Tribunal: TJDFT
Processo: 0700588-41.2017.8.07.0020
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE VENDEDOR. TAXA DE RETENÇÃO DE 15% RAZOABILIDADE. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de embargos de declaração interpostos pelos réus, que questionam o acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, o qual deu parcial provimento aos recursos para "condenar os réus a restituírem a autora as taxas condominiais do período de 05/08/2016 a 05/01/2017, com correção pelo INPC a partir de da data do desembolso e juros de mora, contados da citação" e "determinar que a restituição das parcelas pagas pelo promitente tenha a correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da data do trânsito em julgado".
2. Recursos próprio e tempestivo (IDs 73025053 e 73237841 ). Recursos não sujeitos a preparo (art. 1.023 do CPC).
3. Em suas razões, o réu CONDOMÍNIO BLEND sustenta a existência de omissão no julgado, alegando que o acórdão não analisou expressamente o argumento de que não integra a relação de consumo estabelecida entre a compradora e a incorporadora, tampouco recebeu os valores pagos pela autora, uma vez que os boletos foram emitidos e recebidos pela própria incorporadora. Como fundamentação jurídica, invoca o STJ Tema Repetitivo 886, segundo o qual a responsabilidade pelas despesas condominiais depende da imissão na posse e ciência do condomínio sobre a transação, bem como o IRDR 6 do TJDFT, que estabelece ser do promitente vendedor, e não do condomínio, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves.
4. Por sua vez, o réu ERBE INCORPORADORA 089 LTDA (atual denominação de MB ENGENHARIA SPE 052 S/A) alega omissão quanto ao pedido subsidiário formulado para retenção de 25% do valor pago pela embargada, o qual não foi analisado no acórdão embargado. A embargante sustenta que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, razão pela qual requer seja sanada a omissão apontada.
5. Contrarrazões apresentadas com requerimento de condenação dos embargantes em multa por litigância de má-fé, diante do o caráter manifestamente protelatório dos embargos, da multa prevista no art. 1.026, §2o, do CPC (ID 73491211).
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar se o acordão padece de algum vício.
III. Razões de decidir
7. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
8. A "omissão" que permite o uso dos embargos de declaração ocorre quando uma questão discutida nos autos, essencial para a formação do silogismo, não é abordada. A "contradição" acontece quando há divergência interna no julgamento, ou seja, conclusões conflitantes sobre o mesmo tema ou controvérsia analisada na decisão. Já a "obscuridade" refere-se à falta de clareza do dispositivo, que pode ocorrer, por exemplo, pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão do julgamento.
9. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo os embargantes, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
10. Quanto ao percentual da taxa de retenção, a questão foi devidamente analisada nos itens 14 a 16 da ementa: " (...) 14. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 15. Afigura abusiva, na forma do artigo 53, CDC, a cláusula contratual que estipula a perda do percentual de 30% (cláusula 6.4) sobre o valor pago em caso de distrato por iniciativa do comprador, pois apta a ensejar enriquecimento ilícito pela ré. 16. Isto, posto não merece reforma a sentença para reduziu a penalidade para 15% (quinze por cento), sobre o valor efetivamente pago pela compradora, principalmente, porque o recorrente não logrou êxito em demonstrar que os prejuízos experimentados, decorrentes do distrato, justificariam a retenção de valor superior. (...)."
11. Embora a ilegitimidade passiva, seja matéria de ordem pública, podendo ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição. Tal questão não foi arguida pela recorrente MB ENGENHARIA 052 SPE S.A. em sede de recurso (ID 2028008).
12.Tão somente em contrarrazões a recorrida CONDOMÍNIO BLEND requereu subsidiariamente sua exclusão da condenação restitutória, caso afastada a responsabilidade da recorrente, devendo responder isoladamente a MB Engenharia na qualidade de antiga proprietária (ID 2028020).
13. Reconhece-se a existência de relação de consumo entre as partes, conforme os arts. 2o e 3o do CDC, sendo aplicável o microssistema protetivo. O autor, como destinatário final do imóvel adquirido, é consumidor, e as rés, na qualidade de fornecedoras e prestadoras de serviços conexos à aquisição imobiliária e gestão condominial, integram a cadeia de fornecimento. Aplicável, ainda, o art. 17 do CDC quanto à proteção do consumidor por equiparação.
14. Assim, há legitimidade passiva da emabrgante CONDOMÍNIO BLEND, porquanto é apontada como responsável pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais.
15. Por fim, no caso, não há de se falar em litigância de má-fé dos embargantes, pois litigaram nos estritos limites da defesa dos direitos que entendem possuir.
IV. Dispositivo
16. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE VENDEDOR. TAXA DE RETENÇÃO DE 15% RAZOABILIDADE. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de embargos de declaração interpostos pelos réus, que questionam o acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, o qual deu parcial provimento aos recursos para "condenar os réus a restituírem a autora as taxas condominiais do período de 05/08/2016 a 05/01/2017, com correção pelo INPC a partir de da data do desembolso e juros de mora, contados da citação" e "determinar que a restituição das parcelas pagas pelo promitente tenha a correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da data do trânsito em julgado".
2. Recursos próprio e tempestivo (IDs 73025053 e 73237841 ). Recursos não sujeitos a preparo (art. 1.023 do CPC).
3. Em suas razões, o réu CONDOMÍNIO BLEND sustenta a existência de omissão no julgado, alegando que o acórdão não analisou expressamente o argumento de que não integra a relação de consumo estabelecida entre a compradora e a incorporadora, tampouco recebeu os valores pagos pela autora, uma vez que os boletos foram emitidos e recebidos pela própria incorporadora. Como fundamentação jurídica, invoca o STJ Tema Repetitivo 886, segundo o qual a responsabilidade pelas despesas condominiais depende da imissão na posse e ciência do condomínio sobre a transação, bem como o IRDR 6 do TJDFT, que estabelece ser do promitente vendedor, e não do condomínio, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves.
4. Por sua vez, o réu ERBE INCORPORADORA 089 LTDA (atual denominação de MB ENGENHARIA SPE 052 S/A) alega omissão quanto ao pedido subsidiário formulado para retenção de 25% do valor pago pela embargada, o qual não foi analisado no acórdão embargado. A embargante sustenta que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de 25% em casos de rescisão contratual por culpa do comprador, razão pela qual requer seja sanada a omissão apontada.
5. Contrarrazões apresentadas com requerimento de condenação dos embargantes em multa por litigância de má-fé, diante do o caráter manifestamente protelatório dos embargos, da multa prevista no art. 1.026, §2o, do CPC (ID 73491211).
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar se o acordão padece de algum vício.
III. Razões de decidir
7. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
8. A "omissão" que permite o uso dos embargos de declaração ocorre quando uma questão discutida nos autos, essencial para a formação do silogismo, não é abordada. A "contradição" acontece quando há divergência interna no julgamento, ou seja, conclusões conflitantes sobre o mesmo tema ou controvérsia analisada na decisão. Já a "obscuridade" refere-se à falta de clareza do dispositivo, que pode ocorrer, por exemplo, pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão do julgamento.
9. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo os embargantes, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
10. Quanto ao percentual da taxa de retenção, a questão foi devidamente analisada nos itens 14 a 16 da ementa: " (...) 14. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 15. Afigura abusiva, na forma do artigo 53, CDC, a cláusula contratual que estipula a perda do percentual de 30% (cláusula 6.4) sobre o valor pago em caso de distrato por iniciativa do comprador, pois apta a ensejar enriquecimento ilícito pela ré. 16. Isto, posto não merece reforma a sentença para reduziu a penalidade para 15% (quinze por cento), sobre o valor efetivamente pago pela compradora, principalmente, porque o recorrente não logrou êxito em demonstrar que os prejuízos experimentados, decorrentes do distrato, justificariam a retenção de valor superior. (...)."
11. Embora a ilegitimidade passiva, seja matéria de ordem pública, podendo ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição. Tal questão não foi arguida pela recorrente MB ENGENHARIA 052 SPE S.A. em sede de recurso (ID 2028008).
12.Tão somente em contrarrazões a recorrida CONDOMÍNIO BLEND requereu subsidiariamente sua exclusão da condenação restitutória, caso afastada a responsabilidade da recorrente, devendo responder isoladamente a MB Engenharia na qualidade de antiga proprietária (ID 2028020).
13. Reconhece-se a existência de relação de consumo entre as partes, conforme os arts. 2o e 3o do CDC, sendo aplicável o microssistema protetivo. O autor, como destinatário final do imóvel adquirido, é consumidor, e as rés, na qualidade de fornecedoras e prestadoras de serviços conexos à aquisição imobiliária e gestão condominial, integram a cadeia de fornecimento. Aplicável, ainda, o art. 17 do CDC quanto à proteção do consumidor por equiparação.
14. Assim, há legitimidade passiva da emabrgante CONDOMÍNIO BLEND, porquanto é apontada como responsável pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais.
15. Por fim, no caso, não há de se falar em litigância de má-fé dos embargantes, pois litigaram nos estritos limites da defesa dos direitos que entendem possuir.
IV. Dispositivo
16. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.