Tribunal: TJDFT
Processo: 0709856-64.2022.8.07.0014
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-10-09

Ementa:
Ementa. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LAZER NA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIÁVEL A REDUÇÃO EQUITATIVA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pelas rés visa à reforma da sentença de procedência do pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido.
2. Fatos relevantes. (i) A parte autora adquiriu um apartamento no empreendimento imobiliário denominado Superquadra Atlântica, localizado no Guará II; (ii) O contrato de promessa de compra e venda tem cláusula penal (multa contratual) em razão do atraso na entrega das unidades imobiliárias (cláusula 7.1, 7.2 e 7.3); (ii) A data para entrega foi prevista no preâmbulo (item III) do contrato, em 30.6.2013, e, considerando o prazo de tolerância de 120 dias úteis (cláusula 7.1), tem-se como termo final a data de 13.12.2013; (iv) Incontroverso que as áreas comuns, porém, somente foram devidamente entregues para usufruto integral em 28.7.2014.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber: (1) preliminares: (a) se a Vara Cível do Guará/DF teria competência para processar e julgar a causa; (b) se a parte ré José Celso Gontijo Engenharia S.A teria legitimidade passiva “ad causam”; (c) se o valor da causa estaria correto; (2) prejudicial de mérito: se a pretensão estaria prescrita (prazo trienal ou quinquenal); (3) mérito: se o atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento fundamenta o pagamento de indenização (multa por descumprimento contratual) e, acaso seja considerada cabível, se poderia ser reduzida equitativamente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O Tema 970 do STJ não condiz ao caso concreto, pois aqui não se discute cumulação de cláusula penal com lucros cessantes. Rejeitada a preliminar de não conhecimento da apelação.
5. A parte consumidora possui domicílio no Guará/DF, de modo que a Vara Cível dessa região administrativa é competente para processar e julgar a causa. Precedentes. Rejeitada a preliminar de incompetência.
6. Apesar de não constar como parte formal no contrato inicial, a sociedade ré José Celso Gontijo Engenharia S.A. utilizou seu timbre/logotipo no instrumento contratual e possui o mesmo endereço comercial da primeira demandada. Caracterizada a sua pertinência subjetiva à lide, por integrarem o mesmo grupo econômico e atuarem de forma conjunta para concluírem o empreendimento imobiliário. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. A impugnação ao valor da causa não foi apresentada em preliminar de contestação. Matéria preclusa (CPC, art. 293), em par de constituir aparente inovação recursal (CPC, art. 1.014). Rejeitada a preliminar de impugnação ao valor da causa.
8. Por se tratar de responsabilidade civil contratual (violação às obrigações contratuais assumidas pelo construtor/incorporador e direito à multa moratória) incide o prazo prescricional decenal (CC, art. 205). Precedentes. Não acolhida a prejudicial de mérito.
9. No mérito, o contrato tem cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega da(s) unidade(s) imobiliária(s), bem como da área comum (CC, art. 409).
10. Em razão da legítima expectativa do adquirente de morar no condomínio cuja área de lazer é de destaque, o comprador tem o direito de também usufruir da infraestrutura de forma integral, pela qual pagou para poder usá-la, no momento de recebimento das chaves do apartamento.
11. Ademais, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (Lei n. 8.078/90, art. 47), então, com maior razão depreende-se que o “prazo fatal” previsto em contrato engloba, também, a conclusão das obras de infraestrutura de uso coletivo do condomínio.
12. A multa contratual foi livremente estipulada e aceita pelos próprios réus (contrato de adesão), que agora pleiteiam a diminuição após o seu próprio inadimplemento, o que contraria o princípio da boa-fé objetiva (vedação ao comportamento contraditório).
13. A data para entrega foi prevista para o dia 30.6.2013. Considerando o prazo de tolerância de 120 dias úteis, o termo final do prazo ocorreu em 13.12.2013. No entanto, as áreas comuns somente foram devidamente entregues para usufruto integral em 28.7.2014. Incide, pois, a cláusula penal pelo período de atraso (de 13.12.2013 a 28.7.2014), conforme laborado na sentença.
14. No mais, despiciendo o exame a respeito da inversão do ônus probatório, pois a prova documental apresentada por ambas as partes se mostrou suficiente à solução da controvérsia.
IV. DISPOSITIVO
15. Apelação conhecida (preliminar rejeitada). Preliminares rejeitadas. Prejudicial não acolhida. No mérito, desprovida.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 292, V, 293, 319, V, 932, IV, “b”, 1014; CC, arts.113, 189, 205, 206, 402, 409, 413, 422, 475; Lei n. 8.078/1990, arts. 2o, 3o, 6o, III, VIII, 12, 14, 47, 51, I e IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; AgInt no AREsp 964.738/BA, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 11.6.2021; EREsp n. 1.280.825/RJ, Segunda Seção, rel. Min. Nancy Andrighi; TJDFT, Acórdão 2031982, Relator(a): Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, DJe: 20.8.2025; Acórdão 1369146, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJe: 17.9.2021; Acórdão 1375671, Relator: Josapha Francisco Dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 14.10.2021; Acórdão 2025517, Relator(a): Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe: 6.8.2025; Acórdão 1190148, Relator: Vera Andrighi, 6a Turma Cível, DJE: 8.8.2019; Acórdão 2023633, Relator(a): João Egmont, 2a Turma Cível, DJe: 6.8.2025; Acórdão 2021191, Relator(a): Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJe: 31.7.2025; Acórdão 1738631, Relator: Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, PJe: 17.8.2023; Acórdão 2025517, Relator(a): Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe: 6.8.2025; Acórdão 1415433, Relator(a): Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJe: 2.5.2022.

Inteiro teor:
Ementa. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LAZER NA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIÁVEL A REDUÇÃO EQUITATIVA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pelas rés visa à reforma da sentença de procedência do pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido.
2. Fatos relevantes. (i) A parte autora adquiriu um apartamento no empreendimento imobiliário denominado Superquadra Atlântica, localizado no Guará II; (ii) O contrato de promessa de compra e venda tem cláusula penal (multa contratual) em razão do atraso na entrega das unidades imobiliárias (cláusula 7.1, 7.2 e 7.3); (ii) A data para entrega foi prevista no preâmbulo (item III) do contrato, em 30.6.2013, e, considerando o prazo de tolerância de 120 dias úteis (cláusula 7.1), tem-se como termo final a data de 13.12.2013; (iv) Incontroverso que as áreas comuns, porém, somente foram devidamente entregues para usufruto integral em 28.7.2014.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber: (1) preliminares: (a) se a Vara Cível do Guará/DF teria competência para processar e julgar a causa; (b) se a parte ré José Celso Gontijo Engenharia S.A teria legitimidade passiva “ad causam”; (c) se o valor da causa estaria correto; (2) prejudicial de mérito: se a pretensão estaria prescrita (prazo trienal ou quinquenal); (3) mérito: se o atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento fundamenta o pagamento de indenização (multa por descumprimento contratual) e, acaso seja considerada cabível, se poderia ser reduzida equitativamente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O Tema 970 do STJ não condiz ao caso concreto, pois aqui não se discute cumulação de cláusula penal com lucros cessantes. Rejeitada a preliminar de não conhecimento da apelação.
5. A parte consumidora possui domicílio no Guará/DF, de modo que a Vara Cível dessa região administrativa é competente para processar e julgar a causa. Precedentes. Rejeitada a preliminar de incompetência.
6. Apesar de não constar como parte formal no contrato inicial, a sociedade ré José Celso Gontijo Engenharia S.A. utilizou seu timbre/logotipo no instrumento contratual e possui o mesmo endereço comercial da primeira demandada. Caracterizada a sua pertinência subjetiva à lide, por integrarem o mesmo grupo econômico e atuarem de forma conjunta para concluírem o empreendimento imobiliário. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. A impugnação ao valor da causa não foi apresentada em preliminar de contestação. Matéria preclusa (CPC, art. 293), em par de constituir aparente inovação recursal (CPC, art. 1.014). Rejeitada a preliminar de impugnação ao valor da causa.
8. Por se tratar de responsabilidade civil contratual (violação às obrigações contratuais assumidas pelo construtor/incorporador e direito à multa moratória) incide o prazo prescricional decenal (CC, art. 205). Precedentes. Não acolhida a prejudicial de mérito.
9. No mérito, o contrato tem cláusula penal moratória, em razão do atraso na entrega da(s) unidade(s) imobiliária(s), bem como da área comum (CC, art. 409).
10. Em razão da legítima expectativa do adquirente de morar no condomínio cuja área de lazer é de destaque, o comprador tem o direito de também usufruir da infraestrutura de forma integral, pela qual pagou para poder usá-la, no momento de recebimento das chaves do apartamento.
11. Ademais, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor (Lei n. 8.078/90, art. 47), então, com maior razão depreende-se que o “prazo fatal” previsto em contrato engloba, também, a conclusão das obras de infraestrutura de uso coletivo do condomínio.
12. A multa contratual foi livremente estipulada e aceita pelos próprios réus (contrato de adesão), que agora pleiteiam a diminuição após o seu próprio inadimplemento, o que contraria o princípio da boa-fé objetiva (vedação ao comportamento contraditório).
13. A data para entrega foi prevista para o dia 30.6.2013. Considerando o prazo de tolerância de 120 dias úteis, o termo final do prazo ocorreu em 13.12.2013. No entanto, as áreas comuns somente foram devidamente entregues para usufruto integral em 28.7.2014. Incide, pois, a cláusula penal pelo período de atraso (de 13.12.2013 a 28.7.2014), conforme laborado na sentença.
14. No mais, despiciendo o exame a respeito da inversão do ônus probatório, pois a prova documental apresentada por ambas as partes se mostrou suficiente à solução da controvérsia.
IV. DISPOSITIVO
15. Apelação conhecida (preliminar rejeitada). Preliminares rejeitadas. Prejudicial não acolhida. No mérito, desprovida.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 292, V, 293, 319, V, 932, IV, “b”, 1014; CC, arts.113, 189, 205, 206, 402, 409, 413, 422, 475; Lei n. 8.078/1990, arts. 2o, 3o, 6o, III, VIII, 12, 14, 47, 51, I e IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; AgInt no AREsp 964.738/BA, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 11.6.2021; EREsp n. 1.280.825/RJ, Segunda Seção, rel. Min. Nancy Andrighi; TJDFT, Acórdão 2031982, Relator(a): Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, DJe: 20.8.2025; Acórdão 1369146, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJe: 17.9.2021; Acórdão 1375671, Relator: Josapha Francisco Dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 14.10.2021; Acórdão 2025517, Relator(a): Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe: 6.8.2025; Acórdão 1190148, Relator: Vera Andrighi, 6a Turma Cível, DJE: 8.8.2019; Acórdão 2023633, Relator(a): João Egmont, 2a Turma Cível, DJe: 6.8.2025; Acórdão 2021191, Relator(a): Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJe: 31.7.2025; Acórdão 1738631, Relator: Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, PJe: 17.8.2023; Acórdão 2025517, Relator(a): Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe: 6.8.2025; Acórdão 1415433, Relator(a): Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJe: 2.5.2022.