Tribunal: TJDFT
Processo: 0709601-59.2024.8.07.0007
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-05-13

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. REPRESENTAÇÃO. ADMINISTRAÇÃO. MANUTENÇÃO. DEFEITOS GRAVES. IMÓVEL INABITÁVEL. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALORAÇÃO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I – Caso em exame
1. A ação - ação de cobrança c/c indenizatória, proposta pelo locatário contra a administradora do imóvel com pretensões de dano moral, dano material e aplicação da cláusula penal, todos decorrentes da constatação de defeitos graves em imóvel residencial, que o tornou inabitável.
2. Decisão anterior – a sentença julgou procedentes os pedidos de danos materiais decorrentes da necessária mudança de imóvel; danos morais causados pelo defeito na prestação de serviços e cláusula penal em razão do descumprimento do contrato.
II – Questões em discussão
3. As questões em discussão consistem em examinar (i) da aplicação do CDC/1990 à relação contratual entre locatário e imobiliária; (ii) da legitimidade e responsabilidade da imobiliária-apelante; (iii) aplicação da multa contratual; (iv) dos danos materiais decorrentes da necessária mudança; (v) dos danos morais e valoração.
III – Razões de decidir
4. É incontroversa a relação contratual de representação, intermediação, administração e de obrigação, expressas no contrato, de manutenção do imóvel, mediante remuneração mensal existente entre locatário e imobiliária, regida pelos arts. 14; 7o, caput e parágrafo único, ambos do CDC/1990.
5. A apelante-imobiliária não empreendeu esforços suficientes para solucionar os defeitos identificados no imóvel após a entrada do locatário e de sua família, que permaneceram por meses no local em condições insalubres, com risco de graves acidentes, inclusive à vida dos habitantes e seus animais, e de danos aos bens móveis, além de impossibilitados de utilizar a piscina da casa e a realizar eventos sociais.
6. A rescisão contratual foi ocasionada pela provada falha na prestação dos serviços da Imobiliária, art. 14, caput, do CDC/1990, Os graves defeitos do imóvel, sem os devidos reparos, apesar de inúmeros pedidos e insuficientes medidas tomadas pela imobiliária, tornaram o imóvel inabitável.
7. Aplicação devida da cláusula penal contratual em razão do inadimplemento culposo que ocasionou a rescisão do contrato de locação.
8. O pedido de reparação pelos danos materiais decorrentes da necessária mudança do imóvel é improcedente, em razão da existência e aplicação da cláusula penal compensatória, parágrafo único do art. 416 do CC/2002.
9. Os fatos vividos pelo locatário e sua família superam o simples aborrecimento. O ambiente insalubre, com risco à sua saúde, e as frustrações, ocasionadas também pelas falhas de energia elétrica, causaram evidente prejuízo extrapatrimonial, que deve ser reparado.
10. A valoração da compensação moral deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a gravidade e a repercussão dos fatos, a intensidade e os efeitos da lesão. A sanção, por sua vez, deve observar a finalidade didático-pedagógica, evitar valor excessivo ou ínfimo, e objetivar sempre o desestímulo à conduta lesiva. Mantido o valor fixado pela sentença.
IV – Dispositivo
11. Recurso conhecido. Apelação parcialmente provida.
Dispositivos relevantes citados: CDC/1990, arts. 2o; 3o e 14, caput. CPC/1973: art. 373, II. Lei n. 8.245/1991, art. 22, I. CC/2002, arts. 186; 422 e 927.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Recurso Inominado, 0710640-45.2016.8.07.0016, Relator: Edilson Enedino das Chagas, Segunda Turma Recursal, Data de Julgamento: 26/10/2016. TJDFT, Embargos de Declaração no Recurso Inominado, 20140110371210ACJ, Relator: Arnaldo Corrêa Silva, 2a Turma Recursal, Data de Julgamento: 19/10/2016. TJDFT, Apelação Cível, 0738807-73.2023.8.07.0001, Relatora: Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, Data de Julgamento: 21/11/2024. STJ, REsp 1652588/SP, Terceira Turma, Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Data de Julgamento: 26/09/2017. STJ, AgRg no REsp 1452630/SP, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, Data de Julgamento: 10/11/2015. STJ, AgRg no AREsp 662068/RJ, Relator Min. Raul Araújo, Quarta Turma, Data de Julgamento: 10/11/2015. STJ, REsp 747.474/RJ, Quarta Turma, Relator Ministro Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Data de Julgamento: 2/3/2010. STJ, REsp 582047/RS, Relator Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, Data de Julgamento: 17/2/2009.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. REPRESENTAÇÃO. ADMINISTRAÇÃO. MANUTENÇÃO. DEFEITOS GRAVES. IMÓVEL INABITÁVEL. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. VALORAÇÃO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I – Caso em exame
1. A ação - ação de cobrança c/c indenizatória, proposta pelo locatário contra a administradora do imóvel com pretensões de dano moral, dano material e aplicação da cláusula penal, todos decorrentes da constatação de defeitos graves em imóvel residencial, que o tornou inabitável.
2. Decisão anterior – a sentença julgou procedentes os pedidos de danos materiais decorrentes da necessária mudança de imóvel; danos morais causados pelo defeito na prestação de serviços e cláusula penal em razão do descumprimento do contrato.
II – Questões em discussão
3. As questões em discussão consistem em examinar (i) da aplicação do CDC/1990 à relação contratual entre locatário e imobiliária; (ii) da legitimidade e responsabilidade da imobiliária-apelante; (iii) aplicação da multa contratual; (iv) dos danos materiais decorrentes da necessária mudança; (v) dos danos morais e valoração.
III – Razões de decidir
4. É incontroversa a relação contratual de representação, intermediação, administração e de obrigação, expressas no contrato, de manutenção do imóvel, mediante remuneração mensal existente entre locatário e imobiliária, regida pelos arts. 14; 7o, caput e parágrafo único, ambos do CDC/1990.
5. A apelante-imobiliária não empreendeu esforços suficientes para solucionar os defeitos identificados no imóvel após a entrada do locatário e de sua família, que permaneceram por meses no local em condições insalubres, com risco de graves acidentes, inclusive à vida dos habitantes e seus animais, e de danos aos bens móveis, além de impossibilitados de utilizar a piscina da casa e a realizar eventos sociais.
6. A rescisão contratual foi ocasionada pela provada falha na prestação dos serviços da Imobiliária, art. 14, caput, do CDC/1990, Os graves defeitos do imóvel, sem os devidos reparos, apesar de inúmeros pedidos e insuficientes medidas tomadas pela imobiliária, tornaram o imóvel inabitável.
7. Aplicação devida da cláusula penal contratual em razão do inadimplemento culposo que ocasionou a rescisão do contrato de locação.
8. O pedido de reparação pelos danos materiais decorrentes da necessária mudança do imóvel é improcedente, em razão da existência e aplicação da cláusula penal compensatória, parágrafo único do art. 416 do CC/2002.
9. Os fatos vividos pelo locatário e sua família superam o simples aborrecimento. O ambiente insalubre, com risco à sua saúde, e as frustrações, ocasionadas também pelas falhas de energia elétrica, causaram evidente prejuízo extrapatrimonial, que deve ser reparado.
10. A valoração da compensação moral deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, a gravidade e a repercussão dos fatos, a intensidade e os efeitos da lesão. A sanção, por sua vez, deve observar a finalidade didático-pedagógica, evitar valor excessivo ou ínfimo, e objetivar sempre o desestímulo à conduta lesiva. Mantido o valor fixado pela sentença.
IV – Dispositivo
11. Recurso conhecido. Apelação parcialmente provida.
Dispositivos relevantes citados: CDC/1990, arts. 2o; 3o e 14, caput. CPC/1973: art. 373, II. Lei n. 8.245/1991, art. 22, I. CC/2002, arts. 186; 422 e 927.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Recurso Inominado, 0710640-45.2016.8.07.0016, Relator: Edilson Enedino das Chagas, Segunda Turma Recursal, Data de Julgamento: 26/10/2016. TJDFT, Embargos de Declaração no Recurso Inominado, 20140110371210ACJ, Relator: Arnaldo Corrêa Silva, 2a Turma Recursal, Data de Julgamento: 19/10/2016. TJDFT, Apelação Cível, 0738807-73.2023.8.07.0001, Relatora: Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, Data de Julgamento: 21/11/2024. STJ, REsp 1652588/SP, Terceira Turma, Relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Data de Julgamento: 26/09/2017. STJ, AgRg no REsp 1452630/SP, Relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, Data de Julgamento: 10/11/2015. STJ, AgRg no AREsp 662068/RJ, Relator Min. Raul Araújo, Quarta Turma, Data de Julgamento: 10/11/2015. STJ, REsp 747.474/RJ, Quarta Turma, Relator Ministro Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador convocado do TJ/AP), Data de Julgamento: 2/3/2010. STJ, REsp 582047/RS, Relator Min. Massami Uyeda, Terceira Turma, Data de Julgamento: 17/2/2009.