Tribunal: TJDFT
Processo: 0750211-87.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-11
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Termo de reserva de unidade residencial. Previsão de prazo de tolerância de 180 dias. Aceitação da proposta. Vinculação dos contratantes aos termos. Atraso na entrega. Pandemia. Caso fortuito ou força maior. Inexistência. Juros de obra. Lucros cessantes. Parâmetros de fixação. Juros e correção monetária. Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes em parte os pedidos para condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos juros de obra durante o período de atraso na entrega do imóvel.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir o termo inicial do prazo de 180 dias de tolerância contratual e a possibilidade de acréscimo de 60 dias para entrega das chaves; (ii) aferir se a pandemia da Covid-19 configura caso fortuito ou força maior aptos a justificar o atraso na entrega do imóvel; (iii) examinar se são devidos danos materiais em razão do atraso, e, em sendo o caso, qual o percentual a ser aplicado; (iv) avaliar o cabimento da restituição dos valores pagos a título de juros de obra; e (v) definir os índices aplicáveis a juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
3. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante.
4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 996, pacificou entendimento no sentido de que o prazo contratual para entrega de imóvel deve ser claro, expresso e inteligível, não podendo vincular-se à concessão de financiamento ou qualquer outro negócio jurídico, salvo acréscimo do prazo de tolerância, limitado a 180 dias.
5. Uma vez aceito o Termo de Reserva de Unidade Residencial pelos réus, onde consta o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, suas condições devem ser observadas pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de compra e venda.
6. Ocorrendo a entrega do imóvel após a data prevista, acrescido do período de 180 dias corridos de prorrogação, mostra-se caracterizada a mora.
7. É imprescindível a demonstração concreta de causa inequívoca superveniente que impossibilitou a conclusão das obras para se admitir a prorrogação do prazo de tolerância. Os riscos alegados pelos réus integram a própria dinâmica da atividade de construção civil, tais como a escassez de mão de obra e de matéria-prima. Não se verificou evento extraordinário que tenha alterado o panorama empresarial preexistente.
8. A pandemia da Covid-19 não caracteriza, por si só, caso fortuito ou força maior suficientes para prorrogar o prazo contratual, especialmente quando o contrato foi celebrado em período de pandemia, considerando-se tais riscos inerentes à própria atividade empresarial da construção civil.
9. É entendimento consolidado na jurisprudência da Corte Superior no julgamento do Tema Repetitivo 996 que, “na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/3/2024).
10. Assim, o atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo máximo de tolerância contratualmente ajustado em 180 dias corridos, configura inadimplemento contratual, gerando obrigação de indenizar lucros cessantes em percentual fixado por lei, conforme o art. 43-A, § 2o, da Lei no 4.591/1964, introduzido pela Lei no 13.786/2018, no montante de 1% (um por cento) mensal calculado sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, atualizado monetariamente.
11. O atraso na entrega da unidade habitacional gera o direito do consumidor à restituição dos valores despendidos com juros de obra pagos após esgotado o prazo contratualmente ajustado para entrega das chaves, comprovado pelo autor por meio de planilhas e extratos bancários constantes dos autos.
12. Considerando a natureza da obrigação e a relação contratual existente entre as partes, forçoso concluir que o juízo singular fixara escorreitamente os parâmetros da taxa de juros de mora e correção monetária, observando inclusive a inovação legislativa introduza pela Lei no 14.905/2024.
IV. Dispositivo
13. Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 421 e 427; Lei no 4.591/1964, art. 43-A, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996; AgInt no REsp no 1.909.706/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/03/2024; AgInt no AREsp n. 2.045.362/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22/8/2022; AgInt no AREsp n. 2.530.904/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 19/8/2024. TJDFT, APC 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 11/12/2024; APC 0712731-86.2022.8.07.0020, 4a Turma Cível. Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, j. 11/04/2024; APC 0701728-03.2023.8.07.0020, 7a Turma Cível. Rel. Des. Sandra Reves, j. 16/11/2023; TJDFT, APC no 0715437-71.2024.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub; Acórdão 1193385, 0700958-38.2017.8.07.0014, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 07/08/2019; Acórdão 2008894, 0715437-71.2024.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. 10/06/2025; APC 0713654-38.2023.8.07.0001, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25/04/2024.

Inteiro teor:
Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Termo de reserva de unidade residencial. Previsão de prazo de tolerância de 180 dias. Aceitação da proposta. Vinculação dos contratantes aos termos. Atraso na entrega. Pandemia. Caso fortuito ou força maior. Inexistência. Juros de obra. Lucros cessantes. Parâmetros de fixação. Juros e correção monetária. Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedentes em parte os pedidos para condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos juros de obra durante o período de atraso na entrega do imóvel.
II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir o termo inicial do prazo de 180 dias de tolerância contratual e a possibilidade de acréscimo de 60 dias para entrega das chaves; (ii) aferir se a pandemia da Covid-19 configura caso fortuito ou força maior aptos a justificar o atraso na entrega do imóvel; (iii) examinar se são devidos danos materiais em razão do atraso, e, em sendo o caso, qual o percentual a ser aplicado; (iv) avaliar o cabimento da restituição dos valores pagos a título de juros de obra; e (v) definir os índices aplicáveis a juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
3. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante.
4. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 996, pacificou entendimento no sentido de que o prazo contratual para entrega de imóvel deve ser claro, expresso e inteligível, não podendo vincular-se à concessão de financiamento ou qualquer outro negócio jurídico, salvo acréscimo do prazo de tolerância, limitado a 180 dias.
5. Uma vez aceito o Termo de Reserva de Unidade Residencial pelos réus, onde consta o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, suas condições devem ser observadas pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de compra e venda.
6. Ocorrendo a entrega do imóvel após a data prevista, acrescido do período de 180 dias corridos de prorrogação, mostra-se caracterizada a mora.
7. É imprescindível a demonstração concreta de causa inequívoca superveniente que impossibilitou a conclusão das obras para se admitir a prorrogação do prazo de tolerância. Os riscos alegados pelos réus integram a própria dinâmica da atividade de construção civil, tais como a escassez de mão de obra e de matéria-prima. Não se verificou evento extraordinário que tenha alterado o panorama empresarial preexistente.
8. A pandemia da Covid-19 não caracteriza, por si só, caso fortuito ou força maior suficientes para prorrogar o prazo contratual, especialmente quando o contrato foi celebrado em período de pandemia, considerando-se tais riscos inerentes à própria atividade empresarial da construção civil.
9. É entendimento consolidado na jurisprudência da Corte Superior no julgamento do Tema Repetitivo 996 que, “na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/3/2024).
10. Assim, o atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo máximo de tolerância contratualmente ajustado em 180 dias corridos, configura inadimplemento contratual, gerando obrigação de indenizar lucros cessantes em percentual fixado por lei, conforme o art. 43-A, § 2o, da Lei no 4.591/1964, introduzido pela Lei no 13.786/2018, no montante de 1% (um por cento) mensal calculado sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, atualizado monetariamente.
11. O atraso na entrega da unidade habitacional gera o direito do consumidor à restituição dos valores despendidos com juros de obra pagos após esgotado o prazo contratualmente ajustado para entrega das chaves, comprovado pelo autor por meio de planilhas e extratos bancários constantes dos autos.
12. Considerando a natureza da obrigação e a relação contratual existente entre as partes, forçoso concluir que o juízo singular fixara escorreitamente os parâmetros da taxa de juros de mora e correção monetária, observando inclusive a inovação legislativa introduza pela Lei no 14.905/2024.
IV. Dispositivo
13. Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 421 e 427; Lei no 4.591/1964, art. 43-A, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996; AgInt no REsp no 1.909.706/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/03/2024; AgInt no AREsp n. 2.045.362/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22/8/2022; AgInt no AREsp n. 2.530.904/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 19/8/2024. TJDFT, APC 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 11/12/2024; APC 0712731-86.2022.8.07.0020, 4a Turma Cível. Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, j. 11/04/2024; APC 0701728-03.2023.8.07.0020, 7a Turma Cível. Rel. Des. Sandra Reves, j. 16/11/2023; TJDFT, APC no 0715437-71.2024.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub; Acórdão 1193385, 0700958-38.2017.8.07.0014, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 07/08/2019; Acórdão 2008894, 0715437-71.2024.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. 10/06/2025; APC 0713654-38.2023.8.07.0001, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25/04/2024.