Tribunal: TJDFT
Processo: 0711762-79.2023.8.07.0006
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-17

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO OBTENÇÃO. ÔNUS PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DAS ARRAS. ADEQUAÇÃO EQUITATIVA DO VALOR. POSSIBILIDADE. NECESSÁRIA A REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÕES CONHECIDAS. DESPROVIDA A DA PARTE AUTORA. PARCIALMENTE PROVIDA A DA PARTE RÉ.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de arras e multa, e na reconvenção.
2. Fatos relevantes. (i) contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com valor total de R$ 420.000,00, sendo R$ 84.000,00 pagos a título de arras; (ii) o saldo remanescente seria pago mediante financiamento bancário; (iii) não obtenção do financiamento; (iv) pedido de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor (ação principal) e por culpa do promitente comprador (reconvenção).
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber quem teria dado causa à não concretização do negócio jurídico de compra e venda de imóvel (se o promitente comprador ou se o promitente vendedor), sobretudo para fins de retenção/devolução das arras e/ou aplicação da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica ora examinada – promessa de compra e venda de imóvel – foi firmada entre particulares, e sem que exista elemento que possa caracterizar a parte ré como fornecedor habitual de imóveis ou profissional do ramo, daí a incidência do Código Civil.
5. Nos termos do seu artigo 422, os contratos devem ser pautados pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, impondo-se às partes deveres de lealdade recíproca tanto na fase de negociação quanto na de execução do ajuste.
6. Por sua vez, o contrato de compra e venda, previsto nos artigos 481 e 482, aperfeiçoa-se pelo acordo entre as partes quanto ao objeto e ao preço, sendo perfeito e obrigatório com a anuência sobre tais elementos essenciais.
7. Se o comprador condiciona o pagamento do preço à obtenção de financiamento bancário, assume o risco pela frustração do negócio, respondendo pela resolução contratual se não obtiver êxito na aprovação do crédito, salvo prova de que a negativa decorreu de circunstância imputável ao vendedor (circunstância esta não comprovada no caso concreto).
8. Reconhecida a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, prevalece o item 9.1 do instrumento contratual (CC, arts. 418 e 420), de sorte a autorizar o promitente vendedor à retenção das arras, como princípio do pagamento dado em seu favor.
9. Outrossim, a redução equitativa do valor das arras se revela admissível quando fora de proporção (CC, art. 413, aplicação analógica).
10. A estimativa de 20% do valor do contrato se revela manifestamente excessiva (cerca de R$ 84.000,00), daí a redução das arras a serem retidas pelo promitente vendedor ao patamar de R$ 42.000,00.
11. Prejudicado o pedido da autora/reconvinda de aplicação da cláusula penal prevista no item 2.7 do contrato em desfavor do réu/reconvinte, em razão do reconhecimento da sua culpa exclusiva pela ruptura contratual.
12. A matéria atinente ao pagamento da comissão de corretagem não foi objeto de recurso de qualquer das partes, de sorte que prevalece a condenação da parte autora ao pagamento da rubrica, devendo ser abatida do valor a ser restituído.
13. Necessária nova redistribuição dos honorários sucumbenciais da reconvenção, agora à razão de 80% em favor da parte ré/reconvinte e 20% em favor da parte autora/reconvinda. No ponto, sentença ajustada.
IV. DISPOSITIVO
14. Apelações conhecidas. Desprovida a da parte autora. Parcialmente provida a da parte ré.
______________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420, 422 e 418; CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11, 355, I, 373, I, 397 e 517.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; TJDFT, acórdão 1905090, Rel. Desa. Maria de Lourdes Abreu, Segunda Turma Cível, j. 23.09.2024; acórdão 1905045, Rel. Des. Luís Gustavo B. De Oliveira, Terceira Turma Cível, j. 21.08.2024; acórdão 1996864, Rel. Desa. Ana Cantarino, Terceira Turma Cível, j. 08.05.2025; acórdão 1748391, Rel. Des. João Egmont, Segunda Turma Cível, j. 11.09.2023; acórdão 1978400, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, Oitava Turma Cível, j. 25.03.2025; acórdão 1991076, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, Sexta Turma Cível, j. 08.05.2025. (g.n.); acórdãos 1225642 e 1062868, Rel. Des. Cesar Loyola, Segunda Turma Cível, DJe 06.02.2020 e 30.11.2017; acórdão 2028795, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, Quarta Turma Cível, DJe 15.08.2025.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. FINANCIAMENTO BANCÁRIO. NÃO OBTENÇÃO. ÔNUS PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DAS ARRAS. ADEQUAÇÃO EQUITATIVA DO VALOR. POSSIBILIDADE. NECESSÁRIA A REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. APELAÇÕES CONHECIDAS. DESPROVIDA A DA PARTE AUTORA. PARCIALMENTE PROVIDA A DA PARTE RÉ.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença de parcial procedência dos pedidos formulados na ação declaratória de rescisão contratual cumulada com devolução de arras e multa, e na reconvenção.
2. Fatos relevantes. (i) contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com valor total de R$ 420.000,00, sendo R$ 84.000,00 pagos a título de arras; (ii) o saldo remanescente seria pago mediante financiamento bancário; (iii) não obtenção do financiamento; (iv) pedido de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor (ação principal) e por culpa do promitente comprador (reconvenção).
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber quem teria dado causa à não concretização do negócio jurídico de compra e venda de imóvel (se o promitente comprador ou se o promitente vendedor), sobretudo para fins de retenção/devolução das arras e/ou aplicação da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica ora examinada – promessa de compra e venda de imóvel – foi firmada entre particulares, e sem que exista elemento que possa caracterizar a parte ré como fornecedor habitual de imóveis ou profissional do ramo, daí a incidência do Código Civil.
5. Nos termos do seu artigo 422, os contratos devem ser pautados pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, impondo-se às partes deveres de lealdade recíproca tanto na fase de negociação quanto na de execução do ajuste.
6. Por sua vez, o contrato de compra e venda, previsto nos artigos 481 e 482, aperfeiçoa-se pelo acordo entre as partes quanto ao objeto e ao preço, sendo perfeito e obrigatório com a anuência sobre tais elementos essenciais.
7. Se o comprador condiciona o pagamento do preço à obtenção de financiamento bancário, assume o risco pela frustração do negócio, respondendo pela resolução contratual se não obtiver êxito na aprovação do crédito, salvo prova de que a negativa decorreu de circunstância imputável ao vendedor (circunstância esta não comprovada no caso concreto).
8. Reconhecida a culpa do promitente comprador pela rescisão contratual, prevalece o item 9.1 do instrumento contratual (CC, arts. 418 e 420), de sorte a autorizar o promitente vendedor à retenção das arras, como princípio do pagamento dado em seu favor.
9. Outrossim, a redução equitativa do valor das arras se revela admissível quando fora de proporção (CC, art. 413, aplicação analógica).
10. A estimativa de 20% do valor do contrato se revela manifestamente excessiva (cerca de R$ 84.000,00), daí a redução das arras a serem retidas pelo promitente vendedor ao patamar de R$ 42.000,00.
11. Prejudicado o pedido da autora/reconvinda de aplicação da cláusula penal prevista no item 2.7 do contrato em desfavor do réu/reconvinte, em razão do reconhecimento da sua culpa exclusiva pela ruptura contratual.
12. A matéria atinente ao pagamento da comissão de corretagem não foi objeto de recurso de qualquer das partes, de sorte que prevalece a condenação da parte autora ao pagamento da rubrica, devendo ser abatida do valor a ser restituído.
13. Necessária nova redistribuição dos honorários sucumbenciais da reconvenção, agora à razão de 80% em favor da parte ré/reconvinte e 20% em favor da parte autora/reconvinda. No ponto, sentença ajustada.
IV. DISPOSITIVO
14. Apelações conhecidas. Desprovida a da parte autora. Parcialmente provida a da parte ré.
______________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420, 422 e 418; CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11, 355, I, 373, I, 397 e 517.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; TJDFT, acórdão 1905090, Rel. Desa. Maria de Lourdes Abreu, Segunda Turma Cível, j. 23.09.2024; acórdão 1905045, Rel. Des. Luís Gustavo B. De Oliveira, Terceira Turma Cível, j. 21.08.2024; acórdão 1996864, Rel. Desa. Ana Cantarino, Terceira Turma Cível, j. 08.05.2025; acórdão 1748391, Rel. Des. João Egmont, Segunda Turma Cível, j. 11.09.2023; acórdão 1978400, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, Oitava Turma Cível, j. 25.03.2025; acórdão 1991076, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, Sexta Turma Cível, j. 08.05.2025. (g.n.); acórdãos 1225642 e 1062868, Rel. Des. Cesar Loyola, Segunda Turma Cível, DJe 06.02.2020 e 30.11.2017; acórdão 2028795, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, Quarta Turma Cível, DJe 15.08.2025.