Tribunal: TJDFT
Processo: 0705014-22.2023.8.07.0009
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705014-22.2023.8.07.0009 RECORRENTE: ERICA DE SOUZA RECORRIDA: AMPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA - EIRELI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. LIMITAÇÃO A 25%. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, nos autos de ação de devolução de valores pagos por imóvel na planta cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios em 10% do valor da causa. A apelante sustentou a abusividade da cláusula contratual que previa a retenção de 50% dos valores pagos após rescisão contratual motivada por inadimplemento, e pleiteou indenização por danos morais em razão da negativação de seu nome após a rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão; (ii) estabelecer o percentual efetivamente aplicável à restituição dos valores pagos; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais em razão da negativação do nome da apelante após a rescisão do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos somente é válida nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964, hipótese não comprovada nos autos. 4. Na ausência de comprovação do regime de afetação, aplica-se o limite de 25% de retenção, conforme previsão do art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964 e entendimento consolidado no âmbito do STJ, especialmente na Súmula 543. 5. A negativação do nome da autora ocorreu após o inadimplemento contratual e antes da formalização do distrato, inexistindo comprovação de ilicitude ou abuso no exercício regular do direito de cobrança, o que afasta a configuração de dano moral in re ipsa. 6. A mera inadimplência e a negativação, quando vinculadas a dívida existente, não caracterizam, por si só, situação excepcional geradora de dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos por ocasião da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel só é inválida quando não comprovado o regime de patrimônio de afetação, devendo a retenção ser limitada a 25%, o que não retrata o caso dos autos, uma vez que restou comprovado o regime de afetação. 2. A restituição de valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, deve observar o percentual máximo de 25%, conforme art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964. 3. A inscrição do nome do devedor em cadastros de inadimplentes, quando fundada em débito existente e não demonstrada a ilicitude da cobrança, não configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e §5o; Lei 13.786/2018; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85, §§2o e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543. TJDFT, Acórdão 1975243, 0710105-08.2023.8.07.0005, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 06.03.2025, DJe 02.04.2025. TJDFT, Acórdão 1953880, 0700594-29.2022.8.07.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 04.12.2024, DJe 21.01.2025. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, 413 do Código Civil e 67-A, da Lei 4.591/1964, sustentando que a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em caso de rescisão, é abusiva e desproporcional, pois o § 5o do artigo 67-A da Lei 4.591/1964 estabelece apenas um limite máximo, e não um percentual fixo. Argumenta que a construtora não comprovou prejuízos concretos que justifiquem a penalidade máxima, o que impõe a redução equitativa da cláusula. Defende, assim, a limitação da retenção a 10%(dez por cento), ou, subsidiariamente, a 25% (vinte e cinco por cento), com restituição do saldo ao comprador; b) artigos 14 do CDC e 186 e 927, ambos do CC, pleiteando a condenação da recorrida ao pagamento de indenização por danos morais em razão da indevida negativação de seu nome após a rescisão contratual. Nos aspectos acima, aponta divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo, haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada ofensa aos artigos 14 e 51, inciso IV, ambos do CDC, 186, 413 e 927, todos do CC e 67-A, da Lei 4.591/1964, bem como em relação ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). Ressalte-se que os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.707.544/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 14/2/2025. Ademais, o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior no sentido de que "nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018" (AgInt no AREsp n. 2.890.019/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 8/9/2025). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705014-22.2023.8.07.0009 RECORRENTE: ERICA DE SOUZA RECORRIDA: AMPLA CONSTRUTORA E INCORPORADORA - EIRELI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. LIMITAÇÃO A 25%. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, nos autos de ação de devolução de valores pagos por imóvel na planta cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios em 10% do valor da causa. A apelante sustentou a abusividade da cláusula contratual que previa a retenção de 50% dos valores pagos após rescisão contratual motivada por inadimplemento, e pleiteou indenização por danos morais em razão da negativação de seu nome após a rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão; (ii) estabelecer o percentual efetivamente aplicável à restituição dos valores pagos; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais em razão da negativação do nome da apelante após a rescisão do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos somente é válida nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964, hipótese não comprovada nos autos. 4. Na ausência de comprovação do regime de afetação, aplica-se o limite de 25% de retenção, conforme previsão do art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964 e entendimento consolidado no âmbito do STJ, especialmente na Súmula 543. 5. A negativação do nome da autora ocorreu após o inadimplemento contratual e antes da formalização do distrato, inexistindo comprovação de ilicitude ou abuso no exercício regular do direito de cobrança, o que afasta a configuração de dano moral in re ipsa. 6. A mera inadimplência e a negativação, quando vinculadas a dívida existente, não caracterizam, por si só, situação excepcional geradora de dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos por ocasião da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel só é inválida quando não comprovado o regime de patrimônio de afetação, devendo a retenção ser limitada a 25%, o que não retrata o caso dos autos, uma vez que restou comprovado o regime de afetação. 2. A restituição de valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, deve observar o percentual máximo de 25%, conforme art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964. 3. A inscrição do nome do devedor em cadastros de inadimplentes, quando fundada em débito existente e não demonstrada a ilicitude da cobrança, não configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e §5o; Lei 13.786/2018; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85, §§2o e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543. TJDFT, Acórdão 1975243, 0710105-08.2023.8.07.0005, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 06.03.2025, DJe 02.04.2025. TJDFT, Acórdão 1953880, 0700594-29.2022.8.07.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 04.12.2024, DJe 21.01.2025. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, 413 do Código Civil e 67-A, da Lei 4.591/1964, sustentando que a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em caso de rescisão, é abusiva e desproporcional, pois o § 5o do artigo 67-A da Lei 4.591/1964 estabelece apenas um limite máximo, e não um percentual fixo. Argumenta que a construtora não comprovou prejuízos concretos que justifiquem a penalidade máxima, o que impõe a redução equitativa da cláusula. Defende, assim, a limitação da retenção a 10%(dez por cento), ou, subsidiariamente, a 25% (vinte e cinco por cento), com restituição do saldo ao comprador; b) artigos 14 do CDC e 186 e 927, ambos do CC, pleiteando a condenação da recorrida ao pagamento de indenização por danos morais em razão da indevida negativação de seu nome após a rescisão contratual. Nos aspectos acima, aponta divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo, haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada ofensa aos artigos 14 e 51, inciso IV, ambos do CDC, 186, 413 e 927, todos do CC e 67-A, da Lei 4.591/1964, bem como em relação ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). Ressalte-se que os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.707.544/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 14/2/2025. Ademais, o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior no sentido de que "nos contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, como no caso dos autos, a retenção dos valores pagos pode chegar a 50%, conforme estabelece o art. 67-A, I, e § 5o, da Lei 13.786/2018" (AgInt no AREsp n. 2.890.019/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 8/9/2025). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021