Tribunal: TJDFT
Processo: 0707582-53.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA DEVIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para “1) CONDENAR de forma solidária as empresas requeridas ao pagamento da quantia R$ 15.152,01 (quinze mil cento e cinquenta e dois reais e um centavos), a qual deverá se somar os demais valores cobrados, a título de juros de obra, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde o ajuizamento; e 2) CONDENAR as empresas requeridas, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 12.103,00 (doze mil cento e treze reais), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada aluguel devido”.
2. O fato relevante. Suscitam as recorrentes, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustentam que não houve atraso na entrega do imóvel, porquanto respeitadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, não se prestando para tanto o termo de reserva que é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Alegam a ocorrência de caso fortuito externo, consequência da pandemia ocasionada pelo coronavírus que impactou de forma veemente a cadeia produtiva da construção civil. Aduzem que não há dever de indenizar, pois não foi comprovada a prática de nenhum ato ilícito que tenha causado danos à parte autora. Requerem, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja contabilizado o valor da indenização somente a partir da data 19/1/2024, considerando-se a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido das recorridas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte autora, há legitimidade passiva das requeridas/recorrentes, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelos consumidores e que pretendem ser ressarcidos em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 66783403), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). As recorrentes alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com os recorridos (ID 66783929, cláusula B.7.1) o prazo para o término da construção em 22/5/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves (cláusulas 4.9, 4.12).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal que, inclusive, previa o prazo de até 60 dias corridos após a data de conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais.
10. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelo adquirente que se vê privado do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
11. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
12. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pelos adquirentes de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
13. De outro lado, no que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações das recorrentes não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se inserem as empresas recorrentes. Não são circunstâncias aptas a excluir a reponsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pelos recorrentes, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Por fim, não se desincumbiu a parte recorrente de seu ônus de comprovar o período que efetivamente houve paralisação das obras em razão dos efeitos causados pela pandemia, apresentando alegações genéricas de atraso na cadeia produtiva da construção civil. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
14. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte recorrente reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte recorrida no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido. Sentença mantida.
16. Arcará a parte recorrente com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024; TJDFT, Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.202; TJDFT, Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA DEVIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para “1) CONDENAR de forma solidária as empresas requeridas ao pagamento da quantia R$ 15.152,01 (quinze mil cento e cinquenta e dois reais e um centavos), a qual deverá se somar os demais valores cobrados, a título de juros de obra, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde o ajuizamento; e 2) CONDENAR as empresas requeridas, de forma solidária, ao pagamento da quantia de R$ 12.103,00 (doze mil cento e treze reais), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada aluguel devido”.
2. O fato relevante. Suscitam as recorrentes, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustentam que não houve atraso na entrega do imóvel, porquanto respeitadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, não se prestando para tanto o termo de reserva que é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Alegam a ocorrência de caso fortuito externo, consequência da pandemia ocasionada pelo coronavírus que impactou de forma veemente a cadeia produtiva da construção civil. Aduzem que não há dever de indenizar, pois não foi comprovada a prática de nenhum ato ilícito que tenha causado danos à parte autora. Requerem, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja contabilizado o valor da indenização somente a partir da data 19/1/2024, considerando-se a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido das recorridas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte autora, há legitimidade passiva das requeridas/recorrentes, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelos consumidores e que pretendem ser ressarcidos em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 66783403), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). As recorrentes alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com os recorridos (ID 66783929, cláusula B.7.1) o prazo para o término da construção em 22/5/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves (cláusulas 4.9, 4.12).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal que, inclusive, previa o prazo de até 60 dias corridos após a data de conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais.
10. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelo adquirente que se vê privado do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
11. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
12. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pelos adquirentes de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
13. De outro lado, no que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações das recorrentes não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se inserem as empresas recorrentes. Não são circunstâncias aptas a excluir a reponsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pelos recorrentes, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Por fim, não se desincumbiu a parte recorrente de seu ônus de comprovar o período que efetivamente houve paralisação das obras em razão dos efeitos causados pela pandemia, apresentando alegações genéricas de atraso na cadeia produtiva da construção civil. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
14. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte recorrente reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte recorrida no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido. Sentença mantida.
16. Arcará a parte recorrente com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024; TJDFT, Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.202; TJDFT, Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024.