Tribunal: TJDFT
Processo: 0730557-69.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-13

Ementa:
PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRAZO PARA ENTREGA DE IMÓVEL. PRORROGAÇÃO. CASO FORTUITO. PANDEMIA COVID19. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Tratam-se de embargos de declaração interpostos pelo recorrente/requerido, em que questiona o acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal que deu parcial provimento ao recurso do autor e negou provimento aos recursos dos requeridos.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 70924006). Recurso não sujeito a preparo (art. 1.023 do CPC).
3. Em suas razões, a embargante aduz que há omissão no acórdão no que tange à definição do prazo para estabelecer se houve ou não atraso na entrega do bem. Relata ser necessário levar em consideração todos os prazos, incluindo o prazo de 60 dias para a entrega das chaves, conforme previsão contratual, o que não foi observado no presente caso. Ainda, aponta contradições no acórdão quanto ao prazo de entrega do empreendimento ser aquele previsto no Termo de Reserva e em relação a caso fortuito envolvendo a pandemia de COVID 19.
4. Contrarrazões apresentadas com requerimento de condenação da embargante em multa por litigância de má-fé (ID 71383880).
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão nos embargos de declaração opostos pelos requeridos: (i) saber se houve omissão no acórdão quanto à definição do prazo contratual para aferição do atraso na entrega do imóvel, especialmente no que tange à inclusão do prazo de 60 dias para a entrega das chaves; (ii) saber se há contradição no acórdão quanto à definição do termo inicial do prazo de entrega do empreendimento, em relação ao que consta no Termo de Reserva; (iii) saber se houve omissão ou contradição quanto ao reconhecimento de caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19 e sua repercussão na análise da responsabilidade pelo atraso.
III. Razões de decidir
6. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
7. A "omissão" que permite o uso dos embargos de declaração ocorre quando uma questão discutida nos autos, essencial para a formação do silogismo, não é abordada. A "contradição" acontece quando há divergência interna no julgamento, ou seja, conclusões conflitantes sobre o mesmo tema ou controvérsia analisada na decisão. Já a "obscuridade" refere-se à falta de clareza do dispositivo, que pode ocorrer, por exemplo, pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão do julgamento.
8. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
9. O que pretende a parte embargante, na realidade, é o rejulgamento do mérito da matéria.
10. As questões aventadas pelos embargantes foram devidamente analisadas nos itens 13 a 17 da ementa: "13. No caso dos autos, consta que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 44366 Itapoã Parque” (ID 66566636), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. 14. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. 15. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. 16. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual. 17. A alegada escassez de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Nesse sentido: (...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024)."
11. Em relação ao prazo de tolerância de 60 dias para a entrega das chaves, também restou devidamente esclarecido que deve prevalecer a data de entrega expressamente prevista no termo de reserva, com a tolerância legal de 180 dias, não sendo viável a aplicação de prazos substitutivos previstos apenas do contrato de compra e venda, sob pena de violar o dever de prestar a adequada informação ao consumidor.
12. Quanto ao termo inicial do prazo de entrega do empreendimento restou devidamente fundamentado que deve prevalecer a data estimada no Termo de Reserva, que fixou a entrega para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, sendo irrelevante a data posterior estipulada no contrato de compra e venda. Esta última, por se tratar de contrato de adesão, não pode implicar renúncia tácita aos direitos do consumidor previamente estabelecidos, especialmente quando as cláusulas não são redigidas com a devida clareza, contrariando os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no CDC.
13. Quanto à contradição quanto à ocorrência de caso fortuito, o Termo de Reserva (ID 66566636) foi assinado em 29/10/2021 e o contrato de compra e venda (ID 66566638) em 09/02/2022, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas. Em reforço, pontua-se que os eventos citados pelos embargantes constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil e não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou força maior.
14. Diante disso, os autos foram devidamente analisados por este colegiado e os fundamentos adequadamente expostos.
15. Por fim, no caso, não há de se falar em litigância de má-fé dos primeiros embargantes, pois litigaram nos estritos limites da defesa dos direitos que entendem possuir.
IV. Dispositivo
16. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Legislação relevante citada: Lei no 9.099/95, art. 48; CPC, arts. 80, 1.022 e 1.026, § 2o.

Inteiro teor:
PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRAZO PARA ENTREGA DE IMÓVEL. PRORROGAÇÃO. CASO FORTUITO. PANDEMIA COVID19. OMISSÃO E CONTRADIÇÃO INEXISTENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
I. Caso em exame
1. Tratam-se de embargos de declaração interpostos pelo recorrente/requerido, em que questiona o acórdão proferido pela Primeira Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal que deu parcial provimento ao recurso do autor e negou provimento aos recursos dos requeridos.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 70924006). Recurso não sujeito a preparo (art. 1.023 do CPC).
3. Em suas razões, a embargante aduz que há omissão no acórdão no que tange à definição do prazo para estabelecer se houve ou não atraso na entrega do bem. Relata ser necessário levar em consideração todos os prazos, incluindo o prazo de 60 dias para a entrega das chaves, conforme previsão contratual, o que não foi observado no presente caso. Ainda, aponta contradições no acórdão quanto ao prazo de entrega do empreendimento ser aquele previsto no Termo de Reserva e em relação a caso fortuito envolvendo a pandemia de COVID 19.
4. Contrarrazões apresentadas com requerimento de condenação da embargante em multa por litigância de má-fé (ID 71383880).
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão nos embargos de declaração opostos pelos requeridos: (i) saber se houve omissão no acórdão quanto à definição do prazo contratual para aferição do atraso na entrega do imóvel, especialmente no que tange à inclusão do prazo de 60 dias para a entrega das chaves; (ii) saber se há contradição no acórdão quanto à definição do termo inicial do prazo de entrega do empreendimento, em relação ao que consta no Termo de Reserva; (iii) saber se houve omissão ou contradição quanto ao reconhecimento de caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19 e sua repercussão na análise da responsabilidade pelo atraso.
III. Razões de decidir
6. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
7. A "omissão" que permite o uso dos embargos de declaração ocorre quando uma questão discutida nos autos, essencial para a formação do silogismo, não é abordada. A "contradição" acontece quando há divergência interna no julgamento, ou seja, conclusões conflitantes sobre o mesmo tema ou controvérsia analisada na decisão. Já a "obscuridade" refere-se à falta de clareza do dispositivo, que pode ocorrer, por exemplo, pela incoerência entre a fundamentação e a conclusão do julgamento.
8. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão ou contradição se no julgamento foram declinados os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
9. O que pretende a parte embargante, na realidade, é o rejulgamento do mérito da matéria.
10. As questões aventadas pelos embargantes foram devidamente analisadas nos itens 13 a 17 da ementa: "13. No caso dos autos, consta que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 44366 Itapoã Parque” (ID 66566636), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. 14. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. 15. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. 16. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual. 17. A alegada escassez de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Nesse sentido: (...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024)."
11. Em relação ao prazo de tolerância de 60 dias para a entrega das chaves, também restou devidamente esclarecido que deve prevalecer a data de entrega expressamente prevista no termo de reserva, com a tolerância legal de 180 dias, não sendo viável a aplicação de prazos substitutivos previstos apenas do contrato de compra e venda, sob pena de violar o dever de prestar a adequada informação ao consumidor.
12. Quanto ao termo inicial do prazo de entrega do empreendimento restou devidamente fundamentado que deve prevalecer a data estimada no Termo de Reserva, que fixou a entrega para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, sendo irrelevante a data posterior estipulada no contrato de compra e venda. Esta última, por se tratar de contrato de adesão, não pode implicar renúncia tácita aos direitos do consumidor previamente estabelecidos, especialmente quando as cláusulas não são redigidas com a devida clareza, contrariando os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no CDC.
13. Quanto à contradição quanto à ocorrência de caso fortuito, o Termo de Reserva (ID 66566636) foi assinado em 29/10/2021 e o contrato de compra e venda (ID 66566638) em 09/02/2022, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas. Em reforço, pontua-se que os eventos citados pelos embargantes constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil e não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou força maior.
14. Diante disso, os autos foram devidamente analisados por este colegiado e os fundamentos adequadamente expostos.
15. Por fim, no caso, não há de se falar em litigância de má-fé dos primeiros embargantes, pois litigaram nos estritos limites da defesa dos direitos que entendem possuir.
IV. Dispositivo
16. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS E REJEITADOS.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Legislação relevante citada: Lei no 9.099/95, art. 48; CPC, arts. 80, 1.022 e 1.026, § 2o.