Tribunal: TJDFT
Processo: 0724412-82.2024.8.07.0020
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO EM ÁREA IRREGULAR. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. IMÓVEL INTEGRANTE DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DO TITULAR DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492 DO STF E 822 DO STJ. LEI 13.465/2017. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela requerida em face de sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-la ao pagamento de valores decorrentes de taxas ordinárias e extraordinárias em imóvel situado em condomínio irregular. Sustenta que não é associada e nem aderiu de forma alguma à associação, não sendo possível imposição de obrigação de pagamento. Afirma que há tese vinculante do STF a ser observada. Pede a reforma da sentença. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo dispensado, em razão da gratuidade de justiça ora concedida.
III. Trata-se de ação de cobrança de taxas de contribuição decorrentes de direitos possessórios sobre imóvel situado em área irregular, ou seja, condomínio de fato, organizado em forma de associação de moradores.
IV. É bem verdade que o Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e Superior Tribunal de Justiça (Tema 882) já se debruçaram sobre a questão. Não obstante, as cobranças objeto destes autos datam de 2024 em diante, ou seja, em período posterior à vigência da Lei 13.465/2017, o que afasta a aplicação das teses vinculantes. Este diploma normativo autorizou expressamente a cobrança, por associação de moradores, de valores destinados à manutenção e conservação da coisa comum em loteamentos irregulares. Confira-se: “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
V. O TJDFT tem entendimento reiterado no sentido de que “1. A associação de moradores que administra, mantém e organiza loteamento ou condomínio irregular pode cobrar taxas ordinárias e extraordinárias de todos os possuidores de imóveis que usufruem dos serviços e benfeitorias, independentemente de adesão formal. 2. A ausência de regularização fundiária não impede a exigência de contribuição pelos custos coletivos do empreendimento.” (Acórdão 2004532, 0705976-98.2021.8.07.0014, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/05/2025, publicado no DJe: 12/06/2025.).
VI. No caso dos autos, é incontroverso que o imóvel é situado no interior de loteamento irregular de acesso controlado, beneficiando-se inequivocamente das facilidades oferecidas, sobretudo a segurança, devendo seu titular, portanto, contribuir para a conservação e manutenção das áreas comuns. Não há reforma a ser feita na sentença.
VII. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.
VIII. A recorrente vencida arcará com os honorários de sucumbência, os quais são fixados em 10% do valor atualizado de sua condenação (Lei n. 9.099/95, art. 55). Suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
IX. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO EM ÁREA IRREGULAR. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. IMÓVEL INTEGRANTE DO CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO DO TITULAR DO IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492 DO STF E 822 DO STJ. LEI 13.465/2017. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela requerida em face de sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-la ao pagamento de valores decorrentes de taxas ordinárias e extraordinárias em imóvel situado em condomínio irregular. Sustenta que não é associada e nem aderiu de forma alguma à associação, não sendo possível imposição de obrigação de pagamento. Afirma que há tese vinculante do STF a ser observada. Pede a reforma da sentença. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo dispensado, em razão da gratuidade de justiça ora concedida.
III. Trata-se de ação de cobrança de taxas de contribuição decorrentes de direitos possessórios sobre imóvel situado em área irregular, ou seja, condomínio de fato, organizado em forma de associação de moradores.
IV. É bem verdade que o Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e Superior Tribunal de Justiça (Tema 882) já se debruçaram sobre a questão. Não obstante, as cobranças objeto destes autos datam de 2024 em diante, ou seja, em período posterior à vigência da Lei 13.465/2017, o que afasta a aplicação das teses vinculantes. Este diploma normativo autorizou expressamente a cobrança, por associação de moradores, de valores destinados à manutenção e conservação da coisa comum em loteamentos irregulares. Confira-se: “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”
V. O TJDFT tem entendimento reiterado no sentido de que “1. A associação de moradores que administra, mantém e organiza loteamento ou condomínio irregular pode cobrar taxas ordinárias e extraordinárias de todos os possuidores de imóveis que usufruem dos serviços e benfeitorias, independentemente de adesão formal. 2. A ausência de regularização fundiária não impede a exigência de contribuição pelos custos coletivos do empreendimento.” (Acórdão 2004532, 0705976-98.2021.8.07.0014, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/05/2025, publicado no DJe: 12/06/2025.).
VI. No caso dos autos, é incontroverso que o imóvel é situado no interior de loteamento irregular de acesso controlado, beneficiando-se inequivocamente das facilidades oferecidas, sobretudo a segurança, devendo seu titular, portanto, contribuir para a conservação e manutenção das áreas comuns. Não há reforma a ser feita na sentença.
VII. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.
VIII. A recorrente vencida arcará com os honorários de sucumbência, os quais são fixados em 10% do valor atualizado de sua condenação (Lei n. 9.099/95, art. 55). Suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
IX. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.