Tribunal: TJDFT
Processo: 0707109-10.2023.8.07.0014
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO DE FATO/IRREGULAR NO DISTRITO FEDERAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO (2021–2023). ART. 36-A DA LEI 6.766/1979 (LEI 13.465/2017). TEMA 492/STF E TEMA 882/STJ. DISTINGUISHING. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença da Vara Cível do Guará/DF que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL SÃO JOSÉ, condenando a ré ao pagamento de taxas de manutenção e conservação referentes a 2021–2023 (R$ 12.269,11), bem como das parcelas vincendas, com gratuidade de justiça deferida e exigibilidade suspensa. A apelante sustenta inexistir vínculo associativo, ter adquirido o imóvel em 2005 (antes da Lei 13.465/2017) e invoca a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ. A apelada defende a manutenção da sentença, alegando débitos posteriores à Lei 13.465/2017, anuência contratual (cessão de direitos de 13/07/2005) e vedação ao enriquecimento sem causa, com respaldo em jurisprudência do TJDFT.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se, em condomínio de fato/irregular no DF, é exigível de moradora não associada o pagamento de taxas de manutenção; (ii) estabelecer a incidência do art. 36-A da Lei 6.766/1979 (Lei 13.465/2017) e a relevância da cessão de direitos de 2005 frente a débitos de 2021–2023; (iii) determinar a aplicabilidade dos Temas 492/STF e 882/STJ ou o seu afastamento por “distinguishing”, ante as peculiaridades fundiárias do DF.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A dívida discutida (2021–2023) incide sob a vigência da Lei 13.465/2017, o que supera a alegação de irretroatividade, e a cessão de direitos de 13/07/2005 evidencia sub-rogação também em obrigações correlatas ao imóvel, inclusive despesas de “condomínio”, denotando ciência e anuência quanto ao rateio.
4. O art. 36-A da Lei 6.766/1979, introduzido pela Lei 13.465/2017, vincula titulares de direitos ou moradores de loteamentos/empreendimentos assemelhados às normas e à cotização previstas nos atos constitutivos das associações voltadas à administração, conservação e manutenção, ainda que sem fins lucrativos.
5. Em condomínios de fato/irregulares do DF, a associação exerce atividade materialmente condominial (gestão de áreas e serviços comuns), razão pela qual se impõe o dever de contribuir para o rateio das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa de quem usufrui ou tem à disposição tais serviços.
6. Os Temas 492/STF e 882/STJ não se ajustam à peculiaridade dos parcelamentos irregulares do DF, distintos dos bairros abertos e loteamentos regulares que ensejaram aquelas teses, legitimando-se o “distinguishing” adotado pela jurisprudência local para permitir a cobrança.
7. A orientação prevalente do TJDFT reconhece a exigibilidade das taxas em condomínios irregulares/associações de moradores no DF, inclusive sem adesão formal, quando comprovada a natureza condominial dos serviços e o benefício à coletividade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Em condomínio de fato/irregular no Distrito Federal, a associação de moradores que administra e mantém áreas e serviços comuns pode exigir a cotização dos titulares/moradores, ainda sem adesão formal, com fundamento no art. 36-A da Lei 6.766/1979 e na vedação ao enriquecimento sem causa.”; “2. As teses dos Temas 492/STF e 882/STJ não se aplicam aos parcelamentos irregulares do DF, por distinção fática em relação a loteamentos regulares e bairros abertos que originaram aqueles precedentes.”; “3. Débitos posteriores à Lei 13.465/2017 são exigíveis e, havendo cessão de direitos que sub-rogue obrigações condominiais, reforça-se a vinculação do adquirente ao rateio das despesas comuns”.
_______
Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/1979, art. 36-A (caput e parágrafo único); Lei 13.465/2017; CC, arts. 53 e 54, III; CPC, arts. 85, § 11, 926 e 927.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492 (RE 695.911); STJ, Tema 882 (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP); TJDFT, Acórdão 1885195, 0712785-75.2023.8.07.0001, 1a Turma Cível, j. 26/06/2024, DJe 12/07/2024; TJDFT, Acórdão 1960706, 0718764-58.2023.8.07.0020, 8a Turma Cível, j. 28/01/2025, DJe 07/02/2025; TJDFT, Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, 2a Turma Cível, j. 05/02/2025, DJe 28/02/2025; TJDFT, Acórdão 1991168, 0713681-06.2023.8.07.0006, 7a Turma Cível, j. 23/04/2025, DJe 05/05/2025; TJDFT, Acórdão 1994579, 0706383-81.2024.8.07.0020, 6a Turma Cível, j. 30/04/2025, DJe 15/05/2025; TJDFT, Acórdão 1995121, 0707156-86.2024.8.07.0001, 4a Turma Cível, j. 30/04/2025, DJe 13/06/2025; Acórdão 2030798, 0725075-65.2023.8.07.0020, Rel. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 14/08/2025, DJe 26/08/2025; TJDFT, Acórdão 2026390, 0737080-45.2024.8.07.0001, 8a Turma Cível, j. 29/07/2025, DJe 29/08/2025.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO DE FATO/IRREGULAR NO DISTRITO FEDERAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO (2021–2023). ART. 36-A DA LEI 6.766/1979 (LEI 13.465/2017). TEMA 492/STF E TEMA 882/STJ. DISTINGUISHING. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença da Vara Cível do Guará/DF que julgou procedente ação de cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL SÃO JOSÉ, condenando a ré ao pagamento de taxas de manutenção e conservação referentes a 2021–2023 (R$ 12.269,11), bem como das parcelas vincendas, com gratuidade de justiça deferida e exigibilidade suspensa. A apelante sustenta inexistir vínculo associativo, ter adquirido o imóvel em 2005 (antes da Lei 13.465/2017) e invoca a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ. A apelada defende a manutenção da sentença, alegando débitos posteriores à Lei 13.465/2017, anuência contratual (cessão de direitos de 13/07/2005) e vedação ao enriquecimento sem causa, com respaldo em jurisprudência do TJDFT.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se, em condomínio de fato/irregular no DF, é exigível de moradora não associada o pagamento de taxas de manutenção; (ii) estabelecer a incidência do art. 36-A da Lei 6.766/1979 (Lei 13.465/2017) e a relevância da cessão de direitos de 2005 frente a débitos de 2021–2023; (iii) determinar a aplicabilidade dos Temas 492/STF e 882/STJ ou o seu afastamento por “distinguishing”, ante as peculiaridades fundiárias do DF.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A dívida discutida (2021–2023) incide sob a vigência da Lei 13.465/2017, o que supera a alegação de irretroatividade, e a cessão de direitos de 13/07/2005 evidencia sub-rogação também em obrigações correlatas ao imóvel, inclusive despesas de “condomínio”, denotando ciência e anuência quanto ao rateio.
4. O art. 36-A da Lei 6.766/1979, introduzido pela Lei 13.465/2017, vincula titulares de direitos ou moradores de loteamentos/empreendimentos assemelhados às normas e à cotização previstas nos atos constitutivos das associações voltadas à administração, conservação e manutenção, ainda que sem fins lucrativos.
5. Em condomínios de fato/irregulares do DF, a associação exerce atividade materialmente condominial (gestão de áreas e serviços comuns), razão pela qual se impõe o dever de contribuir para o rateio das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa de quem usufrui ou tem à disposição tais serviços.
6. Os Temas 492/STF e 882/STJ não se ajustam à peculiaridade dos parcelamentos irregulares do DF, distintos dos bairros abertos e loteamentos regulares que ensejaram aquelas teses, legitimando-se o “distinguishing” adotado pela jurisprudência local para permitir a cobrança.
7. A orientação prevalente do TJDFT reconhece a exigibilidade das taxas em condomínios irregulares/associações de moradores no DF, inclusive sem adesão formal, quando comprovada a natureza condominial dos serviços e o benefício à coletividade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Em condomínio de fato/irregular no Distrito Federal, a associação de moradores que administra e mantém áreas e serviços comuns pode exigir a cotização dos titulares/moradores, ainda sem adesão formal, com fundamento no art. 36-A da Lei 6.766/1979 e na vedação ao enriquecimento sem causa.”; “2. As teses dos Temas 492/STF e 882/STJ não se aplicam aos parcelamentos irregulares do DF, por distinção fática em relação a loteamentos regulares e bairros abertos que originaram aqueles precedentes.”; “3. Débitos posteriores à Lei 13.465/2017 são exigíveis e, havendo cessão de direitos que sub-rogue obrigações condominiais, reforça-se a vinculação do adquirente ao rateio das despesas comuns”.
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Dispositivos relevantes citados: Lei 6.766/1979, art. 36-A (caput e parágrafo único); Lei 13.465/2017; CC, arts. 53 e 54, III; CPC, arts. 85, § 11, 926 e 927.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492 (RE 695.911); STJ, Tema 882 (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP); TJDFT, Acórdão 1885195, 0712785-75.2023.8.07.0001, 1a Turma Cível, j. 26/06/2024, DJe 12/07/2024; TJDFT, Acórdão 1960706, 0718764-58.2023.8.07.0020, 8a Turma Cível, j. 28/01/2025, DJe 07/02/2025; TJDFT, Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, 2a Turma Cível, j. 05/02/2025, DJe 28/02/2025; TJDFT, Acórdão 1991168, 0713681-06.2023.8.07.0006, 7a Turma Cível, j. 23/04/2025, DJe 05/05/2025; TJDFT, Acórdão 1994579, 0706383-81.2024.8.07.0020, 6a Turma Cível, j. 30/04/2025, DJe 15/05/2025; TJDFT, Acórdão 1995121, 0707156-86.2024.8.07.0001, 4a Turma Cível, j. 30/04/2025, DJe 13/06/2025; Acórdão 2030798, 0725075-65.2023.8.07.0020, Rel. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 14/08/2025, DJe 26/08/2025; TJDFT, Acórdão 2026390, 0737080-45.2024.8.07.0001, 8a Turma Cível, j. 29/07/2025, DJe 29/08/2025.