Tribunal: TJDFT
Processo: 0792920-92.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento de R$12.929,56 (doze mil novecentos e vinte e nove reais e cinquenta e seis centavos), a título de juros de obra, assim como R$600,00 (seiscentos reais), por cada mês de atraso, a contar de 30 junho de 2022 até 23 de outubro de 2023, momento da entrega das chaves, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso para entrega do imóvel, perfazendo o montante de R$9.600,00(nove mil e seiscentos reais). O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados à consumidora, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. As recorrentes incialmente suscitam preliminar de incompetência dos juizados especiais devido ao valor da causa e eventual complexidade da matéria. No mérito, sustentam que o atraso do empreendimento decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, bem como da crise sanitária da causada pela Covid- 19. Afirmam que em um termo de reserva habitacional prazo de entrega do imóvel seria apenas uma estimativa, por ser um contrato preliminar, sendo assim não haveria juros de obra, eis que supostamente não foi caracterizado o atraso na entrega do imóvel. Alegam que a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal indicaria a intenção das partes de modificar a obrigação original de entrega do imóvel com a concordância de novo prazo. Por último, defende que a entrega das chaves ocorreu em 21/10/2023 e que o bem poderia ter sido entregue até 12/01/2024 e, por isso, não haveria sido caracterizado qualquer atraso.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a entrega tempestiva da unidade habitacional, considerando que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda (17/05/2023), com o acréscimo da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, bem como do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual (12/01/2024), ou que sejam acrescidos os 180 dias de tolerância mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 71531083. Preliminarmente, a recorrida suscitou a ausência de dialeticidade recursal, alegando que as recorrentes se limitaram a reiterar os termos da contestação. No mérito, refutou integralmente as razões recursais a ao final pugnou pela manutenção da sentença.
A recorrida rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. Da preliminar. Incompetência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pela autora/recorrida corresponde à soma dos danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas rés (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 salários mínimos. Ressalto que a recorrida não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
7. O princípio da dialeticidade recursal impõe ao recorrente o ônus de evidenciar os motivos de fato e de direito suficientes à reforma da decisão objurgada, trazendo à baila novas argumentações capazes de infirmar todos os fundamentos do “decisum” que se pretende modificar, a fim de permitir ao órgão colegiado cotejar os fundamentos lançados na decisão judicial com as razões contidas no recurso, sob pena de vê-la mantida por seus próprios fundamentos. No caso, o recorrente contrasta os fundamentos da sentença com as razões de sua impugnação recursal, permitindo o coerente e racional diálogo processual. Dessa forma, rejeito a preliminar suscitada. PRELIMINAR REJEITADA.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
9. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 35065, Itapoã Parque, ID. 71530622, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, não sendo admissível, no caso concreto, considerar outro prazo, nem mesmo o da entrega das chaves, conforme defendido pelas recorrentes.
10. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC), especialmente no que tange ao prazo de entrega do imóvel.
11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Apesar da situação pandêmica enfrentada, não ficou comprovado nos autos que a possível escassez de mão de obra qualificada e materiais tenha impactado, por período tão prolongado, a conclusão das obras, especialmente considerando que o contrato foi formalizado em 21/01/2021, momento em que o mundo já havia enfrentado aproximadamente 10 (dez) meses de pandemia e estava plenamente ciente da gravidade da situação, não havendo falar em rompimento do nexo de causalidade.
12. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
13. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento ID. 71530623 – Pág. 1/19, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
14. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
V – DISPOSITIVO.
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. PRELIMINARES REJEITADAS.
16. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento de R$12.929,56 (doze mil novecentos e vinte e nove reais e cinquenta e seis centavos), a título de juros de obra, assim como R$600,00 (seiscentos reais), por cada mês de atraso, a contar de 30 junho de 2022 até 23 de outubro de 2023, momento da entrega das chaves, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso para entrega do imóvel, perfazendo o montante de R$9.600,00(nove mil e seiscentos reais). O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados à consumidora, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. As recorrentes incialmente suscitam preliminar de incompetência dos juizados especiais devido ao valor da causa e eventual complexidade da matéria. No mérito, sustentam que o atraso do empreendimento decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, bem como da crise sanitária da causada pela Covid- 19. Afirmam que em um termo de reserva habitacional prazo de entrega do imóvel seria apenas uma estimativa, por ser um contrato preliminar, sendo assim não haveria juros de obra, eis que supostamente não foi caracterizado o atraso na entrega do imóvel. Alegam que a assinatura do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal indicaria a intenção das partes de modificar a obrigação original de entrega do imóvel com a concordância de novo prazo. Por último, defende que a entrega das chaves ocorreu em 21/10/2023 e que o bem poderia ter sido entregue até 12/01/2024 e, por isso, não haveria sido caracterizado qualquer atraso.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a entrega tempestiva da unidade habitacional, considerando que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda (17/05/2023), com o acréscimo da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, bem como do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual (12/01/2024), ou que sejam acrescidos os 180 dias de tolerância mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 71531083. Preliminarmente, a recorrida suscitou a ausência de dialeticidade recursal, alegando que as recorrentes se limitaram a reiterar os termos da contestação. No mérito, refutou integralmente as razões recursais a ao final pugnou pela manutenção da sentença.
A recorrida rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. Da preliminar. Incompetência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pela autora/recorrida corresponde à soma dos danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas rés (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 salários mínimos. Ressalto que a recorrida não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
7. O princípio da dialeticidade recursal impõe ao recorrente o ônus de evidenciar os motivos de fato e de direito suficientes à reforma da decisão objurgada, trazendo à baila novas argumentações capazes de infirmar todos os fundamentos do “decisum” que se pretende modificar, a fim de permitir ao órgão colegiado cotejar os fundamentos lançados na decisão judicial com as razões contidas no recurso, sob pena de vê-la mantida por seus próprios fundamentos. No caso, o recorrente contrasta os fundamentos da sentença com as razões de sua impugnação recursal, permitindo o coerente e racional diálogo processual. Dessa forma, rejeito a preliminar suscitada. PRELIMINAR REJEITADA.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
9. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 35065, Itapoã Parque, ID. 71530622, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, não sendo admissível, no caso concreto, considerar outro prazo, nem mesmo o da entrega das chaves, conforme defendido pelas recorrentes.
10. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC), especialmente no que tange ao prazo de entrega do imóvel.
11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Apesar da situação pandêmica enfrentada, não ficou comprovado nos autos que a possível escassez de mão de obra qualificada e materiais tenha impactado, por período tão prolongado, a conclusão das obras, especialmente considerando que o contrato foi formalizado em 21/01/2021, momento em que o mundo já havia enfrentado aproximadamente 10 (dez) meses de pandemia e estava plenamente ciente da gravidade da situação, não havendo falar em rompimento do nexo de causalidade.
12. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
13. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento ID. 71530623 – Pág. 1/19, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
14. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
V – DISPOSITIVO.
15. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. PRELIMINARES REJEITADAS.
16. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).