Tribunal: TJDFT
Processo: 0735656-83.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra.
2. Em seu recurso não há questões preliminares. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar e não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Por fim, defendem a ausência de comprovação de lucros cessantes e juros de obra. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em aferir se houve fortuito externo e definir o termo final para entrega do imóvel.
III. RAZÃO DE DECIDIR
4. Preliminar de ausência de dialeticidade. Considerando que a parte recorrente expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. Não merece acolhida a alegação das recorrentes que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 77136617 - Pág. 1), o que afasta a tese de novação contratual das recorrentes.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra, conforme planilha de ID 77136619, já que os documentos emitidos pela CEF confirmam os valores pagos pelo autor (ID 77136618 - Pág. 7).
9. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: Acórdão 1861856.
11. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 01/02/2021, a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da COVID-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcional e adequado para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso desprovido.
14. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, artigos 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 recurso repetitivo – Tema 996; 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra.
2. Em seu recurso não há questões preliminares. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar e não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Por fim, defendem a ausência de comprovação de lucros cessantes e juros de obra. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em aferir se houve fortuito externo e definir o termo final para entrega do imóvel.
III. RAZÃO DE DECIDIR
4. Preliminar de ausência de dialeticidade. Considerando que a parte recorrente expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. Não merece acolhida a alegação das recorrentes que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 77136617 - Pág. 1), o que afasta a tese de novação contratual das recorrentes.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra, conforme planilha de ID 77136619, já que os documentos emitidos pela CEF confirmam os valores pagos pelo autor (ID 77136618 - Pág. 7).
9. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: Acórdão 1861856.
11. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 01/02/2021, a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da COVID-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcional e adequado para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso desprovido.
14. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, artigos 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 recurso repetitivo – Tema 996; 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.