Tribunal: TJDFT
Processo: 0716548-66.2023.8.07.0007
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PRESCRIÇÃO DECENAL. RECONVENÇÃO. DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que, nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos e da reconvenção proposta pela ré, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para: (a) decretar a resolução do contrato de compra e venda; (b) determinar a reintegração de posse do imóvel à autora; (c) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, observada a prescrição trienal. A sentença também julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na reconvenção para condenar a autora à devolução de 80% (oitenta por cento) do valor total pago pela ré.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se são aplicáveis as normas atinentes à Lei n. 9.514/97 diante da ausência de registro da alienação fiduciária; (ii) se é aplicável a teoria do adimplemento substancial, alegado pela ré; (iii) se é pertinente a resolução contratual; (iv) se é devido o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, fixado na r. sentença; (v) se a promitente compradora deve ressarcir a parte contrária por lucros cessantes; (vi) se os lucros cessantes devem observar o prazo prescricional trienal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. No regime especial trazido pela Lei n. 9.514/97, o registro do contrato apresenta natureza constitutiva, nos termos do art. 23 do mencionado diploma legal. Como não houve o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis nem averbação da alienação fiduciária, a resolução contratual deve ser regulada pelas normas do CDC, e não pelas disposições específicas da Lei n. 9.514/97.
4. A alegação de quitação substancial da dívida pela devedora não se sustenta, pois parte de uma análise limitada ao valor original do contrato, desconsiderando correções monetárias, encargos contratuais e atualizações previstas. Apesar dos pagamentos realizados, permanece pendente parcela significativa da obrigação, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
5. O instrumento contratual prevê expressamente a possibilidade de resolução na hipótese de inadimplemento. Sendo incontroverso o atraso sistemático no pagamento das parcelas, escorreita a r. sentença ao decretar a resolução contratual pleiteada pela autora (pessoa jurídica).
6. O enunciado da súmula n. 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, como na hipótese, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema n. 577).
7. A retenção de 20% das parcelas pagas afigura-se excessiva, considerando a condenação à devolução do imóvel e ao pagamento de lucros cessantes. Reduz-se a retenção para 10%, com devolução de 90% em parcela única.
8. Foi demonstrado que a promitente vendedora esteve privada da posse e do uso de seu imóvel desde 16/6/2015, data em que entregou as chaves à promitente compradora. A rescisão contratual, por inadimplemento da compradora, impõe a recomposição do equilíbrio contratual, sendo justificável a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Por outro lado, é razoável a redução do montante mensal fixado de 1% (um por cento) para 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, valor que melhor se harmoniza com os precedentes da Corte e com as circunstâncias específicas da demanda. Recurso da ré parcialmente provido.
9. A pretensão relativa à indenização por danos materiais (lucros cessantes) refere-se à responsabilidade da ré pelo descumprimento de obrigação contratual e, portanto, se sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Recurso da autora provido para determinar que a reparação por lucros cessantes seja devida desde a entrega das chaves do imóvel, em 16/6/2015.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso da autora conhecido e provido. Recurso da ré conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. DUPLA APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PRESCRIÇÃO DECENAL. RECONVENÇÃO. DEVOLUÇÃO VALORES PAGOS. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que, nos autos da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos e da reconvenção proposta pela ré, julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial para: (a) decretar a resolução do contrato de compra e venda; (b) determinar a reintegração de posse do imóvel à autora; (c) condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, no percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor do imóvel, observada a prescrição trienal. A sentença também julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na reconvenção para condenar a autora à devolução de 80% (oitenta por cento) do valor total pago pela ré.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em verificar: (i) se são aplicáveis as normas atinentes à Lei n. 9.514/97 diante da ausência de registro da alienação fiduciária; (ii) se é aplicável a teoria do adimplemento substancial, alegado pela ré; (iii) se é pertinente a resolução contratual; (iv) se é devido o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, fixado na r. sentença; (v) se a promitente compradora deve ressarcir a parte contrária por lucros cessantes; (vi) se os lucros cessantes devem observar o prazo prescricional trienal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. No regime especial trazido pela Lei n. 9.514/97, o registro do contrato apresenta natureza constitutiva, nos termos do art. 23 do mencionado diploma legal. Como não houve o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis nem averbação da alienação fiduciária, a resolução contratual deve ser regulada pelas normas do CDC, e não pelas disposições específicas da Lei n. 9.514/97.
4. A alegação de quitação substancial da dívida pela devedora não se sustenta, pois parte de uma análise limitada ao valor original do contrato, desconsiderando correções monetárias, encargos contratuais e atualizações previstas. Apesar dos pagamentos realizados, permanece pendente parcela significativa da obrigação, o que afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial.
5. O instrumento contratual prevê expressamente a possibilidade de resolução na hipótese de inadimplemento. Sendo incontroverso o atraso sistemático no pagamento das parcelas, escorreita a r. sentença ao decretar a resolução contratual pleiteada pela autora (pessoa jurídica).
6. O enunciado da súmula n. 543 do STJ estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, como na hipótese, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Tema n. 577).
7. A retenção de 20% das parcelas pagas afigura-se excessiva, considerando a condenação à devolução do imóvel e ao pagamento de lucros cessantes. Reduz-se a retenção para 10%, com devolução de 90% em parcela única.
8. Foi demonstrado que a promitente vendedora esteve privada da posse e do uso de seu imóvel desde 16/6/2015, data em que entregou as chaves à promitente compradora. A rescisão contratual, por inadimplemento da compradora, impõe a recomposição do equilíbrio contratual, sendo justificável a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Por outro lado, é razoável a redução do montante mensal fixado de 1% (um por cento) para 0,5% (meio por cento) do preço do imóvel, valor que melhor se harmoniza com os precedentes da Corte e com as circunstâncias específicas da demanda. Recurso da ré parcialmente provido.
9. A pretensão relativa à indenização por danos materiais (lucros cessantes) refere-se à responsabilidade da ré pelo descumprimento de obrigação contratual e, portanto, se sujeita ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Recurso da autora provido para determinar que a reparação por lucros cessantes seja devida desde a entrega das chaves do imóvel, em 16/6/2015.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso da autora conhecido e provido. Recurso da ré conhecido e parcialmente provido.