Tribunal: TJDFT
Processo: 0701966-15.2024.8.07.0011
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-06-04

Ementa:
Civil e Processual civil. Ação de cobrança. Objeto. Obrigação Condominial Vencida. Condômina. Inadimplência incontroversa. Propriedade da unidade geradora da parcela pretendida. Fato também incontroverso. Responsabilidade pelo pagamento de taxa condominial extraordinária. Origem. tributo gerado pelo imóvel cujo desmembramento gerara a parcela. IPTU/TLP. fato gerador antecedente ao fracionamento do imóvel. taxa extra. Aprovação. Assembleia. Obrigação devida. Imóvel fracionado. Garantia fiduciária. Realização da garantia. Transmissão do bem pelo antigo credor fiduciário. Adquirente. Sub-rogação na obrigação condominial. Invocação das salvaguardas destinadas ao arrematante. Inviabilidade. Pedido condenatório. Acolhimento. Imperativo legal (CPC, art. 373, II). Responsabilidade do Proprietário atual. Obrigação Propter Rem. Obrigação germinada da propriedade. Acessórios contratuais e da mora. Legitimidade. Multa moratória. percentual. Adequação. Juros moratórios. Termo de incidência. Inadimplência. Mora ex re. Atualização monetária da parcela não paga. Necessidade. Indicação do indexador. Utilização do INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor e taxa selic. Adequação e legitimidade. Preliminar. Cerceamento de defesa. Documentos. Juntada em conjunto com a réplica. Prazo para manifestação da ré (CPC, art. 437). observância. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados.
I. Caso em Exame
1. Cuida-se de apelação destinada à reforma da sentença que julgara procedente o pedido condenatório, condenando a ré, atual proprietária do imóvel, ao pagamento de taxa extra condominial, decorrente do IPTU gerado pelo imóvel que, desmembrado regularmente, dera ensejo à criação de condomínio horizontal e unidades fracionadas providas de matrículas independentes, visando a atual condômina e proprietário safar-se da obrigação ao fundamento de que o teria adquirido em leilão judicial.
II. Questão em Discussão
2. Cinge-se a controvérsia à aferição da legitimidade da responsabilização da atual proprietária pela taxa extraordinária condominial extraordinária, regularmente aprovada em assembleia condominial, originária de tributos gerados pelo imóvel antes de ser fracionado e dar origem ao condomínio acionante e à fração real que lhe fora transmitida, precipuamente porque invocara a tese de que, adquirido o imóvel em leilão judicial, a obrigação, por ser antecedente e não ter constado do edital, não ser passível de transmissão à arrematante.
III. Razões de Decidir
3. A colação de documentos aos autos antes do encerramento da fase postulatória é tolerável e legítima como expressão do princípio da ampla defesa, à medida que, aliado ao fato de que somente os documentos indispensáveis à propositura da ação ou ao aparelhamento da defesa é que devem ser coligidos em conjunto com a inicial ou com a contestação, conforme o caso, a observância do contraditório enseja que à parte seja resguardada a utilização de todos os meios de prova legalmente autorizados na materialização do direito que invoca, de onde se infere que, tendo o juízo facultado prazo para a parte se manifestar sobre os documentos apresentados pelo adversário processual no curso processual, inviável o acolhimento de arguição de prejuízo à ampla defesa e ao contraditório passível de macular a higidez do curso procedimental e da sentença (NCPC, arts. 320, 434 e 437, §1o).
4. Conquanto ao arrematante de imóvel leiloado em ambiente judicial seja resguardada a inviabilidade de responsabilização por obrigações geradas pelo bem não inseridas expressamente no correlato edital, essa salvaguarda não aproveita o terceiro a quem o imóvel, na sequência, é alienado, pois, aliado ao fato de que não pode o adquirente invocar posição jurídica que jamais detivera nem aproveitar-se dos efeitos dela derivada, em se tratando de negócio envolvendo imóvel, a ultimação da compra e venda e subsequente transcrição do título aquisitivo estão sujeitos a pressupostos, inclusive a apuração de que o bem não é afetado por obrigações tributárias e, estando inserido em condomínio, condominiais.
5. O proprietário é o obrigado primário a solver as obrigações condominiais geradas pela unidade de sua propriedade, não sendo oponível ao condomínio, como forma de safar-se da obrigação que legalmente lhe está afetada, a subsistência de arrematação judicial anterior do bem por terceiro, pois o havido não tem o condão de afastar vinculação do atual proprietário ao bem e às obrigações que irradia, que, a seu turno, no âmbito estrito do relacionamento contratual estabelecido, está obrigado a responder pelas obrigações condominiais porquanto, perante o condomínio, o titular dominial continuará sempre figurando como obrigado (CC, arts. 1.333, 1.334, §2o, e 1.336, I).
6. Sendo-lhe imputada legalmente a posição de condômino por ser titular de unidade autônoma integrante do condomínio e ressoando incontroversa a inadimplência que lhe fora imputada, restando plasmados os fatos constitutivos do direito invocado pelo ente condominial, ao condômino inadimplente somente remanesce solver as obrigações inadimplidas como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito (CPC, art. 373, I; CC, arts. 1.315 e 1.316).
7. As taxas condominiais detêm a natureza de obrigação 'propter rem', germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, consoante preconizado pelo art. 1.345 do Código Civil, estando os proprietários enlaçados à obrigação de responderem pelo pagamento das obrigações, porquanto titulares do imóvel, independentemente do fato de não ser o titular do imóvel à época dos fatos geradores das obrigações perseguidas pelo condomínio, ressalvado o direito de regresso.
8. Cuidando-se de cobrança de débito oriundo de rateio de despesas condominiais mensuradas de forma certa e determinada e com termo definido pela própria convenção, os juros de mora que devem incrementar as parcelas inadimplidas têm como termo inicial a data do vencimento de cada prestação, pois, tratando-se de dívida certa quanto à existência, líquida quanto ao objeto e exigível, o inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor, tornando prescindível qualquer fato suplementar destinado a qualificar a inadimplência e constituí-lo formalmente em mora (art. 397, CC).
9. Ante os efeitos que a mora irradia, o condômino inadimplente está sujeito à incidência da multa moratória apregoada e modulada pelo legislador civil (CC, art. 1.336, § 1o), incidindo o incremento sobre todas as parcelas inadimplidas, inclusive as extraordinárias, pois ostentam a mesma natureza das obrigações ordinárias e sujeitam-se aos efeitos da mora.
10. A atualização monetária tem como finalidade teleológica simplesmente preservar a atualidade da moeda e da obrigação, não encerrando pena nem incremento, ensejando que, definida a obrigação pecuniária devida no âmbito de cobrança de débito oriundo de rateio de despesas condominiais mensuradas de forma certa e determinada e com termo definido pela própria assembleia geral, com mensuração precisa de seu importe e ocorrida a mora em razão da inexistência de pagamento na data aprazada de vencimento, a preservação da identidade da obrigação no tempo enseja que a correção monetária incida a partir dessa apuração, pois passara a sofrer os efeitos da inflação, com os respectivos acessórios moratórios ( CC, art. 1.336, §1o).
11. O termo inicial da atualização monetária deve coincidir com o momento em que a obrigação germinara em sua expressão monetária histórica, mediante observância do indexador aplicável à época e, a partir do início de vigência da Lei no 14.905/2024, que alterara o art. 406 do CC, a Taxa Selic, a qual já incorpora os juros e a correção monetária devida.
IV. Dispositivo
12. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.

Inteiro teor:
Civil e Processual civil. Ação de cobrança. Objeto. Obrigação Condominial Vencida. Condômina. Inadimplência incontroversa. Propriedade da unidade geradora da parcela pretendida. Fato também incontroverso. Responsabilidade pelo pagamento de taxa condominial extraordinária. Origem. tributo gerado pelo imóvel cujo desmembramento gerara a parcela. IPTU/TLP. fato gerador antecedente ao fracionamento do imóvel. taxa extra. Aprovação. Assembleia. Obrigação devida. Imóvel fracionado. Garantia fiduciária. Realização da garantia. Transmissão do bem pelo antigo credor fiduciário. Adquirente. Sub-rogação na obrigação condominial. Invocação das salvaguardas destinadas ao arrematante. Inviabilidade. Pedido condenatório. Acolhimento. Imperativo legal (CPC, art. 373, II). Responsabilidade do Proprietário atual. Obrigação Propter Rem. Obrigação germinada da propriedade. Acessórios contratuais e da mora. Legitimidade. Multa moratória. percentual. Adequação. Juros moratórios. Termo de incidência. Inadimplência. Mora ex re. Atualização monetária da parcela não paga. Necessidade. Indicação do indexador. Utilização do INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor e taxa selic. Adequação e legitimidade. Preliminar. Cerceamento de defesa. Documentos. Juntada em conjunto com a réplica. Prazo para manifestação da ré (CPC, art. 437). observância. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados.
I. Caso em Exame
1. Cuida-se de apelação destinada à reforma da sentença que julgara procedente o pedido condenatório, condenando a ré, atual proprietária do imóvel, ao pagamento de taxa extra condominial, decorrente do IPTU gerado pelo imóvel que, desmembrado regularmente, dera ensejo à criação de condomínio horizontal e unidades fracionadas providas de matrículas independentes, visando a atual condômina e proprietário safar-se da obrigação ao fundamento de que o teria adquirido em leilão judicial.
II. Questão em Discussão
2. Cinge-se a controvérsia à aferição da legitimidade da responsabilização da atual proprietária pela taxa extraordinária condominial extraordinária, regularmente aprovada em assembleia condominial, originária de tributos gerados pelo imóvel antes de ser fracionado e dar origem ao condomínio acionante e à fração real que lhe fora transmitida, precipuamente porque invocara a tese de que, adquirido o imóvel em leilão judicial, a obrigação, por ser antecedente e não ter constado do edital, não ser passível de transmissão à arrematante.
III. Razões de Decidir
3. A colação de documentos aos autos antes do encerramento da fase postulatória é tolerável e legítima como expressão do princípio da ampla defesa, à medida que, aliado ao fato de que somente os documentos indispensáveis à propositura da ação ou ao aparelhamento da defesa é que devem ser coligidos em conjunto com a inicial ou com a contestação, conforme o caso, a observância do contraditório enseja que à parte seja resguardada a utilização de todos os meios de prova legalmente autorizados na materialização do direito que invoca, de onde se infere que, tendo o juízo facultado prazo para a parte se manifestar sobre os documentos apresentados pelo adversário processual no curso processual, inviável o acolhimento de arguição de prejuízo à ampla defesa e ao contraditório passível de macular a higidez do curso procedimental e da sentença (NCPC, arts. 320, 434 e 437, §1o).
4. Conquanto ao arrematante de imóvel leiloado em ambiente judicial seja resguardada a inviabilidade de responsabilização por obrigações geradas pelo bem não inseridas expressamente no correlato edital, essa salvaguarda não aproveita o terceiro a quem o imóvel, na sequência, é alienado, pois, aliado ao fato de que não pode o adquirente invocar posição jurídica que jamais detivera nem aproveitar-se dos efeitos dela derivada, em se tratando de negócio envolvendo imóvel, a ultimação da compra e venda e subsequente transcrição do título aquisitivo estão sujeitos a pressupostos, inclusive a apuração de que o bem não é afetado por obrigações tributárias e, estando inserido em condomínio, condominiais.
5. O proprietário é o obrigado primário a solver as obrigações condominiais geradas pela unidade de sua propriedade, não sendo oponível ao condomínio, como forma de safar-se da obrigação que legalmente lhe está afetada, a subsistência de arrematação judicial anterior do bem por terceiro, pois o havido não tem o condão de afastar vinculação do atual proprietário ao bem e às obrigações que irradia, que, a seu turno, no âmbito estrito do relacionamento contratual estabelecido, está obrigado a responder pelas obrigações condominiais porquanto, perante o condomínio, o titular dominial continuará sempre figurando como obrigado (CC, arts. 1.333, 1.334, §2o, e 1.336, I).
6. Sendo-lhe imputada legalmente a posição de condômino por ser titular de unidade autônoma integrante do condomínio e ressoando incontroversa a inadimplência que lhe fora imputada, restando plasmados os fatos constitutivos do direito invocado pelo ente condominial, ao condômino inadimplente somente remanesce solver as obrigações inadimplidas como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito (CPC, art. 373, I; CC, arts. 1.315 e 1.316).
7. As taxas condominiais detêm a natureza de obrigação 'propter rem', germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, consoante preconizado pelo art. 1.345 do Código Civil, estando os proprietários enlaçados à obrigação de responderem pelo pagamento das obrigações, porquanto titulares do imóvel, independentemente do fato de não ser o titular do imóvel à época dos fatos geradores das obrigações perseguidas pelo condomínio, ressalvado o direito de regresso.
8. Cuidando-se de cobrança de débito oriundo de rateio de despesas condominiais mensuradas de forma certa e determinada e com termo definido pela própria convenção, os juros de mora que devem incrementar as parcelas inadimplidas têm como termo inicial a data do vencimento de cada prestação, pois, tratando-se de dívida certa quanto à existência, líquida quanto ao objeto e exigível, o inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor, tornando prescindível qualquer fato suplementar destinado a qualificar a inadimplência e constituí-lo formalmente em mora (art. 397, CC).
9. Ante os efeitos que a mora irradia, o condômino inadimplente está sujeito à incidência da multa moratória apregoada e modulada pelo legislador civil (CC, art. 1.336, § 1o), incidindo o incremento sobre todas as parcelas inadimplidas, inclusive as extraordinárias, pois ostentam a mesma natureza das obrigações ordinárias e sujeitam-se aos efeitos da mora.
10. A atualização monetária tem como finalidade teleológica simplesmente preservar a atualidade da moeda e da obrigação, não encerrando pena nem incremento, ensejando que, definida a obrigação pecuniária devida no âmbito de cobrança de débito oriundo de rateio de despesas condominiais mensuradas de forma certa e determinada e com termo definido pela própria assembleia geral, com mensuração precisa de seu importe e ocorrida a mora em razão da inexistência de pagamento na data aprazada de vencimento, a preservação da identidade da obrigação no tempo enseja que a correção monetária incida a partir dessa apuração, pois passara a sofrer os efeitos da inflação, com os respectivos acessórios moratórios ( CC, art. 1.336, §1o).
11. O termo inicial da atualização monetária deve coincidir com o momento em que a obrigação germinara em sua expressão monetária histórica, mediante observância do indexador aplicável à época e, a partir do início de vigência da Lei no 14.905/2024, que alterara o art. 406 do CC, a Taxa Selic, a qual já incorpora os juros e a correção monetária devida.
IV. Dispositivo
12. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.