Tribunal: TJDFT
Processo: 0739835-94.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA DEVIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para “i) condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de R$ 13.958,52 (treze mil, novecentos e cinquenta e oito reais e cinquenta e dois centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescido de juros a partir da citação; ii) condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de R$ 8.284,38 (oito mil, duzentos e oitenta e quatro reais e trinta e oito centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde junho de 2022 e acrescida de juros a partir da citação”.
2. O fato relevante. Suscita a recorrente, preliminarmente, a tese de incompetência do juízo em razão do valor da causa e da complexidade da matéria. No mérito, sustenta, em síntese, que o prazo estimado de entrega do imóvel contido no termo de reserva da unidade habitacional não pode ser utilizado em razão de se tratar de um contrato preliminar, que não obriga as partes, cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade e que o correto é o prazo de entrega previsto no contrato de compra e venda firmado entre as partes. Alega a ocorrência de caso fortuito externo, consequência da pandemia ocasionada pelo coronavírus que impactou de forma veemente a cadeia produtiva da construção civil, ocasionando um atraso na totalidade da obra. Aduz que não há dever de indenizar, pois não foi comprovada a prática de nenhum ato ilícito que tenha causado danos à parte autora e que não houve a comprovação efetiva dos danos materiais, os quais não se presumem. Requer, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja contabilizado o valor da indenização somente a partir da data 9/10/2023, considerando-se a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar se a parte autora faz jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrida, ora recorrente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. A recorrente alega que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa, nos termos do art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/1995, deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora, o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De outro lado, a demanda em contexto não possui complexidade capaz de inviabilizar a análise da questão pelos Juizados Especiais, haja vista que a controvérsia envolve a apreciação de eventual descumprimento de contrato entabulado entre as partes, demandando cálculos simples acerca da indenização pelos danos materiais alegados. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
5. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
6. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 66643194), firmado pelas partes, em 17/3/2021, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A recorrente alega que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a recorrida (ID 66643198, cláusula B.7.1), 24/4/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves (cláusulas 4.9, 4.12).
7. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
8. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal que previa, inclusive, mais 60 dias corridos após a data da conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais.
9. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelo adquirente que se vê privado do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
10. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
11. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
12. De outro lado, no que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se inserem as empresas recorrentes. Não são circunstâncias aptas a excluir a reponsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
13. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte recorrente reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte recorrida no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
14. Preliminar rejeitada. Recurso não provido. Sentença mantida.
15. Arcará a parte recorrente com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024; TJDFT, Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.202; TJDFT, Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1282416 Rel. Almir Andrade de Freitas, Segunda Turma Recursal, j: 16/9/2020; Acórdão 1186511, Rel. Arnaldo Corrêa Silva, Segunda Turma Recursal, j: 17/7/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA DEVIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para “i) condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de R$ 13.958,52 (treze mil, novecentos e cinquenta e oito reais e cinquenta e dois centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescido de juros a partir da citação; ii) condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de R$ 8.284,38 (oito mil, duzentos e oitenta e quatro reais e trinta e oito centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde junho de 2022 e acrescida de juros a partir da citação”.
2. O fato relevante. Suscita a recorrente, preliminarmente, a tese de incompetência do juízo em razão do valor da causa e da complexidade da matéria. No mérito, sustenta, em síntese, que o prazo estimado de entrega do imóvel contido no termo de reserva da unidade habitacional não pode ser utilizado em razão de se tratar de um contrato preliminar, que não obriga as partes, cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade e que o correto é o prazo de entrega previsto no contrato de compra e venda firmado entre as partes. Alega a ocorrência de caso fortuito externo, consequência da pandemia ocasionada pelo coronavírus que impactou de forma veemente a cadeia produtiva da construção civil, ocasionando um atraso na totalidade da obra. Aduz que não há dever de indenizar, pois não foi comprovada a prática de nenhum ato ilícito que tenha causado danos à parte autora e que não houve a comprovação efetiva dos danos materiais, os quais não se presumem. Requer, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja contabilizado o valor da indenização somente a partir da data 9/10/2023, considerando-se a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em determinar se a parte autora faz jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrida, ora recorrente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. A recorrente alega que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa, nos termos do art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/1995, deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora, o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De outro lado, a demanda em contexto não possui complexidade capaz de inviabilizar a análise da questão pelos Juizados Especiais, haja vista que a controvérsia envolve a apreciação de eventual descumprimento de contrato entabulado entre as partes, demandando cálculos simples acerca da indenização pelos danos materiais alegados. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
5. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
6. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 66643194), firmado pelas partes, em 17/3/2021, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A recorrente alega que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a recorrida (ID 66643198, cláusula B.7.1), 24/4/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves (cláusulas 4.9, 4.12).
7. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
8. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal que previa, inclusive, mais 60 dias corridos após a data da conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais.
9. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelo adquirente que se vê privado do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
10. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
11. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
12. De outro lado, no que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se inserem as empresas recorrentes. Não são circunstâncias aptas a excluir a reponsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
13. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte recorrente reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte recorrida no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
14. Preliminar rejeitada. Recurso não provido. Sentença mantida.
15. Arcará a parte recorrente com as custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024; TJDFT, Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.202; TJDFT, Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1282416 Rel. Almir Andrade de Freitas, Segunda Turma Recursal, j: 16/9/2020; Acórdão 1186511, Rel. Arnaldo Corrêa Silva, Segunda Turma Recursal, j: 17/7/2019.