Tribunal: TJDFT
Processo: 0702565-57.2024.8.07.0009
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-08

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. ALEGAÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. AFASTADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL ALIENADO PELO DISTRITO FEDERAL. PROGRAMA DE HABITAÇÃO. EDITAL. EMPREITADA GLOBAL FIRMADA ENTRE ASSOCIAÇÃO E CONSTRUTORA. ALIENANTE. CONTRATO INDIVIDUALIZADO RELACIONADO AO CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL. COMPETÊNCIA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. REGRAS PRÓPRIAS ESTABELECIDAS EM CADA RELAÇÃO JURÍDICA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ICC/DF. CABÍVEL. CONDIÇÃO PREVISTA NO CONTRATO DE EMPREITADA. MODIFICAÇÃO DO TERMO FINAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELA ASSOCIAÇÃO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. CONTESTAÇÃO. VIA PROCESSUAL IMPRÓPRIA. LEGITIMIDADE EXTRAORDINÁRIA ASSOCIAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Apesar da contraparte suscitar inovação recursal, verifica-se que a tese foi efetivamente deduzida em contestação e toda matéria deduzida pelas partes no curso do processo de conhecimento se submete ao órgão ad quem por força do efeito devolutivo recursal.
2. Verifica-se na lide a existência de 3 (três) contratos interligados e 3 (três) relações jurídicas materiais formadas entre agentes diferentes: a) aquela travada entre a associação de moradores e a construtora; b) o ato associativo firmado entre associação e consumidor apelante e c) o contrato de compra e venda gravado com cláusula de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal. 2.1 O primeiro contrato previu cláusula arbitral, o segundo elegeu o foro da cidade de Samambaia/DF e o terceiro elegeu o foro da sede da Seção Judiciária do Distrito Federal. 2.2 A manifestação de vontade firmada diretamente pelo associado não pode ser afastada em detrimento de uma cláusula prevista em contrato assinado apenas pela construtora e pela associação, a qual o consumidor não aderiu expressamente. Destaco que a cláusula arbitral abrange somente a relação jurídica entre construtora e associação, não obrigando o consumidor que não anuiu a ela expressamente.
3. A controvérsia da lide reside justamente no ato final de incidência do ICC/DF. Quando o consumidor assinou o ato associativo, a previsão do ICC/DF ia apenas até a contratação do financiamento bancário com a Caixa Econômica Federal. Contudo, após ajuste realizado entre a construtora e a associação, o ICC/DF passou a incidir até a expedição da Carta de Habite-se, de modo que isso resultou em uma cobrança a maior perante o consumidor associado.
4. Apesar do consumidor aventar violação ao art. 43, inciso V da Lei no. 4.591/1964, é necessário ressaltar que a correção monetária visa recompor o valor da moeda e não implica em reajuste de preço da unidade. Da análise do contrato de financiamento, verifica-se que o preço cobrado pela unidade habitacional corresponde exatamente ao preço ajustado tanto no ato aditivo ao ato associativo quanto no termo aditivo ao contrato de empreitada global. Assim, não há indevida alteração de preço do imóvel.
5. A associação repactuou o valor total do contrato com a construtora, inclusive no tocante ao prazo final para incidência do ICC/DF, que passou da data de contratação do financiamento para data de expedição do habite-se, incorrendo em ônus financeiro pro associado.
6. Não vislumbro necessidade de anuência do associado no termo aditivo para que produza efeitos. A repactuação da avença, nos estritos limites para os quais a associação foi criada, visou o benefício de todos os associados, mantendo o equilíbrio do contrato para construção das unidades habitacionais.
7. É desproporcional exigir autorização expressa de todos os associados para qualquer modificação no contrato originário celebrado entre a associação e a construtora, sobretudo quando a própria adesão à associação confere a esta legitimidade para atuar de forma extraordinária em defesa dos interesses coletivos dos associados, não se tratando de mera representação. 7.1 A contestação apresentada em uma Ação de Cobrança não se mostra como via processual adequada para invalidar os atos tomados por uma associação, em nome de seus associados.
8. Os termos do aditivo assinado pela associação devem ser aplicados ao caso concreto. Entender de forma diversa oneraria a associação - que não possui fins lucrativos - e, por conseguinte, toda a coletividade associada que convergiu para construção do imóvel. Em outras palavras, a isenção de um associado prejudicaria todos os outros associados no mesmo contexto de construção do empreendimento residencial. Repito e friso, se a representação da associação agiu de forma ilegal ou indevida na repactuação dos encargos, prejudicando a coletividade, tal fato deve ser apurado na via própria.
9. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
RECURSO DE APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. ALEGAÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL. AFASTADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL ALIENADO PELO DISTRITO FEDERAL. PROGRAMA DE HABITAÇÃO. EDITAL. EMPREITADA GLOBAL FIRMADA ENTRE ASSOCIAÇÃO E CONSTRUTORA. ALIENANTE. CONTRATO INDIVIDUALIZADO RELACIONADO AO CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL. COMPETÊNCIA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA DE ARBITRAGEM. REGRAS PRÓPRIAS ESTABELECIDAS EM CADA RELAÇÃO JURÍDICA. CORREÇÃO MONETÁRIA PELO ICC/DF. CABÍVEL. CONDIÇÃO PREVISTA NO CONTRATO DE EMPREITADA. MODIFICAÇÃO DO TERMO FINAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA PELA ASSOCIAÇÃO. NULIDADE DA ASSEMBLEIA. CONTESTAÇÃO. VIA PROCESSUAL IMPRÓPRIA. LEGITIMIDADE EXTRAORDINÁRIA ASSOCIAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Apesar da contraparte suscitar inovação recursal, verifica-se que a tese foi efetivamente deduzida em contestação e toda matéria deduzida pelas partes no curso do processo de conhecimento se submete ao órgão ad quem por força do efeito devolutivo recursal.
2. Verifica-se na lide a existência de 3 (três) contratos interligados e 3 (três) relações jurídicas materiais formadas entre agentes diferentes: a) aquela travada entre a associação de moradores e a construtora; b) o ato associativo firmado entre associação e consumidor apelante e c) o contrato de compra e venda gravado com cláusula de alienação fiduciária com a Caixa Econômica Federal. 2.1 O primeiro contrato previu cláusula arbitral, o segundo elegeu o foro da cidade de Samambaia/DF e o terceiro elegeu o foro da sede da Seção Judiciária do Distrito Federal. 2.2 A manifestação de vontade firmada diretamente pelo associado não pode ser afastada em detrimento de uma cláusula prevista em contrato assinado apenas pela construtora e pela associação, a qual o consumidor não aderiu expressamente. Destaco que a cláusula arbitral abrange somente a relação jurídica entre construtora e associação, não obrigando o consumidor que não anuiu a ela expressamente.
3. A controvérsia da lide reside justamente no ato final de incidência do ICC/DF. Quando o consumidor assinou o ato associativo, a previsão do ICC/DF ia apenas até a contratação do financiamento bancário com a Caixa Econômica Federal. Contudo, após ajuste realizado entre a construtora e a associação, o ICC/DF passou a incidir até a expedição da Carta de Habite-se, de modo que isso resultou em uma cobrança a maior perante o consumidor associado.
4. Apesar do consumidor aventar violação ao art. 43, inciso V da Lei no. 4.591/1964, é necessário ressaltar que a correção monetária visa recompor o valor da moeda e não implica em reajuste de preço da unidade. Da análise do contrato de financiamento, verifica-se que o preço cobrado pela unidade habitacional corresponde exatamente ao preço ajustado tanto no ato aditivo ao ato associativo quanto no termo aditivo ao contrato de empreitada global. Assim, não há indevida alteração de preço do imóvel.
5. A associação repactuou o valor total do contrato com a construtora, inclusive no tocante ao prazo final para incidência do ICC/DF, que passou da data de contratação do financiamento para data de expedição do habite-se, incorrendo em ônus financeiro pro associado.
6. Não vislumbro necessidade de anuência do associado no termo aditivo para que produza efeitos. A repactuação da avença, nos estritos limites para os quais a associação foi criada, visou o benefício de todos os associados, mantendo o equilíbrio do contrato para construção das unidades habitacionais.
7. É desproporcional exigir autorização expressa de todos os associados para qualquer modificação no contrato originário celebrado entre a associação e a construtora, sobretudo quando a própria adesão à associação confere a esta legitimidade para atuar de forma extraordinária em defesa dos interesses coletivos dos associados, não se tratando de mera representação. 7.1 A contestação apresentada em uma Ação de Cobrança não se mostra como via processual adequada para invalidar os atos tomados por uma associação, em nome de seus associados.
8. Os termos do aditivo assinado pela associação devem ser aplicados ao caso concreto. Entender de forma diversa oneraria a associação - que não possui fins lucrativos - e, por conseguinte, toda a coletividade associada que convergiu para construção do imóvel. Em outras palavras, a isenção de um associado prejudicaria todos os outros associados no mesmo contexto de construção do empreendimento residencial. Repito e friso, se a representação da associação agiu de forma ilegal ou indevida na repactuação dos encargos, prejudicando a coletividade, tal fato deve ser apurado na via própria.
9. Recurso conhecido e não provido.