Tribunal: TJDFT
Processo: 0703740-31.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. VÍCIO NO IMÓVEL NÃO SANADO. JUSTA CAUSA. RESCISÃO. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. RECURSOS DOS AUTORES E DA PRIMEIRA RÉ DESPROVIDOS. RECURSO DA SEGUNDA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e improcedente o pedido contraposto para declarar a rescisão contratual e condenar as requeridas a pagarem aos autores a quantia de R$ 4.583,30 (quatro mil quinhentos e oitenta e três reais e trinta centavos).
2. A recorrente LUANA LARA SIQUEIRA suscita preliminar de ilegitimidade ativa da autora, porquanto esta não figurou como locatária no contrato de locação e não há comprovação do vínculo existente entre os autores que justifique sua ocupação do imóvel. Afirma que não se opôs a reparar os danos no imóvel, o que afasta a alegação de justa causa para a rescisão. Alega que a ocupação do imóvel por quem não era locatário representa risco inaceitável e quebra de confiança, o que justifica o pedido contraposto de indenização por danos morais. Narra que em razão da ausência de justa causa, deve ser indenizada pelos aluguéis perdidos durante o período de vacância do imóvel. Por fim, requer, subsidiariamente, a responsabilidade pela ocupação irregular seja imputada à imobiliária.
3. A recorrente SOMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a responsabilidade pela manutenção estrutural do imóvel é exclusiva do locador. Afirma que sua atuação era restrita à administração do imóvel, não havendo solidariedade quanto à obrigação de reparar os defeitos do imóvel. Aduz que a queda dos azulejos do banheiro não justifica a rescisão antecipada.
4. Os recorrentes MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO e LEZIEL ALVES LOPES narram que a retenção abusiva do título de capitalização é apta a caracterizar danos morais. Sustentam fazerem jus à restituição em dobro do montante indevidamente pago, conforme parágrafo único do art. 42 do CDC. Impugnam a distribuição do ônus probatório em relação à comprovação da pintura do imóvel e requerem a aplicação da multa contratual prevista na cláusula 16a do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão devolvida consiste em aferir: (i) a legitimidade das partes; (ii) se houve justa causa para a rescisão contratual; (iii) se a ocupação de imóvel locado por terceiro, que não o efetivo locatário, acarreta irregularidade; (iv) se houve comprovação da pintura do imóvel; (v) se há solidariedade entre locador e imobiliária no caso dos autos; e (vi) se há danos materiais e morais a serem indenizados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Preliminar de ilegitimidade. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Ademais, como moradora do imóvel, a parte é legítima para figurar no polo ativo, ainda que não tenha participado do contrato de locação. Preliminares rejeitadas.
7. As normas consumeristas não se aplicam aos contratos de locação de imóvel, uma vez que estes são regidos por legislação específica (Lei 8.245/1991) e as partes não se amoldam aos conceitos de consumidor e de fornecedor, ainda que o contrato tenha sido celebrado com intermediação de imobiliária. Precedentes: Acórdão 1969955 e AgInt no AREsp n. 2.560.760/SE.
8. Não há nos autos qualquer comprovação de que o imóvel foi sublocado, mas tão somente de que a autora MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO nele residia com o conhecimento da imobiliária (ID 77446380 - Pág. 1), o que afasta qualquer alegação de irregularidade na ocupação. Afasta, ainda, o pedido contraposto de indenização por danos morais.
9. Os documentos apresentados demonstram que a locadora obstou o conserto dos azulejos do banheiro (ID 77446391 - Pág. 1), o que por si só configura justa causa para a rescisão contratual (art. 9o, II, Lei no 8.245/91). Em se tratando de uma obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do art. 22, inciso I, da Lei no 8.245/91, não merece reparo a sentença que reconheceu o direito dos autores de rescindirem unilateralmente o contrato, afastou a multa compensatória e julgou improcedente o pedido contraposto de indenização por danos morais.
10. Ressalte-se que a exigência de apresentação de três orçamentos não encontra respaldo legal, porquanto a responsabilidade pelos reparos era da proprietária, a quem incumbia providenciar os meios para tanto.
11. Os documentos de ID 77446405 - Pág. 2/3 demonstram que a pintura realizada pela autora não foi executada a contento, apresentando manchas, o que justifica a condenação desta ao pagamento da quantia correspondente.
12. Ademais, o contrato celebrado pelas partes só foi apresentado em sede de contrarrazões, o que representa inovação recursal e impede aplicação da cláusula 16a, ante a ausência de demonstração tempestiva da obrigação. O recurso, no que se refere aos documentos de ID 77446797 - Pág. 1 a 77446809 - Pág. 1 não deve ser conhecido.
13. Quanto ao pedido de condenação por danos morais, sem razão os autores. A existência de vícios no imóvel, por si só, não é suficiente para comprovar a violação de direitos da personalidade, porquanto o defeito apresentado não impunha ofensa à integridade física da autora. Ademais, não há comprovação do nexo causal entre a retenção da quantia correspondente ao título de capitalização celebrado em nome do segundo autor (ID 77446381 - Pág. 1) e o descumprimento de obrigações com a Caixa Econômica (ID 77446705 - Pág. 1) pela primeira autora.
14. Por fim, sendo a relação jurídica estabelecida entre as partes de natureza cível, não incide o disposto no parágrafo único do art. 42 do CDC.
15. Por outro lado, merece prosperar a alegação da recorrente SOMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA de que não possui responsabilidade solidária pelos danos sofridos pela autora. De fato, a imobiliária responde por defeitos decorrentes da intermediação, o que não se verifica no caso em relação aos autores, que obtiveram respostas tempestivas da empresa. Assim, a responsabilidade pelo pagamento da indenização é exclusiva da proprietária LUANA LARA SIQUEIRA, cabendo a esta, em se sentindo prejudicada, ajuizar demanda regressiva, o que não se confunde com a responsabilização solidária. Neste sentido: Acórdão 1951166.
IV. DISPOSITIVO
16. Recurso interposto por LUANA LARA SIQUEIRA desprovido. Recurso interposto por MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO e LEZIEL ALVES LOPES parcialmente conhecido e desprovido. Recurso interposto por SOMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido para reformar a sentença excluindo a responsabilidade solidária desta ré pelos danos materiais. Mantidos os demais termos.
17. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes LUANA LARA SIQUEIRA, MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO e LEZIEL ALVES LOPES ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 9, II, e 22, I; CDC, art. 42, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1969955, 0730758-77.2022.8.07.0001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 06/03/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025. TJDFT, Acórdão 1951166, 0703634-64.2023.8.07.0008, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 29/11/2024, publicado no DJe: 12/12/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. VÍCIO NO IMÓVEL NÃO SANADO. JUSTA CAUSA. RESCISÃO. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. RECURSOS DOS AUTORES E DA PRIMEIRA RÉ DESPROVIDOS. RECURSO DA SEGUNDA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e improcedente o pedido contraposto para declarar a rescisão contratual e condenar as requeridas a pagarem aos autores a quantia de R$ 4.583,30 (quatro mil quinhentos e oitenta e três reais e trinta centavos).
2. A recorrente LUANA LARA SIQUEIRA suscita preliminar de ilegitimidade ativa da autora, porquanto esta não figurou como locatária no contrato de locação e não há comprovação do vínculo existente entre os autores que justifique sua ocupação do imóvel. Afirma que não se opôs a reparar os danos no imóvel, o que afasta a alegação de justa causa para a rescisão. Alega que a ocupação do imóvel por quem não era locatário representa risco inaceitável e quebra de confiança, o que justifica o pedido contraposto de indenização por danos morais. Narra que em razão da ausência de justa causa, deve ser indenizada pelos aluguéis perdidos durante o período de vacância do imóvel. Por fim, requer, subsidiariamente, a responsabilidade pela ocupação irregular seja imputada à imobiliária.
3. A recorrente SOMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA suscita preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a responsabilidade pela manutenção estrutural do imóvel é exclusiva do locador. Afirma que sua atuação era restrita à administração do imóvel, não havendo solidariedade quanto à obrigação de reparar os defeitos do imóvel. Aduz que a queda dos azulejos do banheiro não justifica a rescisão antecipada.
4. Os recorrentes MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO e LEZIEL ALVES LOPES narram que a retenção abusiva do título de capitalização é apta a caracterizar danos morais. Sustentam fazerem jus à restituição em dobro do montante indevidamente pago, conforme parágrafo único do art. 42 do CDC. Impugnam a distribuição do ônus probatório em relação à comprovação da pintura do imóvel e requerem a aplicação da multa contratual prevista na cláusula 16a do contrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão devolvida consiste em aferir: (i) a legitimidade das partes; (ii) se houve justa causa para a rescisão contratual; (iii) se a ocupação de imóvel locado por terceiro, que não o efetivo locatário, acarreta irregularidade; (iv) se houve comprovação da pintura do imóvel; (v) se há solidariedade entre locador e imobiliária no caso dos autos; e (vi) se há danos materiais e morais a serem indenizados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Preliminar de ilegitimidade. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Ademais, como moradora do imóvel, a parte é legítima para figurar no polo ativo, ainda que não tenha participado do contrato de locação. Preliminares rejeitadas.
7. As normas consumeristas não se aplicam aos contratos de locação de imóvel, uma vez que estes são regidos por legislação específica (Lei 8.245/1991) e as partes não se amoldam aos conceitos de consumidor e de fornecedor, ainda que o contrato tenha sido celebrado com intermediação de imobiliária. Precedentes: Acórdão 1969955 e AgInt no AREsp n. 2.560.760/SE.
8. Não há nos autos qualquer comprovação de que o imóvel foi sublocado, mas tão somente de que a autora MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO nele residia com o conhecimento da imobiliária (ID 77446380 - Pág. 1), o que afasta qualquer alegação de irregularidade na ocupação. Afasta, ainda, o pedido contraposto de indenização por danos morais.
9. Os documentos apresentados demonstram que a locadora obstou o conserto dos azulejos do banheiro (ID 77446391 - Pág. 1), o que por si só configura justa causa para a rescisão contratual (art. 9o, II, Lei no 8.245/91). Em se tratando de uma obrigação do locador entregar ao locatário o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do art. 22, inciso I, da Lei no 8.245/91, não merece reparo a sentença que reconheceu o direito dos autores de rescindirem unilateralmente o contrato, afastou a multa compensatória e julgou improcedente o pedido contraposto de indenização por danos morais.
10. Ressalte-se que a exigência de apresentação de três orçamentos não encontra respaldo legal, porquanto a responsabilidade pelos reparos era da proprietária, a quem incumbia providenciar os meios para tanto.
11. Os documentos de ID 77446405 - Pág. 2/3 demonstram que a pintura realizada pela autora não foi executada a contento, apresentando manchas, o que justifica a condenação desta ao pagamento da quantia correspondente.
12. Ademais, o contrato celebrado pelas partes só foi apresentado em sede de contrarrazões, o que representa inovação recursal e impede aplicação da cláusula 16a, ante a ausência de demonstração tempestiva da obrigação. O recurso, no que se refere aos documentos de ID 77446797 - Pág. 1 a 77446809 - Pág. 1 não deve ser conhecido.
13. Quanto ao pedido de condenação por danos morais, sem razão os autores. A existência de vícios no imóvel, por si só, não é suficiente para comprovar a violação de direitos da personalidade, porquanto o defeito apresentado não impunha ofensa à integridade física da autora. Ademais, não há comprovação do nexo causal entre a retenção da quantia correspondente ao título de capitalização celebrado em nome do segundo autor (ID 77446381 - Pág. 1) e o descumprimento de obrigações com a Caixa Econômica (ID 77446705 - Pág. 1) pela primeira autora.
14. Por fim, sendo a relação jurídica estabelecida entre as partes de natureza cível, não incide o disposto no parágrafo único do art. 42 do CDC.
15. Por outro lado, merece prosperar a alegação da recorrente SOMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA de que não possui responsabilidade solidária pelos danos sofridos pela autora. De fato, a imobiliária responde por defeitos decorrentes da intermediação, o que não se verifica no caso em relação aos autores, que obtiveram respostas tempestivas da empresa. Assim, a responsabilidade pelo pagamento da indenização é exclusiva da proprietária LUANA LARA SIQUEIRA, cabendo a esta, em se sentindo prejudicada, ajuizar demanda regressiva, o que não se confunde com a responsabilização solidária. Neste sentido: Acórdão 1951166.
IV. DISPOSITIVO
16. Recurso interposto por LUANA LARA SIQUEIRA desprovido. Recurso interposto por MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO e LEZIEL ALVES LOPES parcialmente conhecido e desprovido. Recurso interposto por SOMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA parcialmente provido para reformar a sentença excluindo a responsabilidade solidária desta ré pelos danos materiais. Mantidos os demais termos.
17. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes LUANA LARA SIQUEIRA, MELISSA DE CARVALHO SONE TAMACIRO e LEZIEL ALVES LOPES ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 9, II, e 22, I; CDC, art. 42, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1969955, 0730758-77.2022.8.07.0001, Relator(a): DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/02/2025, publicado no DJe: 06/03/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025. TJDFT, Acórdão 1951166, 0703634-64.2023.8.07.0008, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 29/11/2024, publicado no DJe: 12/12/2024.