Tribunal: TJDFT
Processo: 0702246-19.2025.8.07.0021
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
Ementa. Juizado Especial. Direito do consumidor. Recurso inominado Promessa de compra e venda de imóvel. Imóvel em construção. Tema 996 STJ. Atraso na entrega do imóvel. Juros de obra. Lucros cessantes. Devidos. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas partes rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para: “a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 30/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 05/12/2023 (ID 237453944), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (05/12/2023 (ID 237453944), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação”. No mérito, alegam que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer. Assim, ressaltam que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 28/08/2022, não 30/06/2022, conforme prazo estipulado no contrato de compra e venda, que deve ser acrescido de dois prazos de tolerância, de 180 e 60 dias, respectivamente, de modo que deve ser reconhecida a prorrogação do prazo de entrega do imóvel. Sustentam a existência de caso fortuito em decorrência da pandemia de Covid-19, que provocou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Alegam, ainda, não estar comprovado que a parte autora efetuou o pagamento de juros de obra.
2. Recurso próprio tempestivo e com preparo regular (ID 76247018). Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar a responsabilidade civil por suposto atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, com pedido de ressarcimento de juros de obra e pagamento de lucros cessantes.
III. Razões de decidir
4. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 35933 Itapoã Parque” (ID 76246824), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, sendo que ocorreu a entrega das chaves em 05/12/2023 (ID 76246827). As partes rés/recorrentes alegam que prevalece o prazo de entrega da unidade imobiliária fixado em contrato de compra e venda, no qual consta o prazo total de construção até 15/05/2023 (ID 76246848), que também deve ser acrescido do prazo de tolerância, de modo que ausente atraso na entrega da obra.
5. Cumpre mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
6. É certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Todavia, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, visto que fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
7. Pontue-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 11/02/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há quase um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
8. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença, em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
9. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro equivalente. Ademais, a planilha acostada ao ID 76246826 demonstra os valores efetivamente pagos pela parte autora a título de juros de obra.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_____
Dispositivo relevante citado: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 de recursos repetitivos.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado Especial. Direito do consumidor. Recurso inominado Promessa de compra e venda de imóvel. Imóvel em construção. Tema 996 STJ. Atraso na entrega do imóvel. Juros de obra. Lucros cessantes. Devidos. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas partes rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para: “a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 30/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 05/12/2023 (ID 237453944), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (05/12/2023 (ID 237453944), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação”. No mérito, alegam que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer. Assim, ressaltam que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 28/08/2022, não 30/06/2022, conforme prazo estipulado no contrato de compra e venda, que deve ser acrescido de dois prazos de tolerância, de 180 e 60 dias, respectivamente, de modo que deve ser reconhecida a prorrogação do prazo de entrega do imóvel. Sustentam a existência de caso fortuito em decorrência da pandemia de Covid-19, que provocou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Alegam, ainda, não estar comprovado que a parte autora efetuou o pagamento de juros de obra.
2. Recurso próprio tempestivo e com preparo regular (ID 76247018). Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar a responsabilidade civil por suposto atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, com pedido de ressarcimento de juros de obra e pagamento de lucros cessantes.
III. Razões de decidir
4. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 35933 Itapoã Parque” (ID 76246824), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, sendo que ocorreu a entrega das chaves em 05/12/2023 (ID 76246827). As partes rés/recorrentes alegam que prevalece o prazo de entrega da unidade imobiliária fixado em contrato de compra e venda, no qual consta o prazo total de construção até 15/05/2023 (ID 76246848), que também deve ser acrescido do prazo de tolerância, de modo que ausente atraso na entrega da obra.
5. Cumpre mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
6. É certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Todavia, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, visto que fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
7. Pontue-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 11/02/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há quase um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
8. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença, em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
9. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro equivalente. Ademais, a planilha acostada ao ID 76246826 demonstra os valores efetivamente pagos pela parte autora a título de juros de obra.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivo relevante citado: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 de recursos repetitivos.