Tribunal: TJDFT
Processo: 0703243-02.2025.8.07.0021
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recursos Inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida ao reembolso dos juros de obra pagos em razão da demora na entrega do imóvel objeto do contrato, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
2. A parte autora, em seu recurso, insurge-se quanto à improcedência do pedido de indenização por danos morais. Alega que foi privada do uso do imóvel por 13 meses e 24 dias, bem que foi adquirido mediante adesão a programa social, constituindo a realização de um sonho que, durante o injustificado tempo de espera, gerou “angústia, ansiedade, incerteza e grave abalo psicológico”. Impugna, ainda, o cômputo dos juros de obra apenas com esteio na coluna “juros”, da planilha de evolução acostada à inicial, argumentando que também devem ser somados os valores contidos na coluna “Amortização/Correção na fase da obra”. Requer, assim, a reforma parcial da sentença. Custas não recolhidas, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida (ID 78493609). Contrarrazões apresentadas (ID 78210848).
3. A requerida, por sua vez, sustenta no recurso a incompetência do Juízo, sob alegação de que o valor do contrato excede o limite legal dos Juizados Especiais e que a causa demanda prova técnica incompatível com o rito. No mérito, alega que o prazo de entrega previsto no Termo de Reserva não vincula as partes, devendo prevalecer o estipulado no contrato de compra e venda. Invoca caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil. Defende a inexistência de ato ilícito ou comprovação de danos materiais. Argumenta que não houve prova de pagamento dos juros de obra e que a planilha anexada é insuficiente para demonstrá-lo. Pleiteia a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação do prazo de tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves. Custas recolhidas (ID 78210841). Contrarrazões apresentadas (ID 78210847).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: (i) definir se os Juizados Especiais Cíveis são competentes para julgar a demanda considerando o valor do contrato e a alegada necessidade de prova técnica; (ii) estabelecer se é devida indenização por danos materiais e lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel; (iii) definir quais rubricas compõem os juros de obra; (iv) determinar se houve situação excepcional apta a justificar indenização por danos morais à parte autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. A empresa recorrente alega que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários-mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora (art. 3o, inc. I, Lei 9.099/1995), o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De igual modo, não há que se falar em complexidade para se estabelecer o valor a ser pago a título de juros de obra, uma vez que sua composição está fixada em contrato, bastando, portanto, a utilização de meros cálculos. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa, rejeitando-se a preliminar. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
6. Cuida-se de relação jurídica de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é, em regra, objetiva, sendo ele responsável pelos danos decorrentes de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente é afastada se o fornecedor comprovar a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional firmado pelas partes (ID 78210298), contém previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A requerida alega que o Termo de Reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a parte adquirente (ID 78210819, cláusula B.7.1), 27/01/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Tema 996), e os seguintes tópicos são úteis para descortino da controvérsia dos autos: a) o contrato de compra e venda deve fixar prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar condicionado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, “exceto o acréscimo do prazo de tolerância”; b) descumprido o prazo contratual, há presunção de prejuízo ao comprador e a compensação se dá mediante aluguel mensal, calculado “com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”; e c) é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
9. Desse modo, não procede a alegação de que o contrato firmado perante a CAIXA estipulou nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
10. Também não assiste razão à recorrente no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019. Assim, não há que se falar em prazo adicional de 60 dias para a entrega das chaves.
11. No que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se insere a empresa recorrente. Não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
12. Demonstrado, portanto, que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento de juros de obra além do prazo previamente estipulado, cabe a ela reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
13. Os juros de obra dizem respeito aos encargos cobrados pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel financiado. Eles incidem sobre o valor que o banco já repassou à construtora, conforme o avanço da obra, e são pagos pelo comprador antes do início da amortização do financiamento propriamente dito. No caso em apreço, estão previstos na Cláusula 4.10, do contrato de financiamento (ID 78210819): “4.10. Os encargos relativos a juros e atualização monetária, previstos no item 5.2, durante a fase de construção, são calculados sobre o saldo devedor apurado no mês, que corresponde ao montante desembolsado à Construtora pela obra executada, de modo que sofrerão variação sempre que ocorrer evolução no cronograma de obras, conforme previsto acima.” (g.n.)
14. Durante a fase de construção, a esses “encargos relativos a juros e atualização monetária”, calculados sobre o montante repassado à construtora de acordo com a fase e evolução da obra, somam-se, de acordo com o contrato, à “Taxa de Administração, se devida” e ao “Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente”, conforme Cláusula 5.1.2.
15. No caso concreto, a Planilha acostada ao feito é suficiente para demonstrar tanto o pagamento dos juros de obra quanto a discriminação de seus componentes (ID 78210301).
16. Assim, nos termos da Planilha (ID 78210301), considerando-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 28/06/2022, verifica-se que, a partir da parcela vencida em 05/07/2022, somam-se, indevidamente, os juros de obra (rubricas “Amortização” e “Juros”), ao “Seguro/FGHAB”, “MIP” e “Taxas”. Esse proceder se repete até a parcela com vencimento em 05/08/2023, pois houve registro de término da obra em 04/09/2023 (ID 78210301, pág. 3), embora a unidade do adquirente tenha sido entregue em 22/08/2023 (ID 78210299).
17. A despeito de ter sido encerrada a obra, extrai-se do Tema 996, do STJ, o entendimento de que os juros de obra não podem ser cobrados até a entrega das chaves, o que ocorreu em 05/08/2023: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
18. Ressalta-se, ainda, que o pagamento das parcelas é atestado pela Planilha acostada aos autos, que contém registro dos pagamentos na coluna “Valor Pago/Devolvido”. Observa-se, assim, que o valor da condenação pode ser facilmente obtido mediante somatório dos valores referentes ao período indicado (rubricas “Amortização” e “Juros”), efetuando-se a atualização nos termos da sentença, destacando-se que, durante a fase de construção, o uso do termo “amortização” é impróprio, pois não diz respeito ao financiamento para o consumidor, mas àquele que é feito em favor da construtora para custear as despesas da edificação, conforme esclarece a Cláusula 4.10 mencionada anteriormente.
19. Ademais, a objeção da parte requerida quanto a quem teria efetuado o pagamento não merece prosperar, uma vez que, de acordo com a previsão contratual, as parcelas são quitadas mediante débito em conta corrente da parte adquirente (Cláusulas C.2 e 5.1.2).
20. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no Tema 996 e, conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
21. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
22. No tocante ao dano moral, cumpre destacar que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação, sendo imprescindível a demonstração de que os transtornos suportados extrapolaram o mero aborrecimento cotidiano. No caso concreto, a parte autora sustenta que o atraso na entrega do imóvel lhe causou danos de natureza extrapatrimonial, tendo em vista que foi privada de usufruir do imóvel por período superior ao esperado. A situação, no entanto, não configura violação a direitos da personalidade, estando inserta no conceito de dissabores comumente verificados nas relações contratuais de compra e venda de imóveis em construção, ausente qualquer situação excepcional apta a justificar indenização por dano moral.
IV. DISPOSITIVO
23. Preliminar de incompetência rejeitada.
24. Recursos da parte requerida não provido.
25. Recurso da parte requerente provido para reformar a sentença, parcialmente, a fim de que os juros de obra sejam calculados mediante cômputo das colunas “Juros” e “Amortização”, da planilha apresentada, nos termos da Cláusula 4.10, do contrato de financiamento.
26. A parte requerida, vencida em seu recurso, responderá pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei 9.099/95.
27. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o; CC, arts. 389, Parágrafo Único e 406, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recursos Inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a empresa requerida ao reembolso dos juros de obra pagos em razão da demora na entrega do imóvel objeto do contrato, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
2. A parte autora, em seu recurso, insurge-se quanto à improcedência do pedido de indenização por danos morais. Alega que foi privada do uso do imóvel por 13 meses e 24 dias, bem que foi adquirido mediante adesão a programa social, constituindo a realização de um sonho que, durante o injustificado tempo de espera, gerou “angústia, ansiedade, incerteza e grave abalo psicológico”. Impugna, ainda, o cômputo dos juros de obra apenas com esteio na coluna “juros”, da planilha de evolução acostada à inicial, argumentando que também devem ser somados os valores contidos na coluna “Amortização/Correção na fase da obra”. Requer, assim, a reforma parcial da sentença. Custas não recolhidas, tendo em vista a gratuidade de justiça deferida (ID 78493609). Contrarrazões apresentadas (ID 78210848).
3. A requerida, por sua vez, sustenta no recurso a incompetência do Juízo, sob alegação de que o valor do contrato excede o limite legal dos Juizados Especiais e que a causa demanda prova técnica incompatível com o rito. No mérito, alega que o prazo de entrega previsto no Termo de Reserva não vincula as partes, devendo prevalecer o estipulado no contrato de compra e venda. Invoca caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil. Defende a inexistência de ato ilícito ou comprovação de danos materiais. Argumenta que não houve prova de pagamento dos juros de obra e que a planilha anexada é insuficiente para demonstrá-lo. Pleiteia a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação do prazo de tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves. Custas recolhidas (ID 78210841). Contrarrazões apresentadas (ID 78210847).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: (i) definir se os Juizados Especiais Cíveis são competentes para julgar a demanda considerando o valor do contrato e a alegada necessidade de prova técnica; (ii) estabelecer se é devida indenização por danos materiais e lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel; (iii) definir quais rubricas compõem os juros de obra; (iv) determinar se houve situação excepcional apta a justificar indenização por danos morais à parte autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. A empresa recorrente alega que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários-mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora (art. 3o, inc. I, Lei 9.099/1995), o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De igual modo, não há que se falar em complexidade para se estabelecer o valor a ser pago a título de juros de obra, uma vez que sua composição está fixada em contrato, bastando, portanto, a utilização de meros cálculos. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa, rejeitando-se a preliminar. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
6. Cuida-se de relação jurídica de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é, em regra, objetiva, sendo ele responsável pelos danos decorrentes de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente é afastada se o fornecedor comprovar a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional firmado pelas partes (ID 78210298), contém previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A requerida alega que o Termo de Reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustenta, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a parte adquirente (ID 78210819, cláusula B.7.1), 27/01/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Tema 996), e os seguintes tópicos são úteis para descortino da controvérsia dos autos: a) o contrato de compra e venda deve fixar prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar condicionado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, “exceto o acréscimo do prazo de tolerância”; b) descumprido o prazo contratual, há presunção de prejuízo ao comprador e a compensação se dá mediante aluguel mensal, calculado “com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”; e c) é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
9. Desse modo, não procede a alegação de que o contrato firmado perante a CAIXA estipulou nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
10. Também não assiste razão à recorrente no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019. Assim, não há que se falar em prazo adicional de 60 dias para a entrega das chaves.
11. No que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se insere a empresa recorrente. Não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
12. Demonstrado, portanto, que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento de juros de obra além do prazo previamente estipulado, cabe a ela reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
13. Os juros de obra dizem respeito aos encargos cobrados pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel financiado. Eles incidem sobre o valor que o banco já repassou à construtora, conforme o avanço da obra, e são pagos pelo comprador antes do início da amortização do financiamento propriamente dito. No caso em apreço, estão previstos na Cláusula 4.10, do contrato de financiamento (ID 78210819): “4.10. Os encargos relativos a juros e atualização monetária, previstos no item 5.2, durante a fase de construção, são calculados sobre o saldo devedor apurado no mês, que corresponde ao montante desembolsado à Construtora pela obra executada, de modo que sofrerão variação sempre que ocorrer evolução no cronograma de obras, conforme previsto acima.” (g.n.)
14. Durante a fase de construção, a esses “encargos relativos a juros e atualização monetária”, calculados sobre o montante repassado à construtora de acordo com a fase e evolução da obra, somam-se, de acordo com o contrato, à “Taxa de Administração, se devida” e ao “Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente”, conforme Cláusula 5.1.2.
15. No caso concreto, a Planilha acostada ao feito é suficiente para demonstrar tanto o pagamento dos juros de obra quanto a discriminação de seus componentes (ID 78210301).
16. Assim, nos termos da Planilha (ID 78210301), considerando-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 28/06/2022, verifica-se que, a partir da parcela vencida em 05/07/2022, somam-se, indevidamente, os juros de obra (rubricas “Amortização” e “Juros”), ao “Seguro/FGHAB”, “MIP” e “Taxas”. Esse proceder se repete até a parcela com vencimento em 05/08/2023, pois houve registro de término da obra em 04/09/2023 (ID 78210301, pág. 3), embora a unidade do adquirente tenha sido entregue em 22/08/2023 (ID 78210299).
17. A despeito de ter sido encerrada a obra, extrai-se do Tema 996, do STJ, o entendimento de que os juros de obra não podem ser cobrados até a entrega das chaves, o que ocorreu em 05/08/2023: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
18. Ressalta-se, ainda, que o pagamento das parcelas é atestado pela Planilha acostada aos autos, que contém registro dos pagamentos na coluna “Valor Pago/Devolvido”. Observa-se, assim, que o valor da condenação pode ser facilmente obtido mediante somatório dos valores referentes ao período indicado (rubricas “Amortização” e “Juros”), efetuando-se a atualização nos termos da sentença, destacando-se que, durante a fase de construção, o uso do termo “amortização” é impróprio, pois não diz respeito ao financiamento para o consumidor, mas àquele que é feito em favor da construtora para custear as despesas da edificação, conforme esclarece a Cláusula 4.10 mencionada anteriormente.
19. Ademais, a objeção da parte requerida quanto a quem teria efetuado o pagamento não merece prosperar, uma vez que, de acordo com a previsão contratual, as parcelas são quitadas mediante débito em conta corrente da parte adquirente (Cláusulas C.2 e 5.1.2).
20. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no Tema 996 e, conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
21. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
22. No tocante ao dano moral, cumpre destacar que o inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação, sendo imprescindível a demonstração de que os transtornos suportados extrapolaram o mero aborrecimento cotidiano. No caso concreto, a parte autora sustenta que o atraso na entrega do imóvel lhe causou danos de natureza extrapatrimonial, tendo em vista que foi privada de usufruir do imóvel por período superior ao esperado. A situação, no entanto, não configura violação a direitos da personalidade, estando inserta no conceito de dissabores comumente verificados nas relações contratuais de compra e venda de imóveis em construção, ausente qualquer situação excepcional apta a justificar indenização por dano moral.
IV. DISPOSITIVO
23. Preliminar de incompetência rejeitada.
24. Recursos da parte requerida não provido.
25. Recurso da parte requerente provido para reformar a sentença, parcialmente, a fim de que os juros de obra sejam calculados mediante cômputo das colunas “Juros” e “Amortização”, da planilha apresentada, nos termos da Cláusula 4.10, do contrato de financiamento.
26. A parte requerida, vencida em seu recurso, responderá pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei 9.099/95.
27. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o; CC, arts. 389, Parágrafo Único e 406, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.