Tribunal: TJDFT
Processo: 0724743-58.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EXIGÊNCIA LEGAL DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO (ART. 71, II, LEI 8.245/91). INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO PRINCIPAL (ALUGUÉIS E IRRF). PURGAÇÃO DA MORA. INADEQUAÇÃO NA RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA, FUNÇÃO SOCIAL DA EMPRESA E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. INDENIZAÇÃO POR PERDA DO FUNDO DE COMÉRCIO (ART. 52, § 3o, LEI 8.245/91). NÃO CABIMENTO. DISTINCTION DE PRECEDENTE QUE RELEVOU OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA (SEGURO). PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por NOVO MUNDO S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença da 10a Vara Cível de Brasília que, em Ação Renovatória de Locação proposta em face de ANDRÉ ARAÚJO SANTANA e BRUNA ARAÚJO SANTANA, julgou improcedentes os pedidos, condenando a autora em custas e honorários advocatícios de 10% do valor da causa. No recurso, a autora argui nulidade por cerceamento de defesa (ausência de exame do mérito, perícia sobre aluguel e possibilidade de purgação da mora – CF, art. 5o, LV) e, no mérito, pleiteia interpretação teleológica do art. 71, II, da Lei 8.245/91 à luz da função social e da preservação da empresa (pandemia de COVID-19), com reconhecimento de adimplemento substancial e boa-fé; subsidiariamente, requer indenização por perda do fundo de comércio (art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91). Os réus apresentam contrarrazões pelo desprovimento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante a suposta ausência de análise do mérito (perícia e purgação da mora); (ii) estabelecer se, comprovado inadimplemento de obrigação principal (aluguéis e IRRF), é possível flexibilizar o requisito do art. 71, II, da Lei 8.245/91 com base na função social da empresa, pandemia e adimplemento substancial; (iii) determinar se é devida indenização por perda do fundo de comércio na forma do art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de cerceamento de defesa é rejeitada porque se confunde com o mérito e inexiste tolhimento probatório: houve perícia sobre o valor locativo e o conjunto probatório é suficiente, sendo desnecessária nova instrução quando ausente requisito legal para a renovatória (CF, art. 5o, LV).
4. A ação renovatória exige prova do exato cumprimento do contrato (Lei 8.245/91, art. 71, II e III), e ficou comprovado o inadimplemento da autora quanto a obrigação principal, com pagamento a menor dos aluguéis (diferenças de R$ 211.503,96 entre 15/12/2019 e 28/02/2022) e ausência de recolhimento de IRRF (R$ 57.973,00), reconhecidos em sentença nos autos no 0747816-93.2022.8.07.0001.
5. A pretensão de purgar a mora ou de quitar débito incontroverso (instituto próprio do despejo por falta de pagamento – Lei 8.245/91, art. 62, II, invocado pela autora) não integra os requisitos da renovatória e não substitui a prova do adimplemento contratual exigida pelo art. 71, II.
6. A interpretação teleológica da Lei do Inquilinato, a invocação da função social da empresa e os efeitos da pandemia de COVID-19 não afastam o requisito legal quando o inadimplemento é relevante e recai sobre obrigação principal, inexistindo acordo de descontos ou decisão revisional que altere o pactuado.
7. O precedente desta Corte (Acórdão 1996888) não se aplica, porque lá se releva falta leve concernente a obrigação acessória (seguro contra incêndio), ao passo que, aqui, o descumprimento envolve os próprios aluguéis e encargos (distinguishing).
8. É incabível a indenização por perda do fundo de comércio (Lei 8.245/91, art. 52, § 3o), pois a negativa de renovação não decorre de proposta de terceiro em melhores condições nem de destinação diversa/obras não iniciadas pelo locador, mas de inadimplemento da locatária.
9. A fixação de aluguel provisório não é possível quando não requerida na contestação (Lei 8.245/91, art. 72, § 4o).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ação renovatória exige prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, II, Lei 8.245/91), não se admitindo flexibilização quando constatado inadimplemento de obrigação principal de valor significativo."; "2. A purgação da mora ou o pagamento do débito incontroverso não supre o requisito legal da renovatória nem substitui a prova de adimplemento."; "3. Função social da empresa, boa-fé, adimplemento substancial e efeitos da pandemia não afastam o óbice legal quando o descumprimento recai sobre aluguéis e encargos."; "4. Inviável a indenização do art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91 quando a não renovação decorre de inadimplemento do locatário, ausentes as hipóteses legais de proposta de terceiro ou desvio de destinação/obras não iniciadas.".
__________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; Lei 8.245/91, arts. 52, § 3o; 71, II e III; 72, § 4o; 74; CPC, arts. 85, caput, § 2o e § 11; 487, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1996888, 0731433-40.2022.8.07.0001, Rel. Des. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 08.05.2025, DJe 21.05.2025; TJDFT, Acórdão 1285199, 0737732-38.2019.8.07.0001, Rel. Des. Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, j. 23.09.2020, DJe 30.09.2020; TJDFT, Acórdão 1826063, 0724116-88.2022.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 29.02.2024, DJe 14.03.2024.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EXIGÊNCIA LEGAL DE PROVA DO EXATO CUMPRIMENTO DO CONTRATO (ART. 71, II, LEI 8.245/91). INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÃO PRINCIPAL (ALUGUÉIS E IRRF). PURGAÇÃO DA MORA. INADEQUAÇÃO NA RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO TELEOLÓGICA, FUNÇÃO SOCIAL DA EMPRESA E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AO CASO CONCRETO. INDENIZAÇÃO POR PERDA DO FUNDO DE COMÉRCIO (ART. 52, § 3o, LEI 8.245/91). NÃO CABIMENTO. DISTINCTION DE PRECEDENTE QUE RELEVOU OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA (SEGURO). PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por NOVO MUNDO S.A. – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL contra sentença da 10a Vara Cível de Brasília que, em Ação Renovatória de Locação proposta em face de ANDRÉ ARAÚJO SANTANA e BRUNA ARAÚJO SANTANA, julgou improcedentes os pedidos, condenando a autora em custas e honorários advocatícios de 10% do valor da causa. No recurso, a autora argui nulidade por cerceamento de defesa (ausência de exame do mérito, perícia sobre aluguel e possibilidade de purgação da mora – CF, art. 5o, LV) e, no mérito, pleiteia interpretação teleológica do art. 71, II, da Lei 8.245/91 à luz da função social e da preservação da empresa (pandemia de COVID-19), com reconhecimento de adimplemento substancial e boa-fé; subsidiariamente, requer indenização por perda do fundo de comércio (art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91). Os réus apresentam contrarrazões pelo desprovimento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante a suposta ausência de análise do mérito (perícia e purgação da mora); (ii) estabelecer se, comprovado inadimplemento de obrigação principal (aluguéis e IRRF), é possível flexibilizar o requisito do art. 71, II, da Lei 8.245/91 com base na função social da empresa, pandemia e adimplemento substancial; (iii) determinar se é devida indenização por perda do fundo de comércio na forma do art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A preliminar de cerceamento de defesa é rejeitada porque se confunde com o mérito e inexiste tolhimento probatório: houve perícia sobre o valor locativo e o conjunto probatório é suficiente, sendo desnecessária nova instrução quando ausente requisito legal para a renovatória (CF, art. 5o, LV).
4. A ação renovatória exige prova do exato cumprimento do contrato (Lei 8.245/91, art. 71, II e III), e ficou comprovado o inadimplemento da autora quanto a obrigação principal, com pagamento a menor dos aluguéis (diferenças de R$ 211.503,96 entre 15/12/2019 e 28/02/2022) e ausência de recolhimento de IRRF (R$ 57.973,00), reconhecidos em sentença nos autos no 0747816-93.2022.8.07.0001.
5. A pretensão de purgar a mora ou de quitar débito incontroverso (instituto próprio do despejo por falta de pagamento – Lei 8.245/91, art. 62, II, invocado pela autora) não integra os requisitos da renovatória e não substitui a prova do adimplemento contratual exigida pelo art. 71, II.
6. A interpretação teleológica da Lei do Inquilinato, a invocação da função social da empresa e os efeitos da pandemia de COVID-19 não afastam o requisito legal quando o inadimplemento é relevante e recai sobre obrigação principal, inexistindo acordo de descontos ou decisão revisional que altere o pactuado.
7. O precedente desta Corte (Acórdão 1996888) não se aplica, porque lá se releva falta leve concernente a obrigação acessória (seguro contra incêndio), ao passo que, aqui, o descumprimento envolve os próprios aluguéis e encargos (distinguishing).
8. É incabível a indenização por perda do fundo de comércio (Lei 8.245/91, art. 52, § 3o), pois a negativa de renovação não decorre de proposta de terceiro em melhores condições nem de destinação diversa/obras não iniciadas pelo locador, mas de inadimplemento da locatária.
9. A fixação de aluguel provisório não é possível quando não requerida na contestação (Lei 8.245/91, art. 72, § 4o).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A ação renovatória exige prova do exato cumprimento do contrato (art. 71, II, Lei 8.245/91), não se admitindo flexibilização quando constatado inadimplemento de obrigação principal de valor significativo."; "2. A purgação da mora ou o pagamento do débito incontroverso não supre o requisito legal da renovatória nem substitui a prova de adimplemento."; "3. Função social da empresa, boa-fé, adimplemento substancial e efeitos da pandemia não afastam o óbice legal quando o descumprimento recai sobre aluguéis e encargos."; "4. Inviável a indenização do art. 52, § 3o, da Lei 8.245/91 quando a não renovação decorre de inadimplemento do locatário, ausentes as hipóteses legais de proposta de terceiro ou desvio de destinação/obras não iniciadas.".
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LV; Lei 8.245/91, arts. 52, § 3o; 71, II e III; 72, § 4o; 74; CPC, arts. 85, caput, § 2o e § 11; 487, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1996888, 0731433-40.2022.8.07.0001, Rel. Des. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 08.05.2025, DJe 21.05.2025; TJDFT, Acórdão 1285199, 0737732-38.2019.8.07.0001, Rel. Des. Humberto Ulhôa, 2a Turma Cível, j. 23.09.2020, DJe 30.09.2020; TJDFT, Acórdão 1826063, 0724116-88.2022.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 29.02.2024, DJe 14.03.2024.