Tribunal: TJDFT
Processo: 0735678-88.2018.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL. CODHAB. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. CAESB. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PROTER PERSONAM. TAXA DE ENXOVAL. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE COMPROVADOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela AUTORA em face da sentença que improcedentes os pedidos da inicial.
2.Recurso próprio e tempestivo (ID 14146030). Custas e preparo recolhidos.
3.Em suas razões recursais, a recorrente alega, em síntese, que "em que pese o Recorrido afirme que a Recorrente só não recebeu as chaves anteriormente em razão de sua mora no cumprimento das obrigações contratuais, tal informação não procede e não há qualquer prova nos autos que leve a crer que tal informação seja verídica." Aduz que que a entrega das chaves ocorreu no dia 14 de novembro de 2014. Assevera que , a celebração do TAC entre a Defensoria Pública e a CODHAB não impede o consumidor/comprador de propor ação individual com o intuito de buscar o seu direito por intermédio do Judiciário diante de cláusula abusiva a qual lhe impõe a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves. Destaca que a Câmara de Uniformização de Jurisprudência do TJDFT acolheu o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR e fixou entendimento sobre a responsabilidade da construtora pelas taxas de condomínio devidas após a expedição da carta de habite-se, mesmo que o atraso tenha ocorrido por demora na liberação do financiamento do comprador. Requer reformada para julgar procedentes os pleitos autorais e condenar o Recorrido ao ressarcimento das taxas geradas antes da entrega da chaves, quais sejam: taxa de condomínio dos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014, abril a setembro de 2014; taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014; e Enxoval referentes aos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014.
4.Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 14146036)
5.O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 14767491).
II. Questão em discussão
6.A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais, consumo de água e taxa de enxoval antes da entrega das chaves do imóvel adquirido.
7.Na origem, narra a autora que adquiriu o imóvel situado no o Condomínio Jardins das Paineiras, do Setor Habitacional Mangueiral (SHMA). Relata que o imóvel possuía débitos relativos à taxa de condomínio e taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014, e Enxoval referentes aos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014 e que o recebimento das chaves somente ocorreria, após a negociação ou quitação desses débitos. Esclarece que firmou acordou para quitação dos débitos e que o imóvel lhe foi entregue em 14 de novembro de 2014.
III. Razões de decidir
8.A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
9. "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (STJ - REsp: 851542 RS 2006/0105103-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 13/05/2011)
10."Relativamente às taxas condominiais, em se tratando de compra e venda de imóvel novo em construção, o promitente comprador somente poderá ser responsabilizado por tais despesas após a efetiva transmissão da posse direta do imóvel, que se dá com a entrega das chaves pela construtora. O Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta (“TAC”) firmado com a Defensoria Pública do Distrito Federal, nos autos da ação civil pública n. 2013.01.1.085537-0, sob intervenção e anuência da CODHAB, relativo o imóveis em construção no Setor Jardins Mangueiral não obriga o recorrido (comprador) ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel. Precedentes desta Corte." (Acórdão 1320470, 0034109-12.2016.8.07.0001, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/02/2021, publicado no DJe: 11/03/2021.)
11.A incorporadora, ou construtora, é responsável pelas taxas condominiais, referentes ao imóvel até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves.
12.Quanto as despesas de água, os débitos decorrentes do fornecimento de água são de obrigação pessoal (propter personam), e não real (propter rem), pois não decorrem diretamente da existência em si do imóvel. Não se vinculam à titularidade do bem, mas à vontade daquele que deseja receber o serviço. No caso, a autora não foi a usuária do serviço antes do recebimento das chaves, assim afigura-se ilícita a cobrança de dívidas contraídas pelos anteriores proprietários/usuários.
13.Havendo previsão contratual autorizando a cobrança de taxa de enxoval, ou de decoração, é incabível a devolução da quantia desembolsada a este título pelo promitente comprador, pois as partes pactuaram livremente por tal cobrança, não havendo óbices legais e contratuais para cobrança de tal parcela.
14.Pelo exposto, merece reforma a sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar o réu a ressarcir a autora das taxa de condomínio dos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014, abril a setembro de 2014, e taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014.
IV. Dispositivo e tese
15.Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para determinar que a restituição dos valores pagos a título de taxa de condomínio dos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014, abril a setembro de 2014, e taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014, corrigida monetariamente e acrescida de juros legais a partir da citação.
16.Vencedora a recorrente, mesmo que em parte, não há condenação no pagamentos das custas e honorários de sucumbência.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL. CODHAB. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. CAESB. OBRIGAÇÃO PESSOAL. PROTER PERSONAM. TAXA DE ENXOVAL. PREVISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE COMPROVADOR. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1.Trata-se de recurso inominado interposto pela AUTORA em face da sentença que improcedentes os pedidos da inicial.
2.Recurso próprio e tempestivo (ID 14146030). Custas e preparo recolhidos.
3.Em suas razões recursais, a recorrente alega, em síntese, que "em que pese o Recorrido afirme que a Recorrente só não recebeu as chaves anteriormente em razão de sua mora no cumprimento das obrigações contratuais, tal informação não procede e não há qualquer prova nos autos que leve a crer que tal informação seja verídica." Aduz que que a entrega das chaves ocorreu no dia 14 de novembro de 2014. Assevera que , a celebração do TAC entre a Defensoria Pública e a CODHAB não impede o consumidor/comprador de propor ação individual com o intuito de buscar o seu direito por intermédio do Judiciário diante de cláusula abusiva a qual lhe impõe a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves. Destaca que a Câmara de Uniformização de Jurisprudência do TJDFT acolheu o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR e fixou entendimento sobre a responsabilidade da construtora pelas taxas de condomínio devidas após a expedição da carta de habite-se, mesmo que o atraso tenha ocorrido por demora na liberação do financiamento do comprador. Requer reformada para julgar procedentes os pleitos autorais e condenar o Recorrido ao ressarcimento das taxas geradas antes da entrega da chaves, quais sejam: taxa de condomínio dos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014, abril a setembro de 2014; taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014; e Enxoval referentes aos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014.
4.Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 14146036)
5.O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 14767491).
II. Questão em discussão
6.A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais, consumo de água e taxa de enxoval antes da entrega das chaves do imóvel adquirido.
7.Na origem, narra a autora que adquiriu o imóvel situado no o Condomínio Jardins das Paineiras, do Setor Habitacional Mangueiral (SHMA). Relata que o imóvel possuía débitos relativos à taxa de condomínio e taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014, e Enxoval referentes aos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014 e que o recebimento das chaves somente ocorreria, após a negociação ou quitação desses débitos. Esclarece que firmou acordou para quitação dos débitos e que o imóvel lhe foi entregue em 14 de novembro de 2014.
III. Razões de decidir
8.A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
9. "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (STJ - REsp: 851542 RS 2006/0105103-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 13/05/2011)
10."Relativamente às taxas condominiais, em se tratando de compra e venda de imóvel novo em construção, o promitente comprador somente poderá ser responsabilizado por tais despesas após a efetiva transmissão da posse direta do imóvel, que se dá com a entrega das chaves pela construtora. O Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta (“TAC”) firmado com a Defensoria Pública do Distrito Federal, nos autos da ação civil pública n. 2013.01.1.085537-0, sob intervenção e anuência da CODHAB, relativo o imóveis em construção no Setor Jardins Mangueiral não obriga o recorrido (comprador) ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel. Precedentes desta Corte." (Acórdão 1320470, 0034109-12.2016.8.07.0001, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 24/02/2021, publicado no DJe: 11/03/2021.)
11.A incorporadora, ou construtora, é responsável pelas taxas condominiais, referentes ao imóvel até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves.
12.Quanto as despesas de água, os débitos decorrentes do fornecimento de água são de obrigação pessoal (propter personam), e não real (propter rem), pois não decorrem diretamente da existência em si do imóvel. Não se vinculam à titularidade do bem, mas à vontade daquele que deseja receber o serviço. No caso, a autora não foi a usuária do serviço antes do recebimento das chaves, assim afigura-se ilícita a cobrança de dívidas contraídas pelos anteriores proprietários/usuários.
13.Havendo previsão contratual autorizando a cobrança de taxa de enxoval, ou de decoração, é incabível a devolução da quantia desembolsada a este título pelo promitente comprador, pois as partes pactuaram livremente por tal cobrança, não havendo óbices legais e contratuais para cobrança de tal parcela.
14.Pelo exposto, merece reforma a sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos da inicial para condenar o réu a ressarcir a autora das taxa de condomínio dos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014, abril a setembro de 2014, e taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014.
IV. Dispositivo e tese
15.Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para determinar que a restituição dos valores pagos a título de taxa de condomínio dos meses de dezembro de 2013, janeiro e fevereiro de 2014, abril a setembro de 2014, e taxa complementar da CAESB dos meses de dezembro de 2013, janeiro a setembro de 2014, corrigida monetariamente e acrescida de juros legais a partir da citação.
16.Vencedora a recorrente, mesmo que em parte, não há condenação no pagamentos das custas e honorários de sucumbência.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".