Tribunal: TJDFT
Processo: 0715676-22.2021.8.07.0007
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (a) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, por inadimplemento da ré; (b) condenar a parte ré à restituição integral dos valores despendidos; e (c) condenar a ré ao pagamento da multa rescisória contratual, no valor de 10% (dez por cento) do contrato. A sentença julgou improcedentes os pedidos formulados na reconvenção.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é aplicável a Lei n. 13.786/2018; (ii) se é devida a fixação de taxa de fruição em favor da apelante (promitente vendedora); e (iii) se é devida a aplicação de multa em desfavor da apelante com base no valor total do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A despeito da inaplicabilidade da Lei n. 13.786/18, pois a promessa de compra e venda foi celebrada em 2/1/2016, ou seja, anteriormente à entrada em vigor da referida norma, é devido pagamento da taxa de fruição de 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês em favor da promitente vendedora, porque prevista no instrumento contratual e se destina a remunerar o período em que o imóvel permaneceu à disposição dos promitentes compradores. Tal medida evita enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e assegura o equilíbrio contratual, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (art. 187 do CC). Sentença parcialmente reformada.
4. A taxa de fruição tem natureza indenizatória e independe da culpa pela rescisão, devendo ser apurada em liquidação de sentença.
5. Se os promitentes compradores não deram causa à extinção do contrato, afasta-se a possibilidade de retenção, pela promitente vendedora, de quaisquer valores desembolsados, conforme enunciado de súmula n. 543 do c. STJ.
6. A cláusula penal prevista no contrato estabelece multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, aplicável em caso de inadimplemento do comprador.
7. O inadimplemento foi da promitente vendedora, sendo legítima a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, conforme Tema n. 971 do STJ (REsp 1631485/DF), e, nessa medida, descabida a pretensão de que penalidade deva recair apenas sobre o valor pago pelos promitentes compradores.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. DEVIDA. CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento ajuizada, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: (a) decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, por inadimplemento da ré; (b) condenar a parte ré à restituição integral dos valores despendidos; e (c) condenar a ré ao pagamento da multa rescisória contratual, no valor de 10% (dez por cento) do contrato. A sentença julgou improcedentes os pedidos formulados na reconvenção.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se é aplicável a Lei n. 13.786/2018; (ii) se é devida a fixação de taxa de fruição em favor da apelante (promitente vendedora); e (iii) se é devida a aplicação de multa em desfavor da apelante com base no valor total do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A despeito da inaplicabilidade da Lei n. 13.786/18, pois a promessa de compra e venda foi celebrada em 2/1/2016, ou seja, anteriormente à entrada em vigor da referida norma, é devido pagamento da taxa de fruição de 0,5% (cinco décimos por cento) ao mês em favor da promitente vendedora, porque prevista no instrumento contratual e se destina a remunerar o período em que o imóvel permaneceu à disposição dos promitentes compradores. Tal medida evita enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e assegura o equilíbrio contratual, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (art. 187 do CC). Sentença parcialmente reformada.
4. A taxa de fruição tem natureza indenizatória e independe da culpa pela rescisão, devendo ser apurada em liquidação de sentença.
5. Se os promitentes compradores não deram causa à extinção do contrato, afasta-se a possibilidade de retenção, pela promitente vendedora, de quaisquer valores desembolsados, conforme enunciado de súmula n. 543 do c. STJ.
6. A cláusula penal prevista no contrato estabelece multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, aplicável em caso de inadimplemento do comprador.
7. O inadimplemento foi da promitente vendedora, sendo legítima a inversão da cláusula penal em favor do consumidor, conforme Tema n. 971 do STJ (REsp 1631485/DF), e, nessa medida, descabida a pretensão de que penalidade deva recair apenas sobre o valor pago pelos promitentes compradores.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.