Tribunal: TJDFT
Processo: 0707228-42.2025.8.07.0000
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0707228-42.2025.8.07.0000 RECORRENTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE RECORRIDO: JAIR ALVES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. DESPROPORCIONALIDADE DA CONSTRIÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel do agravado, sob fundamento de que o valor do bem é desproporcional à dívida exequenda, aplicando o princípio da menor onerosidade da execução. 2. O agravante sustenta que foram esgotadas todas as diligências para localizar bens passíveis de penhora e que, diante da inexistência de outros ativos, a única forma de garantir a satisfação do crédito seria a constrição do imóvel gerador dos débitos condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a natureza propter rem da dívida condominial justifica a penhora do imóvel independentemente da situação financeira do devedor; e (ii) verificar se a penhora requerida atende ao princípio da proporcionalidade e da menor onerosidade da execução, previsto no art. 805 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O art. 805 do CPC estabelece que, quando houver mais de um meio executivo, o juiz deverá dar preferência ao menos gravoso para o executado. O princípio visa equilibrar a satisfação do crédito do exequente com a proteção do executado contra constrições excessivas. 5. No caso concreto, a dívida condominial tinha valor original de R$ 4.166,36 (quatro mil, cento e sessenta e seis reais e trinta e seis centavos) e, em 2025, atingiu pouco mais de R$ R$ 8.083,86 (oito mil, oitenta e três reais e oitenta e seis centavos). O imóvel que se pretende penhorar, por sua vez, possui valor considerável frente ao débito, evidenciando uma disparidade substancial entre a dívida e o bem penhorado. 6. Embora a obrigação condominial seja propter rem, vinculada ao imóvel, a execução deve ser conduzida de forma proporcional e razoável, evitando medidas desnecessariamente onerosas ao devedor. 7. Precedentes desta 8a Turma Cível já decidiram em situações análogas pela impossibilidade de penhora de imóvel para garantir débito condominial reduzido, reforçando a aplicação do princípio da menor onerosidade. 8. Evidenciada a desproporcionalidade entre a dívida e o bem a ser penhorado, cabe ao credor a busca de outros meios de satisfação do crédito, resguardando o executado contra uma execução excessivamente gravosa. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A penhora de imóvel para satisfação de dívida condominial deve observar o princípio da menor onerosidade, afigurando-se desproporcional quando o valor do bem constrito for excessivamente superior ao débito exequendo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 805. Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1964647, 0742913-47.2024.8.07.0000, Rel. JOSE FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, DJE 17/02/2025. O recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II e parágrafo único, inciso II, alegando deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 797 e 835, ambos do CPC, e 1.345 do CC, afirmando que, embora o imóvel que gerou os encargos condominiais faça parte do programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, não há óbice para que os direitos aquisitivos do promitente comprador sejam penhorados. Sustenta que a impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem. Argumenta que a desproporcionalidade indicada no acórdão vergastado não se sustenta quando ausentes bens alternativos. Assevera que as sucessivas tentativas de penhora demonstraram, de forma concreta e suficiente, a inexistência de outros bens que garantam o pagamento da dívida com igual eficácia, pela qual não é possível invocar o princípio da menor onerosidade de maneira genérica. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece prosseguir quanto à indicada contrariedade aos artigos 797 e 835, ambos do CPC, e 1.345 do CC. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão estritamente jurídica, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Ademais, esse é o entendimento sedimentado pelo STJ: “É possível a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia, mesmo nos casos de imóveis financiados que integrem programas habitacionais, para pagamento de débito condominial. Precedentes.” (REsp n. 2.178.869/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025). III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0707228-42.2025.8.07.0000 RECORRENTE: CONDOMINIO PARANOA PARQUE RECORRIDO: JAIR ALVES DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL. PRINCÍPIO DA MENOR ONEROSIDADE. DESPROPORCIONALIDADE DA CONSTRIÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel do agravado, sob fundamento de que o valor do bem é desproporcional à dívida exequenda, aplicando o princípio da menor onerosidade da execução. 2. O agravante sustenta que foram esgotadas todas as diligências para localizar bens passíveis de penhora e que, diante da inexistência de outros ativos, a única forma de garantir a satisfação do crédito seria a constrição do imóvel gerador dos débitos condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a natureza propter rem da dívida condominial justifica a penhora do imóvel independentemente da situação financeira do devedor; e (ii) verificar se a penhora requerida atende ao princípio da proporcionalidade e da menor onerosidade da execução, previsto no art. 805 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O art. 805 do CPC estabelece que, quando houver mais de um meio executivo, o juiz deverá dar preferência ao menos gravoso para o executado. O princípio visa equilibrar a satisfação do crédito do exequente com a proteção do executado contra constrições excessivas. 5. No caso concreto, a dívida condominial tinha valor original de R$ 4.166,36 (quatro mil, cento e sessenta e seis reais e trinta e seis centavos) e, em 2025, atingiu pouco mais de R$ R$ 8.083,86 (oito mil, oitenta e três reais e oitenta e seis centavos). O imóvel que se pretende penhorar, por sua vez, possui valor considerável frente ao débito, evidenciando uma disparidade substancial entre a dívida e o bem penhorado. 6. Embora a obrigação condominial seja propter rem, vinculada ao imóvel, a execução deve ser conduzida de forma proporcional e razoável, evitando medidas desnecessariamente onerosas ao devedor. 7. Precedentes desta 8a Turma Cível já decidiram em situações análogas pela impossibilidade de penhora de imóvel para garantir débito condominial reduzido, reforçando a aplicação do princípio da menor onerosidade. 8. Evidenciada a desproporcionalidade entre a dívida e o bem a ser penhorado, cabe ao credor a busca de outros meios de satisfação do crédito, resguardando o executado contra uma execução excessivamente gravosa. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A penhora de imóvel para satisfação de dívida condominial deve observar o princípio da menor onerosidade, afigurando-se desproporcional quando o valor do bem constrito for excessivamente superior ao débito exequendo.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 805. Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1964647, 0742913-47.2024.8.07.0000, Rel. JOSE FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, DJE 17/02/2025. O recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II e parágrafo único, inciso II, alegando deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 797 e 835, ambos do CPC, e 1.345 do CC, afirmando que, embora o imóvel que gerou os encargos condominiais faça parte do programa habitacional “Minha Casa, Minha Vida”, não há óbice para que os direitos aquisitivos do promitente comprador sejam penhorados. Sustenta que a impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem. Argumenta que a desproporcionalidade indicada no acórdão vergastado não se sustenta quando ausentes bens alternativos. Assevera que as sucessivas tentativas de penhora demonstraram, de forma concreta e suficiente, a inexistência de outros bens que garantam o pagamento da dívida com igual eficácia, pela qual não é possível invocar o princípio da menor onerosidade de maneira genérica. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece prosseguir quanto à indicada contrariedade aos artigos 797 e 835, ambos do CPC, e 1.345 do CC. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão estritamente jurídica, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Ademais, esse é o entendimento sedimentado pelo STJ: “É possível a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato de alienação fiduciária em garantia, mesmo nos casos de imóveis financiados que integrem programas habitacionais, para pagamento de débito condominial. Precedentes.” (REsp n. 2.178.869/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 20/3/2025). III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003