Tribunal: TJDFT
Processo: 0752096-39.2024.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as rés contra sentença que julgou procedente ação de resolução de contrato cumulada com restituição de valores, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento da construtora, determinando a devolução integral das quantias pagas, inclusive a comissão de corretagem, e declarando a nulidade de cláusulas contratuais abusivas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três pontos em debate:(i) verificar a legitimidade passiva da empresa intermediadora Villa Nova Construções e Participações S/A; (ii) definir se a construtora incorreu em atraso injustificado na entrega do imóvel, configurando inadimplemento contratual; e (iii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo a comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade das partes é aferida com base na teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva entre os fatos narrados e a pretensão deduzida na inicial; constatada essa pertinência, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva (CPC, art. 17). Ademais, a segunda ré figura como beneficiária dos pagamentos realizados.
4. A relação contratual entre as partes configura típica relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o), pois os autores são destinatários finais do produto oferecido pelas rés.
5. O contrato de promessa de compra e venda previa a entrega da unidade até 31/03/2023, com tolerância de 180 dias, findando o prazo em 30/09/2023. O “habite-se” foi emitido apenas em 24/10/2023, e as áreas comuns foram entregues em 17/06/2024, configurando atraso injustificado e inadimplemento da obrigação principal da vendedora.
6. A exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476) não se aplica, pois restou incontroverso que os autores adimpliram R$ 491.651,51, e o atraso decorreu exclusivamente da construtora, conforme comprovantes juntados aos autos.
7. De acordo com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, o contrato de compra e venda de imóvel em construção deve conter prazo certo de entrega, não podendo vinculá-lo a condições externas, como financiamento ou fatores alheios à vontade do fornecedor.
8. É abusiva qualquer cláusula que obrigue o consumidor a aceitar o imóvel com pendências construtivas ou cobrança de taxas condominiais antes da imissão na posse, por violar os princípios da boa-fé objetiva e da confiança.
9. Constatado o inadimplemento da construtora, aplica-se o art. 475 do Código Civil, autorizando a resolução contratual, com restituição integral dos valores pagos.
10. O art. 43-A da Lei no 13.786/2018 e a Súmula no 543 do STJ impõem, em casos de culpa exclusiva da construtora, a devolução imediata e integral das parcelas pagas, com atualização monetária e juros legais.
11. A retenção da comissão de corretagem (Lei no 4.591/1964, art. 67-A) somente é admitida quando a rescisão decorre de culpa do adquirente, o que não ocorre na espécie; por conseguinte, o valor pago a esse título deve ser restituído.
12. As cláusulas contratuais 5.2, alíneas “a.1” e “b”, que previam retenção de valores em caso de resolução, são abusivas e, portanto, nulas de pleno direito, por afrontarem os arts. 6o, IV, e 51, IV e §1o, do CDC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recursos conhecidos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. No mérito, desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A construtora que atrasa a entrega do imóvel por período superior ao prazo contratual, incluindo a tolerância de 180 dias, incorre em inadimplemento contratual, autorizando a resolução do contrato pelo adquirente.
2. Em caso de resolução contratual motivada por culpa da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, inclusive a comissão de corretagem.
3. A cláusula contratual que prevê retenção de valores ou condiciona a devolução a prazo diverso do legal é abusiva e deve ser declarada nula.
4. A legitimidade passiva se aferra pela teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva entre as partes e o direito alegado.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as rés contra sentença que julgou procedente ação de resolução de contrato cumulada com restituição de valores, decretando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes, em razão do inadimplemento da construtora, determinando a devolução integral das quantias pagas, inclusive a comissão de corretagem, e declarando a nulidade de cláusulas contratuais abusivas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três pontos em debate:(i) verificar a legitimidade passiva da empresa intermediadora Villa Nova Construções e Participações S/A; (ii) definir se a construtora incorreu em atraso injustificado na entrega do imóvel, configurando inadimplemento contratual; e (iii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo a comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade das partes é aferida com base na teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva entre os fatos narrados e a pretensão deduzida na inicial; constatada essa pertinência, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva (CPC, art. 17). Ademais, a segunda ré figura como beneficiária dos pagamentos realizados.
4. A relação contratual entre as partes configura típica relação de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o), pois os autores são destinatários finais do produto oferecido pelas rés.
5. O contrato de promessa de compra e venda previa a entrega da unidade até 31/03/2023, com tolerância de 180 dias, findando o prazo em 30/09/2023. O “habite-se” foi emitido apenas em 24/10/2023, e as áreas comuns foram entregues em 17/06/2024, configurando atraso injustificado e inadimplemento da obrigação principal da vendedora.
6. A exceção do contrato não cumprido (CC, art. 476) não se aplica, pois restou incontroverso que os autores adimpliram R$ 491.651,51, e o atraso decorreu exclusivamente da construtora, conforme comprovantes juntados aos autos.
7. De acordo com a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 996, o contrato de compra e venda de imóvel em construção deve conter prazo certo de entrega, não podendo vinculá-lo a condições externas, como financiamento ou fatores alheios à vontade do fornecedor.
8. É abusiva qualquer cláusula que obrigue o consumidor a aceitar o imóvel com pendências construtivas ou cobrança de taxas condominiais antes da imissão na posse, por violar os princípios da boa-fé objetiva e da confiança.
9. Constatado o inadimplemento da construtora, aplica-se o art. 475 do Código Civil, autorizando a resolução contratual, com restituição integral dos valores pagos.
10. O art. 43-A da Lei no 13.786/2018 e a Súmula no 543 do STJ impõem, em casos de culpa exclusiva da construtora, a devolução imediata e integral das parcelas pagas, com atualização monetária e juros legais.
11. A retenção da comissão de corretagem (Lei no 4.591/1964, art. 67-A) somente é admitida quando a rescisão decorre de culpa do adquirente, o que não ocorre na espécie; por conseguinte, o valor pago a esse título deve ser restituído.
12. As cláusulas contratuais 5.2, alíneas “a.1” e “b”, que previam retenção de valores em caso de resolução, são abusivas e, portanto, nulas de pleno direito, por afrontarem os arts. 6o, IV, e 51, IV e §1o, do CDC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recursos conhecidos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. No mérito, desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A construtora que atrasa a entrega do imóvel por período superior ao prazo contratual, incluindo a tolerância de 180 dias, incorre em inadimplemento contratual, autorizando a resolução do contrato pelo adquirente.
2. Em caso de resolução contratual motivada por culpa da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, inclusive a comissão de corretagem.
3. A cláusula contratual que prevê retenção de valores ou condiciona a devolução a prazo diverso do legal é abusiva e deve ser declarada nula.
4. A legitimidade passiva se aferra pela teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva entre as partes e o direito alegado.