Tribunal: TJDFT
Processo: 0701287-89.2022.8.07.0009
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E ITBI. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas em face de sentença que reconheceu a culpa exclusiva da vendedora na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo comissão de corretagem e encargos como ITBI. Os autores também requereram repetição em dobro dos valores pagos a título de ITBI e revisão da sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a negativa de financiamento bancário caracteriza culpa dos compradores e justifica a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a restituição da comissão de corretagem e dos valores pagos a título de ITBI; e (iii) determinar a correta distribuição dos ônus da sucumbência entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A negativa de financiamento não configura inadimplemento contratual por parte dos compradores, pois o contrato previa tal obtenção como base negocial e não como obrigação contratual. A culpa pela resolução decorre da conduta das rés, que retardaram injustificadamente os trâmites para financiamento, resultando em aumento do saldo devedor além da capacidade financeira dos compradores.
4. A responsabilidade pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre a vendedora e demais rés, que compõem a cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 34 do CDC, em razão de falha na prestação das informações e demora injustificada na entrega dos documentos à instituição financeira.
5. A restituição da comissão de corretagem é devida, ainda que sua cobrança seja admitida nos termos do Tema 938 do STJ, pois, sendo o contrato resolvido por culpa da fornecedora, aplica-se a Súmula 543 do STJ, que impõe a devolução integral das quantias pagas, inclusive a título de corretagem.
6. Os valores pagos pelos autores a título de ITBI e registro devem ser restituídos, por estarem diluídos nas parcelas pagas, abrangidas pela condenação. A repetição em dobro é incabível, pois a cobrança não foi indevida, mas sim tornada ineficaz por força da resolução contratual.
7. Os juros moratórios devem seguir o índice Selic, conforme determinado pela EC n. 113/2021, vigente à época da citação.
8. A distribuição dos ônus da sucumbência deve observar o proveito econômico obtido por cada parte, sendo correto o reconhecimento de sucumbência mínima dos autores (3%) e majoritária das rés (97%), com majoração da verba honorária devida pelas rés para 12% sobre o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso dos réus desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A negativa de financiamento bancário, quando não atribuível ao comprador, não configura inadimplemento contratual, sendo ilegítima a imputação de culpa pela rescisão.
2. A responsabilidade pela rescisão do contrato recai exclusivamente sobre a vendedora quando comprovado que o insucesso do financiamento decorreu de sua conduta omissiva.
3. É devida a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e encargos de ITBI, quando a resolução contratual decorrer de culpa exclusiva do fornecedor.
4. A restituição em dobro não se aplica quando a cobrança não é indevida, mas sim anulada em virtude da resolução do contrato.
5. A distribuição proporcional da sucumbência deve observar o grau de êxito de cada parte, admitindo-se sucumbência mínima do autor sem reflexos na verba honorária.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 413, 427 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, 25, §1o, 34 e 88; CPC, art. 85, §11; EC n. 113/2021.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão 1089448, 0707781-10.2017.8.07.0020, Rel. Aiston Henrique de Sousa, 1a Turma Recursal, j. 12.04.2018; TJDFT, Acórdão 2021369, 0738394-26.2024.8.07.0001, Rel. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 23.07.2025; TJDFT, Acórdão 2019150, 0705075-67.2024.8.07.0001, Rel. Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, j. 16.07.2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E ITBI. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas em face de sentença que reconheceu a culpa exclusiva da vendedora na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a devolução integral dos valores pagos pelos compradores, incluindo comissão de corretagem e encargos como ITBI. Os autores também requereram repetição em dobro dos valores pagos a título de ITBI e revisão da sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a negativa de financiamento bancário caracteriza culpa dos compradores e justifica a resolução contratual com devolução integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é devida a restituição da comissão de corretagem e dos valores pagos a título de ITBI; e (iii) determinar a correta distribuição dos ônus da sucumbência entre as partes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A negativa de financiamento não configura inadimplemento contratual por parte dos compradores, pois o contrato previa tal obtenção como base negocial e não como obrigação contratual. A culpa pela resolução decorre da conduta das rés, que retardaram injustificadamente os trâmites para financiamento, resultando em aumento do saldo devedor além da capacidade financeira dos compradores.
4. A responsabilidade pela rescisão contratual recai exclusivamente sobre a vendedora e demais rés, que compõem a cadeia de fornecimento, nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 34 do CDC, em razão de falha na prestação das informações e demora injustificada na entrega dos documentos à instituição financeira.
5. A restituição da comissão de corretagem é devida, ainda que sua cobrança seja admitida nos termos do Tema 938 do STJ, pois, sendo o contrato resolvido por culpa da fornecedora, aplica-se a Súmula 543 do STJ, que impõe a devolução integral das quantias pagas, inclusive a título de corretagem.
6. Os valores pagos pelos autores a título de ITBI e registro devem ser restituídos, por estarem diluídos nas parcelas pagas, abrangidas pela condenação. A repetição em dobro é incabível, pois a cobrança não foi indevida, mas sim tornada ineficaz por força da resolução contratual.
7. Os juros moratórios devem seguir o índice Selic, conforme determinado pela EC n. 113/2021, vigente à época da citação.
8. A distribuição dos ônus da sucumbência deve observar o proveito econômico obtido por cada parte, sendo correto o reconhecimento de sucumbência mínima dos autores (3%) e majoritária das rés (97%), com majoração da verba honorária devida pelas rés para 12% sobre o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso dos réus desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A negativa de financiamento bancário, quando não atribuível ao comprador, não configura inadimplemento contratual, sendo ilegítima a imputação de culpa pela rescisão.
2. A responsabilidade pela rescisão do contrato recai exclusivamente sobre a vendedora quando comprovado que o insucesso do financiamento decorreu de sua conduta omissiva.
3. É devida a restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem e encargos de ITBI, quando a resolução contratual decorrer de culpa exclusiva do fornecedor.
4. A restituição em dobro não se aplica quando a cobrança não é indevida, mas sim anulada em virtude da resolução do contrato.
5. A distribuição proporcional da sucumbência deve observar o grau de êxito de cada parte, admitindo-se sucumbência mínima do autor sem reflexos na verba honorária.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 413, 427 e 475; CDC, arts. 7o, parágrafo único, 25, §1o, 34 e 88; CPC, art. 85, §11; EC n. 113/2021.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão 1089448, 0707781-10.2017.8.07.0020, Rel. Aiston Henrique de Sousa, 1a Turma Recursal, j. 12.04.2018; TJDFT, Acórdão 2021369, 0738394-26.2024.8.07.0001, Rel. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 23.07.2025; TJDFT, Acórdão 2019150, 0705075-67.2024.8.07.0001, Rel. Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, j. 16.07.2025.