Tribunal: TJDFT
Processo: 0703037-73.2024.8.07.0004
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DE ADJUDICAÇÂO COMPULSÓRIA MOVIDA POR RENATA MEIRA CONTRA SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA E CAPRI INVESTIMENTOS, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE COISA JULGADA E ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PERMUTA PRÉVIA NÃO REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de parcial procedência proferida em ação de adjudicação compulsória, na qual a autora busca transferência de propriedade de unidade imobiliária adquirida mediante contrato de cessão de direitos, constando a matrícula em nome da construtora apelante.
2. Fatos relevantes. Adquirente comprou apartamento e vaga de garagem em empreendimento imobiliário mediante contrato de cessão de direitos, efetuando pagamento integral do valor acordado. Ao solicitar a transferência da propriedade, descobriu impossibilidade em razão do imóvel constar registrado em nome da construtora, não tendo sido formalizada a transferência anterior para a entidade esportiva vendedora. Construtora alega ilegitimidade passiva por ter apenas construído o empreendimento, não participando da relação negocial estabelecida entre a entidade esportiva e a compradora.
3. No caso dos autos houveram duas transações. A primeira consistiu em um contrato de permuta entre duas partes, enquanto a segunda foi um contrato de compra e venda entre uma dessas partes e um terceiro adquirente. O primeiro negócio jurídico (a permuta) não foi registrado em cartório, criando uma lacuna na cadeia dominial do imóvel. A parte requerente busca a adjudicação compulsória do bem, alegando estar quitado e persistir a obrigação de transferir a propriedade mediante registro cartorário.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. A análise refere-se a duas questões preliminares: (i) configuração de coisa julgada em razão de acordo homologado em ação anterior; e (ii) ilegitimidade passiva da construtora por não ter participado da relação contratual entre a autora e a vendedora.
5. No mérito, discute-se: (i) obrigação da apelante em proceder à transferência do imóvel; e (ii) responsabilidade pelos ônus sucumbenciais conforme o princípio da causalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A coisa julgada material pressupõe a repetição de demanda com as mesmas partes, mesmo pedido e mesma causa de pedir em relação à decisão de mérito já transitada em julgado. No caso dos autos, houve sentença homologatória de acordo no processo anterior, seguida de extinção do cumprimento de sentença por impossibilidade de execução da obrigação, tendo sido declarada inexequível a adjudicação direta pela via escolhida em razão de violação da cadeia dominial. A impossibilidade de cumprimento do título executivo judicial anterior afasta a configuração da coisa julgada material, permitindo nova discussão da matéria através de nova demanda.
7. A legitimidade ad causam refere-se à pertinência subjetiva da ação, devendo figurar no polo passivo da demanda aquele contra o qual se busca a tutela jurisdicional. 7.1. A construtora figura como proprietária registral do imóvel na matrícula imobiliária, sendo parte necessária para viabilizar a transferência da propriedade pretendida na adjudicação compulsória. A circunstância de não ter sido formalmente notificada da cessão não afasta sua legitimidade para a causa, considerando sua condição de proprietária registral e a necessidade de sua participação para efetivação da transferência compulsória do imóvel.
8. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula no 239 do Superior Tribunal de Justiça. A negociação de imóvel com base em situação de fato prévia não inviabiliza as futuras negociações envolvendo o mesmo bem, com o correspondente registro em cartório. Os artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos preveem expressamente o procedimento a ser adotado para a regularização da situação registral, inclusive em casos de descontinuidade da cadeia dominial.
9. A ausência de registro da permuta anterior entre as demandadas não impede a adjudicação, cabendo ao Cartório de Registro de Imóveis observar os procedimentos legais quanto a eventuais tributos incidentes.
10. O apelante deu causa ao ajuizamento da demanda ao deixar de providenciar a transferência da propriedade, justificando sua condenação nos ônus sucumbenciais, em consonância com o princípio da causalidade.
11. Precedente da Casa: “(...) 2. A negociação de imóvel com base em situação de fato prévia a qual concedeu o poder de dispor sobre o bem, mesmo sem registro em cartório, não inviabiliza as futuras negociações a envolver o mesmo bem, com o correspondente registro em cartório. Previsão expressa dos artigos 195 e 237, da Lei de Registros Públicos quanto ao procedimento a ser adotado para a regularização da situação. 3. No caso, a parte autora alega ter adquirido imóvel de sujeito não incluído no registro do bem, mas tal fato apenas foi conhecido posteriormente ao negócio. No entanto, tal sujeito adquiriu o bem por meio de Contrato de Permuta, o qual padeceu do correspondente registro no cartório. Configurada, no caso, a existência de justo título a motivar a conceder o poder de dispor do bem, cuja regularização da cadeia de dominialidade na escritura do bem deverá ser realizada junto ao cartório, de acordo com o procedimento legal previsto para tanto, inclusive quanto ao pagamento de tributos. 4. Não há error in judiciando na Sentença a qual determina o registro diretamente em nome do último comprador do imóvel, posto ausente pretensão em face de qualquer ato do Cartório, a quem incumbe realizar a regularização da situação registral do imóvel, frisa-se, nos termo de expressa previsão na Lei de Registros Públicos (artigo 195).5. Recurso conhecido e não provido. Fixados honorários recursais em desfavor dos apelantes em 1% (um por cento) sobre o valor da causa.” (0702452-31.2018.8.07.0004, Relator: Eustáquio De Castro, 8a Turma Cível, DJe: 01/06/2020).
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e improvido, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da venda do imóvel, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: "1. A impossibilidade de cumprimento de acordo judicial anterior afasta a configuração de coisa julgada material, permitindo nova ação de adjudicação compulsória. 2. A construtora proprietária registral do imóvel possui legitimidade passiva na ação de adjudicação compulsória, independentemente de não ter participado do contrato de cessão de direitos firmado com o adquirente. 3. É possível a transferência direta do imóvel para o compradora final em ação de adjudicação compulsória, devendo o cartório proceder à regularização da cadeia dominial conforme previsão expressa dos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos."
____________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; CPC, arts. 85, §§ 11 e 14, 502, 525, § 1o, III; Lei no 6.015/1973, arts. 195 e 237.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 239; TJDFT, APC 00152020820158070006, 4a Turma, rel. Des. Fernando Habibe, DJE 20/5/2021.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DE ADJUDICAÇÂO COMPULSÓRIA MOVIDA POR RENATA MEIRA CONTRA SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA E CAPRI INVESTIMENTOS, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES DE COISA JULGADA E ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PERMUTA PRÉVIA NÃO REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. ÔNUS SUCUMBÊNCIAIS. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de parcial procedência proferida em ação de adjudicação compulsória, na qual a autora busca transferência de propriedade de unidade imobiliária adquirida mediante contrato de cessão de direitos, constando a matrícula em nome da construtora apelante.
2. Fatos relevantes. Adquirente comprou apartamento e vaga de garagem em empreendimento imobiliário mediante contrato de cessão de direitos, efetuando pagamento integral do valor acordado. Ao solicitar a transferência da propriedade, descobriu impossibilidade em razão do imóvel constar registrado em nome da construtora, não tendo sido formalizada a transferência anterior para a entidade esportiva vendedora. Construtora alega ilegitimidade passiva por ter apenas construído o empreendimento, não participando da relação negocial estabelecida entre a entidade esportiva e a compradora.
3. No caso dos autos houveram duas transações. A primeira consistiu em um contrato de permuta entre duas partes, enquanto a segunda foi um contrato de compra e venda entre uma dessas partes e um terceiro adquirente. O primeiro negócio jurídico (a permuta) não foi registrado em cartório, criando uma lacuna na cadeia dominial do imóvel. A parte requerente busca a adjudicação compulsória do bem, alegando estar quitado e persistir a obrigação de transferir a propriedade mediante registro cartorário.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. A análise refere-se a duas questões preliminares: (i) configuração de coisa julgada em razão de acordo homologado em ação anterior; e (ii) ilegitimidade passiva da construtora por não ter participado da relação contratual entre a autora e a vendedora.
5. No mérito, discute-se: (i) obrigação da apelante em proceder à transferência do imóvel; e (ii) responsabilidade pelos ônus sucumbenciais conforme o princípio da causalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A coisa julgada material pressupõe a repetição de demanda com as mesmas partes, mesmo pedido e mesma causa de pedir em relação à decisão de mérito já transitada em julgado. No caso dos autos, houve sentença homologatória de acordo no processo anterior, seguida de extinção do cumprimento de sentença por impossibilidade de execução da obrigação, tendo sido declarada inexequível a adjudicação direta pela via escolhida em razão de violação da cadeia dominial. A impossibilidade de cumprimento do título executivo judicial anterior afasta a configuração da coisa julgada material, permitindo nova discussão da matéria através de nova demanda.
7. A legitimidade ad causam refere-se à pertinência subjetiva da ação, devendo figurar no polo passivo da demanda aquele contra o qual se busca a tutela jurisdicional. 7.1. A construtora figura como proprietária registral do imóvel na matrícula imobiliária, sendo parte necessária para viabilizar a transferência da propriedade pretendida na adjudicação compulsória. A circunstância de não ter sido formalmente notificada da cessão não afasta sua legitimidade para a causa, considerando sua condição de proprietária registral e a necessidade de sua participação para efetivação da transferência compulsória do imóvel.
8. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, conforme Súmula no 239 do Superior Tribunal de Justiça. A negociação de imóvel com base em situação de fato prévia não inviabiliza as futuras negociações envolvendo o mesmo bem, com o correspondente registro em cartório. Os artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos preveem expressamente o procedimento a ser adotado para a regularização da situação registral, inclusive em casos de descontinuidade da cadeia dominial.
9. A ausência de registro da permuta anterior entre as demandadas não impede a adjudicação, cabendo ao Cartório de Registro de Imóveis observar os procedimentos legais quanto a eventuais tributos incidentes.
10. O apelante deu causa ao ajuizamento da demanda ao deixar de providenciar a transferência da propriedade, justificando sua condenação nos ônus sucumbenciais, em consonância com o princípio da causalidade.
11. Precedente da Casa: “(...) 2. A negociação de imóvel com base em situação de fato prévia a qual concedeu o poder de dispor sobre o bem, mesmo sem registro em cartório, não inviabiliza as futuras negociações a envolver o mesmo bem, com o correspondente registro em cartório. Previsão expressa dos artigos 195 e 237, da Lei de Registros Públicos quanto ao procedimento a ser adotado para a regularização da situação. 3. No caso, a parte autora alega ter adquirido imóvel de sujeito não incluído no registro do bem, mas tal fato apenas foi conhecido posteriormente ao negócio. No entanto, tal sujeito adquiriu o bem por meio de Contrato de Permuta, o qual padeceu do correspondente registro no cartório. Configurada, no caso, a existência de justo título a motivar a conceder o poder de dispor do bem, cuja regularização da cadeia de dominialidade na escritura do bem deverá ser realizada junto ao cartório, de acordo com o procedimento legal previsto para tanto, inclusive quanto ao pagamento de tributos. 4. Não há error in judiciando na Sentença a qual determina o registro diretamente em nome do último comprador do imóvel, posto ausente pretensão em face de qualquer ato do Cartório, a quem incumbe realizar a regularização da situação registral do imóvel, frisa-se, nos termo de expressa previsão na Lei de Registros Públicos (artigo 195).5. Recurso conhecido e não provido. Fixados honorários recursais em desfavor dos apelantes em 1% (um por cento) sobre o valor da causa.” (0702452-31.2018.8.07.0004, Relator: Eustáquio De Castro, 8a Turma Cível, DJe: 01/06/2020).
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e improvido, com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da venda do imóvel, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: "1. A impossibilidade de cumprimento de acordo judicial anterior afasta a configuração de coisa julgada material, permitindo nova ação de adjudicação compulsória. 2. A construtora proprietária registral do imóvel possui legitimidade passiva na ação de adjudicação compulsória, independentemente de não ter participado do contrato de cessão de direitos firmado com o adquirente. 3. É possível a transferência direta do imóvel para o compradora final em ação de adjudicação compulsória, devendo o cartório proceder à regularização da cadeia dominial conforme previsão expressa dos artigos 195 e 237 da Lei de Registros Públicos."
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; CPC, arts. 85, §§ 11 e 14, 502, 525, § 1o, III; Lei no 6.015/1973, arts. 195 e 237.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 239; TJDFT, APC 00152020820158070006, 4a Turma, rel. Des. Fernando Habibe, DJE 20/5/2021.