Tribunal: TJDFT
Processo: 0797063-27.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-19
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PARTE INTEGRANTE DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas empresas requeridas em face da sentença que julgou “PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, para: (i) condenar solidariamente as requeridas a pagarem ao autor a quantia de R$ 3.815,73 (três mil, oitocentos e quinze reais e setenta e três centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros a partir da citação; (ii) condenar solidariamente as requeridas a pagarem ao autor a quantia de R$ 8.284,38 (oito mil, duzentos e oitenta e quatro reais e trinta e oito centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros a partir da citação”.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que adquiriu o imóvel situado na unidade 201 do BLOCO A1- Condomínio 54, Residencial Itapoã Parque, Itapoã/DF, por meio do programa de governo ‘'Minha Casa Minha Vida’’, com previsão inicial de entrega para 30/12/2021, tolerância de 180 dias, porém as chaves só foram entregues em 25/05/2023. O autor requereu reparação pelos lucros cessantes, além de ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra. Em contestação, as empresas requeridas afirmam que, em razão da pandemia causada pelo COVID, houve falta de insumos, mão de obra, havendo paralização no desenvolvimento dos empreendimentos. Ressaltam que muitas normas de segurança, nunca antes experimentadas pelas empresas foram impostas e a produção foi reduzida, as empresas precisavam de um tempo para se readaptarem, porém, a dependência de toda a linha de produção gerou atrasos e só após a pandemia que puderam tentar voltar ao ritmo para tentar normalizar a produção.
3. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 70731222). Contrarrazões apresentadas (ID no 70731225).
4. Em suas razões recursais, a recorrente arguiu preliminar de incompetência dos Juizados em razão do valor da causa e, no mérito, argumenta que a falta de matéria prima impactou diretamente o cumprimento das obras, em decorrência dos efeitos da pandemia. Acrescenta que o Termo de Reserva é documento preliminar, cujo objetivo é, tão somente, garantir a reserva da unidade até que seja averiguada sua real condição financeira e legal e seu real interesse em adquirir o imóvel em definitivo por meio da assinatura do contrato de compra e venda. Ressalta que o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, se não a própria reserva o prazo da entrega do imóvel, logo, restou configurado no contrato de compra e seu prazo final seria o de 30/01/2023, prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 28/07/2023, bem como o prazo contratual de 60 dias postergaria para a data de 26/09/2023. Alega haver erro material no valor dos lucros cessantes, o qual, se eventualmente devido, o valor de R$ 6.726,36.
5. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL: a presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
6. O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entabulado entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 42676 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021 (ID 70731176, pg. 01), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 70731176, pg. 06).
8. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes.
9. Ademais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
10. A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 07/01/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
11. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso. Atente-se as empresas recorrentes que o valor da condenação está atualizado, de acordo com a tabela de ID no 70731172, pg. 06, devendo a atualização observar a data dos cálculos dispostos na petição inicial.
13. Recurso CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
14. Condenadas as recorrentes ao pagamento de honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei 9099/1995).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PARTE INTEGRANTE DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas empresas requeridas em face da sentença que julgou “PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS, para: (i) condenar solidariamente as requeridas a pagarem ao autor a quantia de R$ 3.815,73 (três mil, oitocentos e quinze reais e setenta e três centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros a partir da citação; (ii) condenar solidariamente as requeridas a pagarem ao autor a quantia de R$ 8.284,38 (oito mil, duzentos e oitenta e quatro reais e trinta e oito centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros a partir da citação”.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que adquiriu o imóvel situado na unidade 201 do BLOCO A1- Condomínio 54, Residencial Itapoã Parque, Itapoã/DF, por meio do programa de governo ‘'Minha Casa Minha Vida’’, com previsão inicial de entrega para 30/12/2021, tolerância de 180 dias, porém as chaves só foram entregues em 25/05/2023. O autor requereu reparação pelos lucros cessantes, além de ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra. Em contestação, as empresas requeridas afirmam que, em razão da pandemia causada pelo COVID, houve falta de insumos, mão de obra, havendo paralização no desenvolvimento dos empreendimentos. Ressaltam que muitas normas de segurança, nunca antes experimentadas pelas empresas foram impostas e a produção foi reduzida, as empresas precisavam de um tempo para se readaptarem, porém, a dependência de toda a linha de produção gerou atrasos e só após a pandemia que puderam tentar voltar ao ritmo para tentar normalizar a produção.
3. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 70731222). Contrarrazões apresentadas (ID no 70731225).
4. Em suas razões recursais, a recorrente arguiu preliminar de incompetência dos Juizados em razão do valor da causa e, no mérito, argumenta que a falta de matéria prima impactou diretamente o cumprimento das obras, em decorrência dos efeitos da pandemia. Acrescenta que o Termo de Reserva é documento preliminar, cujo objetivo é, tão somente, garantir a reserva da unidade até que seja averiguada sua real condição financeira e legal e seu real interesse em adquirir o imóvel em definitivo por meio da assinatura do contrato de compra e venda. Ressalta que o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, se não a própria reserva o prazo da entrega do imóvel, logo, restou configurado no contrato de compra e seu prazo final seria o de 30/01/2023, prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 28/07/2023, bem como o prazo contratual de 60 dias postergaria para a data de 26/09/2023. Alega haver erro material no valor dos lucros cessantes, o qual, se eventualmente devido, o valor de R$ 6.726,36.
5. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL: a presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
6. O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entabulado entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 42676 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021 (ID 70731176, pg. 01), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 70731176, pg. 06).
8. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes.
9. Ademais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
10. A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 07/01/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
11. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso. Atente-se as empresas recorrentes que o valor da condenação está atualizado, de acordo com a tabela de ID no 70731172, pg. 06, devendo a atualização observar a data dos cálculos dispostos na petição inicial.
13. Recurso CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
14. Condenadas as recorrentes ao pagamento de honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei 9099/1995).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.