Tribunal: TJDFT
Processo: 0725306-36.2025.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CAUÇÃO. RESTITUIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar o réu ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 7.380,00, corrigida monetariamente pela caderneta de poupança desde o depósito, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Em suas razões, o recorrente suscita preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação, bem como de ilegitimidade passiva. No mérito, alega que a responsabilidade pela devolução da caução seria do corretor de imóveis. Aduz que conferiu procuração ao corretor de imóveis em 2008 e o contrato de locação se iniciou em 2020, portanto, o mandato continuou vigente, devendo a caução ser restituída pelos herdeiros do corretor, que faleceu em 2021.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar, preliminarmente: i) se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação e; ii) a legitimidade do recorrente para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, discute-se a responsabilidade do locador pela restituição da caução dada como garantia em contrato de locação de imóvel.
III. Razões de decidir
4. Adota-se a teoria da asserção, de forma que a legitimidade da parte é verificada à luz das afirmações deduzidas na inicial. Nesse contexto, a responsabilidade do recorrente é questão relativa ao mérito da causa e com ele será analisada. Preliminar rejeitada.
5. A preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não merece prosperar, haja vista que o magistrado de origem bem deduziu a razões de fato e de direito que levaram ao seu convencimento. Logo, houve provimento jurisdicional acerca do caso em questão. Preliminar rejeitada.
6. A caução é uma das modalidades de garantia disponível ao locador, a fim de garantir o adimplemento do contrato de locação em caso de inadimplência ou danos decorrentes da locação. A Lei do Inquilinato, artigo 39, estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Ainda, estabelece a referida lei que após a entrega do imóvel a caução deverá se restituída ao locatário devidamente atualizada (artigo 37 e 38).
7. Neste sentido, o contrato de locação firmado entre as partes dispõe, em sua cláusula décima sexta: “Em substituição aos Fiadores, o Locatário deposita uma Caução de 03 (Três) aluguéis, juntamente com 3 condomínios, no valor de R$7.380,00 (Sete mil trezentos e oitenta reais), que ficará como garantia da locação, a ser resgatada pela Locatária, quando do encerramento e final da locação e todos os compromissos e obrigações da parte da Locatária forem completamente satisfeitas, importância essa que será devidamente corrida de acordo com a correção da Caderneta de Poupança”. (ID 75179261 - Pág. 4”. Em reforço, o documento ID 75179262 comprova que o imóvel foi restituído em 23/10/2024 nas mesmas condições do termo de vistoria realizado no ano de 2019.
8. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário, por conveniência sua, confia ao administrador a gerência do imóvel, visando, em geral, a locação do bem a terceiros. Na espécie, a relação jurídica discutida nos autos é de locação, entre locador e locatário, intermediada por administrador de imóveis.
9. Com efeito, verifica-se que o corretor de imóveis que representou o locador no contrato de locação entre as partes faleceu no decorrer do contrato e o contrato de locação permaneceu vigente entre as partes. Ademais, o corretor de imóveis agiu como mandatário do locador, em prol de seus interesses, não se desincumbindo o réu do ônus de comprovar que não se beneficiou da caução, o que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).
10. Portanto, a manutenção da sentença que reconhece a responsabilidade do locador pela restituição da caução ao final do contrato é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CAUÇÃO. RESTITUIÇÃO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar o réu ao pagamento à parte autora da quantia de R$ 7.380,00, corrigida monetariamente pela caderneta de poupança desde o depósito, com juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Em suas razões, o recorrente suscita preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação, bem como de ilegitimidade passiva. No mérito, alega que a responsabilidade pela devolução da caução seria do corretor de imóveis. Aduz que conferiu procuração ao corretor de imóveis em 2008 e o contrato de locação se iniciou em 2020, portanto, o mandato continuou vigente, devendo a caução ser restituída pelos herdeiros do corretor, que faleceu em 2021.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar, preliminarmente: i) se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação e; ii) a legitimidade do recorrente para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, discute-se a responsabilidade do locador pela restituição da caução dada como garantia em contrato de locação de imóvel.
III. Razões de decidir
4. Adota-se a teoria da asserção, de forma que a legitimidade da parte é verificada à luz das afirmações deduzidas na inicial. Nesse contexto, a responsabilidade do recorrente é questão relativa ao mérito da causa e com ele será analisada. Preliminar rejeitada.
5. A preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não merece prosperar, haja vista que o magistrado de origem bem deduziu a razões de fato e de direito que levaram ao seu convencimento. Logo, houve provimento jurisdicional acerca do caso em questão. Preliminar rejeitada.
6. A caução é uma das modalidades de garantia disponível ao locador, a fim de garantir o adimplemento do contrato de locação em caso de inadimplência ou danos decorrentes da locação. A Lei do Inquilinato, artigo 39, estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Ainda, estabelece a referida lei que após a entrega do imóvel a caução deverá se restituída ao locatário devidamente atualizada (artigo 37 e 38).
7. Neste sentido, o contrato de locação firmado entre as partes dispõe, em sua cláusula décima sexta: “Em substituição aos Fiadores, o Locatário deposita uma Caução de 03 (Três) aluguéis, juntamente com 3 condomínios, no valor de R$7.380,00 (Sete mil trezentos e oitenta reais), que ficará como garantia da locação, a ser resgatada pela Locatária, quando do encerramento e final da locação e todos os compromissos e obrigações da parte da Locatária forem completamente satisfeitas, importância essa que será devidamente corrida de acordo com a correção da Caderneta de Poupança”. (ID 75179261 - Pág. 4”. Em reforço, o documento ID 75179262 comprova que o imóvel foi restituído em 23/10/2024 nas mesmas condições do termo de vistoria realizado no ano de 2019.
8. Pelo contrato de administração imobiliária, o proprietário, por conveniência sua, confia ao administrador a gerência do imóvel, visando, em geral, a locação do bem a terceiros. Na espécie, a relação jurídica discutida nos autos é de locação, entre locador e locatário, intermediada por administrador de imóveis.
9. Com efeito, verifica-se que o corretor de imóveis que representou o locador no contrato de locação entre as partes faleceu no decorrer do contrato e o contrato de locação permaneceu vigente entre as partes. Ademais, o corretor de imóveis agiu como mandatário do locador, em prol de seus interesses, não se desincumbindo o réu do ônus de comprovar que não se beneficiou da caução, o que lhe cabia (art. 373, II, do CPC).
10. Portanto, a manutenção da sentença que reconhece a responsabilidade do locador pela restituição da caução ao final do contrato é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.