Tribunal: TJDFT
Processo: 0709537-10.2024.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DIVERGÊNCIA ENTRE PLANILHA E ATA DE ASSEMBLEIA. ÔNUS DA PROVA DO CONDOMÍNIO. ART. 373, I, CPC. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. ART. 323, CPC. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO ATÉ A SATISFAÇÃO INTEGRAL. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo condomínio autor contra sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento de taxas condominiais no valor informado em ata de assembleia, devido à divergência com a planilha apresentada, acrescidas das parcelas vencidas até a deflagração do cumprimento de sentença. 1.1. O condomínio apelante requer a reforma da sentença para reconhecer o débito da planilha e incluir na condenação as parcelas vencidas e vincendas no curso de todo o processo, inclusive na fase de execução, enquanto perdurar a obrigação, nos termos do art. 323 do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia dos autos está centrada em (i) verificar o valor exato do débito condominial, considerando a divergência entre a planilha apresentada e a ata de assembleia, e (ii) se a condenação deve abranger as parcelas condominiais vencidas e vincendas no curso de todo o processo, inclusive na fase de cumprimento de sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O condomínio, como autor da ação de cobrança condominial, possui o ônus de provar com exatidão o débito exigido (art. 373, I, CPC). Identificada divergência entre o valor da taxa condominial indicada na planilha apresentada e a quantia fixada em ata de assembleia, o condomínio fora intimado a esclarecer, o qual não justificou a discrepância com atas adicionais ou outros documentos, comprometendo a legitimidade do débito exigido. 3.1. Nesse quadro, deve prevalecer o valor da taxa condominial estipulado em assembleia em detrimento da quantia indicada na planilha de débito colacionada pelo condomínio. 3.2. Os boletos apresentados pelo condomínio em sede recursal, incluindo despesas de energia e IPTU, não podem ser analisados por força do art. 435 do CPC, pois não são documentos novos, datam de período anterior à petição inicial e deveriam ter sido juntados na instrução processual, estando preclusa sua apreciação. Ademais, tais despesas não se confundem com cotas condominiais, não justificando os valores da planilha, reforçando a manutenção da sentença quanto ao montante do débito.
4. De outro lado, a natureza continuativa das cotas condominiais, como obrigação de trato sucessivo, impõe a aplicação do art. 323 do CPC, devendo ser incluída na condenação todas as parcelas não pagas no curso do processo, seja na fase de conhecimento ou na de execução, enquanto perdurar a obrigação do condômino. 4.1. A limitação da sentença às parcelas vencidas até a deflagração do cumprimento de sentença contraria a jurisprudência abalizada, a qual assegura a inclusão das parcelas vincendas até a satisfação integral do débito, promovendo economia e celeridade processuais. 4.2. A esse respeito, a jurisprudência tem se manifestado no sentido de as parcelas devidas “enquanto durar a obrigação” e “no curso do processo” impõe a condenação do devedor ao pagamento das parcelas vencidas tanto na ação de conhecimento quanto na fase de cumprimento de sentença, sendo indevida a limitação imposta pelo julgado “até o trânsito em julgado da sentença”. 4.3. Precedente Turmário: “Da interpretação dos artigos 322 e 323 do Código de Processo Civil, é possível concluir que a inclusão das parcelas vencidas na condenação se estende até a efetiva satisfação do débito, o que, por conseguinte, pode ir além do trânsito em julgado da demanda de cobrança”. (0736969-95.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe: 26/07/2024.) 4.4. Enfim. As prestações vincendas não precisarão ser pleiteadas pelo autor para que sejam incluídas em eventual condenção.
5. Apelação parcialmente provida para incluir na condenação o pagamento das parcelas condominiais que vencerem no curso do processo, inclusive na fase de cumprimento de sentença, enquanto perdurar a obrigação, nos termos do art. 323 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4. Apelação parcialmente provida.

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Tese de julgamento: “1. Em ação de cobrança de cotas condominiais, prevalece o valor fixado em ata de assembleia quando o condomínio não justifica divergências na planilha apresentada (art. 373, I, CPC). 2. A condenação em ação de cobrança de cotas condominiais deve abarcar as parcelas vencidas no curso do processo, inclusive na fase de cumprimento de sentença, enquanto perdurar a obrigação, nos termos do art. 323 do CPC, assegurando a efetividade e a economia processual, sendo indevida a limitação ao trânsito em julgado da sentença.”

Dispositivos relevantes citados: art. 323 do CPC; art. 373, I, do CPC; art. 435 do CPC;
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 07138239820188070001, Relator: Arnoldo Camanho, 4a Turma Cível, DJE 11/02/2020; TJDFT, 07313591420178070016, Relator: Nídia Corrêa Lima, 8a Turma Cível, DJE 02/07/2019; TJDFT, 0736969-95.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe 26/07/2024; TJDFT, 0723659-22.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe 17/06/2024; STJ, REsp 1759364/RS, Relator: Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, DJe 15/02/2019;

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DIVERGÊNCIA ENTRE PLANILHA E ATA DE ASSEMBLEIA. ÔNUS DA PROVA DO CONDOMÍNIO. ART. 373, I, CPC. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. OBRIGAÇÃO DE TRATO SUCESSIVO. ART. 323, CPC. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO ATÉ A SATISFAÇÃO INTEGRAL. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo condomínio autor contra sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento de taxas condominiais no valor informado em ata de assembleia, devido à divergência com a planilha apresentada, acrescidas das parcelas vencidas até a deflagração do cumprimento de sentença. 1.1. O condomínio apelante requer a reforma da sentença para reconhecer o débito da planilha e incluir na condenação as parcelas vencidas e vincendas no curso de todo o processo, inclusive na fase de execução, enquanto perdurar a obrigação, nos termos do art. 323 do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia dos autos está centrada em (i) verificar o valor exato do débito condominial, considerando a divergência entre a planilha apresentada e a ata de assembleia, e (ii) se a condenação deve abranger as parcelas condominiais vencidas e vincendas no curso de todo o processo, inclusive na fase de cumprimento de sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O condomínio, como autor da ação de cobrança condominial, possui o ônus de provar com exatidão o débito exigido (art. 373, I, CPC). Identificada divergência entre o valor da taxa condominial indicada na planilha apresentada e a quantia fixada em ata de assembleia, o condomínio fora intimado a esclarecer, o qual não justificou a discrepância com atas adicionais ou outros documentos, comprometendo a legitimidade do débito exigido. 3.1. Nesse quadro, deve prevalecer o valor da taxa condominial estipulado em assembleia em detrimento da quantia indicada na planilha de débito colacionada pelo condomínio. 3.2. Os boletos apresentados pelo condomínio em sede recursal, incluindo despesas de energia e IPTU, não podem ser analisados por força do art. 435 do CPC, pois não são documentos novos, datam de período anterior à petição inicial e deveriam ter sido juntados na instrução processual, estando preclusa sua apreciação. Ademais, tais despesas não se confundem com cotas condominiais, não justificando os valores da planilha, reforçando a manutenção da sentença quanto ao montante do débito.
4. De outro lado, a natureza continuativa das cotas condominiais, como obrigação de trato sucessivo, impõe a aplicação do art. 323 do CPC, devendo ser incluída na condenação todas as parcelas não pagas no curso do processo, seja na fase de conhecimento ou na de execução, enquanto perdurar a obrigação do condômino. 4.1. A limitação da sentença às parcelas vencidas até a deflagração do cumprimento de sentença contraria a jurisprudência abalizada, a qual assegura a inclusão das parcelas vincendas até a satisfação integral do débito, promovendo economia e celeridade processuais. 4.2. A esse respeito, a jurisprudência tem se manifestado no sentido de as parcelas devidas “enquanto durar a obrigação” e “no curso do processo” impõe a condenação do devedor ao pagamento das parcelas vencidas tanto na ação de conhecimento quanto na fase de cumprimento de sentença, sendo indevida a limitação imposta pelo julgado “até o trânsito em julgado da sentença”. 4.3. Precedente Turmário: “Da interpretação dos artigos 322 e 323 do Código de Processo Civil, é possível concluir que a inclusão das parcelas vencidas na condenação se estende até a efetiva satisfação do débito, o que, por conseguinte, pode ir além do trânsito em julgado da demanda de cobrança”. (0736969-95.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe: 26/07/2024.) 4.4. Enfim. As prestações vincendas não precisarão ser pleiteadas pelo autor para que sejam incluídas em eventual condenção.
5. Apelação parcialmente provida para incluir na condenação o pagamento das parcelas condominiais que vencerem no curso do processo, inclusive na fase de cumprimento de sentença, enquanto perdurar a obrigação, nos termos do art. 323 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
4. Apelação parcialmente provida.

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Tese de julgamento: “1. Em ação de cobrança de cotas condominiais, prevalece o valor fixado em ata de assembleia quando o condomínio não justifica divergências na planilha apresentada (art. 373, I, CPC). 2. A condenação em ação de cobrança de cotas condominiais deve abarcar as parcelas vencidas no curso do processo, inclusive na fase de cumprimento de sentença, enquanto perdurar a obrigação, nos termos do art. 323 do CPC, assegurando a efetividade e a economia processual, sendo indevida a limitação ao trânsito em julgado da sentença.”

Dispositivos relevantes citados: art. 323 do CPC; art. 373, I, do CPC; art. 435 do CPC;
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 07138239820188070001, Relator: Arnoldo Camanho, 4a Turma Cível, DJE 11/02/2020; TJDFT, 07313591420178070016, Relator: Nídia Corrêa Lima, 8a Turma Cível, DJE 02/07/2019; TJDFT, 0736969-95.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe 26/07/2024; TJDFT, 0723659-22.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe 17/06/2024; STJ, REsp 1759364/RS, Relator: Marco Aurélio Bellizze, 3a Turma, DJe 15/02/2019;