Tribunal: TJDFT
Processo: 0807706-44.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARGARETH CRISTINA BECKER
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-09
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
Ementa: CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. PENA CONVENCIONAL REDUZIDA. PATAMAR LEGAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. CONTRATO AUTÔNOMO. PAGAMENTO NÃO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré, em face de sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, condenar a ré a pagar ao autor a quantia de R$18.936,30 (dezoito mil, novecentos e trinta e seis reais e trinta centavos), mais os acréscimos legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão: (i) retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a título de pena convencional; e (ii) possibilidade de retenção da integralidade da comissão de corretagem pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.o 8.078/1990) e das disposições especiais da Lei no 13.786 de 27 de dezembro de 2018, que altera as Leis n o 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
4. A Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , alterada pela 13.786/2018, dispõe:
“art. 67-A: Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...]
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”
5. Embora o contrato de promessa de compra e venda, firmado em 17/06/2023 sob a vigência da Lei no 13.786/2018, contenha expressa previsão quanto à submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação e estipule multa rescisória de 50% (ID 73937512 – págs. 3 e 7), a ré não apresentou certidão do Registro de Imóveis, deixando de comprovar a averbação do termo de afetação, nos termos do art. 31-B da Lei no 4.591/1964.
6. A simples previsão contratual não supre a exigência legal de comprovação registral do patrimônio de afetação. E ausente prova da constituição formal do regime, não é admissível a aplicação da multa contratual de 50%, a qual se restringe aos empreendimentos efetivamente afetados. Nesta hipótese, aplica-se o limite de 25% (vinte e cinco por cento) previsto no inciso II do art. 67-A da Lei no 13.786/2018. No mesmo sentido: TJDFT, Acórdão 1861850, 0706505-55.2023.8.07.0012, Rel.a Edi Maria Coutinho Bizzi, Terceira Turma Recursal, j.13.5.2024.
7. No tocante à comissão de corretagem, o Tema no 938 do Superior Tribunal de Justiça, por força do julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: “(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
8. As provas documentais atestam que as partes celebraram contrato de intermediação para aquisição de unidade imobiliária, com indicação expressa do valor da comissão de corretagem (R$15.052,00) e das condições de pagamento (ID 73937531; ID 73937532). Ressalte-se que a contratação ocorreu por meio de instrumento negocial autônomo, com indicação dos contratantes e dos corretores inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o que evidencia que o serviço de corretagem não foi prestado diretamente pela ré.
9. Por outro lado, embora legítima a cobrança da comissão de corretagem ajustada, porquanto satisfatoriamente cumprido o dever de informação (art. 6o, III, do CDC), não foi comprovado o efetivo pagamento do valor correspondente, além do fato de que a verba foi destinada aos corretores indicados (ID 73937531), sem vínculo jurídico com a ré, obstaculizando eventual compensação.
10. Por conseguinte, aplicada a multa de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago, correspondente a R$18.936,30 (ID 73937543), assegura-se o direito da ré à retenção de R$4.734,07, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada para, aplicando a pena convencional de 25% sobre o valor pago, correspondente a R$4.734,07, reduzir o valor da condenação para R$14.202,23 (quatorze mil, duzentos e dois reais e vinte e três centavos), mantidos os demais termos e fundamentos da sentença.
12. Sem custas e sem honorários advocatícios sucumbenciais, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei no 9.099/1995, art. 55).
13. Súmula de julgamento servindo de acórdão (Lei no 9.099/1995, art. 46).
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, arts. 31-B, 67-A, II, e § 5o; CDC, art. 6o, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 5.6.2023; TJDFT, Acórdão 1861850, 0706505-55.2023.8.07.0012, Rel.a Edi Maria Coutinho Bizzi, Terceira Turma Recursal, j.13.5.2024.

Inteiro teor:
Ementa: CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REGIME DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. PENA CONVENCIONAL REDUZIDA. PATAMAR LEGAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. CONTRATO AUTÔNOMO. PAGAMENTO NÃO COMPROVADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré, em face de sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, condenar a ré a pagar ao autor a quantia de R$18.936,30 (dezoito mil, novecentos e trinta e seis reais e trinta centavos), mais os acréscimos legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão: (i) retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, a título de pena convencional; e (ii) possibilidade de retenção da integralidade da comissão de corretagem pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor (Lei n.o 8.078/1990) e das disposições especiais da Lei no 13.786 de 27 de dezembro de 2018, que altera as Leis n o 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
4. A Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964 , alterada pela 13.786/2018, dispõe:
“art. 67-A: Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: [...]
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”
5. Embora o contrato de promessa de compra e venda, firmado em 17/06/2023 sob a vigência da Lei no 13.786/2018, contenha expressa previsão quanto à submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação e estipule multa rescisória de 50% (ID 73937512 – págs. 3 e 7), a ré não apresentou certidão do Registro de Imóveis, deixando de comprovar a averbação do termo de afetação, nos termos do art. 31-B da Lei no 4.591/1964.
6. A simples previsão contratual não supre a exigência legal de comprovação registral do patrimônio de afetação. E ausente prova da constituição formal do regime, não é admissível a aplicação da multa contratual de 50%, a qual se restringe aos empreendimentos efetivamente afetados. Nesta hipótese, aplica-se o limite de 25% (vinte e cinco por cento) previsto no inciso II do art. 67-A da Lei no 13.786/2018. No mesmo sentido: TJDFT, Acórdão 1861850, 0706505-55.2023.8.07.0012, Rel.a Edi Maria Coutinho Bizzi, Terceira Turma Recursal, j.13.5.2024.
7. No tocante à comissão de corretagem, o Tema no 938 do Superior Tribunal de Justiça, por força do julgamento do REsp no 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: “(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
8. As provas documentais atestam que as partes celebraram contrato de intermediação para aquisição de unidade imobiliária, com indicação expressa do valor da comissão de corretagem (R$15.052,00) e das condições de pagamento (ID 73937531; ID 73937532). Ressalte-se que a contratação ocorreu por meio de instrumento negocial autônomo, com indicação dos contratantes e dos corretores inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, o que evidencia que o serviço de corretagem não foi prestado diretamente pela ré.
9. Por outro lado, embora legítima a cobrança da comissão de corretagem ajustada, porquanto satisfatoriamente cumprido o dever de informação (art. 6o, III, do CDC), não foi comprovado o efetivo pagamento do valor correspondente, além do fato de que a verba foi destinada aos corretores indicados (ID 73937531), sem vínculo jurídico com a ré, obstaculizando eventual compensação.
10. Por conseguinte, aplicada a multa de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor efetivamente pago, correspondente a R$18.936,30 (ID 73937543), assegura-se o direito da ré à retenção de R$4.734,07, nos termos do art. 67-A, II, da Lei no 13.786/2018.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada para, aplicando a pena convencional de 25% sobre o valor pago, correspondente a R$4.734,07, reduzir o valor da condenação para R$14.202,23 (quatorze mil, duzentos e dois reais e vinte e três centavos), mantidos os demais termos e fundamentos da sentença.
12. Sem custas e sem honorários advocatícios sucumbenciais, ante a ausência de recorrente integralmente vencido (Lei no 9.099/1995, art. 55).
13. Súmula de julgamento servindo de acórdão (Lei no 9.099/1995, art. 46).
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, arts. 31-B, 67-A, II, e § 5o; CDC, art. 6o, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 5.6.2023; TJDFT, Acórdão 1861850, 0706505-55.2023.8.07.0012, Rel.a Edi Maria Coutinho Bizzi, Terceira Turma Recursal, j.13.5.2024.