Tribunal: TJDFT
Processo: 0706150-54.2023.8.07.0009
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0706150-54.2023.8.07.0009 RECORRENTE: ADRIANA FURTADO FRASÃO RECORRIDO: CONDOMÍNIO DUBAI RESIDÊNCIA E LAZER DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: Ementa: Processual Civil. Apelação Cível. Execução De Título Extrajudicial. Juntada de novos documentos na fase recursal. Impossibilidade. Intervenção de terceiros. Instituto incompatível com o processo executório. Taxas condominiais. Rescisão do contrato de cessão de direitos do imóvel. Reaquisição da titularidade do bem. Responsabilidade do proprietário que readquire o imóvel. Sentença parcialmente reformada. I. Caso Em Exame 1. Cuida-se de execução de débito condominial. A r. sentença julgou extinta execução de título extrajudicial, com resolução de mérito, em razão da ausência de responsabilidade da executada pelo débito cobrado, nos termos dos artigos 924, inciso III e 925 do CPC. Apela o credor a fim de que seja reconhecida a responsabilidade da executada pelo pagamento das taxas ordinárias inadimplidas após sua reintegração na posse do imóvel, que ocorreu em dezembro de 2023, bem como pelos encargos anteriores, decorrentes da natureza propter rem da obrigação. Pretende a inclusão dos antigos possuidores do imóvel no polo passivo, garantindo-se ao condomínio exequente a prerrogativa de cobrar a obrigação de qualquer dos responsáveis. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) averiguar a possibilidade de juntada de novos documentos em sede recursal; (ii) analisar se o instituto da intervenção de terceiro é compatível com o processo executório; (iii) apurar se a executada é parte legítima para integrar o polo passivo da presente execução, podendo ser responsabilizada pelos débitos condominiais objeto da lide; III. Razões De Decidir 3. Cabe ao Autor na petição inicial juntar os documentos necessários a amparar o seu pedido e ao Réu, na contestação, os que atestam a tese jurídica que defende. 4. A juntada de documento a destempo é medida excepcional e somente admitida quando comprovado o motivo que impossibilitou a sua juntada prévia. 5. A intervenção de terceiros, por sua própria natureza e especificidade, é incompatível com o procedimento executório, uma vez que pressupõe prazo de contestação, dilação probatória e sentença de mérito, que não existem no processo de execução. 6. Classificada doutrinariamente como obrigação propter rem, a despesa condominial se vincula a unidade imobiliária, razão pela qual, como regra, deve ser assumida pelo proprietário do bem. 7. Todavia, por meio da sistemática dos recursos repetitivos, o c. STJ fixou as seguintes teses (tema 889.): a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 8. No caso em comento, houve a transferência do ágio do imóvel para terceiro, por meio de procuração, sem anuência da instituição financeira. Contudo, não consta dos autos documento que comprove que o Condomínio tinha conhecimento da transação. 9. “Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes.”. (AgInt no REsp 1.229.639/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 20/10/2016). 10. Com efeito, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse n. 0708463-22.2022.8.07.000, foi proferida sentença que reintegrou a executada na posse do imóvel situado na QN 404 conjunto E lotes 2 e 3, apartamento 407 e vaga de garagem 32 e condenou os promissários compradores ao pagamento das taxas condominiais em atraso, assim como às taxas de IPTU em atraso, a partir da data de celebração do contrato entre as partes (05/07/2017) até a efetiva entrega do imóvel à Executada, o que ocorreu em dezembro/2023. 11. Desse modo, a executada não pode ser responsabilizada pelos débitos condominiais referentes ao período entre 05/07/2023 e dezembro/2023, tal como determina o STJ, sob pena de violação da coisa julgada (art. 502 do CPC), uma vez que a questão já restou decidida no julgamento do processo supracitado. 12. Porém, considerando que a presente ação tem por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas (art. 323 do CPC), a executada é responsável pelo pagamento das taxas condominiais que se venceram no curso do presente processo, a partir da retomada do bem. IV. Dispositivo 13. Deu-se parcial provimento ao recurso. Dispositivos relevantes: artigos art. 32, 502, 924, inciso III e 925 todos do CPC. Jurisprudência relevante: AgInt no REsp 1.229.639/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 20/10/2016; AgRg no REsp 1.293.855/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 2/2/2016 A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 502 do Código de Processo Civil, asseverando ofensa à coisa julgada, tendo em vista que o acórdão recorrido “ignorou a sentença transitada em julgado que determinou a responsabilidade de terceiros até a entrega efetiva do imóvel” (ID 73598526, pág. 3); b) artigos 924, inciso III, e 925, todos do CPC, sustentando o acerto da sentença monocrática que extinguia a execução diante da ausência de responsabilidade da recorrente. Aponta dissenso pretoriano, colacionando ementas de julgados do STJ com as quais pretende demonstrá-lo. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso não merece seguir quanto às teses de ofensa aos artigos 502, 924, inciso III, e 925, todos do CPC e quanto ao apontado dissenso interpretativo. Com efeito, a turma julgadora afastou parcialmente a tese de ofensa à coisa julgada, bem como a de ausência de responsabilidade da recorrente à luz das peculiaridades fático-probatórias dos autos, fazendo constar: “para que aquele que consta do registro imobiliário deixe de responder pelas despesas condominiais faz-se necessário prova de que não ocupa o imóvel, exigindo-se, ainda, que a Administração do Condomínio conheça a realidade referente à efetiva ocupação do bem. Na hipótese dos autos, consta na matrícula do bem como proprietária ADRIANA FURTADO FRASAO, não havendo registro de transferência a LELIO GOMES PEREIRA JUNIOR e NEIDE RIBEIRO DE SANTANA (ID 69796744). (...) a presente ação tem por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas (art. 323 do CPC), o que torna a Executada ADRIANA FURTADO FRASAO responsável pelo pagamento das taxas condominiais inadimplidas a partir de janeiro/2024, ou seja, que se venceram no curso do presente processo.” (ID 71779761, voto relator). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que demanda reexame de tais elementos de ordem fático-probatória, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. Registre-se, ademais, que o referido enunciado 7 da Súmula do STJ também impede a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial. Confira-se: “é pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica" (AREsp n. 2.794.577/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0706150-54.2023.8.07.0009 RECORRENTE: ADRIANA FURTADO FRASÃO RECORRIDO: CONDOMÍNIO DUBAI RESIDÊNCIA E LAZER DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: Ementa: Processual Civil. Apelação Cível. Execução De Título Extrajudicial. Juntada de novos documentos na fase recursal. Impossibilidade. Intervenção de terceiros. Instituto incompatível com o processo executório. Taxas condominiais. Rescisão do contrato de cessão de direitos do imóvel. Reaquisição da titularidade do bem. Responsabilidade do proprietário que readquire o imóvel. Sentença parcialmente reformada. I. Caso Em Exame 1. Cuida-se de execução de débito condominial. A r. sentença julgou extinta execução de título extrajudicial, com resolução de mérito, em razão da ausência de responsabilidade da executada pelo débito cobrado, nos termos dos artigos 924, inciso III e 925 do CPC. Apela o credor a fim de que seja reconhecida a responsabilidade da executada pelo pagamento das taxas ordinárias inadimplidas após sua reintegração na posse do imóvel, que ocorreu em dezembro de 2023, bem como pelos encargos anteriores, decorrentes da natureza propter rem da obrigação. Pretende a inclusão dos antigos possuidores do imóvel no polo passivo, garantindo-se ao condomínio exequente a prerrogativa de cobrar a obrigação de qualquer dos responsáveis. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) averiguar a possibilidade de juntada de novos documentos em sede recursal; (ii) analisar se o instituto da intervenção de terceiro é compatível com o processo executório; (iii) apurar se a executada é parte legítima para integrar o polo passivo da presente execução, podendo ser responsabilizada pelos débitos condominiais objeto da lide; III. Razões De Decidir 3. Cabe ao Autor na petição inicial juntar os documentos necessários a amparar o seu pedido e ao Réu, na contestação, os que atestam a tese jurídica que defende. 4. A juntada de documento a destempo é medida excepcional e somente admitida quando comprovado o motivo que impossibilitou a sua juntada prévia. 5. A intervenção de terceiros, por sua própria natureza e especificidade, é incompatível com o procedimento executório, uma vez que pressupõe prazo de contestação, dilação probatória e sentença de mérito, que não existem no processo de execução. 6. Classificada doutrinariamente como obrigação propter rem, a despesa condominial se vincula a unidade imobiliária, razão pela qual, como regra, deve ser assumida pelo proprietário do bem. 7. Todavia, por meio da sistemática dos recursos repetitivos, o c. STJ fixou as seguintes teses (tema 889.): a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 8. No caso em comento, houve a transferência do ágio do imóvel para terceiro, por meio de procuração, sem anuência da instituição financeira. Contudo, não consta dos autos documento que comprove que o Condomínio tinha conhecimento da transação. 9. “Em regra, o promitente vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem. Entretanto, quando o promitente vendedor obtém a retomada do bem anteriormente alienado, em virtude da reaquisição, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa não se rompe, razão porque o adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário/possuidor. Precedentes.”. (AgInt no REsp 1.229.639/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 20/10/2016). 10. Com efeito, nos autos da ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse n. 0708463-22.2022.8.07.000, foi proferida sentença que reintegrou a executada na posse do imóvel situado na QN 404 conjunto E lotes 2 e 3, apartamento 407 e vaga de garagem 32 e condenou os promissários compradores ao pagamento das taxas condominiais em atraso, assim como às taxas de IPTU em atraso, a partir da data de celebração do contrato entre as partes (05/07/2017) até a efetiva entrega do imóvel à Executada, o que ocorreu em dezembro/2023. 11. Desse modo, a executada não pode ser responsabilizada pelos débitos condominiais referentes ao período entre 05/07/2023 e dezembro/2023, tal como determina o STJ, sob pena de violação da coisa julgada (art. 502 do CPC), uma vez que a questão já restou decidida no julgamento do processo supracitado. 12. Porém, considerando que a presente ação tem por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas (art. 323 do CPC), a executada é responsável pelo pagamento das taxas condominiais que se venceram no curso do presente processo, a partir da retomada do bem. IV. Dispositivo 13. Deu-se parcial provimento ao recurso. Dispositivos relevantes: artigos art. 32, 502, 924, inciso III e 925 todos do CPC. Jurisprudência relevante: AgInt no REsp 1.229.639/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 20/10/2016; AgRg no REsp 1.293.855/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe de 2/2/2016 A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 502 do Código de Processo Civil, asseverando ofensa à coisa julgada, tendo em vista que o acórdão recorrido “ignorou a sentença transitada em julgado que determinou a responsabilidade de terceiros até a entrega efetiva do imóvel” (ID 73598526, pág. 3); b) artigos 924, inciso III, e 925, todos do CPC, sustentando o acerto da sentença monocrática que extinguia a execução diante da ausência de responsabilidade da recorrente. Aponta dissenso pretoriano, colacionando ementas de julgados do STJ com as quais pretende demonstrá-lo. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso não merece seguir quanto às teses de ofensa aos artigos 502, 924, inciso III, e 925, todos do CPC e quanto ao apontado dissenso interpretativo. Com efeito, a turma julgadora afastou parcialmente a tese de ofensa à coisa julgada, bem como a de ausência de responsabilidade da recorrente à luz das peculiaridades fático-probatórias dos autos, fazendo constar: “para que aquele que consta do registro imobiliário deixe de responder pelas despesas condominiais faz-se necessário prova de que não ocupa o imóvel, exigindo-se, ainda, que a Administração do Condomínio conheça a realidade referente à efetiva ocupação do bem. Na hipótese dos autos, consta na matrícula do bem como proprietária ADRIANA FURTADO FRASAO, não havendo registro de transferência a LELIO GOMES PEREIRA JUNIOR e NEIDE RIBEIRO DE SANTANA (ID 69796744). (...) a presente ação tem por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas (art. 323 do CPC), o que torna a Executada ADRIANA FURTADO FRASAO responsável pelo pagamento das taxas condominiais inadimplidas a partir de janeiro/2024, ou seja, que se venceram no curso do presente processo.” (ID 71779761, voto relator). Infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que demanda reexame de tais elementos de ordem fático-probatória, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula do STJ. Registre-se, ademais, que o referido enunciado 7 da Súmula do STJ também impede a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial. Confira-se: “é pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica" (AREsp n. 2.794.577/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012