Tribunal: TJDFT
Processo: 0704904-76.2025.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE CONHECIMENTO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM FAVOR DA AUTORA. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA CARACTERIZADA. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PRAZO ESTABELECIDO NO TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUANTUM INDENIZATÓRIO CALCULADO COM BASE EM PERCENTUAL DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO CELEBRADO PELAS PARTES. MANUTENÇÃO. RESSARCIMENTO DE VALORES DESEMBOLSADOS PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PARA PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. CABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO EQUIVALENTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial da ação de conhecimento ajuizada por adquirente de imóvel em face de incorporadora e construtora, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de valores desembolsados a título de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida por meio de contrato de compra e venda, precedido da celebração de termo de reserva de unidade imobiliária. As empresas rés, no recurso de apelação interposto, sustentam que o prazo para entrega do imóvel a ser observado encontra-se estabelecido no contrato de compra e venda, devendo ser desconsiderado o prazo fixado no termo de reserva da unidade imobiliária. Pondera que deve ser reconhecida a ocorrência de motivo de força maior, tendo em vista o advento da pandemia de COVID-19. Assevera que a autora não comprovou o prejuízo alegado a título de lucros cessantes e o pagamento de juros de obra, devendo ser julgado improcedente a pretensão indenizatória deduzida na inicial. A autora, em suas razões recursais, aduz que a indenização por lucros cessantes deve se basear no valor estipulado em novos contratos de compra e venda envolvendo imóveis similares e sustenta haver decaído de parte mínima do pedido inicial, de modo a justificar a condenação das rés ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários de sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 6 (seis) questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à gratuidade de justiça concedida no primeiro grau de jurisdição; (ii) estabelecer qual o prazo contratual a ser observado para entrega do imóvel adquirido pela autora; (iii) determinar se o advento da pandemia de COVID-19 caracterizaria, no caso concreto, motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do imóvel; (iv) avaliar se estariam configurados os pressupostos para o acolhimento da pretensão indenizatória por lucros cessantes e definir o valor devido a este título; (v) analisar se os elementos de prova juntados aos autos seriam suficientes para comprovar o pagamento de juros de obra no período de inadimplemento contratual por parte das empresas rés; e (vi) verificar se seria adequada a proporção da distribuição dos ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. De acordo com o artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, faz jus à gratuidade de justiça.
3.1. Observado que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram aptos a infirmar a declaração de hipossuficiência financeira apresentada pela autora, deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição.
4. O termo de reserva de unidade imobiliária, pelo qual uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), a qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar, se equipara ao contrato de promessa de compra e venda, vinculando as partes contratantes às obrigações pactuadas.
4.1. A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito.
5. Tendo em vista que a pandemia de COVID-19 foi declarada pela Organização Mundial de Saúde em data anterior à celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, tal evento não caracteriza motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do bem imóvel.
6. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção frustra a possibilidade de utilização do bem por parte do adquirente, seja para fins de moradia própria ou para obtenção de frutos decorrente de sua locação, o que torna cabível a indenização por lucros cessantes, consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o Tema no 996.
7. Mostra-se adequada a fixação da indenização por lucros cessantes com base em percentual incidente sobre o valor atualizado do imóvel previsto no contrato celebrado pelas partes.
8. Comprovado o pagamento de juros de obra no período posterior ao prazo pactuado para entrega do imóvel, a adquirente faz jus ao ressarcimento do montante desembolsado indevidamente a este título.
9. Impositiva a redistribuição dos ônus de sucumbência, quando não refletir adequadamente a proporção em que as partes decaíram em relação à pretensão deduzida na inicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso de apelação interposto pela autora conhecido e parcialmente provido. Recurso de apelação interposto pelas rés conhecido e não provido. Majorados os honorários de sucumbência devidos pelas rés.
Tese de julgamento:
1. Deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição quando devidamente comprovada a hipossuficiência financeira alegada pela parte beneficiária.
2. O termo de reserva de unidade imobiliária firmado pelas partes se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, devendo ser considerada nula a alteração do prazo de entrega do imóvel prevista em contrato de compra e venda celebrado posteriormente.
3. Apenas circunstâncias supervenientes à celebração do negócio jurídico podem caracterizar motivo de força maior apto a justificar a alteração do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda.
4. É devida a indenização por lucros cessantes em virtude de atraso na entrega do imóvel adquirido em fase de construção, porquanto presumido o prejuízo experimentado pelo adquirente, conforme entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 996.
5. O adquirente de bem imóvel em construção faz jus ao ressarcimento dos valores desembolsados para pagamento de juros de obra após o término do prazo estabelecido contratualmente para entrega do bem.
6. As custas processuais e os honorários advocatícios devem ser suportados pelas partes de forma proporcional à sucumbência por elas experimentada.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE CONHECIMENTO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM FAVOR DA AUTORA. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA CARACTERIZADA. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PRAZO ESTABELECIDO NO TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUANTUM INDENIZATÓRIO CALCULADO COM BASE EM PERCENTUAL DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO CELEBRADO PELAS PARTES. MANUTENÇÃO. RESSARCIMENTO DE VALORES DESEMBOLSADOS PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PARA PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. CABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO EQUIVALENTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial da ação de conhecimento ajuizada por adquirente de imóvel em face de incorporadora e construtora, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de valores desembolsados a título de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida por meio de contrato de compra e venda, precedido da celebração de termo de reserva de unidade imobiliária. As empresas rés, no recurso de apelação interposto, sustentam que o prazo para entrega do imóvel a ser observado encontra-se estabelecido no contrato de compra e venda, devendo ser desconsiderado o prazo fixado no termo de reserva da unidade imobiliária. Pondera que deve ser reconhecida a ocorrência de motivo de força maior, tendo em vista o advento da pandemia de COVID-19. Assevera que a autora não comprovou o prejuízo alegado a título de lucros cessantes e o pagamento de juros de obra, devendo ser julgado improcedente a pretensão indenizatória deduzida na inicial. A autora, em suas razões recursais, aduz que a indenização por lucros cessantes deve se basear no valor estipulado em novos contratos de compra e venda envolvendo imóveis similares e sustenta haver decaído de parte mínima do pedido inicial, de modo a justificar a condenação das rés ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários de sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 6 (seis) questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à gratuidade de justiça concedida no primeiro grau de jurisdição; (ii) estabelecer qual o prazo contratual a ser observado para entrega do imóvel adquirido pela autora; (iii) determinar se o advento da pandemia de COVID-19 caracterizaria, no caso concreto, motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do imóvel; (iv) avaliar se estariam configurados os pressupostos para o acolhimento da pretensão indenizatória por lucros cessantes e definir o valor devido a este título; (v) analisar se os elementos de prova juntados aos autos seriam suficientes para comprovar o pagamento de juros de obra no período de inadimplemento contratual por parte das empresas rés; e (vi) verificar se seria adequada a proporção da distribuição dos ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. De acordo com o artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, faz jus à gratuidade de justiça.
3.1. Observado que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram aptos a infirmar a declaração de hipossuficiência financeira apresentada pela autora, deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição.
4. O termo de reserva de unidade imobiliária, pelo qual uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), a qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar, se equipara ao contrato de promessa de compra e venda, vinculando as partes contratantes às obrigações pactuadas.
4.1. A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito.
5. Tendo em vista que a pandemia de COVID-19 foi declarada pela Organização Mundial de Saúde em data anterior à celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, tal evento não caracteriza motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do bem imóvel.
6. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção frustra a possibilidade de utilização do bem por parte do adquirente, seja para fins de moradia própria ou para obtenção de frutos decorrente de sua locação, o que torna cabível a indenização por lucros cessantes, consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o Tema no 996.
7. Mostra-se adequada a fixação da indenização por lucros cessantes com base em percentual incidente sobre o valor atualizado do imóvel previsto no contrato celebrado pelas partes.
8. Comprovado o pagamento de juros de obra no período posterior ao prazo pactuado para entrega do imóvel, a adquirente faz jus ao ressarcimento do montante desembolsado indevidamente a este título.
9. Impositiva a redistribuição dos ônus de sucumbência, quando não refletir adequadamente a proporção em que as partes decaíram em relação à pretensão deduzida na inicial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso de apelação interposto pela autora conhecido e parcialmente provido. Recurso de apelação interposto pelas rés conhecido e não provido. Majorados os honorários de sucumbência devidos pelas rés.
Tese de julgamento:
1. Deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição quando devidamente comprovada a hipossuficiência financeira alegada pela parte beneficiária.
2. O termo de reserva de unidade imobiliária firmado pelas partes se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, devendo ser considerada nula a alteração do prazo de entrega do imóvel prevista em contrato de compra e venda celebrado posteriormente.
3. Apenas circunstâncias supervenientes à celebração do negócio jurídico podem caracterizar motivo de força maior apto a justificar a alteração do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda.
4. É devida a indenização por lucros cessantes em virtude de atraso na entrega do imóvel adquirido em fase de construção, porquanto presumido o prejuízo experimentado pelo adquirente, conforme entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 996.
5. O adquirente de bem imóvel em construção faz jus ao ressarcimento dos valores desembolsados para pagamento de juros de obra após o término do prazo estabelecido contratualmente para entrega do bem.
6. As custas processuais e os honorários advocatícios devem ser suportados pelas partes de forma proporcional à sucumbência por elas experimentada.