Tribunal: TJDFT
Processo: 0703138-51.2022.8.07.0014
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. POSSE EFETIVA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO DE IPTU INVIÁVEL. USO E GOZO DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Trata-se de apelação cível apresentada pelo réu, em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores. A sentença declarou a rescisão contratual, com a retenção no percentual de 10% (dez por cento), sobre os valores pagos, bem como condenou a ré ao pagamento de IPTU, mas sem condenação ao pagamento, por parte da parte autora, de taxa de fruição.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) se é correto o percentual de retenção fixado pela sentença, no percentual de 10% (dez por cento); (ii) se é correta a taxa de fruição fixada, no percentual de 0,1% (iii) saber se a autora deve pagar o tributo IPTU desde o momento em que teve a posse do imóvel até a rescisão contratual.
III. Razões de Decidir
3. É cediço o entendimento de que a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...] 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).
4. Sendo assim, a retenção de 10% (dez por cento), fixada pela sentença, sobre os valores pagos pelo adquirente se afigura correta, porque suficientes e razoáveis para a cobertura de despesas e custos do contrato firmado entre as partes, haja vista que o contrato foi celebrado anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que, no seu art. 67-A, fixou a retenção em casos de rescisão contratual por culpa do comprador em patrimônio afetado ou por distrato, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) para os contratos celebrados após a sua vigência.
5. Não se verifica a possibilidade de dedução do valor a ser devolvido, da taxa de fruição fixada no contrato discutido, em 0,25%, haja vista que não demonstrada a efetiva posse direta em favor do adquirente.
6. Se não demonstrado que o adquirente teve o efetivo uso e gozo do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, fato gerador do tributo IPTU, bem como o efetivo pagamento de tributos e taxas, pelo que se sub-rogaria no direito de reavê-los do comprador, não se verifica hipótese de dedução do valor a ser devolvido à compradora.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A retenção de 25% sobre os valores pagos é abusiva, haja vista que não prevista em contrato, celebrado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018. 2. Indevida a taxa de fruição e o IPTU, se não demonstrado que houve a disponibilização de fato da posse do imóvel, ou o pagamento da exação pelo promitente-vendedor.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, art. 67-A, § 5o; Código de Processo Civil, art. 85, § 2o, e art. 373, inc. II. Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 51, inc. III e §1o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025.
Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, publ. DJe: 26/06/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. POSSE EFETIVA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO DE IPTU INVIÁVEL. USO E GOZO DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Trata-se de apelação cível apresentada pelo réu, em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores. A sentença declarou a rescisão contratual, com a retenção no percentual de 10% (dez por cento), sobre os valores pagos, bem como condenou a ré ao pagamento de IPTU, mas sem condenação ao pagamento, por parte da parte autora, de taxa de fruição.
II. Questão em Discussão
2. A questão em discussão consiste em: (i) se é correto o percentual de retenção fixado pela sentença, no percentual de 10% (dez por cento); (ii) se é correta a taxa de fruição fixada, no percentual de 0,1% (iii) saber se a autora deve pagar o tributo IPTU desde o momento em que teve a posse do imóvel até a rescisão contratual.
III. Razões de Decidir
3. É cediço o entendimento de que a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...] 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).
4. Sendo assim, a retenção de 10% (dez por cento), fixada pela sentença, sobre os valores pagos pelo adquirente se afigura correta, porque suficientes e razoáveis para a cobertura de despesas e custos do contrato firmado entre as partes, haja vista que o contrato foi celebrado anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que, no seu art. 67-A, fixou a retenção em casos de rescisão contratual por culpa do comprador em patrimônio afetado ou por distrato, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) para os contratos celebrados após a sua vigência.
5. Não se verifica a possibilidade de dedução do valor a ser devolvido, da taxa de fruição fixada no contrato discutido, em 0,25%, haja vista que não demonstrada a efetiva posse direta em favor do adquirente.
6. Se não demonstrado que o adquirente teve o efetivo uso e gozo do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, fato gerador do tributo IPTU, bem como o efetivo pagamento de tributos e taxas, pelo que se sub-rogaria no direito de reavê-los do comprador, não se verifica hipótese de dedução do valor a ser devolvido à compradora.
IV. Dispositivo e Tese
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A retenção de 25% sobre os valores pagos é abusiva, haja vista que não prevista em contrato, celebrado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018. 2. Indevida a taxa de fruição e o IPTU, se não demonstrado que houve a disponibilização de fato da posse do imóvel, ou o pagamento da exação pelo promitente-vendedor.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, art. 67-A, § 5o; Código de Processo Civil, art. 85, § 2o, e art. 373, inc. II. Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 51, inc. III e §1o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025.
Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, publ. DJe: 26/06/2025.