Tribunal: TJDFT
Processo: 0700699-84.2024.8.07.0018
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO/IMISSÃO NA POSSE MOVIDA POR TERRACAP CONTRA ABC CONSTRUÇÔES E ONE MORE ADMINISTRAÇÂO, VENDA E LOCAÇÂO DE IMÓVEIS. DEFERIDA LIMINAR DE IMISSÂO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. OBSERVÂNCIA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. VALOR DA CONDENAÇÃO ELEVADO. MINORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS IMPROVIDOS.

Sinopse fática: A controvérsia dos autos cinge-se acerca da possibilidade de a autora ter direito à imissão na posse; assim como se há direito à Taxa de Ocupação, quem tem o dever de pagá-la e qual o termo inicial e final para seu pagamento.

I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de duas apelações, interpostas contra sentença de parcial procedência proferida nos autos da ação de reintegração/imissão na posse. 1.1. Em seu apelo, a primeira requerida, ABC Construções, pugna pelo afastamento de sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação, porquanto além de não ter ocorrido a alienação do imóvel objeto desta ação em leilão, a requerente não forneceu o termo de quitação da dívida, documento que ensejaria a consolidação definitiva da propriedade. 1.2. De outro lado, em seu apelo, a companhia imobiliária autora, pede: I) a inclusão da segunda requerida na condenação ao pagamento de valor de indenização pelo uso do imóvel no intuito de administrar o Shopping; II) a inversão da condenação dos honorários, em respeito ao princípio da causalidade; III) como pedido subsidiário, a redução dos honorários advocatícios fixados em favor da segunda requerida (ONE MORE), para o valor máximo de R$ 30.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar I) se na hipótese dos autos há direito à taxa de ocupação, quem tem o dever de pagá-la e qual o termo inicial e final para seu pagamento; II) se os honorários advocatícios fixados na origem merecem reforma, em observância os princípios da causalidade, razoabilidade e proporcionalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Apelo da requerida. 3.1. Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei no 9.514/1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. 3.2. Nada obstante os argumentos apresentados pela apelante, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário exige apenas o não pagamento da dívida no prazo legal, bem como a constituição em mora do devedor, com observância os parâmetros estabelecidos pelo art. 26, incluindo sua prévia notificação pessoal, consolidação da propriedade esta que, demonstrada, assegura ao fiduciário a reintegração na posse do imóvel, podendo ser concedida liminarmente. O dever de desocupação surge, portanto, quando da consolidação da propriedade, e não com a alienação do imóvel em leilão e emissão do termo de quitação de dívida, que ocorrem em momento posterior. Nesse sentido, não há se falar em exceção do contrato não cumprido. 3.3. No tocante ao pagamento da taxa de ocupação pelo fiduciante, embora a redação antiga do art. 37-A tenha previsto como termo inicial “a data da alienação em leilão”, uma interpretação mais aprofundada da norma, buscando a sua essência e finalidade, denota ser devido também nas situações em que frustradas as tentativas de alienação judicial, como no presente caso. Isto porque o espírito da lei consiste na fixação de indenização a ser paga em decorrência da utilização indevida do imóvel por possuidor de má-fé, o que também pode se ocorrer quando a propriedade se resolve a bem do credor fiduciário por terem sido frustradas as tentativas de venda extrajudicial. Assim, o fato de o bem imóvel não ter sido alienado em leilão não isenta a parte do pagamento da taxa de ocupação. 3.4. A data de registro dos leilões negativos, em 01/11/2022, é o termo inicial para pagamento da Taxa de Ocupação, sendo o termo final o momento em que foi cumprido o Mandado de Imissão na Posse, pois representa o marco efetivo de uso e gozo do imóvel por quem de direito, qual seja, a proprietária.
4. Apelo da autora. 4.1. Por força do princípio da relatividade dos contratos, terceiros não contratantes não se sujeitam aos efeitos do contrato, razão pela qual a sua eficácia se restringe àqueles que dele participaram. 4.2. O art. 37-A da Lei no 9.514/1997 estabelece a obrigação do pagamento da taxa de ocupação pelo fiduciante ao fiduciário. Na hipótese em tela, o Contrato de Compra e Venda com Garantia de Alienação Fiduciária foi celebrado apenas entre a Terracap e a primeira requerida. 4.3. Inexistindo relação contratual entre a companhia imobiliária autora e a segunda requerida, a sua inclusão na condenação ao pagamento de taxa de ocupação iria de encontro ao princípio da relatividade dos contratos, bem como ao disposto no art. 37-A da Lei no 9.514/1997. 4.4. Como consequência lógica de tal entendimento, não há se falar em violação do princípio da causalidade na fixação da verba honorária pelo juízo a quo, devida pela autora em favor da segunda requerida no percentual de 2% sobre o valor da condenação. 4.5 O Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento repetitivo (Tema n. 1.076), decidiu pela inviabilidade da fixação da verba sucumbencial por apreciação equitativa quando o valor da causa, da condenação ou o proveito econômico forem elevados. 4.6. Ademais, a Lei n. 14.365/2022, na linha da questão em referência, acrescentou o §6o-A no art. 85 do CPC, por meio do qual ressalta ser vedada a apreciação equitativa, para fins de fixação dos honorários advocatícios, mesmo quando o valor da condenação ou do proveito econômico ou o valor da causa for líquido ou liquidável. 4.7. Portanto, a fixação da verba honorária por apreciação equitativa está restrita às hipóteses legais definidas no §8o do art. 85 do CPC (proveito econômico inestimável ou irrisório; valor da causa muito baixo;), o que não ocorre no caso dos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Apelos improvidos. 5.1. Teses de julgamento: “I) O dever de desocupação do imóvel advém da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, e não da a alienação do imóvel em leilão e emissão do termo de quitação de dívida. II) É devido o pagamento de taxa de ocupação pelo fiduciante ao fiduciário em decorrência da utilização indevida do imóvel, mesmo quando são frustradas as tentativas de alienação extrajudicial (interpretação extensiva do art. 37-A em sua redação original. III) O princípio da relatividade dos contratos impede a condenação de empresa não participante do Contrato de Compra e Venda com Garantia de Alienação Fiduciária ao pagamento de taxa de ocupação, ônus atribuído apenas ao devedor fiduciante. IV) A fixação da verba honorária por apreciação equitativa está restrita às hipóteses legais definidas no §8o do art. 85 do CPC.”
_________
Dispositivos relevantes citados: Arts. 26, 27, §6o, 30, 37-A, todos da Lei 9.514/97. Art. 85, §6o-A, do CPC.
Jurisprudência relevante citada: STJ Tema n. 1.076; STJ REsp 1328656/GO, Quarta Turma, DJe 18/09/2012; TJDFT 20100111632374APC, Relator(a): João Egmont, 5a Turma Cível, publicado no DJe: 28/08/2014; TJDFT 0726970-89.2021.8.07.0001, Relator(a): Carmen Bittencourt, 1a Turma Cível, publicado no DJe: 03/05/2022; TJDFT 0706306-14.2020.8.07.0020, Relator(a): Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, publicado no DJe: 04/04/2024.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO/IMISSÃO NA POSSE MOVIDA POR TERRACAP CONTRA ABC CONSTRUÇÔES E ONE MORE ADMINISTRAÇÂO, VENDA E LOCAÇÂO DE IMÓVEIS. DEFERIDA LIMINAR DE IMISSÂO DE POSSE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. TAXA DE OCUPAÇÃO. PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. OBSERVÂNCIA. APRECIAÇÃO EQUITATIVA. VALOR DA CONDENAÇÃO ELEVADO. MINORAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSOS IMPROVIDOS.

Sinopse fática: A controvérsia dos autos cinge-se acerca da possibilidade de a autora ter direito à imissão na posse; assim como se há direito à Taxa de Ocupação, quem tem o dever de pagá-la e qual o termo inicial e final para seu pagamento.

I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de duas apelações, interpostas contra sentença de parcial procedência proferida nos autos da ação de reintegração/imissão na posse. 1.1. Em seu apelo, a primeira requerida, ABC Construções, pugna pelo afastamento de sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação, porquanto além de não ter ocorrido a alienação do imóvel objeto desta ação em leilão, a requerente não forneceu o termo de quitação da dívida, documento que ensejaria a consolidação definitiva da propriedade. 1.2. De outro lado, em seu apelo, a companhia imobiliária autora, pede: I) a inclusão da segunda requerida na condenação ao pagamento de valor de indenização pelo uso do imóvel no intuito de administrar o Shopping; II) a inversão da condenação dos honorários, em respeito ao princípio da causalidade; III) como pedido subsidiário, a redução dos honorários advocatícios fixados em favor da segunda requerida (ONE MORE), para o valor máximo de R$ 30.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Cinge-se a controvérsia recursal em verificar I) se na hipótese dos autos há direito à taxa de ocupação, quem tem o dever de pagá-la e qual o termo inicial e final para seu pagamento; II) se os honorários advocatícios fixados na origem merecem reforma, em observância os princípios da causalidade, razoabilidade e proporcionalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Apelo da requerida. 3.1. Aos casos de inadimplência de contratos de alienação fiduciária de imóveis aplica-se a Lei no 9.514/1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. 3.2. Nada obstante os argumentos apresentados pela apelante, a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário exige apenas o não pagamento da dívida no prazo legal, bem como a constituição em mora do devedor, com observância os parâmetros estabelecidos pelo art. 26, incluindo sua prévia notificação pessoal, consolidação da propriedade esta que, demonstrada, assegura ao fiduciário a reintegração na posse do imóvel, podendo ser concedida liminarmente. O dever de desocupação surge, portanto, quando da consolidação da propriedade, e não com a alienação do imóvel em leilão e emissão do termo de quitação de dívida, que ocorrem em momento posterior. Nesse sentido, não há se falar em exceção do contrato não cumprido. 3.3. No tocante ao pagamento da taxa de ocupação pelo fiduciante, embora a redação antiga do art. 37-A tenha previsto como termo inicial “a data da alienação em leilão”, uma interpretação mais aprofundada da norma, buscando a sua essência e finalidade, denota ser devido também nas situações em que frustradas as tentativas de alienação judicial, como no presente caso. Isto porque o espírito da lei consiste na fixação de indenização a ser paga em decorrência da utilização indevida do imóvel por possuidor de má-fé, o que também pode se ocorrer quando a propriedade se resolve a bem do credor fiduciário por terem sido frustradas as tentativas de venda extrajudicial. Assim, o fato de o bem imóvel não ter sido alienado em leilão não isenta a parte do pagamento da taxa de ocupação. 3.4. A data de registro dos leilões negativos, em 01/11/2022, é o termo inicial para pagamento da Taxa de Ocupação, sendo o termo final o momento em que foi cumprido o Mandado de Imissão na Posse, pois representa o marco efetivo de uso e gozo do imóvel por quem de direito, qual seja, a proprietária.
4. Apelo da autora. 4.1. Por força do princípio da relatividade dos contratos, terceiros não contratantes não se sujeitam aos efeitos do contrato, razão pela qual a sua eficácia se restringe àqueles que dele participaram. 4.2. O art. 37-A da Lei no 9.514/1997 estabelece a obrigação do pagamento da taxa de ocupação pelo fiduciante ao fiduciário. Na hipótese em tela, o Contrato de Compra e Venda com Garantia de Alienação Fiduciária foi celebrado apenas entre a Terracap e a primeira requerida. 4.3. Inexistindo relação contratual entre a companhia imobiliária autora e a segunda requerida, a sua inclusão na condenação ao pagamento de taxa de ocupação iria de encontro ao princípio da relatividade dos contratos, bem como ao disposto no art. 37-A da Lei no 9.514/1997. 4.4. Como consequência lógica de tal entendimento, não há se falar em violação do princípio da causalidade na fixação da verba honorária pelo juízo a quo, devida pela autora em favor da segunda requerida no percentual de 2% sobre o valor da condenação. 4.5 O Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento repetitivo (Tema n. 1.076), decidiu pela inviabilidade da fixação da verba sucumbencial por apreciação equitativa quando o valor da causa, da condenação ou o proveito econômico forem elevados. 4.6. Ademais, a Lei n. 14.365/2022, na linha da questão em referência, acrescentou o §6o-A no art. 85 do CPC, por meio do qual ressalta ser vedada a apreciação equitativa, para fins de fixação dos honorários advocatícios, mesmo quando o valor da condenação ou do proveito econômico ou o valor da causa for líquido ou liquidável. 4.7. Portanto, a fixação da verba honorária por apreciação equitativa está restrita às hipóteses legais definidas no §8o do art. 85 do CPC (proveito econômico inestimável ou irrisório; valor da causa muito baixo;), o que não ocorre no caso dos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Apelos improvidos. 5.1. Teses de julgamento: “I) O dever de desocupação do imóvel advém da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, e não da a alienação do imóvel em leilão e emissão do termo de quitação de dívida. II) É devido o pagamento de taxa de ocupação pelo fiduciante ao fiduciário em decorrência da utilização indevida do imóvel, mesmo quando são frustradas as tentativas de alienação extrajudicial (interpretação extensiva do art. 37-A em sua redação original. III) O princípio da relatividade dos contratos impede a condenação de empresa não participante do Contrato de Compra e Venda com Garantia de Alienação Fiduciária ao pagamento de taxa de ocupação, ônus atribuído apenas ao devedor fiduciante. IV) A fixação da verba honorária por apreciação equitativa está restrita às hipóteses legais definidas no §8o do art. 85 do CPC.”
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Dispositivos relevantes citados: Arts. 26, 27, §6o, 30, 37-A, todos da Lei 9.514/97. Art. 85, §6o-A, do CPC.
Jurisprudência relevante citada: STJ Tema n. 1.076; STJ REsp 1328656/GO, Quarta Turma, DJe 18/09/2012; TJDFT 20100111632374APC, Relator(a): João Egmont, 5a Turma Cível, publicado no DJe: 28/08/2014; TJDFT 0726970-89.2021.8.07.0001, Relator(a): Carmen Bittencourt, 1a Turma Cível, publicado no DJe: 03/05/2022; TJDFT 0706306-14.2020.8.07.0020, Relator(a): Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, publicado no DJe: 04/04/2024.