Tribunal: TJDFT
Processo: 0732918-07.2024.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-09-03

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE QUOTAS IMOBILIÁRIAS. SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA DE UNIDADE HABITACIONAL. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO EXTERNO NÃO DEMONSTRADO A INFLUIR NO DESCUMPRIMENTO DE PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA DAS FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS ADQUIRIDAS PELO CONSUMIDOR. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em razão de atraso na entrega de frações imobiliárias de unidade habitacional adquiridas sob o regime de multipropriedade, julgou procedentes os pedidos inicial para decretar a resolução do contrato e condenar a construtora a devolver a integralidade das quantias pagas pelo autor/adquirente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão firmado em relação de consumo; (ii) a ocorrência de coisa julgada; (iii) a existência de cerceamento de defesa; e (iv) a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega das frações imobiliárias de unidade habitacional e seus respectivos efeitos jurídicos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não comprovada a alegação de que o autor desempenha a atividade de investidor em caráter reiterado e profissional, ainda que tenha ele por objetivo constituir ativo imobiliário para investimento, incidem ao caso concreto as normas que integram o microssistema de defesa do consumidor, pois como tal se apresenta o adquirente de semanas de uso, pelo sistema de multipropriedade, de fração imobiliária de unidade habitacional.
4. Conquanto existente cláusula de eleição de foro nos contratos de compra e venda de fração imobiliária de unidade habitacional firmados pelo autor com a construtora ré, não pode ser o consumidor/adquirente compelido a somente ajuizar demanda por descumprimento contratual em desfavor da empresa cocontratante, ora ré, no local de eleição de foro porque, não coincidindo essa localidade com a de domicílio do consumidor e estando em outra unidade da federação brasileira, a sujeição a tal escolha imporá inaceitável obstáculo de acesso à justiça ao consumidor/adquirente. Como elemento dificultador de acesso aos órgãos judiciários, é de ser afastada essa disposição contratual para que o consumidor tenha assegurado o direito de buscar proteção e reparação de seus direitos, conforme conjuntamente dispõem os art. 6o, VIII, e art. 101, I, ambos do CDC. Cláusula de eleição de foro reputada ineficaz. Prevalência do foro de domicílio do consumidor autor.
5. Reconhecida a interferência da Pandemia da Covid-19 nas relações contratuais e já prorrogado o prazo de entrega da obra em decorrência do estado pandêmico, manifesto que o atraso na entrega das frações imobiliárias de unidade habitacional após esse excepcional prazo de prorrogação constitui fato de relevância jurídica a justificar a pretensão do adquirente de rescindir os contratos por novo descumprimento contratual. Hipótese em que não se verifica a existência de coisa julgada pelo anterior julgamento, em outro processo, de improcedência do pedido de rescisão contratual porque diversas as causas de pedir deste demanda e da antes proposta e decidida. Preliminar de coisa julgada afastada.
6. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da produção de prova oral quando a empresa ré/apelante não atendeu ao ônus de indicar a alegação de fato controvertida que por esse meio pretendia demonstrar ser verdadeira, não indicou que fato relevante haveria de demonstrar em audiência de instrução que postulou fosse designada para oitiva das partes e de testemunhas nem apontou que informações sobre acontecimentos já não estavam evidenciadas no conjunto da prova documental reunida aos autos. Hipótese em que inexistentes elementos a afirmar a utilidade e necessidade de ser desenvolvida a atividade probatória oral. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.
7. A apresentação de alegações genéricas e de documentos que não demonstram o liame causal concreto entre os efeitos da pandemia do novo coronavírus e o atraso na entrega das unidades autônomas não afasta o direito potestativo do consumidor de resolver o contrato e obter a devolução integral das quantias pagas, com fundamento no art. 43-A, § 1o, da Lei n. 4.591/1964 e na Súmula n. 543 do STJ.
8. A devolução das quantias pagas deve ser imediata e integral, conforme preceitua a Súmula n. 543 do STJ, a qual continua plenamente aplicável aos contratos de promessa de compra e venda regidos pelo microssistema de defesa do consumidor, no caso de resolução por culpa exclusiva da construtora.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida e desprovida.
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 2o; art. 3o; art. 6o, inc. VIII; e art. 101, inc. I. CPC, art. 9o; art. 10; e art. 370; L. 4.591/1964, art. 43-A, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543. STJ, REsp 1785802/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, p. 06/03/2019. TJDFT, APC 0718982-28.2023.8.07.0007, Rel(a). Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, p. 15/07/2025. TJDFT, APC 0706997-86.2024.8.07.0020, Rel(a). Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, p. 10/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE QUOTAS IMOBILIÁRIAS. SISTEMA DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA DE UNIDADE HABITACIONAL. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO EXTERNO NÃO DEMONSTRADO A INFLUIR NO DESCUMPRIMENTO DE PRAZO CONTRATUAL DE ENTREGA DAS FRAÇÕES IMOBILIÁRIAS ADQUIRIDAS PELO CONSUMIDOR. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em razão de atraso na entrega de frações imobiliárias de unidade habitacional adquiridas sob o regime de multipropriedade, julgou procedentes os pedidos inicial para decretar a resolução do contrato e condenar a construtora a devolver a integralidade das quantias pagas pelo autor/adquirente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão firmado em relação de consumo; (ii) a ocorrência de coisa julgada; (iii) a existência de cerceamento de defesa; e (iv) a responsabilidade pelo inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega das frações imobiliárias de unidade habitacional e seus respectivos efeitos jurídicos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não comprovada a alegação de que o autor desempenha a atividade de investidor em caráter reiterado e profissional, ainda que tenha ele por objetivo constituir ativo imobiliário para investimento, incidem ao caso concreto as normas que integram o microssistema de defesa do consumidor, pois como tal se apresenta o adquirente de semanas de uso, pelo sistema de multipropriedade, de fração imobiliária de unidade habitacional.
4. Conquanto existente cláusula de eleição de foro nos contratos de compra e venda de fração imobiliária de unidade habitacional firmados pelo autor com a construtora ré, não pode ser o consumidor/adquirente compelido a somente ajuizar demanda por descumprimento contratual em desfavor da empresa cocontratante, ora ré, no local de eleição de foro porque, não coincidindo essa localidade com a de domicílio do consumidor e estando em outra unidade da federação brasileira, a sujeição a tal escolha imporá inaceitável obstáculo de acesso à justiça ao consumidor/adquirente. Como elemento dificultador de acesso aos órgãos judiciários, é de ser afastada essa disposição contratual para que o consumidor tenha assegurado o direito de buscar proteção e reparação de seus direitos, conforme conjuntamente dispõem os art. 6o, VIII, e art. 101, I, ambos do CDC. Cláusula de eleição de foro reputada ineficaz. Prevalência do foro de domicílio do consumidor autor.
5. Reconhecida a interferência da Pandemia da Covid-19 nas relações contratuais e já prorrogado o prazo de entrega da obra em decorrência do estado pandêmico, manifesto que o atraso na entrega das frações imobiliárias de unidade habitacional após esse excepcional prazo de prorrogação constitui fato de relevância jurídica a justificar a pretensão do adquirente de rescindir os contratos por novo descumprimento contratual. Hipótese em que não se verifica a existência de coisa julgada pelo anterior julgamento, em outro processo, de improcedência do pedido de rescisão contratual porque diversas as causas de pedir deste demanda e da antes proposta e decidida. Preliminar de coisa julgada afastada.
6. Não configura cerceamento de defesa o indeferimento da produção de prova oral quando a empresa ré/apelante não atendeu ao ônus de indicar a alegação de fato controvertida que por esse meio pretendia demonstrar ser verdadeira, não indicou que fato relevante haveria de demonstrar em audiência de instrução que postulou fosse designada para oitiva das partes e de testemunhas nem apontou que informações sobre acontecimentos já não estavam evidenciadas no conjunto da prova documental reunida aos autos. Hipótese em que inexistentes elementos a afirmar a utilidade e necessidade de ser desenvolvida a atividade probatória oral. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.
7. A apresentação de alegações genéricas e de documentos que não demonstram o liame causal concreto entre os efeitos da pandemia do novo coronavírus e o atraso na entrega das unidades autônomas não afasta o direito potestativo do consumidor de resolver o contrato e obter a devolução integral das quantias pagas, com fundamento no art. 43-A, § 1o, da Lei n. 4.591/1964 e na Súmula n. 543 do STJ.
8. A devolução das quantias pagas deve ser imediata e integral, conforme preceitua a Súmula n. 543 do STJ, a qual continua plenamente aplicável aos contratos de promessa de compra e venda regidos pelo microssistema de defesa do consumidor, no caso de resolução por culpa exclusiva da construtora.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida e desprovida.
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 2o; art. 3o; art. 6o, inc. VIII; e art. 101, inc. I. CPC, art. 9o; art. 10; e art. 370; L. 4.591/1964, art. 43-A, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543. STJ, REsp 1785802/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, p. 06/03/2019. TJDFT, APC 0718982-28.2023.8.07.0007, Rel(a). Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, p. 15/07/2025. TJDFT, APC 0706997-86.2024.8.07.0020, Rel(a). Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, p. 10/07/2025.