Tribunal: TJDFT
Processo: 0745124-71.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TERMO INICIAL. APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos elencados na petição inicial para condenar as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento dos seguintes valores: “1) quantia de R$ 560,53 por mês, a título de danos materiais, englobando o período de julho de 2022 a abril de 2023, pro rata die, corrigida monetariamente nos termos do art. 389 do CC desde cada vencimento (dia 01 de cada mês), e acrescida de juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406 do Código Civil; e 2) a quantia de R$ 5.236,58, a título de juros de obra do período de julho de 2022 a abril de 2023, corrigida monetariamente nos termos do art. 389 do CC desde o ajuizamento da demanda (13/05/2025), e acrescida de juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406 do Código Civil”.
2. Em suas razões recursais (ID 76927641), a parte recorrente sustenta a incompetência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, sob o argumento de que o valor do imóvel ultrapassa o limite de 40 salários mínimos, bem como que o pedido de restituição dos juros de obra exigiria a produção de prova técnica, o que afastaria a possibilidade de apreciação da causa pelo rito especial. No mérito, alega a ocorrência de caso fortuito e força maior, em virtude da instauração da pandemia de Covid-19 durante as tratativas para a aquisição do imóvel. Afirma ser ilógico desconsiderar o Termo de Reserva como mero documento preliminar, cujo objetivo seria apenas assegurar a reserva da unidade, até que fosse verificada a efetiva viabilidade financeira, legal e o real interesse na aquisição definitiva do bem, por meio da assinatura do contrato de compra e venda. Aduz que o prazo para entrega do imóvel foi pactuado de forma clara e expressa no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal. Defende que seja reconhecido como prazo de entrega a data estipulada no Contrato de Compra e Venda e não aquela estimativa contida no Termo de Reserva. Impugna a ocorrência de lucros cessantes. Ressalta a impossibilidade de restituir os juros de obra. Pede, preliminarmente, i) que seja reconhecida a incompetência do Juizado Especial Cível para processar a demanda. No mérito, a reforma da sentença para ii) julgar improcedente o pedido inicial; iii) reconhecer que eventual atraso na entrega da unidade habitacional somente pode ser configurado após a data prevista no contrato, considerando a cláusula de prorrogação; iv) Subsidiariamente, reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel em razão dos efeitos da pandemia no Distrito Federal; v) Ainda subsidiariamente, caso não reconhecido o prazo de 60 (sessenta) dias adicionais para a entrega das chaves, que seja considerado o prazo de 180 dias, somado à data fixada no contrato de compra e venda; bem como vi) indeferir o pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra e de lucros cessantes, ante a ausência de comprovação do pagamento de tais valores, bem como da inexistência de dano indenizável, uma vez que o imóvel possui finalidade estritamente habitacional, não se destinando à geração de renda.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões da parte recorrida pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e c) se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, qual seria o seu termo inicial.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
7. Mérito. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40322 Itapoã Parque” (ID 76926553), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
9. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
11. Não custa lembrar que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
12. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
13. Ainda, após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
15. Nesse sentido o seguinte: Acórdão 1838553.
16. Ademais, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
17. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
18. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
IV. Dispositivo
19. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, REsp 1729593/SP e Tema 996; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TERMO INICIAL. APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos elencados na petição inicial para condenar as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento dos seguintes valores: “1) quantia de R$ 560,53 por mês, a título de danos materiais, englobando o período de julho de 2022 a abril de 2023, pro rata die, corrigida monetariamente nos termos do art. 389 do CC desde cada vencimento (dia 01 de cada mês), e acrescida de juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406 do Código Civil; e 2) a quantia de R$ 5.236,58, a título de juros de obra do período de julho de 2022 a abril de 2023, corrigida monetariamente nos termos do art. 389 do CC desde o ajuizamento da demanda (13/05/2025), e acrescida de juros de mora a partir da citação, na forma do art. 406 do Código Civil”.
2. Em suas razões recursais (ID 76927641), a parte recorrente sustenta a incompetência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, sob o argumento de que o valor do imóvel ultrapassa o limite de 40 salários mínimos, bem como que o pedido de restituição dos juros de obra exigiria a produção de prova técnica, o que afastaria a possibilidade de apreciação da causa pelo rito especial. No mérito, alega a ocorrência de caso fortuito e força maior, em virtude da instauração da pandemia de Covid-19 durante as tratativas para a aquisição do imóvel. Afirma ser ilógico desconsiderar o Termo de Reserva como mero documento preliminar, cujo objetivo seria apenas assegurar a reserva da unidade, até que fosse verificada a efetiva viabilidade financeira, legal e o real interesse na aquisição definitiva do bem, por meio da assinatura do contrato de compra e venda. Aduz que o prazo para entrega do imóvel foi pactuado de forma clara e expressa no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal. Defende que seja reconhecido como prazo de entrega a data estipulada no Contrato de Compra e Venda e não aquela estimativa contida no Termo de Reserva. Impugna a ocorrência de lucros cessantes. Ressalta a impossibilidade de restituir os juros de obra. Pede, preliminarmente, i) que seja reconhecida a incompetência do Juizado Especial Cível para processar a demanda. No mérito, a reforma da sentença para ii) julgar improcedente o pedido inicial; iii) reconhecer que eventual atraso na entrega da unidade habitacional somente pode ser configurado após a data prevista no contrato, considerando a cláusula de prorrogação; iv) Subsidiariamente, reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel em razão dos efeitos da pandemia no Distrito Federal; v) Ainda subsidiariamente, caso não reconhecido o prazo de 60 (sessenta) dias adicionais para a entrega das chaves, que seja considerado o prazo de 180 dias, somado à data fixada no contrato de compra e venda; bem como vi) indeferir o pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra e de lucros cessantes, ante a ausência de comprovação do pagamento de tais valores, bem como da inexistência de dano indenizável, uma vez que o imóvel possui finalidade estritamente habitacional, não se destinando à geração de renda.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões da parte recorrida pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e c) se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, qual seria o seu termo inicial.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
7. Mérito. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40322 Itapoã Parque” (ID 76926553), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
9. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
11. Não custa lembrar que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
12. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
13. Ainda, após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
15. Nesse sentido o seguinte: Acórdão 1838553.
16. Ademais, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
17. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
18. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
IV. Dispositivo
19. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, REsp 1729593/SP e Tema 996; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024.