Tribunal: TJDFT
Processo: 0808058-02.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. recurso inominado. compra e venda de imóvel. atraso na entrega. tema 996 do stj. juros de obra. lucros cessantes. ausência de impugnação específica. inovação recursal. impossibilidade. recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condená-los, solidariamente, a pagarem a quantia de R$ 560,53 a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigido monetariamente conforme IPCA, desde os vencimentos mensais e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (súmula 43 do STJ e art. 240 do CPC) e termo final a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, pro rata die; bem como a quantia de R$6.421,09, a título de juros de obra de 05/07/2022 até o último comprovante juntado nos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora, corrigido monetariamente dede as datas dos desembolsos e acrescida de juros a partir da citação. Eventuais valores pagos a mais pela consumidora estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio.
2. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 74700685 e 74700687). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 74700690).

II. Questão em discussão.
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais e lucros cessantes.

III. Razões de decidir.
4. O proveito econômico pretendido pela parte autora não corresponde ao valor total do contrato, mas sim aos danos decorrentes do alegado descumprimento contratual, que não ultrapassa 40 salários-mínimos. Além disso, não se vislumbra complexidade da causa, muito menos necessidade de prova técnica, já que é possível apurar o valor devido mediante simples cálculo aritmético. Preliminar de incompetência rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta da inicial que a autora assinou o contrato de compra e venda referente ao imóvel sito na Quadra 502, conjunto 01, lote 03, bloco E2, apto. 202, 2o Andar, Condomínio no 54, denominado “Itapoã Parque” em dezembro de 2020. A previsão de entrega do bem era 30/12/2021 (ID 74700672), com tolerância de 180 dias. Todavia, somente lhe foi entregue em 25/05/2023 (ID 74700202), ou seja, com 11 meses e 20 dias de atraso. Tal fato resultou no pagamento indevido de juros de obra (julho de 2022 a maio de 2023), bem como em dano material relativo aos lucros cessantes. Por seu turno, o recorrente defende que o termo de reserva contém apenas estimativa de data de entrega, não podendo ser prevalente sobre o contrato definitivo. Argumenta, ainda, que ocorreram hipóteses de caso fortuito, o que afastaria a responsabilidade por eventuais atrasos.
7. O STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
8.Traçados esses parâmetros, o termo de reserva tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas, prevalecendo a data neste consignada. Nesse aspecto, é certo que o prazo estabelecido no contrato não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância máxima de 180 dias corridos. Transcorrido referido prazo, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora. Ressalte-se que não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes. Assim, são devidos os juros de obra tal como estipulado na sentença, sobretudo porque o recorrente não impugnou especificamente a planilha de cálculos apresentada pela autora em sede de contestação. Assim, não deve ser conhecido o recurso no que tange à impugnação ao valor devido, sob pena de supressão de instância.
9. Além dos juros de obra, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, o qual é calculado por estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
10. Por fim, não há como acolher a alegação de caso fortuito em razão da escassez de mão de obra, de insumos ou mesmo pelo advento da Pandemia, porquanto trata-se de construtora de grande experiência no mercado de incorporação, de modo que a ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou da pandemia, deve ser tratada, no máximo, como fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade e não afasta a responsabilidade da ré, decorrente do risco da atividade que exercem, sobretudo considerando-se que o termo foi assinado em 23/11/2020, quando já instalada a pandemia, sendo certo que este fato notório deveria ter sido adequadamente considerado pelas rés por ocasião da elaboração do contrato e estipulação do prazo.

IV. Dispositivo.
11. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
12. A súmula do julgamento servirá de acórdão.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. recurso inominado. compra e venda de imóvel. atraso na entrega. tema 996 do stj. juros de obra. lucros cessantes. ausência de impugnação específica. inovação recursal. impossibilidade. recurso conhecido e não provido.

I. Caso em exame.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condená-los, solidariamente, a pagarem a quantia de R$ 560,53 a título de danos materiais (lucros cessantes), corrigido monetariamente conforme IPCA, desde os vencimentos mensais e com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação (súmula 43 do STJ e art. 240 do CPC) e termo final a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel, pro rata die; bem como a quantia de R$6.421,09, a título de juros de obra de 05/07/2022 até o último comprovante juntado nos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora, corrigido monetariamente dede as datas dos desembolsos e acrescida de juros a partir da citação. Eventuais valores pagos a mais pela consumidora estarão abarcados pelo dispositivo da sentença, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil, mediante simples comprovação posterior do dispêndio.
2. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 74700685 e 74700687). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 74700690).

II. Questão em discussão.
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais e lucros cessantes.

III. Razões de decidir.
4. O proveito econômico pretendido pela parte autora não corresponde ao valor total do contrato, mas sim aos danos decorrentes do alegado descumprimento contratual, que não ultrapassa 40 salários-mínimos. Além disso, não se vislumbra complexidade da causa, muito menos necessidade de prova técnica, já que é possível apurar o valor devido mediante simples cálculo aritmético. Preliminar de incompetência rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta da inicial que a autora assinou o contrato de compra e venda referente ao imóvel sito na Quadra 502, conjunto 01, lote 03, bloco E2, apto. 202, 2o Andar, Condomínio no 54, denominado “Itapoã Parque” em dezembro de 2020. A previsão de entrega do bem era 30/12/2021 (ID 74700672), com tolerância de 180 dias. Todavia, somente lhe foi entregue em 25/05/2023 (ID 74700202), ou seja, com 11 meses e 20 dias de atraso. Tal fato resultou no pagamento indevido de juros de obra (julho de 2022 a maio de 2023), bem como em dano material relativo aos lucros cessantes. Por seu turno, o recorrente defende que o termo de reserva contém apenas estimativa de data de entrega, não podendo ser prevalente sobre o contrato definitivo. Argumenta, ainda, que ocorreram hipóteses de caso fortuito, o que afastaria a responsabilidade por eventuais atrasos.
7. O STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
8.Traçados esses parâmetros, o termo de reserva tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas, prevalecendo a data neste consignada. Nesse aspecto, é certo que o prazo estabelecido no contrato não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância máxima de 180 dias corridos. Transcorrido referido prazo, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora. Ressalte-se que não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes. Assim, são devidos os juros de obra tal como estipulado na sentença, sobretudo porque o recorrente não impugnou especificamente a planilha de cálculos apresentada pela autora em sede de contestação. Assim, não deve ser conhecido o recurso no que tange à impugnação ao valor devido, sob pena de supressão de instância.
9. Além dos juros de obra, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, o qual é calculado por estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
10. Por fim, não há como acolher a alegação de caso fortuito em razão da escassez de mão de obra, de insumos ou mesmo pelo advento da Pandemia, porquanto trata-se de construtora de grande experiência no mercado de incorporação, de modo que a ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou da pandemia, deve ser tratada, no máximo, como fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade e não afasta a responsabilidade da ré, decorrente do risco da atividade que exercem, sobretudo considerando-se que o termo foi assinado em 23/11/2020, quando já instalada a pandemia, sendo certo que este fato notório deveria ter sido adequadamente considerado pelas rés por ocasião da elaboração do contrato e estipulação do prazo.

IV. Dispositivo.
11. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
12. A súmula do julgamento servirá de acórdão.