Tribunal: TJDFT
Processo: 0700528-84.2025.8.07.0021
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-07
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DISTINÇÃO ENTRE TERMO DE RESERVA E CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Tratam-se de embargos de declaração interpostos pelos recorrentes (réus), em que questionam o acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 73515710). Recurso não sujeito a preparo (art. 1.023 do CPC)
3. Em síntese, os embargantes alegam contradição no julgado. Asseveram que o Termo de Reserva e o Contrato de Promessa de Compra e Venda são instrumentos jurídicos com naturezas distintas. Esclarecem que o Termo de Reserva apenas reserva a unidade para verificação dos requisitos pela CODHAB, sem vincular as partes contratualmente, e somente o Contrato de Compra e Venda efetivamente vincula as partes. Logo, o prazo de entrega deve ser considerado a partir do contrato de compra e venda, não do termo de reserva.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 71507748).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia residem em determinar se há contradição no acórdão quanto ao prazo de entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
6. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
7. A "omissão" que permite o uso dos embargos de declaração ocorre quando uma questão discutida nos autos, essencial para a formação do silogismo, não é abordada. A "contradição" acontece quando há divergência interna no julgamento, ou seja, conclusões conflitantes sobre o mesmo tema ou controvérsia analisada na decisão. Já a "obscuridade" refere-se à falta de clareza do dispositivo, que pode ocorrer, por exemplo, pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão do julgamento.
8. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
9. O que pretende a parte embargante, na realidade, é o rejulgamento do mérito da matéria, no tocante ao prazo de entrega do imóvel.
10. A questão aventada pelos embargante foi devidamente analisadas nos itens 11 a 18 da ementa: "(...) 10. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel, 30/04/2023 (ID 71762345). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda previa o prazo para "construção/legalização: 09/10/2023" (B.7.1 - ID 71762347). 11. O prazo estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. 12. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. 13. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias. 14. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." 15. Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/04/2023, com prorrogação por 180 dias, expirou em 30/10/2023. O imóvel foi entregue em 26/07/2024 (ID 71762346). 16. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento. 17. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. 18. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.(...)".
11. Pretende a parte Embargante, na verdade, a rediscussão da matéria expressamente analisada no acórdão, o que lhe é defeso pela via recursal eleita.
IV. Dispositivo
12. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. DISTINÇÃO ENTRE TERMO DE RESERVA E CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Tratam-se de embargos de declaração interpostos pelos recorrentes (réus), em que questionam o acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 73515710). Recurso não sujeito a preparo (art. 1.023 do CPC)
3. Em síntese, os embargantes alegam contradição no julgado. Asseveram que o Termo de Reserva e o Contrato de Promessa de Compra e Venda são instrumentos jurídicos com naturezas distintas. Esclarecem que o Termo de Reserva apenas reserva a unidade para verificação dos requisitos pela CODHAB, sem vincular as partes contratualmente, e somente o Contrato de Compra e Venda efetivamente vincula as partes. Logo, o prazo de entrega deve ser considerado a partir do contrato de compra e venda, não do termo de reserva.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 71507748).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia residem em determinar se há contradição no acórdão quanto ao prazo de entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
6. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
7. A "omissão" que permite o uso dos embargos de declaração ocorre quando uma questão discutida nos autos, essencial para a formação do silogismo, não é abordada. A "contradição" acontece quando há divergência interna no julgamento, ou seja, conclusões conflitantes sobre o mesmo tema ou controvérsia analisada na decisão. Já a "obscuridade" refere-se à falta de clareza do dispositivo, que pode ocorrer, por exemplo, pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão do julgamento.
8. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
9. O que pretende a parte embargante, na realidade, é o rejulgamento do mérito da matéria, no tocante ao prazo de entrega do imóvel.
10. A questão aventada pelos embargante foi devidamente analisadas nos itens 11 a 18 da ementa: "(...) 10. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel, 30/04/2023 (ID 71762345). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda previa o prazo para "construção/legalização: 09/10/2023" (B.7.1 - ID 71762347). 11. O prazo estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. 12. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. 13. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias. 14. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." 15. Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/04/2023, com prorrogação por 180 dias, expirou em 30/10/2023. O imóvel foi entregue em 26/07/2024 (ID 71762346). 16. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento. 17. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. 18. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.(...)".
11. Pretende a parte Embargante, na verdade, a rediscussão da matéria expressamente analisada no acórdão, o que lhe é defeso pela via recursal eleita.
IV. Dispositivo
12. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.