Tribunal: TJDFT
Processo: 0700165-79.2024.8.07.0006
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e a condenou ao pagamento das despesas condominiais vencidas a partir de 08/01/2019.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a ré é parte legitima para figurar no polo passivo; (ii) se é necessária a formação de litisconsórcio passivo entre a ré, seu cônjuge e os inquilinos do imóvel; e (iii) se é cabível a cobrança do débito condominial contra a ré.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A condição de cessionária dos direitos relacionados ao imóvel que originou o débito em discussão confere à apelante legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
4. Nos termos do art. 114 do CPC, o litisconsórcio passivo necessário somente se configura por imposição legal ou quando a eficácia da sentença depender da presença de todos os interessados, o que não se verifica nas hipóteses suscitadas pela apelante. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário rejeitada.
5. O STF (Tema 492) e o c. STJ (Tema 882) firmaram entendimento no sentido de que as associações de moradores não podem exigir taxas de proprietários não associados ou que não tenham anuído expressamente à obrigação.
6. Embora se reconheçam as particularidades da conjuntura fundiária do Distrito Federal, aplicam-se ao caso concreto as teses firmadas nos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
7. O imóvel em questão não se encontra localizado em condomínio de fato, mas, sim, em uma quadra aberta, desprovida de controle de acesso, fechamento de vias ou estruturas comuns que justifiquem a cobrança de taxas de manutenção.
8. As provas constantes dos autos demonstram que os valores cobrados se destinam ao custeio de despesas relacionadas à regularização fundiária da área, o que caracteriza uma atividade típica de associação civil, de forma que a obrigação de contribuir com o seu custeio possui natureza pessoal.
9. Nos termos do art. 5o, XX, da Constituição da República, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, por essa razão incumbe à associação comprovar a existência de vínculo jurídico com o suposto associado.
10. O autor não se desincumbiu do ônus de comprovar a natureza real da obrigação, vinculada ao imóvel, nem demonstrou a existência de vínculo associativo com a ré (art. 373, I, do CPC), razão pela qual se impõe a improcedência do pedido de cobrança.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e a condenou ao pagamento das despesas condominiais vencidas a partir de 08/01/2019.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a ré é parte legitima para figurar no polo passivo; (ii) se é necessária a formação de litisconsórcio passivo entre a ré, seu cônjuge e os inquilinos do imóvel; e (iii) se é cabível a cobrança do débito condominial contra a ré.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A condição de cessionária dos direitos relacionados ao imóvel que originou o débito em discussão confere à apelante legitimidade para figurar no polo passivo da demanda. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
4. Nos termos do art. 114 do CPC, o litisconsórcio passivo necessário somente se configura por imposição legal ou quando a eficácia da sentença depender da presença de todos os interessados, o que não se verifica nas hipóteses suscitadas pela apelante. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário rejeitada.
5. O STF (Tema 492) e o c. STJ (Tema 882) firmaram entendimento no sentido de que as associações de moradores não podem exigir taxas de proprietários não associados ou que não tenham anuído expressamente à obrigação.
6. Embora se reconheçam as particularidades da conjuntura fundiária do Distrito Federal, aplicam-se ao caso concreto as teses firmadas nos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
7. O imóvel em questão não se encontra localizado em condomínio de fato, mas, sim, em uma quadra aberta, desprovida de controle de acesso, fechamento de vias ou estruturas comuns que justifiquem a cobrança de taxas de manutenção.
8. As provas constantes dos autos demonstram que os valores cobrados se destinam ao custeio de despesas relacionadas à regularização fundiária da área, o que caracteriza uma atividade típica de associação civil, de forma que a obrigação de contribuir com o seu custeio possui natureza pessoal.
9. Nos termos do art. 5o, XX, da Constituição da República, “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”, por essa razão incumbe à associação comprovar a existência de vínculo jurídico com o suposto associado.
10. O autor não se desincumbiu do ônus de comprovar a natureza real da obrigação, vinculada ao imóvel, nem demonstrou a existência de vínculo associativo com a ré (art. 373, I, do CPC), razão pela qual se impõe a improcedência do pedido de cobrança.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.