Tribunal: TJDFT
Processo: 0722458-58.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-02-27

Ementa:
CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento, julgou improcedente o pedido principal de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da ré, com a devolução integral dos valores pagos, e o subsidiário de redução da cláusula penal para 10% (dez por cento) do montante pago, incluindo eventual comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar (i) quem deu causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel pactuado e (ii) a abusividade da cláusula penal e da retenção da comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. À relação jurídica de direito material existente entre as partes aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista se amoldarem aos conceitos legais previstos nos arts. 2o e 3o do referido diploma legal.
4. As partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Contudo, por iniciativa da própria parte adquirente, que não foi capaz de arcar com a integralidade das parcelas, foi requerida a rescisão contratual.
5. O enunciado da súmula n. 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, como na hipótese dos autos, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema n. 577).
6. Com base no art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64 (incluído pela Lei 13.786/18) e em expressa previsão contratual, deve ser aplicada a cláusula penal de retenção correspondente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, pois, considerando o seu valor na hipótese e o preço do bem adquirido, não se constata abusividade, vantagem excessiva ou outra peculiaridade capaz de justificar a redução da pena convencional, que se enquadra no percentual máximo previsto na legislação de regência para os casos de empreendimentos imobiliários com patrimônio afetado, nos termos do art. 31-A da mesma norma.
7. O STJ, no julgamento dos REsp n. 1.918.648/DF, 1.551.956/SP e 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema n. 938), definiu tese no sentido da “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Como o contrato em análise não discrimina os valores pagos a título de comissão de corretagem, deve a sua retenção ser considerada abusiva, por violação ao dever de informação contido no art. 6o, II, do CDC.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela parte autora contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento, julgou improcedente o pedido principal de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da ré, com a devolução integral dos valores pagos, e o subsidiário de redução da cláusula penal para 10% (dez por cento) do montante pago, incluindo eventual comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar (i) quem deu causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel pactuado e (ii) a abusividade da cláusula penal e da retenção da comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. À relação jurídica de direito material existente entre as partes aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista se amoldarem aos conceitos legais previstos nos arts. 2o e 3o do referido diploma legal.
4. As partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção. Contudo, por iniciativa da própria parte adquirente, que não foi capaz de arcar com a integralidade das parcelas, foi requerida a rescisão contratual.
5. O enunciado da súmula n. 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, como na hipótese dos autos, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema n. 577).
6. Com base no art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64 (incluído pela Lei 13.786/18) e em expressa previsão contratual, deve ser aplicada a cláusula penal de retenção correspondente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, pois, considerando o seu valor na hipótese e o preço do bem adquirido, não se constata abusividade, vantagem excessiva ou outra peculiaridade capaz de justificar a redução da pena convencional, que se enquadra no percentual máximo previsto na legislação de regência para os casos de empreendimentos imobiliários com patrimônio afetado, nos termos do art. 31-A da mesma norma.
7. O STJ, no julgamento dos REsp n. 1.918.648/DF, 1.551.956/SP e 1.599.511/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema n. 938), definiu tese no sentido da “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Como o contrato em análise não discrimina os valores pagos a título de comissão de corretagem, deve a sua retenção ser considerada abusiva, por violação ao dever de informação contido no art. 6o, II, do CDC.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.