Tribunal: TJDFT
Processo: 0702378-73.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SINAL COM NATUREZA CONFIRMATÓRIA. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL A 25%. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de conhecimento, julgou procedentes os pedidos iniciais e improcedente a reconvenção, condenando a requerida à devolução de valores pagos pela autora em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com retenção limitada a 25%, nos termos da cláusula contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) analisar a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita; e (iii) definir se a retenção integral do valor pago a título de sinal pelo comprador é válida à luz da legislação vigente e do contrato firmado entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o juiz entende suficientes as provas documentais para a solução da controvérsia, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias.
4. Não há nulidade por julgamento extra petita quando a decisão se limita a determinar a devolução dos valores pagos, considerando a cláusula penal estipulada no contrato e os limites do pedido inicial.
5. O contrato firmado entre as partes prevê expressamente a retenção máxima de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão antes da entrega das chaves, não se justificando a retenção integral do sinal.
6. As arras estipuladas no contrato possuem natureza confirmatória, e não penitencial, conforme entendimento consolidado pelo STJ, de modo que sua retenção integral pelo vendedor caracteriza abusividade e afronta ao art. 51, IV, do CDC.
7. A constituição do patrimônio de afetação deve ser comprovada por averbação no Registro de Imóveis, o que não ocorreu no caso concreto, afastando-se a aplicação da retenção de até 50% prevista na Lei no 13.786/2018.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes para a solução do caso, nos termos do art. 355, I, do CP."; "2. Não há julgamento extra petita quando a condenação se restringe à devolução dos valores pagos pelo consumidor, nos limites do pedido formulado."; "3. As arras confirmatórias não podem ser retidas integralmente pelo vendedor na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador."; "4. A cláusula penal estipulada em contrato de compra e venda de imóvel deve observar os limites legais e contratuais, sendo abusiva a retenção superior a 25% dos valores pagos quando não demonstrada a constituição do patrimônio de afetação.".
________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, 141 e 492; CC, arts. 418 e 420; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei no 13.786/2018, art. 67-A; Lei no 4.591/1964, arts. 31-A e 31-B.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 1.893.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 07.12.2020; TJDFT, Acórdão no 1736832, 0706592-66.2022.8.07.0005, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 27.07.2023.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SINAL COM NATUREZA CONFIRMATÓRIA. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL A 25%. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de conhecimento, julgou procedentes os pedidos iniciais e improcedente a reconvenção, condenando a requerida à devolução de valores pagos pela autora em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com retenção limitada a 25%, nos termos da cláusula contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) analisar a alegação de nulidade da sentença por julgamento extra petita; e (iii) definir se a retenção integral do valor pago a título de sinal pelo comprador é válida à luz da legislação vigente e do contrato firmado entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o juiz entende suficientes as provas documentais para a solução da controvérsia, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do CPC, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis ou meramente protelatórias.
4. Não há nulidade por julgamento extra petita quando a decisão se limita a determinar a devolução dos valores pagos, considerando a cláusula penal estipulada no contrato e os limites do pedido inicial.
5. O contrato firmado entre as partes prevê expressamente a retenção máxima de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão antes da entrega das chaves, não se justificando a retenção integral do sinal.
6. As arras estipuladas no contrato possuem natureza confirmatória, e não penitencial, conforme entendimento consolidado pelo STJ, de modo que sua retenção integral pelo vendedor caracteriza abusividade e afronta ao art. 51, IV, do CDC.
7. A constituição do patrimônio de afetação deve ser comprovada por averbação no Registro de Imóveis, o que não ocorreu no caso concreto, afastando-se a aplicação da retenção de até 50% prevista na Lei no 13.786/2018.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os elementos documentais são suficientes para a solução do caso, nos termos do art. 355, I, do CP."; "2. Não há julgamento extra petita quando a condenação se restringe à devolução dos valores pagos pelo consumidor, nos limites do pedido formulado."; "3. As arras confirmatórias não podem ser retidas integralmente pelo vendedor na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador."; "4. A cláusula penal estipulada em contrato de compra e venda de imóvel deve observar os limites legais e contratuais, sendo abusiva a retenção superior a 25% dos valores pagos quando não demonstrada a constituição do patrimônio de afetação.".
________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, 141 e 492; CC, arts. 418 e 420; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei no 13.786/2018, art. 67-A; Lei no 4.591/1964, arts. 31-A e 31-B.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 1.893.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 07.12.2020; TJDFT, Acórdão no 1736832, 0706592-66.2022.8.07.0005, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 27.07.2023.