Tribunal: TJDFT
Processo: 0745063-95.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-13
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. BOA-FÉ OBJETIVA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. STATUS QUO ANTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1. A incidência do Código de Defesa do Consumidor-CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
2. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança.
3. No caso, há quebra da boa-fé objetiva do contrato por parte da incorporadora. A falta de comunicação sobre o andamento da obra e os documentos juntados demonstram a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo firmado.
4. O ajuizamento da ação antes do encerramento do prazo consignado, por si só, não afasta a culpa da incorporadora quando demonstrada a impossibilidade de cumprimento do ajuste. Aguardar o encerramento do prazo para promover a ação judicial contrapõe-se à ação diligente do comprador de evitar maiores prejuízos (duty to mitigate the loss).
5. O quadro fático indica a incidência do inadimplemento antecipado por ausência de interesse da incorporadora em concluir sua obrigação contratual, mesmo que não vencido o prazo de tolerância à época do ajuizamento da ação.
6. Nos termos do art. 475 do Código Civil (CC), a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
7. O Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
8. Com o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora no inadimplemento, o consumidor pode postular a extinção do contrato com o retorno das partes ao status quo ante: devolução integral dos valores pagos ao consumidor.
9. A culpa exclusiva da incorporadora impõe a devolução da comissão de corretagem. A natureza de despesa administrativa onera o contrato e, como regra, a repercussão econômica é repassada ao consumidor.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários redimensionados. Exigibilidade suspensa em face dos apelantes. Gratuidade de justiça deferida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. BOA-FÉ OBJETIVA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. STATUS QUO ANTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1. A incidência do Código de Defesa do Consumidor-CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
2. As relações contratuais devem ser pautadas pelos princípios da probidade e boa-fé (art. 422 do Código Civil), o que traz exigências de cuidado, transparência e lealdade. Exige-se dos contratantes conduta leal, transparente e respeito à confiança.
3. No caso, há quebra da boa-fé objetiva do contrato por parte da incorporadora. A falta de comunicação sobre o andamento da obra e os documentos juntados demonstram a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo firmado.
4. O ajuizamento da ação antes do encerramento do prazo consignado, por si só, não afasta a culpa da incorporadora quando demonstrada a impossibilidade de cumprimento do ajuste. Aguardar o encerramento do prazo para promover a ação judicial contrapõe-se à ação diligente do comprador de evitar maiores prejuízos (duty to mitigate the loss).
5. O quadro fático indica a incidência do inadimplemento antecipado por ausência de interesse da incorporadora em concluir sua obrigação contratual, mesmo que não vencido o prazo de tolerância à época do ajuizamento da ação.
6. Nos termos do art. 475 do Código Civil (CC), a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
7. O Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
8. Com o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora no inadimplemento, o consumidor pode postular a extinção do contrato com o retorno das partes ao status quo ante: devolução integral dos valores pagos ao consumidor.
9. A culpa exclusiva da incorporadora impõe a devolução da comissão de corretagem. A natureza de despesa administrativa onera o contrato e, como regra, a repercussão econômica é repassada ao consumidor.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários redimensionados. Exigibilidade suspensa em face dos apelantes. Gratuidade de justiça deferida.