de compra e venda de imóvel sob o argumento de que trata-se de contrato aleatório e houve inércia e comportamento contraditório da parte quanto ao pedido.

II. Questão em discussão
2. Há seis (6) questões em discussão: i) a natureza do negócio firmado entre a partes, se contrato aleatório ou comutativo; ii) se a renegociação da forma de pagamento caracteriza novação; iii) se houve inadimplência da apelada; iv) se houve comportamento contraditório do apelante; v) se é possível analisar o contrato discutido nos autos com base em outro contrato de terceiros; e vi) a necessidade de notificação extrajudicial como requisito para a resolução contratual.

III. Razões de decidir
3. O contrato possui natureza comutativa condicional, com obrigações recíprocas e equivalentes previamente definidas. O registro de cláusula que define o contrato como aleatório é insuficiente para afastar sua natureza comutativa, especialmente pois não há risco assumido pelo apelante quanto à existência ou extensão do objeto contratual.
4. O contrato previu uma condição para a sua eficácia nos termos do art. 121 do Código Civil, qual seja a unificação dos lotes adquiridos pelo apelante em loteamento de propriedade da apelada, não há que se falar em álea (sorte). A estipulação de obrigações futuras que dependiam de autorizações governamentais não altera a natureza do contrato, tampouco o torna aleatório, visto que álea e condição não se confundem.
5. A repactuação da forma de pagamento do valor devido pelo apelante não caracteriza novação, visto que não há intuito de modificar as obrigações assumidas, tampouco os credores e devedores. A segunda obrigação (modificação do parcelamento) apenas confirma a originária.
6. A obrigação de unificação dos lotes foi pactuada como condição contratual, não como risco, e sua não implementação no prazo estipulado constitui inadimplemento e autoriza a resolução contratual conforme cláusula resolutiva expressa.
7. A demora na propositura de ação para resolução contratual, por si só, não demonstra comportamento contraditório ou outro tipo de ofensa à boa-fé contratual. O que ficou demonstrado nos autos é que as partes possuíam longo relacionamento comercial, o que incentivou a tentativa de resolução do inadimplemento da apelada ao longo dos anos de forma extrajudicial e informal. A proximidade do prazo prescricional motivou a propositura da demanda.
8. A lei estabeleceu o limite temporal para exercício de uma pretensão, de forma que não cabe ao magistrado estabelecer o momento adequado para o exercício desse direito, ou julgar a intenção das partes na espera para buscar o Poder Judiciário, quando observado o prazo prescricional cabível e não comprovada a má-fé sob pena de afronta à inafastabilidade da jurisdição.
9. O princípio da relatividade dos contratos impede que um contrato seja analisado com base em relação contratual diversa com terceiros. O contrato surte efeito exclusivamente em relação às partes contratantes, salvo exceções específicas que não foram observadas no caso concreto.
10. O contrato analisado previu cláusula resolutiva expressa, com regras específicas para resolução em caso de inadimplemento da obrigação principal, a qual não exigiu o envio notificação extrajudicial prévia como condição de resolução contratual.
11. Apesar do contrato não exigir o envio de notificação extrajudicial para comunicar o devedor sobre seu inadimplemento, o apelante, ainda assim, notificou a apelada no endereço registrado no contrato. A falta de comunicação formal sobre eventual mudança de endereço impõe que a parte negligente assuma o ônus de sua inércia em observância à boa-fé.
12. O depoimento da testemunha compromissada, não contraditada, trouxe esclarecimentos relevantes para a interpretação do caso analisado nos autos. O depoimento de informantes contrários às informações prestadas pela testemunha perde relevância diante da supremacia da prova testemunhal.

IV. Dispositivo e tese
13. Apelação provida.
Tese de julgamento: “1. O contrato de compra e venda de imóvel que estabelece condição de eficácia, futura e incerta, caracteriza-se com contrato comutativo condicional e não como aleatório. 2. O inadimplemento de obrigação contratual condicional atrai a incidência da cláusula resolutiva expressa, de forma que o pedido de resolução contratual não está condicionado à prévia notificação extrajudicial da parte inadimplente, especialmente se não há disposição contratual nesse sentido. 3. A alteração da forma de pagamento prevista no contrato originário não constitui novação, mas tão somente o confirma. 4. A realização de tratativas ao longo dos anos para evitar a resolução contratual em razão de inadimplemento de uma das partes não caracteriza comportamento contraditório. Ao contrário, demostra boa-fé em razão da perspectiva de manutenção de uma boa relação negocial. 5. O registro de cláusula resolutiva expressa afasta a necessidade de prévia notificação extrajudicial da parte sobre seu inadimplemento como condição para a resolução contratual. 6. O sistema de valoração de provas determina que o depoimento testemunhal predomina sobre o depoimento de informantes quando há divergência entre as informações prestadas por eles”.
___________
Dispositivos relevantes citados: CC, Art. 112, 121, 157, 360, 361, 397, 421, 422, 458, 459, 460, 461, 473, 474, 475, 476 e 477; LINDB, art. 2o, §§ 1o e 2o.
Jurisprudência relevante citada: Tema no 1.132/STJ.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil. Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. Contrato comutativo. Loteamento. Individualização da matrícula. Condição contratual. Prazo. Inobservância. Inadimplemento. Cláusula resolutiva expressa. Notificação extrajudicial. Desnecessidade. Apelação provida.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que rejeitou o pedido de resolução de contrato de compra e venda de imóvel sob o argumento de que trata-se de contrato aleatório e houve inércia e comportamento contraditório da parte quanto ao pedido.

II. Questão em discussão
2. Há seis (6) questões em discussão: i) a natureza do negócio firmado entre a partes, se contrato aleatório ou comutativo; ii) se a renegociação da forma de pagamento caracteriza novação; iii) se houve inadimplência da apelada; iv) se houve comportamento contraditório do apelante; v) se é possível analisar o contrato discutido nos autos com base em outro contrato de terceiros; e vi) a necessidade de notificação extrajudicial como requisito para a resolução contratual.

III. Razões de decidir
3. O contrato possui natureza comutativa condicional, com obrigações recíprocas e equivalentes previamente definidas. O registro de cláusula que define o contrato como aleatório é insuficiente para afastar sua natureza comutativa, especialmente pois não há risco assumido pelo apelante quanto à existência ou extensão do objeto contratual.
4. O contrato previu uma condição para a sua eficácia nos termos do art. 121 do Código Civil, qual seja a unificação dos lotes adquiridos pelo apelante em loteamento de propriedade da apelada, não há que se falar em álea (sorte). A estipulação de obrigações futuras que dependiam de autorizações governamentais não altera a natureza do contrato, tampouco o torna aleatório, visto que álea e condição não se confundem.
5. A repactuação da forma de pagamento do valor devido pelo apelante não caracteriza novação, visto que não há intuito de modificar as obrigações assumidas, tampouco os credores e devedores. A segunda obrigação (modificação do parcelamento) apenas confirma a originária.
6. A obrigação de unificação dos lotes foi pactuada como condição contratual, não como risco, e sua não implementação no prazo estipulado constitui inadimplemento e autoriza a resolução contratual conforme cláusula resolutiva expressa.
7. A demora na propositura de ação para resolução contratual, por si só, não demonstra comportamento contraditório ou outro tipo de ofensa à boa-fé contratual. O que ficou demonstrado nos autos é que as partes possuíam longo relacionamento comercial, o que incentivou a tentativa de resolução do inadimplemento da apelada ao longo dos anos de forma extrajudicial e informal. A proximidade do prazo prescricional motivou a propositura da demanda.
8. A lei estabeleceu o limite temporal para exercício de uma pretensão, de forma que não cabe ao magistrado estabelecer o momento adequado para o exercício desse direito, ou julgar a intenção das partes na espera para buscar o Poder Judiciário, quando observado o prazo prescricional cabível e não comprovada a má-fé sob pena de afronta à inafastabilidade da jurisdição.
9. O princípio da relatividade dos contratos impede que um contrato seja analisado com base em relação contratual diversa com terceiros. O contrato surte efeito exclusivamente em relação às partes contratantes, salvo exceções específicas que não foram observadas no caso concreto.
10. O contrato analisado previu cláusula resolutiva expressa, com regras específicas para resolução em caso de inadimplemento da obrigação principal, a qual não exigiu o envio notificação extrajudicial prévia como condição de resolução contratual.
11. Apesar do contrato não exigir o envio de notificação extrajudicial para comunicar o devedor sobre seu inadimplemento, o apelante, ainda assim, notificou a apelada no endereço registrado no contrato. A falta de comunicação formal sobre eventual mudança de endereço impõe que a parte negligente assuma o ônus de sua inércia em observância à boa-fé.
12. O depoimento da testemunha compromissada, não contraditada, trouxe esclarecimentos relevantes para a interpretação do caso analisado nos autos. O depoimento de informantes contrários às informações prestadas pela testemunha perde relevância diante da supremacia da prova testemunhal.

IV. Dispositivo e tese
13. Apelação provida.
Tese de julgamento: “1. O contrato de compra e venda de imóvel que estabelece condição de eficácia, futura e incerta, caracteriza-se com contrato comutativo condicional e não como aleatório. 2. O inadimplemento de obrigação contratual condicional atrai a incidência da cláusula resolutiva expressa, de forma que o pedido de resolução contratual não está condicionado à prévia notificação extrajudicial da parte inadimplente, especialmente se não há disposição contratual nesse sentido. 3. A alteração da forma de pagamento prevista no contrato originário não constitui novação, mas tão somente o confirma. 4. A realização de tratativas ao longo dos anos para evitar a resolução contratual em razão de inadimplemento de uma das partes não caracteriza comportamento contraditório. Ao contrário, demostra boa-fé em razão da perspectiva de manutenção de uma boa relação negocial. 5. O registro de cláusula resolutiva expressa afasta a necessidade de prévia notificação extrajudicial da parte sobre seu inadimplemento como condição para a resolução contratual. 6. O sistema de valoração de provas determina que o depoimento testemunhal predomina sobre o depoimento de informantes quando há divergência entre as informações prestadas por eles”.
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Dispositivos relevantes citados: CC, Art. 112, 121, 157, 360, 361, 397, 421, 422, 458, 459, 460, 461, 473, 474, 475, 476 e 477; LINDB, art. 2o, §§ 1o e 2o.
Jurisprudência relevante citada: Tema no 1.132/STJ.