Tribunal: TJDFT
Processo: 0716697-86.2024.8.07.0020
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. LEI N. 13.786/2018. CABIMENTO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. FIXAÇÃO CORRETA. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. IRDR 6/TJDFT. RESSARCIMENTO DEVIDO. IPTU. INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento de taxas condominiais e IPTU referente ao período anterior à posse dos adquirentes. A ré pretende a reforma da r. sentença, sob o argumento de que o atraso se deu por motivo de caso fortuito ou força maior, bem como de que houve descumprimento contratual recíproca. Subsidiariamente, pretende a redução da indenização e a adequação dos consectários legais.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a incorporadora possui legitimidade passiva em relação ao pleito de ressarcimento das taxas condominiais pagas anteriormente à entrega das chaves; (ii) estabelecer se o impacto da pandemia do Covid-19 configura caso fortuito ou força maior e se o inadimplemento contratual dos compradores justifica o atraso na entrega do imóvel; (iii) determinar se a indenização fixada, inclusive quanto aos consectários legais, observou os critérios legais e contratuais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade passiva da incorporadora é aferida in status assertionis, bastando, para tanto, a alegação de que os autores suportaram custos relativos às taxas condominiais durante período em que não detinham a posse do imóvel, o que caracteriza a pertinência subjetiva da ré para figurar no polo passivo da ação. Preliminar rejeitada.
4. O atraso na entrega do imóvel não se justifica por caso fortuito ou força maior, pois os efeitos da pandemia da COVID-19 já eram previsíveis à época da contratação, tratando-se de riscos inerentes à atividade econômica da incorporadora.
5. Não se verifica relação direta e imediata entre o pagamento tardio da última parcela do preço e o atraso na entrega das chaves pela ré, não se justificando o afastamento da sua responsabilidade.
6. A indenização por lucros cessantes em razão de atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel deve observar o art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, fixando-se em 1% ao mês sobre o valor pago, pro rata die, com correção monetária pelo índice contratual.
7. O dever de ressarcir taxas condominiais recai sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega do imóvel e imissão na posse pelos adquirentes, nos termos do Tema 886 do STJ e do IRDR 6 do TJDFT.
8. Antes do recebimento das chaves do imóvel objeto de contrato de compra e venda, é da construtora o ônus pelo pagamento do IPTU. 8.1. O pagamento de IPTU, tributo lançado por exercício fiscal, deve ser rateado proporcionalmente entre promitente vendedora e os compradores, conforme a data da imissão na posse, a fim de evitar o enriquecimento indevido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Teses de julgamento:
1. A legitimidade deve ser verificada com base na teoria da asserção, à vista tão somente das afirmações e dos elementos apresentados pela parte autora.
2. O atraso na entrega de imóvel em contrato firmado durante a pandemia do Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior, por se tratar de risco previsível e assumido pela incorporadora.
3. Evidenciado o atraso injustificado na entrega de imóvel, o adquirente faz jus à indenização por lucros cessantes nos termos do art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, no importe de 1% ao mês sobre os valores pagos.
4. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é imputável ao promitente comprador somente após a sua imissão na posse do imóvel.
5. As despesas com IPTU devem ser ressarcidas proporcionalmente pela incorporadora até a data de imissão do comprador na posse do imóvel.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES. LEI N. 13.786/2018. CABIMENTO. CONSECTÁRIOS LEGAIS. FIXAÇÃO CORRETA. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886/STJ. IRDR 6/TJDFT. RESSARCIMENTO DEVIDO. IPTU. INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento de taxas condominiais e IPTU referente ao período anterior à posse dos adquirentes. A ré pretende a reforma da r. sentença, sob o argumento de que o atraso se deu por motivo de caso fortuito ou força maior, bem como de que houve descumprimento contratual recíproca. Subsidiariamente, pretende a redução da indenização e a adequação dos consectários legais.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a incorporadora possui legitimidade passiva em relação ao pleito de ressarcimento das taxas condominiais pagas anteriormente à entrega das chaves; (ii) estabelecer se o impacto da pandemia do Covid-19 configura caso fortuito ou força maior e se o inadimplemento contratual dos compradores justifica o atraso na entrega do imóvel; (iii) determinar se a indenização fixada, inclusive quanto aos consectários legais, observou os critérios legais e contratuais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade passiva da incorporadora é aferida in status assertionis, bastando, para tanto, a alegação de que os autores suportaram custos relativos às taxas condominiais durante período em que não detinham a posse do imóvel, o que caracteriza a pertinência subjetiva da ré para figurar no polo passivo da ação. Preliminar rejeitada.
4. O atraso na entrega do imóvel não se justifica por caso fortuito ou força maior, pois os efeitos da pandemia da COVID-19 já eram previsíveis à época da contratação, tratando-se de riscos inerentes à atividade econômica da incorporadora.
5. Não se verifica relação direta e imediata entre o pagamento tardio da última parcela do preço e o atraso na entrega das chaves pela ré, não se justificando o afastamento da sua responsabilidade.
6. A indenização por lucros cessantes em razão de atraso superior a 180 dias na entrega do imóvel deve observar o art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, fixando-se em 1% ao mês sobre o valor pago, pro rata die, com correção monetária pelo índice contratual.
7. O dever de ressarcir taxas condominiais recai sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega do imóvel e imissão na posse pelos adquirentes, nos termos do Tema 886 do STJ e do IRDR 6 do TJDFT.
8. Antes do recebimento das chaves do imóvel objeto de contrato de compra e venda, é da construtora o ônus pelo pagamento do IPTU. 8.1. O pagamento de IPTU, tributo lançado por exercício fiscal, deve ser rateado proporcionalmente entre promitente vendedora e os compradores, conforme a data da imissão na posse, a fim de evitar o enriquecimento indevido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Teses de julgamento:
1. A legitimidade deve ser verificada com base na teoria da asserção, à vista tão somente das afirmações e dos elementos apresentados pela parte autora.
2. O atraso na entrega de imóvel em contrato firmado durante a pandemia do Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior, por se tratar de risco previsível e assumido pela incorporadora.
3. Evidenciado o atraso injustificado na entrega de imóvel, o adquirente faz jus à indenização por lucros cessantes nos termos do art. 43-A, § 2o, da Lei 13.786/2018, no importe de 1% ao mês sobre os valores pagos.
4. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é imputável ao promitente comprador somente após a sua imissão na posse do imóvel.
5. As despesas com IPTU devem ser ressarcidas proporcionalmente pela incorporadora até a data de imissão do comprador na posse do imóvel.