Tribunal: TJDFT
Processo: 0704119-17.2025.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÂO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS JULGADA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÂO JULGADA PROCEDENTE. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. OBRAS REALIZADAS EM CONDOMÍNIO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO OU À BOA-FÉ OBJETIVA. CULPA DO LOCATÁRIO PELA DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. RETENÇÃO DA CAUÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por locatária contra sentença a qual julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual com indenização por danos materiais e morais, restituição de caução e multa contratual; ao mesmo tempo, acolheu parcialmente a pretensão reconvencional para condená-la ao pagamento de aluguéis, encargos condominiais, IPTU/TLP proporcional e multa contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve negativa de prestação jurisdicional, apta a gerar nulidade da sentença; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação; (iii) determinar se o locador descumpriu dever de informação, de boa-fé objetiva e de entrega do imóvel em condições de habitabilidade; (iv) verificar a possibilidade de restituição da caução e a existência de débitos locatícios; e (v) analisar se há dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de nulidade da sentença foi rejeitada. 3.1. A sentença é válida e devidamente fundamentada, pois apreciou o conjunto probatório e enfrentou os argumentos essenciais, inexistindo nulidade por negativa de prestação jurisdicional (CPC, arts. 371 e 489, § 1o, IV).
4. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação de imóveis, regidos pela Lei no 8.245/1991, inexistindo relação de consumo. Precedente: “[...] 3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, que possuem regulamentação específica na Lei no 8.245/1991, não configurando relação de consumo. [...].” (AgInt no AREsp no 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), 3a Turma, DJEN: 28/2/2025.); “[...] A relação jurídica constituída entre locador e locatário que firmam entre si contrato de locação de imóvel residencial é regida pela Lei n. 8.245/91 e a ela são inaplicáveis as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor. Ainda que o contrato tenha sido firmado com intermediação da imobiliária e as tratativas tenham sido realizados por meio eletrônico, via aplicativo WhatsApp dessa pessoa jurídica, contratantes são as pessoas naturais interessadas na locação do imóvel e o contrato estabelecido a essa finalidade, pelo fato da intermediação de empresa especializada na locação de imóveis, não perde as características que lhe são próprias. Ajuste de natureza cível, não consumerista. [...].” (0730758-77.2022.8.07.0001, Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJE: 6/3/2025).
5. O dever do locador de garantir habitabilidade (Lei no 8.245/1991, art. 22, I, III e IV) não se estende à obrigação de assegurar ausência de incômodos decorrentes de obras do condomínio. Precedente: “[...] 4. De acordo com o artigo 22, inc. I, da Lei 8.245/1991, o locador possui o dever de entregar ao locatário o imóvel em condições de ocupação, com instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto em condições regulares de funcionamento, bem como responder pelos vícios e defeitos ocultos. [...].” (0746702-22.2022.8.07.0001, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 10/7/2025.). 5.1. A locatária visitou previamente o imóvel, tinha ciência das reformas e experiência no ramo imobiliário, de modo a não configurar omissão informacional ou conduta dolosa pelo locador.
6. A caução possui natureza jurídica de garantia do adimplemento das obrigações locatícias (Lei 8.245/1991, art. 37, I) .Precedente: “[...] 8. Nos termos do artigo 37 da Lei 8.245/91, a caução consiste em uma das modalidades de garantia que podem ser exigidas do locatário, tendo por finalidade assegurar o cumprimento das obrigações contratadas e guarnecer o locador em caso de danos à propriedade ou inadimplência do locatário no curso do contrato. [...].” (0744264-41.2023.8.07.0016, Relatora: Marilia de Avila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, DJE: 17/12/2024.). 6.1. A rescisão contratual decorreu de iniciativa da locatária, sem culpa do locador, razão pela qual a retenção da caução para compensar débitos de aluguéis, condomínio e IPTU/TLP mostra-se legítima.
7. O dano moral indenizável caracteriza-se quando o fato causador extrapola o limite do razoável, atingindo efetivamente direitos da personalidade e repercutindo na esfera íntima do indivíduo, não se confundindo com simples aborrecimentos, frustrações ou contrariedades do cotidiano. Precedente: “[...] 11. Do dano moral. O dano extrapatrimonial é aquele que agride ou menospreza, de forma acintosa ou intensa, a dignidade humana, não sendo razoável inserir meros contratempos ou aborrecimentos, sob pena de relativizar o instituto (CF, art. 5o, V e X; CDC, art. 6o, VI). É certo que os danos morais têm sido entendidos como o sentimento que surge quando o dano afeta os direitos da personalidade, assim considerados aqueles relacionados com a esfera íntima da pessoa, cuja violação causa humilhações, vexames, constrangimentos, frustrações, dor e outros sentimentos negativos, o que não restou comprovado na hipótese em exame. [...].” (0783924-08.2024.8.07.0016, Relator: Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, DJE: 15/8/2025.). 7.1. Barulhos, poeira e perda de privacidade, eventual e supostamente ocorridos durante reforma em condomínio urbano, não extrapolam o limite do razoável, não configurando dano moral indenizável, notadamente quando não suficientemente comprovados.
8. Inexistindo inadimplemento do locador, não há fundamento para aplicação de multa contratual em seu desfavor, tampouco para reconhecimento de inexistência de débitos, os quais são incontroversos.
9. A norma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor atualizado da causa na ação principal e, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação na reconvenção.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso improvido.
Tese de julgamento: “1. O contrato de locação de imóvel residencial é regido pela Lei no 8.245/1991, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor. 2. O locador não viola a boa-fé objetiva nem o dever de informação quando a locatária tem prévia ciência de obra condominial em curso e experiência no ramo imobiliário. 3. A caução pode ser legitimamente retida para compensar débitos de aluguéis, encargos condominiais e tributos proporcionais. 4. Os incômodos decorrentes de reforma condominial não configuram, por si, dano moral indenizável, notadamente quando não suficientemente comprovados. 5. A rescisão antecipada do contrato por iniciativa da locatária caracteriza sua culpa exclusiva e afasta a aplicação de multa contratual em desfavor do locador.”
____________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 371. Lei no 8.245/1991, arts. 22, I, III e IV; 37, I. CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), 3a Turma, DJEN: 28/2/2025; AgInt no AREsp no 1.147.805/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, DJE: 19/12/2017. TJDFT, 0730758-77.2022.8.07.0001, Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJE: 6/3/2025; 0701327-40.2023.8.07.0008, Relator: Álvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 21/5/2024; 0701633-35.2025.8.07.0009, Relatora: Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, DJE: 31/7/2025; 0746702-22.2022.8.07.0001, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 10/7/2025; 0744264-41.2023.8.07.0016, Relatora: Marilia de Avila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, DJE: 17/12/2024; 0708577-97.2023.8.07.0017, Relator: Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 3a Turma Cível, DJE: 27/8/2025; 0783924-08.2024.8.07.0016, Relator: Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, DJE: 15/8/2025.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÂO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS JULGADA IMPROCEDENTE. RECONVENÇÂO JULGADA PROCEDENTE. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. OBRAS REALIZADAS EM CONDOMÍNIO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO OU À BOA-FÉ OBJETIVA. CULPA DO LOCATÁRIO PELA DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. RETENÇÃO DA CAUÇÃO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por locatária contra sentença a qual julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual com indenização por danos materiais e morais, restituição de caução e multa contratual; ao mesmo tempo, acolheu parcialmente a pretensão reconvencional para condená-la ao pagamento de aluguéis, encargos condominiais, IPTU/TLP proporcional e multa contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se houve negativa de prestação jurisdicional, apta a gerar nulidade da sentença; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação; (iii) determinar se o locador descumpriu dever de informação, de boa-fé objetiva e de entrega do imóvel em condições de habitabilidade; (iv) verificar a possibilidade de restituição da caução e a existência de débitos locatícios; e (v) analisar se há dano moral indenizável.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de nulidade da sentença foi rejeitada. 3.1. A sentença é válida e devidamente fundamentada, pois apreciou o conjunto probatório e enfrentou os argumentos essenciais, inexistindo nulidade por negativa de prestação jurisdicional (CPC, arts. 371 e 489, § 1o, IV).
4. A jurisprudência do STJ e deste Tribunal afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de locação de imóveis, regidos pela Lei no 8.245/1991, inexistindo relação de consumo. Precedente: “[...] 3. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, que possuem regulamentação específica na Lei no 8.245/1991, não configurando relação de consumo. [...].” (AgInt no AREsp no 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), 3a Turma, DJEN: 28/2/2025.); “[...] A relação jurídica constituída entre locador e locatário que firmam entre si contrato de locação de imóvel residencial é regida pela Lei n. 8.245/91 e a ela são inaplicáveis as disposições previstas no Código de Defesa do Consumidor. Ainda que o contrato tenha sido firmado com intermediação da imobiliária e as tratativas tenham sido realizados por meio eletrônico, via aplicativo WhatsApp dessa pessoa jurídica, contratantes são as pessoas naturais interessadas na locação do imóvel e o contrato estabelecido a essa finalidade, pelo fato da intermediação de empresa especializada na locação de imóveis, não perde as características que lhe são próprias. Ajuste de natureza cível, não consumerista. [...].” (0730758-77.2022.8.07.0001, Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJE: 6/3/2025).
5. O dever do locador de garantir habitabilidade (Lei no 8.245/1991, art. 22, I, III e IV) não se estende à obrigação de assegurar ausência de incômodos decorrentes de obras do condomínio. Precedente: “[...] 4. De acordo com o artigo 22, inc. I, da Lei 8.245/1991, o locador possui o dever de entregar ao locatário o imóvel em condições de ocupação, com instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto em condições regulares de funcionamento, bem como responder pelos vícios e defeitos ocultos. [...].” (0746702-22.2022.8.07.0001, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 10/7/2025.). 5.1. A locatária visitou previamente o imóvel, tinha ciência das reformas e experiência no ramo imobiliário, de modo a não configurar omissão informacional ou conduta dolosa pelo locador.
6. A caução possui natureza jurídica de garantia do adimplemento das obrigações locatícias (Lei 8.245/1991, art. 37, I) .Precedente: “[...] 8. Nos termos do artigo 37 da Lei 8.245/91, a caução consiste em uma das modalidades de garantia que podem ser exigidas do locatário, tendo por finalidade assegurar o cumprimento das obrigações contratadas e guarnecer o locador em caso de danos à propriedade ou inadimplência do locatário no curso do contrato. [...].” (0744264-41.2023.8.07.0016, Relatora: Marilia de Avila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, DJE: 17/12/2024.). 6.1. A rescisão contratual decorreu de iniciativa da locatária, sem culpa do locador, razão pela qual a retenção da caução para compensar débitos de aluguéis, condomínio e IPTU/TLP mostra-se legítima.
7. O dano moral indenizável caracteriza-se quando o fato causador extrapola o limite do razoável, atingindo efetivamente direitos da personalidade e repercutindo na esfera íntima do indivíduo, não se confundindo com simples aborrecimentos, frustrações ou contrariedades do cotidiano. Precedente: “[...] 11. Do dano moral. O dano extrapatrimonial é aquele que agride ou menospreza, de forma acintosa ou intensa, a dignidade humana, não sendo razoável inserir meros contratempos ou aborrecimentos, sob pena de relativizar o instituto (CF, art. 5o, V e X; CDC, art. 6o, VI). É certo que os danos morais têm sido entendidos como o sentimento que surge quando o dano afeta os direitos da personalidade, assim considerados aqueles relacionados com a esfera íntima da pessoa, cuja violação causa humilhações, vexames, constrangimentos, frustrações, dor e outros sentimentos negativos, o que não restou comprovado na hipótese em exame. [...].” (0783924-08.2024.8.07.0016, Relator: Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, DJE: 15/8/2025.). 7.1. Barulhos, poeira e perda de privacidade, eventual e supostamente ocorridos durante reforma em condomínio urbano, não extrapolam o limite do razoável, não configurando dano moral indenizável, notadamente quando não suficientemente comprovados.
8. Inexistindo inadimplemento do locador, não há fundamento para aplicação de multa contratual em seu desfavor, tampouco para reconhecimento de inexistência de débitos, os quais são incontroversos.
9. A norma do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor atualizado da causa na ação principal e, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação na reconvenção.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso improvido.
Tese de julgamento: “1. O contrato de locação de imóvel residencial é regido pela Lei no 8.245/1991, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor. 2. O locador não viola a boa-fé objetiva nem o dever de informação quando a locatária tem prévia ciência de obra condominial em curso e experiência no ramo imobiliário. 3. A caução pode ser legitimamente retida para compensar débitos de aluguéis, encargos condominiais e tributos proporcionais. 4. Os incômodos decorrentes de reforma condominial não configuram, por si, dano moral indenizável, notadamente quando não suficientemente comprovados. 5. A rescisão antecipada do contrato por iniciativa da locatária caracteriza sua culpa exclusiva e afasta a aplicação de multa contratual em desfavor do locador.”
____________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 371. Lei no 8.245/1991, arts. 22, I, III e IV; 37, I. CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp no 2.560.760/SE, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti (Desembargador Convocado TJRS), 3a Turma, DJEN: 28/2/2025; AgInt no AREsp no 1.147.805/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, DJE: 19/12/2017. TJDFT, 0730758-77.2022.8.07.0001, Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJE: 6/3/2025; 0701327-40.2023.8.07.0008, Relator: Álvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 21/5/2024; 0701633-35.2025.8.07.0009, Relatora: Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, DJE: 31/7/2025; 0746702-22.2022.8.07.0001, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 10/7/2025; 0744264-41.2023.8.07.0016, Relatora: Marilia de Avila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, DJE: 17/12/2024; 0708577-97.2023.8.07.0017, Relator: Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 3a Turma Cível, DJE: 27/8/2025; 0783924-08.2024.8.07.0016, Relator: Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, DJE: 15/8/2025.