Tribunal: TJDFT
Processo: 0752233-39.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. DIVERGÊNCIA DO VALOR ATRIBUÍDO PELO FISCO. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pelo Distrito Federal em face da sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para condená-lo a restituir à parte autora a quantia de R$ 4.290,54, pelo pagamento do ITBI efetuado em excesso.
2. Em suas razões recursais, o recorrente afirma que o procedimento adotado para a apuração da base de cálculo do imóvel está em conformidade com a legislação distrital, mesmo sem a instauração formal de procedimento administrativo. Sustenta que o valor venal não corresponde ao valor atribuído ao bem no negócio jurídico e que o lançamento do tributo se dá de ofício, aplicando-se, portanto, o disposto no artigo 149, inciso I, do CTN, e não o artigo 148. Requer o provimento do recurso para que seja julgado improcedente o pedido autoral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar a base de cálculo do ITBI e se faz jus a parte autora à repetição do indébito tributário.
IV. RAZÕES DE DECIDIR
4. Dispõe o Código Tributário Nacional que a base de cálculo do Imposto de Transmissão Intervivos é o valor venal dos bens e direitos (art. 38, CTN). Além disso, a Lei Distrital n. 3.830/2006, no artigo 6o, que trata do ITBI no âmbito do Distrito Federal, estabelece que o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Nesse sentido, caso a importância declarada pelo contribuinte seja nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN, verbis: “quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”. (g.n.)
5. A questão foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.113), restando assim decidido: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
6. No caso em análise, verifica-se pelos documentos anexados, que o imóvel objeto do feito foi adquirido pelo valor de R$ 100.000,00 (ID 75987340, pág. 3/4), sendo que o ITBI foi calculado com base no valor venal de R$ 243,021,64 (ID 75987340, pág. 2) e que houve o pagamento do valor do ITBI no valor de R$ 7.290,64 (ID 75987340, pág. 1).
7. Não há menção, pelos documentos acostados, da existência de um processo administrativo regular, nos termos do artigo 148 do CTN, sendo este indispensável para a fixação do valor a ser atribuído ao imóvel pela administração pública. Há nos autos, apenas, documentos que demonstram o valor do imposto com base de cálculo arbitrada unilateralmente pelo Fisco e sem a participação do contribuinte, não demonstrando o recorrente que promoveu a instauração do processo administrativo fiscal, o que está em desacordo com o que prevê o Código Tributário Nacional e o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. Precedentes: TJDFT, Acórdãos 1824268, 1833101 e 2041521.
8. Nesse tocante, destaca-se que o entendimento do STJ é no sentido de que as denominadas pautas fiscais, com valores fixados “prévia e aleatoriamente para a apuração da base de cálculo do tributo” não podem ser utilizadas como presunção absoluta de valor (RMS 18.677/MT), onde reside o problema de a Administração ignorar o valor do negócio jurídico sem dar início ao procedimento que é, na verdade, de efetivo arbitramento e, portanto, não pode prescindir das garantias de contraditório e ampla defesa.
9. Em casos tais, verificada a discrepância entre o valor declarado pelo contribuinte e o que consta da pauta da Administração, deve-se dar início ao procedimento previsto em lei, sem emissão, portanto, da guia de recolhimento, quanto mais sem a demonstração dos critérios utilizados para se alcançar o valor que o Fisco entende pertinente. Nessa toada, destacando-se os termos da própria Lei Distrital n. 3.830/2006 citada pelo recorrente, anota-se que um dos elementos da avaliação a ser realizada pela Administração é o estado de conservação do bem (art. 6o, inc. III), de modo que, ao contrário do que afirma o recorrente, a norma distrital também prevê que a contestação do ente público ao valor informado pelo contribuinte deve se pautar nas características de cada imóvel cuja transmissão deve ser tributada, não importa, segundo o espírito da lei, se o Poder Público não procurou meios para cumprimento integral da norma, por exemplo, com a criação de setor específico para a avaliação in loco dos imóveis.
10. Anota-se, por fim, que a tentativa de afastar a aplicação do artigo 148, do CTN não merece amparo porque o próprio artigo 10, da Lei Distrital 3.830/2006 prevê mais de uma forma de lançamento (de ofício e por declaração) e o artigo 149, do CTN contradiz o raciocínio defendido e, mais que isso, reforça a tese da parte autora, na medida em que também estabelece que a revisão também será realizada de ofício, não apenas o lançamento, concluindo-se que, a prevalecer a alegação do lançamento de ofício, também a revisão deveria ter sido iniciada pelo Fisco, o que o recorrente não demonstrou.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso não provido.
12. Recorrente isento de custas. Arcará o recorrente com os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_______
Dispositivos relevantes citados: Lei Distrital n. 3.830/2006, art. 6o e 10; CTN, arts. 148 e 149.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113; RMS n. 18.677/MT, Rel. Min. Castro Meira, 2a Turma, j. 19/4/2005; TJDFT, Acórdão 1824268, Rel. Giselle Rocha Raposo, 2a Turma Recursal, j. 4/3/2024; TJDFT, Acórdão 1833101, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 2041521, 0802741-23.2024.8.07.0016, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 10/09/2025.

Inteiro teor:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. DIVERGÊNCIA DO VALOR ATRIBUÍDO PELO FISCO. NECESSIDADE DE PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pelo Distrito Federal em face da sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para condená-lo a restituir à parte autora a quantia de R$ 4.290,54, pelo pagamento do ITBI efetuado em excesso.
2. Em suas razões recursais, o recorrente afirma que o procedimento adotado para a apuração da base de cálculo do imóvel está em conformidade com a legislação distrital, mesmo sem a instauração formal de procedimento administrativo. Sustenta que o valor venal não corresponde ao valor atribuído ao bem no negócio jurídico e que o lançamento do tributo se dá de ofício, aplicando-se, portanto, o disposto no artigo 149, inciso I, do CTN, e não o artigo 148. Requer o provimento do recurso para que seja julgado improcedente o pedido autoral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar a base de cálculo do ITBI e se faz jus a parte autora à repetição do indébito tributário.
IV. RAZÕES DE DECIDIR
4. Dispõe o Código Tributário Nacional que a base de cálculo do Imposto de Transmissão Intervivos é o valor venal dos bens e direitos (art. 38, CTN). Além disso, a Lei Distrital n. 3.830/2006, no artigo 6o, que trata do ITBI no âmbito do Distrito Federal, estabelece que o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Nesse sentido, caso a importância declarada pelo contribuinte seja nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN, verbis: “quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”. (g.n.)
5. A questão foi analisada pelo Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 1.113), restando assim decidido: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
6. No caso em análise, verifica-se pelos documentos anexados, que o imóvel objeto do feito foi adquirido pelo valor de R$ 100.000,00 (ID 75987340, pág. 3/4), sendo que o ITBI foi calculado com base no valor venal de R$ 243,021,64 (ID 75987340, pág. 2) e que houve o pagamento do valor do ITBI no valor de R$ 7.290,64 (ID 75987340, pág. 1).
7. Não há menção, pelos documentos acostados, da existência de um processo administrativo regular, nos termos do artigo 148 do CTN, sendo este indispensável para a fixação do valor a ser atribuído ao imóvel pela administração pública. Há nos autos, apenas, documentos que demonstram o valor do imposto com base de cálculo arbitrada unilateralmente pelo Fisco e sem a participação do contribuinte, não demonstrando o recorrente que promoveu a instauração do processo administrativo fiscal, o que está em desacordo com o que prevê o Código Tributário Nacional e o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. Precedentes: TJDFT, Acórdãos 1824268, 1833101 e 2041521.
8. Nesse tocante, destaca-se que o entendimento do STJ é no sentido de que as denominadas pautas fiscais, com valores fixados “prévia e aleatoriamente para a apuração da base de cálculo do tributo” não podem ser utilizadas como presunção absoluta de valor (RMS 18.677/MT), onde reside o problema de a Administração ignorar o valor do negócio jurídico sem dar início ao procedimento que é, na verdade, de efetivo arbitramento e, portanto, não pode prescindir das garantias de contraditório e ampla defesa.
9. Em casos tais, verificada a discrepância entre o valor declarado pelo contribuinte e o que consta da pauta da Administração, deve-se dar início ao procedimento previsto em lei, sem emissão, portanto, da guia de recolhimento, quanto mais sem a demonstração dos critérios utilizados para se alcançar o valor que o Fisco entende pertinente. Nessa toada, destacando-se os termos da própria Lei Distrital n. 3.830/2006 citada pelo recorrente, anota-se que um dos elementos da avaliação a ser realizada pela Administração é o estado de conservação do bem (art. 6o, inc. III), de modo que, ao contrário do que afirma o recorrente, a norma distrital também prevê que a contestação do ente público ao valor informado pelo contribuinte deve se pautar nas características de cada imóvel cuja transmissão deve ser tributada, não importa, segundo o espírito da lei, se o Poder Público não procurou meios para cumprimento integral da norma, por exemplo, com a criação de setor específico para a avaliação in loco dos imóveis.
10. Anota-se, por fim, que a tentativa de afastar a aplicação do artigo 148, do CTN não merece amparo porque o próprio artigo 10, da Lei Distrital 3.830/2006 prevê mais de uma forma de lançamento (de ofício e por declaração) e o artigo 149, do CTN contradiz o raciocínio defendido e, mais que isso, reforça a tese da parte autora, na medida em que também estabelece que a revisão também será realizada de ofício, não apenas o lançamento, concluindo-se que, a prevalecer a alegação do lançamento de ofício, também a revisão deveria ter sido iniciada pelo Fisco, o que o recorrente não demonstrou.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso não provido.
12. Recorrente isento de custas. Arcará o recorrente com os honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_______
Dispositivos relevantes citados: Lei Distrital n. 3.830/2006, art. 6o e 10; CTN, arts. 148 e 149.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113; RMS n. 18.677/MT, Rel. Min. Castro Meira, 2a Turma, j. 19/4/2005; TJDFT, Acórdão 1824268, Rel. Giselle Rocha Raposo, 2a Turma Recursal, j. 4/3/2024; TJDFT, Acórdão 1833101, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 2041521, 0802741-23.2024.8.07.0016, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 10/09/2025.