Tribunal: TJDFT
Processo: 0737622-97.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-07
Data de publicação: 2025-08-18

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS CONDOMINIAIS. FUNDO DE RESERVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EFEITOS INFRINGENTES. INVIABILIDADE. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que manteve a improcedência de pedido de indenização por antigos proprietários de unidade condominial, relativa à cota de fundo de reserva, sob fundamento de que os valores pagos constituem obrigação propter rem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões debatidas são: (i) existência de omissão, obscuridade ou contradição no acórdão quanto à natureza jurídica dos valores pagos — se obrigação condominial ou crédito pessoal por sub-rogação; (ii) possibilidade de atribuição de efeitos infringentes aos embargos; (iii) eventual condenação por litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acórdão embargado tratou expressamente da natureza jurídica da verba, reconhecendo-a como obrigação propter rem vinculada ao imóvel.
4. Fundamentou-se na Convenção Condominial, deliberações assembleares e ausência de cláusula específica em contrato de compra e venda que excepcionasse o repasse do crédito.
5. A ausência de cláusula contratual excluindo o direito à indenização implica a transferência integral dos direitos e obrigações vinculados ao imóvel.
6. A jurisprudência consolidada do TJDFT confirma que o crédito decorrente de fundo de reserva se vincula ao imóvel, sendo devido ao titular atual da unidade condominial.
7. Não se verificou omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mas apenas o inconformismo dos embargantes com o resultado do julgamento.
8. Inviável a concessão de efeitos infringentes, por ausência de vício no julgado.
9. Afastada também a pretensão de condenação por litigância de má-fé, por não se constatar intuito protelatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: "1. A cota de fundo de reserva decorrente de taxas extraordinárias institui obrigação propter rem, transferida ao novo proprietário com a alienação do imóvel."; “2. A ausência de cláusula contratual específica afasta a alegação de sub-rogação pessoal por parte do alienante."; "3. A oposição de embargos de declaração com intuito de prequestionamento, desacompanhada de vício decisório, não enseja sua acolhida.".
_________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.345, 249, 346; CPC/2015, art. 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1817906/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 19/08/2019, DJe 22/08/2019.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. TAXAS EXTRAORDINÁRIAS CONDOMINIAIS. FUNDO DE RESERVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. EFEITOS INFRINGENTES. INVIABILIDADE. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de embargos de declaração opostos contra acórdão que manteve a improcedência de pedido de indenização por antigos proprietários de unidade condominial, relativa à cota de fundo de reserva, sob fundamento de que os valores pagos constituem obrigação propter rem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões debatidas são: (i) existência de omissão, obscuridade ou contradição no acórdão quanto à natureza jurídica dos valores pagos — se obrigação condominial ou crédito pessoal por sub-rogação; (ii) possibilidade de atribuição de efeitos infringentes aos embargos; (iii) eventual condenação por litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O acórdão embargado tratou expressamente da natureza jurídica da verba, reconhecendo-a como obrigação propter rem vinculada ao imóvel.
4. Fundamentou-se na Convenção Condominial, deliberações assembleares e ausência de cláusula específica em contrato de compra e venda que excepcionasse o repasse do crédito.
5. A ausência de cláusula contratual excluindo o direito à indenização implica a transferência integral dos direitos e obrigações vinculados ao imóvel.
6. A jurisprudência consolidada do TJDFT confirma que o crédito decorrente de fundo de reserva se vincula ao imóvel, sendo devido ao titular atual da unidade condominial.
7. Não se verificou omissão, contradição, obscuridade ou erro material, mas apenas o inconformismo dos embargantes com o resultado do julgamento.
8. Inviável a concessão de efeitos infringentes, por ausência de vício no julgado.
9. Afastada também a pretensão de condenação por litigância de má-fé, por não se constatar intuito protelatório.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: "1. A cota de fundo de reserva decorrente de taxas extraordinárias institui obrigação propter rem, transferida ao novo proprietário com a alienação do imóvel."; “2. A ausência de cláusula contratual específica afasta a alegação de sub-rogação pessoal por parte do alienante."; "3. A oposição de embargos de declaração com intuito de prequestionamento, desacompanhada de vício decisório, não enseja sua acolhida.".
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Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.345, 249, 346; CPC/2015, art. 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1817906/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma, j. 19/08/2019, DJe 22/08/2019.