Tribunal: TJDFT
Processo: 0744493-30.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou as requeridas, solidariamente a pagarem o valor de R$ 652,69 (seiscentos e cinquenta e dois reais e sessenta e nove centavos) a título de lucros cessantes e de R$ 6.733,80 (seis mil, setecentos e trinta e três reais e oitenta centavos) a título de restituição de juros de obra.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 77046392). Foram ofertadas contrarrazões (ID 77046395).
3. Na origem a autora, ora recorrida narrou que em 20/04/21 firmou com a primeira Requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no 38235, referente a imóvel no Itapoã Parque/DF, com entrega prevista para 30/04/2022. Destacou que o contrato previa tolerância de 180 dias, estendendo o prazo final até 30/10/2022. Observou que posteriormente, foi celebrado o Contrato de Compra e Venda, que alterou a data de conclusão para 26/05/2023, sem justificativa adequada. Narrou que a entrega simbólica das chaves ocorreu apenas em dezembro de 2023. Alegou ter sido induzida ao erro, acreditando inicialmente que receberia o imóvel em prazo menor. Frisou que devido ao atraso, teve que arcar com juros de obra no valor de R$ 6.733,80. Diante disso, busca o reconhecimento judicial do atraso e a condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do inadimplemento contratual.
4. Em suas razões recursais, as recorrentes sustentaram que a realidade pandêmica impactou diretamente sua atividade, requerendo a reforma da sentença para o indeferimento total dos pedidos da parte recorrida, com fundamento na ocorrência de caso fortuito e força maior, conforme art. 393 do Código Civil, afastando assim alegação de descumprimento contratual. Subsidiariamente, pleitearam o reconhecimento da prorrogação do prazo de entrega do imóvel para o período fixado no contrato de compra e venda, de 1 ano e 10 meses, ou prazo menor razoável, considerando a vigência dos decretos que instituíram e revogaram a situação de pandemia no Distrito Federal. Defenderam a inexistência de relação jurídica obrigacional vinculante nos termos do termo de reserva, instrumento meramente preliminar e declaratório que não pode fixar prazo vinculante para entrega, substituído pelo contrato definitivo. Alegaram ausência de comprovação documental idônea quanto ao efetivo pagamento dos supostos juros de obra, de cuja restituição a sentença é omissa, requerendo, portanto, o indeferimento dos pedidos de ressarcimento por ausência do devido ônus probatório. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença na integralidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal cinge-se a: (i) definição do prazo contratual para entrega do imóvel e validade do termo de reserva; (ii) alegação de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia de COVID-19; (iii) comprovação e alcance da restituição de valores a título de juros de obra; e (iv) cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), incidindo responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao comprador demonstrar o contrato e o atraso e à construtora provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 373 do CPC).
7. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 77044902, p.9) o bem deveria ser entregue em 30/04/22, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/10/22), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/10/22, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 77046373, p. 6/7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023). Destaque-se que o valor constante do dispositivo da sentença diz respeito a indenização mensal pelo atraso, incidindo a cada mês.
12. Pontua-se que o referido Tema 996 do STJ fixou tese de que “é ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato (Termo de Reserva) para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Dessa forma, deve haver devolução do valor pago pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 7704903) discriminada no campo – juros, que foi justamente utilizada para a condenação cominada na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso conhecido e não provido. O valor cominado na sentença a título de lucros cessantes tem aplicação mensal durante o período de atraso na entrega.
14. Condenado as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou as requeridas, solidariamente a pagarem o valor de R$ 652,69 (seiscentos e cinquenta e dois reais e sessenta e nove centavos) a título de lucros cessantes e de R$ 6.733,80 (seis mil, setecentos e trinta e três reais e oitenta centavos) a título de restituição de juros de obra.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 77046392). Foram ofertadas contrarrazões (ID 77046395).
3. Na origem a autora, ora recorrida narrou que em 20/04/21 firmou com a primeira Requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no 38235, referente a imóvel no Itapoã Parque/DF, com entrega prevista para 30/04/2022. Destacou que o contrato previa tolerância de 180 dias, estendendo o prazo final até 30/10/2022. Observou que posteriormente, foi celebrado o Contrato de Compra e Venda, que alterou a data de conclusão para 26/05/2023, sem justificativa adequada. Narrou que a entrega simbólica das chaves ocorreu apenas em dezembro de 2023. Alegou ter sido induzida ao erro, acreditando inicialmente que receberia o imóvel em prazo menor. Frisou que devido ao atraso, teve que arcar com juros de obra no valor de R$ 6.733,80. Diante disso, busca o reconhecimento judicial do atraso e a condenação das Requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do inadimplemento contratual.
4. Em suas razões recursais, as recorrentes sustentaram que a realidade pandêmica impactou diretamente sua atividade, requerendo a reforma da sentença para o indeferimento total dos pedidos da parte recorrida, com fundamento na ocorrência de caso fortuito e força maior, conforme art. 393 do Código Civil, afastando assim alegação de descumprimento contratual. Subsidiariamente, pleitearam o reconhecimento da prorrogação do prazo de entrega do imóvel para o período fixado no contrato de compra e venda, de 1 ano e 10 meses, ou prazo menor razoável, considerando a vigência dos decretos que instituíram e revogaram a situação de pandemia no Distrito Federal. Defenderam a inexistência de relação jurídica obrigacional vinculante nos termos do termo de reserva, instrumento meramente preliminar e declaratório que não pode fixar prazo vinculante para entrega, substituído pelo contrato definitivo. Alegaram ausência de comprovação documental idônea quanto ao efetivo pagamento dos supostos juros de obra, de cuja restituição a sentença é omissa, requerendo, portanto, o indeferimento dos pedidos de ressarcimento por ausência do devido ônus probatório. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença na integralidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal cinge-se a: (i) definição do prazo contratual para entrega do imóvel e validade do termo de reserva; (ii) alegação de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia de COVID-19; (iii) comprovação e alcance da restituição de valores a título de juros de obra; e (iv) cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), incidindo responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao comprador demonstrar o contrato e o atraso e à construtora provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 373 do CPC).
7. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 77044902, p.9) o bem deveria ser entregue em 30/04/22, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/10/22), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/10/22, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 77046373, p. 6/7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023). Destaque-se que o valor constante do dispositivo da sentença diz respeito a indenização mensal pelo atraso, incidindo a cada mês.
12. Pontua-se que o referido Tema 996 do STJ fixou tese de que “é ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato (Termo de Reserva) para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Dessa forma, deve haver devolução do valor pago pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 7704903) discriminada no campo – juros, que foi justamente utilizada para a condenação cominada na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso conhecido e não provido. O valor cominado na sentença a título de lucros cessantes tem aplicação mensal durante o período de atraso na entrega.
14. Condenado as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.