Tribunal: TJDFT
Processo: 0725394-56.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0725394-56.2024.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMINIO DO BLOCO DO C DA SQN 412 RECORRIDA: TEREZA CRISTINA BASTOS BARBOSA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. DIALETICIDADE RECURSAL. PRELIMINAR REJEITADA. PROPRIEDADE. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALEGAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE HOSPEDAGEM POR CURTA TEMPORADA E INTUITO COMERCIAL. NOTIFICAÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ÔNUS DA PROVA. DEMONSTRAÇÃO PELA AUTORA DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM VIGÊNCIA DE 12 MESES. O CONDOMÍNIO NÃO SE DESINCUMBIU DE SEU ÔNUS PROBATÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em Exame. 1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Autor nos autos da ação anulatória, em que se busca o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja reformada, a fim de que o pleito autora seja julgado improcedente. II. Questão em discussão. 2. A controvérsia recursal consiste em verificar se a sentença deve ser reformada, a fim de que seja julgado improcedente o pleito autoral de anulabilidade da notificação de ID 72147847 emitida pela Apelante. III. Razões de decidir. 3. O Princípio da Dialeticidade, previsto no art. 1.010, inc. II e III, do CPC, impõe ao recorrente o ônus de refutar especificamente os argumentos lançados na decisão recorrida, demonstrando as razões de seu inconformismo, com a exposição dos motivos para reforma ou anulação do ato processual atacado. 4. No caso em apreço, não há ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença recorrida, visto que o Apelante apresentou argumentos capazes de, em tese, justificar a alteração do decisum, uma vez que as razões recursais são suficientes para impugnar a referida sentença. 5. Segundo o art. 1.228 do Código Civil: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” 6. No caso em questão, verifica-se que a Convenção de Condomínio permite a locação do imóvel de propriedade da Apelada. Ademais, ao contrário do alegado pelo Apelante, a aquela não aluga seu imóvel por curta temporada ou com intuito comercial. De acordo com os contratos de locação de ID 72147855, o período de vigência dos contratos de locação é de 12 meses, o que descaracteriza a prática de disponibilização a terceiros de hospedagem remunerada de curta duração e de franca rotatividade. 7. Observa-se que a Autora demonstrou o fato constitutivo de seu direito, ou seja, que aluga seu imóvel nos termos da Lei no 8.245/1991. Em contrapartida, cabia ao Réu demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora. 8. Embora, o Apelante assevere a transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem, não comprovou sua alegação, uma vez que não produziu qualquer prova nesse sentido. 9. Não foi demonstrada qualquer interferência no conforto ou na segurança dos moradores devido ao acesso dos inquilinos ao prédio. Assim, também não foi evidenciado o descumprimento da responsabilidade do condômino prevista na Convenção Condominial, qual seja: “não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar dano no prédio ou incômodo aos demais condôminos” (art. 5o, alínea b). 10. A Apelada, inclusive, reside na propriedade, razão pela qual é a principal interessada em locar seu imóvel a pessoas de boa-fé e reputação ilibada. Assim, não se observa qualquer comportamento inadequado da Recorrida ou de seus inquilinos que possa ameaçar a segurança dos demais moradores do edifício. 11. A argumentação do Condomínio-Apelante baseia-se em um risco genérico, que pode ocorrer com qualquer forma de locação. Portanto, conclui-se que não há violação ao direito de vizinhança nesta situação. IV. Dispositivo e tese. 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “Segundo o art. 1.228 do Código Civil: ‘O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.’ 2. Se a Convenção de Condomínio permite a locação do imóvel residencial e este não é alugado por curta temporada ou com intuito comercial, a notificação do condômino para cessar a locação é ilegal.” __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228 e 1.336; CPC, art. 373, inc. I e II. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigos 1.228 e 1.335, inciso I, do Código Civil, sustentando que a recorrida, ao transformar sua unidade em uma espécie de hostel ou república com alta rotatividade de ocupantes desvirtua a destinação residencial do condomínio e compromete a segurança e o sossego dos demais moradores, extrapolando os limites do seu direito de propriedade. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do STJ; b) artigos 1.314, parágrafo único, do Código Civil; e 20 da Lei 4.591/1964, ao chancelar a prática realizada pela recorrida de locação fracionada de sua unidade. Assevera que a destinação de um condomínio edilício, e por consequência de suas unidades autônomas, é definida na Convenção de Condomínio e deve ser estritamente observada; c) artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil, requerendo, subsidiariamente, a redução do valor dos honorários advocatícios fixados na origem, por se mostrarem excessivos diante da simplicidade da matéria e do trabalho desenvolvido, em observância da razoabilidade. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 1.228 1.314, e 1.335, inciso I, todos do CC, e 20 da Lei 4.591/1964, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: Observa-se que a Autora demonstrou o fato constitutivo de seu direito, ou seja, que aluga seu imóvel nos termos da Lei no 8.245/1991. Em contrapartida, cabia ao Réu demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora. Embora, o Apelante assevere a transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem, não comprovou sua alegação, uma vez que não produziu qualquer prova nesse sentido. Além disso, é importante destacar que não foi demonstrada qualquer interferência no conforto ou na segurança dos moradores devido ao acesso dos inquilinos ao prédio. Assim, também não foi evidenciado o descumprimento da responsabilidade do condômino prevista na Convenção Condominial, qual seja: “não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar dano no prédio ou incômodo aos demais condôminos” (art. 5o, alínea b). Cabe ressaltar que a Apelada, inclusive, reside na propriedade, razão pela qual é a principal interessada em locar seu imóvel a pessoas de boa-fé e reputação ilibada. Diante disso, não se observa qualquer comportamento inadequado da Recorrida ou de seus inquilinos que possa ameaçar a segurança dos demais moradores do edifício. A argumentação do Condomínio-Apelante baseia-se em um risco geral, que pode ocorrer com qualquer forma de locação. Portanto, conclui-se que não há violação ao direito de vizinhança nesta situação. Desse modo, a limitação imposta à Autora não é justificada, uma vez que não há evidências de abuso, prejuízo ou incômodo aos outros condôminos, nem foi apresentada qualquer proibição legal ou estabelecida em convenção. Portanto, é necessário garantir à Apelada o seu direito fundamental de propriedade (ID 74433694). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Do mesmo modo, não deve subir o apelo no tocante à indicada contrariedade ao artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil. Com efeito, entende a Corte Superior que “em regra, não é possível a revisão do valor fixado a título de verba honorária em recurso especial, porque implica, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela incidência da Súmula n. 7/STJ” (REsp n. 1.721.366/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/9/2023, DJe de 21/9/2023). Nesse sentido, confira-se ainda o AgInt no AREsp n. 2.582.951/MS, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0725394-56.2024.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMINIO DO BLOCO DO C DA SQN 412 RECORRIDA: TEREZA CRISTINA BASTOS BARBOSA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. DIALETICIDADE RECURSAL. PRELIMINAR REJEITADA. PROPRIEDADE. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALEGAÇÃO DO CONDOMÍNIO DE HOSPEDAGEM POR CURTA TEMPORADA E INTUITO COMERCIAL. NOTIFICAÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ÔNUS DA PROVA. DEMONSTRAÇÃO PELA AUTORA DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM VIGÊNCIA DE 12 MESES. O CONDOMÍNIO NÃO SE DESINCUMBIU DE SEU ÔNUS PROBATÓRIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em Exame. 1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Autor nos autos da ação anulatória, em que se busca o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja reformada, a fim de que o pleito autora seja julgado improcedente. II. Questão em discussão. 2. A controvérsia recursal consiste em verificar se a sentença deve ser reformada, a fim de que seja julgado improcedente o pleito autoral de anulabilidade da notificação de ID 72147847 emitida pela Apelante. III. Razões de decidir. 3. O Princípio da Dialeticidade, previsto no art. 1.010, inc. II e III, do CPC, impõe ao recorrente o ônus de refutar especificamente os argumentos lançados na decisão recorrida, demonstrando as razões de seu inconformismo, com a exposição dos motivos para reforma ou anulação do ato processual atacado. 4. No caso em apreço, não há ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença recorrida, visto que o Apelante apresentou argumentos capazes de, em tese, justificar a alteração do decisum, uma vez que as razões recursais são suficientes para impugnar a referida sentença. 5. Segundo o art. 1.228 do Código Civil: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” 6. No caso em questão, verifica-se que a Convenção de Condomínio permite a locação do imóvel de propriedade da Apelada. Ademais, ao contrário do alegado pelo Apelante, a aquela não aluga seu imóvel por curta temporada ou com intuito comercial. De acordo com os contratos de locação de ID 72147855, o período de vigência dos contratos de locação é de 12 meses, o que descaracteriza a prática de disponibilização a terceiros de hospedagem remunerada de curta duração e de franca rotatividade. 7. Observa-se que a Autora demonstrou o fato constitutivo de seu direito, ou seja, que aluga seu imóvel nos termos da Lei no 8.245/1991. Em contrapartida, cabia ao Réu demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora. 8. Embora, o Apelante assevere a transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem, não comprovou sua alegação, uma vez que não produziu qualquer prova nesse sentido. 9. Não foi demonstrada qualquer interferência no conforto ou na segurança dos moradores devido ao acesso dos inquilinos ao prédio. Assim, também não foi evidenciado o descumprimento da responsabilidade do condômino prevista na Convenção Condominial, qual seja: “não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar dano no prédio ou incômodo aos demais condôminos” (art. 5o, alínea b). 10. A Apelada, inclusive, reside na propriedade, razão pela qual é a principal interessada em locar seu imóvel a pessoas de boa-fé e reputação ilibada. Assim, não se observa qualquer comportamento inadequado da Recorrida ou de seus inquilinos que possa ameaçar a segurança dos demais moradores do edifício. 11. A argumentação do Condomínio-Apelante baseia-se em um risco genérico, que pode ocorrer com qualquer forma de locação. Portanto, conclui-se que não há violação ao direito de vizinhança nesta situação. IV. Dispositivo e tese. 12. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “Segundo o art. 1.228 do Código Civil: ‘O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.’ 2. Se a Convenção de Condomínio permite a locação do imóvel residencial e este não é alugado por curta temporada ou com intuito comercial, a notificação do condômino para cessar a locação é ilegal.” __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228 e 1.336; CPC, art. 373, inc. I e II. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigos 1.228 e 1.335, inciso I, do Código Civil, sustentando que a recorrida, ao transformar sua unidade em uma espécie de hostel ou república com alta rotatividade de ocupantes desvirtua a destinação residencial do condomínio e compromete a segurança e o sossego dos demais moradores, extrapolando os limites do seu direito de propriedade. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do STJ; b) artigos 1.314, parágrafo único, do Código Civil; e 20 da Lei 4.591/1964, ao chancelar a prática realizada pela recorrida de locação fracionada de sua unidade. Assevera que a destinação de um condomínio edilício, e por consequência de suas unidades autônomas, é definida na Convenção de Condomínio e deve ser estritamente observada; c) artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil, requerendo, subsidiariamente, a redução do valor dos honorários advocatícios fixados na origem, por se mostrarem excessivos diante da simplicidade da matéria e do trabalho desenvolvido, em observância da razoabilidade. Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 1.228 1.314, e 1.335, inciso I, todos do CC, e 20 da Lei 4.591/1964, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: Observa-se que a Autora demonstrou o fato constitutivo de seu direito, ou seja, que aluga seu imóvel nos termos da Lei no 8.245/1991. Em contrapartida, cabia ao Réu demonstrar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da Autora. Embora, o Apelante assevere a transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem, não comprovou sua alegação, uma vez que não produziu qualquer prova nesse sentido. Além disso, é importante destacar que não foi demonstrada qualquer interferência no conforto ou na segurança dos moradores devido ao acesso dos inquilinos ao prédio. Assim, também não foi evidenciado o descumprimento da responsabilidade do condômino prevista na Convenção Condominial, qual seja: “não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas ou a pessoas de maus costumes ou para instalação de qualquer objeto capaz de causar dano no prédio ou incômodo aos demais condôminos” (art. 5o, alínea b). Cabe ressaltar que a Apelada, inclusive, reside na propriedade, razão pela qual é a principal interessada em locar seu imóvel a pessoas de boa-fé e reputação ilibada. Diante disso, não se observa qualquer comportamento inadequado da Recorrida ou de seus inquilinos que possa ameaçar a segurança dos demais moradores do edifício. A argumentação do Condomínio-Apelante baseia-se em um risco geral, que pode ocorrer com qualquer forma de locação. Portanto, conclui-se que não há violação ao direito de vizinhança nesta situação. Desse modo, a limitação imposta à Autora não é justificada, uma vez que não há evidências de abuso, prejuízo ou incômodo aos outros condôminos, nem foi apresentada qualquer proibição legal ou estabelecida em convenção. Portanto, é necessário garantir à Apelada o seu direito fundamental de propriedade (ID 74433694). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Do mesmo modo, não deve subir o apelo no tocante à indicada contrariedade ao artigo 85, §8o, do Código de Processo Civil. Com efeito, entende a Corte Superior que “em regra, não é possível a revisão do valor fixado a título de verba honorária em recurso especial, porque implica, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela incidência da Súmula n. 7/STJ” (REsp n. 1.721.366/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 19/9/2023, DJe de 21/9/2023). Nesse sentido, confira-se ainda o AgInt no AREsp n. 2.582.951/MS, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023