Tribunal: TJDFT
Processo: 0701997-68.2025.8.07.0021
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-06
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas a pagarem ao autor indenização a título de lucros cessantes e de juros de obras, em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e acompanhado de preparo. Contrarrazões no ID 76246429.
3. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC).
4. De início, é de se pontuar que o fato de o pleito de lucros cessantes possuir como base o valor do imóvel, não retira a competência dos Juizados Especiais para julgamento da causa. No caso em questão, o valor da causa restou delineado pela parte autora em sua peça de ingresso, sendo R$ 7.609,14, a título de juros de obra, e outros R$ 12.745,30, a título de lucros cessantes, acarretando um total de R$ 20.354,44, valor este que se encontra dentro dos parâmetros elencados no art. 3o, I, da Lei no 9.099/95. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. Na origem, o autor narrou que em 04/11/2021 celebrou com as recorrentes contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para 30/04/2021. Todavia, afirma que, com a tolerância de 180 dias, a unidade adquirida que deveria ter sido entregue em 30/10/2023, foi realizada apenas em 30/07/2024. Requereu o reembolso dos valores gastos com juros de obras e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, as recorrentes afirmam que que não houve atraso na obra, mas, sim, novação contratual após a contratação do financiamento imobiliário. Requereram a reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais.
7. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 76246384 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo no 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
8. Quanto a legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema no 996 do STJ, para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta às recorrentes na origem se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelo recorrido, a título de aluguéis, no período em que as recorrentes estavam em mora contratual se mostra adequado ao caso.
9. Acrescente-se que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Nesse sentido: Acórdão 2023957, 0700829-46.2025.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/07/2025, publicado no DJe: 01/08/2025.
10. Quanto à alegação de caso fortuito ou força maior, tal alegação beira a litigância de má-fé, considerando que o contrato foi firmado quando a COVID já estava instalada há quase dois anos. Outrossim, escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, que é inerente ao empreendimento e ao risco da atividade desenvolvida pelas recorrentes, não tendo o condão de eximi-las da responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação assumida perante a parte autora.
11. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
12. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação (artigo 55 da Lei 9.099/95).
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas a pagarem ao autor indenização a título de lucros cessantes e de juros de obras, em decorrência do atraso na entrega do imóvel.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e acompanhado de preparo. Contrarrazões no ID 76246429.
3. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC).
4. De início, é de se pontuar que o fato de o pleito de lucros cessantes possuir como base o valor do imóvel, não retira a competência dos Juizados Especiais para julgamento da causa. No caso em questão, o valor da causa restou delineado pela parte autora em sua peça de ingresso, sendo R$ 7.609,14, a título de juros de obra, e outros R$ 12.745,30, a título de lucros cessantes, acarretando um total de R$ 20.354,44, valor este que se encontra dentro dos parâmetros elencados no art. 3o, I, da Lei no 9.099/95. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. Na origem, o autor narrou que em 04/11/2021 celebrou com as recorrentes contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para 30/04/2021. Todavia, afirma que, com a tolerância de 180 dias, a unidade adquirida que deveria ter sido entregue em 30/10/2023, foi realizada apenas em 30/07/2024. Requereu o reembolso dos valores gastos com juros de obras e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, as recorrentes afirmam que que não houve atraso na obra, mas, sim, novação contratual após a contratação do financiamento imobiliário. Requereram a reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais.
7. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 76246384 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo no 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
8. Quanto a legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema no 996 do STJ, para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta às recorrentes na origem se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelo recorrido, a título de aluguéis, no período em que as recorrentes estavam em mora contratual se mostra adequado ao caso.
9. Acrescente-se que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Nesse sentido: Acórdão 2023957, 0700829-46.2025.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/07/2025, publicado no DJe: 01/08/2025.
10. Quanto à alegação de caso fortuito ou força maior, tal alegação beira a litigância de má-fé, considerando que o contrato foi firmado quando a COVID já estava instalada há quase dois anos. Outrossim, escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, que é inerente ao empreendimento e ao risco da atividade desenvolvida pelas recorrentes, não tendo o condão de eximi-las da responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação assumida perante a parte autora.
11. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
12. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação (artigo 55 da Lei 9.099/95).
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.