Tribunal: TJDFT
Processo: 0725075-65.2023.8.07.0020
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-14
Data de publicação: 2025-08-26

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL À ASSOCIAÇÃO. OBRIGAÇÃO DEVIDA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 492 DO STF E TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE AO CASO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores visando ao recebimento de cotas condominiais relativas a lote situado em condomínio não regularizado. A r. sentença julgou procedente o pedido. O réu interpôs Apelação Cível, alegando ausência de adesão formal à associação e ilegalidade da cobrança das taxas condominiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões debatidas são: (i) se é válida a cobrança de taxas por associação de moradores em condomínio irregular, mesmo sem adesão formal do proprietário; (ii) se é aplicável ao caso o entendimento dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência do Eg. TJDFT reconhece a legitimidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios de fato, ainda que não regularizados, diante da efetiva prestação de serviços comuns e da vedação ao enriquecimento sem causa. 4. O vínculo obrigacional é decorrente da própria coisa (propter rem), recaindo sobre o imóvel independentemente de adesão formal do proprietário à associação. 5. A Resolução da controvérsia não demanda a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, pois referidos temas tratam de situações inerentes à loteamentos regulares e bairros abertos, enquanto o presente caso envolve parcelamento irregular do solo, típico do Distrito Federal. 6. Justifica-se a imposição de encargos proporcionais mesmo que o possuidor da unidade não usufrua diretamente dos serviços e benfeitorias realizadas, bastando para tanto que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador/possuidor deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua diretamente. 7. A sentença encontra-se devidamente fundamentada na legislação civil, na jurisprudência consolidada e na teoria do condomínio de fato.
IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% sobre o valor atualizado da condenação.
Tese de julgamento: 1. É legítima a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores em condomínio irregular, mesmo sem adesão formal do proprietário, quando evidenciado o benefício decorrente da gestão das áreas comuns. 2. Não se aplicam os Temas 492 do STF e 882 do STJ aos condomínios de fato em parcelamentos irregulares, especialmente no contexto do Distrito Federal.
Dispositivos relevante citados: CC, arts. 884 e 1.336, I; CPC, art. 323; Lei no 6.766/79, art. 36-A. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdãos 1.994.579/2025, 1.960.706/2025, 1.959.660/2025, 1.089.662/2018; STJ, Tema 882; STF, Tema 492 (distinguishing).

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ADESÃO FORMAL À ASSOCIAÇÃO. OBRIGAÇÃO DEVIDA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. TEMA 492 DO STF E TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE AO CASO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
Ação de cobrança ajuizada por associação de moradores visando ao recebimento de cotas condominiais relativas a lote situado em condomínio não regularizado. A r. sentença julgou procedente o pedido. O réu interpôs Apelação Cível, alegando ausência de adesão formal à associação e ilegalidade da cobrança das taxas condominiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões debatidas são: (i) se é válida a cobrança de taxas por associação de moradores em condomínio irregular, mesmo sem adesão formal do proprietário; (ii) se é aplicável ao caso o entendimento dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência do Eg. TJDFT reconhece a legitimidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios de fato, ainda que não regularizados, diante da efetiva prestação de serviços comuns e da vedação ao enriquecimento sem causa. 4. O vínculo obrigacional é decorrente da própria coisa (propter rem), recaindo sobre o imóvel independentemente de adesão formal do proprietário à associação. 5. A Resolução da controvérsia não demanda a aplicação dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, pois referidos temas tratam de situações inerentes à loteamentos regulares e bairros abertos, enquanto o presente caso envolve parcelamento irregular do solo, típico do Distrito Federal. 6. Justifica-se a imposição de encargos proporcionais mesmo que o possuidor da unidade não usufrua diretamente dos serviços e benfeitorias realizadas, bastando para tanto que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador/possuidor deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua diretamente. 7. A sentença encontra-se devidamente fundamentada na legislação civil, na jurisprudência consolidada e na teoria do condomínio de fato.
IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários majorados para 15% sobre o valor atualizado da condenação.
Tese de julgamento: 1. É legítima a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores em condomínio irregular, mesmo sem adesão formal do proprietário, quando evidenciado o benefício decorrente da gestão das áreas comuns. 2. Não se aplicam os Temas 492 do STF e 882 do STJ aos condomínios de fato em parcelamentos irregulares, especialmente no contexto do Distrito Federal.
Dispositivos relevante citados: CC, arts. 884 e 1.336, I; CPC, art. 323; Lei no 6.766/79, art. 36-A. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdãos 1.994.579/2025, 1.960.706/2025, 1.959.660/2025, 1.089.662/2018; STJ, Tema 882; STF, Tema 492 (distinguishing).