Tribunal: TJDFT
Processo: 0700863-95.2023.8.07.0014
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-12

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREAS COMUNS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INÉPCIA DA INICIAL E PRESCRIÇÃO REJEITADAS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que reconheceu a mora na entrega das áreas comuns de empreendimento imobiliário e aplicou multa contratual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, referente ao período de atraso. As apelantes alegam inexistência de previsão contratual para a multa, ausência de inadimplemento e desproporcionalidade da penalidade. Os apelados defendem a validade da multa e a configuração da mora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 Há quatro questões em discussão: (i) verificar se há ilegitimidade passiva da segunda requerida; (ii) verificar se a petição inicial é inepta por ausência de clareza; (iii) verificar se a pretensão está prescrita; (iv) verificar se é cabível a aplicação da cláusula penal moratória pelo atraso na entrega das áreas comuns e se é possível reduzi-la.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 A ilegitimidade passiva é afastada porque a segunda ré participou do contrato e aditivos, além de existir unicidade patrimonial reconhecida judicialmente.
4 A petição inicial é válida, pois descreve fatos e fundamentos de forma clara, permitindo o contraditório.
5 A prescrição aplicável é a decenal (art. 205 do CC), por se tratar de inadimplemento contratual, conforme jurisprudência consolidada.
6 A mora na entrega das áreas comuns está comprovada. A cláusula penal é válida e proporcional, aplicando-se por analogia a penalidade prevista para o comprador (Tema 971/STJ).
7 A cláusula penal tem natureza de pré-fixação de perdas e danos, dispensando prova de prejuízo (arts. 408 e 409 do CC).
8 Não cabe modulação ou redução da multa, pois o atraso foi comprovado e a penalidade é proporcional.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: É cabível a aplicação, por analogia, da cláusula penal prevista para o comprador em favor do consumidor, quando configurada mora do vendedor na entrega das áreas comuns do empreendimento imobiliário.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 408, 409; CDC, art. 47.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; TJDFT, Acórdão 2021191, 0702824-08.2022.8.07.0014, Rel.: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, julgado em 16/07/2025, DJe 31/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREAS COMUNS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INÉPCIA DA INICIAL E PRESCRIÇÃO REJEITADAS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que reconheceu a mora na entrega das áreas comuns de empreendimento imobiliário e aplicou multa contratual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, referente ao período de atraso. As apelantes alegam inexistência de previsão contratual para a multa, ausência de inadimplemento e desproporcionalidade da penalidade. Os apelados defendem a validade da multa e a configuração da mora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 Há quatro questões em discussão: (i) verificar se há ilegitimidade passiva da segunda requerida; (ii) verificar se a petição inicial é inepta por ausência de clareza; (iii) verificar se a pretensão está prescrita; (iv) verificar se é cabível a aplicação da cláusula penal moratória pelo atraso na entrega das áreas comuns e se é possível reduzi-la.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 A ilegitimidade passiva é afastada porque a segunda ré participou do contrato e aditivos, além de existir unicidade patrimonial reconhecida judicialmente.
4 A petição inicial é válida, pois descreve fatos e fundamentos de forma clara, permitindo o contraditório.
5 A prescrição aplicável é a decenal (art. 205 do CC), por se tratar de inadimplemento contratual, conforme jurisprudência consolidada.
6 A mora na entrega das áreas comuns está comprovada. A cláusula penal é válida e proporcional, aplicando-se por analogia a penalidade prevista para o comprador (Tema 971/STJ).
7 A cláusula penal tem natureza de pré-fixação de perdas e danos, dispensando prova de prejuízo (arts. 408 e 409 do CC).
8 Não cabe modulação ou redução da multa, pois o atraso foi comprovado e a penalidade é proporcional.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: É cabível a aplicação, por analogia, da cláusula penal prevista para o comprador em favor do consumidor, quando configurada mora do vendedor na entrega das áreas comuns do empreendimento imobiliário.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 408, 409; CDC, art. 47.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; TJDFT, Acórdão 2021191, 0702824-08.2022.8.07.0014, Rel.: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, julgado em 16/07/2025, DJe 31/07/2025.