Tribunal: TJDFT
Processo: 0745530-74.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO. COBRANÇA DE DESPESAS DE CAPITAL DE GIRO, MONTAGEM, FF&E E VERBAS PRÉ-OPERACIONAIS DECORRENTES DE PARTICIPAÇÃO EM “POOL HOTELEIRO”. OBRIGAÇÃO PESSOAL (PROPTER PERSONAM) E NÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CREDORA FIDUCIÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que condenou ré/credora fiduciária ao ressarcimento de valores pagos por arrematante de duas unidades hoteleiras, adquiridas em leilão, sob fundamento de que os débitos, fixados em assembleia condominial antes da arrematação, deveriam ser suportados pelo antigo proprietário.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores exigidos se qualificam como obrigações condominiais, de natureza propter rem, ou como obrigações pessoais; (ii) verificar se a credora fiduciária alienante pode ser responsabilizada pelo adimplemento de encargos anteriores à arrematação, vinculados à adesão ao “pool hoteleiro”.
III. Razões de decidir
3. As despesas reclamadas — capital de giro, montagem do apartamento, FF&E e verbas pré-operacionais — decorrem de contrato de sociedade em conta de participação, com previsão de contribuições dos sócios participantes para viabilizar a exploração hoteleira, nos termos dos arts. 991 a 996 do CC/2002.
4. Trata-se de obrigação estritamente pessoal (propter personam), que não acompanha a titularidade do imóvel, pois vinculada ao consentimento e à participação ativa na sociedade, não se confundindo com despesas condominiais ordinárias ou extraordinárias.
5. A sociedade em conta de participação não possui personalidade jurídica nem registro obrigatório, produzindo efeitos apenas entre os sócios (CC/2002, arts. 992, 993 e 995), de modo que a credora fiduciária, não integrante da relação societária, não assume os encargos dela decorrentes.
6. A formalização do contrato evidencia tratar-se de operação de investimento, com expectativa de receita e partilha de lucros proporcionais à fração ideal da unidade, reforçando o caráter empresarial e a desconexão com obrigações propter rem. Doutrina de Marlon Tomazette e Edilson Enedino das Chagas ampara essa qualificação.
7. A transferência do ônus à credora fiduciária que não aderiu ao empreendimento implicaria enriquecimento sem causa da arrematante ou de terceiros, vedado pelo art. 884 do CC/2002.
8. Os débitos foram constituídos entre setembro/2022 e junho/2023, antes da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária (05/09/2023), o que reforça a ausência de vínculo obrigacional entre esta e os credores das despesas.
IV. Dispositivo
9. Deu-se provimento ao apelo.
_________
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 884, 991 a 996; Lei no 9.514/1997, art. 26; CPC/2015, arts. 85, § 2o, e 487, I.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS EM LEILÃO. COBRANÇA DE DESPESAS DE CAPITAL DE GIRO, MONTAGEM, FF&E E VERBAS PRÉ-OPERACIONAIS DECORRENTES DE PARTICIPAÇÃO EM “POOL HOTELEIRO”. OBRIGAÇÃO PESSOAL (PROPTER PERSONAM) E NÃO CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CREDORA FIDUCIÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que condenou ré/credora fiduciária ao ressarcimento de valores pagos por arrematante de duas unidades hoteleiras, adquiridas em leilão, sob fundamento de que os débitos, fixados em assembleia condominial antes da arrematação, deveriam ser suportados pelo antigo proprietário.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores exigidos se qualificam como obrigações condominiais, de natureza propter rem, ou como obrigações pessoais; (ii) verificar se a credora fiduciária alienante pode ser responsabilizada pelo adimplemento de encargos anteriores à arrematação, vinculados à adesão ao “pool hoteleiro”.
III. Razões de decidir
3. As despesas reclamadas — capital de giro, montagem do apartamento, FF&E e verbas pré-operacionais — decorrem de contrato de sociedade em conta de participação, com previsão de contribuições dos sócios participantes para viabilizar a exploração hoteleira, nos termos dos arts. 991 a 996 do CC/2002.
4. Trata-se de obrigação estritamente pessoal (propter personam), que não acompanha a titularidade do imóvel, pois vinculada ao consentimento e à participação ativa na sociedade, não se confundindo com despesas condominiais ordinárias ou extraordinárias.
5. A sociedade em conta de participação não possui personalidade jurídica nem registro obrigatório, produzindo efeitos apenas entre os sócios (CC/2002, arts. 992, 993 e 995), de modo que a credora fiduciária, não integrante da relação societária, não assume os encargos dela decorrentes.
6. A formalização do contrato evidencia tratar-se de operação de investimento, com expectativa de receita e partilha de lucros proporcionais à fração ideal da unidade, reforçando o caráter empresarial e a desconexão com obrigações propter rem. Doutrina de Marlon Tomazette e Edilson Enedino das Chagas ampara essa qualificação.
7. A transferência do ônus à credora fiduciária que não aderiu ao empreendimento implicaria enriquecimento sem causa da arrematante ou de terceiros, vedado pelo art. 884 do CC/2002.
8. Os débitos foram constituídos entre setembro/2022 e junho/2023, antes da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária (05/09/2023), o que reforça a ausência de vínculo obrigacional entre esta e os credores das despesas.
IV. Dispositivo
9. Deu-se provimento ao apelo.
_________
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 884, 991 a 996; Lei no 9.514/1997, art. 26; CPC/2015, arts. 85, § 2o, e 487, I.