Tribunal: TJDFT
Processo: 0718278-39.2024.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-25
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA SENTENÇA REJEITADA. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. FATO EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. NÃO COMPROVAÇÃO. ARTIGO 373, II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRINCÍPIOS DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA E FUNÇÃO SOCIAL NÃO SE SOBREPÕEM AO INADIMPLEMENTO DO LOCATARIO. PEDIDO DE CONDENAÇÃO POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO PROTELATÓRIO. MULTA. INVIABILIDADE.
1. Extrai-se claramente das razões recursais a motivação do inconformismo do apelante a respeito da sentença apelada, especialmente no que tange ao ônus da prova e à inexistência dos débitos que embasaram o pedido de despejo. Nenhuma irregularidade formal; pertinência ou não das razões apresentadas constitui matéria atinente ao mérito.
2. As partes devem observar a regra de distribuição do ônus da prova prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil, cabendo ao réu comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 2.1. Em ação de despejo por falta de pagamento, o ônus da prova do pagamento compete ao devedor, e não ao credor. Assim, a quitação das taxas condominiais e dos tributos deve ser objeto de prova por parte do locatário réu. 2.2. No caso, o réu/apelante não trouxe aos autos qualquer documento comprobatório do adimplemento das taxas condominiais e do IPTU, não tendo provado o fato extintivo do direito da autora/apelada. 2.3. A alegação de ter havido aceitação tácita do locador quanto ao valor do aluguel não encontra respaldo nos autos, pois a cláusula 13 do contrato previa que “todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feita por escrito”.
3. Nos termos do art. 23, I, VIII e XII da Lei 8.245/90, “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...) VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; (...) XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.” 3.1. Não pagas as taxas condominiais e o IPTU, tem-se por justificado o pedido de despejo.
4. A teoria do adimplemento substancial somente encontra espaço quando o valor já pago pelo devedor seja de patamar considerável em relação a toda a dívida. 4.1. O adimplemento substancial não se aplica aos tributos, diante da sua própria natureza e da exigência de quitação integral a fim de evitar possível inscrição em Dívida Ativa.
5. A mera alegação de preservação da atividade econômica e a função social da empresa não fazem frente ao inadimplemento do locatário, não tendo o condão de afastar o despejo por inadimplemento contratual.
6. Não havendo pedido de cobrança na presente ação, mas apenas de despejo do réu/apelante, o pedido reconvencional de pagamento dos valores relativos a honorários advocatícios e a custas não guarda conexão com a ação principal, especialmente porque a autora deixou expresso que os valores devidos serão cobrados em ação própria.
7. O manifesto desvio qualificado de conduta (art. 80, IV e VII, do CPC) não restou comprovado nos autos, não se podendo defini-lo pela simples interposição de recurso pelo réu/apelante, que, no caso, apresenta-se regular dentro da perspectiva do recorrente.
8. Má-fé processual não pode ser presumida: exige comprovação do desvio qualificado de conduta do litigante com indiscutível propósito malicioso, na forma do art. 80 do CPC, o que não restou demonstrado nos autos.
9. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE NÃO IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA SENTENÇA REJEITADA. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. FATO EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR. NÃO COMPROVAÇÃO. ARTIGO 373, II DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRINCÍPIOS DA PRESERVAÇÃO DA EMPRESA E FUNÇÃO SOCIAL NÃO SE SOBREPÕEM AO INADIMPLEMENTO DO LOCATARIO. PEDIDO DE CONDENAÇÃO POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO PROTELATÓRIO. MULTA. INVIABILIDADE.
1. Extrai-se claramente das razões recursais a motivação do inconformismo do apelante a respeito da sentença apelada, especialmente no que tange ao ônus da prova e à inexistência dos débitos que embasaram o pedido de despejo. Nenhuma irregularidade formal; pertinência ou não das razões apresentadas constitui matéria atinente ao mérito.
2. As partes devem observar a regra de distribuição do ônus da prova prevista no artigo 373 do Código de Processo Civil, cabendo ao réu comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 2.1. Em ação de despejo por falta de pagamento, o ônus da prova do pagamento compete ao devedor, e não ao credor. Assim, a quitação das taxas condominiais e dos tributos deve ser objeto de prova por parte do locatário réu. 2.2. No caso, o réu/apelante não trouxe aos autos qualquer documento comprobatório do adimplemento das taxas condominiais e do IPTU, não tendo provado o fato extintivo do direito da autora/apelada. 2.3. A alegação de ter havido aceitação tácita do locador quanto ao valor do aluguel não encontra respaldo nos autos, pois a cláusula 13 do contrato previa que “todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feita por escrito”.
3. Nos termos do art. 23, I, VIII e XII da Lei 8.245/90, “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...) VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; (...) XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.” 3.1. Não pagas as taxas condominiais e o IPTU, tem-se por justificado o pedido de despejo.
4. A teoria do adimplemento substancial somente encontra espaço quando o valor já pago pelo devedor seja de patamar considerável em relação a toda a dívida. 4.1. O adimplemento substancial não se aplica aos tributos, diante da sua própria natureza e da exigência de quitação integral a fim de evitar possível inscrição em Dívida Ativa.
5. A mera alegação de preservação da atividade econômica e a função social da empresa não fazem frente ao inadimplemento do locatário, não tendo o condão de afastar o despejo por inadimplemento contratual.
6. Não havendo pedido de cobrança na presente ação, mas apenas de despejo do réu/apelante, o pedido reconvencional de pagamento dos valores relativos a honorários advocatícios e a custas não guarda conexão com a ação principal, especialmente porque a autora deixou expresso que os valores devidos serão cobrados em ação própria.
7. O manifesto desvio qualificado de conduta (art. 80, IV e VII, do CPC) não restou comprovado nos autos, não se podendo defini-lo pela simples interposição de recurso pelo réu/apelante, que, no caso, apresenta-se regular dentro da perspectiva do recorrente.
8. Má-fé processual não pode ser presumida: exige comprovação do desvio qualificado de conduta do litigante com indiscutível propósito malicioso, na forma do art. 80 do CPC, o que não restou demonstrado nos autos.
9. Recurso conhecido e não provido.