Tribunal: TJDFT
Processo: 0742672-70.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-09
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR DO DISTRITO FEDERAL. CONDOMÍNIO DE FATO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. DISTINÇÃO. LOTEAMENTOS. PECULIARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela parte ré contra sentença que a condenou ao pagamento de taxas condominiais e extraordinárias, incluindo as parcelas vincendas, em ação de cobrança movida por associação de moradores de condomínio irregular do Distrito Federal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em decidir se é legítima a cobrança de taxas condominiais de proprietário de unidade autônoma em condomínio irregular do Distrito Federal que não aderiu formalmente à associação de moradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Em regra, aquele que se beneficia de serviços comuns deve contribuir proporcionalmente para seu custeio, observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa e a solidariedade nas relações condominiais.
4. A Lei 13.465/2017, ao incluir o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, passou a disciplinar expressamente a possibilidade de cobrança de contribuições para manutenção em loteamentos e empreendimentos assemelhados.
5. Os condomínios irregulares do Distrito Federal possuem características específicas que os distinguem tanto dos loteamentos fechados regulares (objeto do Tema 492/STF) quanto das associações voluntárias de moradores de bairros (objeto do Tema 882/STJ).
6. Restou incontroverso nos autos que a associação de moradores apelada presta serviços para administração da infraestrutura local do condomínio em que a parte apelante é proprietária de unidade autônoma, cuja manutenção é exclusivamente custeada pelos recursos de seus moradores.
7. O enquadramento da parte apelante como morador vinculado aos serviços oferecidos resta inequivocamente demonstrado pela titularidade da unidade autônoma, pelo usufruto dos serviços prestados e pelas manifestações em grupo de WhatsApp dos moradores, evidenciando seu conhecimento e participação na estrutura da vida condominial.
8. O princípio constitucional da liberdade de associação não pode ser invocado para permitir o enriquecimento sem causa de quem se beneficia de serviços comuns sem contribuir com o equivalente custeio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. A situação dos condomínios irregulares do Distrito Federal, em razão de suas peculiaridades específicas, não se subsumi aos precedentes firmados nos Temas 492/STF e 882/STJ, aplicando-se analogicamente as normas do condomínio edilício e, subsidiariamente, o artigo 36-A da Lei 6.766/1979. 2. É legítima a cobrança de contribuições condominiais mesmo de proprietários não associados formalmente que se utilizam, ainda que indiretamente, das benesses e valorizações decorrentes da prestação dos serviços. 3. A posse de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação é suficiente para obrigá-lo a contribuir na divisão das despesas comuns, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação.
____
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XX; CC, arts. 884, 1.315 e 1.340; Lei 6.766/1979, art. 36-A; Lei 13.465/2017; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492; STJ, Tema 882; e TJDFT, Acórdão 1418693, 0710015-08.2020.8.07.0004, Rel. João Luís Fischer Dias, 5a Turma Cível, j. 27/04/2022.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR DO DISTRITO FEDERAL. CONDOMÍNIO DE FATO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. DISTINÇÃO. LOTEAMENTOS. PECULIARIDADES DO DISTRITO FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela parte ré contra sentença que a condenou ao pagamento de taxas condominiais e extraordinárias, incluindo as parcelas vincendas, em ação de cobrança movida por associação de moradores de condomínio irregular do Distrito Federal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em decidir se é legítima a cobrança de taxas condominiais de proprietário de unidade autônoma em condomínio irregular do Distrito Federal que não aderiu formalmente à associação de moradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Em regra, aquele que se beneficia de serviços comuns deve contribuir proporcionalmente para seu custeio, observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa e a solidariedade nas relações condominiais.
4. A Lei 13.465/2017, ao incluir o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, passou a disciplinar expressamente a possibilidade de cobrança de contribuições para manutenção em loteamentos e empreendimentos assemelhados.
5. Os condomínios irregulares do Distrito Federal possuem características específicas que os distinguem tanto dos loteamentos fechados regulares (objeto do Tema 492/STF) quanto das associações voluntárias de moradores de bairros (objeto do Tema 882/STJ).
6. Restou incontroverso nos autos que a associação de moradores apelada presta serviços para administração da infraestrutura local do condomínio em que a parte apelante é proprietária de unidade autônoma, cuja manutenção é exclusivamente custeada pelos recursos de seus moradores.
7. O enquadramento da parte apelante como morador vinculado aos serviços oferecidos resta inequivocamente demonstrado pela titularidade da unidade autônoma, pelo usufruto dos serviços prestados e pelas manifestações em grupo de WhatsApp dos moradores, evidenciando seu conhecimento e participação na estrutura da vida condominial.
8. O princípio constitucional da liberdade de associação não pode ser invocado para permitir o enriquecimento sem causa de quem se beneficia de serviços comuns sem contribuir com o equivalente custeio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: 1. A situação dos condomínios irregulares do Distrito Federal, em razão de suas peculiaridades específicas, não se subsumi aos precedentes firmados nos Temas 492/STF e 882/STJ, aplicando-se analogicamente as normas do condomínio edilício e, subsidiariamente, o artigo 36-A da Lei 6.766/1979. 2. É legítima a cobrança de contribuições condominiais mesmo de proprietários não associados formalmente que se utilizam, ainda que indiretamente, das benesses e valorizações decorrentes da prestação dos serviços. 3. A posse de fração ideal inserida na área submetida à administração da associação é suficiente para obrigá-lo a contribuir na divisão das despesas comuns, independente da denominação utilizada, condomínio ou associação.
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XX; CC, arts. 884, 1.315 e 1.340; Lei 6.766/1979, art. 36-A; Lei 13.465/2017; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492; STJ, Tema 882; e TJDFT, Acórdão 1418693, 0710015-08.2020.8.07.0004, Rel. João Luís Fischer Dias, 5a Turma Cível, j. 27/04/2022.