Tribunal: TJDFT
Processo: 0708609-68.2024.8.07.0017
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-02
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL MISTO. ATIVIDADE COMERCIAL. ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO INDEFERIDO. ATIVIDADE COMERCIAL PRETENDIDA NÃO AUTORIZADA. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal do Riacho Fundo que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento do valor de R$ 2.450,00 (dois mil quatrocentos e cinquenta reais) - referente à quantia remanescente da multa contratual de R$ 4.050,00 (quatro mil e cinquenta reais) deduzida do valor da caução de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais).
2. Na origem, o autor ajuizou ação de cobrança. Narrou que firmou contrato de locação comercial com a parte requerida, tendo como objeto imóvel localizado no Riacho Fundo I, cujo valor do aluguel ficou estabelecido em R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), com vencimento todo dia 10 de cada mês, com vigência de 1 ano, computado a partir de 11/06/24. Pontuou que a requerida se encontra inadimplente do valor total de R$ 5.737,00 (cinco mil, setecentos e trinta e sete reais), referente às despesas de água e esgoto (09/24 e 10/24), duas parcelas do IPTU (09/24 e 10/24) e multa contratual estabelecida na cláusula 9a do referido contrato. Observou que tentou o acordo amigável, mas não obteve êxito.
3. Recurso próprio, tempestivo e desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte recorrente, considerando que aufere rendimento bruto inferior a 5 salários-mínimos, consoante disposto na Resolução no 140, de 24 de junho de 2015, editada pela Defensoria Pública do Distrito Federal, e adotada como parâmetro para o reconhecimento da hipossuficiência judiciária.
4. A questão trazida para análise desta Turma Recursal consiste na nulidade do contrato, na inexistência de culpa pela rescisão contratual, na inaplicabilidade da cláusula penal e na devolução integral da caução.
5. Em suas razões recursais, a requerida alegou que o contrato celebrado entre as partes possui vício insanável, sendo nulo de pleno direito. Explicou que a locação do imóvel se deu para finalidade comercial, contudo, a Administração Regional do Riacho Fundo indeferiu o pedido de alvará de funcionamento da atividade pretendida, sob o fundamento de que o imóvel possuía destinação residencial. Frisou que sendo o objeto do contrato incompatível com a ordem pública urbanística, impõe-se o reconhecimento da nulidade absoluta do contrato, com a consequente inexigibilidade de qualquer obrigação dele decorrente. Destacou que não houve qualquer conduta culposa de sua parte a justificar a imposição de penalidade contratual. Salientou que não detinha o conhecimento da impossibilidade de exercer atividade comercial no imóvel locado, e que a imposição de multa contratual por rescisão antecipada seria equivalente a puní-la por um fato que escapou do seu controle. Ponderou que não agiu com dolo ou má-fé e que a multa é obrigação acessória e depende da validade do negócio principal. Assim, segundo suas razões, havendo nulidade do contrato por objeto impossível, todas as suas disposições acessórias também se tornam inexigíveis. Argumentou que a aplicação da cláusula penal nestas circunstâncias viola o princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva, configurando enriquecimento sem causa. Observou que o recorrido alegou a existência de danos no imóvel para justificar a retenção integral da caução, contudo, não apresentou qualquer laudo de vistoria de entrada ou saída, tampouco fotografias comparativas, orçamentos ou notas fiscais, não demonstrando qualquer fato constitutivo do seu direito. Ressaltou que o contrato de locação não previa obrigação de pintura ou reforma do imóvel ao fim da locação, sendo indevida a retenção da caução, devendo haver sua devolução integral. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença e julgar improcedente os pedidos iniciais. Subsidiariamente, caso não seja este o entendimento, que seja afastada a aplicação da multa contratual com a determinação de sua devolução integral.
6. Conforme se verifica da ficha de cadastro imobiliário (ID 71115142) o imóvel foi qualificado como residencial unifamiliar podendo ser utilizado comercialmente. A memória técnica da LCDF 1007/22 , Lei de Uso e Ocupação do Solo (ID 71115144, p.2) classificou esse tipo de imóvel como RO1 (residencial obrigatório), na categoria de habitação unifamiliar com a ocorrência de pequenas atividades econômicas. Portanto, cabeira a recorrente verificar se a atividade que queria desempenhar estaria de acordo com o estabelecido pela Administração Pública. Não há nos autos menção ao tipo de comércio que seria realizado, só constando a negativa da Administração que apontou que o tipo da atividade requerida não estaria autorizada a operar no local (ID 71115140). Dessa forma, não se verifica a nulidade ou ineficácia do contrato ante a ausência do dever de cuidado da recorrente de verificar se o imóvel poderia ser utilizado com a finalidade comercial desejada.
7. A parte ré permaneceu no imóvel por três meses e promoveu a rescisão antecipada do contrato. Assim, é lícita a aplicação da cláusula penal estabelecida na cláusula nona do referido instrumento (ID 71115138, p. 2), que com o abatimento da caução retida pelo autor, no valor de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais), perfaz um saldo remanescente de R$ 2.450,00 (dois mil quatrocentos e cinquenta reais), a ser pago pela recorrente, nos termos da sentença.
8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
9. Sem condenação ao pagamento de honorários, ante a não apresentação de contestação.
10. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL MISTO. ATIVIDADE COMERCIAL. ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO INDEFERIDO. ATIVIDADE COMERCIAL PRETENDIDA NÃO AUTORIZADA. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal do Riacho Fundo que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento do valor de R$ 2.450,00 (dois mil quatrocentos e cinquenta reais) - referente à quantia remanescente da multa contratual de R$ 4.050,00 (quatro mil e cinquenta reais) deduzida do valor da caução de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais).
2. Na origem, o autor ajuizou ação de cobrança. Narrou que firmou contrato de locação comercial com a parte requerida, tendo como objeto imóvel localizado no Riacho Fundo I, cujo valor do aluguel ficou estabelecido em R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), com vencimento todo dia 10 de cada mês, com vigência de 1 ano, computado a partir de 11/06/24. Pontuou que a requerida se encontra inadimplente do valor total de R$ 5.737,00 (cinco mil, setecentos e trinta e sete reais), referente às despesas de água e esgoto (09/24 e 10/24), duas parcelas do IPTU (09/24 e 10/24) e multa contratual estabelecida na cláusula 9a do referido contrato. Observou que tentou o acordo amigável, mas não obteve êxito.
3. Recurso próprio, tempestivo e desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte recorrente, considerando que aufere rendimento bruto inferior a 5 salários-mínimos, consoante disposto na Resolução no 140, de 24 de junho de 2015, editada pela Defensoria Pública do Distrito Federal, e adotada como parâmetro para o reconhecimento da hipossuficiência judiciária.
4. A questão trazida para análise desta Turma Recursal consiste na nulidade do contrato, na inexistência de culpa pela rescisão contratual, na inaplicabilidade da cláusula penal e na devolução integral da caução.
5. Em suas razões recursais, a requerida alegou que o contrato celebrado entre as partes possui vício insanável, sendo nulo de pleno direito. Explicou que a locação do imóvel se deu para finalidade comercial, contudo, a Administração Regional do Riacho Fundo indeferiu o pedido de alvará de funcionamento da atividade pretendida, sob o fundamento de que o imóvel possuía destinação residencial. Frisou que sendo o objeto do contrato incompatível com a ordem pública urbanística, impõe-se o reconhecimento da nulidade absoluta do contrato, com a consequente inexigibilidade de qualquer obrigação dele decorrente. Destacou que não houve qualquer conduta culposa de sua parte a justificar a imposição de penalidade contratual. Salientou que não detinha o conhecimento da impossibilidade de exercer atividade comercial no imóvel locado, e que a imposição de multa contratual por rescisão antecipada seria equivalente a puní-la por um fato que escapou do seu controle. Ponderou que não agiu com dolo ou má-fé e que a multa é obrigação acessória e depende da validade do negócio principal. Assim, segundo suas razões, havendo nulidade do contrato por objeto impossível, todas as suas disposições acessórias também se tornam inexigíveis. Argumentou que a aplicação da cláusula penal nestas circunstâncias viola o princípio da função social do contrato e da boa-fé objetiva, configurando enriquecimento sem causa. Observou que o recorrido alegou a existência de danos no imóvel para justificar a retenção integral da caução, contudo, não apresentou qualquer laudo de vistoria de entrada ou saída, tampouco fotografias comparativas, orçamentos ou notas fiscais, não demonstrando qualquer fato constitutivo do seu direito. Ressaltou que o contrato de locação não previa obrigação de pintura ou reforma do imóvel ao fim da locação, sendo indevida a retenção da caução, devendo haver sua devolução integral. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença e julgar improcedente os pedidos iniciais. Subsidiariamente, caso não seja este o entendimento, que seja afastada a aplicação da multa contratual com a determinação de sua devolução integral.
6. Conforme se verifica da ficha de cadastro imobiliário (ID 71115142) o imóvel foi qualificado como residencial unifamiliar podendo ser utilizado comercialmente. A memória técnica da LCDF 1007/22 , Lei de Uso e Ocupação do Solo (ID 71115144, p.2) classificou esse tipo de imóvel como RO1 (residencial obrigatório), na categoria de habitação unifamiliar com a ocorrência de pequenas atividades econômicas. Portanto, cabeira a recorrente verificar se a atividade que queria desempenhar estaria de acordo com o estabelecido pela Administração Pública. Não há nos autos menção ao tipo de comércio que seria realizado, só constando a negativa da Administração que apontou que o tipo da atividade requerida não estaria autorizada a operar no local (ID 71115140). Dessa forma, não se verifica a nulidade ou ineficácia do contrato ante a ausência do dever de cuidado da recorrente de verificar se o imóvel poderia ser utilizado com a finalidade comercial desejada.
7. A parte ré permaneceu no imóvel por três meses e promoveu a rescisão antecipada do contrato. Assim, é lícita a aplicação da cláusula penal estabelecida na cláusula nona do referido instrumento (ID 71115138, p. 2), que com o abatimento da caução retida pelo autor, no valor de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais), perfaz um saldo remanescente de R$ 2.450,00 (dois mil quatrocentos e cinquenta reais), a ser pago pela recorrente, nos termos da sentença.
8. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
9. Sem condenação ao pagamento de honorários, ante a não apresentação de contestação.
10. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da lei 9.099/95.