Tribunal: TJDFT
Processo: 0724420-59.2024.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-02
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. RECURSO INOMINADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AREA IRREGULAR. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. IMÓVEL INTEGRANTE DO CONDOMÍNIO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 492 DO STF E DO 822 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento de R$ 1.668,50 (mil seiscentos e sessenta e oito reais e cinquenta centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA a contar da data do ajuizamento da ação, bem como a pagar as parcelas condominiais vencidas após o ajuizamento desta ação até a presente sentença.
2. O fato relevante. Sustenta o recorrente que “jamais aderiu à criação deste condomínio e, portanto, não pode ser compelido ao pagamento de taxas condominiais ou associativas” e que o condomínio foi constituído anos após a compra do imóvel. Argumenta que para a cobrança é necessária a sua adesão expressa, conforme Tema 492 do STF. Acrescenta que os documentos acostados aos autos demonstram que o imóvel é totalmente independente, possuindo fornecimento próprio de água, energia elétrica e guarita, não se beneficiando dos serviços prestados pela associação. Por fim, requer a reforma da sentença. Postula, ainda, a concessão da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em apurar a obrigatoriedade da taxa de manutenção cobrada pela associação de moradores, bem como aferir se o imóvel da parte recorrente se encontra compreendido dentro do condomínio de fato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da gratuidade de justiça. À vista dos extratos de ID 71366268, que comprovam o benefício previdenciário do autor e diante da ausência de impugnação, defere-se ao recorrente a gratuidade de justiça, porquanto os elementos processuais demonstram a sua hipossuficiência (art. 5.o, inciso LXXIV, da CF, e art. 99, § 3o, do CPC).
5. Narra a associação autora que foi criada única e exclusivamente para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção das áreas comuns. Informa que o requerido é titular dos direitos sobre o imóvel (unidade 07-A/112), assumindo, portanto, a condição de condômino e se encontra inadimplente.
6. O condomínio e a associação de moradores são tipos jurídicos com naturezas e regulamentações diferentes. Na hipótese, tratando-se de área irregular, a área residencial da parte recorrente se trata de associação de moradores. Nos termos do artigo 5o, XX, da Constituição Federal: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Além disso, conforme prescreve o artigo 53, parágrafo único, do Código Civil “Não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos”.
7. Decorre da legislação que, a priori, não haveria a obrigatoriedade do associado de permanecer na associação e, em consequência, não poderia ser incumbido do dever de pagar as taxas estatuídas pela assembleia de moradores.
8. No entanto, no caso dos autos, a aludida associação de moradores ostenta aparência de condomínio de fato, conforme jurisprudência do TJDFT, haja vista tratar-se de área residencial de acesso restrito aos moradores e pessoas por eles autorizadas, além de infraestrutura e serviços destinados à segurança, conservação e comodidade aos seus residentes, sendo devida a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns. Precedente desta Turma Recursal: Acórdão n. 1894388. Inclusive, o dever de custear despesas comuns, independe da adesão formal do morador à associação, sob pena de enriquecimento sem causa, ainda que o morador deduza que os serviços são mínimos ou que não os usufrua.
9. Destaca-se que o Tema 492 do STF versa sobre loteamentos regulares, não se confundindo com a situação fática concreta de condomínio irregular no Distrito Federal. Ademais, também não se aplica o Tema 882 do STJ, pois se refere a bairros abertos, não aplicável a condomínios irregulares com controle de acesso e taxa instituída por assembleia para custear despesas comuns. Nesse sentido o acórdão 1885195.
10. Por fim, não é possível extrair dos autos, a partir da análise dos vídeos de IDs 70777946 e 70777947, que o imóvel do recorrente não é beneficiado pelos serviços da associação, pois não há prova de que o imóvel tem acesso apenas à rua pública, com guarita própria e exclusiva. Pelo contrário, observa-se que a residência do recorrente integra a área residencial do condomínio, porquanto o acesso ao lote é feito pelas ruas internas.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso não provido. Sentença mantida.
12. Responderá a parte recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor corrigido do valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
____
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, X; CC, art. 53.
Jurisprudências relevantes citadas: TJDFT, Acórdão n. 1894388, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 22.7.2024; TJDFT, Acórdão 1885195, Rel. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 26.6.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. RECURSO INOMINADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. AREA IRREGULAR. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. IMÓVEL INTEGRANTE DO CONDOMÍNIO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 492 DO STF E DO 822 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida em face da sentença que rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva e julgou procedente o pedido inicial para condenar o requerido ao pagamento de R$ 1.668,50 (mil seiscentos e sessenta e oito reais e cinquenta centavos), corrigido monetariamente pelo IPCA a contar da data do ajuizamento da ação, bem como a pagar as parcelas condominiais vencidas após o ajuizamento desta ação até a presente sentença.
2. O fato relevante. Sustenta o recorrente que “jamais aderiu à criação deste condomínio e, portanto, não pode ser compelido ao pagamento de taxas condominiais ou associativas” e que o condomínio foi constituído anos após a compra do imóvel. Argumenta que para a cobrança é necessária a sua adesão expressa, conforme Tema 492 do STF. Acrescenta que os documentos acostados aos autos demonstram que o imóvel é totalmente independente, possuindo fornecimento próprio de água, energia elétrica e guarita, não se beneficiando dos serviços prestados pela associação. Por fim, requer a reforma da sentença. Postula, ainda, a concessão da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em apurar a obrigatoriedade da taxa de manutenção cobrada pela associação de moradores, bem como aferir se o imóvel da parte recorrente se encontra compreendido dentro do condomínio de fato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da gratuidade de justiça. À vista dos extratos de ID 71366268, que comprovam o benefício previdenciário do autor e diante da ausência de impugnação, defere-se ao recorrente a gratuidade de justiça, porquanto os elementos processuais demonstram a sua hipossuficiência (art. 5.o, inciso LXXIV, da CF, e art. 99, § 3o, do CPC).
5. Narra a associação autora que foi criada única e exclusivamente para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção das áreas comuns. Informa que o requerido é titular dos direitos sobre o imóvel (unidade 07-A/112), assumindo, portanto, a condição de condômino e se encontra inadimplente.
6. O condomínio e a associação de moradores são tipos jurídicos com naturezas e regulamentações diferentes. Na hipótese, tratando-se de área irregular, a área residencial da parte recorrente se trata de associação de moradores. Nos termos do artigo 5o, XX, da Constituição Federal: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Além disso, conforme prescreve o artigo 53, parágrafo único, do Código Civil “Não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos”.
7. Decorre da legislação que, a priori, não haveria a obrigatoriedade do associado de permanecer na associação e, em consequência, não poderia ser incumbido do dever de pagar as taxas estatuídas pela assembleia de moradores.
8. No entanto, no caso dos autos, a aludida associação de moradores ostenta aparência de condomínio de fato, conforme jurisprudência do TJDFT, haja vista tratar-se de área residencial de acesso restrito aos moradores e pessoas por eles autorizadas, além de infraestrutura e serviços destinados à segurança, conservação e comodidade aos seus residentes, sendo devida a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns. Precedente desta Turma Recursal: Acórdão n. 1894388. Inclusive, o dever de custear despesas comuns, independe da adesão formal do morador à associação, sob pena de enriquecimento sem causa, ainda que o morador deduza que os serviços são mínimos ou que não os usufrua.
9. Destaca-se que o Tema 492 do STF versa sobre loteamentos regulares, não se confundindo com a situação fática concreta de condomínio irregular no Distrito Federal. Ademais, também não se aplica o Tema 882 do STJ, pois se refere a bairros abertos, não aplicável a condomínios irregulares com controle de acesso e taxa instituída por assembleia para custear despesas comuns. Nesse sentido o acórdão 1885195.
10. Por fim, não é possível extrair dos autos, a partir da análise dos vídeos de IDs 70777946 e 70777947, que o imóvel do recorrente não é beneficiado pelos serviços da associação, pois não há prova de que o imóvel tem acesso apenas à rua pública, com guarita própria e exclusiva. Pelo contrário, observa-se que a residência do recorrente integra a área residencial do condomínio, porquanto o acesso ao lote é feito pelas ruas internas.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso não provido. Sentença mantida.
12. Responderá a parte recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor corrigido do valor da condenação.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, X; CC, art. 53.
Jurisprudências relevantes citadas: TJDFT, Acórdão n. 1894388, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 22.7.2024; TJDFT, Acórdão 1885195, Rel. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, j. 26.6.2024.