Tribunal: TJDFT
Processo: 0707432-68.2021.8.07.0019
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-02
Data de publicação: 2025-04-10

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DOS RÉUS PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação revisional. Os réus pedem definição de termo final da mora e ajuste proporcional da indenização. Os autores pedem gratuidade de justiça, reconhecimento de cobrança indevida, revisão de multa contratual e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Estão em discussão as seguintes questões: (a) qual é a data final da mora para a entrega da unidade imobiliária; (b) se é possível a cumulação de lucros cessantes com a cláusula moratória; (c) se foram cobrados encargos moratórios dos adquirentes durante o período de atraso na entrega do imóvel; (d) a cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre o valor efetivamente pago pelo comprador; (e) honorários de sucumbência.
II. RAZÕES DE DECIDIR
3. Correta a sentença quando considerou que o termo final da mora da ré o dia 11/01/2021, pois foi a partir dessa data é que os autores tomaram conhecimento da conclusão da obra.
4. O STJ, no julgamento do Tema 971, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
5. O STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
6. Na hipótese, a cláusula penal moratória é considerada suficiente para compensar os prejuízos decorrentes do não cumprimento da obrigação, não sendo necessário adicionar uma indenização extra pelos lucros cessantes.
7. A cláusula penal deve ser fixada sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, sob pena de enriquecimento ilícito.
8. A correção monetária apenas mantém o valor real da moeda, não configurando acréscimo, não há elevação do preço ou cobrança em desconformidade com o contrato.
9. A sucumbência continua sendo recíproca, mesmo com o provimento parcial da apelação dos requeridos, devendo ser mantida a divisão pro rata dos honorários sucumbenciais fixados na r. sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação dos autores conhecida e desprovida. Apelação dos réus conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada para determinar que a cláusula penal, invertida em favor da parte autora, deve corresponder ao valor efetivamente pago, o que, no caso dos autos, fora fixado em 0,5% (meio por cento).
Tese de julgamento: “1. Havendo previsão contratual de multa pelo inadimplemento somente em favor da construtora, essa cláusula deve ser invertida para favorecer também os adquirentes, quando a promitente-vendedora é inadimplente". 2. “A cláusula moratória tem a finalidade de compensar pelo atraso na entrega do imóvel, não sendo cabível uma reparação adicional pelos lucros cessantes, que são considerados como uma compensação indireta pelos prejuízos sofridos”. 3. “A cláusula penal moratória deve ser fixada sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, sob pena de enriquecimento ilícito”.
______________
Dispositivos relevantes citados: CC, 413. TEMA 970 DO STJ. TEMA 971 DO STJ.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APCIV 0713659-42.2023.8.07.0007, Rel. Desa. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2024. TJDFT, APCIV 0713990-76.2022.8.07.0001, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, 4a Turma Cível, data de julgamento: 04/05/2023. TJDFT, APCIV 0716150-39.2020.8.07.0003, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 8a Turma Cível, data de julgamento: 12/07/2022.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970 DO STJ. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DOS RÉUS PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação revisional. Os réus pedem definição de termo final da mora e ajuste proporcional da indenização. Os autores pedem gratuidade de justiça, reconhecimento de cobrança indevida, revisão de multa contratual e honorários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Estão em discussão as seguintes questões: (a) qual é a data final da mora para a entrega da unidade imobiliária; (b) se é possível a cumulação de lucros cessantes com a cláusula moratória; (c) se foram cobrados encargos moratórios dos adquirentes durante o período de atraso na entrega do imóvel; (d) a cláusula penal deve incidir sobre o valor do contrato ou sobre o valor efetivamente pago pelo comprador; (e) honorários de sucumbência.
II. RAZÕES DE DECIDIR
3. Correta a sentença quando considerou que o termo final da mora da ré o dia 11/01/2021, pois foi a partir dessa data é que os autores tomaram conhecimento da conclusão da obra.
4. O STJ, no julgamento do Tema 971, fixou a seguinte tese: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
5. O STJ, no julgamento do Tema 970, fixou a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
6. Na hipótese, a cláusula penal moratória é considerada suficiente para compensar os prejuízos decorrentes do não cumprimento da obrigação, não sendo necessário adicionar uma indenização extra pelos lucros cessantes.
7. A cláusula penal deve ser fixada sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, sob pena de enriquecimento ilícito.
8. A correção monetária apenas mantém o valor real da moeda, não configurando acréscimo, não há elevação do preço ou cobrança em desconformidade com o contrato.
9. A sucumbência continua sendo recíproca, mesmo com o provimento parcial da apelação dos requeridos, devendo ser mantida a divisão pro rata dos honorários sucumbenciais fixados na r. sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação dos autores conhecida e desprovida. Apelação dos réus conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada para determinar que a cláusula penal, invertida em favor da parte autora, deve corresponder ao valor efetivamente pago, o que, no caso dos autos, fora fixado em 0,5% (meio por cento).
Tese de julgamento: “1. Havendo previsão contratual de multa pelo inadimplemento somente em favor da construtora, essa cláusula deve ser invertida para favorecer também os adquirentes, quando a promitente-vendedora é inadimplente". 2. “A cláusula moratória tem a finalidade de compensar pelo atraso na entrega do imóvel, não sendo cabível uma reparação adicional pelos lucros cessantes, que são considerados como uma compensação indireta pelos prejuízos sofridos”. 3. “A cláusula penal moratória deve ser fixada sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, sob pena de enriquecimento ilícito”.
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Dispositivos relevantes citados: CC, 413. TEMA 970 DO STJ. TEMA 971 DO STJ.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APCIV 0713659-42.2023.8.07.0007, Rel. Desa. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/11/2024. TJDFT, APCIV 0713990-76.2022.8.07.0001, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, 4a Turma Cível, data de julgamento: 04/05/2023. TJDFT, APCIV 0716150-39.2020.8.07.0003, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 8a Turma Cível, data de julgamento: 12/07/2022.