Tribunal: TJDFT
Processo: 0711360-04.2023.8.07.0004
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-31
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE SEM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA POR NÃO ENTREGAR O IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso interposto da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato com devolução integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal e da cláusula que prevê o valor da despesa com advogado atribuídas exclusivamente ao consumidor, e que fixou honorários sucumbenciais em valor correspondente a 10% da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão são: (i) definir se houve motivo de força maior ou caso fortuito e se a vendedora tem direito à retenção de parte dos valores pagos, com base na Lei 13.786/2018; (ii) estabelecer se os juros de mora devem incidir apenas após o trânsito em julgado; (iii) se não devem ser invertidas as cláusulas penais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Ainda que tenha havido paralisação na época da pandemia, à vista do lapso temporal posterior à retomada às atividades, restou comprovada a responsabilidade da vendedora pela falta de entrega do imóvel, o que descaracteriza o caso fortuito ou força maior alegados, atribuindo à vendedora a culpa pela rescisão do contrato.
4. A Lei 13.786/2018 não se aplica ao caso, pois o contrato é anterior à sua vigência, sendo indevida a retenção parcial de valores pretendida.
5. As cláusulas contratuais que penalizam exclusivamente o consumidor geram desequilíbrio contratual, reputando-se válida a sua inversão. Tema Repetitivo 971 do STJ e jurisprudência do TJDFT.
6. Quanto ao termo inicial dos juros demora, não se aplica a tese fixada no Tema Repetitivo 1002 do STJ, pois a culpa pela rescisão é da vendedora, razão pela qual devem incidir desde a citação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação não provida.
Tese de julgamento: "1. A Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. 2. O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia à vista do longo tempo decorrido após a retomada das atividades. 3. A inversão da cláusula que penaliza exclusivamente o consumidor visa restabelecer o equilíbrio contratual. 4. Os juros de mora devem incidir desde a citação quando a culpa pela rescisão é da vendedora."
____________
Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 971 e 1002; AgInt no AREsp n. 2.665.875/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024. TJDFT, Acórdão 1433444, 0710299-76.2021.8.07.0005, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/06/2022; Acórdão 1237464, 0027113-14.2015.8.07.0007, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/03/2020.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE SEM GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA POR NÃO ENTREGAR O IMÓVEL. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso interposto da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato com devolução integral dos valores pagos, inversão da cláusula penal e da cláusula que prevê o valor da despesa com advogado atribuídas exclusivamente ao consumidor, e que fixou honorários sucumbenciais em valor correspondente a 10% da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão são: (i) definir se houve motivo de força maior ou caso fortuito e se a vendedora tem direito à retenção de parte dos valores pagos, com base na Lei 13.786/2018; (ii) estabelecer se os juros de mora devem incidir apenas após o trânsito em julgado; (iii) se não devem ser invertidas as cláusulas penais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Ainda que tenha havido paralisação na época da pandemia, à vista do lapso temporal posterior à retomada às atividades, restou comprovada a responsabilidade da vendedora pela falta de entrega do imóvel, o que descaracteriza o caso fortuito ou força maior alegados, atribuindo à vendedora a culpa pela rescisão do contrato.
4. A Lei 13.786/2018 não se aplica ao caso, pois o contrato é anterior à sua vigência, sendo indevida a retenção parcial de valores pretendida.
5. As cláusulas contratuais que penalizam exclusivamente o consumidor geram desequilíbrio contratual, reputando-se válida a sua inversão. Tema Repetitivo 971 do STJ e jurisprudência do TJDFT.
6. Quanto ao termo inicial dos juros demora, não se aplica a tese fixada no Tema Repetitivo 1002 do STJ, pois a culpa pela rescisão é da vendedora, razão pela qual devem incidir desde a citação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação não provida.
Tese de julgamento: "1. A Lei 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência. 2. O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia à vista do longo tempo decorrido após a retomada das atividades. 3. A inversão da cláusula que penaliza exclusivamente o consumidor visa restabelecer o equilíbrio contratual. 4. Os juros de mora devem incidir desde a citação quando a culpa pela rescisão é da vendedora."
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Dispositivos relevantes citados: Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 971 e 1002; AgInt no AREsp n. 2.665.875/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024. TJDFT, Acórdão 1433444, 0710299-76.2021.8.07.0005, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/06/2022; Acórdão 1237464, 0027113-14.2015.8.07.0007, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/03/2020.