Tribunal: TJDFT
Processo: 0728861-43.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728861-43.2024.8.07.0001 RECORRENTE: ALESSANDRO VALADARES CALIXTO RECORRIDO: MANZI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS - LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. DESERÇÃO. PREPARO RECOLHIDO. RECURSO CONHECIDO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ÁREA PÚBLICA. ALEGADO DOLO DA PARTE VENDEDORA. ANULABILIDADE. DECADÊNCIA CONFIGURADA. NULIDADE ABSOLUTA NÃO RECONHECIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual reconhecida a decadência do direito de anular contratos de cessão de direitos possessórios e extinto o processo com resolução do mérito. 2. O preparo foi oportunamente recolhido pelo apelante. Rejeitada a preliminar de não conhecimento do recurso por deserção. 3. Há duas questões em discussão: (i) definir se os contratos firmados entre as partes são anuláveis por dolo da parte vendedora, submetendo-se ao prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, II do Código Civil; e (ii) estabelecer se os contratos seriam nulos de pleno direito por ilicitude do objeto, afastando-se a incidência do prazo decadencial. 4. Dolo, vício do consentimento, configura hipótese de anulabilidade do negócio jurídico, sujeitando-se ao prazo decadencial de quatro anos, nos termos do art. 178, II do Código Civil. O prazo decadencial para pleitear a anulação dos contratos iniciou-se na data de celebração dos negócios jurídicos (2018) e transcorreu integralmente até o ajuizamento da ação (2024). 5. “( ) O contrato do qual se requer nulidade constitui-se em cessão de direitos (uso e gozo) - e não de propriedade - de imóvel entre particulares, A eficácia desses contratos se restringe a seus contratantes: não beneficia ou prejudica direitos de terceiros (proprietários). 4. A condição de irregularidade do imóvel objeto do contrato era conhecida tanto pelos cedentes quanto pelos cessionários. Ambos assumiram os riscos do negócio jurídico. ( )” (Acórdão 1791676, 0719238-39.2021.8.07.0007, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no DJe: 18/12/2023.). 6. Má-fé não pode ser presumida, exigindo manifesto desvio qualificado de conduta do litigante (artigo 80 do CPC), o que não se evidencia da interposição do recurso, que consubstancia direito de defesa do apelante. 7. Recurso conhecido e desprovido. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 166, 168 e 169, todos do Código Civil, sustentando a ocorrência de nulidade absoluta do negócio jurídico celebrado, ao argumento de que não seria possível convalidar contrato de compra e venda de terreno público, cuja propriedade seria de terceiro alheio ao contrato; b) artigo 329, inciso I, do Código de Processo Civil, asseverando que o decisum objurgado teria ignorado a possibilidade de aditamento da exordial antes da citação, razão pela qual não seria possível a limitação da sentença aos termos da exordial. Ressalta que houve, in casu, a emenda à inicial com a inclusão de pedido expresso de reconhecimento da nulidade do negócio jurídico. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 166, 168 e 169, todos do Código Civil e 329, inciso I, do Código de Processo Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: No caso, observa-se que o pedido de anulação dos negócios jurídicos formulado na petição inicial se fundamentou exclusivamente na alegação de dolo da parte vendedora. O apelante sustentou que o apelado teria ocultado a natureza pública dos imóveis, induzindo-o a celebrar os contratos. Por outro lado, a tese de nulidade absoluta – fundada no argumento de que a venda envolvia imóvel público por quem não detinha sua propriedade, o que corresponde à ilicitude do objeto – foi suscitada em sede de réplica. Portanto, a lide se encontra delimitada pela causa de pedir originária, ou seja, dolo em razão da alegada omissão do vendedor sobre a titularidade pública dos imóveis, o que caracteriza hipótese de anulabilidade e não de nulidade absoluta (ID 72173909 - Pág. 5/6). Ainda que se considere a alegação tardia de nulidade absoluta do contrato (ilegalidade do objeto, venda de imóvel público por quem não é dono), por ser matéria de ordem pública, podendo ser apresentada em qualquer tempo ou reconhecida de ofício pelo julgador, também não se verifica fundamento jurídico para a procedência do recurso. Os instrumentos particulares de compra e venda firmados entre as partes não são propriamente contratos de compra e venda de propriedade imobiliária, mas sim de cessão de direitos possessórios, com previsão expressa de que a construção nos lotes somente poderia ocorrer após março de 2019, quando concluído o projeto e autorizada a obra pela Administração Regional (ID67665479 a ID 67665482). Além disto, a Escritura Pública de Ata Notarial intitulada “Ata de Justificação de Posse, com Propósito de obter o título de propriedade” (ID 67665480 e ID 67665481) juntada pelo próprio apelante confirma que o apelado não era proprietário dos imóveis, mas somente seu possuidor (ID 72173909 - Pág. 7). Dessa forma, não se sustenta a alegação de que o apelante desconhecia a irregularidade dos imóveis, tampouco de ter sido induzido em erro quanto à titularidade do bem. Ao celebrar contratos de cessão de direitos possessórios sobre áreas não regularizadas, assumiu integralmente os riscos inerentes ao negócio, não podendo agora se valer da irregularidade do objeto contratual para tentar reverter os efeitos da avença e reaver os valores pagos (ID 72173909 - Pág. 7). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A024

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0728861-43.2024.8.07.0001 RECORRENTE: ALESSANDRO VALADARES CALIXTO RECORRIDO: MANZI INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS - LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES. DESERÇÃO. PREPARO RECOLHIDO. RECURSO CONHECIDO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ÁREA PÚBLICA. ALEGADO DOLO DA PARTE VENDEDORA. ANULABILIDADE. DECADÊNCIA CONFIGURADA. NULIDADE ABSOLUTA NÃO RECONHECIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual reconhecida a decadência do direito de anular contratos de cessão de direitos possessórios e extinto o processo com resolução do mérito. 2. O preparo foi oportunamente recolhido pelo apelante. Rejeitada a preliminar de não conhecimento do recurso por deserção. 3. Há duas questões em discussão: (i) definir se os contratos firmados entre as partes são anuláveis por dolo da parte vendedora, submetendo-se ao prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, II do Código Civil; e (ii) estabelecer se os contratos seriam nulos de pleno direito por ilicitude do objeto, afastando-se a incidência do prazo decadencial. 4. Dolo, vício do consentimento, configura hipótese de anulabilidade do negócio jurídico, sujeitando-se ao prazo decadencial de quatro anos, nos termos do art. 178, II do Código Civil. O prazo decadencial para pleitear a anulação dos contratos iniciou-se na data de celebração dos negócios jurídicos (2018) e transcorreu integralmente até o ajuizamento da ação (2024). 5. “( ) O contrato do qual se requer nulidade constitui-se em cessão de direitos (uso e gozo) - e não de propriedade - de imóvel entre particulares, A eficácia desses contratos se restringe a seus contratantes: não beneficia ou prejudica direitos de terceiros (proprietários). 4. A condição de irregularidade do imóvel objeto do contrato era conhecida tanto pelos cedentes quanto pelos cessionários. Ambos assumiram os riscos do negócio jurídico. ( )” (Acórdão 1791676, 0719238-39.2021.8.07.0007, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/11/2023, publicado no DJe: 18/12/2023.). 6. Má-fé não pode ser presumida, exigindo manifesto desvio qualificado de conduta do litigante (artigo 80 do CPC), o que não se evidencia da interposição do recurso, que consubstancia direito de defesa do apelante. 7. Recurso conhecido e desprovido. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 166, 168 e 169, todos do Código Civil, sustentando a ocorrência de nulidade absoluta do negócio jurídico celebrado, ao argumento de que não seria possível convalidar contrato de compra e venda de terreno público, cuja propriedade seria de terceiro alheio ao contrato; b) artigo 329, inciso I, do Código de Processo Civil, asseverando que o decisum objurgado teria ignorado a possibilidade de aditamento da exordial antes da citação, razão pela qual não seria possível a limitação da sentença aos termos da exordial. Ressalta que houve, in casu, a emenda à inicial com a inclusão de pedido expresso de reconhecimento da nulidade do negócio jurídico. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 166, 168 e 169, todos do Código Civil e 329, inciso I, do Código de Processo Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: No caso, observa-se que o pedido de anulação dos negócios jurídicos formulado na petição inicial se fundamentou exclusivamente na alegação de dolo da parte vendedora. O apelante sustentou que o apelado teria ocultado a natureza pública dos imóveis, induzindo-o a celebrar os contratos. Por outro lado, a tese de nulidade absoluta – fundada no argumento de que a venda envolvia imóvel público por quem não detinha sua propriedade, o que corresponde à ilicitude do objeto – foi suscitada em sede de réplica. Portanto, a lide se encontra delimitada pela causa de pedir originária, ou seja, dolo em razão da alegada omissão do vendedor sobre a titularidade pública dos imóveis, o que caracteriza hipótese de anulabilidade e não de nulidade absoluta (ID 72173909 - Pág. 5/6). Ainda que se considere a alegação tardia de nulidade absoluta do contrato (ilegalidade do objeto, venda de imóvel público por quem não é dono), por ser matéria de ordem pública, podendo ser apresentada em qualquer tempo ou reconhecida de ofício pelo julgador, também não se verifica fundamento jurídico para a procedência do recurso. Os instrumentos particulares de compra e venda firmados entre as partes não são propriamente contratos de compra e venda de propriedade imobiliária, mas sim de cessão de direitos possessórios, com previsão expressa de que a construção nos lotes somente poderia ocorrer após março de 2019, quando concluído o projeto e autorizada a obra pela Administração Regional (ID67665479 a ID 67665482). Além disto, a Escritura Pública de Ata Notarial intitulada “Ata de Justificação de Posse, com Propósito de obter o título de propriedade” (ID 67665480 e ID 67665481) juntada pelo próprio apelante confirma que o apelado não era proprietário dos imóveis, mas somente seu possuidor (ID 72173909 - Pág. 7). Dessa forma, não se sustenta a alegação de que o apelante desconhecia a irregularidade dos imóveis, tampouco de ter sido induzido em erro quanto à titularidade do bem. Ao celebrar contratos de cessão de direitos possessórios sobre áreas não regularizadas, assumiu integralmente os riscos inerentes ao negócio, não podendo agora se valer da irregularidade do objeto contratual para tentar reverter os efeitos da avença e reaver os valores pagos (ID 72173909 - Pág. 7). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A024