Tribunal: TJDFT
Processo: 0748889-66.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NATUREZA PESSOAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. MODO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ROMPIMENTO DOS VÍNCULOS JURÍDICOS ANTERIORES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. AQUISIÇÃO EM VALOR INFERIOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. DESPROVIMENTO
1. A arrematação em leilão judicial é modo de aquisição originária da propriedade, pois o arrematante adquire a propriedade por decisão judicial e não por negócio jurídico privado. Precedentes.
2. Em razão da natureza de aquisição originária da propriedade (arrematação em leilão judicial, não há vínculo entre o arrematante e eventuais titulares de relações jurídicas anteriores relacionadas ao bem.
3. O arrematante do bem em leilão judicial não tem legitimidade para figurar no polo passivo de demanda cujo objeto seja a indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel.
4. A pretensão de indenização pelas benfeitorias no imóvel – realizadas antes da arrematação – deve ser direcionada à pessoa com quem o locatário firmou o contrato de locação. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no Código de Processo Civil – CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903.
5. O direito de retenção não é oponível ao arrematante, pois a aquisição originária da propriedade extingue a relação jurídica de locação anteriormente firmada. Ademais, na hipótese, o contrato de locação, além de ter natureza pessoal, só possui eficácia inter partes, uma vez que ausente averbação imobiliária.
6. A ilegitimidade passiva enseja, como regra, a extinção do processo sem julgamento de mérito (art. 485, VI, do CPC). Contudo, em atenção à teoria da asserção, bem como pelo princípio da primazia do julgamento de mérito, os pedidos devem ser julgados improcedentes.
7. Os locatários do bem arrematado não têm legitimidade para questionar a arrematação, pois: 1) a validade da alienação judicial não está condicionada à prévia cientificação do locatário do bem (art. 889 do CPC; 2) o locatário, na qualidade de mero possuidor, "não é terceiro titular de interesse de embargar o ato" (art. 674, parágrafo único, do CPC) e não está previsto entre as pessoas legitimadas para opor embargos à arrematação (art. 674 do CPC); e 3) ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico (art. 18 do CPC).
8. O valor do imóvel no leilão é definido por meio de avaliação judicial, a qual considera o valor do terreno com todos os seus acréscimos (benfeitorias, acessões).
9. O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, caso não tenha sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
10. No caso, como o preço da arrematação está dentro do valor mínimo estabelecido no edital, não há que se falar em preço vil ou enriquecimento sem causa do arrematante.
11. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NATUREZA PESSOAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. MODO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ROMPIMENTO DOS VÍNCULOS JURÍDICOS ANTERIORES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. AQUISIÇÃO EM VALOR INFERIOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. DESPROVIMENTO
1. A arrematação em leilão judicial é modo de aquisição originária da propriedade, pois o arrematante adquire a propriedade por decisão judicial e não por negócio jurídico privado. Precedentes.
2. Em razão da natureza de aquisição originária da propriedade (arrematação em leilão judicial, não há vínculo entre o arrematante e eventuais titulares de relações jurídicas anteriores relacionadas ao bem.
3. O arrematante do bem em leilão judicial não tem legitimidade para figurar no polo passivo de demanda cujo objeto seja a indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel.
4. A pretensão de indenização pelas benfeitorias no imóvel – realizadas antes da arrematação – deve ser direcionada à pessoa com quem o locatário firmou o contrato de locação. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no Código de Processo Civil – CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903.
5. O direito de retenção não é oponível ao arrematante, pois a aquisição originária da propriedade extingue a relação jurídica de locação anteriormente firmada. Ademais, na hipótese, o contrato de locação, além de ter natureza pessoal, só possui eficácia inter partes, uma vez que ausente averbação imobiliária.
6. A ilegitimidade passiva enseja, como regra, a extinção do processo sem julgamento de mérito (art. 485, VI, do CPC). Contudo, em atenção à teoria da asserção, bem como pelo princípio da primazia do julgamento de mérito, os pedidos devem ser julgados improcedentes.
7. Os locatários do bem arrematado não têm legitimidade para questionar a arrematação, pois: 1) a validade da alienação judicial não está condicionada à prévia cientificação do locatário do bem (art. 889 do CPC; 2) o locatário, na qualidade de mero possuidor, "não é terceiro titular de interesse de embargar o ato" (art. 674, parágrafo único, do CPC) e não está previsto entre as pessoas legitimadas para opor embargos à arrematação (art. 674 do CPC); e 3) ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico (art. 18 do CPC).
8. O valor do imóvel no leilão é definido por meio de avaliação judicial, a qual considera o valor do terreno com todos os seus acréscimos (benfeitorias, acessões).
9. O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, caso não tenha sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
10. No caso, como o preço da arrematação está dentro do valor mínimo estabelecido no edital, não há que se falar em preço vil ou enriquecimento sem causa do arrematante.
11. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.