Tribunal: TJDFT
Processo: 0711109-18.2025.8.07.0003
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. ÔNUS DA PROVA. RENÚNCIA À CLÁUSULA PENAL NÃO COMPROVADA. MULTA PROPORCIONAL DEVIDA. COMPENSAÇÃO PARCIAL COM CAUÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial e procedente o pedido contraposto, para condenar os autores ao pagamento de R$ 1.050,00 a título de reparação material.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, em razão do requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte recorrente, uma vez que a hipossuficiência alegada está demonstrada pelos documentos de ID 78300831 a ID 78300833. Não foram ofertadas contrarrazões.
3. Na origem, os requerentes ajuizaram ação de cobrança visando à condenação da parte ré à restituição da caução no valor de R$ 713,97. Alegaram que, em 10/02/2025, locaram da ré uma sala comercial, mediante o pagamento de caução no montante de R$ 700,00. Sustentaram que, embora o imóvel tenha sido desocupado e devolvido em 09/03/2025, em perfeitas condições de uso, a requerida recusou-se a restituir o valor caucionado. Diante da negativa de solução extrajudicial, os autores propuseram a presente demanda.
4. Em suas razões recursais, os requerentes sustentaram que, conforme demonstram as mensagens trocadas pelo aplicativo “WhatsApp”, o questionamento sobre a multa contratual foi solucionado, sendo que a locadora expressamente renunciou a tal cláusula, permanecendo controvertida apenas a restituição da caução objeto da ação. Alegaram que o item 4.5 do contrato de locação, ao dispor que “no caso de rescisão antecipada do contrato, o locatário deverá pagar ao locador multa proporcional ao tempo restante do contrato”, não define o valor da penalidade, tornando inviável sua cobrança. Aduziram que a cláusula 4.6 é inaplicável, pois não houve infração contratual, uma vez que o imóvel foi desocupado e devolvido antes do término da vigência contratual. Ressaltaram que o art. 4o da Lei no 8.245/1991 também não estabelece o valor da multa, razão pela qual a controvérsia foi resolvida entre as partes, restando apenas a devolução da caução. Sustentaram que a requerida recusou-se injustificadamente a restituí-la, embora não tenha sofrido prejuízo, pois o imóvel foi devolvido em boas condições e está disponível para nova locação. Requereram o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando totalmente procedente o pedido inicial e improcedente o pedido contraposto, com a condenação da recorrida à restituição da caução, acrescida de correção monetária e juros legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As questões em discussão consistem em definir: (i) se houve renúncia válida pela locadora ao direito de exigir multa por rescisão antecipada do contrato de locação; e (ii) se é devida a restituição da caução, diante da devolução do imóvel em boas condições e sem prejuízo à locadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. No caso em exame, é incontroversa a celebração de contrato de locação entre as partes, com início em 10/02/2025 e término em 10/08/2025. A parte autora permaneceu no imóvel por apenas um mês, até 09/03/2025, quando promoveu a rescisão antecipada do ajuste. Aos locatários incumbia demonstrar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Contudo, não foram apresentados elementos mínimos capazes de comprovar a renúncia válida e inequívoca da locadora à cláusula penal. As mensagens trocadas por “WhatsApp” não evidenciam transação ou aditivo contratual formal que afastasse a multa por rescisão antecipada. Ademais, a boa conservação do imóvel e sua devolução antecipada não elidem a incidência da multa rescisória, de natureza compensatória.
7. A multa proporcional pela rescisão antecipada decorre de previsão contratual expressa e encontra amparo no art. 4o da Lei no 8.245/1991, que autoriza a cobrança da penalidade pactuada. A ausência de valor numérico expresso no contrato não impede a exigibilidade da multa, pois o critério de proporcionalidade é objetivo e passível de apuração judicial.
8. Configurada a rescisão antecipada imputável aos autores e inexistindo prova robusta de dispensa da penalidade, é legítima a aplicação da cláusula penal prevista no item 4.5 do contrato (ID 78300645, p. 3). Nesse quadro, com o abatimento do valor da caução retida pelo locador, no montante de R$ 700,00, resta saldo de R$ 1.050,00 a ser pago pelos recorrentes, nos exatos termos apurados na sentença.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e não provido.
10. Sem condenação em custas processuais, ante a concessão do benefício da justiça gratuita. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. ÔNUS DA PROVA. RENÚNCIA À CLÁUSULA PENAL NÃO COMPROVADA. MULTA PROPORCIONAL DEVIDA. COMPENSAÇÃO PARCIAL COM CAUÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido formulado na inicial e procedente o pedido contraposto, para condenar os autores ao pagamento de R$ 1.050,00 a título de reparação material.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, em razão do requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte recorrente, uma vez que a hipossuficiência alegada está demonstrada pelos documentos de ID 78300831 a ID 78300833. Não foram ofertadas contrarrazões.
3. Na origem, os requerentes ajuizaram ação de cobrança visando à condenação da parte ré à restituição da caução no valor de R$ 713,97. Alegaram que, em 10/02/2025, locaram da ré uma sala comercial, mediante o pagamento de caução no montante de R$ 700,00. Sustentaram que, embora o imóvel tenha sido desocupado e devolvido em 09/03/2025, em perfeitas condições de uso, a requerida recusou-se a restituir o valor caucionado. Diante da negativa de solução extrajudicial, os autores propuseram a presente demanda.
4. Em suas razões recursais, os requerentes sustentaram que, conforme demonstram as mensagens trocadas pelo aplicativo “WhatsApp”, o questionamento sobre a multa contratual foi solucionado, sendo que a locadora expressamente renunciou a tal cláusula, permanecendo controvertida apenas a restituição da caução objeto da ação. Alegaram que o item 4.5 do contrato de locação, ao dispor que “no caso de rescisão antecipada do contrato, o locatário deverá pagar ao locador multa proporcional ao tempo restante do contrato”, não define o valor da penalidade, tornando inviável sua cobrança. Aduziram que a cláusula 4.6 é inaplicável, pois não houve infração contratual, uma vez que o imóvel foi desocupado e devolvido antes do término da vigência contratual. Ressaltaram que o art. 4o da Lei no 8.245/1991 também não estabelece o valor da multa, razão pela qual a controvérsia foi resolvida entre as partes, restando apenas a devolução da caução. Sustentaram que a requerida recusou-se injustificadamente a restituí-la, embora não tenha sofrido prejuízo, pois o imóvel foi devolvido em boas condições e está disponível para nova locação. Requereram o provimento do recurso para reformar a sentença, julgando totalmente procedente o pedido inicial e improcedente o pedido contraposto, com a condenação da recorrida à restituição da caução, acrescida de correção monetária e juros legais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As questões em discussão consistem em definir: (i) se houve renúncia válida pela locadora ao direito de exigir multa por rescisão antecipada do contrato de locação; e (ii) se é devida a restituição da caução, diante da devolução do imóvel em boas condições e sem prejuízo à locadora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. No caso em exame, é incontroversa a celebração de contrato de locação entre as partes, com início em 10/02/2025 e término em 10/08/2025. A parte autora permaneceu no imóvel por apenas um mês, até 09/03/2025, quando promoveu a rescisão antecipada do ajuste. Aos locatários incumbia demonstrar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Contudo, não foram apresentados elementos mínimos capazes de comprovar a renúncia válida e inequívoca da locadora à cláusula penal. As mensagens trocadas por “WhatsApp” não evidenciam transação ou aditivo contratual formal que afastasse a multa por rescisão antecipada. Ademais, a boa conservação do imóvel e sua devolução antecipada não elidem a incidência da multa rescisória, de natureza compensatória.
7. A multa proporcional pela rescisão antecipada decorre de previsão contratual expressa e encontra amparo no art. 4o da Lei no 8.245/1991, que autoriza a cobrança da penalidade pactuada. A ausência de valor numérico expresso no contrato não impede a exigibilidade da multa, pois o critério de proporcionalidade é objetivo e passível de apuração judicial.
8. Configurada a rescisão antecipada imputável aos autores e inexistindo prova robusta de dispensa da penalidade, é legítima a aplicação da cláusula penal prevista no item 4.5 do contrato (ID 78300645, p. 3). Nesse quadro, com o abatimento do valor da caução retida pelo locador, no montante de R$ 700,00, resta saldo de R$ 1.050,00 a ser pago pelos recorrentes, nos exatos termos apurados na sentença.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e não provido.
10. Sem condenação em custas processuais, ante a concessão do benefício da justiça gratuita. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei no 9.099/95.