Tribunal: TJDFT
Processo: 0701393-77.2024.8.07.0010
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, não registrada em cartório, por desistência do comprador. A sentença determinou a devolução das parcelas pagas, com abatimento de cláusula penal de 15%, em parcela única, e negou aplicação da Lei de Alienação Fiduciária. A apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC e defendeu a observância da Lei n. 9.514/97, com restituição parcelada e retenção de 25%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei n. 9.514/97, mesmo sem o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer os critérios para a devolução das parcelas pagas diante da rescisão por desistência do consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 exige, cumulativamente, o registro do contrato no cartório competente, o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, conforme o Tema Repetitivo 1095 do STJ. Ausente o registro, inaplicável o regime especial da alienação fiduciária.
4. Não se aplica a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) aos contratos celebrados antes de sua vigência. Precedentes.
5. A rescisão contratual por desistência do comprador, sob a incidência do CDC, impõe a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, admitida retenção proporcional a título de cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577/STJ.
6. A cláusula penal de 15% fixada na sentença revela-se razoável e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos da vendedora, evitando enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência consolidada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de registro do contrato afasta a aplicação da Lei n. 9.514/97, devendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel observar as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
2. Em caso de desistência do comprador, admite-se a devolução imediata e integral dos valores pagos, com retenção proporcional e razoável, observando-se os limites fixados pela jurisprudência.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp 1891498/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.649/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; TJDFT, Acórdão 1943167, 0722906-65.2023.8.07.0001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 07.11.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. DESISTÊNCIA DO CONSUMIDOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, não registrada em cartório, por desistência do comprador. A sentença determinou a devolução das parcelas pagas, com abatimento de cláusula penal de 15%, em parcela única, e negou aplicação da Lei de Alienação Fiduciária. A apelante sustenta a inaplicabilidade do CDC e defendeu a observância da Lei n. 9.514/97, com restituição parcelada e retenção de 25%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei n. 9.514/97, mesmo sem o registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; e (ii) estabelecer os critérios para a devolução das parcelas pagas diante da rescisão por desistência do consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A aplicabilidade da Lei n. 9.514/97 exige, cumulativamente, o registro do contrato no cartório competente, o inadimplemento e a constituição em mora do devedor, conforme o Tema Repetitivo 1095 do STJ. Ausente o registro, inaplicável o regime especial da alienação fiduciária.
4. Não se aplica a Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018) aos contratos celebrados antes de sua vigência. Precedentes.
5. A rescisão contratual por desistência do comprador, sob a incidência do CDC, impõe a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, admitida retenção proporcional a título de cláusula penal, nos termos da Súmula 543 do STJ e do Tema 577/STJ.
6. A cláusula penal de 15% fixada na sentença revela-se razoável e suficiente para ressarcir eventuais prejuízos da vendedora, evitando enriquecimento sem causa, conforme jurisprudência consolidada.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de registro do contrato afasta a aplicação da Lei n. 9.514/97, devendo a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel observar as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
2. Em caso de desistência do comprador, admite-se a devolução imediata e integral dos valores pagos, com retenção proporcional e razoável, observando-se os limites fixados pela jurisprudência.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 23, 26 e 27; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, VIII; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp 1891498/SP; STJ, AgInt no REsp 2.020.649/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13.03.2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; TJDFT, Acórdão 1943167, 0722906-65.2023.8.07.0001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, j. 07.11.2024.