Tribunal: TJDFT
Processo: 0714148-54.2024.8.07.0004
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-12

Ementa:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Desistência do comprador. Cláusula penal. Redução equitativa. Termo inicial dos juros moratórios. Distribuição dos ônus de sucumbência. Apelação dos autores desprovida. Apelação da ré parcialmente provida.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel.
2. Os autores pleitearam a resilição do contrato, a nulidade da cláusula penal estipulada em 50% da quantia paga e a restituição das parcelas com retenção limitada a 10%.
3. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 25%, correção monetária pelo INCC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Impôs à ré os ônus sucumbenciais.
II. Questão em discussão
4. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelos compradores; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora; e (iii) redistribuir os ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
5. Aplica-se o CDC à hipótese, por se tratar de relação contratual entre consumidor e fornecedor, devendo prevalecer a norma protetiva prevista no art. 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas pelo promitente comprador.
6. O contrato foi firmado na vigência da Lei n. 13.786/2018 e está submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que autoriza, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos.
7. Ainda que a cláusula penal esteja formalmente amparada em norma especial, sua exigibilidade plena encontra limitação nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e no art. 413 do Código Civil, que impõe a redução equitativa de cláusula penal manifestamente excessiva.
8. A jurisprudência do STJ, inclusive em contratos posteriores à Lei do Distrato, admite a mitigação da cláusula penal quando desproporcional às peculiaridades do caso concreto. No presente caso, a retenção de 25% do valor pago mostra-se suficiente para indenizar o fornecedor e desestimular o inadimplemento, conforme precedentes específicos.
9. Considerando que o contrato foi firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, aplica-se a regra de contagem dos juros de mora a partir da citação, prevista no art. 405 do Código Civil.
10. A sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido. Tendo os autores obtido êxito integral apenas quanto à resilição contratual, mas não quanto à nulidade da cláusula penal nem quanto ao percentual de retenção pretendido, impõe-se a distribuição proporcional da sucumbência: 25% aos autores e 75% à ré.
IV. DISPOSITIVO
11. Apelação dos autores desprovida.
12. Apelação da ré parcialmente provida.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 53; Código Civil, arts. 405, 409, 412, 413, 416; Lei no 4.591/64, art. 67-A, § 5o; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.799.881/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 04.04.2019; STJ, REsp 1.641.131/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.02.2017; STJ, REsp 1.447.247/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 19/04/2018; STJ, AgInt no AREsp n. 658.605/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.05.2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023; STJ, REsp 1.646.192/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21.03.2017; TJDFT, APC 0702102-95.2022.8.07.0006, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 28.02.2024; TJDFT, APC 0728130-81.2023.8.07.0001, Rel. Desa. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 02.05.2024.

Inteiro teor:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Desistência do comprador. Cláusula penal. Redução equitativa. Termo inicial dos juros moratórios. Distribuição dos ônus de sucumbência. Apelação dos autores desprovida. Apelação da ré parcialmente provida.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel.
2. Os autores pleitearam a resilição do contrato, a nulidade da cláusula penal estipulada em 50% da quantia paga e a restituição das parcelas com retenção limitada a 10%.
3. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 25%, correção monetária pelo INCC desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Impôs à ré os ônus sucumbenciais.
II. Questão em discussão
4. Há três questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelos compradores; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora; e (iii) redistribuir os ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
5. Aplica-se o CDC à hipótese, por se tratar de relação contratual entre consumidor e fornecedor, devendo prevalecer a norma protetiva prevista no art. 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas pelo promitente comprador.
6. O contrato foi firmado na vigência da Lei n. 13.786/2018 e está submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que autoriza, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos.
7. Ainda que a cláusula penal esteja formalmente amparada em norma especial, sua exigibilidade plena encontra limitação nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e no art. 413 do Código Civil, que impõe a redução equitativa de cláusula penal manifestamente excessiva.
8. A jurisprudência do STJ, inclusive em contratos posteriores à Lei do Distrato, admite a mitigação da cláusula penal quando desproporcional às peculiaridades do caso concreto. No presente caso, a retenção de 25% do valor pago mostra-se suficiente para indenizar o fornecedor e desestimular o inadimplemento, conforme precedentes específicos.
9. Considerando que o contrato foi firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, aplica-se a regra de contagem dos juros de mora a partir da citação, prevista no art. 405 do Código Civil.
10. A sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido. Tendo os autores obtido êxito integral apenas quanto à resilição contratual, mas não quanto à nulidade da cláusula penal nem quanto ao percentual de retenção pretendido, impõe-se a distribuição proporcional da sucumbência: 25% aos autores e 75% à ré.
IV. DISPOSITIVO
11. Apelação dos autores desprovida.
12. Apelação da ré parcialmente provida.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 53; Código Civil, arts. 405, 409, 412, 413, 416; Lei no 4.591/64, art. 67-A, § 5o; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.799.881/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 04.04.2019; STJ, REsp 1.641.131/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.02.2017; STJ, REsp 1.447.247/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 19/04/2018; STJ, AgInt no AREsp n. 658.605/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.05.2023; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023; STJ, REsp 1.646.192/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21.03.2017; TJDFT, APC 0702102-95.2022.8.07.0006, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 28.02.2024; TJDFT, APC 0728130-81.2023.8.07.0001, Rel. Desa. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 02.05.2024.