Tribunal: TJDFT
Processo: 0717964-35.2024.8.07.0007
Órgão julgador: JANSEN FIALHO DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-14
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Alienação fiduciária de bem imóvel. Inadimplemento. Consolidação da propriedade. Dois leilões negativos. Extinção da dívida. Ausência de direito à restituição de saldo excedente. Recurso não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação cível interposto em face da sentença que, reconhecendo o inadimplemento contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) consolidar a propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária, (ii) declarar extinta a dívida após dois (2) leilões negativos, e (iii) fixou taxa de ocupação de um porcento (1%) sobre o valor do imóvel ao mês. Restou indeferida a restituição de eventual valor excedente do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se, diante da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e frustrado dois (2) leilões previstos na Leino9.514/1997, assiste direito aos devedores fiduciantes à restituição do suposto saldo positivo entre o valor de mercado do imóvel e o débito remanescente.
III. Razões de decidir
3. A alienação fiduciária de imóvel rege-se por legislação especial (Lei no 9.514/1997), a qual prevalece sobre normas gerais, inclusive as do Código de Defesa do Consumidor, conforme jurisprudência consolidada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.095 – REsp 1.891.498/SP).
4. Demonstrado o inadimplemento contratual, os procedimentos previstos nos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514/1997, devem ser devidamente observados, de forma a culminar na consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora, após ausência de purgação da mora e realização frustrada de dois leilões extrajudiciais.
5. Nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997, inexistindo licitantes nos dois (2) leilões extrajudiciais realizados, extingue-se a obrigação do credor fiduciário de restituir eventual saldo remanescente entre o valor do bem e o débito contratual, sendo inaplicável o disposto no § 4o do mesmo artigo, que pressupõe a arrematação.
6. Não se configura enriquecimento sem causa (art. 884, CC) ou abusividade na retenção integral do imóvel pelo credor fiduciário, uma vez que a própria lei estabelece o equilíbrio contratual ao atribuir ao credor o risco econômico integral do imóvel não arrematado.
IV. Dispositivo
7. Apelo não provido.

Dispositivos relevantes citados: Leino9.514/1997, arts.26, 27, §§ 4o e 5o, 37 A; CPC, art.85, §11; CC, art.884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema1.095; TJDFT, APC 0708943-07.2021.8.07.0018, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4aTurmaCível, j. 25/10/2023; TJDFT, APC 071068612.2022.8.07.0020, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3aTurmaCível, j.25.10.2023.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Alienação fiduciária de bem imóvel. Inadimplemento. Consolidação da propriedade. Dois leilões negativos. Extinção da dívida. Ausência de direito à restituição de saldo excedente. Recurso não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso de apelação cível interposto em face da sentença que, reconhecendo o inadimplemento contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) consolidar a propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária, (ii) declarar extinta a dívida após dois (2) leilões negativos, e (iii) fixou taxa de ocupação de um porcento (1%) sobre o valor do imóvel ao mês. Restou indeferida a restituição de eventual valor excedente do imóvel.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se, diante da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária e frustrado dois (2) leilões previstos na Leino9.514/1997, assiste direito aos devedores fiduciantes à restituição do suposto saldo positivo entre o valor de mercado do imóvel e o débito remanescente.
III. Razões de decidir
3. A alienação fiduciária de imóvel rege-se por legislação especial (Lei no 9.514/1997), a qual prevalece sobre normas gerais, inclusive as do Código de Defesa do Consumidor, conforme jurisprudência consolidada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça (Tema 1.095 – REsp 1.891.498/SP).
4. Demonstrado o inadimplemento contratual, os procedimentos previstos nos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514/1997, devem ser devidamente observados, de forma a culminar na consolidação da propriedade fiduciária em favor da credora, após ausência de purgação da mora e realização frustrada de dois leilões extrajudiciais.
5. Nos termos do art. 27, § 5o, da Lei no 9.514/1997, inexistindo licitantes nos dois (2) leilões extrajudiciais realizados, extingue-se a obrigação do credor fiduciário de restituir eventual saldo remanescente entre o valor do bem e o débito contratual, sendo inaplicável o disposto no § 4o do mesmo artigo, que pressupõe a arrematação.
6. Não se configura enriquecimento sem causa (art. 884, CC) ou abusividade na retenção integral do imóvel pelo credor fiduciário, uma vez que a própria lei estabelece o equilíbrio contratual ao atribuir ao credor o risco econômico integral do imóvel não arrematado.
IV. Dispositivo
7. Apelo não provido.

Dispositivos relevantes citados: Leino9.514/1997, arts.26, 27, §§ 4o e 5o, 37 A; CPC, art.85, §11; CC, art.884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema1.095; TJDFT, APC 0708943-07.2021.8.07.0018, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4aTurmaCível, j. 25/10/2023; TJDFT, APC 071068612.2022.8.07.0020, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3aTurmaCível, j.25.10.2023.