Tribunal: TJDFT
Processo: 0704862-36.2016.8.07.0003
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. direito processual civil. ilegitimidade passiva. preliminar rejeitada. direito do consumidor. tese 886 do stj. irdr 6. taxas condominiais. responsabilidade da incorporadora até a entrega das chaves. dever de ressarcimento. recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo réu, contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados para declarar a inexigibilidade das taxas de condomínio impugnadas do período de janeiro a maio de 2016, e condenar a parte requerida a dar baixa nos referidos débitos em seus cadastros internos em relação aos demandantes.
2. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas as contrarrazões (ID 1114488).
II. Questão em discussão
3. Discute-se a ilegitimidade passiva da incorporadora, sob o argumento de que o emissor da cobrança foi o condomínio, ente com personalidade jurídica distinta da ré. Questiona-se, ainda, a atribuição de responsabilidade ao recorrente quanto aos pagamentos das taxas de condomínio da unidade habitacional objeto dos autos, uma vez que, segundo o recorrente, à data da primeira cobrança o imóvel já estava pronto e com habite-se expedido, ao passo que a consumidora somente não tomou posse do imóvel por não ter cumprido com suas obrigações contratuais, ficando, ainda, inadimplente com as obrigações condominiais que a ela competiam.
III. Razões de decidir
4. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas pelos fatos narrados. No caso, há expressa alegação de que as despesas condominiais suportadas pela adquirente antes da entrega das chaves incumbem ao fornecedor. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o).
6. Consta dos autos que as partes firmaram contrato de compra e venda de unidade habitacional em 17/112/2015, todavia o imóvel foi recebido pela autora somente em 20/05/2016 (ID 1114437).
7. Traçado esse contexto, tem-se que a Tese de no 886 do STJ estabelece que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Em reforço, no IRDR 6 - TJDFT (processo no 0037189-84.2016.8.07.0000), foi fixada a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”.
8. Na espécie, a ré não se desincumbiu de seu ônus probatório, juntando tão somente cópia de contrato que já havia nos autos, de modo que os encargos relativos às taxas condominiais devem ser atribuídos ao recorrido, nos termos fixados na sentença. Portanto, ainda que tenha sido expedida a carta de habite-se, tal fato, por si só, não enseja a responsabilidade do autor pelas taxas condominiais, o que só pode ocorrer desde a imissão na posse direta.
9. Por fim, na petição de ID 70300408 o recorrente informa que as taxas condominiais objeto da presente demanda são relativas aos períodos de janeiro de 2016 a maio de 2016, de modo que são anteriores ao pedido de recuperação judicial, que ocorreu em 07/12/2017. Por esse motivo, entende que eventuais créditos da recorrida devem ser habilitados no processo de recuperação judicial.
10. Nesse aspecto, no tema 1051 do STJ foi definido que, para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador. É dizer: o marco temporal para determinar se um crédito está sujeito à recuperação judicial é a data do fato gerador da obrigação, de modo que, se o fato gerador ocorre após o pedido de recuperação judicial, deve ser reconhecido o caráter extraconcursal do crédito.
11. Todavia, a despeito dos argumentos do recorrente, é na data do trânsito em julgado da sentença discutida nos autos que se tornará indiscutível a obrigação do réu de pagar à autora os valores por ela desembolsados à título de taxas condominiais. Será esta a data que marcará o momento a partir do qual a obrigação é exigível, pois retrata o momento em que o direito da credora se tornou líquido e certo. Assim, não há que se falar em extinção do feito e expedição de certidão de crédito.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

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Dispositivo relevante citado: IRDR 6.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. direito processual civil. ilegitimidade passiva. preliminar rejeitada. direito do consumidor. tese 886 do stj. irdr 6. taxas condominiais. responsabilidade da incorporadora até a entrega das chaves. dever de ressarcimento. recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo réu, contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados para declarar a inexigibilidade das taxas de condomínio impugnadas do período de janeiro a maio de 2016, e condenar a parte requerida a dar baixa nos referidos débitos em seus cadastros internos em relação aos demandantes.
2. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas as contrarrazões (ID 1114488).
II. Questão em discussão
3. Discute-se a ilegitimidade passiva da incorporadora, sob o argumento de que o emissor da cobrança foi o condomínio, ente com personalidade jurídica distinta da ré. Questiona-se, ainda, a atribuição de responsabilidade ao recorrente quanto aos pagamentos das taxas de condomínio da unidade habitacional objeto dos autos, uma vez que, segundo o recorrente, à data da primeira cobrança o imóvel já estava pronto e com habite-se expedido, ao passo que a consumidora somente não tomou posse do imóvel por não ter cumprido com suas obrigações contratuais, ficando, ainda, inadimplente com as obrigações condominiais que a ela competiam.
III. Razões de decidir
4. Segundo a Teoria da Asserção, as condições da ação devem ser analisadas pelos fatos narrados. No caso, há expressa alegação de que as despesas condominiais suportadas pela adquirente antes da entrega das chaves incumbem ao fornecedor. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez que se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o).
6. Consta dos autos que as partes firmaram contrato de compra e venda de unidade habitacional em 17/112/2015, todavia o imóvel foi recebido pela autora somente em 20/05/2016 (ID 1114437).
7. Traçado esse contexto, tem-se que a Tese de no 886 do STJ estabelece que: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Em reforço, no IRDR 6 - TJDFT (processo no 0037189-84.2016.8.07.0000), foi fixada a seguinte tese: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”.
8. Na espécie, a ré não se desincumbiu de seu ônus probatório, juntando tão somente cópia de contrato que já havia nos autos, de modo que os encargos relativos às taxas condominiais devem ser atribuídos ao recorrido, nos termos fixados na sentença. Portanto, ainda que tenha sido expedida a carta de habite-se, tal fato, por si só, não enseja a responsabilidade do autor pelas taxas condominiais, o que só pode ocorrer desde a imissão na posse direta.
9. Por fim, na petição de ID 70300408 o recorrente informa que as taxas condominiais objeto da presente demanda são relativas aos períodos de janeiro de 2016 a maio de 2016, de modo que são anteriores ao pedido de recuperação judicial, que ocorreu em 07/12/2017. Por esse motivo, entende que eventuais créditos da recorrida devem ser habilitados no processo de recuperação judicial.
10. Nesse aspecto, no tema 1051 do STJ foi definido que, para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador. É dizer: o marco temporal para determinar se um crédito está sujeito à recuperação judicial é a data do fato gerador da obrigação, de modo que, se o fato gerador ocorre após o pedido de recuperação judicial, deve ser reconhecido o caráter extraconcursal do crédito.
11. Todavia, a despeito dos argumentos do recorrente, é na data do trânsito em julgado da sentença discutida nos autos que se tornará indiscutível a obrigação do réu de pagar à autora os valores por ela desembolsados à título de taxas condominiais. Será esta a data que marcará o momento a partir do qual a obrigação é exigível, pois retrata o momento em que o direito da credora se tornou líquido e certo. Assim, não há que se falar em extinção do feito e expedição de certidão de crédito.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO, PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

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Dispositivo relevante citado: IRDR 6.