Tribunal: TJDFT
Processo: 0806661-05.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-08
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Descumprimento contratual. Aplicação do tema 996 STJ. Indenização por lucros cessantes. Nulidade de cláusulas contratuais. Advocacia predatória. Inexistência. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença de procedência dos pedidos iniciais que a condenou ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30.12.2022, com incidência de 1% sobre do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (11.08.2023). Preliminarmente, sustenta a incompetência dos Juizados Cíveis em razão da complexidade da causa. No mérito, defende a prática de advocacia predatória por parte da advogada dos consumidores; a legalidade das cláusulas contratuais; a existência de ato fortuito e fato exclusivo de terceiro para o descumprimento contratual; a necessidade de compensação com o congelamento dos preços.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar a demanda; (ii) determinar a validade do instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrente; iv) apurar se os requerentes fazem jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
4. Não se identifica complexidade na causa submetida a julgamento a partir da premissa defendida pela parte sobre a necessidade de perícia. Ademais, ao discorrer sobre a preliminar, a recorrente não aponta a prova técnica imprescindível para solução da controvérsia, resumindo-se a afirmar a causa demanda conhecimento técnico especializado para a correta avaliação do nexo causal, o que não atende ao comando do art. 464, CPC. A análise dos documentos juntados e a aplicação das regras de experiência comum são suficientes para o julgamento do pedido, nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95. Preliminar de incompetência rejeitada.
5. A prática da litigância predatória é voltada para a obtenção de vantagem espúria, sobrecarregando indevidamente o sistema judiciário de maneira intencional, sem nenhuma ou pouca individualização ao caso concreto, em nítido abuso do direito de ação e representação. A advogada dos consumidores usou teses adequadas para o caso concreto, juntou os documentos pertinentes com a demanda e formulou pedido certo, com especificidade suficiente para identificar a pretensão dos autores. O fato de ter obtido êxito em outras demandas contra a empresa-recorrente não revela comportamento incompatível com a advocacia.
6. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
7. A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação demão-de-obraou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de casofortuito.
8. Mesma sorte recai sobre a tese defensiva relativa ao fato de terceiro, segundo a qual a recorrente imputa o atraso na entrega do imóvel à concessionária de energia elétrica Distrital, Neoenergia, sob o argumento de ter sido essa a causadora da demora por não ter concluído a tempo e a modo a instalação do serviço de energia. Entretanto, a fase de ligação de energia elétrica está inserida no desenvolvimento regular da atividade, sendo fortuito interno de responsabilidade e conhecimento da construtora.
9. Quanto à validade das cláusulas contratuais, realmente, não se identifica vício de consentimento das partes, nem ilicitude do seu objeto, mas à época da contratação vigorava as alterações legislativas sobre a Lei 4591/64, dentre as quais, a que pré-fixou a indenização por lucros cessantes em indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por cada mês de atraso, em seu art. 43-A, § 2o. Assim, embora desprovida de vício, a cláusula que reduz a indenização é ilegal, devendo ser afastada, quando conjugada com a determinação do art. 51, I, do CDC.
9.1. Assim como a cláusula redutora da penalidade, a relativa ao período de indenização, que estabelece como termo final a expedição do habite-se, deve ser igualmente declarada ilegal, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC), ao privá-lo do seu patrimônio sem uma compensação correspondente.
10. Não merece acolhimento a pretensão de compensar o valor da indenização com o congelamento de preços, pois desprovida de elementos mínimos de prova. A construtora apontou o valor que supostamente beneficiou os consumidores, mas não trouxe aos autos nenhum cálculo ou parâmetro descritivo dos valores que teriam sido congelados e que gerou esse “crédito” aos adquirentes, não se desobrigando do ônus do art. 373, II, CPC.
IV. Dispositivo
11. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
12. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e da verba honorária respectivas, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
___________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 14, § 3o, 51; CPC, 373, II; Lei 4591/64, art. 43-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Descumprimento contratual. Aplicação do tema 996 STJ. Indenização por lucros cessantes. Nulidade de cláusulas contratuais. Advocacia predatória. Inexistência. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença de procedência dos pedidos iniciais que a condenou ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30.12.2022, com incidência de 1% sobre do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (11.08.2023). Preliminarmente, sustenta a incompetência dos Juizados Cíveis em razão da complexidade da causa. No mérito, defende a prática de advocacia predatória por parte da advogada dos consumidores; a legalidade das cláusulas contratuais; a existência de ato fortuito e fato exclusivo de terceiro para o descumprimento contratual; a necessidade de compensação com o congelamento dos preços.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar a demanda; (ii) determinar a validade do instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrente; iv) apurar se os requerentes fazem jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
4. Não se identifica complexidade na causa submetida a julgamento a partir da premissa defendida pela parte sobre a necessidade de perícia. Ademais, ao discorrer sobre a preliminar, a recorrente não aponta a prova técnica imprescindível para solução da controvérsia, resumindo-se a afirmar a causa demanda conhecimento técnico especializado para a correta avaliação do nexo causal, o que não atende ao comando do art. 464, CPC. A análise dos documentos juntados e a aplicação das regras de experiência comum são suficientes para o julgamento do pedido, nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95. Preliminar de incompetência rejeitada.
5. A prática da litigância predatória é voltada para a obtenção de vantagem espúria, sobrecarregando indevidamente o sistema judiciário de maneira intencional, sem nenhuma ou pouca individualização ao caso concreto, em nítido abuso do direito de ação e representação. A advogada dos consumidores usou teses adequadas para o caso concreto, juntou os documentos pertinentes com a demanda e formulou pedido certo, com especificidade suficiente para identificar a pretensão dos autores. O fato de ter obtido êxito em outras demandas contra a empresa-recorrente não revela comportamento incompatível com a advocacia.
6. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
7. A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação demão-de-obraou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de casofortuito.
8. Mesma sorte recai sobre a tese defensiva relativa ao fato de terceiro, segundo a qual a recorrente imputa o atraso na entrega do imóvel à concessionária de energia elétrica Distrital, Neoenergia, sob o argumento de ter sido essa a causadora da demora por não ter concluído a tempo e a modo a instalação do serviço de energia. Entretanto, a fase de ligação de energia elétrica está inserida no desenvolvimento regular da atividade, sendo fortuito interno de responsabilidade e conhecimento da construtora.
9. Quanto à validade das cláusulas contratuais, realmente, não se identifica vício de consentimento das partes, nem ilicitude do seu objeto, mas à época da contratação vigorava as alterações legislativas sobre a Lei 4591/64, dentre as quais, a que pré-fixou a indenização por lucros cessantes em indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por cada mês de atraso, em seu art. 43-A, § 2o. Assim, embora desprovida de vício, a cláusula que reduz a indenização é ilegal, devendo ser afastada, quando conjugada com a determinação do art. 51, I, do CDC.
9.1. Assim como a cláusula redutora da penalidade, a relativa ao período de indenização, que estabelece como termo final a expedição do habite-se, deve ser igualmente declarada ilegal, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, IV, CDC), ao privá-lo do seu patrimônio sem uma compensação correspondente.
10. Não merece acolhimento a pretensão de compensar o valor da indenização com o congelamento de preços, pois desprovida de elementos mínimos de prova. A construtora apontou o valor que supostamente beneficiou os consumidores, mas não trouxe aos autos nenhum cálculo ou parâmetro descritivo dos valores que teriam sido congelados e que gerou esse “crédito” aos adquirentes, não se desobrigando do ônus do art. 373, II, CPC.
IV. Dispositivo
11. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
12. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e da verba honorária respectivas, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
___________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 14, § 3o, 51; CPC, 373, II; Lei 4591/64, art. 43-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.