Tribunal: TJDFT
Processo: 0802914-47.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA DE IPTU COM ALÍQUOTA DE IMÓVEL COMERCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROPRIETÁRIO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerente em face da sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva da Administradora de imóveis, em ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, referente à cobrança de IPTU com alíquota de imóvel comercial em contrato de locação residencial.
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, as partes requerentes sustentam que a empresa recorrida, na qualidade de fornecedora de serviços e administradora da locação, possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, já que atua diretamente na gestão do contrato, repasse de valores, mediação de conflitos e prestação de contas, não sendo mera intermediária. Alegam que há vício na prestação dos serviços de administração, no caso da cobrança de IPTU com alíquota superior à devida. Argumentam que a análise das condições da ação deve se basear nas alegações da petição inicial, que atribuem à administradora a omissão no dever de regularizar a situação tributária do imóvel. Pugnam pela restituição em dobro dos valores pagos indevidamente a título de IPTU, conforme art. 42, parágrafo único, do CDC, e pleiteiam indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se a empresa administradora e intermediadora da locação do imóvel (imobiliária) possui legitimidade passiva para responder por ação que discute a suposta cobrança indevida de IPTU paga pelo locatário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, as partes recorrentes relatam que firmaram contrato de locação de imóvel residencial por meio da administradora recorrida, sendo que, apesar da destinação residencial expressa no contrato, o valor do IPTU cobrado considerou a alíquota de imóvel comercial (1%) em vez da alíquota de imóvel residencial (0,3%), resultando em pagamento a maior pelos locatários. Os recorrentes alegam que solicitaram à administradora providências para a correção da alíquota junto à Secretaria de Fazenda, mas não obtiveram êxito, o que lhes causou prejuízo financeiro referente aos anos de 2023 e 2024, além de abalo moral, motivo pelo qual buscam a condenação da administradora à regularização da situação tributária do imóvel, à devolução em dobro dos valores pagos indevidamente e à indenização por danos morais.
5. A função da imobiliária, nos contratos de locação que intermedeia, é de mera administradora de imóvel, uma vez que o contrato firmado com o locador é de administração de interesses, em contrato complexo, que abrange, geralmente, diversas figuras contratuais como a corretagem, o agenciamento, a administração e o mandato, não possuindo poderes para requerer, em nome próprio, a alteração da classificação fiscal do imóvel junto ao Fisco, salvo se munida de procuração específica
6. O locatário, ao tratar de temas pertinentes à locação, o faz perante o mandatário do locador, de modo que não se aplica, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor. Precedente: STJ, AgRg no AREsp n. 111.983/RS.
7. A administradora do imóvel, na qualidade de mera intermediadora e gestora do contrato de locação, não detém relação jurídica direta com os locatários quanto à obrigação tributária relativa ao IPTU, cuja responsabilidade recai exclusivamente sobre o proprietário do imóvel, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional.
8. Assim, remanesce a responsabilidade direta do locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, inclusive por eventuais vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei 8.245/91, a quem os recorrentes, eventualmente, devem demandar.
9. Acrescente-se que a aplicação da teoria da asserção não afasta a análise concreta da legitimidade passiva, sobretudo quando os elementos dos autos evidenciam que a administradora não detinha poderes legais ou contratuais para promover a alteração da alíquota do IPTU, sendo parte ilegítima para responder pelas obrigações tributárias do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso não provido.
11. Arcará a parte recorrente vencida com o pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
_____
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 22, IV; CTN, art. 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 111983 RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21.08.2012.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA DE IPTU COM ALÍQUOTA DE IMÓVEL COMERCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DO PROPRIETÁRIO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerente em face da sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva da Administradora de imóveis, em ação de obrigação de fazer cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, referente à cobrança de IPTU com alíquota de imóvel comercial em contrato de locação residencial.
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, as partes requerentes sustentam que a empresa recorrida, na qualidade de fornecedora de serviços e administradora da locação, possui legitimidade para figurar no polo passivo da demanda, já que atua diretamente na gestão do contrato, repasse de valores, mediação de conflitos e prestação de contas, não sendo mera intermediária. Alegam que há vício na prestação dos serviços de administração, no caso da cobrança de IPTU com alíquota superior à devida. Argumentam que a análise das condições da ação deve se basear nas alegações da petição inicial, que atribuem à administradora a omissão no dever de regularizar a situação tributária do imóvel. Pugnam pela restituição em dobro dos valores pagos indevidamente a título de IPTU, conforme art. 42, parágrafo único, do CDC, e pleiteiam indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em definir se a empresa administradora e intermediadora da locação do imóvel (imobiliária) possui legitimidade passiva para responder por ação que discute a suposta cobrança indevida de IPTU paga pelo locatário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, as partes recorrentes relatam que firmaram contrato de locação de imóvel residencial por meio da administradora recorrida, sendo que, apesar da destinação residencial expressa no contrato, o valor do IPTU cobrado considerou a alíquota de imóvel comercial (1%) em vez da alíquota de imóvel residencial (0,3%), resultando em pagamento a maior pelos locatários. Os recorrentes alegam que solicitaram à administradora providências para a correção da alíquota junto à Secretaria de Fazenda, mas não obtiveram êxito, o que lhes causou prejuízo financeiro referente aos anos de 2023 e 2024, além de abalo moral, motivo pelo qual buscam a condenação da administradora à regularização da situação tributária do imóvel, à devolução em dobro dos valores pagos indevidamente e à indenização por danos morais.
5. A função da imobiliária, nos contratos de locação que intermedeia, é de mera administradora de imóvel, uma vez que o contrato firmado com o locador é de administração de interesses, em contrato complexo, que abrange, geralmente, diversas figuras contratuais como a corretagem, o agenciamento, a administração e o mandato, não possuindo poderes para requerer, em nome próprio, a alteração da classificação fiscal do imóvel junto ao Fisco, salvo se munida de procuração específica
6. O locatário, ao tratar de temas pertinentes à locação, o faz perante o mandatário do locador, de modo que não se aplica, nesse contexto, o Código de Defesa do Consumidor. Precedente: STJ, AgRg no AREsp n. 111.983/RS.
7. A administradora do imóvel, na qualidade de mera intermediadora e gestora do contrato de locação, não detém relação jurídica direta com os locatários quanto à obrigação tributária relativa ao IPTU, cuja responsabilidade recai exclusivamente sobre o proprietário do imóvel, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional.
8. Assim, remanesce a responsabilidade direta do locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, inclusive por eventuais vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei 8.245/91, a quem os recorrentes, eventualmente, devem demandar.
9. Acrescente-se que a aplicação da teoria da asserção não afasta a análise concreta da legitimidade passiva, sobretudo quando os elementos dos autos evidenciam que a administradora não detinha poderes legais ou contratuais para promover a alteração da alíquota do IPTU, sendo parte ilegítima para responder pelas obrigações tributárias do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso não provido.
11. Arcará a parte recorrente vencida com o pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 22, IV; CTN, art. 34.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 111983 RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21.08.2012.