Tribunal: TJDFT
Processo: 0791954-32.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
CURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. REJEITADA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JURO DE OBRA. TERMOS DE RESERVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 5° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas, solidariamente, no pagamento de R$ 1.171,10 (um mil, cento e setenta e um reais e dez centavos), a título de juros de obra, e do valor de R$ 7.350,00 (sete mil, trezentos e cinquenta reais), a título de lucros cessantes, correspondente aos meses de atraso na entrega da obra.

2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de ressarcimento de valores cumulado com indenização por danos materiais. Narrou que em 14/05/21, adquiriu imóvel residencial na cidade do Itapoã/DF, denominado Itapoã Parque, conforme Termo de Reserva da Unidade Habitacional. Destacou que constava do referido Termo que a entrega se daria em 30/04/2023, admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Observou que em 27/08/21, quando da assinatura do contrato junto à CEF (Caixa Econômica Federal), foi surpreendida com a alteração da data da entrega do imóvel, que passou a ser o dia 28/08/23. Frisou que o prazo se encerrou em 28/02/24, considerando os seis meses de prorrogação, e o imóvel só foi entregue em 07/06/24.

3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 72493943). Foram oferecidas contrarrazões (ID 72493945).

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma recursal consistem na análise das teses de: i) incompetência do Juizado Especial; ii) ocorrência de caso fortuito e de força maior força maior (covid-19); iii) inexistência de relação jurídica de comprador e vendedor com base no Termo de Reserva e iv) valor do ressarcimento dos juros de obra.

6. Em suas razões recursais, os requeridos alegaram que o valor do imóvel, objeto do contrato de compra e venda excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, limite da competência do Juizado Especial. Destacou que os Juizados Especiais julgam causa de menor complexidade e a autora requereu a restituição dos juros de obra que exige prova técnica para apuração dos valores devidos, demonstrando que o processamento da demanda deve ocorrer na Justiça Comum. Observou que, segundo suas razões, a sentença confundiu ou misturou os instrumentos denominados “contrato de promessa de compra e venda” e “termo de reserva”. Frisou que ambos são instrumentos distintos, já que o primeiro estabelece, de forma clara e expressa, o prazo para entrega do imóvel, e o segundo apenas apresenta uma data estimada de entrega do bem, não podendo ser considerado como cláusula vinculante. Ressaltou que a promessa de compra e venda é um contrato que formaliza a venda e aduz todas as condições de pagamento, já o Termo de Reserva é um negócio preliminar e não gera obrigações entre as partes. Detalhou que o prazo de entrega do imóvel estava detalhado no contrato de compra, como sendo o dia 28/08/23, que o prazo de tolerância de 180 dias iria para 23/02/24, devendo ainda ser computado 60 dias conforme cláusula contratual. Ressaltou que a pandemia (COVID-19) afetou diretamente o prazo de entrega da obra, já que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Observou que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra m vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentou que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de orça maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, afastando a responsabilidade civil. Ponderou pelo reconhecimento da inexistência de atraso na entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, ou período menor razoável a ocorrência, considerando o tempo de pandemia no Distrito Federal. Apontou que a parte autora, em nenhum momento carreou aos autos qualquer comprovante de pagamento dos alegados “juros de obra!, tampouco demonstrou a origem e a legitimidade de tal cobrança, não havendo o que se falar em presunção do dano material e a consequente restituição do pagamento dos referidos juros ou lucros cessantes. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de , preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e alugueis/lucros cessantes.

7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo questionamento relativo à totalidade do contrato firmado. Dessa forma, os valores pleiteados correspondem ao valor da causa e se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.

8. O Termo de Reserva , embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.

9. Como se observa no referido Termo (ID 72493845, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/04/23, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 28/06/2022, o que não ocorreu.

10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 72493846, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.

11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais m ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.

12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.)

13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a sentença deve ser mantida na sua integralidade.

14. Recurso conhecido e não provido.

15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários de sucumbência, fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
CURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. REJEITADA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JURO DE OBRA. TERMOS DE RESERVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 5° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas, solidariamente, no pagamento de R$ 1.171,10 (um mil, cento e setenta e um reais e dez centavos), a título de juros de obra, e do valor de R$ 7.350,00 (sete mil, trezentos e cinquenta reais), a título de lucros cessantes, correspondente aos meses de atraso na entrega da obra.

2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de ressarcimento de valores cumulado com indenização por danos materiais. Narrou que em 14/05/21, adquiriu imóvel residencial na cidade do Itapoã/DF, denominado Itapoã Parque, conforme Termo de Reserva da Unidade Habitacional. Destacou que constava do referido Termo que a entrega se daria em 30/04/2023, admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos. Observou que em 27/08/21, quando da assinatura do contrato junto à CEF (Caixa Econômica Federal), foi surpreendida com a alteração da data da entrega do imóvel, que passou a ser o dia 28/08/23. Frisou que o prazo se encerrou em 28/02/24, considerando os seis meses de prorrogação, e o imóvel só foi entregue em 07/06/24.

3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 72493943). Foram oferecidas contrarrazões (ID 72493945).

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma recursal consistem na análise das teses de: i) incompetência do Juizado Especial; ii) ocorrência de caso fortuito e de força maior força maior (covid-19); iii) inexistência de relação jurídica de comprador e vendedor com base no Termo de Reserva e iv) valor do ressarcimento dos juros de obra.

6. Em suas razões recursais, os requeridos alegaram que o valor do imóvel, objeto do contrato de compra e venda excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, limite da competência do Juizado Especial. Destacou que os Juizados Especiais julgam causa de menor complexidade e a autora requereu a restituição dos juros de obra que exige prova técnica para apuração dos valores devidos, demonstrando que o processamento da demanda deve ocorrer na Justiça Comum. Observou que, segundo suas razões, a sentença confundiu ou misturou os instrumentos denominados “contrato de promessa de compra e venda” e “termo de reserva”. Frisou que ambos são instrumentos distintos, já que o primeiro estabelece, de forma clara e expressa, o prazo para entrega do imóvel, e o segundo apenas apresenta uma data estimada de entrega do bem, não podendo ser considerado como cláusula vinculante. Ressaltou que a promessa de compra e venda é um contrato que formaliza a venda e aduz todas as condições de pagamento, já o Termo de Reserva é um negócio preliminar e não gera obrigações entre as partes. Detalhou que o prazo de entrega do imóvel estava detalhado no contrato de compra, como sendo o dia 28/08/23, que o prazo de tolerância de 180 dias iria para 23/02/24, devendo ainda ser computado 60 dias conforme cláusula contratual. Ressaltou que a pandemia (COVID-19) afetou diretamente o prazo de entrega da obra, já que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Observou que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra m vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentou que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de orça maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, afastando a responsabilidade civil. Ponderou pelo reconhecimento da inexistência de atraso na entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, ou período menor razoável a ocorrência, considerando o tempo de pandemia no Distrito Federal. Apontou que a parte autora, em nenhum momento carreou aos autos qualquer comprovante de pagamento dos alegados “juros de obra!, tampouco demonstrou a origem e a legitimidade de tal cobrança, não havendo o que se falar em presunção do dano material e a consequente restituição do pagamento dos referidos juros ou lucros cessantes. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de , preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e alugueis/lucros cessantes.

7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo questionamento relativo à totalidade do contrato firmado. Dessa forma, os valores pleiteados correspondem ao valor da causa e se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.

8. O Termo de Reserva , embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.

9. Como se observa no referido Termo (ID 72493845, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/04/23, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 28/06/2022, o que não ocorreu.

10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 72493846, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.

11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais m ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.

12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.)

13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a sentença deve ser mantida na sua integralidade.

14. Recurso conhecido e não provido.

15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários de sucumbência, fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.