Tribunal: TJDFT
Processo: 0779345-17.2024.8.07.0016
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
Direito civil, imobiliário e direito do consumidor. Ação de resolução contratual com devolução de parcelas pagas. Contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção. Empreendimento com patrimônio de afetação. Desistência dos adquirentes. Distrato. Cláusula penal. Retenção de cinquenta por cento do valor fomentado. Pretensão. Minoração da retenção. Acolhimento. Viabilidade. Instrumento contratual. Cláusula abusiva e desproporcional. Código de defesa do consumidor. Incidência. Sociedade empresária. Fornecedora de produtos e serviços. Aplicação de leis especiais em caso de conflito. Direito básico do consumidor. Modificação cláusulas desproporcionais. Proporcionalidade entre o valor devido e o prejuízo causado. Possibilidade de redução da multa contratual. Especificidades do caso concreto. Análise judicial. Efeito imediato da rescisão do compromisso. Exercício do arrependimento. Modulados os efeitos do distrato. Cláusula contratual situação de desvantagem. Vantagem excessivamente onerosa. Legítima retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas. Adequação ao caso concreto. Fixação à luz das circunstâncias do caso. Resilição deflagrada pelos consumidores. Obrigação de compensar a construtora. Justa compensação. Fixação em 10% dos valores pagos. Obstaculizar benefício indevido. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face de sentença que, resolvendo a ação de resolução contratual com declaração de nulidade de cláusula penal, almejando a declaração de desproporcionalidade de previsão de retenção do valor pago no importe de 50% (cinquenta por cento), com o fito de declará-la abusiva e de limitar a retenção no percentual de 10% (dez por cento), julgara improcedentes os pedidos.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se à análise quanto à proporcionalidade e razoabilidade da cláusula penal estipulada em instrumento contratual que estabelecera a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade inserta em empreendimento imobiliário constituído na forma do patrimônio de afetação.
III. Razões de decidir
3. A promessa de compra e venda de unidade em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários, e pessoas físicas destinatárias finais do imóvel negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial.
4. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6o, inciso V, garante como direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, devendo-se observar a proporcionalidade entre o valor devido e o prejuízo causado, e, nesse sentido, notória a possibilidade de redução da multa contratual quando verificado que o montante previsto em contrato é manifestamente excessivo, tendo em vista que o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor estabelece a nulidade das cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, presumindo-se como tal, nos termos do § 1o do referido dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante.
6. A circunstância material de estar o empreendimento em que inserido a unidade imobiliária, cujo contrato de promessa de compra e venda fora resilido pela iniciativa dos próprio consumidores, submetido ao patrimônio de afetação, embora seja hábil a atrair a aplicação da Lei no 4.591/1964, que estabelece, em seu art. 67-A, § 5o, a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos, não obsta a análise judicial, em cada caso concreto, quando à adequação do percentual fixado no contrato a título de pena convencional, especialmente porque se trata de percentual máximo possível.
7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, podendo tal importe alcançar 50% se se tratar de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, mas, uma vez salientada a abusividade do percentual contratualmente fixado, sua manutenção ou moderação deverá ser escrutinada à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção em percentual inferior, em qualquer caso, inclusive de ofício.
8. Abstraído o que restara amalgamado no instrumento de contrato celebrado, a verdade é que, rescindido o ajuste por culpa do consumidor e tendo lhe sido imputada a obrigação de compensar a construtora, deve sujeitar-se à incidência da cláusula penal fixada, contudo, no importe que se afigura conforme com a natureza do relacionamento e com o que se afigura apto a conferir à vendedora justa compensação pela resolução, não lhe podendo, contudo, ser assegurado benefício indevido ou incremento patrimonial desprovido de causa subjacente legítima.
IV. Dispositivo
9. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Unânime.

Inteiro teor:
Direito civil, imobiliário e direito do consumidor. Ação de resolução contratual com devolução de parcelas pagas. Contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção. Empreendimento com patrimônio de afetação. Desistência dos adquirentes. Distrato. Cláusula penal. Retenção de cinquenta por cento do valor fomentado. Pretensão. Minoração da retenção. Acolhimento. Viabilidade. Instrumento contratual. Cláusula abusiva e desproporcional. Código de defesa do consumidor. Incidência. Sociedade empresária. Fornecedora de produtos e serviços. Aplicação de leis especiais em caso de conflito. Direito básico do consumidor. Modificação cláusulas desproporcionais. Proporcionalidade entre o valor devido e o prejuízo causado. Possibilidade de redução da multa contratual. Especificidades do caso concreto. Análise judicial. Efeito imediato da rescisão do compromisso. Exercício do arrependimento. Modulados os efeitos do distrato. Cláusula contratual situação de desvantagem. Vantagem excessivamente onerosa. Legítima retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas. Adequação ao caso concreto. Fixação à luz das circunstâncias do caso. Resilição deflagrada pelos consumidores. Obrigação de compensar a construtora. Justa compensação. Fixação em 10% dos valores pagos. Obstaculizar benefício indevido. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face de sentença que, resolvendo a ação de resolução contratual com declaração de nulidade de cláusula penal, almejando a declaração de desproporcionalidade de previsão de retenção do valor pago no importe de 50% (cinquenta por cento), com o fito de declará-la abusiva e de limitar a retenção no percentual de 10% (dez por cento), julgara improcedentes os pedidos.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se à análise quanto à proporcionalidade e razoabilidade da cláusula penal estipulada em instrumento contratual que estabelecera a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade inserta em empreendimento imobiliário constituído na forma do patrimônio de afetação.
III. Razões de decidir
3. A promessa de compra e venda de unidade em empreendimento imobiliário que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à compra e venda de imóveis inseridos em empreendimentos imobiliários, e pessoas físicas destinatárias finais do imóvel negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial.
4. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6o, inciso V, garante como direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, devendo-se observar a proporcionalidade entre o valor devido e o prejuízo causado, e, nesse sentido, notória a possibilidade de redução da multa contratual quando verificado que o montante previsto em contrato é manifestamente excessivo, tendo em vista que o art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor estabelece a nulidade das cláusulas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada, presumindo-se como tal, nos termos do § 1o do referido dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
5. O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta ao alienante.
6. A circunstância material de estar o empreendimento em que inserido a unidade imobiliária, cujo contrato de promessa de compra e venda fora resilido pela iniciativa dos próprio consumidores, submetido ao patrimônio de afetação, embora seja hábil a atrair a aplicação da Lei no 4.591/1964, que estabelece, em seu art. 67-A, § 5o, a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos, não obsta a análise judicial, em cada caso concreto, quando à adequação do percentual fixado no contrato a título de pena convencional, especialmente porque se trata de percentual máximo possível.
7. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de rescindir o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, podendo tal importe alcançar 50% se se tratar de empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, mas, uma vez salientada a abusividade do percentual contratualmente fixado, sua manutenção ou moderação deverá ser escrutinada à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção em percentual inferior, em qualquer caso, inclusive de ofício.
8. Abstraído o que restara amalgamado no instrumento de contrato celebrado, a verdade é que, rescindido o ajuste por culpa do consumidor e tendo lhe sido imputada a obrigação de compensar a construtora, deve sujeitar-se à incidência da cláusula penal fixada, contudo, no importe que se afigura conforme com a natureza do relacionamento e com o que se afigura apto a conferir à vendedora justa compensação pela resolução, não lhe podendo, contudo, ser assegurado benefício indevido ou incremento patrimonial desprovido de causa subjacente legítima.
IV. Dispositivo
9. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Unânime.