Tribunal: TJDFT
Processo: 0708483-32.2021.8.07.0014
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO, ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. PAGAMENTO DEVIDO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés (vendedoras) contra sentença pela qual condenadas ao pagamento de multa contratual em decorrência do atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento.
2. As apelantes não alegaram incompetência territorial em contestação, razão pela qual deve ser reconhecida a preclusão da matéria, nos termos do art. 507 do CPC. 2.1. E no ponto, preceitua o Art. 65 do CPC que “Prorrogar-se-á a competência relativa se o réu não alegar a incompetência em preliminar de contestação.”
3. Evidenciada a adequação de JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A para suportar as obrigações impostas por sentença, mostra-se insubsistente a alegação de ilegitimidade passiva ad causam.
4. Petição inicial é inepta quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, o pedido for indeterminado, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, ou ainda contiver pedidos incompatíveis entre si (art. 330, § 1o do CPC), vícios que não podem ser reconhecidos na hipótese.
5. A pretensão autoral decorre de inadimplemento contratual, devendo ser aplicado o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.
6. Configurado o atraso na entrega das áreas comuns por culpa exclusiva das rés/apelantes, incide a cláusula penal do contrato de compra e venda (cláusula 7.3) após o exaurimento do prazo de tolerância (31/12/2012).
7. Embora o atraso, a obrigação foi cumprida, razão da aplicabilidade do que preceituado no art. 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
8. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO, ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA DA INICIAL. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS. PRAZO DE TOLERÂNCIA. MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. PAGAMENTO DEVIDO. REDUÇÃO DO PERCENTUAL. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés (vendedoras) contra sentença pela qual condenadas ao pagamento de multa contratual em decorrência do atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento.
2. As apelantes não alegaram incompetência territorial em contestação, razão pela qual deve ser reconhecida a preclusão da matéria, nos termos do art. 507 do CPC. 2.1. E no ponto, preceitua o Art. 65 do CPC que “Prorrogar-se-á a competência relativa se o réu não alegar a incompetência em preliminar de contestação.”
3. Evidenciada a adequação de JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A para suportar as obrigações impostas por sentença, mostra-se insubsistente a alegação de ilegitimidade passiva ad causam.
4. Petição inicial é inepta quando lhe faltar pedido ou causa de pedir, o pedido for indeterminado, da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, ou ainda contiver pedidos incompatíveis entre si (art. 330, § 1o do CPC), vícios que não podem ser reconhecidos na hipótese.
5. A pretensão autoral decorre de inadimplemento contratual, devendo ser aplicado o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.
6. Configurado o atraso na entrega das áreas comuns por culpa exclusiva das rés/apelantes, incide a cláusula penal do contrato de compra e venda (cláusula 7.3) após o exaurimento do prazo de tolerância (31/12/2012).
7. Embora o atraso, a obrigação foi cumprida, razão da aplicabilidade do que preceituado no art. 413 do Código Civil, “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
8. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e parcialmente provido.