Tribunal: TJDFT
Processo: 0703473-49.2022.8.07.0021
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-05-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703473-49.2022.8.07.0021 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: ROSANGELA FERREIRA DE SOUSA, MACIEL RODRIGUES DE LIMA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. CABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É possível a rescisão do compromisso de compra e venda de bem imóvel por iniciativa do promitente comprador, se este não mais reúne condições econômicas para o cumprimento da obrigação pactuada. 1.1. As partes contratuais devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito à restituição da quantia repassada ao promitente vendedor, abatendo-se porcentagem a título de cláusula penal compensatória. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a adoção do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, observadas as peculiaridades do caso concreto. 2.1. Os litigantes estabelecerem a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, em nítida observância aos percentuais admitidos pelo c. Superior Tribunal de Justiça e este e. Tribunal. 3. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado ou ao menos ocupado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4. Com a resilição do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, é devido o pagamento pelo promitente comprador dos valores relativos ao IPTU, visto que não se trata de cobrança de obrigação tributária, mas de obrigação contratual estabelecida entre os litigantes. 4.1. Do mesmo modo, impõe-se o pagamento das despesas condominiais. 5. Sentença parcialmente reformada. A parte recorrente alega violação ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, sustentando que o parâmetro legal para a aplicação da cláusula penal é o valor atualizado do contrato, e não os valores pagos pelo adquirente. Aduz que a alteração da base de cálculo da cláusula penal pelo tribunal afronta os princípios da legalidade e da especialidade, bem como cria uma distorção na aplicação da norma, pois permite que a cláusula penal incida sobre valores menores, resultando em um prejuízo financeiro indevido à vendedora. Defende, ademais, que o recorrido deve suportar a cláusula penal válida de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando ementas de julgados do STJ e de tribunais estaduais a fim de comprová-la. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação dos honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Isso porque a turma julgadora assentou: “Nos termos da cláusula IX (ID 62139012) – Da Rescisão – o montante devido a título de cláusula penal compensatória ficou estabelecido em 10% (dez por cento), entretanto, dos valores pagos, para que reste claro, em nítida observância aos percentuais admitidos pelo c. Superior Tribunal de Justiça e este e. Tribunal. Por conseguinte, constata-se que o percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, não é abusivo, sendo, portanto, devido” (ID 65881918). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o entendimento da turma julgadora se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no AREsp n. 2.701.096/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024) (g.n.). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A divergência jurisprudencial deve ser demonstrada com cotejo analítico, não apenas com transcrição de ementas” (AgRg no AREsp n. 2.345.857/ES, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 25/2/2025). No que tange ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703473-49.2022.8.07.0021 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: ROSANGELA FERREIRA DE SOUSA, MACIEL RODRIGUES DE LIMA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. CABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. É possível a rescisão do compromisso de compra e venda de bem imóvel por iniciativa do promitente comprador, se este não mais reúne condições econômicas para o cumprimento da obrigação pactuada. 1.1. As partes contratuais devem retornar ao estado anterior (status quo ante), assistindo ao promitente comprador o direito à restituição da quantia repassada ao promitente vendedor, abatendo-se porcentagem a título de cláusula penal compensatória. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a adoção do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das prestações pagas, observadas as peculiaridades do caso concreto. 2.1. Os litigantes estabelecerem a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos, em nítida observância aos percentuais admitidos pelo c. Superior Tribunal de Justiça e este e. Tribunal. 3. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, não é cabível a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado ou ao menos ocupado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 4. Com a resilição do contrato e o retorno das partes ao estado anterior, é devido o pagamento pelo promitente comprador dos valores relativos ao IPTU, visto que não se trata de cobrança de obrigação tributária, mas de obrigação contratual estabelecida entre os litigantes. 4.1. Do mesmo modo, impõe-se o pagamento das despesas condominiais. 5. Sentença parcialmente reformada. A parte recorrente alega violação ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, sustentando que o parâmetro legal para a aplicação da cláusula penal é o valor atualizado do contrato, e não os valores pagos pelo adquirente. Aduz que a alteração da base de cálculo da cláusula penal pelo tribunal afronta os princípios da legalidade e da especialidade, bem como cria uma distorção na aplicação da norma, pois permite que a cláusula penal incida sobre valores menores, resultando em um prejuízo financeiro indevido à vendedora. Defende, ademais, que o recorrido deve suportar a cláusula penal válida de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando ementas de julgados do STJ e de tribunais estaduais a fim de comprová-la. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação dos honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Isso porque a turma julgadora assentou: “Nos termos da cláusula IX (ID 62139012) – Da Rescisão – o montante devido a título de cláusula penal compensatória ficou estabelecido em 10% (dez por cento), entretanto, dos valores pagos, para que reste claro, em nítida observância aos percentuais admitidos pelo c. Superior Tribunal de Justiça e este e. Tribunal. Por conseguinte, constata-se que o percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, não é abusivo, sendo, portanto, devido” (ID 65881918). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o entendimento da turma julgadora se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “diante de resilição contratual por iniciativa do comprador, sedimentou-se acerca das balizas para a aplicação da cláusula penal, permitindo a retenção no percentual entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no AREsp n. 2.701.096/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 5/12/2024) (g.n.). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A divergência jurisprudencial deve ser demonstrada com cotejo analítico, não apenas com transcrição de ementas” (AgRg no AREsp n. 2.345.857/ES, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 25/2/2025). No que tange ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029