Tribunal: TJDFT
Processo: 0743918-56.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-07
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
Civil e processual civil. Locação residencial. Rescisão de contrato. Culpa exclusiva do locador configurada. Possibilidade de cobrança da multa. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais e morais decorrentes de contrato de locação residencial. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva dos requeridos e condenou os réus ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 5.100,00. Os pedidos de indenização por danos materiais e morais foram julgados improcedentes.
2. Em seu recurso inominado (ID 69677683), os requeridos afirmam que os reparos necessários no imóvel foram realizados em tempo razoável, sendo a autora a responsável pela demora, pois negou repetida vezes o acesso dos trabalhadores ao imóvel para a execução dos serviços. Pedem a reforma da sentença para afastar a declaração de culpa e a imposição da multa contratual.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se é devida a cobrança da multa contratual em razão da rescisão do contrato de locação por descumprimento de suas cláusulas pelo locador.
III. Razões de decidir
4. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil.
5. Embora os recorrentes afirmem que o acervo probatório é suficiente para fundamentar a reforma da sentença, tenho que o julgado recorrido não comporta nenhum reparo.
6. As fotografias anexadas pela autora aos autos indicam as avarias no bem e a ausência de reparo em tempo razoável pelo locador para que a inquilina pudesse usufruir plenamente do apartamento, nos termos do contrato firmado. Observa-se que, mesmo após a entrega do imóvel, constatou-se que o serviço não foi executado de forma satisfatória, com ausência de ajustes na pintura e limpeza dos restos de obra, após a troca do piso danificado, a permitir o ingresso da autora no apartamento.
7. De outro lado, os recorrentes afirmam que a autora não disponibilizou prontamente o imóvel para execução dos reparos, contudo não conseguiu trazer provas capazes de infirmar as alegações da recorrida. As avarias decorrentes do vazamento do cano do condomínio ocorreram em 11/08/2022, tendo o reparo se iniciado em 04/01/2024. Não há nos autos qualquer prova de tratativa dos recorrentes, a exemplo de mensagens de textos ou e-mails, para solucionar a demanda ou qualquer indicativo de que foi a autora quem obstou o reparo necessário no bem. Desta forma, tem-se que os recorrentes não se desincumbiram do ônus que lhes competia, a teor do art. 373, inc. II, do CPC/2015. Deixando de demonstrar a culpa da autora pela demora na execução dos serviços ou de demonstrar que o reparo foi realizado de forma satisfatória, os quais poderiam embasar a reforma pretendida da sentença.
8. A situação descrita caracteriza o inadimplemento contratual a cargo dos locadores/recorrentes em entregar o imóvel em condições adequadas para o uso que se destina (Lei 8.245/1991, art. 22, inc. I).
9. Ressalto, ainda, que o trato do locador com a locatária, posteriormente ao fato, e a respeito deste, foi de extremo descaso. Além de não providenciar o conserto satisfatório e o reparo no apartamento, ajuizou ação de cobrança de aluguéis, IPTU, taxas condominiais, reparos em desfavor da autora e de seus fiadores, inclusive com a inclusão do nome destes no cadastro de inadimplentes (autos n. 0711186-67.2024.8.07.0001, ID 69677677).
10. Pelos motivos acima expostos, deve ser mantida a incidência da multa rescisória no valor de R$ 5.100,00 diante da ausência de condições de habitabilidade no imóvel, sem que o locador se dispusesse a resolver o problema a contento.
IV. Dispositivo
11. Recurso desprovido.
12. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
13. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
_________
Dispositivos relevantes citados: CPC art. 373, inc. II; Lei 8.245/1991, art. 22, inc. I
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
Civil e processual civil. Locação residencial. Rescisão de contrato. Culpa exclusiva do locador configurada. Possibilidade de cobrança da multa. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais e morais decorrentes de contrato de locação residencial. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva dos requeridos e condenou os réus ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 5.100,00. Os pedidos de indenização por danos materiais e morais foram julgados improcedentes.
2. Em seu recurso inominado (ID 69677683), os requeridos afirmam que os reparos necessários no imóvel foram realizados em tempo razoável, sendo a autora a responsável pela demora, pois negou repetida vezes o acesso dos trabalhadores ao imóvel para a execução dos serviços. Pedem a reforma da sentença para afastar a declaração de culpa e a imposição da multa contratual.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se é devida a cobrança da multa contratual em razão da rescisão do contrato de locação por descumprimento de suas cláusulas pelo locador.
III. Razões de decidir
4. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil.
5. Embora os recorrentes afirmem que o acervo probatório é suficiente para fundamentar a reforma da sentença, tenho que o julgado recorrido não comporta nenhum reparo.
6. As fotografias anexadas pela autora aos autos indicam as avarias no bem e a ausência de reparo em tempo razoável pelo locador para que a inquilina pudesse usufruir plenamente do apartamento, nos termos do contrato firmado. Observa-se que, mesmo após a entrega do imóvel, constatou-se que o serviço não foi executado de forma satisfatória, com ausência de ajustes na pintura e limpeza dos restos de obra, após a troca do piso danificado, a permitir o ingresso da autora no apartamento.
7. De outro lado, os recorrentes afirmam que a autora não disponibilizou prontamente o imóvel para execução dos reparos, contudo não conseguiu trazer provas capazes de infirmar as alegações da recorrida. As avarias decorrentes do vazamento do cano do condomínio ocorreram em 11/08/2022, tendo o reparo se iniciado em 04/01/2024. Não há nos autos qualquer prova de tratativa dos recorrentes, a exemplo de mensagens de textos ou e-mails, para solucionar a demanda ou qualquer indicativo de que foi a autora quem obstou o reparo necessário no bem. Desta forma, tem-se que os recorrentes não se desincumbiram do ônus que lhes competia, a teor do art. 373, inc. II, do CPC/2015. Deixando de demonstrar a culpa da autora pela demora na execução dos serviços ou de demonstrar que o reparo foi realizado de forma satisfatória, os quais poderiam embasar a reforma pretendida da sentença.
8. A situação descrita caracteriza o inadimplemento contratual a cargo dos locadores/recorrentes em entregar o imóvel em condições adequadas para o uso que se destina (Lei 8.245/1991, art. 22, inc. I).
9. Ressalto, ainda, que o trato do locador com a locatária, posteriormente ao fato, e a respeito deste, foi de extremo descaso. Além de não providenciar o conserto satisfatório e o reparo no apartamento, ajuizou ação de cobrança de aluguéis, IPTU, taxas condominiais, reparos em desfavor da autora e de seus fiadores, inclusive com a inclusão do nome destes no cadastro de inadimplentes (autos n. 0711186-67.2024.8.07.0001, ID 69677677).
10. Pelos motivos acima expostos, deve ser mantida a incidência da multa rescisória no valor de R$ 5.100,00 diante da ausência de condições de habitabilidade no imóvel, sem que o locador se dispusesse a resolver o problema a contento.
IV. Dispositivo
11. Recurso desprovido.
12. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
13. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
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Dispositivos relevantes citados: CPC art. 373, inc. II; Lei 8.245/1991, art. 22, inc. I
Jurisprudência relevante citada: n/a.