Tribunal: TJDFT
Processo: 0704760-60.2016.8.07.0020
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-15

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. direito do consumidor. súmula 543 do stj. tese 886 do stj. irdr 6. distrato. impossibilidade financeira de assumir os pagamentos. retenção dos valores pagos pelo consumidor. limitação a 10% dos valores já adimplidos. taxas condominiais e iptu. comprovação parcial. dever de devolução. ausência de imissão na posse. entrega das chaves. não ocorrência. repetição do indébito na forma simples. recurso conhecido e parcialmente provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo autor, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, que consistem na condenação da ré ao pagamento de R$ 16.134,50, com o abatimento do valor já devolvido ao autor até o momento, aplicando-se a limitação da multa rescisória a 10% do que já foi pago pelo autor. Postula, ainda, a condenação do réu ao pagamento dos valores em dobro no que se refere aos pagamentos de IPTU e taxas condominiais indevidamente custeados.
2. O recurso é próprio e tempestivos. Defiro a gratuidade de justiça ao recorrente. Foram apresentadas as contrarrazões (ID 1708196).
II. Questão em discussão
3. Discute-se o cabimento da limitação do percentual de retenção, pela construtora, a 10% dos valores já pagos pelo consumidor, no âmbito de distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Questiona-se, ainda, se é devida a cobrança do promitente comprovador de taxas de IPTU e de condomínio, ainda que não tenha havido imissão na posse e, no caso de a cobrança realmente ter sido indevida, a possibilidade de restituição na forma dobrada.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o). A Lei do Distrato n. 13.786/2018 não incide no presente feito, pois o contrato foi firmado em 22/12/2015, isto é, antes da sua vigência, sendo cediço que a Lei em questão não é retroativa.
5. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o adquirente quem deu causa ao desfazimento, conforme súmula 543 do STJ.
6. O Instrumento de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes em 22/12/2015 estabeleceu como parcela final o montante de R$ 164.000,00, a ser pago em 22/02/2016 (ID 1708131 - pág. 6 e ID 1708134 - pág. 11). Além disso, a previsão de entrega do imóvel era de junho de 2013 (ID 1708131 - pág. 9), sendo que a carta de habite-se data de 25/06/2013 (ID 1708149). Nesse contexto, observa-se que o autor foi notificado extrajudicialmente em 18/08/2016 para promover o pagamento da última parcela e encargos de mora, sendo o saldo devedor para referida data R$ 177.253,86 (ID 1708133 - pág. 10). Em 25/06/2016, por impossibilidade financeira de dar continuidade ao pagamento das parcelas, foi dado início ao distrato (ID 1708133 - pág. 18).
7. Traçado esse contexto, tem-se que a Tese de no 886 do STJ estabelece que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Em reforço, no IRDR 6 - TJDFT (processo no 0037189-84.2016.8.07.0000), foi fixada a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”.
8. Observa-se que, caso a vendedora opte pela rescisão do contrato, os percentuais de devolução são variáveis conforme o montante total já pago pelo adquirente, não havendo previsão para resoluções requeridas pelo consumidor (ID 1708132 - página 10). No caso dos autos, o autor informa que realizou os pagamentos das duas primeiras parcelas, totalizando o valor de R$ 16.134,50, o que corresponde a aproximadamente 8,95% do valor total do empreendimento, que é de R$ 180.134,50.
9. Nesse aspecto, o Superior Tribunal de Justiça, sob a ótica da legislação de consumo, é firme quanto ao direito do compromissário comprador de imóvel de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso concreto, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, devendo esse entendimento ser aplicado analogicamente, diante da similitude fática e jurídica, na modulação de cláusula penal abusiva encartada em contrato de pré-reserva de unidade imobiliária, firmado em caráter instrumental e antecedente à promessa de compra e venda que viria a ser posteriormente concretizada.
10. No caso em análise, não há ilícito atribuível à ré, mas também não há comprovação de que a construtora experimentou prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato. Portanto, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas, no importe de 40% do que foi pago pelo autor, resulta em retenção onerosa e abusiva, por evidente ofensa à comutatividade do contrato, resultando em fonte de incremento patrimonial indevido, pois o recorrente volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com os recorridos, e que pode, após o distrato, ser vendida a outras pessoas. Diante desse quadro, impõe-se sua revisão para que seja fixada em 10% do valor das prestações pagas pelo consumidor (Acórdão 1812810, 0703056-38.2022.8.07.0008, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/02/2024, publicado no DJe: 27/02/2024).
11. Por outro lado, a ré não demonstrou que houve entrega das chaves ao consumidor, de modo que os encargos relativos às taxas condominiais e de IPTU ainda competiam ao recorrido, consoante IRDR 6 do TJDFT. Ressalte-se que a jurisprudência do TJDFT consolidou-se no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador quanto ao IPTU somente surge a partir da entrega das chaves, de forma que é abusiva estipulação contratual que atribui este ônus ao consumidor desde a expedição do habite-se (Acórdão 1200603, 07231810820198070016, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 20/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Portanto, ainda que tenha sido expedida a carta de habite-se, tal fato, por si só, não enseja a responsabilidade do autor pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, o que só pode ocorrer desde a imissão na posse direta até a resolução do contrato, o que a ré não logrou comprovar. Todavia, no caso em análise, o autor somente comprovou o pagamento de R$ 121,29 e de R$ 113,32 à título de IPTU (ID 1708133 - pág. 6 e 8), ao mesmo tempo em que não há provas de que tenha desembolsado valores pelas taxas condominiais.
12. Em arremate, as cobranças se fundamentaram em cláusula contratual, o que, ainda que posteriormente tenha sido afastada pelo poder judiciário, obsta a aplicação da devolução em dobro prevista no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Condenada a ré a restituir ao autor 90% dos valores por ele pagos (R$ 16.134,50), com o devido abatimento dos valores já adimplidos pelo réu, bem como para declarar a inexigibilidade de taxas de condomínio e do IPTU em desfavor do consumidor, cabendo à ré a restituir ao recorrente os valores de R$ R$ 121,29 e de R$ 113,32 pagos à título de IPTU. No que se refere aos juros de mora, estes são de 1% ao mês, a partir da citação, e a correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, e art. 405 do CC), desde o desembolso, não se aplicando o tema 1002 do STJ. Sem custas e honorários, por ausência de recorrente vencido.
14. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. direito do consumidor. súmula 543 do stj. tese 886 do stj. irdr 6. distrato. impossibilidade financeira de assumir os pagamentos. retenção dos valores pagos pelo consumidor. limitação a 10% dos valores já adimplidos. taxas condominiais e iptu. comprovação parcial. dever de devolução. ausência de imissão na posse. entrega das chaves. não ocorrência. repetição do indébito na forma simples. recurso conhecido e parcialmente provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo autor, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais, que consistem na condenação da ré ao pagamento de R$ 16.134,50, com o abatimento do valor já devolvido ao autor até o momento, aplicando-se a limitação da multa rescisória a 10% do que já foi pago pelo autor. Postula, ainda, a condenação do réu ao pagamento dos valores em dobro no que se refere aos pagamentos de IPTU e taxas condominiais indevidamente custeados.
2. O recurso é próprio e tempestivos. Defiro a gratuidade de justiça ao recorrente. Foram apresentadas as contrarrazões (ID 1708196).
II. Questão em discussão
3. Discute-se o cabimento da limitação do percentual de retenção, pela construtora, a 10% dos valores já pagos pelo consumidor, no âmbito de distrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Questiona-se, ainda, se é devida a cobrança do promitente comprovador de taxas de IPTU e de condomínio, ainda que não tenha havido imissão na posse e, no caso de a cobrança realmente ter sido indevida, a possibilidade de restituição na forma dobrada.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o). A Lei do Distrato n. 13.786/2018 não incide no presente feito, pois o contrato foi firmado em 22/12/2015, isto é, antes da sua vigência, sendo cediço que a Lei em questão não é retroativa.
5. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o adquirente quem deu causa ao desfazimento, conforme súmula 543 do STJ.
6. O Instrumento de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes em 22/12/2015 estabeleceu como parcela final o montante de R$ 164.000,00, a ser pago em 22/02/2016 (ID 1708131 - pág. 6 e ID 1708134 - pág. 11). Além disso, a previsão de entrega do imóvel era de junho de 2013 (ID 1708131 - pág. 9), sendo que a carta de habite-se data de 25/06/2013 (ID 1708149). Nesse contexto, observa-se que o autor foi notificado extrajudicialmente em 18/08/2016 para promover o pagamento da última parcela e encargos de mora, sendo o saldo devedor para referida data R$ 177.253,86 (ID 1708133 - pág. 10). Em 25/06/2016, por impossibilidade financeira de dar continuidade ao pagamento das parcelas, foi dado início ao distrato (ID 1708133 - pág. 18).
7. Traçado esse contexto, tem-se que a Tese de no 886 do STJ estabelece que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Em reforço, no IRDR 6 - TJDFT (processo no 0037189-84.2016.8.07.0000), foi fixada a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”.
8. Observa-se que, caso a vendedora opte pela rescisão do contrato, os percentuais de devolução são variáveis conforme o montante total já pago pelo adquirente, não havendo previsão para resoluções requeridas pelo consumidor (ID 1708132 - página 10). No caso dos autos, o autor informa que realizou os pagamentos das duas primeiras parcelas, totalizando o valor de R$ 16.134,50, o que corresponde a aproximadamente 8,95% do valor total do empreendimento, que é de R$ 180.134,50.
9. Nesse aspecto, o Superior Tribunal de Justiça, sob a ótica da legislação de consumo, é firme quanto ao direito do compromissário comprador de imóvel de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso concreto, ponderado o adimplemento havido quanto ao preço convencionado, sendo legítimo ao Juiz afastar o percentual contratualmente previsto quando se mostrar oneroso ou excessivo para o consumidor, devendo esse entendimento ser aplicado analogicamente, diante da similitude fática e jurídica, na modulação de cláusula penal abusiva encartada em contrato de pré-reserva de unidade imobiliária, firmado em caráter instrumental e antecedente à promessa de compra e venda que viria a ser posteriormente concretizada.
10. No caso em análise, não há ilícito atribuível à ré, mas também não há comprovação de que a construtora experimentou prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato. Portanto, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre as parcelas integrantes do preço já pagas, no importe de 40% do que foi pago pelo autor, resulta em retenção onerosa e abusiva, por evidente ofensa à comutatividade do contrato, resultando em fonte de incremento patrimonial indevido, pois o recorrente volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com os recorridos, e que pode, após o distrato, ser vendida a outras pessoas. Diante desse quadro, impõe-se sua revisão para que seja fixada em 10% do valor das prestações pagas pelo consumidor (Acórdão 1812810, 0703056-38.2022.8.07.0008, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/02/2024, publicado no DJe: 27/02/2024).
11. Por outro lado, a ré não demonstrou que houve entrega das chaves ao consumidor, de modo que os encargos relativos às taxas condominiais e de IPTU ainda competiam ao recorrido, consoante IRDR 6 do TJDFT. Ressalte-se que a jurisprudência do TJDFT consolidou-se no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador quanto ao IPTU somente surge a partir da entrega das chaves, de forma que é abusiva estipulação contratual que atribui este ônus ao consumidor desde a expedição do habite-se (Acórdão 1200603, 07231810820198070016, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 20/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada). Portanto, ainda que tenha sido expedida a carta de habite-se, tal fato, por si só, não enseja a responsabilidade do autor pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, o que só pode ocorrer desde a imissão na posse direta até a resolução do contrato, o que a ré não logrou comprovar. Todavia, no caso em análise, o autor somente comprovou o pagamento de R$ 121,29 e de R$ 113,32 à título de IPTU (ID 1708133 - pág. 6 e 8), ao mesmo tempo em que não há provas de que tenha desembolsado valores pelas taxas condominiais.
12. Em arremate, as cobranças se fundamentaram em cláusula contratual, o que, ainda que posteriormente tenha sido afastada pelo poder judiciário, obsta a aplicação da devolução em dobro prevista no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais. Condenada a ré a restituir ao autor 90% dos valores por ele pagos (R$ 16.134,50), com o devido abatimento dos valores já adimplidos pelo réu, bem como para declarar a inexigibilidade de taxas de condomínio e do IPTU em desfavor do consumidor, cabendo à ré a restituir ao recorrente os valores de R$ R$ 121,29 e de R$ 113,32 pagos à título de IPTU. No que se refere aos juros de mora, estes são de 1% ao mês, a partir da citação, e a correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, e art. 405 do CC), desde o desembolso, não se aplicando o tema 1002 do STJ. Sem custas e honorários, por ausência de recorrente vencido.
14. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.