Tribunal: TJDFT
Processo: 0707285-47.2022.8.07.0006
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-17

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. ALTERAÇÃO DAS PARTES. LOCADOR E FIADOR. TERMO ADITIVO. ADITAMENTO SUBSTANCIAL. SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. SÚMULA 214, STJ. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença de parcial procedência em ação de cobrança relativa a contrato de locação.
2. A sentença condenou solidariamente dois dos réus (locatária e segundo fiador) ao pagamento de multa contratual pela rescisão antecipada, rejeitando os demais pedidos.
3. Os autores recorrem pleiteando a reforma da sentença para condenar os réus ao ressarcimento de danos materiais ao imóvel, pagamento de débitos de energia elétrica e inclusão do primeiro fiador na responsabilidade pelo pagamento de despesas contratuais.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. A matéria controvertida envolve: (i) preliminar de ilegitimidade passiva do primeiro fiador; (ii) prejudicial de prescrição; (iii) existência de responsabilidade pelos danos materiais ao imóvel; (iv) responsabilidade pelos débitos de energia elétrica; e (v) extensão da responsabilidade solidária do primeiro fiador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva do primeiro fiador, pois, conforme a teoria da asserção, a legitimidade decorre das afirmações do autor na petição inicial, estando demonstrado, em abstrato, seu vínculo contratual na qualidade de fiador em um dos contratos celebrados entre as partes.
6. Afasta-se a prejudicial de prescrição porquanto houve interrupção do prazo prescricional pela propositura de ação executiva anterior entre as mesmas partes (27/02/2018 a 28/12/2020). O prazo trienal, após interrompido, voltou a correr a partir de 28/12/2020, não tendo transcorrido por completo quando da propositura da presente demanda.
7. Danos materiais improcedentes por desgaste natural. O artigo 23 da Lei 8.245/1991 define as obrigações do locatário, incluindo devolver o imóvel no mesmo estado em que foi alugado. Para justificar a cobrança de despesas com reparos, o locador deve comprovar a disparidade das condições do bem entre o início e término da locação mediante laudos de vistoria, evidenciando que os reparos não decorrem de desgaste natural. No caso específico, os reparos dizem respeito à própria estrutura do bem, cujo telhado ruiu, não sendo evidenciado que os custos estão vinculados ao uso inadequado pela inquilina. O próprio relatório de vistoria inicial apresentado pelos requerentes aponta danos consideráveis já no começo da execução do contrato, como fechadura danificada, marcas no pavimento, aquecedor defeituoso, oxidação na piscina e churrasqueira com tijolos desprendendo.
8. Débitos de energia elétrica improcedentes por ausência de nexo temporal. O período de vigência do contrato de locação foi de 10/08/2015 a 10/04/2017, sendo o imóvel abandonado em 10/04/2017. As faturas da CEB juntadas aos autos referem-se aos meses de abril, junho e julho de 2017, período posterior ao término da relação locatícia, com datas de vencimento em 12/04/2017, 14/06/2017 e 14/07/2017. Não há nexo causal entre os débitos cobrados e o período de efetiva ocupação pelos locatários. Os apelantes não demonstraram a ligação clandestina de energia elétrica, limitando-se a alegações genéricas sem substrato probatório adequado, não suprindo o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, CPC.
9. Exclusão do fiador original mantida por novação contratual. Mostrou-se incontroverso que em 2017 as partes formularam novação do contrato de locação sem a anuência do fiador original. O contrato inicial, com vigência de 18 de julho de 2015 a 17 de fevereiro de 2017, teve o primeiro réu como fiador. Em 14 de fevereiro de 2017, foi celebrado novo contrato excluindo-se completamente o fiador original da relação jurídica e estabelecendo um dos locatários como novo fiador. A exoneração do fiador encontra expressa previsão no artigo 366 do Código Civil, sobre novação da dívida. A alteração substancial do contrato, com mudança na titularidade das obrigações e substituição do próprio fiador, caracteriza inequívoca novação contratual determinando a exoneração automática da garantia prestada. A fiança possui natureza personalíssima, sendo vedada interpretação que amplie as responsabilidades além daquelas expressamente pactuadas, conforme Súmula 214 do STJ.
10. Jurisprudência da Casa: “(...) 3.2 A maioria dos danos constatados no imóvel resultou de desgaste natural, não caracterizando má conservação. Pequenos danos que poderiam indicar má conservação são irrelevantes no contexto geral do contrato e, além disso, inconclusivos. 3.3 A condenação por danos materiais foi afastada, reconhecendo-se a devolução do imóvel nas condições esperadas após uso regular (...).” (0701200-73.2021.8.07.0008, Relator: Alfeu Machado, 6a Turma Cível, DJe: 30/07/2024.).
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelação conhecida e improvida. Majoração dos honorários advocatícios devidos pelos autores de 10% para 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: "1. O locatário responde apenas pelos danos materiais comprovadamente causados por uso inadequado do imóvel, não sendo responsável por deteriorações decorrentes de desgaste natural, sendo indispensável a demonstração mediante laudos de vistoria inicial e final que evidenciem a disparidade das condições do bem. 2. Débitos de energia elétrica posteriores ao término da locação não podem ser imputados ao ex-locatário, sendo necessário o nexo causal entre o consumo e o período de efetiva ocupação do imóvel. 3. A novação do contrato de locação com alteração substancial das obrigações e substituição do fiador, sem anuência do fiador original, determina sua exoneração automática da garantia prestada, conforme artigo 838, inciso I, do Código Civil e Súmula 214 do STJ. 4. A fiança possui natureza personalíssima, sendo vedada interpretação extensiva que amplie as responsabilidades do fiador além daquelas expressamente pactuadas."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, arts. 4o e 23, III; CC, arts. 202, I, 240, § 1o, 366, 373, I, 818, 819, e 927; CPC, arts. 85, § 11, 240, § 1o, e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 214; TJDFT, Acórdão 1937677, 0728231-21.2023.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, 8a Turma Cível, j. 27.03.2025; TJDFT, 0701200-73.2021.8.07.0008, Rel. Des. Alfeu Machado, 6a Turma Cível, j. 30.07.2024; TJDFT, 0721852-35.2021.8.07.0001, Rel. Des. Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, j. 26.10.2022; TJDFT, 0728837-83.2022.8.07.0001, Rel. Des. Gislene Pinheiro De Oliveira, 7a Turma Cível, j. 29.05.2023.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. ALTERAÇÃO DAS PARTES. LOCADOR E FIADOR. TERMO ADITIVO. ADITAMENTO SUBSTANCIAL. SEM ANUÊNCIA DO FIADOR. SÚMULA 214, STJ. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença de parcial procedência em ação de cobrança relativa a contrato de locação.
2. A sentença condenou solidariamente dois dos réus (locatária e segundo fiador) ao pagamento de multa contratual pela rescisão antecipada, rejeitando os demais pedidos.
3. Os autores recorrem pleiteando a reforma da sentença para condenar os réus ao ressarcimento de danos materiais ao imóvel, pagamento de débitos de energia elétrica e inclusão do primeiro fiador na responsabilidade pelo pagamento de despesas contratuais.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. A matéria controvertida envolve: (i) preliminar de ilegitimidade passiva do primeiro fiador; (ii) prejudicial de prescrição; (iii) existência de responsabilidade pelos danos materiais ao imóvel; (iv) responsabilidade pelos débitos de energia elétrica; e (v) extensão da responsabilidade solidária do primeiro fiador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva do primeiro fiador, pois, conforme a teoria da asserção, a legitimidade decorre das afirmações do autor na petição inicial, estando demonstrado, em abstrato, seu vínculo contratual na qualidade de fiador em um dos contratos celebrados entre as partes.
6. Afasta-se a prejudicial de prescrição porquanto houve interrupção do prazo prescricional pela propositura de ação executiva anterior entre as mesmas partes (27/02/2018 a 28/12/2020). O prazo trienal, após interrompido, voltou a correr a partir de 28/12/2020, não tendo transcorrido por completo quando da propositura da presente demanda.
7. Danos materiais improcedentes por desgaste natural. O artigo 23 da Lei 8.245/1991 define as obrigações do locatário, incluindo devolver o imóvel no mesmo estado em que foi alugado. Para justificar a cobrança de despesas com reparos, o locador deve comprovar a disparidade das condições do bem entre o início e término da locação mediante laudos de vistoria, evidenciando que os reparos não decorrem de desgaste natural. No caso específico, os reparos dizem respeito à própria estrutura do bem, cujo telhado ruiu, não sendo evidenciado que os custos estão vinculados ao uso inadequado pela inquilina. O próprio relatório de vistoria inicial apresentado pelos requerentes aponta danos consideráveis já no começo da execução do contrato, como fechadura danificada, marcas no pavimento, aquecedor defeituoso, oxidação na piscina e churrasqueira com tijolos desprendendo.
8. Débitos de energia elétrica improcedentes por ausência de nexo temporal. O período de vigência do contrato de locação foi de 10/08/2015 a 10/04/2017, sendo o imóvel abandonado em 10/04/2017. As faturas da CEB juntadas aos autos referem-se aos meses de abril, junho e julho de 2017, período posterior ao término da relação locatícia, com datas de vencimento em 12/04/2017, 14/06/2017 e 14/07/2017. Não há nexo causal entre os débitos cobrados e o período de efetiva ocupação pelos locatários. Os apelantes não demonstraram a ligação clandestina de energia elétrica, limitando-se a alegações genéricas sem substrato probatório adequado, não suprindo o ônus da prova quanto aos fatos constitutivos do direito alegado, nos termos do art. 373, I, CPC.
9. Exclusão do fiador original mantida por novação contratual. Mostrou-se incontroverso que em 2017 as partes formularam novação do contrato de locação sem a anuência do fiador original. O contrato inicial, com vigência de 18 de julho de 2015 a 17 de fevereiro de 2017, teve o primeiro réu como fiador. Em 14 de fevereiro de 2017, foi celebrado novo contrato excluindo-se completamente o fiador original da relação jurídica e estabelecendo um dos locatários como novo fiador. A exoneração do fiador encontra expressa previsão no artigo 366 do Código Civil, sobre novação da dívida. A alteração substancial do contrato, com mudança na titularidade das obrigações e substituição do próprio fiador, caracteriza inequívoca novação contratual determinando a exoneração automática da garantia prestada. A fiança possui natureza personalíssima, sendo vedada interpretação que amplie as responsabilidades além daquelas expressamente pactuadas, conforme Súmula 214 do STJ.
10. Jurisprudência da Casa: “(...) 3.2 A maioria dos danos constatados no imóvel resultou de desgaste natural, não caracterizando má conservação. Pequenos danos que poderiam indicar má conservação são irrelevantes no contexto geral do contrato e, além disso, inconclusivos. 3.3 A condenação por danos materiais foi afastada, reconhecendo-se a devolução do imóvel nas condições esperadas após uso regular (...).” (0701200-73.2021.8.07.0008, Relator: Alfeu Machado, 6a Turma Cível, DJe: 30/07/2024.).
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelação conhecida e improvida. Majoração dos honorários advocatícios devidos pelos autores de 10% para 15% sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: "1. O locatário responde apenas pelos danos materiais comprovadamente causados por uso inadequado do imóvel, não sendo responsável por deteriorações decorrentes de desgaste natural, sendo indispensável a demonstração mediante laudos de vistoria inicial e final que evidenciem a disparidade das condições do bem. 2. Débitos de energia elétrica posteriores ao término da locação não podem ser imputados ao ex-locatário, sendo necessário o nexo causal entre o consumo e o período de efetiva ocupação do imóvel. 3. A novação do contrato de locação com alteração substancial das obrigações e substituição do fiador, sem anuência do fiador original, determina sua exoneração automática da garantia prestada, conforme artigo 838, inciso I, do Código Civil e Súmula 214 do STJ. 4. A fiança possui natureza personalíssima, sendo vedada interpretação extensiva que amplie as responsabilidades do fiador além daquelas expressamente pactuadas."

Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, arts. 4o e 23, III; CC, arts. 202, I, 240, § 1o, 366, 373, I, 818, 819, e 927; CPC, arts. 85, § 11, 240, § 1o, e 373, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 214; TJDFT, Acórdão 1937677, 0728231-21.2023.8.07.0001, Rel. Des. Sandra Reves, 8a Turma Cível, j. 27.03.2025; TJDFT, 0701200-73.2021.8.07.0008, Rel. Des. Alfeu Machado, 6a Turma Cível, j. 30.07.2024; TJDFT, 0721852-35.2021.8.07.0001, Rel. Des. Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, j. 26.10.2022; TJDFT, 0728837-83.2022.8.07.0001, Rel. Des. Gislene Pinheiro De Oliveira, 7a Turma Cível, j. 29.05.2023.