Tribunal: TJDFT
Processo: 0737622-97.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0737622-97.2023.8.07.0001 RECORRENTE: FRANKLIN GALVAO, NADYA GALVAO BENGTSON, EDISON GALVAO, GERSON GALVAO, ROGERIO GALVAO, TAMARA GALVAO VEIGA BARROS RECORRIDO: CONDOMINIO DO BLOCO F DA SQN 311, LUCIANO PONCE CARVALHO JUDICE, CAROLINA DE ANDRADE STALLONE JUDICE DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. IMÓVEL. FUNDO DE RESERVA. OBRIGAÇÃO ‘PROPTER REM’. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por antigos proprietários de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização relativa à cota do fundo de reserva do condomínio, oriunda de indenização paga por construtora para reparação de vícios de construção. Alegam que os valores das taxas extras, por eles pagos anteriormente à venda do imóvel, configuram direito pessoal, e não obrigação ‘propter rem’. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores pagos a título de taxas extraordinárias, destinadas à reparação de vícios construtivos, configuram obrigação propter rem ou direito pessoal; (ii) estabelecer se os apelantes possuem legitimidade para pleitear a cota de indenização distribuída aos condôminos após a alienação do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza ‘propter rem’, vinculando-se ao imóvel, conforme art. 1.345 do Código Civil, e não ao proprietário anterior, independentemente de quem tenha efetuado o pagamento. 4. A Convenção Condominial dispõe que taxas extraordinárias integram o fundo de reserva do condomínio, atrelando-se à unidade imobiliária, e não ao titular específico. 5. A deliberação em assembleia geral determinou que os valores da indenização seriam distribuídos aos proprietários vigentes, sem cláusula de exceção que preservasse direitos de antigos titulares. 6. A ausência de cláusula específica no contrato de compra e venda para exclusão do direito à indenização reflete a transmissão integral de direitos e obrigações aos adquirentes do imóvel. 7. A Jurisprudência reiterada do TJDFT confirma que o direito à cota de indenização originada de fundo de reserva vincula-se ao proprietário atual do imóvel, não ao ex-proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A indenização oriunda de taxas extraordinárias destinadas ao fundo de reserva possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao proprietário atual, em conformidade com a Convenção Condominial.”; “2. A transmissão de imóvel inclui, salvo disposição expressa em sentido contrário, os direitos e obrigações relacionados ao bem.”. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, alegando ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 249, 346, e 884, todos do Código Civil, sustentando que ao pagarem valores que seriam de responsabilidade da construtora, sub-rogaram-se legalmente no direito de receber a indenização retribuída pela empresa ao condomínio, sendo indevida a destinação exclusiva aos atuais proprietários das unidades. Acrescenta que ao considerar que os valores pagos pela recorrente beneficiam os proprietários atuais do imóvel, o acórdão permitiu o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. Ao final, requer a condenação da parte recorrida ao pagamento dos ônus da sucumbência. Em contrarrazões, os recorridos pedem a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados (ID 75981654 e ID 76161477). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o apelo especial no tocante ao indicado malferimento aos artigos 249, 346 e 884, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora concluiu: (...) as obrigações condominiais são de natureza 'propter rem', ou seja, recaem sobre a coisa, no caso o imóvel anteriormente pertencente aos recorrentes/apelantes que o alienaram aos recorridos LUCIANO e CAROLINA. Em assim sendo, as obrigações sobre ele incidentes, sejam elas positivas ou negativas (créditos ou débitos) (...) O Condomínio do Bloco F da SQN 311 realizou assembleia geral extraordinária em 10/08/2023. O terceiro item da pauta foi: Discussão e decisão sobre a destinação dos valores recebidos pelo condomínio no processo contra a Paulo Octávio (ID. 57654254) (...) os valores pagos pelo falecido DERBLAY GALVÃO consubstanciado nas 12 taxas extras de R$ 800,00 somaram-se a outros que constavam em conta corrente e no fundo de reserva para o pagamento de obras emergenciais do condomínio em questão. Os valores pagos a título dessas taxas extras passaram a fazer parte do fundo de reserva do Condomínio, nos termos da própria Convenção de Condomínio (...) os recorrentes/apelantes transmitiram aos recorridos LUCIANO e CAROLINA (ID. 57656511 - Pág. 5/6): “CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO E FORMA(S) DE PAGAMENTO [...] PÁRÁGRAFO ÚNICO [...] toda a posse, jus, domínio, direitos e ações exercida(s) sobre o(s) imóvel(is), para que dele(s) o(a/as/s)COMPRADOR)A/AS/ES) passe(m) a usar(em), gozar(em) e livremente dispor(em), como dele(s) que é(são) e fica(m) sendo, de hoje em diante, por força deste instrumento, obrigando-se o(a/as/s) VENDEDOR(A/AS/ES) a fazer esta venda sempre boa, firme, valiosa e isenta de dúvidas, por si e seus sucessores e a responder pela evicção de direito, na forma da lei” (ID 70286124). Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Em relação ao pedido de condenação da parte recorrida ao pagamento dos ônus da sucumbência, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência, que está restrita ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade dos recursos constitucionais. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0737622-97.2023.8.07.0001 RECORRENTE: FRANKLIN GALVAO, NADYA GALVAO BENGTSON, EDISON GALVAO, GERSON GALVAO, ROGERIO GALVAO, TAMARA GALVAO VEIGA BARROS RECORRIDO: CONDOMINIO DO BLOCO F DA SQN 311, LUCIANO PONCE CARVALHO JUDICE, CAROLINA DE ANDRADE STALLONE JUDICE DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. IMÓVEL. FUNDO DE RESERVA. OBRIGAÇÃO ‘PROPTER REM’. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por antigos proprietários de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização relativa à cota do fundo de reserva do condomínio, oriunda de indenização paga por construtora para reparação de vícios de construção. Alegam que os valores das taxas extras, por eles pagos anteriormente à venda do imóvel, configuram direito pessoal, e não obrigação ‘propter rem’. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores pagos a título de taxas extraordinárias, destinadas à reparação de vícios construtivos, configuram obrigação propter rem ou direito pessoal; (ii) estabelecer se os apelantes possuem legitimidade para pleitear a cota de indenização distribuída aos condôminos após a alienação do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza ‘propter rem’, vinculando-se ao imóvel, conforme art. 1.345 do Código Civil, e não ao proprietário anterior, independentemente de quem tenha efetuado o pagamento. 4. A Convenção Condominial dispõe que taxas extraordinárias integram o fundo de reserva do condomínio, atrelando-se à unidade imobiliária, e não ao titular específico. 5. A deliberação em assembleia geral determinou que os valores da indenização seriam distribuídos aos proprietários vigentes, sem cláusula de exceção que preservasse direitos de antigos titulares. 6. A ausência de cláusula específica no contrato de compra e venda para exclusão do direito à indenização reflete a transmissão integral de direitos e obrigações aos adquirentes do imóvel. 7. A Jurisprudência reiterada do TJDFT confirma que o direito à cota de indenização originada de fundo de reserva vincula-se ao proprietário atual do imóvel, não ao ex-proprietário. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A indenização oriunda de taxas extraordinárias destinadas ao fundo de reserva possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao proprietário atual, em conformidade com a Convenção Condominial.”; “2. A transmissão de imóvel inclui, salvo disposição expressa em sentido contrário, os direitos e obrigações relacionados ao bem.”. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, alegando ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 249, 346, e 884, todos do Código Civil, sustentando que ao pagarem valores que seriam de responsabilidade da construtora, sub-rogaram-se legalmente no direito de receber a indenização retribuída pela empresa ao condomínio, sendo indevida a destinação exclusiva aos atuais proprietários das unidades. Acrescenta que ao considerar que os valores pagos pela recorrente beneficiam os proprietários atuais do imóvel, o acórdão permitiu o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico. Ao final, requer a condenação da parte recorrida ao pagamento dos ônus da sucumbência. Em contrarrazões, os recorridos pedem a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados (ID 75981654 e ID 76161477). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o apelo especial no tocante ao indicado malferimento aos artigos 249, 346 e 884, todos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora concluiu: (...) as obrigações condominiais são de natureza 'propter rem', ou seja, recaem sobre a coisa, no caso o imóvel anteriormente pertencente aos recorrentes/apelantes que o alienaram aos recorridos LUCIANO e CAROLINA. Em assim sendo, as obrigações sobre ele incidentes, sejam elas positivas ou negativas (créditos ou débitos) (...) O Condomínio do Bloco F da SQN 311 realizou assembleia geral extraordinária em 10/08/2023. O terceiro item da pauta foi: Discussão e decisão sobre a destinação dos valores recebidos pelo condomínio no processo contra a Paulo Octávio (ID. 57654254) (...) os valores pagos pelo falecido DERBLAY GALVÃO consubstanciado nas 12 taxas extras de R$ 800,00 somaram-se a outros que constavam em conta corrente e no fundo de reserva para o pagamento de obras emergenciais do condomínio em questão. Os valores pagos a título dessas taxas extras passaram a fazer parte do fundo de reserva do Condomínio, nos termos da própria Convenção de Condomínio (...) os recorrentes/apelantes transmitiram aos recorridos LUCIANO e CAROLINA (ID. 57656511 - Pág. 5/6): “CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO E FORMA(S) DE PAGAMENTO [...] PÁRÁGRAFO ÚNICO [...] toda a posse, jus, domínio, direitos e ações exercida(s) sobre o(s) imóvel(is), para que dele(s) o(a/as/s)COMPRADOR)A/AS/ES) passe(m) a usar(em), gozar(em) e livremente dispor(em), como dele(s) que é(são) e fica(m) sendo, de hoje em diante, por força deste instrumento, obrigando-se o(a/as/s) VENDEDOR(A/AS/ES) a fazer esta venda sempre boa, firme, valiosa e isenta de dúvidas, por si e seus sucessores e a responder pela evicção de direito, na forma da lei” (ID 70286124). Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Em relação ao pedido de condenação da parte recorrida ao pagamento dos ônus da sucumbência, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência, que está restrita ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade dos recursos constitucionais. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029