Tribunal: TJDFT
Processo: 0721881-23.2024.8.07.0020
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 25%. CLÁUSULA PENAL. DUPLA MULTA COM CARÁTER INDENIZATÓRIO. BIS IN IDEM. ABUSIVIDADE. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS DE MORA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI DO DISTRATO. TEMA 1.002/STJ. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. LEI N. 14.905/2024. TAXA SELIC APLICÁVEL.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, declarar a nulidade de cláusula parcialmente abusiva e condenar a ré à restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelos índices contratuais desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a retenção dos valores pagos deve ser majorada para 25%; (ii) verificar se a comissão de corretagem é devida à ré ou deve ser restituída à autora; (iii) determinar, de ofício, a adequação do termo inicial e da taxa de juros moratórios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de promessa de compra e venda de lote urbano foi firmado entre as partes em 2023, na vigência da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) e estabeleceu cláusula penal de 10%, inexistindo previsão contratual para a retenção de 25% dos valores em caso de rescisão por desistência do consumidor.
4. A estipulação de duas multas de 10% para a mesma hipótese de rescisão caracteriza bis in idem, em afronta ao art. 51, IV, do CDC, impondo-se a prevalência da interpretação mais favorável ao consumidor (arts. 47 do CDC e 423 do CC).
5. A comissão de corretagem pode ser cobrada do consumidor, desde que informada de forma clara (Tema 938/STJ), o que não ocorreu no caso concreto, já que o contrato não discriminou valores a este título específico e não foi apresentado contrato específico de intermediação. 5.1. O valor de R$ 4.450,00 foi previsto a título de sinal de negócio, e não como comissão de corretagem, não tendo sido assegurado o direito básico de informação da adquirente.
6. Os juros de mora constituem matéria de ordem pública, passível de cognição de ofício pelo órgão julgador, sem que incorra em reformatio in pejus.
7. Em contratos firmados após a Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do CC e Tema 1.002/STJ, a contrario sensu.
8. A Lei n. 14.905/2024, vigente ao tempo do ajuizamento da ação, alterou o art. 406 do CC, fixando como taxa legal de juros a SELIC com a dedução do índice de correção monetária. 8.1. Afasta-se, de ofício, a taxa de 1% ao mês fixada na sentença, a fim de que os juros de mora sejam calculados com a aplicação da taxa referencial SELIC, deduzido o índice de correção monetária previsto no contrato.
IV. DISPOSITIVO E TESES
9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. Sentença parcialmente reformada de ofício para ajustar o termo inicial e a taxa de juros moratórios.
Teses de julgamento:
1. Inexistindo previsão contratual em sentido diverso, e considerando o disposto no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, a cláusula penal deve respeitar o limite de 10%.
2. A cobrança de comissão de corretagem exige informação clara e discriminada no contrato, sob pena de restituição integral ao consumidor.
3. Nos contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme interpretação do Tema 1.002/STJ.
4. Na vigência da Lei n. 14.905/2024, os juros de mora devem ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL DE RETENÇÃO DE 25%. CLÁUSULA PENAL. DUPLA MULTA COM CARÁTER INDENIZATÓRIO. BIS IN IDEM. ABUSIVIDADE. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. JUROS DE MORA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI DO DISTRATO. TEMA 1.002/STJ. INCIDÊNCIA A PARTIR DA CITAÇÃO. LEI N. 14.905/2024. TAXA SELIC APLICÁVEL.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, para decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, declarar a nulidade de cláusula parcialmente abusiva e condenar a ré à restituição de 90% dos valores pagos, com correção monetária pelos índices contratuais desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a retenção dos valores pagos deve ser majorada para 25%; (ii) verificar se a comissão de corretagem é devida à ré ou deve ser restituída à autora; (iii) determinar, de ofício, a adequação do termo inicial e da taxa de juros moratórios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de promessa de compra e venda de lote urbano foi firmado entre as partes em 2023, na vigência da Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) e estabeleceu cláusula penal de 10%, inexistindo previsão contratual para a retenção de 25% dos valores em caso de rescisão por desistência do consumidor.
4. A estipulação de duas multas de 10% para a mesma hipótese de rescisão caracteriza bis in idem, em afronta ao art. 51, IV, do CDC, impondo-se a prevalência da interpretação mais favorável ao consumidor (arts. 47 do CDC e 423 do CC).
5. A comissão de corretagem pode ser cobrada do consumidor, desde que informada de forma clara (Tema 938/STJ), o que não ocorreu no caso concreto, já que o contrato não discriminou valores a este título específico e não foi apresentado contrato específico de intermediação. 5.1. O valor de R$ 4.450,00 foi previsto a título de sinal de negócio, e não como comissão de corretagem, não tendo sido assegurado o direito básico de informação da adquirente.
6. Os juros de mora constituem matéria de ordem pública, passível de cognição de ofício pelo órgão julgador, sem que incorra em reformatio in pejus.
7. Em contratos firmados após a Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme art. 405 do CC e Tema 1.002/STJ, a contrario sensu.
8. A Lei n. 14.905/2024, vigente ao tempo do ajuizamento da ação, alterou o art. 406 do CC, fixando como taxa legal de juros a SELIC com a dedução do índice de correção monetária. 8.1. Afasta-se, de ofício, a taxa de 1% ao mês fixada na sentença, a fim de que os juros de mora sejam calculados com a aplicação da taxa referencial SELIC, deduzido o índice de correção monetária previsto no contrato.
IV. DISPOSITIVO E TESES
9. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. Sentença parcialmente reformada de ofício para ajustar o termo inicial e a taxa de juros moratórios.
Teses de julgamento:
1. Inexistindo previsão contratual em sentido diverso, e considerando o disposto no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, a cláusula penal deve respeitar o limite de 10%.
2. A cobrança de comissão de corretagem exige informação clara e discriminada no contrato, sob pena de restituição integral ao consumidor.
3. Nos contratos posteriores à Lei n. 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir da citação, conforme interpretação do Tema 1.002/STJ.
4. Na vigência da Lei n. 14.905/2024, os juros de mora devem ser calculados pela taxa SELIC, deduzido o índice de correção monetária.