Tribunal: TJDFT
Processo: 0701265-21.2023.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-12
Data de publicação: 2025-03-28

Ementa:
I - APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. EMPRESA QUE PRESTA SERVIÇOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS NO MERCADO DE CONSUMO. SITUAÇÃO ESPECIAL QUE PERMITE ENQUADRAR A IMOBILIÁRIA/PROPRIETÁRIA/LOCADORA COMO FORNECEDORA DE SERVIÇOS E O LOCATÁRIO COMO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 2o E 3o, AMBOS DO CDC. DISCIPLINA CONSUMERISTA EXCEPCIONALMENTE APLICÁVEL AO CASO CONCRETO.
II - DANO MORAL. LOCATÁRIO QUE ASSUME O COMPROMISSO CONTRATUAL DE PAGAR O IPTU INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL RESIDENCIAL QUE LOCOU. TRIBUTO COBRADO COMO SE O IMÓVEL TIVESSE DESTINAÇÃO COMERCIAL. CLASSIFICAÇÃO NÃO CORRIGIDA EM CADASTROS DA SECRETARIA DE FAZENDA DO DISTRITO FEDERAL. IMPOSTO COBRADO A MAIOR POR RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA EMPRESA IMOBILIÁRIA PROPRIETÁRIA/LOCADORA. DESÍDIA VERIFICADA NA NECESSÁRIA RETIFICAÇÃO DE DADOS RELATIVOS AO IMÓVEL LOCADO. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO. PERDA DE TEMPO ÚTIL NÃO DEMONSTRADA. IPTU COBRADO AO LOCATÁRIO EM ALÍQUOTA SUPERIOR À EFETIVAMENTE DEVIDA PARA IMÓVEIS RESIDENCIAIS. SITUAÇÃO A QUE DEU CAUSA A EMPRESA IMOBILIÁRIA PROPRIETÁRIA/LOCADORA. FATO DETERMINANTE AO INADIMPLEMENTO EM QUE INCORREU O LOCATÁRIO. VIOLAÇÃO AO DEVER ANEXO DE COLABORAÇÃO. LOCATÁRIO COM NOME INSCRITO EM CADASTRO DE DEVEDORES INADIMPLENTES. DÍVIDA APONTADA POR VALOR SUPERIOR À EFETIVAMENTE DEVIDA. PAGAMENTO EFETUADO APÓS CONTRATAÇÃO DE EMPRÉSTIMO BANCÁRIO. PROCEDER NECESSÁRIO PARA EVITAR POSSÍVEL AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUALMENTE AJUSTADAS. CONSEQUÊNCIAS DANOSAS ADVINDAS DA FALTA DE DISPOSIÇÃO DA EMPRESA IMOBILIÁRIA DE RESOLVER CONSENSUALMENTE O IMBRÓGLIO. TRANSTORNOS QUE EXCEDEM O SOCIALMENTE TOLERÁVEL. ABORRECIMENTOS QUE CARACTERIZAM DANO MORAL INDENIZÁVEL.
IV - DANO EXTRAPATRIMONIAL. QUANTUM. ARBITRAMENTO SEGUNDO PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
V - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Em regra, aos contratos de locação regidos pela Lei n. 8.245/91 não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor. 1.1 - Para o caso concreto, todavia, entendimento diverso deva ser adotado, isso porque a proprietária/locatária, ora recorrida, é empresa imobiliária, conforme indica o instrumento de locação de imóvel residencial firmado com o autor, ora recorrente, e tem registrado em cadastro nacional da pessoa jurídica como sua principal atividade econômica a compra e venda de imóveis próprios, sendo o aluguel de imóveis próprios sua atividade econômica secundária. Essa peculiar situação, em que, no contrato de locação de imóvel residencial firmado, figura como parte locadora empresa imobiliária, em cujo cadastro nacional da pessoa jurídica consta como descrição da atividade econômica principal a compra e venda de imóveis próprios e como atividade econômica secundária o aluguel de imóveis próprios, torna forçoso reconhecer o enquadramento das partes nas figuras de consumidor e fornecedor, nos termos do art. 2o e 3o, ambos do CDC, justificando a excepcional incidência do regramento constante no diploma consumerista à relação jurídica locatícia.
2. Hipótese em que certificada a responsabilidade da proprietária do imóvel residencial locado ao autor pela desídia com que se conduziu ao retardar a adoção de medidas necessárias - e que somente por ela poderiam ser realizadas, visto que titular do direito de propriedade - para alterar administrativamente a classificação do bem que locara passando-a para destinação residencial, não comercial, o que impacta diretamente o valor relativo a IPTU, cujo pagamento ficara contratualmente ajustado como de responsabilidade do locatário.A falta de regularização de dados relativos ao imóvel cedido em locação residencial, pela recorrida, ao recorrente fez com que a Secretaria de Fazenda do Distrito Federal contabilizasse, para cobrança do IPTU, alíquota superior aplicável a imóveis com uso comercial. Esse o motivo pelo qual foi condenada a proprietária a pagar indenização por danos emergentes, no valor de R$ 1.547,42, que corresponde ao excedente pago pelo locatário, ora apelante, a título do tributo.
3. A aplicação da Teoria do Desvio Produtivo depende de efetiva demonstração de dispêndio de tempo excessivo ou desvio de atividades para caracterização de perda de tempo útil. Mesmo que não tenha demonstrado o desvio de atividades para fins de aplicação da teoria do desvio produtivo, qualquer que seja o rótulo que se confira à natureza do prejuízo alegado, a hipótese em exame preenche pressuposto necessário para a caracterização do dano moral, porquanto devidamente comprovadas as circunstâncias que excepcionam a regra segundo a qual o descumprimento do contrato não gera dano moral e que evidenciam ter o consumidor suportado dano em seu direito de personalidade, em razão da inadequação do serviço.
4. A inadimplência do locatário provocada pelo locador caracteriza violação ao dever anexo de colaboração, além de retirar, em contratos desse jaez, a tranquilidade do locatário e quebrar sua legítima expectativa de ter resguardada sua moradia e estar acomodado para bem realizar suas atividades. Situação narrada que manifestamente extrapola os limites dos meros aborrecimentos, vicissitudes e dissabor do cotidiano, seja pela inscrição indevida de valor sobejante em quase o dobro do débito devido – mesmo após aproximadamente um ano de contestações da cobrança –, seja pelo desdobramento resultante na necessidade de contratação de empréstimo para o pagamento de valor significativamente superior ao exigível, porquanto comprometido o próprio sustento da parte.
5. Quantum indenizatório. Medida a ser guiada pelos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, como forma de primar pelas funções de compensar o lesado, punir o causador do dano e prevenir a repetição do mesmo tipo de dano, tanto em relação a seu causador, quanto à coletividade, sem propiciar enriquecimento sem causa.
6. O valor da compensação pecuniária deve ser corrigido desde a data do arbitramento (Enunciado de súmula no 362 do STJ) e os juros de mora devem incidir desde a data da citação, por se tratar de obrigação ilíquida decorrente de responsabilidade contratual (art. 405 do CC). À luz da disciplina da matéria pela Lei 14.905/2024 que produziu alterações no art. 406 do CC/02, incide a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deduzida a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) (art. 389, parágrafo único, c/c art. 406, §1o, ambos do CC) desde a citação até a data do arbitramento, ocasião em que a SELIC passa a incidir sem deduções até o efetivo pagamento, porquanto se trata de espécie de índice que compreende ambos os encargos juros e correção monetária.
7. Recurso conhecido e provido. Ônus de sucumbência redimensionados para atribui-los, em sua totalidade, à parte apelada (art. 86, parágrafo único, do CPC). Honorários advocatícios fixados segundo o parâmetro legal definido no art. 85, § 2o, do CPC.

Inteiro teor:
I - APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SOCIEDADE IMOBILIÁRIA. EMPRESA QUE PRESTA SERVIÇOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS NO MERCADO DE CONSUMO. SITUAÇÃO ESPECIAL QUE PERMITE ENQUADRAR A IMOBILIÁRIA/PROPRIETÁRIA/LOCADORA COMO FORNECEDORA DE SERVIÇOS E O LOCATÁRIO COMO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 2o E 3o, AMBOS DO CDC. DISCIPLINA CONSUMERISTA EXCEPCIONALMENTE APLICÁVEL AO CASO CONCRETO.
II - DANO MORAL. LOCATÁRIO QUE ASSUME O COMPROMISSO CONTRATUAL DE PAGAR O IPTU INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL RESIDENCIAL QUE LOCOU. TRIBUTO COBRADO COMO SE O IMÓVEL TIVESSE DESTINAÇÃO COMERCIAL. CLASSIFICAÇÃO NÃO CORRIGIDA EM CADASTROS DA SECRETARIA DE FAZENDA DO DISTRITO FEDERAL. IMPOSTO COBRADO A MAIOR POR RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA EMPRESA IMOBILIÁRIA PROPRIETÁRIA/LOCADORA. DESÍDIA VERIFICADA NA NECESSÁRIA RETIFICAÇÃO DE DADOS RELATIVOS AO IMÓVEL LOCADO. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO. PERDA DE TEMPO ÚTIL NÃO DEMONSTRADA. IPTU COBRADO AO LOCATÁRIO EM ALÍQUOTA SUPERIOR À EFETIVAMENTE DEVIDA PARA IMÓVEIS RESIDENCIAIS. SITUAÇÃO A QUE DEU CAUSA A EMPRESA IMOBILIÁRIA PROPRIETÁRIA/LOCADORA. FATO DETERMINANTE AO INADIMPLEMENTO EM QUE INCORREU O LOCATÁRIO. VIOLAÇÃO AO DEVER ANEXO DE COLABORAÇÃO. LOCATÁRIO COM NOME INSCRITO EM CADASTRO DE DEVEDORES INADIMPLENTES. DÍVIDA APONTADA POR VALOR SUPERIOR À EFETIVAMENTE DEVIDA. PAGAMENTO EFETUADO APÓS CONTRATAÇÃO DE EMPRÉSTIMO BANCÁRIO. PROCEDER NECESSÁRIO PARA EVITAR POSSÍVEL AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUALMENTE AJUSTADAS. CONSEQUÊNCIAS DANOSAS ADVINDAS DA FALTA DE DISPOSIÇÃO DA EMPRESA IMOBILIÁRIA DE RESOLVER CONSENSUALMENTE O IMBRÓGLIO. TRANSTORNOS QUE EXCEDEM O SOCIALMENTE TOLERÁVEL. ABORRECIMENTOS QUE CARACTERIZAM DANO MORAL INDENIZÁVEL.
IV - DANO EXTRAPATRIMONIAL. QUANTUM. ARBITRAMENTO SEGUNDO PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
V - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA.
1. Em regra, aos contratos de locação regidos pela Lei n. 8.245/91 não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor. 1.1 - Para o caso concreto, todavia, entendimento diverso deva ser adotado, isso porque a proprietária/locatária, ora recorrida, é empresa imobiliária, conforme indica o instrumento de locação de imóvel residencial firmado com o autor, ora recorrente, e tem registrado em cadastro nacional da pessoa jurídica como sua principal atividade econômica a compra e venda de imóveis próprios, sendo o aluguel de imóveis próprios sua atividade econômica secundária. Essa peculiar situação, em que, no contrato de locação de imóvel residencial firmado, figura como parte locadora empresa imobiliária, em cujo cadastro nacional da pessoa jurídica consta como descrição da atividade econômica principal a compra e venda de imóveis próprios e como atividade econômica secundária o aluguel de imóveis próprios, torna forçoso reconhecer o enquadramento das partes nas figuras de consumidor e fornecedor, nos termos do art. 2o e 3o, ambos do CDC, justificando a excepcional incidência do regramento constante no diploma consumerista à relação jurídica locatícia.
2. Hipótese em que certificada a responsabilidade da proprietária do imóvel residencial locado ao autor pela desídia com que se conduziu ao retardar a adoção de medidas necessárias - e que somente por ela poderiam ser realizadas, visto que titular do direito de propriedade - para alterar administrativamente a classificação do bem que locara passando-a para destinação residencial, não comercial, o que impacta diretamente o valor relativo a IPTU, cujo pagamento ficara contratualmente ajustado como de responsabilidade do locatário.A falta de regularização de dados relativos ao imóvel cedido em locação residencial, pela recorrida, ao recorrente fez com que a Secretaria de Fazenda do Distrito Federal contabilizasse, para cobrança do IPTU, alíquota superior aplicável a imóveis com uso comercial. Esse o motivo pelo qual foi condenada a proprietária a pagar indenização por danos emergentes, no valor de R$ 1.547,42, que corresponde ao excedente pago pelo locatário, ora apelante, a título do tributo.
3. A aplicação da Teoria do Desvio Produtivo depende de efetiva demonstração de dispêndio de tempo excessivo ou desvio de atividades para caracterização de perda de tempo útil. Mesmo que não tenha demonstrado o desvio de atividades para fins de aplicação da teoria do desvio produtivo, qualquer que seja o rótulo que se confira à natureza do prejuízo alegado, a hipótese em exame preenche pressuposto necessário para a caracterização do dano moral, porquanto devidamente comprovadas as circunstâncias que excepcionam a regra segundo a qual o descumprimento do contrato não gera dano moral e que evidenciam ter o consumidor suportado dano em seu direito de personalidade, em razão da inadequação do serviço.
4. A inadimplência do locatário provocada pelo locador caracteriza violação ao dever anexo de colaboração, além de retirar, em contratos desse jaez, a tranquilidade do locatário e quebrar sua legítima expectativa de ter resguardada sua moradia e estar acomodado para bem realizar suas atividades. Situação narrada que manifestamente extrapola os limites dos meros aborrecimentos, vicissitudes e dissabor do cotidiano, seja pela inscrição indevida de valor sobejante em quase o dobro do débito devido – mesmo após aproximadamente um ano de contestações da cobrança –, seja pelo desdobramento resultante na necessidade de contratação de empréstimo para o pagamento de valor significativamente superior ao exigível, porquanto comprometido o próprio sustento da parte.
5. Quantum indenizatório. Medida a ser guiada pelos critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, como forma de primar pelas funções de compensar o lesado, punir o causador do dano e prevenir a repetição do mesmo tipo de dano, tanto em relação a seu causador, quanto à coletividade, sem propiciar enriquecimento sem causa.
6. O valor da compensação pecuniária deve ser corrigido desde a data do arbitramento (Enunciado de súmula no 362 do STJ) e os juros de mora devem incidir desde a data da citação, por se tratar de obrigação ilíquida decorrente de responsabilidade contratual (art. 405 do CC). À luz da disciplina da matéria pela Lei 14.905/2024 que produziu alterações no art. 406 do CC/02, incide a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC) deduzida a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) (art. 389, parágrafo único, c/c art. 406, §1o, ambos do CC) desde a citação até a data do arbitramento, ocasião em que a SELIC passa a incidir sem deduções até o efetivo pagamento, porquanto se trata de espécie de índice que compreende ambos os encargos juros e correção monetária.
7. Recurso conhecido e provido. Ônus de sucumbência redimensionados para atribui-los, em sua totalidade, à parte apelada (art. 86, parágrafo único, do CPC). Honorários advocatícios fixados segundo o parâmetro legal definido no art. 85, § 2o, do CPC.