Tribunal: TJDFT
Processo: 0740707-75.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-06
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CORREÇÃO DO VALOR DOS JUROS DE OBRA COM BASE NA COLUNA “JUROS”. REDUÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que condenou as requeridas a pagarem à autora lucros cessantes e juros de obras, em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido pelos demandantes.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e acompanhado de preparo. Contrarrazões apresentadas.
3. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC).
4. De início, importante pontuar que o fato de o pleito de lucros cessantes possuir como base o valor do imóvel, não retira a competência dos Juizados para julgamento da causa. No caso, o valor da causa restou delineado pela parte autora em sua peça de ingresso, sendo R$ 11.879,79, a título de juros de obra, e outros R$ 15.950,40, a título de lucros cessantes, acarretando um total de R$ 27.830,19, valor este que se encontra dentro dos parâmetros elencados no art. 3o, I, da Lei no 9.099/95. Acrescente-se que os pedidos formulados pela autora não exigem o encerramento do contrato, de modo que não deve ser considerado o valor do contrato para quantificar o valor da causa. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. O autor/recorrido ajuizou ação de indenização por perdas e danos argumentando, em suma, que em abril de 2021 celebrou com as recorrentes contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para dezembro de 2021. No entanto, afirma que as chaves foram entregues somente em 31/05/2024, data que superou inclusive o prazo de tolerância de 180 dias. Requereu o reembolso dos valores gastos com juros de obras e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, as recorrentes afirmam que que não houve atraso na obra, mas, sim, novação contratual após a contratação do financiamento imobiliário. Requereram a reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais.
7. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 75969927 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo no 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
8. Quanto à legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema no 996 do STJ para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta às recorrentes se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelos recorridos a título de aluguéis no período em que as recorrentes estavam em mora contratual se mostra adequado ao caso.
9. Acrescente-se que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Nesse sentido: Acórdão 1988379, 0760214-56.2024.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 07/04/2025, publicado no DJe: 22/04/2025.
10. A alegação de caso fortuito ou força maior beira a litigância de má-fé, considerando que o contrato foi firmado quando já ultrapassada a real dimensão pandêmica. Outrossim, escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, que é inerente ao empreendimento e ao risco da atividade desenvolvida pelas recorrentes, não tendo o condão de eximi-las da responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação assumida perante os autores/recorridos.
11. No que se refere à apuração dos juros de obra, observa-se que o valor indicado na petição inicial não corresponde com exatidão aos encargos efetivamente pagos. Isso decorre da adoção equivocada, por parte do autor, dos valores constantes na coluna “Valor Pago/Devolvido” como base de cálculo, quando, na realidade, os valores apropriados para tal finalidade encontram-se na coluna “Juros”, conforme planilha de ID 75969108. Nesse sentido: (Acórdão 2023944, 0802676-28.2024.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/07/2025, publicado no DJe: 01/08/2025.)
12. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE para reformar a sentença e fixar a indenização pelos juros de obra em R$ 6.040,96, mantendo-se os demais termos.
13. Sem honorários, ante à ausência de parte recorrente integralmente vencida.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. CORREÇÃO DO VALOR DOS JUROS DE OBRA COM BASE NA COLUNA “JUROS”. REDUÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que condenou as requeridas a pagarem à autora lucros cessantes e juros de obras, em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido pelos demandantes.
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e acompanhado de preparo. Contrarrazões apresentadas.
3. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC).
4. De início, importante pontuar que o fato de o pleito de lucros cessantes possuir como base o valor do imóvel, não retira a competência dos Juizados para julgamento da causa. No caso, o valor da causa restou delineado pela parte autora em sua peça de ingresso, sendo R$ 11.879,79, a título de juros de obra, e outros R$ 15.950,40, a título de lucros cessantes, acarretando um total de R$ 27.830,19, valor este que se encontra dentro dos parâmetros elencados no art. 3o, I, da Lei no 9.099/95. Acrescente-se que os pedidos formulados pela autora não exigem o encerramento do contrato, de modo que não deve ser considerado o valor do contrato para quantificar o valor da causa. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. O autor/recorrido ajuizou ação de indenização por perdas e danos argumentando, em suma, que em abril de 2021 celebrou com as recorrentes contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para dezembro de 2021. No entanto, afirma que as chaves foram entregues somente em 31/05/2024, data que superou inclusive o prazo de tolerância de 180 dias. Requereu o reembolso dos valores gastos com juros de obras e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, as recorrentes afirmam que que não houve atraso na obra, mas, sim, novação contratual após a contratação do financiamento imobiliário. Requereram a reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais.
7. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 75969927 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo no 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
8. Quanto à legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema no 996 do STJ para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta às recorrentes se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelos recorridos a título de aluguéis no período em que as recorrentes estavam em mora contratual se mostra adequado ao caso.
9. Acrescente-se que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Nesse sentido: Acórdão 1988379, 0760214-56.2024.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 07/04/2025, publicado no DJe: 22/04/2025.
10. A alegação de caso fortuito ou força maior beira a litigância de má-fé, considerando que o contrato foi firmado quando já ultrapassada a real dimensão pandêmica. Outrossim, escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, que é inerente ao empreendimento e ao risco da atividade desenvolvida pelas recorrentes, não tendo o condão de eximi-las da responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação assumida perante os autores/recorridos.
11. No que se refere à apuração dos juros de obra, observa-se que o valor indicado na petição inicial não corresponde com exatidão aos encargos efetivamente pagos. Isso decorre da adoção equivocada, por parte do autor, dos valores constantes na coluna “Valor Pago/Devolvido” como base de cálculo, quando, na realidade, os valores apropriados para tal finalidade encontram-se na coluna “Juros”, conforme planilha de ID 75969108. Nesse sentido: (Acórdão 2023944, 0802676-28.2024.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/07/2025, publicado no DJe: 01/08/2025.)
12. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE para reformar a sentença e fixar a indenização pelos juros de obra em R$ 6.040,96, mantendo-se os demais termos.
13. Sem honorários, ante à ausência de parte recorrente integralmente vencida.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.