Tribunal: TJDFT
Processo: 0700387-65.2025.8.07.0021
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-23
Data de publicação: 2025-07-03

Ementa:
Direito do consumidor. Processual civil. Juizado especial cível. preliminar de incompetência do juízo rejeitada. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento dos valores pleiteados, a serem apurados mediante cálculo aritmético. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; (iii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; iv) Se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. Incompetência do Juizado Especial Cível
4.1. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. Atraso na entrega do imóvel e restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes
5.1) A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
5.2) O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 27/10/2023 (já computado o prazo de prorrogação contratualmente previsto).
5.3) Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel. A sentença corretamente adotou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, razão pela qual não merece reforma.
5.4) Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 27/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em (13.09.2021 – ID Num. 71991142 - Pág. 1), quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
III. dispositivo
7. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido
8. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

9. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência os quais fixo em 15% do valor da condenação, na proporção de metade para cada uma.

_________
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Direito do consumidor. Processual civil. Juizado especial cível. preliminar de incompetência do juízo rejeitada. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento dos valores pleiteados, a serem apurados mediante cálculo aritmético. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; (iii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; iv) Se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. Incompetência do Juizado Especial Cível
4.1. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. Atraso na entrega do imóvel e restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes
5.1) A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
5.2) O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 27/10/2023 (já computado o prazo de prorrogação contratualmente previsto).
5.3) Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel. A sentença corretamente adotou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, razão pela qual não merece reforma.
5.4) Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 27/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em (13.09.2021 – ID Num. 71991142 - Pág. 1), quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
III. dispositivo
7. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido
8. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

9. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência os quais fixo em 15% do valor da condenação, na proporção de metade para cada uma.

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Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.