Tribunal: TJDFT
Processo: 0720827-89.2023.8.07.0009
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DUPLO EFEITO. VIA INADEQUADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. TEORIA DA ASSERÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BAIXA DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. QUITAÇÃO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, REJEITADA A PRELIMINAR E DESPROVIDO NA EXTENSÃO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta pela Instituição Bancária ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando solidariamente os réus (Banco e Construtora) a baixarem a hipoteca incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, além de adjudicarem em favor dos autores a propriedade do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da instituição financeira, beneficiária da hipoteca firmada com a construtora; (ii) apurar a responsabilidade do agente financeiro na obrigação de promover a baixa do gravame hipotecário em favor dos adquirentes do imóvel, ante a quitação integral do preço; e (iii) definir o critério de fixação dos honorários sucumbenciais, bem como a aplicabilidade do princípio da causalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Considerando que o duplo efeito opera-se ope legis (art. 1.012 do Código de Processo Civil, não há interesse da parte recorrente na concessão do efeito suspensivo. Além disso, inadequada a formulação de pedido genérico neste respeito na própria petição recursal (art. 1.012, § 3o, do Código de Processo Civil). Não conhecimento da pretensão.
4. A questão da legitimidade se relaciona à pertinência subjetiva entre o fato trazido a juízo e a parte arrolada como autora ou ré. Havendo elementos que trazem o apelante ao cerne da contenda e nenhum que o exima, de maneira incontroversa, da lide, não há se falar em ilegitimidade passiva.
5. O promitente comprador, titular de direito real, tem direito à outorga da escritura definitiva livre de ônus, podendo, caso o vendedor se recuse, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. A hipoteca firmada entre a incorporadora e o banco, sem anuência do adquirente, não pode obstar a obtenção da propriedade plena e desembaraçada.
6. A responsabilidade da instituição bancária e da construtora é solidária na obrigação de remover o gravame hipotecário, permanecendo a instituição bancária como corresponsável ao permitir que o ônus se mantenha mesmo após a quitação integral do preço pelos adquirentes de boa-fé, violando a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva. Precedentes.
7. Em se tratando de obrigações de fazer nas quais o proveito econômico se mostra inestimável ou irrisório, adequada a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC, e do entendimento do STJ (Tema 1.076).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido parcialmente, preliminar rejeitada e, na extensão, desprovido.
Tese de julgamento: “1. A instituição financeira beneficiária de hipoteca, firmada entre o agente financiador e a construtora, possui legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame em favor do adquirente do imóvel. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, mesmo que anterior ou posterior à promessa de compra e venda, é ineficaz perante o adquirente que quitou integralmente o imóvel, conforme a Súmula n. 308 do STJ.”

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Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.418; CPC, arts. 17, 85, §§ 8o e 11, 487, I, 1.012; CDC, arts. 2o e 3o, art. 47.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1952304/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 03/06/2024.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DUPLO EFEITO. VIA INADEQUADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE FINANCEIRO. TEORIA DA ASSERÇÃO. REJEIÇÃO. MÉRITO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. BAIXA DE HIPOTECA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA 308 DO STJ. QUITAÇÃO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, REJEITADA A PRELIMINAR E DESPROVIDO NA EXTENSÃO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta pela Instituição Bancária ré contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando solidariamente os réus (Banco e Construtora) a baixarem a hipoteca incidente sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, além de adjudicarem em favor dos autores a propriedade do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da instituição financeira, beneficiária da hipoteca firmada com a construtora; (ii) apurar a responsabilidade do agente financeiro na obrigação de promover a baixa do gravame hipotecário em favor dos adquirentes do imóvel, ante a quitação integral do preço; e (iii) definir o critério de fixação dos honorários sucumbenciais, bem como a aplicabilidade do princípio da causalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Considerando que o duplo efeito opera-se ope legis (art. 1.012 do Código de Processo Civil, não há interesse da parte recorrente na concessão do efeito suspensivo. Além disso, inadequada a formulação de pedido genérico neste respeito na própria petição recursal (art. 1.012, § 3o, do Código de Processo Civil). Não conhecimento da pretensão.
4. A questão da legitimidade se relaciona à pertinência subjetiva entre o fato trazido a juízo e a parte arrolada como autora ou ré. Havendo elementos que trazem o apelante ao cerne da contenda e nenhum que o exima, de maneira incontroversa, da lide, não há se falar em ilegitimidade passiva.
5. O promitente comprador, titular de direito real, tem direito à outorga da escritura definitiva livre de ônus, podendo, caso o vendedor se recuse, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. A hipoteca firmada entre a incorporadora e o banco, sem anuência do adquirente, não pode obstar a obtenção da propriedade plena e desembaraçada.
6. A responsabilidade da instituição bancária e da construtora é solidária na obrigação de remover o gravame hipotecário, permanecendo a instituição bancária como corresponsável ao permitir que o ônus se mantenha mesmo após a quitação integral do preço pelos adquirentes de boa-fé, violando a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva. Precedentes.
7. Em se tratando de obrigações de fazer nas quais o proveito econômico se mostra inestimável ou irrisório, adequada a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC, e do entendimento do STJ (Tema 1.076).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido parcialmente, preliminar rejeitada e, na extensão, desprovido.
Tese de julgamento: “1. A instituição financeira beneficiária de hipoteca, firmada entre o agente financiador e a construtora, possui legitimidade passiva para responder pela baixa do gravame em favor do adquirente do imóvel. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, mesmo que anterior ou posterior à promessa de compra e venda, é ineficaz perante o adquirente que quitou integralmente o imóvel, conforme a Súmula n. 308 do STJ.”

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Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.418; CPC, arts. 17, 85, §§ 8o e 11, 487, I, 1.012; CDC, arts. 2o e 3o, art. 47.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1952304/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 03/06/2024.