Tribunal: TJDFT
Processo: 0777487-48.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-24
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
Processual civil e civil. Recurso inominado. Cobrança. Locação de imóvel residencial. Evidências dos danos ao imóvel. Fatura de energia elétrica. Multa contratual. Redução equitativa. Cabimento. recurso de rosangela maior morais e alexandre morais teramussi não conhecido e recurso de alessandra cristina gonçalves penha conhecido, preliminar acolhida e no mérito, parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Afirma a autora que em 24/11/2020 celebrou contrato de locação de imóvel residencial com o segundo réu, tendo a segunda requerida figurado como fiadora. Afirma que o locatário deixou o imóvel no dia 12/07/2024, ou seja, após o término do contrato de locação, que expirava no dia 10/07/2024. Diz, ainda, que o locatário permanece inadimplente em relação: a) ao aluguel referente a julho/2024, R$ 1.280,00; b) à taxa condominial referente a julho /2024, R$ 570,00; c) a despesas com energia elétrica, R$ 228,70; d) a despesas com reparo do imóvel por danos ocasionados ao bem durante a locação, R$ 1.763,80; e) à substituição de uma janela do imóvel, R$ 2.090,00 e f) à multa contratual, R$ 2.560,00. A dívida total alcança, portanto, R$ 8.492,50.
2. Em sua defesa os réus alegam a ausência de vistoria inicial e final, motivo pelo qual não há como atribuir a responsabilidade pelos supostos danos ao locatário e que, mesmo assim, este se dispôs a arcar com algumas das despesas, mas não com os custos “excessivos e desproporcionais” pretendidos pela autora. Afirmam que o imóvel foi devolvido em 10/07/2024, não sendo cabível a cobrança de aluguel posterior a esta data.
3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar para os réus, solidariamente, a pagar à autora o valor de R$1.852,03. Inconformados, ambas as partes interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste: i) examinar preliminar de nulidade por violação ao princípio da congruência; ii) examinar se houve descumprimento contratual por parte do locatário a enseja sua responsabilização por danos materiais; iii) em caso positivo, apurar o valor devido á título de compensação.
III. Razões de decidir
5. RECURSO DE ROSANGELA MAIOR MORAES e ALEXANDRE MORAIS TERAMUSSI.
5.1. Nos termos do art. 42 e de seu § 1o da Lei 9.099/95, o recurso será interposto no prazo de dez dias, contados da ciência da sentença e o preparo será feito, independentemente de intimação, nas quarenta e oito horas seguintes à interposição, sob pena de deserção.
5.2. Apesar de ROSANGELA MAIOR MORAES e ALEXANDRE MORAIS TERAMUSSI terem sido intimados a promover o recolhimento do preparo recursal, em 48 horas, dado o indeferimento de pedido seu de gratuidade de justiça (ID Num. 77867605 - Pág. 1), permaneceram inertes (ID Num. 16801089 - Pág. 1).
5.3. Assim, desatendidos os comandos do art. 42, § 1o, e art. e 54, ambos da Lei no 9.099/95, tem-se como deserto o recurso. Forte nesses argumentos, nego seguimento ao recurso com fulcro no art. 10, inciso V, e art. 71, inciso I, do Regimento Interno das Turmas Recursais.
6. RECURSO DE ALESSANDRA CRISTINA GONCALVES PENHA
6.1. Tendo em vista o contido na petição de ID Num. 78111451 - Pág. 1 e a comprovação do recolhimento do preparo (ID Num. 78111373 - Pág. 1), revogo a homologação da desistência do recurso de ID Num. 77867605 - Pág. 1 e desta feita, passo à análise do recurso inominado.
6.2. Segundo o princípio da congruência ou adstrição, a sentença deve guardar conformidade com o pedido e a causa de pedir descrita na inicial, sob pena de ser considerada “extra”, “ultra” ou “citra petita” e eivar-se de nulidade absoluta e insanável. No caso concreto, assiste parcial razão ao recorrente, uma vez que a magistrada abateu do valor apurado como devido, quantia relativa a IPTU, que não era objeto dos autos, motivo pelo qual tal importância não deve ser levada em conta no cálculo de eventual condenação.
6.3. O art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91) preconiza que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
6.4. O acervo probatório, notadamente, a ata notarial de ID Num. 76954418 revela que: a) o imóvel foi efetivamente devolvido pelo locatário em 12/07/2024 (ID Num. 76954418 - Pág. 2[1]); b) mesmo após a realização de alguns ajustes pelo locatário, o imóvel permaneceu necessitando de outros reparos, em relação aos quais o locatário aquiesceu se responsabilizar (ID Num. 76954418 - Pág. 2[2]). Desse modo, inafastável o reconhecimento judicial da responsabilidade dos réus, sendo a tarefa seguinte a apuração dos valores devidos.
6.5. Nesta tarefa, irretocável as determinações da magistrada de origem quanto aos “reparos no imóvel”, “substituição de janela” e “multa contratual”, posto que não há como prevalecer os valores integrais apresentados na petição inicial. Inobstante as evidências das avarias a serem sanadas no imóvel, não se pode perder de vista que a locação durou 4 anos, fato que deve ser levando em conta, dado o desgaste natural pelo uso do imóvel.
6.6. Ademais, não foram apresentados laudos de vistoria do bem, por meio dos quais se poderia averiguar com mais rigor o seu estado. Assim, pode o magistrado valer-se do disposto no art. 944, parágrafo único do CC que expressa: “Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização”, além do art. 6o da lei no9.099/95 que estatui que o juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum.
6.7. O mesmo se diga em relação à multa contratual, uma vez que consoante o art. 413 do CC, “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. No caso concreto, ainda é digno de nota que o locatário procurou reparar os danos ocasionados ao bem, como atestam as diversas mensagens reproduzidas na ata notarial já citada.
6.8. O valor da tarifa de energia elétrica de R$ 228,70 foi pago conforme comprovante PIX de valor a maior, por também contemplar quantia relativa a IPTU (ID Num. 76954351 - Pág. 1[3]).
6.9. Entretanto, quanto ao valor do aluguel, apenas, pode a autora cobrar o valor proporcionalmente aos dois dias extras utilizados pelo locatário, já que em vez de devolver a casa em 10/07/2024, a entregou somente em 12/07/2024, o que representa R$ 170,67.
6.10. Isso tudo considerado, devem ser os réus responsabilizados pelos pagamentos: reparos diversos (valores reduzidos) - R$ 881,90; janela (valor reduzido) - R$ 1.045,00; multa contratual (valor reduzido) - R$500,00, como já ventilado na sentença, acrescido de R$ 170,67, referente à importância do aluguel proporcional. Somando-se tais valores, se alcança a quantia total devida de R$ 2.597,57.
IV. Dispositivo
7. recurso de rosangela maior morais e alexandre morais teramussi não conhecido e recurso de alessandra cristina gonçalves penha conhecido, preliminar acolhida e no mérito, parcialmente provido apenas para modificar o valor da condenação de pagar fixada na origem de R$ 1.852,03 para R$ 2.597,57, permanecendo inalterados os demais termos do decidido.
8. Sem condenação em honorários advocatícios.

_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 944; Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), art. 23, inciso III; Lei 9.099/95, art. 42 § 1o e art. 54; Regimento Interno das Turmas Recursais, art. 10, inciso V, e art. 71, inciso I.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

[1] 44) 12/07/2024 16:04 - Alexandre - Aluguel Mangueiral: PTT-20240712-WA0015.opus (arquivo anexado) “Fala Ziraldo, tudo bem? É, deixa eu te falar, terminamo lá, tá? Janela colocada, tá pintado lá, é eu deixei a chave na portaria, é em seu nome lá, tá, num envelope [...]”
[2] “Pode, mas eu num sei se vai ta no ponto de tirar foto, né? Como ele vai ta lá, é vamo ver se, deixa eu ver lá, amanhã eu passo lá e vejo como é que tá se dá pra cê tirar foto. Que como tá em obra, né? O cara tá fazendo, pintando tudo, tirou porta. tá sem porta, tá sem janela, porque o vidraceiro vai colocar uma janela, botar os vidros da janela [...]; é mas assim, o reparo, na medida do possível, sim, a gente vai pegar o laudo de vistoria que foi feito lá no passado e a gente vai fazendo os reparos. Por exemplo, o revestimento onde cê tá dizendo que tá quebrado, ele você me entregou ele com os dois parafusos onde foi colocado a televisão, entendeu? Foi entregue já desse jeito, entendeu? Por exemplo, eu acredito que a gente tenha, a vistoria vai dizer que tinha alguns pisos com algum problema, lá no passado né, mas assim eu posso, a gente pode fazer sim alguns reparos, depois que a gente pegar o laudo de vistoria, ver o que que tem e o que que não tem, né [...]
[3] “Fala Ziraldo, tudo bem? É, deixa eu te falar, terminamo lá, tá? Janela colocada, tá pintado lá, é eu deixei a chave na portaria, é em seu nome lá, tá, num envelope. É o débito da energia e o IPTU eu vou fazer o pagamento pra você na sexta-feira próxima, tá?[...]”

Inteiro teor:
Processual civil e civil. Recurso inominado. Cobrança. Locação de imóvel residencial. Evidências dos danos ao imóvel. Fatura de energia elétrica. Multa contratual. Redução equitativa. Cabimento. recurso de rosangela maior morais e alexandre morais teramussi não conhecido e recurso de alessandra cristina gonçalves penha conhecido, preliminar acolhida e no mérito, parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Afirma a autora que em 24/11/2020 celebrou contrato de locação de imóvel residencial com o segundo réu, tendo a segunda requerida figurado como fiadora. Afirma que o locatário deixou o imóvel no dia 12/07/2024, ou seja, após o término do contrato de locação, que expirava no dia 10/07/2024. Diz, ainda, que o locatário permanece inadimplente em relação: a) ao aluguel referente a julho/2024, R$ 1.280,00; b) à taxa condominial referente a julho /2024, R$ 570,00; c) a despesas com energia elétrica, R$ 228,70; d) a despesas com reparo do imóvel por danos ocasionados ao bem durante a locação, R$ 1.763,80; e) à substituição de uma janela do imóvel, R$ 2.090,00 e f) à multa contratual, R$ 2.560,00. A dívida total alcança, portanto, R$ 8.492,50.
2. Em sua defesa os réus alegam a ausência de vistoria inicial e final, motivo pelo qual não há como atribuir a responsabilidade pelos supostos danos ao locatário e que, mesmo assim, este se dispôs a arcar com algumas das despesas, mas não com os custos “excessivos e desproporcionais” pretendidos pela autora. Afirmam que o imóvel foi devolvido em 10/07/2024, não sendo cabível a cobrança de aluguel posterior a esta data.
3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar para os réus, solidariamente, a pagar à autora o valor de R$1.852,03. Inconformados, ambas as partes interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste: i) examinar preliminar de nulidade por violação ao princípio da congruência; ii) examinar se houve descumprimento contratual por parte do locatário a enseja sua responsabilização por danos materiais; iii) em caso positivo, apurar o valor devido á título de compensação.
III. Razões de decidir
5. RECURSO DE ROSANGELA MAIOR MORAES e ALEXANDRE MORAIS TERAMUSSI.
5.1. Nos termos do art. 42 e de seu § 1o da Lei 9.099/95, o recurso será interposto no prazo de dez dias, contados da ciência da sentença e o preparo será feito, independentemente de intimação, nas quarenta e oito horas seguintes à interposição, sob pena de deserção.
5.2. Apesar de ROSANGELA MAIOR MORAES e ALEXANDRE MORAIS TERAMUSSI terem sido intimados a promover o recolhimento do preparo recursal, em 48 horas, dado o indeferimento de pedido seu de gratuidade de justiça (ID Num. 77867605 - Pág. 1), permaneceram inertes (ID Num. 16801089 - Pág. 1).
5.3. Assim, desatendidos os comandos do art. 42, § 1o, e art. e 54, ambos da Lei no 9.099/95, tem-se como deserto o recurso. Forte nesses argumentos, nego seguimento ao recurso com fulcro no art. 10, inciso V, e art. 71, inciso I, do Regimento Interno das Turmas Recursais.
6. RECURSO DE ALESSANDRA CRISTINA GONCALVES PENHA
6.1. Tendo em vista o contido na petição de ID Num. 78111451 - Pág. 1 e a comprovação do recolhimento do preparo (ID Num. 78111373 - Pág. 1), revogo a homologação da desistência do recurso de ID Num. 77867605 - Pág. 1 e desta feita, passo à análise do recurso inominado.
6.2. Segundo o princípio da congruência ou adstrição, a sentença deve guardar conformidade com o pedido e a causa de pedir descrita na inicial, sob pena de ser considerada “extra”, “ultra” ou “citra petita” e eivar-se de nulidade absoluta e insanável. No caso concreto, assiste parcial razão ao recorrente, uma vez que a magistrada abateu do valor apurado como devido, quantia relativa a IPTU, que não era objeto dos autos, motivo pelo qual tal importância não deve ser levada em conta no cálculo de eventual condenação.
6.3. O art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91) preconiza que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
6.4. O acervo probatório, notadamente, a ata notarial de ID Num. 76954418 revela que: a) o imóvel foi efetivamente devolvido pelo locatário em 12/07/2024 (ID Num. 76954418 - Pág. 2[1]); b) mesmo após a realização de alguns ajustes pelo locatário, o imóvel permaneceu necessitando de outros reparos, em relação aos quais o locatário aquiesceu se responsabilizar (ID Num. 76954418 - Pág. 2[2]). Desse modo, inafastável o reconhecimento judicial da responsabilidade dos réus, sendo a tarefa seguinte a apuração dos valores devidos.
6.5. Nesta tarefa, irretocável as determinações da magistrada de origem quanto aos “reparos no imóvel”, “substituição de janela” e “multa contratual”, posto que não há como prevalecer os valores integrais apresentados na petição inicial. Inobstante as evidências das avarias a serem sanadas no imóvel, não se pode perder de vista que a locação durou 4 anos, fato que deve ser levando em conta, dado o desgaste natural pelo uso do imóvel.
6.6. Ademais, não foram apresentados laudos de vistoria do bem, por meio dos quais se poderia averiguar com mais rigor o seu estado. Assim, pode o magistrado valer-se do disposto no art. 944, parágrafo único do CC que expressa: “Se houver excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano, poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização”, além do art. 6o da lei no9.099/95 que estatui que o juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum.
6.7. O mesmo se diga em relação à multa contratual, uma vez que consoante o art. 413 do CC, “a penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. No caso concreto, ainda é digno de nota que o locatário procurou reparar os danos ocasionados ao bem, como atestam as diversas mensagens reproduzidas na ata notarial já citada.
6.8. O valor da tarifa de energia elétrica de R$ 228,70 foi pago conforme comprovante PIX de valor a maior, por também contemplar quantia relativa a IPTU (ID Num. 76954351 - Pág. 1[3]).
6.9. Entretanto, quanto ao valor do aluguel, apenas, pode a autora cobrar o valor proporcionalmente aos dois dias extras utilizados pelo locatário, já que em vez de devolver a casa em 10/07/2024, a entregou somente em 12/07/2024, o que representa R$ 170,67.
6.10. Isso tudo considerado, devem ser os réus responsabilizados pelos pagamentos: reparos diversos (valores reduzidos) - R$ 881,90; janela (valor reduzido) - R$ 1.045,00; multa contratual (valor reduzido) - R$500,00, como já ventilado na sentença, acrescido de R$ 170,67, referente à importância do aluguel proporcional. Somando-se tais valores, se alcança a quantia total devida de R$ 2.597,57.
IV. Dispositivo
7. recurso de rosangela maior morais e alexandre morais teramussi não conhecido e recurso de alessandra cristina gonçalves penha conhecido, preliminar acolhida e no mérito, parcialmente provido apenas para modificar o valor da condenação de pagar fixada na origem de R$ 1.852,03 para R$ 2.597,57, permanecendo inalterados os demais termos do decidido.
8. Sem condenação em honorários advocatícios.

_________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 944; Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91), art. 23, inciso III; Lei 9.099/95, art. 42 § 1o e art. 54; Regimento Interno das Turmas Recursais, art. 10, inciso V, e art. 71, inciso I.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

[1] 44) 12/07/2024 16:04 - Alexandre - Aluguel Mangueiral: PTT-20240712-WA0015.opus (arquivo anexado) “Fala Ziraldo, tudo bem? É, deixa eu te falar, terminamo lá, tá? Janela colocada, tá pintado lá, é eu deixei a chave na portaria, é em seu nome lá, tá, num envelope [...]”
[2] “Pode, mas eu num sei se vai ta no ponto de tirar foto, né? Como ele vai ta lá, é vamo ver se, deixa eu ver lá, amanhã eu passo lá e vejo como é que tá se dá pra cê tirar foto. Que como tá em obra, né? O cara tá fazendo, pintando tudo, tirou porta. tá sem porta, tá sem janela, porque o vidraceiro vai colocar uma janela, botar os vidros da janela [...]; é mas assim, o reparo, na medida do possível, sim, a gente vai pegar o laudo de vistoria que foi feito lá no passado e a gente vai fazendo os reparos. Por exemplo, o revestimento onde cê tá dizendo que tá quebrado, ele você me entregou ele com os dois parafusos onde foi colocado a televisão, entendeu? Foi entregue já desse jeito, entendeu? Por exemplo, eu acredito que a gente tenha, a vistoria vai dizer que tinha alguns pisos com algum problema, lá no passado né, mas assim eu posso, a gente pode fazer sim alguns reparos, depois que a gente pegar o laudo de vistoria, ver o que que tem e o que que não tem, né [...]
[3] “Fala Ziraldo, tudo bem? É, deixa eu te falar, terminamo lá, tá? Janela colocada, tá pintado lá, é eu deixei a chave na portaria, é em seu nome lá, tá, num envelope. É o débito da energia e o IPTU eu vou fazer o pagamento pra você na sexta-feira próxima, tá?[...]”