Tribunal: TJDFT
Processo: 0738245-82.2024.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-28
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES REJEITADAS. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996/STJ. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Narram os autores que celebraram o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no. 39093 - Itapoã Parque, referente ao imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 02, Lote 03, Condomínio 49, Bloco C1, Unidade 002, Itapoã Parque, Brasília/DF, no qual consta de forma expressa que a data estimada para entrega do imóvel seria no dia 30.12.2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos. Assim, o referido imóvel teria data limite para ser entregue no dia 30.6.2022, mas o imóvel não foi entregue na data acordada. Pretendem o recebimento do valor referente aos juros de obra e lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se nos autos, preliminarmente, (i) a incompetência do Juizado Especial Cível, em razão da imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal; (ii) a ilegitimidade das recorrentes quanto ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, pois cobrados pela Caixa Econômica Federal; no mérito, (iii) a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia; e (iv) a diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, sendo que o prazo estimativo de entrega contido no termo de reserva não poderia ser utilizado como o termo final de entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de ilegitimidade passiva. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC) e, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação devem ser analisadas a partir do exame em abstrato das alegações apresentadas pela parte autora, à luz da teoria da asserção. Assim, a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pelo consumidor, pois os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro constante do Contrato de Compra e Venda assinado entre o banco e a parte Recorrida, e não pela incorporadora e construtora, é questão relativa ao mérito da causa.
4. Da preliminar de litisconsórcio necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Além disso, ao contrário do prazo previsto no termo de reserva, não há, no contrato de promessa de compra e venda, tal informação de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor e o referido entendimento vinculante.
6. Da inexistência de caso fortuito. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. Em que pese a notoriedade dos fatos, tampouco indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando tampouco objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373 do CPC.
7. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
8. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024; TJDFT, Acórdão 1168359, 07442827220178070016, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/5/2019.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES REJEITADAS. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996/STJ. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Narram os autores que celebraram o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no. 39093 - Itapoã Parque, referente ao imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 02, Lote 03, Condomínio 49, Bloco C1, Unidade 002, Itapoã Parque, Brasília/DF, no qual consta de forma expressa que a data estimada para entrega do imóvel seria no dia 30.12.2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos. Assim, o referido imóvel teria data limite para ser entregue no dia 30.6.2022, mas o imóvel não foi entregue na data acordada. Pretendem o recebimento do valor referente aos juros de obra e lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se nos autos, preliminarmente, (i) a incompetência do Juizado Especial Cível, em razão da imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal; (ii) a ilegitimidade das recorrentes quanto ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, pois cobrados pela Caixa Econômica Federal; no mérito, (iii) a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia; e (iv) a diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, sendo que o prazo estimativo de entrega contido no termo de reserva não poderia ser utilizado como o termo final de entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de ilegitimidade passiva. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC) e, de acordo com o Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação devem ser analisadas a partir do exame em abstrato das alegações apresentadas pela parte autora, à luz da teoria da asserção. Assim, a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pelo consumidor, pois os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro constante do Contrato de Compra e Venda assinado entre o banco e a parte Recorrida, e não pela incorporadora e construtora, é questão relativa ao mérito da causa.
4. Da preliminar de litisconsórcio necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Além disso, ao contrário do prazo previsto no termo de reserva, não há, no contrato de promessa de compra e venda, tal informação de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor e o referido entendimento vinculante.
6. Da inexistência de caso fortuito. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. Em que pese a notoriedade dos fatos, tampouco indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando tampouco objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373 do CPC.
7. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
8. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024; TJDFT, Acórdão 1168359, 07442827220178070016, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/5/2019.