Tribunal: TJDFT
Processo: 0708197-59.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS. NOVAÇÃO CONTRATUAL NÃO OCORRIDA. ÔNUS DA PROVA. CONTRATO BILATERAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COBRANÇA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS. MULTA POR DESCUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. PROPORCIONALIDADE. EXTENSÃO DO DESCUMPRIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível em que os Apelantes buscam o conhecimento e provimento do recurso para que a sentença seja reformada, a fim de ser declarada a extinção dos contratos de IDs 70424032 e 70424033 em decorrência de novação das obrigações de acordo com o termo de quitação de ID 70424074; bem como para que seja declarado que não houve a quitação do imóvel de matrícula 9.566, ocorrendo a extinção do contrato entre as partes e da obrigação de escrituração do referido bem; assim como para afastar a aplicação da multa de 2% sobre o valor do contrato alterado, por diversos erros na aplicação da multa e, caso contrário, que seja reduzida ao montante da obrigação descumprida.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em se verificar se: (1) subsistiu a compra e venda do imóvel de matrícula 9.566 do Cartório de Registo de Imóveis de Silvânia/GO (ID 70424269, fls. 59-74) ao Apelado pelos Apelantes; (2) houve novação concernente à exclusão do mencionado bem do objeto contratual; (3) o contrato deve ser extinto, tendo em vista que o Apelado não realizou o pagamento do alusivo imóvel na data prevista nos contratos; (4) os Apelantes devem arcar com o pagamento da multa prevista na Cláusula 6a, parágrafo único, do contrato primitivo, e na Cláusula 5a, parágrafo único, do aditivo; (5) o percentual de 2% da referida multa deve ser sobre o valor de R$ 5.000.000,00 (valor do contrato originário e aditivo), R$ 2.645.773,34 (valor contido no termo de quitação) ou R$ 610.713,84 (valor do imóvel de matrícula 9.566).
III. Razões de decidir.
3. O art. 361 do Código Civil, por sua vez, dispõe que “Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira”, razão pela qual deve constar expressamente registrada a novação, ou, inequivocamente demonstrado por meio do contexto fático que as partes desejam a substituição da obrigação originária por uma nova.
4. Incumbe ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito e, ao réu, a comprovação do fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito daquele.
5. No caso em apreço, os Apelantes não se desincumbiram do ônus de provar a novação concernente a exclusão do imóvel de matrícula 9.566 do objeto contratual, razão pela qual a compra e venda deste subsistiu.
6. Nos contratos bilaterais, não se pode exigir o cumprimento da obrigação de um contratante se o outro contratante deixar de cumprir a prestação que lhe compete (art. 476 do Código Civil).
7. No caso em questão, o imóvel de matrícula 9.566 deveria ter sido entregue ao Apelado livre e desembaraçado de quaisquer ônus real e pessoal e restrições de qualquer natureza, conforme Cláusulas 3a e 5a do contrato originário e Cláusula 3a do aditivo ao referido contrato.
8. Entretanto, o referido bem não estava disponível ao Recorrido de acordo com as mencionadas cláusulas, haja vista que demandava prévia estremação para abertura de nova matrícula e posterior alienação.
9. O art. 413 do Código Civil admite a redução da cláusula penal disposta em contrato quando a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.
10. Segundo o STJ, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados concretamente.
IV. Dispositivo e tese.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Incumbe ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito e, ao réu, a comprovação do fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito daquele. 2. Nos contratos bilaterais, não se pode exigir o cumprimento da obrigação de um contratante se o outro contratante deixar de cumprir a prestação que lhe compete (art. 476 do Código Civil). 3. O art. 413 do Código Civil admite a redução da cláusula penal disposta em contrato quando a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 4. Segundo o STJ, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados concretamente.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, inc. I e II; CC, arts. 113, § 1o, inc. I, 361, 422 e 476.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.181.127/PR, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5a Região), Quarta Turma, j. 22.05.2018; STJ, REsp 1.890.407/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 20.02.2024; TJDFT, Acórdão 1.975.202, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 06.03.2025; TJDFT, Acórdão 1.350.877, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, j. 24.06.2021.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEIS. NOVAÇÃO CONTRATUAL NÃO OCORRIDA. ÔNUS DA PROVA. CONTRATO BILATERAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. COBRANÇA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DE IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS. MULTA POR DESCUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. PROPORCIONALIDADE. EXTENSÃO DO DESCUMPRIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível em que os Apelantes buscam o conhecimento e provimento do recurso para que a sentença seja reformada, a fim de ser declarada a extinção dos contratos de IDs 70424032 e 70424033 em decorrência de novação das obrigações de acordo com o termo de quitação de ID 70424074; bem como para que seja declarado que não houve a quitação do imóvel de matrícula 9.566, ocorrendo a extinção do contrato entre as partes e da obrigação de escrituração do referido bem; assim como para afastar a aplicação da multa de 2% sobre o valor do contrato alterado, por diversos erros na aplicação da multa e, caso contrário, que seja reduzida ao montante da obrigação descumprida.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em se verificar se: (1) subsistiu a compra e venda do imóvel de matrícula 9.566 do Cartório de Registo de Imóveis de Silvânia/GO (ID 70424269, fls. 59-74) ao Apelado pelos Apelantes; (2) houve novação concernente à exclusão do mencionado bem do objeto contratual; (3) o contrato deve ser extinto, tendo em vista que o Apelado não realizou o pagamento do alusivo imóvel na data prevista nos contratos; (4) os Apelantes devem arcar com o pagamento da multa prevista na Cláusula 6a, parágrafo único, do contrato primitivo, e na Cláusula 5a, parágrafo único, do aditivo; (5) o percentual de 2% da referida multa deve ser sobre o valor de R$ 5.000.000,00 (valor do contrato originário e aditivo), R$ 2.645.773,34 (valor contido no termo de quitação) ou R$ 610.713,84 (valor do imóvel de matrícula 9.566).
III. Razões de decidir.
3. O art. 361 do Código Civil, por sua vez, dispõe que “Não havendo ânimo de novar, expresso ou tácito mas inequívoco, a segunda obrigação confirma simplesmente a primeira”, razão pela qual deve constar expressamente registrada a novação, ou, inequivocamente demonstrado por meio do contexto fático que as partes desejam a substituição da obrigação originária por uma nova.
4. Incumbe ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito e, ao réu, a comprovação do fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito daquele.
5. No caso em apreço, os Apelantes não se desincumbiram do ônus de provar a novação concernente a exclusão do imóvel de matrícula 9.566 do objeto contratual, razão pela qual a compra e venda deste subsistiu.
6. Nos contratos bilaterais, não se pode exigir o cumprimento da obrigação de um contratante se o outro contratante deixar de cumprir a prestação que lhe compete (art. 476 do Código Civil).
7. No caso em questão, o imóvel de matrícula 9.566 deveria ter sido entregue ao Apelado livre e desembaraçado de quaisquer ônus real e pessoal e restrições de qualquer natureza, conforme Cláusulas 3a e 5a do contrato originário e Cláusula 3a do aditivo ao referido contrato.
8. Entretanto, o referido bem não estava disponível ao Recorrido de acordo com as mencionadas cláusulas, haja vista que demandava prévia estremação para abertura de nova matrícula e posterior alienação.
9. O art. 413 do Código Civil admite a redução da cláusula penal disposta em contrato quando a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.
10. Segundo o STJ, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados concretamente.
IV. Dispositivo e tese.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Incumbe ao autor o ônus da prova do fato constitutivo do seu direito e, ao réu, a comprovação do fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito daquele. 2. Nos contratos bilaterais, não se pode exigir o cumprimento da obrigação de um contratante se o outro contratante deixar de cumprir a prestação que lhe compete (art. 476 do Código Civil). 3. O art. 413 do Código Civil admite a redução da cláusula penal disposta em contrato quando a obrigação principal tiver sido cumprida parcialmente ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 4. Segundo o STJ, não há uma equivalência matemática entre a extensão do inadimplemento e a redução equitativa da penalidade, cabendo ao Magistrado sopesar o grau de culpa do devedor, a sua situação financeira, o montante adimplido, a utilidade do adimplemento parcial da obrigação para o credor, entre outros pressupostos a serem analisados concretamente.”
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Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, inc. I e II; CC, arts. 113, § 1o, inc. I, 361, 422 e 476.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.181.127/PR, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5a Região), Quarta Turma, j. 22.05.2018; STJ, REsp 1.890.407/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 20.02.2024; TJDFT, Acórdão 1.975.202, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 06.03.2025; TJDFT, Acórdão 1.350.877, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, j. 24.06.2021.