Tribunal: TJDFT
Processo: 0707461-45.2016.8.07.0003
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Preliminar de ilegitimidade passiva. Rejeitada. IRDR 6. Compra de imóvel. Taxa condominial. Responsabilidade do comprador a partir da entrega das chaves. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou procedente o pedido para condenar a ré na obrigação proceder à quitação das tarifas condominiais cobradas anteriormente à entrega das chaves (13/06/2016), notadamente o valor cobrado no ID 3823345 (R$ 3.831,42), sem prejuízo da incidência encargos acessórios pelo atraso no pagamento, como atualização monetária, multa contratual ou juros moratórios, no prazo de até 5 dias, sob pena de multa diária de R$ 450,00, até o limite de R$ 4.500,00.
2. Em suas razões recursais (ID 1031399), a ré, ora recorrente, preliminarmente, argui ilegitimidade passiva, sob argumento de que não pode ser obrigado a arcar com a restituição de crédito que não foi por ele cobrado, visto que não é responsável pelo Condomínio e também não emitiu qualquer boleto de cobrança de taxa condominial em desfavor da parte autora. No mérito, afirma que à data da primeira cobrança o imóvel já estava pronto e com habite-se expedido, estando todo o empreendimento disponível para posse pelos adquirentes adimplentes com suas obrigações, porém a parte autora demorou a cumprir com suas obrigações contratuais, especificamente a de pagamento das taxas condominiais, havendo a mais perfeita concordância da Demandante ao assumir a obrigação pelo pagamento do aludido encargo, conforme Cláusula Contratual. Aponta que não há que se falar em ilegalidade na cobrança e no pagamento dos encargos condominiais pela Autora, ainda mais que o Habite-se já havia sido expedido e a Requerente só não havia tomado posse da unidade por vontade própria, por não ter cumprido com suas obrigações (como pagamento e finalização do registro no Cartório). Requer que seja acolhida a preliminar e, no mérito, que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Sem contrarrazões, conforme certidão de ID 1031401.
5. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Ilegitimidade passiva. Antes da assunção da posse direta pelo comprador, a construtora/incorporadora é quem detém a qualidade de titular do domínio e de possuidora, sendo enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. Assim, a construtora e a incorporadora são partes legítimas para figurar no processo em que o consumidor pretende a restituição do valor pago a título de taxa condominial antes da entrega do imóvel. Precedentes: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o).
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário.
11. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
12. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.
13. Pelo exposto, não merece reforma a sentença.
IV. Dispositivo e tese
14. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Sem condenação em honorários em razão da ausência de contrarrazões. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_________
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".

---
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021; IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174; Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Preliminar de ilegitimidade passiva. Rejeitada. IRDR 6. Compra de imóvel. Taxa condominial. Responsabilidade do comprador a partir da entrega das chaves. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou procedente o pedido para condenar a ré na obrigação proceder à quitação das tarifas condominiais cobradas anteriormente à entrega das chaves (13/06/2016), notadamente o valor cobrado no ID 3823345 (R$ 3.831,42), sem prejuízo da incidência encargos acessórios pelo atraso no pagamento, como atualização monetária, multa contratual ou juros moratórios, no prazo de até 5 dias, sob pena de multa diária de R$ 450,00, até o limite de R$ 4.500,00.
2. Em suas razões recursais (ID 1031399), a ré, ora recorrente, preliminarmente, argui ilegitimidade passiva, sob argumento de que não pode ser obrigado a arcar com a restituição de crédito que não foi por ele cobrado, visto que não é responsável pelo Condomínio e também não emitiu qualquer boleto de cobrança de taxa condominial em desfavor da parte autora. No mérito, afirma que à data da primeira cobrança o imóvel já estava pronto e com habite-se expedido, estando todo o empreendimento disponível para posse pelos adquirentes adimplentes com suas obrigações, porém a parte autora demorou a cumprir com suas obrigações contratuais, especificamente a de pagamento das taxas condominiais, havendo a mais perfeita concordância da Demandante ao assumir a obrigação pelo pagamento do aludido encargo, conforme Cláusula Contratual. Aponta que não há que se falar em ilegalidade na cobrança e no pagamento dos encargos condominiais pela Autora, ainda mais que o Habite-se já havia sido expedido e a Requerente só não havia tomado posse da unidade por vontade própria, por não ter cumprido com suas obrigações (como pagamento e finalização do registro no Cartório). Requer que seja acolhida a preliminar e, no mérito, que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Sem contrarrazões, conforme certidão de ID 1031401.
5. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Ilegitimidade passiva. Antes da assunção da posse direta pelo comprador, a construtora/incorporadora é quem detém a qualidade de titular do domínio e de possuidora, sendo enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. Assim, a construtora e a incorporadora são partes legítimas para figurar no processo em que o consumidor pretende a restituição do valor pago a título de taxa condominial antes da entrega do imóvel. Precedentes: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o).
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário.
11. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
12. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.
13. Pelo exposto, não merece reforma a sentença.
IV. Dispositivo e tese
14. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Sem condenação em honorários em razão da ausência de contrarrazões. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_________
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".

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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021; IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174; Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.