Tribunal: TJDFT
Processo: 0734062-19.2024.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-03-13

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL PENHORADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE DA DATA DO NEGÓCIO E DO PAGAMENTO DO PREÇO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela de urgência nos autos dos Embargos de Terceiro opostos para desconstituição de penhora incidente sobre imóvel registrado no 1o Cartório de Registro de Imóveis de Araguapaz/GO. Os agravantes alegam que adquiriram a integralidade do imóvel antes da constrição judicial, mediante contrato de compromisso de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a probabilidade do direito invocado pelos agravantes quanto à propriedade do imóvel objeto de penhora; (ii) analisar a presença do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, de modo a justificar a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de compromisso de compra e venda apresentado pelos agravantes, datado de 28/11/2014, carece de elementos formais que atestem sua autenticidade e a data de celebração, como o reconhecimento de firmas.
4. Não há comprovação efetiva do pagamento do preço ajustado no contrato, no valor de R$ 6.900.000,00 (seis milhões e novecentos mil reais), o qual teria sido quitado no momento da assinatura, conforme cláusula contratual.
5. A ausência de registro do contrato em cartório não impede, em tese, a oposição de embargos de terceiro com fundamento na posse, conforme Súmula 84 do STJ. Contudo, os documentos apresentados não comprovam de forma satisfatória a existência e a eficácia do negócio jurídico em data anterior à penhora.
6. As declarações apresentadas nos autos indicam que o imóvel está na posse de terceiros, o que enfraquece os argumentos dos agravantes quanto à propriedade e posse exclusiva do bem.
7. A probabilidade do direito não se encontra configurada, tornando desnecessária a análise do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, uma vez que ambos os requisitos são cumulativos para a concessão da tutela de urgência (CPC, art. 300).
8. Precedentes jurisprudenciais deste Tribunal confirmam a necessidade de elementos sólidos para afastar a presunção de legitimidade da penhora, especialmente quando o negócio jurídico invocado não apresenta formalidades mínimas, como registro ou comprovação de pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. A ausência de elementos formais, como reconhecimento de firma e comprovação de pagamento do preço, inviabiliza o reconhecimento da probabilidade do direito em embargos de terceiro fundados em contrato de compra e venda não registrado.
2. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.
3. A posse de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda sem registro pode fundamentar embargos de terceiro, conforme Súmula 84 do STJ, desde que haja prova suficiente da eficácia do negócio jurídico em data anterior à constrição judicial.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; STJ, Súmula 84.

Jurisprudência relevante citada:
TJDFT, Acórdão 1829412, 07293147220238070001, Rel. Ana Catarino, 5a Turma Cível, j. 07.03.2024.
TJDFT, Acórdão 1379083, 07164606720198070007, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, j. 20.10.2021.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL PENHORADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA SUFICIENTE DA DATA DO NEGÓCIO E DO PAGAMENTO DO PREÇO. INDEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela de urgência nos autos dos Embargos de Terceiro opostos para desconstituição de penhora incidente sobre imóvel registrado no 1o Cartório de Registro de Imóveis de Araguapaz/GO. Os agravantes alegam que adquiriram a integralidade do imóvel antes da constrição judicial, mediante contrato de compromisso de compra e venda.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a probabilidade do direito invocado pelos agravantes quanto à propriedade do imóvel objeto de penhora; (ii) analisar a presença do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, de modo a justificar a concessão da tutela de urgência.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato de compromisso de compra e venda apresentado pelos agravantes, datado de 28/11/2014, carece de elementos formais que atestem sua autenticidade e a data de celebração, como o reconhecimento de firmas.
4. Não há comprovação efetiva do pagamento do preço ajustado no contrato, no valor de R$ 6.900.000,00 (seis milhões e novecentos mil reais), o qual teria sido quitado no momento da assinatura, conforme cláusula contratual.
5. A ausência de registro do contrato em cartório não impede, em tese, a oposição de embargos de terceiro com fundamento na posse, conforme Súmula 84 do STJ. Contudo, os documentos apresentados não comprovam de forma satisfatória a existência e a eficácia do negócio jurídico em data anterior à penhora.
6. As declarações apresentadas nos autos indicam que o imóvel está na posse de terceiros, o que enfraquece os argumentos dos agravantes quanto à propriedade e posse exclusiva do bem.
7. A probabilidade do direito não se encontra configurada, tornando desnecessária a análise do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, uma vez que ambos os requisitos são cumulativos para a concessão da tutela de urgência (CPC, art. 300).
8. Precedentes jurisprudenciais deste Tribunal confirmam a necessidade de elementos sólidos para afastar a presunção de legitimidade da penhora, especialmente quando o negócio jurídico invocado não apresenta formalidades mínimas, como registro ou comprovação de pagamento.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:
1. A ausência de elementos formais, como reconhecimento de firma e comprovação de pagamento do preço, inviabiliza o reconhecimento da probabilidade do direito em embargos de terceiro fundados em contrato de compra e venda não registrado.
2. A concessão de tutela de urgência exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, nos termos do art. 300 do CPC.
3. A posse de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda sem registro pode fundamentar embargos de terceiro, conforme Súmula 84 do STJ, desde que haja prova suficiente da eficácia do negócio jurídico em data anterior à constrição judicial.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 300; STJ, Súmula 84.

Jurisprudência relevante citada:
TJDFT, Acórdão 1829412, 07293147220238070001, Rel. Ana Catarino, 5a Turma Cível, j. 07.03.2024.
TJDFT, Acórdão 1379083, 07164606720198070007, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 5a Turma Cível, j. 20.10.2021.