Tribunal: TJDFT
Processo: 0721197-98.2024.8.07.0020
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO SIMÉTRICA DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato de compra e venda de cota imobiliária, condenar a ré à restituição de R$ 34.500,00 com juros e correção, bem como ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, além de arcar integralmente com custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de lavratura da escritura pública definitiva configura inadimplemento contratual capaz de justificar a rescisão do contrato; (ii) estabelecer se é cabível a aplicação da cláusula penal, originalmente estipulada em desfavor do comprador, contra a vendedora inadimplente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de alegação específica sobre a prescrição da comissão de corretagem na contestação impede o conhecimento do tema em sede recursal, por configurar inovação recursal e violar o princípio do duplo grau de jurisdição.
4. A não lavratura da escritura pública definitiva, embora represente inadimplemento contratual, tem natureza acessória e não compromete a finalidade principal do contrato, especialmente quando o bem foi entregue e usufruído pelos compradores.
5. O adimplemento substancial do contrato, evidenciado pelo pagamento integral do preço e fruição do imóvel pelos autores, afasta a possibilidade de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa.
6. Eventual pretensão dos autores deveria ser veiculada por ação de obrigação de fazer, e não por pedido de resolução contratual, considerando-se que o objeto principal do contrato foi cumprido.
7. A cláusula penal prevista unicamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada em benefício deste, por analogia, diante do inadimplemento do fornecedor, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
8. A jurisprudência do STJ autoriza a inversão equitativa da cláusula penal em contratos de consumo quando evidenciado o inadimplemento da parte economicamente mais forte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. 1. A ausência de lavratura da escritura definitiva, quando não compromete o uso do imóvel e o contrato foi substancialmente cumprido, não justifica a rescisão contratual.
2. 2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada de forma simétrica contra o fornecedor inadimplente, nos termos da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
3. 3. A utilização reiterada do bem pelo comprador descaracteriza o inadimplemento essencial e afasta a restituição integral dos valores pagos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 884; CPC, art. 85, §§ 2o e 4o; CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20.03.2018.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO PARCIAL. AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INEXISTÊNCIA DE INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO DA RESCISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO SIMÉTRICA DE CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato de compra e venda de cota imobiliária, condenar a ré à restituição de R$ 34.500,00 com juros e correção, bem como ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do contrato, além de arcar integralmente com custas e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de lavratura da escritura pública definitiva configura inadimplemento contratual capaz de justificar a rescisão do contrato; (ii) estabelecer se é cabível a aplicação da cláusula penal, originalmente estipulada em desfavor do comprador, contra a vendedora inadimplente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A ausência de alegação específica sobre a prescrição da comissão de corretagem na contestação impede o conhecimento do tema em sede recursal, por configurar inovação recursal e violar o princípio do duplo grau de jurisdição.
4. A não lavratura da escritura pública definitiva, embora represente inadimplemento contratual, tem natureza acessória e não compromete a finalidade principal do contrato, especialmente quando o bem foi entregue e usufruído pelos compradores.
5. O adimplemento substancial do contrato, evidenciado pelo pagamento integral do preço e fruição do imóvel pelos autores, afasta a possibilidade de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa.
6. Eventual pretensão dos autores deveria ser veiculada por ação de obrigação de fazer, e não por pedido de resolução contratual, considerando-se que o objeto principal do contrato foi cumprido.
7. A cláusula penal prevista unicamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada em benefício deste, por analogia, diante do inadimplemento do fornecedor, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
8. A jurisprudência do STJ autoriza a inversão equitativa da cláusula penal em contratos de consumo quando evidenciado o inadimplemento da parte economicamente mais forte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido em parte e parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. 1. A ausência de lavratura da escritura definitiva, quando não compromete o uso do imóvel e o contrato foi substancialmente cumprido, não justifica a rescisão contratual.
2. 2. A cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada de forma simétrica contra o fornecedor inadimplente, nos termos da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
3. 3. A utilização reiterada do bem pelo comprador descaracteriza o inadimplemento essencial e afasta a restituição integral dos valores pagos.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 884; CPC, art. 85, §§ 2o e 4o; CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 20.03.2018.