Tribunal: TJDFT
Processo: 0733277-54.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SEM REGISTRO NO CARTÓRIO. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. COMUNICAÇÃO INEQUÍVOCA AO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de débitos condominiais referentes ao período de agosto/2023 a agosto/2024, sob o argumento de que a ré alienou o imóvel antes do vencimento das despesas e comunicou o condomínio sobre a transação. O autor sustenta que não houve comunicação válida e que a ré permanece como legítima responsável pelos débitos, pois ainda consta como proprietária no registro imobiliário.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comunicação da alienação do imóvel realizada pela ré ao endereço eletrônico da contabilidade do condomínio é apta para produzir ciência inequívoca ao ente condominial; e (ii) estabelecer se a posse do imóvel transferida ao adquirente antes do vencimento das cotas condominiais, mesmo sem registro da escritura no cartório, exime a vendedora da responsabilidade pelos débitos posteriores, à luz do Tema 886 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n° 886, estabelece que a responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse do adquirente e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, independentemente do registro cartorário.
4. A ré comprovou a efetiva transmissão da posse do imóvel antes do vencimento dos débitos cobrados, mediante apresentação de Escritura Pública de Compra e Venda anexada aos autos, atendendo ao requisito de transferência material da propriedade.
5. A comunicação enviada pela ré ao condomínio, por meio do e-mail funcional utilizado regularmente para envio e recebimento de boletos, com anexação da escritura e solicitação de alteração cadastral do novo proprietário, configura ciência inequívoca do ente condominial, inexistindo prova de que se tratava de canal eletrônico exclusivo para mensagens automáticas ou unidirecionais.
6. Comprovados os requisitos do Tema Repetitivo n° 886 do STJ — imissão na posse pelo adquirente e ciência inequívoca do condomínio sobre a venda do bem —, inexiste responsabilidade da vendedora para arcar com o pagamento dos débitos condominiais relativos ao período posterior à alienação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
1. A comunicação ao condomínio acerca da alienação do imóvel realizada por meio de endereço eletrônico funcional utilizado para a gestão das cobranças condominiais é apta para produzir ciência inequívoca, desde que demonstrada a prática consolidada de comunicação por esse canal e inexistindo indícios de ser e-mail exclusivamente automático.
2. A efetiva imissão na posse do adquirente, aliada à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, afasta a responsabilidade do promitente vendedor para arcar com os débitos condominiais vencidos após a comunicação, mesmo que a escritura de compra e venda não tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331-RS, Tema Repetitivo 886, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015;
TJDFT, Acórdão 1808217, 0732454-51.2022.8.07.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 24.01.2024, DJe 09.02.2024;
TJDFT, Acórdão 1218533, 0700921-67.2019.8.07.0005, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 20.11.2019, DJe 06.12.2019.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL SEM REGISTRO NO CARTÓRIO. IMISSÃO NA POSSE PELO COMPRADOR. COMUNICAÇÃO INEQUÍVOCA AO CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de cobrança de débitos condominiais referentes ao período de agosto/2023 a agosto/2024, sob o argumento de que a ré alienou o imóvel antes do vencimento das despesas e comunicou o condomínio sobre a transação. O autor sustenta que não houve comunicação válida e que a ré permanece como legítima responsável pelos débitos, pois ainda consta como proprietária no registro imobiliário.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a comunicação da alienação do imóvel realizada pela ré ao endereço eletrônico da contabilidade do condomínio é apta para produzir ciência inequívoca ao ente condominial; e (ii) estabelecer se a posse do imóvel transferida ao adquirente antes do vencimento das cotas condominiais, mesmo sem registro da escritura no cartório, exime a vendedora da responsabilidade pelos débitos posteriores, à luz do Tema 886 do STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo n° 886, estabelece que a responsabilidade pelas obrigações condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela imissão na posse do adquirente e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, independentemente do registro cartorário.
4. A ré comprovou a efetiva transmissão da posse do imóvel antes do vencimento dos débitos cobrados, mediante apresentação de Escritura Pública de Compra e Venda anexada aos autos, atendendo ao requisito de transferência material da propriedade.
5. A comunicação enviada pela ré ao condomínio, por meio do e-mail funcional utilizado regularmente para envio e recebimento de boletos, com anexação da escritura e solicitação de alteração cadastral do novo proprietário, configura ciência inequívoca do ente condominial, inexistindo prova de que se tratava de canal eletrônico exclusivo para mensagens automáticas ou unidirecionais.
6. Comprovados os requisitos do Tema Repetitivo n° 886 do STJ — imissão na posse pelo adquirente e ciência inequívoca do condomínio sobre a venda do bem —, inexiste responsabilidade da vendedora para arcar com o pagamento dos débitos condominiais relativos ao período posterior à alienação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso de apelação desprovido.
Tese de julgamento:
1. A comunicação ao condomínio acerca da alienação do imóvel realizada por meio de endereço eletrônico funcional utilizado para a gestão das cobranças condominiais é apta para produzir ciência inequívoca, desde que demonstrada a prática consolidada de comunicação por esse canal e inexistindo indícios de ser e-mail exclusivamente automático.
2. A efetiva imissão na posse do adquirente, aliada à ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, afasta a responsabilidade do promitente vendedor para arcar com os débitos condominiais vencidos após a comunicação, mesmo que a escritura de compra e venda não tenha sido levada a registro no cartório de imóveis competente.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331-RS, Tema Repetitivo 886, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015, DJe 20.04.2015;
TJDFT, Acórdão 1808217, 0732454-51.2022.8.07.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 24.01.2024, DJe 09.02.2024;
TJDFT, Acórdão 1218533, 0700921-67.2019.8.07.0005, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 20.11.2019, DJe 06.12.2019.