Tribunal: TJDFT
Processo: 0718320-64.2023.8.07.0007
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PARA 10%. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PAGAMENTO EM PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, decretou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado em loteamento, com condenação da ré à restituição das quantias pagas pelo autor, descontados: (i) multa compensatória de 25%; (ii) pagamento parcelado da restituição conforme número de parcelas pagas; (iii) taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, desde a posse até a desocupação; e (iv) encargos moratórios, impostos e débitos condominiais vencidos até a rescisão. O autor apelante sustenta que a multa deve ser de no máximo 10%, a restituição deve ser imediata e em parcela única, a taxa de fruição não se aplica e não há sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 25% das quantias pagas como multa compensatória; (ii) a forma de devolução, se imediata ou parcelada; (iii) a viabilidade da cobrança da taxa de fruição sobre imóvel não edificado; e (iv) a distribuição do ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência considera razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de desistência do comprador, sendo que a fixação do percentual deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. No caso, a multa de 10% é suficiente para indenizar a ré, pois o imóvel retorna ao seu patrimônio e pode ser novamente comercializado.
4. A restituição das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 577, que considera abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
5. A taxa de fruição somente é devida se houver prova de benefício econômico ao comprador decorrente da posse do imóvel. No caso de imóvel não edificado, o simples exercício da posse não justifica sua cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.
6. O acolhimento da quase totalidade do pedido do autor caracteriza sucumbência mínima, impondo à ré a responsabilidade integral pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, conforme art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. O percentual de retenção em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel pode variar de 10% a 25%, sendo necessária análise das circunstâncias concretas para fixação do percentual adequado.
2. A restituição das quantias pagas pelo comprador deve ser feita de forma imediata e em parcela única, salvo previsão contratual expressa justificada em razão objetiva.
3. A taxa de fruição somente pode ser cobrada se houver prova de vantagem econômica obtida pelo comprador, sendo indevida em contratos de compra e venda de terrenos não edificados.]
4. A sucumbência mínima do autor justifica a condenação exclusiva da ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 3o; Código Civil, arts. 408 e 413; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 577; STJ, REsp 1.863.007/SP; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO; TJDFT, Acórdão 1650950, 07365253320218070001, Rel. João Egmont; TJDFT, Acórdão 1604986, 07397794820208070001, Rel. Sandra Reves.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PARA 10%. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PAGAMENTO EM PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, decretou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado em loteamento, com condenação da ré à restituição das quantias pagas pelo autor, descontados: (i) multa compensatória de 25%; (ii) pagamento parcelado da restituição conforme número de parcelas pagas; (iii) taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, desde a posse até a desocupação; e (iv) encargos moratórios, impostos e débitos condominiais vencidos até a rescisão. O autor apelante sustenta que a multa deve ser de no máximo 10%, a restituição deve ser imediata e em parcela única, a taxa de fruição não se aplica e não há sucumbência recíproca.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 25% das quantias pagas como multa compensatória; (ii) a forma de devolução, se imediata ou parcelada; (iii) a viabilidade da cobrança da taxa de fruição sobre imóvel não edificado; e (iv) a distribuição do ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência considera razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de desistência do comprador, sendo que a fixação do percentual deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. No caso, a multa de 10% é suficiente para indenizar a ré, pois o imóvel retorna ao seu patrimônio e pode ser novamente comercializado.
4. A restituição das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 577, que considera abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
5. A taxa de fruição somente é devida se houver prova de benefício econômico ao comprador decorrente da posse do imóvel. No caso de imóvel não edificado, o simples exercício da posse não justifica sua cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora.
6. O acolhimento da quase totalidade do pedido do autor caracteriza sucumbência mínima, impondo à ré a responsabilidade integral pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, conforme art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. O percentual de retenção em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel pode variar de 10% a 25%, sendo necessária análise das circunstâncias concretas para fixação do percentual adequado.
2. A restituição das quantias pagas pelo comprador deve ser feita de forma imediata e em parcela única, salvo previsão contratual expressa justificada em razão objetiva.
3. A taxa de fruição somente pode ser cobrada se houver prova de vantagem econômica obtida pelo comprador, sendo indevida em contratos de compra e venda de terrenos não edificados.]
4. A sucumbência mínima do autor justifica a condenação exclusiva da ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 3o; Código Civil, arts. 408 e 413; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 577; STJ, REsp 1.863.007/SP; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO; TJDFT, Acórdão 1650950, 07365253320218070001, Rel. João Egmont; TJDFT, Acórdão 1604986, 07397794820208070001, Rel. Sandra Reves.