Tribunal: TJDFT
Processo: 0705137-73.2025.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. LEI No 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. NÃO INCIDÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta pela Ré contra sentença que, em ação de restituição, julgou procedentes os pedidos autorais de declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos a título de cláusula penal, taxa de fruição, IPTU e taxa condominial, condenando a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
II. Questão em Discussão
2. A controvérsia recursal consiste em aferir (i) a possibilidade de revisão da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos e de sua mitigação para 25%; (ii) da legalidade da retenção da fruição, IPTU e taxas condominiais.
III. Razões de decidir
3. O enunciado da Súmula 543 do STJ determina que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente- vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
3.1. A partir do advento da Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a pena convencional, em caso de distrato, não pode exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. E, no caso em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, como é o caso dos autos, a multa poderá ser fixada até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, nos termos do seu art. 2o, c/c, 67 - A, II, da Lei n. 4.591/64.
3.2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei no 13.786/2018 (REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.). Sobre o tema, já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça no sentido de que pode ser reconhecida cláusula abusiva prevendo a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor, em afronta ao CDC e aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, fixando o padrão-base de cláusula penal de retenção de 25% (vinte e cinco porcento) dos valores pagos, como medida adequada a compensação da vendedora pela não conclusão do negócio jurídico, inclusive do patrimônio de afetação.
3.3. Na hipótese em análise, embora a retenção da pena convencional de 50% (cinquenta por cento) esteja prevista pela Cláusula 12.2 do contrato de promessa de compra e venda, e atenda ao limite máximo autorizado pelo artigo 67-A, § 5o da Lei no 4.591/64, acrescentado pela Lei no 13.786/2018, nos contratos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, a legislação consumerista que proíbe cláusula que coloque o consumidor em desvantagem excessiva, e ao art. 413 do Código Civil. Por isso, admite-se a revisão da cláusula penal convencional em contrato submetido a regime de patrimônio de afetação estabelecida em 50% (cinquenta por cento) da quantia paga para 25% (vinte e cinco porcento), ante a não conclusão do negócio jurídico de compra e venda de imóvel na planta.
4. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel.
4.1. A incidência da taxa de fruição somente se justificaria pela efetiva ocupação do imóvel ou caso, de alguma forma, houvesse prova de proveito econômico do Autor sobre o bem, o que não ocorreu na hipótese em análise.
5. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU.
5.1. É indevida a cobrança de IPTU e de taxas condominiais estipuladas no termo de distrato, em vista de não ter o Autor sido imitido na posse do bem, nem ter obtido proveito econômico proporcionado pelo imóvel.
IV. Dispositivo e Tese
6. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
1. Pode ser reconhecida a abusividade de cláusula que preveja a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel, quando configurada desvantagem exagerada ao consumidor ou afronte os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil.
2. A redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos se justifica diante da ausência de prejuízo efetivo à Construtora e da proteção dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao enriquecimento sem causa.
3. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel.
4. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.639.509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025; STJ, REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025; STJ, REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025; STJ, AgInt no REsp 1761278 DF 2018/0213476-3, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Decisão:02/12/2024 DJEN de 09/12/2024; TJDFT, IRDR 6; TJDFT, Acórdão 2022446, Relatora Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, data de julgamento: 23/07/2025; TJDFT, Acórdão 1943010, Relator Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2024.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. LEI No 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. NÃO INCIDÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. Apelação interposta pela Ré contra sentença que, em ação de restituição, julgou procedentes os pedidos autorais de declaração de nulidade de cláusula contratual e restituição de valores pagos a título de cláusula penal, taxa de fruição, IPTU e taxa condominial, condenando a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
II. Questão em Discussão
2. A controvérsia recursal consiste em aferir (i) a possibilidade de revisão da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos e de sua mitigação para 25%; (ii) da legalidade da retenção da fruição, IPTU e taxas condominiais.
III. Razões de decidir
3. O enunciado da Súmula 543 do STJ determina que: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente- vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
3.1. A partir do advento da Lei n. 13.786, de 27 de dezembro de 2018, a pena convencional, em caso de distrato, não pode exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga. E, no caso em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, como é o caso dos autos, a multa poderá ser fixada até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, nos termos do seu art. 2o, c/c, 67 - A, II, da Lei n. 4.591/64.
3.2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei no 13.786/2018 (REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.). Sobre o tema, já se pronunciou o Superior Tribunal de Justiça no sentido de que pode ser reconhecida cláusula abusiva prevendo a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor, em afronta ao CDC e aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, fixando o padrão-base de cláusula penal de retenção de 25% (vinte e cinco porcento) dos valores pagos, como medida adequada a compensação da vendedora pela não conclusão do negócio jurídico, inclusive do patrimônio de afetação.
3.3. Na hipótese em análise, embora a retenção da pena convencional de 50% (cinquenta por cento) esteja prevista pela Cláusula 12.2 do contrato de promessa de compra e venda, e atenda ao limite máximo autorizado pelo artigo 67-A, § 5o da Lei no 4.591/64, acrescentado pela Lei no 13.786/2018, nos contratos submetidos ao regime do patrimônio de afetação, a legislação consumerista que proíbe cláusula que coloque o consumidor em desvantagem excessiva, e ao art. 413 do Código Civil. Por isso, admite-se a revisão da cláusula penal convencional em contrato submetido a regime de patrimônio de afetação estabelecida em 50% (cinquenta por cento) da quantia paga para 25% (vinte e cinco porcento), ante a não conclusão do negócio jurídico de compra e venda de imóvel na planta.
4. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel.
4.1. A incidência da taxa de fruição somente se justificaria pela efetiva ocupação do imóvel ou caso, de alguma forma, houvesse prova de proveito econômico do Autor sobre o bem, o que não ocorreu na hipótese em análise.
5. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU.
5.1. É indevida a cobrança de IPTU e de taxas condominiais estipuladas no termo de distrato, em vista de não ter o Autor sido imitido na posse do bem, nem ter obtido proveito econômico proporcionado pelo imóvel.
IV. Dispositivo e Tese
6. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento:
1. Pode ser reconhecida a abusividade de cláusula que preveja a perda substancial das prestações pagas pelo consumidor em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel, quando configurada desvantagem exagerada ao consumidor ou afronte os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil.
2. A redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos se justifica diante da ausência de prejuízo efetivo à Construtora e da proteção dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao enriquecimento sem causa.
3. A taxa de fruição se caracteriza como ressarcimento proporcional ao uso do imóvel e será devida pelo comprador a partir da efetiva ocupação do imóvel.
4. A imissão na posse pelo promissário comprador define a sua responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais e de tributos como o IPTU.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.639.509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025; STJ, REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025; STJ, REsp n. 2.212.229/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 2.000.001/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 2/6/2025; STJ, AgInt no REsp 1761278 DF 2018/0213476-3, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, Decisão:02/12/2024 DJEN de 09/12/2024; TJDFT, IRDR 6; TJDFT, Acórdão 2022446, Relatora Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, data de julgamento: 23/07/2025; TJDFT, Acórdão 1943010, Relator Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2024.