Tribunal: TJDFT
Processo: 0725708-02.2024.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-18
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMPLANTAÇÃO DE PARCELAMENTO PARA FINS URBANOS. RESPONSABILIDADE PELA INFRAESTRUTURA BÁSICA EM LOTEAMENTO PARTICULAR. LOTES COMERCIALIZADOS EM PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. EMPREENDEDOR. RESPONSÁVEL LEGAL PELO PAGAMENTO DE DESPESAS NECESSÁRIAS AO INTEGRAL CUMPRIMENTO DO PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE FINANCEIRA NÃO ASSUMIDA PELOS CONDÔMINOS. REPASSE DE CUSTOS INVIÁVEL SEM QUE AOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES RESIDENCIAIS TENHA SIDO DADA, AO TEMPO DA CONTRATAÇÃO, CIÊNCIA CLARA, OBJETIVA E INEQUÍVOCA DE QUE ASSUMIRIAM, EM LUGAR DA EMPREENDEDORA, OS ENCARGOS FINANCEIROS ADVINDOS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO NÃO INDIVIDUALIZADA EM CONTRATO NEM ESTABELECIDA POR DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ATRIBUIÇÃO INADMISSÍVEL DA CONDIÇÃO DE RESPONSÁVEL FINANCEIRO AOS ADQUIRENTES/PROPRIETÁRIOS DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO CONDOMÍNIO EM PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA AOS CONDÔMINOS DE DESPESAS RELATIVAS A ESSE PROCEDIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de cobrança, manejada por empresa empreendedora em desfavor de condômino de loteamento irregular, de despesas necessárias, à proporção de sua quota-parte, para regularização fundiária do parcelamento efetuado para fins urbanos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar se há para os réus/apelantes, como condôminos do loteamento Belvedere Green, o dever de custear as despesas ditas realizadas pela empresa autora/apelada para realização de serviços de infraestrutura e de regularização desse empreendimento, que foi irregularmente implantado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos termos do parágrafo 3o do artigo 1.358-A do Código Civil e dos arts. 37 e 38 da Lei. 6.766/1979, em se tratando de condomínio de lotes, é de responsabilidade do empreendedor – que se equipara ao incorporador - a implantação de toda a infraestrutura necessária à incorporação imobiliária e à regularização do loteamento, salvo previsão contratual ou deliberação assemblear em sentido contrário.
4. A ausência de cláusula contratual expressa indicativa de despesas necessárias ao integral cumprimento do procedimento de regularização impede a cobrança desses valores aos adquirentes porque ciência e consciência clara e objetiva não lhes foi dada, ao tempo da compra, da irregularidade existente, das medidas a serem necessariamente tomadas para regularização do empreendimento e das despesas a serem efetivadas para torná-lo regular. De fato, para atribuição de responsabilidade financeira aos adquirentes/proprietários de unidade imobiliária atinentes à implementação da infraestrutura e regularização do loteamento é imprescindível que haja expressa previsão contratual ou, ao menos, aprovação em assembleia da assunção dessa responsabilidade para rateio entre os condôminos, os quais devem ser devidamente esclarecidos quanto às questões relativas ao necessário procedimento de regularização e aos custos dele decorrentes.
5. Hipótese em que as chamadas “DISPOSIÇÕES DECLARATÓRIAS” consignadas em escritura pública de compra e venda com mero registro da possibilidade de haver “discussão sobre responsabilidade por ressarcimento de despesas, custos de serviços e obras relacionadas a questões ambientais e de regularização, orçadas no documento denominado COMUNICADO datado de fevereiro de 2021, entregue a (sic) administração do Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green” de modo algum constituem clara, objetiva e concreta expressão de que os compradores se responsabilizaram financeiramente pelo pagamento de despesas relativas a procedimento prévio de regularização a ser realizado para escrituração individualizada da fração por eles adquirida, em especial porque a eles dada plena e irrevogável quitação. Ademais, demonstrado está ter sido rejeitada, por mais de 90% dos condôminos, proposta para que assumissem a responsabilidade financeira pelo pagamento de custos por serviços de infraestrutura a que está legalmente obrigada a empreendedora a realizar.
6. Improcede a cobrança feita pela empreendedora aos adquirentes à míngua de previsão contratual ou de aprovação assemblear que transfira aos condôminos o dever de pagar despesas que legalmente são de responsabilidade de quem implantou o parcelamento do solo para fins urbanos.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso conhecido e provido.
Dispositivos relevantes citados: CC art. 1.358-A, § 3o. CPC art. 85, § 2o; art. 1.012, caput; art. 1.013. Lei. 6.766/1979 arts. 37; 38. CF/1988 art. 5o, inc. XXXVI.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0735703-39.2024.8.07.0001, Rel(a). Carmen Bittencourt, 8a Turma Cível, p. 01.07.2025).

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. IMPLANTAÇÃO DE PARCELAMENTO PARA FINS URBANOS. RESPONSABILIDADE PELA INFRAESTRUTURA BÁSICA EM LOTEAMENTO PARTICULAR. LOTES COMERCIALIZADOS EM PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. EMPREENDEDOR. RESPONSÁVEL LEGAL PELO PAGAMENTO DE DESPESAS NECESSÁRIAS AO INTEGRAL CUMPRIMENTO DO PROCEDIMENTO DE REGULARIZAÇÃO. RESPONSABILIDADE FINANCEIRA NÃO ASSUMIDA PELOS CONDÔMINOS. REPASSE DE CUSTOS INVIÁVEL SEM QUE AOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES RESIDENCIAIS TENHA SIDO DADA, AO TEMPO DA CONTRATAÇÃO, CIÊNCIA CLARA, OBJETIVA E INEQUÍVOCA DE QUE ASSUMIRIAM, EM LUGAR DA EMPREENDEDORA, OS ENCARGOS FINANCEIROS ADVINDOS DO PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO NÃO INDIVIDUALIZADA EM CONTRATO NEM ESTABELECIDA POR DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ATRIBUIÇÃO INADMISSÍVEL DA CONDIÇÃO DE RESPONSÁVEL FINANCEIRO AOS ADQUIRENTES/PROPRIETÁRIOS DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO CONDOMÍNIO EM PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA AOS CONDÔMINOS DE DESPESAS RELATIVAS A ESSE PROCEDIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de cobrança, manejada por empresa empreendedora em desfavor de condômino de loteamento irregular, de despesas necessárias, à proporção de sua quota-parte, para regularização fundiária do parcelamento efetuado para fins urbanos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar se há para os réus/apelantes, como condôminos do loteamento Belvedere Green, o dever de custear as despesas ditas realizadas pela empresa autora/apelada para realização de serviços de infraestrutura e de regularização desse empreendimento, que foi irregularmente implantado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos termos do parágrafo 3o do artigo 1.358-A do Código Civil e dos arts. 37 e 38 da Lei. 6.766/1979, em se tratando de condomínio de lotes, é de responsabilidade do empreendedor – que se equipara ao incorporador - a implantação de toda a infraestrutura necessária à incorporação imobiliária e à regularização do loteamento, salvo previsão contratual ou deliberação assemblear em sentido contrário.
4. A ausência de cláusula contratual expressa indicativa de despesas necessárias ao integral cumprimento do procedimento de regularização impede a cobrança desses valores aos adquirentes porque ciência e consciência clara e objetiva não lhes foi dada, ao tempo da compra, da irregularidade existente, das medidas a serem necessariamente tomadas para regularização do empreendimento e das despesas a serem efetivadas para torná-lo regular. De fato, para atribuição de responsabilidade financeira aos adquirentes/proprietários de unidade imobiliária atinentes à implementação da infraestrutura e regularização do loteamento é imprescindível que haja expressa previsão contratual ou, ao menos, aprovação em assembleia da assunção dessa responsabilidade para rateio entre os condôminos, os quais devem ser devidamente esclarecidos quanto às questões relativas ao necessário procedimento de regularização e aos custos dele decorrentes.
5. Hipótese em que as chamadas “DISPOSIÇÕES DECLARATÓRIAS” consignadas em escritura pública de compra e venda com mero registro da possibilidade de haver “discussão sobre responsabilidade por ressarcimento de despesas, custos de serviços e obras relacionadas a questões ambientais e de regularização, orçadas no documento denominado COMUNICADO datado de fevereiro de 2021, entregue a (sic) administração do Condomínio Mansões Rurais Belvedere Green” de modo algum constituem clara, objetiva e concreta expressão de que os compradores se responsabilizaram financeiramente pelo pagamento de despesas relativas a procedimento prévio de regularização a ser realizado para escrituração individualizada da fração por eles adquirida, em especial porque a eles dada plena e irrevogável quitação. Ademais, demonstrado está ter sido rejeitada, por mais de 90% dos condôminos, proposta para que assumissem a responsabilidade financeira pelo pagamento de custos por serviços de infraestrutura a que está legalmente obrigada a empreendedora a realizar.
6. Improcede a cobrança feita pela empreendedora aos adquirentes à míngua de previsão contratual ou de aprovação assemblear que transfira aos condôminos o dever de pagar despesas que legalmente são de responsabilidade de quem implantou o parcelamento do solo para fins urbanos.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso conhecido e provido.
Dispositivos relevantes citados: CC art. 1.358-A, § 3o. CPC art. 85, § 2o; art. 1.012, caput; art. 1.013. Lei. 6.766/1979 arts. 37; 38. CF/1988 art. 5o, inc. XXXVI.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0735703-39.2024.8.07.0001, Rel(a). Carmen Bittencourt, 8a Turma Cível, p. 01.07.2025).