Tribunal: TJDFT
Processo: 0724063-39.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-07-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724063-39.2024.8.07.0001 RECORRENTE: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA RECORRIDOS: MARINA RODRIGUES BRASIL E TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. SINAL. IPTU. TAXAS CONDOMINIAIS. PENA CONVENCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez presentes os seus elementos: as pessoas jurídicas que integram o polo passivo da ação, atuantes no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadram-se no conceito de fornecedor, tal qual estatuído no art. 3o do CDC, e os autores, na condição de consumidores, visto que destinatários finais das unidades imobiliárias adquiridas em regime de multipropriedade. 2. Os fatos narrados pelos requerentes, não obstante demonstrem a insistência da equipe de vendedores em alcançarem a formalização do contrato, não afastam o dever de diligência que deve nortear a tomada de decisão pelos adquirentes. Inexistindo elementos ou indícios a atestarem que os requeridos deixaram de cumprir com o dever de informação, transparência e clareza, quando da celebração do contrato, não há falar em culpa da parte ré na rescisão do contrato. 3. O Colendo STJ, no Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência. Na hipótese, restou evidenciado que o valor devido a título de comissão de corretagem constou de forma expressa e destacada no contrato. Aliado a tal realidade, de acordo com o art. 67-A, I da Lei 4.591/1964, o valor pago a esse título deve ser deduzido da quantia a ser restituída aos compradores. 4. Ademais, não há falar em restituição do sinal em favor dos autores, visto que: (i) foi pactuada a possibilidade de exercício do direito de arrependimento por ambas as partes; (ii) a cláusula contratual que disciplina as arras está de acordo com a legislação de regência e; (iii) a rescisão do contrato não se deu por culpa das rés ou por qualquer outro motivo que possa ser atribuído a elas. 5. De acordo com o art. 67-A, § 2o, incisos I e II da Lei 4.591/1964, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e pelas taxas de condomínio, tal qual fixado no contrato firmado entre as partes. 6. Na espécie, o contrato foi formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Essa lei colmatou a lacuna do direito positivo para incorporar-lhe diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo col. Superior Tribunal de Justiça, e passou-se a adotar o percentual de até 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, inciso I e §5o da Lei 4.591/1964). 7. Na esteira da jurisprudência, para que seja possível a retenção do percentual de 50% da quantia paga, as circunstâncias do caso concreto devem ser ponderadas, não apenas sob o crivo da lei de regência, mas também com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 8. Para justificar a imposição de multa por litigância de má-fé, é preciso a demonstração inequívoca de que a parte agiu com dolo específico (improbus litigator), o que não se extrai dos autos. 9. Apelações de ambas as partes conhecidas e desprovidas. A recorrente alega violação aos artigos 418, 419 e 420, todos do Código Civil e 67-A da Lei 4.591/64, defendendo que a cláusula contratual que prevê a pena convencional de retenção de 25% dos valores pagos obedece ao percentual determinado pela lei e não é abusiva. Suscita dissídio jurisprudencial colacionando julgado do STJ a fim de demonstrá-lo. Requer a redistribuição dos ônus da sucumbência. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, bem como que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada Bruna Ferreira da Silva Almeida, OAB/SP 409.661 (ID 73698219). II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 418, 419 e 420, todos do Código Civil e 67-A da Lei 4.591/64, porquanto, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). No que concerne ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementa implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a indicação do dispositivo legal ao qual foi atribuída interpretação divergente, bem como a demonstração do dissídio, mediante o cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas, que não se satisfaz com a mera transcrição de ementas, a fim de demonstrar que as soluções encontradas, tanto na decisão recorrida quanto nos paradigmas, tiveram por base as mesmas premissas fáticas e jurídicas, existindo entre elas similitude de circunstâncias, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu, o que atrai a aplicação da Súmula n. 284 do STF quanto ao ponto” (AgInt no AREsp n. 1.851.246/SE, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024). Quanto ao pedido de redistribuição dos ônus da sucumbência, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço dos pedidos. Por fim, defiro o pedido de publicação, nos termos formulados pela parte recorrida no ID 73698219. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724063-39.2024.8.07.0001 RECORRENTE: SALINAS PREMIUM RESORT EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA RECORRIDOS: MARINA RODRIGUES BRASIL E TYAYRO DE TOLEDO PIMENTA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. SINAL. IPTU. TAXAS CONDOMINIAIS. PENA CONVENCIONAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez presentes os seus elementos: as pessoas jurídicas que integram o polo passivo da ação, atuantes no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadram-se no conceito de fornecedor, tal qual estatuído no art. 3o do CDC, e os autores, na condição de consumidores, visto que destinatários finais das unidades imobiliárias adquiridas em regime de multipropriedade. 2. Os fatos narrados pelos requerentes, não obstante demonstrem a insistência da equipe de vendedores em alcançarem a formalização do contrato, não afastam o dever de diligência que deve nortear a tomada de decisão pelos adquirentes. Inexistindo elementos ou indícios a atestarem que os requeridos deixaram de cumprir com o dever de informação, transparência e clareza, quando da celebração do contrato, não há falar em culpa da parte ré na rescisão do contrato. 3. O Colendo STJ, no Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência. Na hipótese, restou evidenciado que o valor devido a título de comissão de corretagem constou de forma expressa e destacada no contrato. Aliado a tal realidade, de acordo com o art. 67-A, I da Lei 4.591/1964, o valor pago a esse título deve ser deduzido da quantia a ser restituída aos compradores. 4. Ademais, não há falar em restituição do sinal em favor dos autores, visto que: (i) foi pactuada a possibilidade de exercício do direito de arrependimento por ambas as partes; (ii) a cláusula contratual que disciplina as arras está de acordo com a legislação de regência e; (iii) a rescisão do contrato não se deu por culpa das rés ou por qualquer outro motivo que possa ser atribuído a elas. 5. De acordo com o art. 67-A, § 2o, incisos I e II da Lei 4.591/1964, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e pelas taxas de condomínio, tal qual fixado no contrato firmado entre as partes. 6. Na espécie, o contrato foi formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Essa lei colmatou a lacuna do direito positivo para incorporar-lhe diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo col. Superior Tribunal de Justiça, e passou-se a adotar o percentual de até 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, inciso I e §5o da Lei 4.591/1964). 7. Na esteira da jurisprudência, para que seja possível a retenção do percentual de 50% da quantia paga, as circunstâncias do caso concreto devem ser ponderadas, não apenas sob o crivo da lei de regência, mas também com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. 8. Para justificar a imposição de multa por litigância de má-fé, é preciso a demonstração inequívoca de que a parte agiu com dolo específico (improbus litigator), o que não se extrai dos autos. 9. Apelações de ambas as partes conhecidas e desprovidas. A recorrente alega violação aos artigos 418, 419 e 420, todos do Código Civil e 67-A da Lei 4.591/64, defendendo que a cláusula contratual que prevê a pena convencional de retenção de 25% dos valores pagos obedece ao percentual determinado pela lei e não é abusiva. Suscita dissídio jurisprudencial colacionando julgado do STJ a fim de demonstrá-lo. Requer a redistribuição dos ônus da sucumbência. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé, bem como que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada Bruna Ferreira da Silva Almeida, OAB/SP 409.661 (ID 73698219). II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 418, 419 e 420, todos do Código Civil e 67-A da Lei 4.591/64, porquanto, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). No que concerne ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementa implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a indicação do dispositivo legal ao qual foi atribuída interpretação divergente, bem como a demonstração do dissídio, mediante o cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas, que não se satisfaz com a mera transcrição de ementas, a fim de demonstrar que as soluções encontradas, tanto na decisão recorrida quanto nos paradigmas, tiveram por base as mesmas premissas fáticas e jurídicas, existindo entre elas similitude de circunstâncias, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu, o que atrai a aplicação da Súmula n. 284 do STF quanto ao ponto” (AgInt no AREsp n. 1.851.246/SE, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024). Quanto ao pedido de redistribuição dos ônus da sucumbência, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço dos pedidos. Por fim, defiro o pedido de publicação, nos termos formulados pela parte recorrida no ID 73698219. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015