Tribunal: TJDFT
Processo: 0741750-81.2024.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-17
Data de publicação: 2025-02-27

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus ao pagamento de valores a título de juros de obra, bem como de inversão de cláusula penal.
2. Em seu recurso, o autor se insurge contra o indeferimento do pedido de condenação das rés em lucro cessantes. Afirma ser possível a cumulação da multa contratual com lucro cessante. Pugna pela condenação da parte em lucros cessantes. Subsidiariamente, a substituição da multa contratual pelo lucro cessante, uma vez que este é o pedido principal, bem como pelo fato do valor da multa não ser suficiente para repor os valores que deixou de receber em razão do evento danoso.
3. As rés recorrentes suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Defendem também a ausência de comprovação de juros de obra. Por fim, afirmam que a cláusula 15a não possui natureza compensatória. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, que seja alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões devolvidas a esta Turma Recursal consistem em: a) definir o termo final para entrega do imóvel; b) verificar se há responsabilização das recorrentes pelo pagamento dos lucros cessantes, dos juros de obra e da cláusula penal.
III. RAZÃO DE DECIDIR
5. A análise das condições econômicas demonstradas ao longo do processo indica a hipossuficiência da parte autora (ID 67624086), de modo que se lhe concede, na forma do art. 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal, o benefício da gratuidade de justiça.
6. Preliminar de incompetência. O valor da causa se estabelece com base no proveito econômico pretendido pelo autor, que, na hipótese, insere-se no limite estabelecido na Lei 9.099/95. No caso, os pedidos formulados pelo autor não exigem o encerramento do contrato, de modo que não deve ser considerado o valor do contrato para quantificar o valor da causa. Preliminar rejeitada.
7. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
8. Não merece acolhida a alegação da recorrente que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
9. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 67795862), o que afasta a tese de novação contratual da recorrente.
10. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
11. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
12. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: Acórdão 1861856.
13. No caso, entende-se razoável o valor do título de aluguel no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, o que corresponde a R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), condizentes com o mercado imobiliário, motivo pelo qual merece prosperar a pretensão de indenização por danos materiais no valor de R$ 17.055,70 (dezessete mil e cinquenta e cinco reais e setenta centavos), referente ao período de julho/2022 a maio/2024, conforme tabela apresentada pelo autor em sua petição inicial.
14. No que toca ao pedido da inversão da cláusula penal, sem razão. No contrato, o item 15.1, prevê que : “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor”. A multa prevista contratualmente refere-se tão somente ao atraso para o pagamento dos juros de obra, cuja responsabilidade é do proponente até o prazo estipulado para entrega do imóvel.
15. Ademais, no que se refere à cumulação da cláusula penal moratória, o entendimento fixado no Tema 970 do STJ é que a cláusula penal moratória, cuja finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, normalmente, estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que afasta sua cumulação com lucros cessantes. Considerando que a sentença julgou procedente o pedido de lucros cessantes com base no valor do aluguel no período da inadimplência, a cumulação com a cláusula penal moratória é indevida.
16. Ressalte-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 26/10/2021, a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da COVID-19.
17. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
18. Recursos conhecidos e parcialmente providos para afastar a condenação a título de inversão de cláusula penal e condenar solidariamente as requeridas a também pagarem ao autor o valor de R$ 17.055,70 (dezessete mil e cinquenta e cinco reais e setenta centavos) a título de lucros cessantes. Mantida a sentença nos demais termos.
19. Sem condenação em honorários ante a ausência de recorrentes vencidos.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, artigos 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES CONFIGURADOS. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. AFASTADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus ao pagamento de valores a título de juros de obra, bem como de inversão de cláusula penal.
2. Em seu recurso, o autor se insurge contra o indeferimento do pedido de condenação das rés em lucro cessantes. Afirma ser possível a cumulação da multa contratual com lucro cessante. Pugna pela condenação da parte em lucros cessantes. Subsidiariamente, a substituição da multa contratual pelo lucro cessante, uma vez que este é o pedido principal, bem como pelo fato do valor da multa não ser suficiente para repor os valores que deixou de receber em razão do evento danoso.
3. As rés recorrentes suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Defendem também a ausência de comprovação de juros de obra. Por fim, afirmam que a cláusula 15a não possui natureza compensatória. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, que seja alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões devolvidas a esta Turma Recursal consistem em: a) definir o termo final para entrega do imóvel; b) verificar se há responsabilização das recorrentes pelo pagamento dos lucros cessantes, dos juros de obra e da cláusula penal.
III. RAZÃO DE DECIDIR
5. A análise das condições econômicas demonstradas ao longo do processo indica a hipossuficiência da parte autora (ID 67624086), de modo que se lhe concede, na forma do art. 5o, inciso LXXIV, da Constituição Federal, o benefício da gratuidade de justiça.
6. Preliminar de incompetência. O valor da causa se estabelece com base no proveito econômico pretendido pelo autor, que, na hipótese, insere-se no limite estabelecido na Lei 9.099/95. No caso, os pedidos formulados pelo autor não exigem o encerramento do contrato, de modo que não deve ser considerado o valor do contrato para quantificar o valor da causa. Preliminar rejeitada.
7. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
8. Não merece acolhida a alegação da recorrente que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
9. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 67795862), o que afasta a tese de novação contratual da recorrente.
10. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
11. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
12. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: Acórdão 1861856.
13. No caso, entende-se razoável o valor do título de aluguel no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, o que corresponde a R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), condizentes com o mercado imobiliário, motivo pelo qual merece prosperar a pretensão de indenização por danos materiais no valor de R$ 17.055,70 (dezessete mil e cinquenta e cinco reais e setenta centavos), referente ao período de julho/2022 a maio/2024, conforme tabela apresentada pelo autor em sua petição inicial.
14. No que toca ao pedido da inversão da cláusula penal, sem razão. No contrato, o item 15.1, prevê que : “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30(trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor”. A multa prevista contratualmente refere-se tão somente ao atraso para o pagamento dos juros de obra, cuja responsabilidade é do proponente até o prazo estipulado para entrega do imóvel.
15. Ademais, no que se refere à cumulação da cláusula penal moratória, o entendimento fixado no Tema 970 do STJ é que a cláusula penal moratória, cuja finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, normalmente, estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que afasta sua cumulação com lucros cessantes. Considerando que a sentença julgou procedente o pedido de lucros cessantes com base no valor do aluguel no período da inadimplência, a cumulação com a cláusula penal moratória é indevida.
16. Ressalte-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 26/10/2021, a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da COVID-19.
17. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
18. Recursos conhecidos e parcialmente providos para afastar a condenação a título de inversão de cláusula penal e condenar solidariamente as requeridas a também pagarem ao autor o valor de R$ 17.055,70 (dezessete mil e cinquenta e cinco reais e setenta centavos) a título de lucros cessantes. Mantida a sentença nos demais termos.
19. Sem condenação em honorários ante a ausência de recorrentes vencidos.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, artigos 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.