Tribunal: TJDFT
Processo: 0706383-81.2024.8.07.0020
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-30
Data de publicação: 2025-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESCUMPRIMENTO À ORDEM DE EMENDA À INICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISES DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. “DISTINGUISHING”. LEI N. 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS MORADORES. PRÉVIA ASSOCIAÇÃO DO MORADOR. DESNECESSIDADE. VINCULAÇÃO. COBRANÇA LEGÍTIMA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de taxas condominiais vencidas e improcedente reconvenção para ressarcimento de valores pagos à associação de moradores.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) preliminarmente, definir se houve descumprimento da ordem de emenda à inicial e cerceamento de defesa; e (ii) no mérito, estabelecer se a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem a adesão expressa do apelante.
III. Razões de decidir
3. A alegação preliminar do requerido de ausência de requisito mínimo da petição inicial em razão do descumprimento de emenda à inicial não encontra guarita, uma vez que a associação autora atendeu satisfatoriamente o quanto solicitado, demonstrando vínculo da unidade objeto da cobrança das taxas condominiais. PRELIMINAR REJEITADA.
4. Não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando o julgador não concede prazo para apresentação de réplica à contestação da reconvenção, porque não restou devidamente comprovado o efetivo prejuízo ao reconvinte, conforme preceitua o princípio do pas de nullité sans grief. PRELIMINAR REJEITADA.
5. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
6. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020).
7. Na espécie, a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem adesão expressa do apelante, pois a associação desempenha papel similar ao de um condomínio, gerindo e administrando patrimônio e interesses comuns dos moradores, situação que encontra esteio nas alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017 e na consolidada jurisprudência deste Tribunal de Justiça.
8. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, independentemente de estar registrado na respectiva associação de proprietários, sob pena de enriquecimento sem causa.
9. Para a cobrança de taxas de rateio de despesas comuns, não é imprescindível que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua.
IV. Dispositivo e tese
10. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: Na espécie, a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem adesão expressa do proprietário, quando a associação desempenha papel similar ao de um condomínio, gerindo e administrando patrimônio e interesses comuns do conjunto de moradores.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 282, § 2o; CC, arts. 53 a 61 e 1.331 a 1.358; Lei n. 4.591/64; Lei Federal n. 6.799/79; Lei n. 13.465/17.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 482; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1956103, 0707199-23.2024.8.07.0001, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/12/2024, publicado no DJe: 21/01/2025; Acórdão 1936171, 0721056-89.2022.8.07.0007, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/10/2024, publicado no DJe: 04/11/2024; e, etc.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESCUMPRIMENTO À ORDEM DE EMENDA À INICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRELIMINARES REJEITADAS. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NATUREZA DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA. SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS MORADORES. DEVER DOS COMPOSSUIDORES EM CONTRIBUIR COM AS DESPESAS COMUNS. ANÁLISES DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. “DISTINGUISHING”. LEI N. 13.465/2017. ASSOCIAÇÃO ORGANIZADA EM FUNÇÃO DA SOLIDARIEDADE DE INTERESSES COLETIVOS DOS MORADORES. PRÉVIA ASSOCIAÇÃO DO MORADOR. DESNECESSIDADE. VINCULAÇÃO. COBRANÇA LEGÍTIMA. VEDAÇÃO DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de taxas condominiais vencidas e improcedente reconvenção para ressarcimento de valores pagos à associação de moradores.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) preliminarmente, definir se houve descumprimento da ordem de emenda à inicial e cerceamento de defesa; e (ii) no mérito, estabelecer se a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem a adesão expressa do apelante.
III. Razões de decidir
3. A alegação preliminar do requerido de ausência de requisito mínimo da petição inicial em razão do descumprimento de emenda à inicial não encontra guarita, uma vez que a associação autora atendeu satisfatoriamente o quanto solicitado, demonstrando vínculo da unidade objeto da cobrança das taxas condominiais. PRELIMINAR REJEITADA.
4. Não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa quando o julgador não concede prazo para apresentação de réplica à contestação da reconvenção, porque não restou devidamente comprovado o efetivo prejuízo ao reconvinte, conforme preceitua o princípio do pas de nullité sans grief. PRELIMINAR REJEITADA.
5. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
6. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020).
7. Na espécie, a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem adesão expressa do apelante, pois a associação desempenha papel similar ao de um condomínio, gerindo e administrando patrimônio e interesses comuns dos moradores, situação que encontra esteio nas alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017 e na consolidada jurisprudência deste Tribunal de Justiça.
8. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, independentemente de estar registrado na respectiva associação de proprietários, sob pena de enriquecimento sem causa.
9. Para a cobrança de taxas de rateio de despesas comuns, não é imprescindível que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua.
IV. Dispositivo e tese
10. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: Na espécie, a cobrança de taxas condominiais por associação de moradores é válida, mesmo sem adesão expressa do proprietário, quando a associação desempenha papel similar ao de um condomínio, gerindo e administrando patrimônio e interesses comuns do conjunto de moradores.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 282, § 2o; CC, arts. 53 a 61 e 1.331 a 1.358; Lei n. 4.591/64; Lei Federal n. 6.799/79; Lei n. 13.465/17.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 482; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1956103, 0707199-23.2024.8.07.0001, Relator(a): ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/12/2024, publicado no DJe: 21/01/2025; Acórdão 1936171, 0721056-89.2022.8.07.0007, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 16/10/2024, publicado no DJe: 04/11/2024; e, etc.