Tribunal: TJDFT
Processo: 0713057-53.2025.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. Direito CIVIL E DO CONSUMIDOR. Recurso inominado. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL ADMINISTRADO POR IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. MULTA INDEVIDA. honorários contratuais. incabíveis. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de ação de declaratória de débito, com pedido contraposto, referente a multa prevista no contrato de locação de imóvel residencial.
1.1. Fatos relevantes. Consta dos autos que o contrato de locação firmado entre o recorrido (locatário) e a recorrente (imobiliária) encerrou em 11/1/2025; o recorrido entregou o imóvel em 15/1/2025; após vistoria, a recorrente apontou 10 divergências que impediram a aceitação da entrega; o recorrido efetuou os reparos parcialmente, restando 5 pendências; pagou o aluguel proporcional até a data de entrega (11 a 30/1/2025) e os custos com nova pintura. Em razão da entrega do bem sem a correção apontada, a recorrente defende que o recorrido teria violado o art. 23, inc. III, da Lei no 8.245/91, motivo pelo qual aplicou a multa no valor de R$5.202,00, correspondente a 3 aluguéis.
1.2. Sentença. Julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a abusividade da multa rescisória aplicada e a inexistência do débito de R$ 5.202,00; julgou improcedente o pedido contraposto.
1.3. Recurso. A recorrente afasta a aplicação do CDC; alega que o pagamento pelo recorrido ocorreu após entrega do imóvel; aponta violação do contrato. Requer a reforma da sentença para julgar procedente o pedido contraposto, consistente em condenar o recorrido ao pagamento da multa de R$ 5.202,00, ou, readequar o valor da multa a patamar proporcional; e condenar o recorrido ao pagamento de honorários contratuais, estimados em R$ 4.121,20.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) delimitar se é aplicado ao caso concreto a Lei do Inquilinato ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) analisar se são devidos multa por descumprimento contratual e honorários contratuais pelo locatário.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, de natureza civil; no caso, em que há a intermediação de imobiliária na qualidade prestadora de serviço, é possível a aplicação do CDC. O microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei no 8.245/1091) não exclui a possibilidade da aplicação do CDC, à luz do diálogo das fontes. Precedente: Acórdão 1981739.
4. É dever do locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal” (Lei n.o 8.245/1991, art. 23, inciso III).
5. Multa por descumprimento contratual. A cláusula que traz a previsão de multa compensatória correspondente a 3 meses de aluguel (cláusula XVII) requer interpretação de acordo com a boa-fé objetiva (CC, art. 113); pelos usos e costumes, a cláusula se refere unicamente à extinção prematura do negócio jurídico e respectiva prefixação das perdas e danos. 5.1. No caso, a recorrente alega que o recorrido não restituiu o imóvel no estado em que o recebeu; tendo em vista a boa-fé e os costumes do mercado de locação de imóveis, a multa não se aplica à indenização de danos causados ao imóvel, mas à indenização decorrente da extinção prematura do contrato, o que não é o caso tratado nos autos. Precedente do TJDFT: Acórdão 2007815.
6. Honorários contratuais. A jurisprudência é firme ao concluir que as despesas com honorários contratuais de advogado são obrigação do cliente com seu advogado, nos termos da Lei no 8.906/94, art. 22, §1o, não podendo ser transferidos à parte adversa. Precedente do TJDFT: Acórdão 2027486.
IV. Dispositivo E TESE
7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Custas recolhidas. Recorrente condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (Lei no 9.099/1995, art. 55, caput, segunda parte).
Tese de julgamento: “Os honorários advocatícios contratuais são de responsabilidade exclusiva da parte contratante e não podem ser exigidos da parte adversa.” (Acórdão 2027486).
__________________
Dispositivos relevantes citados: Lei n.o 8.245/1991, art. 23, inciso III; CDC; CC, art. 113; Lei no 8.906/94, art. 22, §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1981739, 0767861-05.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 24/3/2025; TJDFT, Acórdão 2007815, 0730737-33.2024.8.07.0001, Rel. LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, j. 04/6/2025; TJDFT, Acórdão 2027486, 0704604-51.2020.8.07.0014, Rel. CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, j. 30/7/2025.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. Direito CIVIL E DO CONSUMIDOR. Recurso inominado. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL ADMINISTRADO POR IMOBILIÁRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. MULTA INDEVIDA. honorários contratuais. incabíveis. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de ação de declaratória de débito, com pedido contraposto, referente a multa prevista no contrato de locação de imóvel residencial.
1.1. Fatos relevantes. Consta dos autos que o contrato de locação firmado entre o recorrido (locatário) e a recorrente (imobiliária) encerrou em 11/1/2025; o recorrido entregou o imóvel em 15/1/2025; após vistoria, a recorrente apontou 10 divergências que impediram a aceitação da entrega; o recorrido efetuou os reparos parcialmente, restando 5 pendências; pagou o aluguel proporcional até a data de entrega (11 a 30/1/2025) e os custos com nova pintura. Em razão da entrega do bem sem a correção apontada, a recorrente defende que o recorrido teria violado o art. 23, inc. III, da Lei no 8.245/91, motivo pelo qual aplicou a multa no valor de R$5.202,00, correspondente a 3 aluguéis.
1.2. Sentença. Julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a abusividade da multa rescisória aplicada e a inexistência do débito de R$ 5.202,00; julgou improcedente o pedido contraposto.
1.3. Recurso. A recorrente afasta a aplicação do CDC; alega que o pagamento pelo recorrido ocorreu após entrega do imóvel; aponta violação do contrato. Requer a reforma da sentença para julgar procedente o pedido contraposto, consistente em condenar o recorrido ao pagamento da multa de R$ 5.202,00, ou, readequar o valor da multa a patamar proporcional; e condenar o recorrido ao pagamento de honorários contratuais, estimados em R$ 4.121,20.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) delimitar se é aplicado ao caso concreto a Lei do Inquilinato ou o Código de Defesa do Consumidor; (ii) analisar se são devidos multa por descumprimento contratual e honorários contratuais pelo locatário.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, de natureza civil; no caso, em que há a intermediação de imobiliária na qualidade prestadora de serviço, é possível a aplicação do CDC. O microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei no 8.245/1091) não exclui a possibilidade da aplicação do CDC, à luz do diálogo das fontes. Precedente: Acórdão 1981739.
4. É dever do locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal” (Lei n.o 8.245/1991, art. 23, inciso III).
5. Multa por descumprimento contratual. A cláusula que traz a previsão de multa compensatória correspondente a 3 meses de aluguel (cláusula XVII) requer interpretação de acordo com a boa-fé objetiva (CC, art. 113); pelos usos e costumes, a cláusula se refere unicamente à extinção prematura do negócio jurídico e respectiva prefixação das perdas e danos. 5.1. No caso, a recorrente alega que o recorrido não restituiu o imóvel no estado em que o recebeu; tendo em vista a boa-fé e os costumes do mercado de locação de imóveis, a multa não se aplica à indenização de danos causados ao imóvel, mas à indenização decorrente da extinção prematura do contrato, o que não é o caso tratado nos autos. Precedente do TJDFT: Acórdão 2007815.
6. Honorários contratuais. A jurisprudência é firme ao concluir que as despesas com honorários contratuais de advogado são obrigação do cliente com seu advogado, nos termos da Lei no 8.906/94, art. 22, §1o, não podendo ser transferidos à parte adversa. Precedente do TJDFT: Acórdão 2027486.
IV. Dispositivo E TESE
7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Custas recolhidas. Recorrente condenada ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (Lei no 9.099/1995, art. 55, caput, segunda parte).
Tese de julgamento: “Os honorários advocatícios contratuais são de responsabilidade exclusiva da parte contratante e não podem ser exigidos da parte adversa.” (Acórdão 2027486).
__________________
Dispositivos relevantes citados: Lei n.o 8.245/1991, art. 23, inciso III; CDC; CC, art. 113; Lei no 8.906/94, art. 22, §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1981739, 0767861-05.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 24/3/2025; TJDFT, Acórdão 2007815, 0730737-33.2024.8.07.0001, Rel. LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a TURMA CÍVEL, j. 04/6/2025; TJDFT, Acórdão 2027486, 0704604-51.2020.8.07.0014, Rel. CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, j. 30/7/2025.