Tribunal: TJDFT
Processo: 0735672-19.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-03
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR. VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE A ADQUIRENTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. ANUÊNCIA INEQUÍVOCA EM DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. COMPROVAÇÃO INEXISTENTE. SENTENÇA REFORMADA.
1. A controvérsia recursal cinge-se à definição acerca da possibilidade do repasse, à adquirente da unidade – na qualidade de viúva meeira e inventariante do espólio do promitente comprador – dos encargos decorrentes da regularização fundiária do Loteamento Belvedere Green, ou se tais despesas devem ser suportadas exclusivamente pela empresa que promoveu o loteamento irregular.
2. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 18/10/1999, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”.
3. Inexiste disposição legal ou contratual que autorize o repasse, ao adquirente do imóvel, das despesas suportadas pela Ré/Apelante com a regularização do empreendimento.
4. Tal ressarcimento não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular.
5. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/1973, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
6. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
7. Quanto às deliberações assembleares invocadas pela Autora, verifica-se que não houve acordo inequívoco quanto à atribuição da responsabilidade financeira aos adquirentes/proprietários pelas despesas de regularização fundiária, o que inviabiliza o reconhecimento de anuência nesse sentido.
8. Ressalvada a hipótese de manifestação inequívoca constante de cláusula expressamente pactuada no instrumento contratual ou decorrente de deliberação assemblear, é inadmissível o repasse ao adquirente/proprietário dos custos relativos à regularização fundiária, cuja responsabilidade recai, como regra, sobre o empreendedor que realizou o loteamento irregular.
9. Apelação conhecida e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR. VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE A ADQUIRENTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. ANUÊNCIA INEQUÍVOCA EM DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. COMPROVAÇÃO INEXISTENTE. SENTENÇA REFORMADA.
1. A controvérsia recursal cinge-se à definição acerca da possibilidade do repasse, à adquirente da unidade – na qualidade de viúva meeira e inventariante do espólio do promitente comprador – dos encargos decorrentes da regularização fundiária do Loteamento Belvedere Green, ou se tais despesas devem ser suportadas exclusivamente pela empresa que promoveu o loteamento irregular.
2. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 18/10/1999, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”.
3. Inexiste disposição legal ou contratual que autorize o repasse, ao adquirente do imóvel, das despesas suportadas pela Ré/Apelante com a regularização do empreendimento.
4. Tal ressarcimento não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular.
5. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/1973, que rege o Parcelamento do Solo Urbano.
6. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
7. Quanto às deliberações assembleares invocadas pela Autora, verifica-se que não houve acordo inequívoco quanto à atribuição da responsabilidade financeira aos adquirentes/proprietários pelas despesas de regularização fundiária, o que inviabiliza o reconhecimento de anuência nesse sentido.
8. Ressalvada a hipótese de manifestação inequívoca constante de cláusula expressamente pactuada no instrumento contratual ou decorrente de deliberação assemblear, é inadmissível o repasse ao adquirente/proprietário dos custos relativos à regularização fundiária, cuja responsabilidade recai, como regra, sobre o empreendedor que realizou o loteamento irregular.
9. Apelação conhecida e provida.