Tribunal: TJDFT
Processo: 0739694-23.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Ementa: DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL. CONDOMÍNIO NÃO CARACTERIZADO. USO COMUM NÃO COMPROVADO. INDÍCIOS DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos do Distrito Federal que, na dúvida registral suscitada pelo 9o Ofício de Registro de Imóveis do DF, julgou procedente a recusa do registro da escritura pública de compra e venda de fração ideal do imóvel rural, por entender configurados indícios de parcelamento irregular do solo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de imóvel rural em favor da apelante, diante da ausência de comprovação de uso comum entre os condôminos e da existência de indícios de parcelamento irregular do solo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A caracterização de condomínio voluntário sobre imóvel rural exige demonstração do uso comum e indivisível do bem por todos os condôminos, o que não se verifica no caso, dada a ausência de vínculo entre os adquirentes e a inexistência de documentos que atestem a destinação coletiva da propriedade.
4. A existência de diversas alienações sucessivas de frações ideais com áreas próximas à fração mínima de parcelamento, bem como a aquisição por pessoa jurídica cuja atividade é construção e incorporação, configuram indícios de parcelamento irregular do solo, nos termos do art. 3o, § 1o, do Provimento no 2/2010 da Corregedoria de Justiça do TJDFT.
5. A divergência nas declarações apresentadas quanto à destinação do imóvel (uso agropecuário e recreativo) reforça a ausência de utilização conjunta e coordenada, corroborando a suspeita de fracionamento de fato do imóvel rural.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso conhecido, em parte, e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de demonstração do uso comum da propriedade entre os adquirentes impede o reconhecimento de condomínio voluntário sobre imóvel rural.
2. A alienação de frações ideais com áreas próximas à fração mínima de parcelamento, sem vínculo entre os adquirentes, configura indício de parcelamento irregular do solo.
3. A presença de pessoa jurídica com finalidade incompatível com o uso conjunto do imóvel reforça a presunção de fracionamento irregular e obsta o registro da escritura pública de compra e venda.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.015/1973 (LRP), arts. 198 e 204; Lei no 8.935/1994, art. 30, XIII; Provimento no 2/2010 da Corregedoria de Justiça do TJDFT, art. 3o, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão no 1892467, Ap. Cív. 0728089-72.2023.8.07.0015, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. 24.07.2024, DJe 25.07.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. IMÓVEL RURAL. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL. CONDOMÍNIO NÃO CARACTERIZADO. USO COMUM NÃO COMPROVADO. INDÍCIOS DE PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença proferida pelo Juízo da Vara de Registros Públicos do Distrito Federal que, na dúvida registral suscitada pelo 9o Ofício de Registro de Imóveis do DF, julgou procedente a recusa do registro da escritura pública de compra e venda de fração ideal do imóvel rural, por entender configurados indícios de parcelamento irregular do solo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é possível o registro de escritura pública de compra e venda de fração ideal de imóvel rural em favor da apelante, diante da ausência de comprovação de uso comum entre os condôminos e da existência de indícios de parcelamento irregular do solo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A caracterização de condomínio voluntário sobre imóvel rural exige demonstração do uso comum e indivisível do bem por todos os condôminos, o que não se verifica no caso, dada a ausência de vínculo entre os adquirentes e a inexistência de documentos que atestem a destinação coletiva da propriedade.
4. A existência de diversas alienações sucessivas de frações ideais com áreas próximas à fração mínima de parcelamento, bem como a aquisição por pessoa jurídica cuja atividade é construção e incorporação, configuram indícios de parcelamento irregular do solo, nos termos do art. 3o, § 1o, do Provimento no 2/2010 da Corregedoria de Justiça do TJDFT.
5. A divergência nas declarações apresentadas quanto à destinação do imóvel (uso agropecuário e recreativo) reforça a ausência de utilização conjunta e coordenada, corroborando a suspeita de fracionamento de fato do imóvel rural.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso conhecido, em parte, e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de demonstração do uso comum da propriedade entre os adquirentes impede o reconhecimento de condomínio voluntário sobre imóvel rural.
2. A alienação de frações ideais com áreas próximas à fração mínima de parcelamento, sem vínculo entre os adquirentes, configura indício de parcelamento irregular do solo.
3. A presença de pessoa jurídica com finalidade incompatível com o uso conjunto do imóvel reforça a presunção de fracionamento irregular e obsta o registro da escritura pública de compra e venda.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.015/1973 (LRP), arts. 198 e 204; Lei no 8.935/1994, art. 30, XIII; Provimento no 2/2010 da Corregedoria de Justiça do TJDFT, art. 3o, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão no 1892467, Ap. Cív. 0728089-72.2023.8.07.0015, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. 24.07.2024, DJe 25.07.2024.