Tribunal: TJDFT
Processo: 0805590-65.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES E DEVOLUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. CABIMENTO. REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. PERÍODO DE ATRASO COMPREENDIDO ENTRE 21/06/2024 E 16/12/2024. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE .
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento de taxas de condomínio, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de incompetência em razão do valor da causa. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Por fim, alega que não há dano material a ser indenizado, que o valor fixado está equivocado e que não é devida a devolução de taxas de condomínio. Contrarrazões não apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Preliminar rejeitada.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 20/12/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VI. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no contrato de financiamento, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento. Tal como fixado na sentença e sem recurso da parte autora, o prazo de entrega era 20/06/2024, já acrescido do prazo de tolerância. O imóvel foi entregue em 16/12/2024, conforme informado em réplica. Ainda que sem a vistoria final, não há nada nos autos que indique que o imóvel estava impróprio ao fim que se destina. Além disso, o autor optou pelo recebimento das chaves mesmo sem a vistoria final. Portanto, 16/12/2024 é data de entrega das chaves.
VII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em janeiro de 2022, de modo que a construtora poderia prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos.
VIII. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença neste ponto. Por outro lado, o valor deve ser corrigido, considerando que a sentença considerou, erroneamente, 11 (onze) meses de atraso, quando, em verdade, o período foi de 21/06/2024 a 16/12/2024. O valor devido é de R$ 4.307,21 (quatro mil trezentos e sete reais e vinte e um centavos).
IX. Antes da disponibilização da unidade imobiliária são indevidas as cobranças relativas às taxas de condomínio, pois somente depois de cumprida a obrigação de entrega das chaves, ou seja, com a imissão na posse direta, surge para o comprador a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. Nesse sentido confira-se a tese firmada pelo STJ, no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos: “(...)1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.” Portanto, não há reparo a ser feito na sentença que determinou o ressarcimento dos valores pagos referentes aos meses de outubro e novembro de 2024.
X. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE apenas para reduzir o valor da indenização por lucros cessantes para R$ 4.307,21 (quatro mil trezentos e sete reais e vinte e um centavos).
XI. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES E DEVOLUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. CABIMENTO. REDUÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. PERÍODO DE ATRASO COMPREENDIDO ENTRE 21/06/2024 E 16/12/2024. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE .
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento de taxas de condomínio, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de incompetência em razão do valor da causa. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Por fim, alega que não há dano material a ser indenizado, que o valor fixado está equivocado e que não é devida a devolução de taxas de condomínio. Contrarrazões não apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Preliminar rejeitada.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 20/12/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VI. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no contrato de financiamento, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento. Tal como fixado na sentença e sem recurso da parte autora, o prazo de entrega era 20/06/2024, já acrescido do prazo de tolerância. O imóvel foi entregue em 16/12/2024, conforme informado em réplica. Ainda que sem a vistoria final, não há nada nos autos que indique que o imóvel estava impróprio ao fim que se destina. Além disso, o autor optou pelo recebimento das chaves mesmo sem a vistoria final. Portanto, 16/12/2024 é data de entrega das chaves.
VII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em janeiro de 2022, de modo que a construtora poderia prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos.
VIII. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença neste ponto. Por outro lado, o valor deve ser corrigido, considerando que a sentença considerou, erroneamente, 11 (onze) meses de atraso, quando, em verdade, o período foi de 21/06/2024 a 16/12/2024. O valor devido é de R$ 4.307,21 (quatro mil trezentos e sete reais e vinte e um centavos).
IX. Antes da disponibilização da unidade imobiliária são indevidas as cobranças relativas às taxas de condomínio, pois somente depois de cumprida a obrigação de entrega das chaves, ou seja, com a imissão na posse direta, surge para o comprador a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. Nesse sentido confira-se a tese firmada pelo STJ, no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos: “(...)1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.” Portanto, não há reparo a ser feito na sentença que determinou o ressarcimento dos valores pagos referentes aos meses de outubro e novembro de 2024.
X. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE apenas para reduzir o valor da indenização por lucros cessantes para R$ 4.307,21 (quatro mil trezentos e sete reais e vinte e um centavos).
XI. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.