Tribunal: TJDFT
Processo: 0739723-44.2022.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-01-22
Data de publicação: 2025-02-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE UTILIZAÇÃO MISTA. COMERCIAL E RESIDENCIAL. LOJA COMERCIAL. INOBSERVÂNCIA DE LIMITAÇÕES ESTABELECIDAS NA CONVENÇÃO E NAS ASSEMBLEIAS GERAIS EXTRAORDINÁRIAS. MODIFICAÇÃO DA FACHADA. EXTENSÃO DE FIAÇÃO COM LÂMPADAS. VARAL DE LUZES. DETERMINAÇÃO DE RETIRADA. REFAZIMENTO DE PINTURA E REVESTIMENTO. NECESSIDADE. AFRONTA À LEGISLAÇÃO VIGENTE. RECONHECIMENTO. DEVER DE NÃO SOBRECARREGAR O SISTEMA ELÉTRICO. OBRIGATORIEDADE. MULTAS IMPOSTAS PELO CONDOMÍNIO. LEGALIDADE. IMPUTAÇÃO AO SÍNDICO DE OBSTRUÇÃO DE ACESSO A LEITURA DO RELÓGIO DE ENERGIA E A CAIXA DE CORREIOS. NÃO COMPROVAÇÃO. DÉFICIT PROBATÓRIO. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL NÃO DEMONSTRADO. ÔNUS DESATENDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. O condomínio edilício resulta de equilibrada equação, a qual envolve, de um lado, a propriedade exclusiva de áreas privadas e, de outro, a propriedade comum nas partes indivisas. O art. 1.335 do Código Civil disciplina o direito dos condôminos sobre o que a cada um pertence e sobre o que pertence indistintamente a todos. Quanto aos deveres fundamentais dos partícipes do condomínio e às consequências do descumprimento de suas obrigações, disciplina-os o art. 1.336 do Código Civil.
2. O art. 1.336, II, III, e §2o do CC, prevê entre os deveres dos condôminos os de não realizar alterações que comprometam a segurança da edificação e de não alterar a forma e cor da fachada, das partes e esquadrias internas, sob pena de pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção condominial. Trata-se de proibição igualmente estendida a intervenções que alterem a forma e a cor da fachada e que modifiquem as áreas e esquadrias externas. Norma proibitiva que abarca também limitação de uso da unidade quando prejudicial à segurança da edificação.
3. O art. 1.348, I a IX, do CC dispõe serem prerrogativas do síndico, as de competir-lhe praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações assembleares, diligenciar para a conservação e a guarda das partes comuns, bem como impor e cobrar as multas devidas.
4. A previsão de direitos e deveres na legislação, na Convenção de Condomínio e nas Assembleias Gerais Ordinárias visa à necessária conciliação entre interesses individuais e interesses da coletividade dos condôminos para promover a devida organização do condomínio, seu bom funcionamento e a boa convivência dos moradores e comerciantes por meio de regras aplicáveis à toda coletividade.
5. Caso concreto em que fora rechaçada, por meio de assembleia geral extraordinária, alterações de fachada pretendidas pelos apelados, bem como mantidas as multas a eles aplicadas em decorrência do descumprimento das normas legais e convencionais. 5.1. Hipótese em que reconhecida, por meio de laudo de engenharia, a impossibilidade de o sistema elétrico do condomínio, por ser antigo, de suportar eventual demanda por refletores ou lâmpadas mais potentes e em funcionamento ininterrupto, bem como o funcionamento do chamado “varal de luzes”, pois não fora projetado para tal finalidade e capacidade, sob pena de ser sobrecarregado, com risco de curtos-circuitos. Ato com potencial de lesividade à totalidade do condomínio, cujas normas e decisões da maioria devem ser respeitados por qualquer morador ou comerciante daquela edificação.
6. Nos termos do art. 373, I, do CPC, cabe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo do direito de que se afirma titular. Caso em que os condôminos não exibiram qualquer prova documental ou testemunhal que comprove a suposta prática de ato ilícito por parte do síndico ou desvirtuamento de suas funções para impedir o acesso à caixa de correios ou à leitura do relógio de energia elétrica.
7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE UTILIZAÇÃO MISTA. COMERCIAL E RESIDENCIAL. LOJA COMERCIAL. INOBSERVÂNCIA DE LIMITAÇÕES ESTABELECIDAS NA CONVENÇÃO E NAS ASSEMBLEIAS GERAIS EXTRAORDINÁRIAS. MODIFICAÇÃO DA FACHADA. EXTENSÃO DE FIAÇÃO COM LÂMPADAS. VARAL DE LUZES. DETERMINAÇÃO DE RETIRADA. REFAZIMENTO DE PINTURA E REVESTIMENTO. NECESSIDADE. AFRONTA À LEGISLAÇÃO VIGENTE. RECONHECIMENTO. DEVER DE NÃO SOBRECARREGAR O SISTEMA ELÉTRICO. OBRIGATORIEDADE. MULTAS IMPOSTAS PELO CONDOMÍNIO. LEGALIDADE. IMPUTAÇÃO AO SÍNDICO DE OBSTRUÇÃO DE ACESSO A LEITURA DO RELÓGIO DE ENERGIA E A CAIXA DE CORREIOS. NÃO COMPROVAÇÃO. DÉFICIT PROBATÓRIO. FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO AUTORAL NÃO DEMONSTRADO. ÔNUS DESATENDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. O condomínio edilício resulta de equilibrada equação, a qual envolve, de um lado, a propriedade exclusiva de áreas privadas e, de outro, a propriedade comum nas partes indivisas. O art. 1.335 do Código Civil disciplina o direito dos condôminos sobre o que a cada um pertence e sobre o que pertence indistintamente a todos. Quanto aos deveres fundamentais dos partícipes do condomínio e às consequências do descumprimento de suas obrigações, disciplina-os o art. 1.336 do Código Civil.
2. O art. 1.336, II, III, e §2o do CC, prevê entre os deveres dos condôminos os de não realizar alterações que comprometam a segurança da edificação e de não alterar a forma e cor da fachada, das partes e esquadrias internas, sob pena de pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção condominial. Trata-se de proibição igualmente estendida a intervenções que alterem a forma e a cor da fachada e que modifiquem as áreas e esquadrias externas. Norma proibitiva que abarca também limitação de uso da unidade quando prejudicial à segurança da edificação.
3. O art. 1.348, I a IX, do CC dispõe serem prerrogativas do síndico, as de competir-lhe praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações assembleares, diligenciar para a conservação e a guarda das partes comuns, bem como impor e cobrar as multas devidas.
4. A previsão de direitos e deveres na legislação, na Convenção de Condomínio e nas Assembleias Gerais Ordinárias visa à necessária conciliação entre interesses individuais e interesses da coletividade dos condôminos para promover a devida organização do condomínio, seu bom funcionamento e a boa convivência dos moradores e comerciantes por meio de regras aplicáveis à toda coletividade.
5. Caso concreto em que fora rechaçada, por meio de assembleia geral extraordinária, alterações de fachada pretendidas pelos apelados, bem como mantidas as multas a eles aplicadas em decorrência do descumprimento das normas legais e convencionais. 5.1. Hipótese em que reconhecida, por meio de laudo de engenharia, a impossibilidade de o sistema elétrico do condomínio, por ser antigo, de suportar eventual demanda por refletores ou lâmpadas mais potentes e em funcionamento ininterrupto, bem como o funcionamento do chamado “varal de luzes”, pois não fora projetado para tal finalidade e capacidade, sob pena de ser sobrecarregado, com risco de curtos-circuitos. Ato com potencial de lesividade à totalidade do condomínio, cujas normas e decisões da maioria devem ser respeitados por qualquer morador ou comerciante daquela edificação.
6. Nos termos do art. 373, I, do CPC, cabe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo do direito de que se afirma titular. Caso em que os condôminos não exibiram qualquer prova documental ou testemunhal que comprove a suposta prática de ato ilícito por parte do síndico ou desvirtuamento de suas funções para impedir o acesso à caixa de correios ou à leitura do relógio de energia elétrica.
7. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.