Tribunal: TJDFT
Processo: 0720557-32.2023.8.07.0020
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS. VALIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882/STJ. PAGAMENTO PARCIAL RECONHECIDO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. INCABÍVEL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESPROPORCIONAL. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que condenou a ré ao pagamento de taxas condominiais em atraso de agosto/2021 a setembro/2023 e vincendas até o trânsito em julgado; e reconheceu a litigância de má-fé da autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há sete questões em discussão: (i) validade da convenção e das deliberações assembleares que instituíram e alteraram as contribuições condominiais; (ii) possibilidade de cobrança das taxas referentes a março a julho de 2021; (iii) extensão da condenação às parcelas vincendas até o efetivo adimplemento; (iv) cabimento da restituição em dobro de valores eventualmente pagos; (v) aplicabilidade do Tema Repetitivo n. 882/STJ ao caso; (vi) legalidade da condenação por litigância de má-fé; (vii) redistribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O parcelamento irregular do solo, com constituição de condomínio de fato no Distrito Federal, afasta a incidência da tese firmada no Tema Repetitivo 882 do STJ, que trata de associações voluntárias em loteamentos fechados.
4. No Distrito Federal, tais condomínios de fato emergem de composse derivada da ocupação irregular de terras, com estrutura e administração próprias, o que permite a aplicação analógica das normas dos condomínios edilícios previstas no Código Civil.
5. Associações formadas em condomínios irregulares no Distrito Federal podem exigir contribuições, ainda que sem adesão formal, dada a composse das áreas comuns e a necessidade de manutenção de infraestrutura.
6. Estatuto e atas assembleares regularmente registrados demonstram a validade da deliberação que fixou as taxas, aprovadas por maioria simples, nos termos do estatuto da associação.
7. A prestação de serviços comuns pela associação, como segurança e portaria eletrônica, legitima a cobrança das taxas de manutenção, sob pena de enriquecimento ilícito da ré, que usufrui dos benefícios sem contribuir para os encargos coletivos.
8. O pagamento efetuado por terceiro em benefício do devedor principal extingue a obrigação, nos termos do art. 304 do Código Civil, razão pela qual é indevida a cobrança das taxas referentes ao período de março a julho de 2021.
9. A restituição em dobro prevista no art. 940 do Código Civil exige a condição de credor demandado por dívida já quitada, o que não se verifica quando a devedora não foi a responsável pelo desembolso, além de não ter sido formulado pedido reconvencional.
10. Configura litigância de má-fé a conduta da parte que apresenta documento produzido após o ajuizamento da ação, em conluio com terceiro, com o intuito de alterar a verdade dos fatos quanto à quitação parcial do débito (art. 80, II, do CPC).
11. Reconhecida a sucumbência recíproca, porém desproporcional, havendo sucumbência majoritária da requerida, impõe-se a redistribuição dos ônus processuais na forma do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e desprovido. Redistribuição do ônus sucumbencial.
Tese de julgamento:
1. Associações que administram condomínios de fato no Distrito Federal podem exigir contribuições condominiais de todos os moradores, ainda que sem adesão formal, dada a composse e a necessidade de manutenção das áreas comuns.
2. O Tema 882/STJ não se aplica automaticamente a condomínios irregulares no Distrito Federal.
3. A repetição do indébito, fundada no art. 940 do CC, exige legitimidade ativa do pagador e pedido veiculado por reconvenção.
4. A litigância de má-fé se configura quando a parte altera conscientemente a verdade dos fatos para obter vantagem indevida.
5. A sucumbência recíproca deve ser fixada de acordo com a proporção do êxito e insucesso quanto aos pedidos formulados, e não apenas quanto aos valores econômicos atribuídos a cada pleito.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS. VALIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882/STJ. PAGAMENTO PARCIAL RECONHECIDO. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. INCABÍVEL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ CONFIGURADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E DESPROPORCIONAL. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que condenou a ré ao pagamento de taxas condominiais em atraso de agosto/2021 a setembro/2023 e vincendas até o trânsito em julgado; e reconheceu a litigância de má-fé da autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há sete questões em discussão: (i) validade da convenção e das deliberações assembleares que instituíram e alteraram as contribuições condominiais; (ii) possibilidade de cobrança das taxas referentes a março a julho de 2021; (iii) extensão da condenação às parcelas vincendas até o efetivo adimplemento; (iv) cabimento da restituição em dobro de valores eventualmente pagos; (v) aplicabilidade do Tema Repetitivo n. 882/STJ ao caso; (vi) legalidade da condenação por litigância de má-fé; (vii) redistribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O parcelamento irregular do solo, com constituição de condomínio de fato no Distrito Federal, afasta a incidência da tese firmada no Tema Repetitivo 882 do STJ, que trata de associações voluntárias em loteamentos fechados.
4. No Distrito Federal, tais condomínios de fato emergem de composse derivada da ocupação irregular de terras, com estrutura e administração próprias, o que permite a aplicação analógica das normas dos condomínios edilícios previstas no Código Civil.
5. Associações formadas em condomínios irregulares no Distrito Federal podem exigir contribuições, ainda que sem adesão formal, dada a composse das áreas comuns e a necessidade de manutenção de infraestrutura.
6. Estatuto e atas assembleares regularmente registrados demonstram a validade da deliberação que fixou as taxas, aprovadas por maioria simples, nos termos do estatuto da associação.
7. A prestação de serviços comuns pela associação, como segurança e portaria eletrônica, legitima a cobrança das taxas de manutenção, sob pena de enriquecimento ilícito da ré, que usufrui dos benefícios sem contribuir para os encargos coletivos.
8. O pagamento efetuado por terceiro em benefício do devedor principal extingue a obrigação, nos termos do art. 304 do Código Civil, razão pela qual é indevida a cobrança das taxas referentes ao período de março a julho de 2021.
9. A restituição em dobro prevista no art. 940 do Código Civil exige a condição de credor demandado por dívida já quitada, o que não se verifica quando a devedora não foi a responsável pelo desembolso, além de não ter sido formulado pedido reconvencional.
10. Configura litigância de má-fé a conduta da parte que apresenta documento produzido após o ajuizamento da ação, em conluio com terceiro, com o intuito de alterar a verdade dos fatos quanto à quitação parcial do débito (art. 80, II, do CPC).
11. Reconhecida a sucumbência recíproca, porém desproporcional, havendo sucumbência majoritária da requerida, impõe-se a redistribuição dos ônus processuais na forma do art. 86 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e desprovido. Redistribuição do ônus sucumbencial.
Tese de julgamento:
1. Associações que administram condomínios de fato no Distrito Federal podem exigir contribuições condominiais de todos os moradores, ainda que sem adesão formal, dada a composse e a necessidade de manutenção das áreas comuns.
2. O Tema 882/STJ não se aplica automaticamente a condomínios irregulares no Distrito Federal.
3. A repetição do indébito, fundada no art. 940 do CC, exige legitimidade ativa do pagador e pedido veiculado por reconvenção.
4. A litigância de má-fé se configura quando a parte altera conscientemente a verdade dos fatos para obter vantagem indevida.
5. A sucumbência recíproca deve ser fixada de acordo com a proporção do êxito e insucesso quanto aos pedidos formulados, e não apenas quanto aos valores econômicos atribuídos a cada pleito.