Tribunal: TJDFT
Processo: 0741064-55.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar, solidariamente, as requeridas a pagar: “a) a quantia de R$560,53, a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigido monetariamente conforme IPCA, desde os vencimentos mensais e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (súmula 43 do STJ e art. 240 do CPC) e termo final a data de 27/04/2023; e b) a quantia de R$ 5.251,86, a título de juros de obra de 01/07/2022 até 27/04/2023, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora, corrigido monetariamente dede as datas dos desembolsos e acrescida de juros a partir da citação. Eventuais valores pagos a mais pela consumidora estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio”.
2. Em suas razões recursais (ID 77766761), a recorrente alega a ocorrência de caso fortuito e força maior, em virtude da instauração da pandemia de Covid-19 durante as tratativas para a aquisição do imóvel. Defende que seja reconhecida como data de entrega aquela estipulada no Contrato de Compra e Venda, e não a estimativa constante no Termo de Reserva. Ressalta a ausência de comprovação de danos materiais relativos aos juros de obra. Impugna a ocorrência de lucros cessantes. Pede provimento ao recurso, nos termos defendidos.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões da parte recorrida pela manutenção da sentença (ID 77766764).
II. Questão em discussão
5. As questões controvertidas consistem em verificar: a) se houve ruptura do nexo de causalidade, em razão da ocorrência de caso fortuito ou força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré; b) se é cabível a reparação material relativa aos juros de obra e lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
7. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40322 Itapoã Parque” (ID 77766617), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
8. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
10. Não custa lembrar que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
11. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
12. Ainda, após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
13. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
14. Nesse sentido: Acórdão 1838553.
15. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
16. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
17. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
IV. Dispositivo
18. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar, solidariamente, as requeridas a pagar: “a) a quantia de R$560,53, a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigido monetariamente conforme IPCA, desde os vencimentos mensais e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (súmula 43 do STJ e art. 240 do CPC) e termo final a data de 27/04/2023; e b) a quantia de R$ 5.251,86, a título de juros de obra de 01/07/2022 até 27/04/2023, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora, corrigido monetariamente dede as datas dos desembolsos e acrescida de juros a partir da citação. Eventuais valores pagos a mais pela consumidora estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio”.
2. Em suas razões recursais (ID 77766761), a recorrente alega a ocorrência de caso fortuito e força maior, em virtude da instauração da pandemia de Covid-19 durante as tratativas para a aquisição do imóvel. Defende que seja reconhecida como data de entrega aquela estipulada no Contrato de Compra e Venda, e não a estimativa constante no Termo de Reserva. Ressalta a ausência de comprovação de danos materiais relativos aos juros de obra. Impugna a ocorrência de lucros cessantes. Pede provimento ao recurso, nos termos defendidos.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões da parte recorrida pela manutenção da sentença (ID 77766764).
II. Questão em discussão
5. As questões controvertidas consistem em verificar: a) se houve ruptura do nexo de causalidade, em razão da ocorrência de caso fortuito ou força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré; b) se é cabível a reparação material relativa aos juros de obra e lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
7. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40322 Itapoã Parque” (ID 77766617), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
8. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
10. Não custa lembrar que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
11. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
12. Ainda, após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
13. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
14. Nesse sentido: Acórdão 1838553.
15. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
16. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
17. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
IV. Dispositivo
18. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, Tema 996.