Tribunal: TJDFT
Processo: 0720325-61.2025.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. TAXA DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGISTRO DA CONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CLÁUSULA ABUSIVA. REEMBOLSO DEVIDO. SEM MÁ-FÉ. DEVOLUÇÃO SIMPLES. REURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedido formulados na inicial para condená-la à restituição em dobro do valor de R$ 2.600,86, totalizando R$ 5.201,72, referente ao pagamento pela parte autora de taxa de convenção e instituição de condomínio. Em seu recurso assinala que não se trata de cobrança para custear as despesas do condomínio, tampouco despesa necessária à individualização do imóvel, até porque a instituição de condomínio é um ato que só se torna possível após a averbação da carta de habite-se. Desse modo, aponta que a cobrança de R$ 2.600,86 foi relativa às despesas de registro da instituição do condomínio e de registro da convenção de condomínio, prevista nos artigos 7o e 9o da Lei no 4.591/64 e que se tratava de obrigação do adquirente do imóvel, conforme cláusula décima quarta, alínea b do contrato entabulado entre as partes. Subsidiariamente, defende que não se trata de hipótese de restituição em dobro, uma vez que efetuada a cobrança com amparo contratual, de modo que ausente má-fé da parte recorrente.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar a regularidade da cobrança efetuada em face do promitente comprador a título de reembolso das despesas efetuadas pela incorporadora com instituição de condomínio e registro da convenção.
III. Razões de decidir
4. Estabelece o artigo 44 da Lei no 4.591/64 que “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”
5. Ainda que se trate de procedimento após a concessão do habite-se, relevante esclarecer que a instituição do condomínio e consequente registro da convenção é procedimento obrigatório, com o objetivo de individualizar e discriminar as unidades. Assim, corresponde a obrigação da construtora/incorporadora, conforme expressamente previsto no artigo 44 da Lei no 4.591/64, de modo que a parte ré não poderia transferir o custeio da sua obrigação para a parte autora. Em complemento, pontue-se que, apesar da menção na cláusula 14.2 “b” do contrato de que “são despesas exclusivas dos compradores (...) as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio” (ID 75345889, pág. 9), constata-se que se tratava de cláusula abusiva, transferindo a sua obrigação quanto ao pagamento daqueles valores para os adquirentes, sendo que sequer existia destaque para o dispositivo que determinava o repasse daquela obrigação. Portanto, diante da cláusula abusiva, e em clara afronta ao direito de informação (artigo 6o, III do CDC), constata-se a nulidade do dispositivo contratual, de modo que era ônus da parte ré as despesas com instituição do condomínio e registro da convenção. No mesmo sentido: Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025.
6. Contudo, não obstante a abusividade da cobrança, pontue-se que se trata de cobrança efetuada com amparo em cláusula contratual, que era válida até o reconhecimento da sua abusividade, de modo que ausente má-fé da parte ré. Assim, deve a sentença ser reformada para determinar a restituição na forma simples do montante adimplido pela parte autora. Precedente: Acórdão 946750, 20151410061676ACJ, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Relator(a) Designado(a): FERNANDO TAVERNARD, 3a TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO FEDERAL, data de julgamento: 10/05/2016.
IV. Dispositivo e tese
7. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para afastar a restituição em dobro, de modo que os valores descontados da parte autora devem ser restituídos na forma simples, com a consequente redução do valor da condenação de R$ 5.201,72 para R$ 2.600,86 (dois mil e seiscentos reais e oitenta e seis centavos). Mantidos os demais termos da sentença. Sem custas e honorários face a ausência de recorrente vencido (artigo 55 da Lei no 9.099/95).
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

______
Dispositivo relevante citado: Lei no 4.591/64, art. 44.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025; TJDFT, Acórdão 946750, 20151410061676ACJ, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Relator(a) Designado(a): FERNANDO TAVERNARD, 3a TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO FEDERAL, data de julgamento: 10/05/2016.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. TAXA DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E REGISTRO DA CONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. CLÁUSULA ABUSIVA. REEMBOLSO DEVIDO. SEM MÁ-FÉ. DEVOLUÇÃO SIMPLES. REURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedente em parte os pedido formulados na inicial para condená-la à restituição em dobro do valor de R$ 2.600,86, totalizando R$ 5.201,72, referente ao pagamento pela parte autora de taxa de convenção e instituição de condomínio. Em seu recurso assinala que não se trata de cobrança para custear as despesas do condomínio, tampouco despesa necessária à individualização do imóvel, até porque a instituição de condomínio é um ato que só se torna possível após a averbação da carta de habite-se. Desse modo, aponta que a cobrança de R$ 2.600,86 foi relativa às despesas de registro da instituição do condomínio e de registro da convenção de condomínio, prevista nos artigos 7o e 9o da Lei no 4.591/64 e que se tratava de obrigação do adquirente do imóvel, conforme cláusula décima quarta, alínea b do contrato entabulado entre as partes. Subsidiariamente, defende que não se trata de hipótese de restituição em dobro, uma vez que efetuada a cobrança com amparo contratual, de modo que ausente má-fé da parte recorrente.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar a regularidade da cobrança efetuada em face do promitente comprador a título de reembolso das despesas efetuadas pela incorporadora com instituição de condomínio e registro da convenção.
III. Razões de decidir
4. Estabelece o artigo 44 da Lei no 4.591/64 que “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”
5. Ainda que se trate de procedimento após a concessão do habite-se, relevante esclarecer que a instituição do condomínio e consequente registro da convenção é procedimento obrigatório, com o objetivo de individualizar e discriminar as unidades. Assim, corresponde a obrigação da construtora/incorporadora, conforme expressamente previsto no artigo 44 da Lei no 4.591/64, de modo que a parte ré não poderia transferir o custeio da sua obrigação para a parte autora. Em complemento, pontue-se que, apesar da menção na cláusula 14.2 “b” do contrato de que “são despesas exclusivas dos compradores (...) as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio” (ID 75345889, pág. 9), constata-se que se tratava de cláusula abusiva, transferindo a sua obrigação quanto ao pagamento daqueles valores para os adquirentes, sendo que sequer existia destaque para o dispositivo que determinava o repasse daquela obrigação. Portanto, diante da cláusula abusiva, e em clara afronta ao direito de informação (artigo 6o, III do CDC), constata-se a nulidade do dispositivo contratual, de modo que era ônus da parte ré as despesas com instituição do condomínio e registro da convenção. No mesmo sentido: Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025.
6. Contudo, não obstante a abusividade da cobrança, pontue-se que se trata de cobrança efetuada com amparo em cláusula contratual, que era válida até o reconhecimento da sua abusividade, de modo que ausente má-fé da parte ré. Assim, deve a sentença ser reformada para determinar a restituição na forma simples do montante adimplido pela parte autora. Precedente: Acórdão 946750, 20151410061676ACJ, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Relator(a) Designado(a): FERNANDO TAVERNARD, 3a TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO FEDERAL, data de julgamento: 10/05/2016.
IV. Dispositivo e tese
7. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para afastar a restituição em dobro, de modo que os valores descontados da parte autora devem ser restituídos na forma simples, com a consequente redução do valor da condenação de R$ 5.201,72 para R$ 2.600,86 (dois mil e seiscentos reais e oitenta e seis centavos). Mantidos os demais termos da sentença. Sem custas e honorários face a ausência de recorrente vencido (artigo 55 da Lei no 9.099/95).
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

______
Dispositivo relevante citado: Lei no 4.591/64, art. 44.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025; TJDFT, Acórdão 946750, 20151410061676ACJ, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Relator(a) Designado(a): FERNANDO TAVERNARD, 3a TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS DO DISTRITO FEDERAL, data de julgamento: 10/05/2016.