Tribunal: TJDFT
Processo: 0786807-25.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-07
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA NO EDITAL DE CLÁUSULA IMPUTANDO AO ARREMATANTE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto contra a sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Em suas razões, sustenta o recorrente que o Edital não estabeleceu que os débitos seriam de responsabilidade do arrematante e pede a reforma da sentença para reconhecer a nulidade da dívida condominial.
2. Recurso próprio e tempestivo. Preparo devidamente recolhido, id 69791102. Não foram apresentadas contrarrazões, id. 69791106.
3. A controvérsia reside em determinar quem é o responsável pelas taxas condominiais anteriores a transmissão do domínio do imóvel arrematado em leilão.
4. No caso sob análise, observa-se que o recorrente adquiriu o apartamento 701, localizado na QUADRA 301 CONJUNTO 09 LOTE 07/09, Águas Claras – DF, em leilão realizado nos autos 0010854-47.2016.8.19.0209, pelo valor de R$152.900,00, sendo que constava no edital, dívidas de IPTU e Condomínio no valor de R$5.011,82 e R$23.524,54, respectivamente. O valor relativo ao débito pendente de condomínio tem sido cobrado do arrematante.
5. Com efeito, no edital do leilão extrajudicial constava que os imóveis seriam vendidos livres e desembaraçados dos créditos de natureza "propter rem" (CTN, artigo 130 e CPC/2015, artigo 908, § 1o), desde que o montante da venda comportasse tais créditos, bem como livre dos demais créditos de que trata o artigo 908, § 1o, do CPC/2015, que se sub-rogam sobre o respectivo preço, id. 69791071.
6. A Lei 9.514/97 estabelece que "o fiduciante é responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida ao fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário for imitido na posse". Neste sentido o seguinte julgado do STJ: “(...)Portanto, não obstante a dívida de condomínio seja obrigação propter rem, constando do edital da praça realizada na execução promovida pelo próprio condomínio, previsão expressa isentando o arrematante da responsabilidade por dívidas condominiais anteriores ao ato de arrematação, não é possível exigir desse adquirente de boa-fé o pagamento da respectiva verba.” (AgInt no REsp n. 2.042.622/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.)
7. Logo, sendo este o caso dos autos, porquanto não constou no Edital do leilão que o pagamento de eventuais débitos seria de responsabilidade do arrematante. Aliás o normativo da venda do bem estabeleceu, na verdade, que o imóvel seria vendido livre e desembaraçado dos créditos de natureza "propter rem" (CTN, artigo 130 e CPC/2015, artigo 908, § 1o), desde que o montante da venda comportasse tais créditos, bem como livre dos demais créditos de que trata o artigo 908, § 1o, do CPC/2015, que se sub-rogam sobre o respectivo preço, id. 69791071.
8. Assim o credor fiduciário é responsável pelas taxas de condomínio devidas até a data da efetiva aquisição do imóvel arrematado, sendo incabível a responsabilização do arrematante quanto aos débitos preexistentes, impondo-se a reforma da sentença.
9. Recurso CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada para julgar procedente o pedido inicial e declarar a nulidade da cobrança das taxas condominiais relativas ao imóvel e anteriores à arrematação.
10. Sem condenação em honorários, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55 da Lei 9099/95).
11. A ementa servirá de acórdão a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA NO EDITAL DE CLÁUSULA IMPUTANDO AO ARREMATANTE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto contra a sentença que julgou improcedente o pedido inicial. Em suas razões, sustenta o recorrente que o Edital não estabeleceu que os débitos seriam de responsabilidade do arrematante e pede a reforma da sentença para reconhecer a nulidade da dívida condominial.
2. Recurso próprio e tempestivo. Preparo devidamente recolhido, id 69791102. Não foram apresentadas contrarrazões, id. 69791106.
3. A controvérsia reside em determinar quem é o responsável pelas taxas condominiais anteriores a transmissão do domínio do imóvel arrematado em leilão.
4. No caso sob análise, observa-se que o recorrente adquiriu o apartamento 701, localizado na QUADRA 301 CONJUNTO 09 LOTE 07/09, Águas Claras – DF, em leilão realizado nos autos 0010854-47.2016.8.19.0209, pelo valor de R$152.900,00, sendo que constava no edital, dívidas de IPTU e Condomínio no valor de R$5.011,82 e R$23.524,54, respectivamente. O valor relativo ao débito pendente de condomínio tem sido cobrado do arrematante.
5. Com efeito, no edital do leilão extrajudicial constava que os imóveis seriam vendidos livres e desembaraçados dos créditos de natureza "propter rem" (CTN, artigo 130 e CPC/2015, artigo 908, § 1o), desde que o montante da venda comportasse tais créditos, bem como livre dos demais créditos de que trata o artigo 908, § 1o, do CPC/2015, que se sub-rogam sobre o respectivo preço, id. 69791071.
6. A Lei 9.514/97 estabelece que "o fiduciante é responsável pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida ao fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário for imitido na posse". Neste sentido o seguinte julgado do STJ: “(...)Portanto, não obstante a dívida de condomínio seja obrigação propter rem, constando do edital da praça realizada na execução promovida pelo próprio condomínio, previsão expressa isentando o arrematante da responsabilidade por dívidas condominiais anteriores ao ato de arrematação, não é possível exigir desse adquirente de boa-fé o pagamento da respectiva verba.” (AgInt no REsp n. 2.042.622/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.)
7. Logo, sendo este o caso dos autos, porquanto não constou no Edital do leilão que o pagamento de eventuais débitos seria de responsabilidade do arrematante. Aliás o normativo da venda do bem estabeleceu, na verdade, que o imóvel seria vendido livre e desembaraçado dos créditos de natureza "propter rem" (CTN, artigo 130 e CPC/2015, artigo 908, § 1o), desde que o montante da venda comportasse tais créditos, bem como livre dos demais créditos de que trata o artigo 908, § 1o, do CPC/2015, que se sub-rogam sobre o respectivo preço, id. 69791071.
8. Assim o credor fiduciário é responsável pelas taxas de condomínio devidas até a data da efetiva aquisição do imóvel arrematado, sendo incabível a responsabilização do arrematante quanto aos débitos preexistentes, impondo-se a reforma da sentença.
9. Recurso CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada para julgar procedente o pedido inicial e declarar a nulidade da cobrança das taxas condominiais relativas ao imóvel e anteriores à arrematação.
10. Sem condenação em honorários, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55 da Lei 9099/95).
11. A ementa servirá de acórdão a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/95.