Tribunal: TJDFT
Processo: 0769332-56.2024.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-28
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. 1.1 A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/4/2023. 1.2. As chaves foram entregues em 29/8/2024, após o ajuizamento da ação.
2. A sentença reconheceu o atraso e condenou as recorrentes, solidariamente, ao pagamento de: (i) R$6.372,60, a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra; e (ii) R$2.987,78, a título de juros de obras.
3. O recurso. Em preliminar, as recorrentes pretendem o reconhecimento da incompetência dos Juizados para julgamento da lide. No mérito, sustentam que (i) o termo de reserva é documento não vinculante quanto ao prazo de entrega de imóvel; (ii) apenas o contrato de compra e venda poderia vincular as partes quanto ao prazo de entrega; (iii) o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; (iv) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia, nos termos do Decreto no 40.924 de 26 de junho de 2020; (v) falta comprovação documental dos pedidos.
4. Contrarrazões. A recorrida argui preliminar de violação ao princípio da dialeticidade; no mérito, requer o desprovimento do recurso.
II. Questão em Discussão
5. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a competência dos Juizados para julgamento da causa; (ii) a legitimidade das recorrentes no tocante aos juros de obra; (iii) a natureza jurídica do termo de reserva e a previsão do prazo de entrega; (iv) se há complexidade da matéria em relação aos cálculos dos juros de obra; (v) se houve atraso na entrega do imóvel; e (vi) eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados à recorrida.
III. Razões de Decidir
6. Da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. As razões apresentadas no recurso, embora sejam extraídas da contestação, guardam relação lógica com a sentença impugnada, havendo clara fundamentação da insurgência recursal e pedido de reforma. Preliminar Rejeitada.
7. Da preliminar de incompetência dos Juizados. No caso, o valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ademais, a sentença restringiu a condenação ao pagamento de lucros cessantes e aos valores efetivamente pagos a título de juros de obra, restando afastada a alegada complexidade. Preliminar que se rejeita.
8. Da preliminar de ilegitimidade passiva. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC); a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos juros de obra (cobrados pelo agente financeiro, não pela incorporadora e construtora) é questão relativa ao mérito da causa. Precedente: Acórdão 1928759.
9. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente, nos termos do art. 427 do Código Civil. 9.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a Caixa Econômica Federal, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
10. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 24/6/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/4/2023. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
11. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela recorrida. Nesse sentido, o Acórdão 1951157.
12. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado. Diante desse quadro, o valor fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado. Nesse sentido, os Acórdãos 1951157 e1929531.
IV. Dispositivo
13. Recurso das rés CONHECIDO, preliminares rejeitadas e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 17; CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1928759, 0774491-14.2023.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, j. 09/10/2024; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. 1.1 A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/4/2023. 1.2. As chaves foram entregues em 29/8/2024, após o ajuizamento da ação.
2. A sentença reconheceu o atraso e condenou as recorrentes, solidariamente, ao pagamento de: (i) R$6.372,60, a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra; e (ii) R$2.987,78, a título de juros de obras.
3. O recurso. Em preliminar, as recorrentes pretendem o reconhecimento da incompetência dos Juizados para julgamento da lide. No mérito, sustentam que (i) o termo de reserva é documento não vinculante quanto ao prazo de entrega de imóvel; (ii) apenas o contrato de compra e venda poderia vincular as partes quanto ao prazo de entrega; (iii) o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; (iv) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia, nos termos do Decreto no 40.924 de 26 de junho de 2020; (v) falta comprovação documental dos pedidos.
4. Contrarrazões. A recorrida argui preliminar de violação ao princípio da dialeticidade; no mérito, requer o desprovimento do recurso.
II. Questão em Discussão
5. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a competência dos Juizados para julgamento da causa; (ii) a legitimidade das recorrentes no tocante aos juros de obra; (iii) a natureza jurídica do termo de reserva e a previsão do prazo de entrega; (iv) se há complexidade da matéria em relação aos cálculos dos juros de obra; (v) se houve atraso na entrega do imóvel; e (vi) eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados à recorrida.
III. Razões de Decidir
6. Da preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade. As razões apresentadas no recurso, embora sejam extraídas da contestação, guardam relação lógica com a sentença impugnada, havendo clara fundamentação da insurgência recursal e pedido de reforma. Preliminar Rejeitada.
7. Da preliminar de incompetência dos Juizados. No caso, o valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ademais, a sentença restringiu a condenação ao pagamento de lucros cessantes e aos valores efetivamente pagos a título de juros de obra, restando afastada a alegada complexidade. Preliminar que se rejeita.
8. Da preliminar de ilegitimidade passiva. A legitimidade é a pertinência subjetiva para a demanda (art. 17 do CPC); a análise sobre a inexistência de responsabilidade pelos juros de obra (cobrados pelo agente financeiro, não pela incorporadora e construtora) é questão relativa ao mérito da causa. Precedente: Acórdão 1928759.
9. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente, nos termos do art. 427 do Código Civil. 9.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a Caixa Econômica Federal, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
10. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 24/6/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/4/2023. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
11. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela recorrida. Nesse sentido, o Acórdão 1951157.
12. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado. Diante desse quadro, o valor fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado. Nesse sentido, os Acórdãos 1951157 e1929531.
IV. Dispositivo
13. Recurso das rés CONHECIDO, preliminares rejeitadas e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 17; CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1928759, 0774491-14.2023.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, j. 09/10/2024; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024.