Tribunal: TJDFT
Processo: 0704563-54.2024.8.07.0011
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-19
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. TERMO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR. VALIDADE DOS TERMOS PACTUADOS. LIBERDADE CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) declarar abusiva a retenção de cerca de 28,03% do valor pago para a aquisição de unidade imobiliária; b) reduzir a retenção do valor total pago pela requerente para 20%; c) condenar a requerida à obrigação de restituir à autora o valor estipulado no aludido instrumento de distrato, mais a quantia de R$ 3.840,10, que somados perfazem o montante de R$ 38.252,05.
2. Em suas razões recursais, a parte requerida/recorrente impugna o valor da causa e suscita a incompetência do juízo. Aduz a inadequação da via eleita, uma vez que questões de nulidade de cláusulas contratuais deveriam ser tratadas por meio de ação anulatória, e não revisão judicial. No mérito, sustenta que o distrato foi cumprido tempestivamente e de forma amigável, e que a tentativa de revisão judicial representa comportamento contraditório por parte da recorrida. Alega que a sentença violou o princípio da livre pactuação ao permitir a revisão do termo de distrato celebrado de forma consensual entre as partes, afetando a autonomia contratual. Argumenta que houve equívoco na interpretação do termo de distrato. Informa que não houve retenção de 28,03% dos valores pagos pela recorrida, e que o cálculo da retenção considerou tão somente as arras confirmatórias pagas no início do contrato, no valor de R$ 16.677,14, com natureza distinta das demais parcelas contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em analisar a validade das cláusulas contratuais contidas no termo de distrato celebrado entre as partes, especificamente no que tange à possibilidade de revisão judicial, e se houve abusividade na retenção de valores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, a parte requerente, ora recorrida, alega que adquiriu fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade junto a parte requerida/recorrente, no valor de R$ 65.100,00. Aduz que ao solicitar o cancelamento do contrato, foi surpreendida pela retenção de uma multa equivalente a 28,03% (R$ 13.403,11) do valor pago (R$ 47.815,07), sendo que a requerida informou que estornaria apenas R$ 34.411,96.
5. A competência dos Juizados Especiais Cíveis é fixada de acordo com o proveito econômico buscado na demanda, não com o valor integral do contrato do qual decorre a controvérsia, conforme Enunciado no 39 do FONAJE e do art. 3o, inciso I, da Lei no 9.099/95. No caso em análise, a autora busca restituição de valores que não ultrapassam o limite de 40 salários mínimos, atendendo ao critério estabelecido para determinar a competência dos Juizados Especiais. Preliminar de incompetência rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. No tocante à adequação da via eleita, cumpre registrar que, no caso de relação de consumo, é possível revisar o termo de distrato celebrado entre as partes, especialmente em contratos de adesão, para coibir eventual desequilíbrio contratual. O argumento de que seria necessária ação anulatória não se sustenta, considerando a amplitude de proteção conferida pelo CDC. Nesse sentido, o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e o art. 413 do Código Civil admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, quando abusivas ou excessivamente onerosas. Precedente: Acórdão 1660670.
8. No caso, o valor do contrato de compra e venda foi de R$ 65.100,00 (ID 69756201). Da leitura das suas cláusulas, há previsão de que, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, haveria a retenção de 20% do valor total pago, do sinal de negócio consignado na proposta de compra e venda, mais 0,5% por mês do preço atualizado do contrato, conforme Cláusula Sétima, itens IV e V.
9. Ocorre que, por iniciativa da parte recorrida, as partes celebraram instrumento rescisório por distrato amigável (ID 69756267). Na oportunidade, foi informado que a recorrida havia pago pela compra do bem o valor de R$ 51.089,10. Estabeleceram que a recorrente restituiria à recorrida a importância de R$ 33.233,22 (trinta e três mil duzentos e trinta e três reais e vinte e dois centavos), e que pelo cancelamento do negócio seriam retidos os valores de R$ 16.677,14 (pagos a título de arras), além da quantia de R$ 1.178,74 (referente aos débitos de taxas de condomínio).
10. Quanto ao montante pago, há divergência entre as partes, sendo necessária a delimitação do valor para o cálculo da restituição. Conquanto a informação inicial de que houve o pagamento de R$ 47.815,07, o instrumento de distrato e o extrato de pagamentos das parcelas confirmam o valor de R$ 51.089,10 (ID 69756267), devendo este ser considerado como valor efetivamente pago pela compradora pela aquisição do bem.
11. Em relação a resolução contratual a pedido do comprador, temos a previsão do artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64 dispondo que no caso de desfazimento do contrato celebrado com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto da obrigação pelo adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago, deduzida a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga. No entanto, prescreve o § 13 do mesmo dispositivo legal que “poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei”.
12. Compulsando os autos, constata-se que as partes celebraram um instrumento de distrato amigável, no qual acordaram os termos da rescisão contratual, como exposto no item 9. Tal instrumento, estabeleceu de forma clara e precisa a restituição de valores pagos e a compensação de débitos pendentes, com a concordância expressa da parte requerente, ora recorrida.
13. Nesse contexto, a revisão de termos contratuais deve ser analisada à luz do princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade das partes para que seja cumprido o que foi pactuado entre as partes (art. 421 do Código Civil). O instrumento de distrato firmado entre as partes é, portanto, válido e eficaz, uma vez que reflete a manifestação de vontade livre e consciente de ambas as partes, o que afasta o limite de retenção legalmente estabelecido. Precedente: TJDFT, Acórdão 1200555.
14. Também não há que se falar em abusividade quanto ao valor da retenção. Sem olvidar do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, reitere-se que as condições pactuadas no distrato foram claras e não apresentam elementos que possam caracterizar abusividade, visto que a parte recorrida teve plena ciência das condições acordadas, e aceitas de maneira livre, expressa e com observância dos princípios da boa-fé objetiva, diferentemente do que poderia se vislumbrar caso se considerasse apenas o contrato de compra e venda (contrato de adesão) em que as cláusulas são formuladas unilateralmente.
15. Assim, em respeito aos limites legais (art. 67-A, § 13, da Lei 4.591/64) e contratuais estabelecidos, deve ser declarada a validade do instrumento de distrato de ID 69756267, devendo a rescisão respeitar as condições nele previstas, especialmente quanto à restituição ao comprador das quantias que houver pago diretamente ao incorporador. Em consequência, não há que se falar em abusividade da retenção ou necessidade adequação ao percentual estabelecido pela lei.
IV. DISPOSITIVO
16. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença a fim de reconhecer a validade do instrumento de distrato celebrado entre as partes (ID 69756267), mantendo-se as condições nele previstas, inclusive quanto à restituição dos valores pagos pela parte requerente/recorrida, com retenção dos valores de R$ 16.677,14, e de R$ 1.178,74 referentes a débitos condominiais, totalizando a restituição de R$ 33.233,22, corrigida monetariamente pelo IGPM a partir da data de ajuizamento da presente ação, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da data de citação.
17. Sem condenação em honorários, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95, diante da ausência de recorrente integralmente vencido.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; Lei no 4.591/64, art. 67-A, § 13.
Jurisprudências relevantes citados: Acórdão n. 1660670, Rel. Giselle Rocha Raposo, Segunda Turma Recursal, j. 06.02.2023; Acórdão n. 1200555, Rel. Arnaldo Corrêa Silva, Rel. Designado João Luís Fischer Dias, Segunda Turma Recursal, j. 11.09.2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. TERMO DE DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO A PEDIDO DO COMPRADOR. VALIDADE DOS TERMOS PACTUADOS. LIBERDADE CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: a) declarar abusiva a retenção de cerca de 28,03% do valor pago para a aquisição de unidade imobiliária; b) reduzir a retenção do valor total pago pela requerente para 20%; c) condenar a requerida à obrigação de restituir à autora o valor estipulado no aludido instrumento de distrato, mais a quantia de R$ 3.840,10, que somados perfazem o montante de R$ 38.252,05.
2. Em suas razões recursais, a parte requerida/recorrente impugna o valor da causa e suscita a incompetência do juízo. Aduz a inadequação da via eleita, uma vez que questões de nulidade de cláusulas contratuais deveriam ser tratadas por meio de ação anulatória, e não revisão judicial. No mérito, sustenta que o distrato foi cumprido tempestivamente e de forma amigável, e que a tentativa de revisão judicial representa comportamento contraditório por parte da recorrida. Alega que a sentença violou o princípio da livre pactuação ao permitir a revisão do termo de distrato celebrado de forma consensual entre as partes, afetando a autonomia contratual. Argumenta que houve equívoco na interpretação do termo de distrato. Informa que não houve retenção de 28,03% dos valores pagos pela recorrida, e que o cálculo da retenção considerou tão somente as arras confirmatórias pagas no início do contrato, no valor de R$ 16.677,14, com natureza distinta das demais parcelas contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em analisar a validade das cláusulas contratuais contidas no termo de distrato celebrado entre as partes, especificamente no que tange à possibilidade de revisão judicial, e se houve abusividade na retenção de valores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, a parte requerente, ora recorrida, alega que adquiriu fração ideal de imóvel em regime de multipropriedade junto a parte requerida/recorrente, no valor de R$ 65.100,00. Aduz que ao solicitar o cancelamento do contrato, foi surpreendida pela retenção de uma multa equivalente a 28,03% (R$ 13.403,11) do valor pago (R$ 47.815,07), sendo que a requerida informou que estornaria apenas R$ 34.411,96.
5. A competência dos Juizados Especiais Cíveis é fixada de acordo com o proveito econômico buscado na demanda, não com o valor integral do contrato do qual decorre a controvérsia, conforme Enunciado no 39 do FONAJE e do art. 3o, inciso I, da Lei no 9.099/95. No caso em análise, a autora busca restituição de valores que não ultrapassam o limite de 40 salários mínimos, atendendo ao critério estabelecido para determinar a competência dos Juizados Especiais. Preliminar de incompetência rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. No tocante à adequação da via eleita, cumpre registrar que, no caso de relação de consumo, é possível revisar o termo de distrato celebrado entre as partes, especialmente em contratos de adesão, para coibir eventual desequilíbrio contratual. O argumento de que seria necessária ação anulatória não se sustenta, considerando a amplitude de proteção conferida pelo CDC. Nesse sentido, o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e o art. 413 do Código Civil admitem a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais, quando abusivas ou excessivamente onerosas. Precedente: Acórdão 1660670.
8. No caso, o valor do contrato de compra e venda foi de R$ 65.100,00 (ID 69756201). Da leitura das suas cláusulas, há previsão de que, em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, haveria a retenção de 20% do valor total pago, do sinal de negócio consignado na proposta de compra e venda, mais 0,5% por mês do preço atualizado do contrato, conforme Cláusula Sétima, itens IV e V.
9. Ocorre que, por iniciativa da parte recorrida, as partes celebraram instrumento rescisório por distrato amigável (ID 69756267). Na oportunidade, foi informado que a recorrida havia pago pela compra do bem o valor de R$ 51.089,10. Estabeleceram que a recorrente restituiria à recorrida a importância de R$ 33.233,22 (trinta e três mil duzentos e trinta e três reais e vinte e dois centavos), e que pelo cancelamento do negócio seriam retidos os valores de R$ 16.677,14 (pagos a título de arras), além da quantia de R$ 1.178,74 (referente aos débitos de taxas de condomínio).
10. Quanto ao montante pago, há divergência entre as partes, sendo necessária a delimitação do valor para o cálculo da restituição. Conquanto a informação inicial de que houve o pagamento de R$ 47.815,07, o instrumento de distrato e o extrato de pagamentos das parcelas confirmam o valor de R$ 51.089,10 (ID 69756267), devendo este ser considerado como valor efetivamente pago pela compradora pela aquisição do bem.
11. Em relação a resolução contratual a pedido do comprador, temos a previsão do artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/64 dispondo que no caso de desfazimento do contrato celebrado com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto da obrigação pelo adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago, deduzida a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga. No entanto, prescreve o § 13 do mesmo dispositivo legal que “poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei”.
12. Compulsando os autos, constata-se que as partes celebraram um instrumento de distrato amigável, no qual acordaram os termos da rescisão contratual, como exposto no item 9. Tal instrumento, estabeleceu de forma clara e precisa a restituição de valores pagos e a compensação de débitos pendentes, com a concordância expressa da parte requerente, ora recorrida.
13. Nesse contexto, a revisão de termos contratuais deve ser analisada à luz do princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade das partes para que seja cumprido o que foi pactuado entre as partes (art. 421 do Código Civil). O instrumento de distrato firmado entre as partes é, portanto, válido e eficaz, uma vez que reflete a manifestação de vontade livre e consciente de ambas as partes, o que afasta o limite de retenção legalmente estabelecido. Precedente: TJDFT, Acórdão 1200555.
14. Também não há que se falar em abusividade quanto ao valor da retenção. Sem olvidar do disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, reitere-se que as condições pactuadas no distrato foram claras e não apresentam elementos que possam caracterizar abusividade, visto que a parte recorrida teve plena ciência das condições acordadas, e aceitas de maneira livre, expressa e com observância dos princípios da boa-fé objetiva, diferentemente do que poderia se vislumbrar caso se considerasse apenas o contrato de compra e venda (contrato de adesão) em que as cláusulas são formuladas unilateralmente.
15. Assim, em respeito aos limites legais (art. 67-A, § 13, da Lei 4.591/64) e contratuais estabelecidos, deve ser declarada a validade do instrumento de distrato de ID 69756267, devendo a rescisão respeitar as condições nele previstas, especialmente quanto à restituição ao comprador das quantias que houver pago diretamente ao incorporador. Em consequência, não há que se falar em abusividade da retenção ou necessidade adequação ao percentual estabelecido pela lei.
IV. DISPOSITIVO
16. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença a fim de reconhecer a validade do instrumento de distrato celebrado entre as partes (ID 69756267), mantendo-se as condições nele previstas, inclusive quanto à restituição dos valores pagos pela parte requerente/recorrida, com retenção dos valores de R$ 16.677,14, e de R$ 1.178,74 referentes a débitos condominiais, totalizando a restituição de R$ 33.233,22, corrigida monetariamente pelo IGPM a partir da data de ajuizamento da presente ação, acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da data de citação.
17. Sem condenação em honorários, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95, diante da ausência de recorrente integralmente vencido.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
____
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51, IV; Lei no 4.591/64, art. 67-A, § 13.
Jurisprudências relevantes citados: Acórdão n. 1660670, Rel. Giselle Rocha Raposo, Segunda Turma Recursal, j. 06.02.2023; Acórdão n. 1200555, Rel. Arnaldo Corrêa Silva, Rel. Designado João Luís Fischer Dias, Segunda Turma Recursal, j. 11.09.2019.