Tribunal: TJDFT
Processo: 0701633-35.2025.8.07.0009
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE ALUGUEL. INTERMEDIADORA E A GARANTIDORA DO CONTRATO E O LOCATÁRIO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. VISTORIA. PROBLEMAS NO IMÓVEL. REPAROS. AUSENTE CULPA DA LOCADORA. INABITABILIDADE DO IMÓVEL NÃO COMPROVADAS. MULTA RESCISÓRIA DEVIDA. INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a inexistência do débito, no importe de R$ 460,00, concernente ao reparo do armário da cozinha.
2. Na origem, a parte autora ajuizou ação em que pretendeu a declaração de nulidade do contrato de locação, firmado entre as partes no dia 12/04/2024, sem ônus aos requerentes. Pretende a declaração de inexistência de débitos, taxas, juros, multas e encargos imputados aos requerentes, em dezembro de 2024, no valor de R$ 7.629,13 e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 5.000,00. Informou que celebrou contrato de locação com a parte requerida no dia 12/04/2024 pelo período de 36 (trinta e seis) meses. Afirmou que após a mudança verificou que o imóvel apresentava problemas, tais como: i) vazamento de água na pia do banheiro; ii) defeito na descarga do sanitário; iii) portas do armário planejado danificadas; iv) vazamento de água na pia da cozinha, embutido no armário planejado; vi) manchas nas paredes da cozinha e quarto, e vii) vazamento na torneira da máquina de lavar. Alegou que entrou em contato com a parte requerida para que adotasse as providências necessárias para resolução dos problemas verificados, o que não ocorreu, motivo pelo qual dispendeu tempo e recursos para comprar alguns materiais, para conter os vazamentos. Esclareceu que a parte requerida, no dia 27/11/2024, realizou a vistoria do imóvel, imputando-lhe todos os defeitos que havia reclamado no início do contrato. Sustentou que, diante dos problemas, desocupou o imóvel antes do prazo previsto contratualmente.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte recorrente, porquanto dos documentos juntados ao processo se extrai a hipossuficiência alegada. Oferecidas contrarrazões pelas requeridas, oportunidade em que arguiram preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, pugnaram pela manutenção da sentença (ID 72976178 e ID 72976179).
4. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal são: i) à legitimidade passiva da administradora do imóvel e da empresa garantidora do contrato locatício; ii) a possibilidade de cobrança da multa contratual por rescisão antecipada do contrato e; III) a existência de danos morais indenizáveis. Em suas razões recursais, os autores alegaram que a vistoria foi realizada de forma unilateral pelas rés, sem a participação dos recorrentes, o que compromete a sua validade. Afirmaram não tiveram a oportunidade de verificar as reais condições do imóvel antes da assinatura do contrato, sendo induzidos a erro pelas informações prestadas pelas rés. Aduziram que as rés, na qualidade de fornecedoras de serviços, integram a cadeia de fornecimento e são solidariamente responsáveis pelos danos causados aos consumidores, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, 14 e 25, § 1o, do CDC. Sustentaram que os vícios existentes no imóvel, como vazamentos, defeitos nas instalações sanitárias e armários danificados, comprometiam a habitabilidade do bem e impediam o seu uso normal, o que caracteriza descumprimento contratual por parte das rés e a inexigibilidade da multa rescisória. Defenderam que a situação enfrentada transcende o aborrecimento cotidiano, fazendo jus à indenização por danos morais. Requereram o provimento do recurso, a fim de julgar totalmente procedentes os pedidos contidos na inicial.
5. A relação jurídica estabelecida entre o locatário e a imobiliária - a qual presta serviço de intermediação de locação de imóveis e para tanto é remunerada por tal atividade - é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Neste sentido é o julgado desta Turma Recursal: Acórdão 1981739, 0767861-05.2024.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/03/2025, publicado no DJe: 02/04/2025.
6. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. No caso, as recorridas como intermediadoras e garantidoras do contrato detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. Apesar da possibilidade de aplicação das normas protetivas do direito do consumidor à questão tratada nos autos, entre elas a inversão do ônus da prova, para a aplicação deste instituto não é suficiente a condição de consumidor, necessária também a dificuldade na realização da instrução probatória, não alcançando os meios de prova simples a que o consumidor tem acesso.
8. Nos termos dos incisos I e IV do artigo 22 da Lei 8.245/91, compete ao locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, bem como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. No caso em exame, não se extrai dos documentos acostados aos autos que o imóvel alugado estava impróprio para a habitação, circunstância apta a justificar a rescisão antecipada do contrato. O ônus da prova a respeito é da parte autora, sobremaneira em razão da incompatibilidade dos fatos por si alegados com a prova documental produzida.
9. Ao contrário do alegado pelos recorrentes, constou do contrato de locação de imóvel (ID 72976067, p. 4) que os locatários receberam o imóvel em conformidade com o “Termo de Vistoria Inicial”, cuja ciência da análise descrita no referido termo é confirmada pela aposição das assinaturas dos autores no documento (ID 72976153). Além disso, referido termo não identificou irregularidade substancial no imóvel, o que corrobora a tese de que o bem estava em condições de habitação. Aliado a este fato, extrai-se do vídeo de ID 72976131 (aos 1m31s da gravação) que os requerentes/locatários visitaram o imóvel antes da assinatura do contrato de aluguel, o que demonstra terem ciência das condições do imóvel. Embora os requerentes tenham apontado problemas acerca de vazamentos na pia do banheiro, da cozinha e da torneira da máquina de lavar, bem como defeito na descarga, não há elementos mínimos nos autos a demonstrar que tais problemas impossibilitaram a habitação no imóvel alugado. Ademais, conforme se verifica do conjunto probatório, a parte requerida encaminhou profissionais ao imóvel, a fim de solucionar os problemas indicados pelos autores, inexistindo prova concreta de que tais medidas tenham sido insuficientes, sobremaneira em razão das fotos e vídeos produzidos pelo profissional a respeito (IDs 72976147 a 72976152).
10. Nesse quadro, havendo previsão contratual, não comprovada a culpa da locadora e ocorrida a rescisão por iniciativa dos locatários, antes do prazo estabelecido em contrato, é devido o pagamento da multa contratual por rescisão antecipada, a qual não se mostra abusiva, inclusive, reduzida pelas requeridas para 50% do valor estipulado. Do mesmo modo, ausente comprovação do pagamento dos débitos oriundos do contrato relativo aos alugueres até a entrega das chaves, despesas condominiais, taxa de aluguel certo e a pendência verificada pela não entrega do imóvel nos termos descritos na vistoria inicial, concernente a alteração da tonalidade da pintura, cabível a cobrança de tais valores pela parte requerida, conforme reconhecido na sentença recorrida.
11. Na hipótese, os problemas enfrentados pelos autores/recorrentes no imóvel não constituem fatos excepcionais aptos a ensejar abalo moral passível de indenização. Embora a situação possa ter trazido aborrecimentos aos autores/recorrentes, tal não foi suficiente para atingir atributos de sua personalidade. Assim, não caracterizada a ofensa imaterial, incabível a condenação da parte requerida a reparação dos alegados danos morais.
12. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso não provido.
13. Sem condenação em custas processuais, ante a concessão do benefício da justiça gratuita. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, sendo metade em favor de cada advogado que ofertou contrarrazões. Suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial em razão da gratuidade de justiça concedida.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE ALUGUEL. INTERMEDIADORA E A GARANTIDORA DO CONTRATO E O LOCATÁRIO. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. VISTORIA. PROBLEMAS NO IMÓVEL. REPAROS. AUSENTE CULPA DA LOCADORA. INABITABILIDADE DO IMÓVEL NÃO COMPROVADAS. MULTA RESCISÓRIA DEVIDA. INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível e Criminal de Samambaia que julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a inexistência do débito, no importe de R$ 460,00, concernente ao reparo do armário da cozinha.
2. Na origem, a parte autora ajuizou ação em que pretendeu a declaração de nulidade do contrato de locação, firmado entre as partes no dia 12/04/2024, sem ônus aos requerentes. Pretende a declaração de inexistência de débitos, taxas, juros, multas e encargos imputados aos requerentes, em dezembro de 2024, no valor de R$ 7.629,13 e a condenação das requeridas ao pagamento de indenização, a título de danos morais, no valor de R$ 5.000,00. Informou que celebrou contrato de locação com a parte requerida no dia 12/04/2024 pelo período de 36 (trinta e seis) meses. Afirmou que após a mudança verificou que o imóvel apresentava problemas, tais como: i) vazamento de água na pia do banheiro; ii) defeito na descarga do sanitário; iii) portas do armário planejado danificadas; iv) vazamento de água na pia da cozinha, embutido no armário planejado; vi) manchas nas paredes da cozinha e quarto, e vii) vazamento na torneira da máquina de lavar. Alegou que entrou em contato com a parte requerida para que adotasse as providências necessárias para resolução dos problemas verificados, o que não ocorreu, motivo pelo qual dispendeu tempo e recursos para comprar alguns materiais, para conter os vazamentos. Esclareceu que a parte requerida, no dia 27/11/2024, realizou a vistoria do imóvel, imputando-lhe todos os defeitos que havia reclamado no início do contrato. Sustentou que, diante dos problemas, desocupou o imóvel antes do prazo previsto contratualmente.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo, ante o requerimento de gratuidade judiciária. Benefício concedido em favor da parte recorrente, porquanto dos documentos juntados ao processo se extrai a hipossuficiência alegada. Oferecidas contrarrazões pelas requeridas, oportunidade em que arguiram preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, pugnaram pela manutenção da sentença (ID 72976178 e ID 72976179).
4. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal são: i) à legitimidade passiva da administradora do imóvel e da empresa garantidora do contrato locatício; ii) a possibilidade de cobrança da multa contratual por rescisão antecipada do contrato e; III) a existência de danos morais indenizáveis. Em suas razões recursais, os autores alegaram que a vistoria foi realizada de forma unilateral pelas rés, sem a participação dos recorrentes, o que compromete a sua validade. Afirmaram não tiveram a oportunidade de verificar as reais condições do imóvel antes da assinatura do contrato, sendo induzidos a erro pelas informações prestadas pelas rés. Aduziram que as rés, na qualidade de fornecedoras de serviços, integram a cadeia de fornecimento e são solidariamente responsáveis pelos danos causados aos consumidores, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único, 14 e 25, § 1o, do CDC. Sustentaram que os vícios existentes no imóvel, como vazamentos, defeitos nas instalações sanitárias e armários danificados, comprometiam a habitabilidade do bem e impediam o seu uso normal, o que caracteriza descumprimento contratual por parte das rés e a inexigibilidade da multa rescisória. Defenderam que a situação enfrentada transcende o aborrecimento cotidiano, fazendo jus à indenização por danos morais. Requereram o provimento do recurso, a fim de julgar totalmente procedentes os pedidos contidos na inicial.
5. A relação jurídica estabelecida entre o locatário e a imobiliária - a qual presta serviço de intermediação de locação de imóveis e para tanto é remunerada por tal atividade - é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC). Neste sentido é o julgado desta Turma Recursal: Acórdão 1981739, 0767861-05.2024.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/03/2025, publicado no DJe: 02/04/2025.
6. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. No caso, as recorridas como intermediadoras e garantidoras do contrato detém legitimidade para figurar no polo passivo da presente ação. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. Apesar da possibilidade de aplicação das normas protetivas do direito do consumidor à questão tratada nos autos, entre elas a inversão do ônus da prova, para a aplicação deste instituto não é suficiente a condição de consumidor, necessária também a dificuldade na realização da instrução probatória, não alcançando os meios de prova simples a que o consumidor tem acesso.
8. Nos termos dos incisos I e IV do artigo 22 da Lei 8.245/91, compete ao locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, bem como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. No caso em exame, não se extrai dos documentos acostados aos autos que o imóvel alugado estava impróprio para a habitação, circunstância apta a justificar a rescisão antecipada do contrato. O ônus da prova a respeito é da parte autora, sobremaneira em razão da incompatibilidade dos fatos por si alegados com a prova documental produzida.
9. Ao contrário do alegado pelos recorrentes, constou do contrato de locação de imóvel (ID 72976067, p. 4) que os locatários receberam o imóvel em conformidade com o “Termo de Vistoria Inicial”, cuja ciência da análise descrita no referido termo é confirmada pela aposição das assinaturas dos autores no documento (ID 72976153). Além disso, referido termo não identificou irregularidade substancial no imóvel, o que corrobora a tese de que o bem estava em condições de habitação. Aliado a este fato, extrai-se do vídeo de ID 72976131 (aos 1m31s da gravação) que os requerentes/locatários visitaram o imóvel antes da assinatura do contrato de aluguel, o que demonstra terem ciência das condições do imóvel. Embora os requerentes tenham apontado problemas acerca de vazamentos na pia do banheiro, da cozinha e da torneira da máquina de lavar, bem como defeito na descarga, não há elementos mínimos nos autos a demonstrar que tais problemas impossibilitaram a habitação no imóvel alugado. Ademais, conforme se verifica do conjunto probatório, a parte requerida encaminhou profissionais ao imóvel, a fim de solucionar os problemas indicados pelos autores, inexistindo prova concreta de que tais medidas tenham sido insuficientes, sobremaneira em razão das fotos e vídeos produzidos pelo profissional a respeito (IDs 72976147 a 72976152).
10. Nesse quadro, havendo previsão contratual, não comprovada a culpa da locadora e ocorrida a rescisão por iniciativa dos locatários, antes do prazo estabelecido em contrato, é devido o pagamento da multa contratual por rescisão antecipada, a qual não se mostra abusiva, inclusive, reduzida pelas requeridas para 50% do valor estipulado. Do mesmo modo, ausente comprovação do pagamento dos débitos oriundos do contrato relativo aos alugueres até a entrega das chaves, despesas condominiais, taxa de aluguel certo e a pendência verificada pela não entrega do imóvel nos termos descritos na vistoria inicial, concernente a alteração da tonalidade da pintura, cabível a cobrança de tais valores pela parte requerida, conforme reconhecido na sentença recorrida.
11. Na hipótese, os problemas enfrentados pelos autores/recorrentes no imóvel não constituem fatos excepcionais aptos a ensejar abalo moral passível de indenização. Embora a situação possa ter trazido aborrecimentos aos autores/recorrentes, tal não foi suficiente para atingir atributos de sua personalidade. Assim, não caracterizada a ofensa imaterial, incabível a condenação da parte requerida a reparação dos alegados danos morais.
12. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. Recurso não provido.
13. Sem condenação em custas processuais, ante a concessão do benefício da justiça gratuita. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, sendo metade em favor de cada advogado que ofertou contrarrazões. Suspensa a exigibilidade da verba sucumbencial em razão da gratuidade de justiça concedida.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.