Tribunal: TJDFT
Processo: 0738993-80.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença proferida pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Brasília, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 4.522,85 (quatro mil, quinhentos e vinte e dois reais e oitenta e cinco centavos), a título de indenização pelos valores despendidos com juros de obra, bem como ao pagamento de R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, de 01/07/2022 a 27/04/2023, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, totalizando R$ 6.000,00 (seis mil reais).
2. O recurso é tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 762769867). Foram apresentadas contrarrazões pela recorrida (ID 76276988).

3. Na origem, a autora ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes c/c danos materiais, alegando ter firmado contrato de compromisso de compra e venda no 36798 em março de 2021, relativo a unidade habitacional no Condomínio Itapoã Parque (Quadra 502, Conj. 01, Lote 07, Bloco D2, Apto. 201). Sustentou que a entrega, prometida para dezembro de 2021, com tolerância até junho de 2022, ocorreu apenas em 27/04/2023. Alegou ainda ter suportado despesas com juros de obra (R$ 6.285,20, ID 76276091), além de aluguéis estimados em R$ 1.000,00 mensais (IDs 76276092), pleiteando indenização pelos danos materiais e pelos lucros cessantes.
4. Em suas razões recursais, os requeridos sustentaram a validade do prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves, nos termos da cláusula contratual, de modo que a mora apenas se configuraria após 30/10/2023. Pontuaram a existência de caso fortuito e de força maior, em razão da pandemia da COVID-19, que teria impactado diretamente o cronograma da obra. Argumentaram a improcedência da condenação ao pagamento de lucros cessantes, por se tratar de imóvel de caráter habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela, sem finalidade lucrativa. Destacaram a ausência de prova idônea quanto ao pagamento dos alegados juros de obra, razão pela qual o pedido indenizatório carece de fundamento. Requereram, assim, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais. Subsidiariamente, considerando devido a condenação dos Juros de Obra, que se refira apenas aos Juros, para não acarretar um enriquecimento ilícito do autor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) se o prazo contratual, acrescido da tolerância e dos 60 dias para entrega das chaves, deve ser considerado para afastar a mora até 30/10/2023; (ii) se a pandemia da COVID-19 pode ser reconhecida como caso fortuito ou força maior capaz de excluir a responsabilidade das construtoras; (iii) se há comprovação suficiente dos prejuízos materiais alegados, em especial quanto aos juros de obra e lucros cessantes; e (iv) em caso de manutenção da condenação, se os lucros cessantes devem ser limitados ao percentual de 0,5% do valor do imóvel, conforme precedentes do STJ e TJDFT.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação jurídica entre as partes é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao promitente comprador comprovar o contrato e o atraso, e à construtora demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor (art. 373 do CPC).
7. O contrato previa a entrega em 30 dezembro de 2021 (ID 76276089), com tolerância de 180 dias, prorrogável até junho de 2022. A entrega, contudo, ocorreu apenas em abril de 2023, configurando atraso injustificado. A cláusula que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves não pode prevalecer, porquanto não integra o prazo de tolerância legalmente aceito, além de contrariar a boa-fé objetiva.
8. A alegação de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não merece acolhimento. O contrato foi firmado em março de 2021, quando a pandemia já estava em curso há mais de um ano e parte significativa da população já se encontrava vacinada. Ademais, eventual escassez de mão de obra e insumos caracteriza fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, que não pode ser transferido ao consumidor.
9. A cobrança de juros de obra após o prazo final de tolerância é indevida, conforme fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996 do STJ, sendo devida a restituição dos valores pagos pela autora (ID 76276091).
10. No tocante aos lucros cessantes, a vedação de locação dos imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei no 11.977/09) não obsta a indenização, uma vez que o prejuízo decorre da privação injusta do uso do bem. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. O valor locatício no mercado local constitui parâmetro razoável e objetivo para quantificação da indenização, como reconhecido na sentença. Nesse sentido, precedentes do e. TJDFT: Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, julgado em 05/06/2024, DJE 11/06/2024; e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 22/03/2023, DJE 04/04/2023. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em favor da autora.
11. Subsidiariamente, as recorrentes pleitearam a limitação da indenização ao percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Todavia, esse critério, embora aceito em algumas decisões, não afasta a possibilidade de fixação com base em elementos concretos do mercado local, como feito no caso. Correta, portanto, a quantificação fixada na sentença.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida em todos os seus termos.
13. Condenado as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença proferida pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Brasília, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou as requeridas, solidariamente, ao pagamento de R$ 4.522,85 (quatro mil, quinhentos e vinte e dois reais e oitenta e cinco centavos), a título de indenização pelos valores despendidos com juros de obra, bem como ao pagamento de R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, de 01/07/2022 a 27/04/2023, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, totalizando R$ 6.000,00 (seis mil reais).
2. O recurso é tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 762769867). Foram apresentadas contrarrazões pela recorrida (ID 76276988).

3. Na origem, a autora ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes c/c danos materiais, alegando ter firmado contrato de compromisso de compra e venda no 36798 em março de 2021, relativo a unidade habitacional no Condomínio Itapoã Parque (Quadra 502, Conj. 01, Lote 07, Bloco D2, Apto. 201). Sustentou que a entrega, prometida para dezembro de 2021, com tolerância até junho de 2022, ocorreu apenas em 27/04/2023. Alegou ainda ter suportado despesas com juros de obra (R$ 6.285,20, ID 76276091), além de aluguéis estimados em R$ 1.000,00 mensais (IDs 76276092), pleiteando indenização pelos danos materiais e pelos lucros cessantes.
4. Em suas razões recursais, os requeridos sustentaram a validade do prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves, nos termos da cláusula contratual, de modo que a mora apenas se configuraria após 30/10/2023. Pontuaram a existência de caso fortuito e de força maior, em razão da pandemia da COVID-19, que teria impactado diretamente o cronograma da obra. Argumentaram a improcedência da condenação ao pagamento de lucros cessantes, por se tratar de imóvel de caráter habitacional vinculado ao Programa Casa Verde e Amarela, sem finalidade lucrativa. Destacaram a ausência de prova idônea quanto ao pagamento dos alegados juros de obra, razão pela qual o pedido indenizatório carece de fundamento. Requereram, assim, a reforma integral da sentença para julgar improcedentes os pedidos autorais. Subsidiariamente, considerando devido a condenação dos Juros de Obra, que se refira apenas aos Juros, para não acarretar um enriquecimento ilícito do autor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) se o prazo contratual, acrescido da tolerância e dos 60 dias para entrega das chaves, deve ser considerado para afastar a mora até 30/10/2023; (ii) se a pandemia da COVID-19 pode ser reconhecida como caso fortuito ou força maior capaz de excluir a responsabilidade das construtoras; (iii) se há comprovação suficiente dos prejuízos materiais alegados, em especial quanto aos juros de obra e lucros cessantes; e (iv) em caso de manutenção da condenação, se os lucros cessantes devem ser limitados ao percentual de 0,5% do valor do imóvel, conforme precedentes do STJ e TJDFT.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação jurídica entre as partes é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao promitente comprador comprovar o contrato e o atraso, e à construtora demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor (art. 373 do CPC).
7. O contrato previa a entrega em 30 dezembro de 2021 (ID 76276089), com tolerância de 180 dias, prorrogável até junho de 2022. A entrega, contudo, ocorreu apenas em abril de 2023, configurando atraso injustificado. A cláusula que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves não pode prevalecer, porquanto não integra o prazo de tolerância legalmente aceito, além de contrariar a boa-fé objetiva.
8. A alegação de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não merece acolhimento. O contrato foi firmado em março de 2021, quando a pandemia já estava em curso há mais de um ano e parte significativa da população já se encontrava vacinada. Ademais, eventual escassez de mão de obra e insumos caracteriza fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, que não pode ser transferido ao consumidor.
9. A cobrança de juros de obra após o prazo final de tolerância é indevida, conforme fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996 do STJ, sendo devida a restituição dos valores pagos pela autora (ID 76276091).
10. No tocante aos lucros cessantes, a vedação de locação dos imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei no 11.977/09) não obsta a indenização, uma vez que o prejuízo decorre da privação injusta do uso do bem. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. O valor locatício no mercado local constitui parâmetro razoável e objetivo para quantificação da indenização, como reconhecido na sentença. Nesse sentido, precedentes do e. TJDFT: Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, julgado em 05/06/2024, DJE 11/06/2024; e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 22/03/2023, DJE 04/04/2023. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em favor da autora.
11. Subsidiariamente, as recorrentes pleitearam a limitação da indenização ao percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Todavia, esse critério, embora aceito em algumas decisões, não afasta a possibilidade de fixação com base em elementos concretos do mercado local, como feito no caso. Correta, portanto, a quantificação fixada na sentença.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida em todos os seus termos.
13. Condenado as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.