Tribunal: TJDFT
Processo: 0707500-85.2025.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-21
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. INCORREÇÃO QUANTO AO VALOR A SER INDENIZADO. REDUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA MANTIDA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 73454218 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em fevereiro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
6. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
7. A restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Devido”, pois a coluna “Valor Pago/Devolvido” inclui encargos sem relação com o atraso (ID 73454222). (Acórdão 1965172, 0712112-33.2024.8.07.0006, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 07/02/2025, publicado no DJe: 18/02/2025.)
8. As circunstâncias do caso concreto não indicam a ocorrência de dano moral indenizável. Nesse sentido: “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”. (AgInt no AREsp n. 1.999.359/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
9. Diante disso, a sentença deve ser reformada tão somente para ajustar o valor devido a título de juros de obra considerando-se a soma dos valores indicados entre os meses de julho de 2022 a maio de 2023, na coluna de “Devido” (ID 73454222).
10. Recurso da parte autora conhecido e desprovido. Recurso das rés conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido na forma do item 9.
11. Recorrente/autora condenada a pagar as custas processuais. Fica suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça ora deferida. Sem condenação em honorários por ausência de contrarrazões.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. INCORREÇÃO QUANTO AO VALOR A SER INDENIZADO. REDUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA MANTIDA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 73454218 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em fevereiro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
6. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
7. A restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Devido”, pois a coluna “Valor Pago/Devolvido” inclui encargos sem relação com o atraso (ID 73454222). (Acórdão 1965172, 0712112-33.2024.8.07.0006, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 07/02/2025, publicado no DJe: 18/02/2025.)
8. As circunstâncias do caso concreto não indicam a ocorrência de dano moral indenizável. Nesse sentido: “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”. (AgInt no AREsp n. 1.999.359/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
9. Diante disso, a sentença deve ser reformada tão somente para ajustar o valor devido a título de juros de obra considerando-se a soma dos valores indicados entre os meses de julho de 2022 a maio de 2023, na coluna de “Devido” (ID 73454222).
10. Recurso da parte autora conhecido e desprovido. Recurso das rés conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido na forma do item 9.
11. Recorrente/autora condenada a pagar as custas processuais. Fica suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça ora deferida. Sem condenação em honorários por ausência de contrarrazões.