Tribunal: TJDFT
Processo: 0727989-28.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-10
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. REGIMENTO INTERNO. IMPOSIÇÃO DE MULTA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE ADVERTÊNCIA. PRINCÍPIO DA UNICIDADE. REGRAS CONDOMINIAIS. IRREGULARIDADE FORMAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de apelação cível interposta pelo Condomínio Autor nos autos da ação de cobrança de multas condominiais, cujo pleito autoral foi julgado improcedente.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a exigência de procedimento administrativo para aplicação multas previstas no Regimento Interno e a validade das multas aplicadas pelo Condomínio Autor à condômina Ré.
III. Razões de decidir.
3. Nos termos do art. 10, inciso II e §1o, da Lei n. 4.591/1964, é defeso a qualquer condômino destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, ficando o transgressor sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio.
4. O art. 1.336 do Código Civil estabelece que o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção.
5. Os regulamentos internos do Condomínio Autor estabelecem ordem de aplicação de penalidade por deixar animais soltos nas vias internas, devendo haver a advertência prévia do condômino transgressor e, na segunda ocorrência em diante, a aplicação de multa para cada ocorrência, cabendo recurso à Assembleia Geral pelas multas que forem aplicadas. Portanto, não foi estabelecida pelo regulamento interno a exigência de procedimento administrativo interno de aplicação de penalidade, todavia, foi previsto uma ordem de ações a serem observadas pelo Condomínio.
6. Da análise dos autos, constata-se que a condômina não foi advertida previamente da infração condominial, uma vez que as notificações encaminhadas à Ré continham a aplicação direta da penalidade, sem a prévia advertência como estabeleceu o Regimento Interno.
7. Conforme previsto pela norma regimental, a advertência por escrito não é mera faculdade quando da constatação de desobediência de obrigações condominiais, e sim uma obrigação do Condomínio, com vistas a oportunizar o contraditório e, seguindo a norma regimental, para viabilizar a incidência de multa da segunda ocorrência em diante.
8. A incidência da multa condominial deverá observar a sequência de procedimentos previstos nas normas regimentais. Mantida a sentença que reconheceu a irregularidade formal das cobranças impostas, pois o Condomínio aplicou pena de multa sem antes aplicar a pena de advertência.
IV. Dispositivo e tese.
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Cabe à convenção ou ao regulamento do condomínio estabelecer o procedimento de aplicação de multa condominial. 2. A incidência da multa condominial deverá observar a sequência de procedimentos prevista nas normas regimentais.”
__________
Dispositivos relevantes citados: artigo 1.336 do Código Civil; art. 10 da Lei n. 4.591/1964.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. REGIMENTO INTERNO. IMPOSIÇÃO DE MULTA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE ADVERTÊNCIA. PRINCÍPIO DA UNICIDADE. REGRAS CONDOMINIAIS. IRREGULARIDADE FORMAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de apelação cível interposta pelo Condomínio Autor nos autos da ação de cobrança de multas condominiais, cujo pleito autoral foi julgado improcedente.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a exigência de procedimento administrativo para aplicação multas previstas no Regimento Interno e a validade das multas aplicadas pelo Condomínio Autor à condômina Ré.
III. Razões de decidir.
3. Nos termos do art. 10, inciso II e §1o, da Lei n. 4.591/1964, é defeso a qualquer condômino destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos, ficando o transgressor sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio.
4. O art. 1.336 do Código Civil estabelece que o condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção.
5. Os regulamentos internos do Condomínio Autor estabelecem ordem de aplicação de penalidade por deixar animais soltos nas vias internas, devendo haver a advertência prévia do condômino transgressor e, na segunda ocorrência em diante, a aplicação de multa para cada ocorrência, cabendo recurso à Assembleia Geral pelas multas que forem aplicadas. Portanto, não foi estabelecida pelo regulamento interno a exigência de procedimento administrativo interno de aplicação de penalidade, todavia, foi previsto uma ordem de ações a serem observadas pelo Condomínio.
6. Da análise dos autos, constata-se que a condômina não foi advertida previamente da infração condominial, uma vez que as notificações encaminhadas à Ré continham a aplicação direta da penalidade, sem a prévia advertência como estabeleceu o Regimento Interno.
7. Conforme previsto pela norma regimental, a advertência por escrito não é mera faculdade quando da constatação de desobediência de obrigações condominiais, e sim uma obrigação do Condomínio, com vistas a oportunizar o contraditório e, seguindo a norma regimental, para viabilizar a incidência de multa da segunda ocorrência em diante.
8. A incidência da multa condominial deverá observar a sequência de procedimentos previstos nas normas regimentais. Mantida a sentença que reconheceu a irregularidade formal das cobranças impostas, pois o Condomínio aplicou pena de multa sem antes aplicar a pena de advertência.
IV. Dispositivo e tese.
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. Cabe à convenção ou ao regulamento do condomínio estabelecer o procedimento de aplicação de multa condominial. 2. A incidência da multa condominial deverá observar a sequência de procedimentos prevista nas normas regimentais.”
__________
Dispositivos relevantes citados: artigo 1.336 do Código Civil; art. 10 da Lei n. 4.591/1964.