Tribunal: TJDFT
Processo: 0745861-90.2023.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEI 8.245/1991. CONTRATO DE TRESPASSE. RESCISÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. CULPA DO LOCADOR CONFIGURADA. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em Exame.
1. Apelação cível interposta pela Ré em que se busca o seu provimento para reformar a sentença, a fim de que todos os pedidos autorais sejam julgados improcedentes.
2. Recurso adesivo interposto pela Autora em que se busca o seu provimento para reformar a sentença, a fim de que a Ré seja condenada a ressarcir a Autora o valor pago relativo ao seguro fiança e a pagar o valor integral da multa penal compensatória.
II. Questão em discussão.
3. A controvérsia recursal consiste em verificar qual parte deu causa à rescisão contratual e, consequentemente, se a Ré deve pagar o valor integral da multa rescisória constante no contrato de locação entabulado entre as partes e do seguro fiança à Autora, bem como se a Ré deve ser condenada a pagar danos morais a esta.
III. Razões de decidir.
4. O contrato de trespasse é comumente adotado para a transferência de um estabelecimento empresarial que, conceitualmente, caracteriza-se pela venda do complexo de bens, corpóreos ou incorpóreos, especialmente organizado para desenvolver atividades empresariais, seja por empresário ou por sociedade empresária, e está previsto nos artigos 1.143 a 1.149 do Código Civil.
5. Nos termos do art. 1.144 do Código Civil, “O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.”
6. Não há comprovação nos autos de que houve a realização do contrato de trespasse.
7. Nos termos do inciso III da Cláusula Terceira do contrato de locação entabulado entre Autora e Ré, a locatária, ora Autora, somente se obrigou ao pagamento dos débitos decorrentes da energia elétrica junto à NeoEnergia a partir da assinatura do contrato (29/03/2023), razão pela qual eventuais débitos anteriores a esta data não são de responsabilidade da locatária.
8. Segundo a Cláusula Primeira do termo de rescisão do contrato de locação entabulado entre M & R COMÉRCIO DE FRUTAS E VERDURAS LTDA. e a Ré, o imóvel locado estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus e em dia com as taxas de água, luz, condomínio e IPTU/TLP.
9. É incontroverso que a inviabilidade da atividade empresarial da Autora se deu em decorrência da falta de energia elétrica no imóvel locado, sendo este o motivo que ocasionou a rescisão contratual.
10. Embora a antiga locatária tenha deixado o imóvel locado com débito junto à NeoEnergia, cabia a locadora, ora Ré, ter entregado aquele sem a referida dívida, conforme as cláusulas contratuais supramencionadas, motivo pelo qual está caracterizada sua culpa pela rescisão contratual, nos termos do artigo 22 da Lei n. 8.245/1991, “o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.
11. Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido em 20/06/2023 (data do termo de pendências, ID 65644392), isto é, aproximadamente três meses após o início da vigência contratual, não há que se cogitar em pagamento proporcional da alusiva multa, haja vista que a rescisão ocasionada por culpa da Ré inviabilizou por completo a atividade empresarial da Autora, que nem chegou a iniciar.
12. Nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, incumbe à Autora o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, razão pela qual cabia a esta ter comprovado o pagamento das parcelas referentes ao mencionado seguro, em momento oportuno, a fim de ser restituído dos valores efetivamente quitados, mas não o fez.
13. Os documentos hábeis a comprovar o fato constitutivo do direito da Autora deveriam ter sido colacionados aos autos juntamente com a petição inicial, segundo a dicção do art. 434 do CPC, motivo pelo qual a improcedência do pedido de restituição dos valores pagos a título de seguro fiança pelo Juízo a quo foi acertada.
14. Embora a atitude da Ré tenha impossibilitado por completo a atividade empresarial da Autora, para configuração dos danos morais, é necessária a comprovação da efetiva lesão ao nome, à reputação, à credibilidade ou à imagem perante terceiros, a ponto de prejudicar sua atividade comercial, o que não foi comprovado nos autos, mas apenas o inadimplemento contratual.
IV. Dispositivo.
15. Recursos conhecidos e parcialmente providos.
__________
Dispositivos relevantes citados: artigos 1.143 a 1.149 do Código Civil, artigos 434 e 373, inc. I, do Código de Processo Civil, artigo 22 da Lei n. 8.245/1991.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEI 8.245/1991. CONTRATO DE TRESPASSE. RESCISÃO CONTRATUAL. INVIABILIDADE DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. CULPA DO LOCADOR CONFIGURADA. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em Exame.
1. Apelação cível interposta pela Ré em que se busca o seu provimento para reformar a sentença, a fim de que todos os pedidos autorais sejam julgados improcedentes.
2. Recurso adesivo interposto pela Autora em que se busca o seu provimento para reformar a sentença, a fim de que a Ré seja condenada a ressarcir a Autora o valor pago relativo ao seguro fiança e a pagar o valor integral da multa penal compensatória.
II. Questão em discussão.
3. A controvérsia recursal consiste em verificar qual parte deu causa à rescisão contratual e, consequentemente, se a Ré deve pagar o valor integral da multa rescisória constante no contrato de locação entabulado entre as partes e do seguro fiança à Autora, bem como se a Ré deve ser condenada a pagar danos morais a esta.
III. Razões de decidir.
4. O contrato de trespasse é comumente adotado para a transferência de um estabelecimento empresarial que, conceitualmente, caracteriza-se pela venda do complexo de bens, corpóreos ou incorpóreos, especialmente organizado para desenvolver atividades empresariais, seja por empresário ou por sociedade empresária, e está previsto nos artigos 1.143 a 1.149 do Código Civil.
5. Nos termos do art. 1.144 do Código Civil, “O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.”
6. Não há comprovação nos autos de que houve a realização do contrato de trespasse.
7. Nos termos do inciso III da Cláusula Terceira do contrato de locação entabulado entre Autora e Ré, a locatária, ora Autora, somente se obrigou ao pagamento dos débitos decorrentes da energia elétrica junto à NeoEnergia a partir da assinatura do contrato (29/03/2023), razão pela qual eventuais débitos anteriores a esta data não são de responsabilidade da locatária.
8. Segundo a Cláusula Primeira do termo de rescisão do contrato de locação entabulado entre M & R COMÉRCIO DE FRUTAS E VERDURAS LTDA. e a Ré, o imóvel locado estava livre e desembaraçado de quaisquer ônus e em dia com as taxas de água, luz, condomínio e IPTU/TLP.
9. É incontroverso que a inviabilidade da atividade empresarial da Autora se deu em decorrência da falta de energia elétrica no imóvel locado, sendo este o motivo que ocasionou a rescisão contratual.
10. Embora a antiga locatária tenha deixado o imóvel locado com débito junto à NeoEnergia, cabia a locadora, ora Ré, ter entregado aquele sem a referida dívida, conforme as cláusulas contratuais supramencionadas, motivo pelo qual está caracterizada sua culpa pela rescisão contratual, nos termos do artigo 22 da Lei n. 8.245/1991, “o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.
11. Apesar de a rescisão contratual ter ocorrido em 20/06/2023 (data do termo de pendências, ID 65644392), isto é, aproximadamente três meses após o início da vigência contratual, não há que se cogitar em pagamento proporcional da alusiva multa, haja vista que a rescisão ocasionada por culpa da Ré inviabilizou por completo a atividade empresarial da Autora, que nem chegou a iniciar.
12. Nos termos do art. 373, inc. I, do CPC, incumbe à Autora o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito, razão pela qual cabia a esta ter comprovado o pagamento das parcelas referentes ao mencionado seguro, em momento oportuno, a fim de ser restituído dos valores efetivamente quitados, mas não o fez.
13. Os documentos hábeis a comprovar o fato constitutivo do direito da Autora deveriam ter sido colacionados aos autos juntamente com a petição inicial, segundo a dicção do art. 434 do CPC, motivo pelo qual a improcedência do pedido de restituição dos valores pagos a título de seguro fiança pelo Juízo a quo foi acertada.
14. Embora a atitude da Ré tenha impossibilitado por completo a atividade empresarial da Autora, para configuração dos danos morais, é necessária a comprovação da efetiva lesão ao nome, à reputação, à credibilidade ou à imagem perante terceiros, a ponto de prejudicar sua atividade comercial, o que não foi comprovado nos autos, mas apenas o inadimplemento contratual.
IV. Dispositivo.
15. Recursos conhecidos e parcialmente providos.
__________
Dispositivos relevantes citados: artigos 1.143 a 1.149 do Código Civil, artigos 434 e 373, inc. I, do Código de Processo Civil, artigo 22 da Lei n. 8.245/1991.