Tribunal: TJDFT
Processo: 0785605-13.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-07
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA O IMÓVEL. DISTRATO. JUSTA CAUSA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, decretou a resolução do contrato firmado entre as partes em decorrência do inadimplemento da parte ré e condenou a requerida ao pagamento do valor de R$ 22.507,98 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e noventa e oito centavos), a título de restituição, e R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais.
2. Na origem, a autora ajuizou ação de rescisão contratual com dano material e moral. Narrou que celebrou contrato de promessa de compra e venda de futura unidade autônoma condominial do empreendimento SPIN 308, localizado na QR 308, de Samambaia-DF. Observou que em 12/06/23 a parte ré solicitou a troca do empreendimento para o situado na QN 306de Samambaia-DF, aproveitando o valor já pago de R$ 22.507,98 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e noventa e oito centavos). Salientou que a justificativa para troca seria administrativa, em virtude de não conseguirem construir a unidade originária. Frisou que a requerida teria até o dia 31/12/24 para obtenção do auto de conclusão (habite-se), podendo ser prorrogado pela tolerância de 180 (cento e oitenta dias) corridos, o que remete à data de 30/06/25. Explicou que em 25/09/24 se deslocou até ao terreno do imóvel e constatou que a obra não tinha sido iniciada. Pontuou que questionou a requerida, contudo, não obteve resposta. Ressaltou que o lote em que o imóvel deveria ser construído sequer se encontra em nome da autora. Argumentou que, segundo seu entendimento, tudo leva a crer que o empreendimento não será entregue no prazo prometido, ainda que se leve em consideração o prazo legal de tolerância. Informou que a parte ré sofre inúmeras ações judiciais com o mesmo objeto, e que, mesmo assim, continua a buscar interessados na aquisição de seus imóveis. Ante o panorama apontado, requereu a rescisão contratual com a restituição dos valores pagos e a condenação em danos morais.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69726461). Foram oferecidas contrarrazões (ID 69726462).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na possibilidade de retenção de parcela das quantias pagas diante da rescisão contratual e na alegada inexistência de danos morais.

6. A ré alegou que, tendo a autora manifestado interesse na rescisão contratual, tem-se que ela não pode ser ressarcida na integralidade do valor, sem a devida aplicação do ônus previsto em contrato. Observou que o prazo de entrega não venceu, e que a recorrida não anexou aos autos os comprovantes de pagamento da monta de R$ 22.507,98 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e noventa e oito centavos), não sendo presumível o pagamento. Ressaltou que parte do valor a ser restituído constitui comissão de corretagem, devendo ser decotada da condenação. Frisou que não deve responder pelo pedido de restituição da referida comissão, tendo em vista existir cláusula contratual e Termo de Ajuste de Comissão assinado pela recorrida. Explicou que não pode recair sobre si a culpa exclusiva pela rescisão, já que tal fato partiu da autora. Pontuou que o prazo de entrega extraordinário sequer alcançou o seu termo, e que o empreendimento em questão possui patrimônio de afetação, aplicando-se a Lei 4.591/64, a qual prevê a devolução de valores decorrentes de rescisão contratual em 30 dias após o habite-se (art. 67-A, §5°). Argumentou que não possui qualquer culpa pelo desfazimento do contrato, e que não foi configurado qualquer atraso na entrega da obra, não sendo hipótese de inversão da cláusula penal. Ponderou que eventuais atrasos são costumeiros e não importa na condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Ao final, requereu o conhecimento do recurso, no seu duplo efeito, e o seu provimento para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

7. Conforme cláusula 7.1 do Contrato entabulado (ID 69726352, p. 4) o prazo para obtenção do auto de conclusão era até o dia 31/12/24, com prazo de tolerância de 180(cento e oitenta) dias (cláusula 7.1.1), que se encerrará em 30/06/25. Não foi configurada propriamente a mora, em razão de ainda não ter se implementado o prazo final para a entrega do empreendimento. Constam dos autos imagens de que a obra sequer foi iniciada (ID 69726347, ID 69726348 e ID 69726349), sendo impossível concluir a edificação de um prédio no porte previsto e em prazo tão exíguo. Em que pese a ré tenha controvertido as imagens, alegado que se trata de imóvel onde será edificado outro empreendimento, observa-se que toda a defesa elaborada na contestação e os documento correlatos tratam do empreendimento SPIN 308, que não é objeto dos autos. É evidente que a ré não irá entregar o imóvel no prazo estipulado em contrato, o que configura justa causa para a rescisão contratual, apta a afastar a multa por resilição imotivada e culminar na restituição integral dos valores pagos.

8. Dano moral. Para configuração de ofensa moral reparável por meio da indenização pretendida, necessária a violação aos direitos da personalidade do indivíduo, de modo a afetar-lhe diretamente à dignidade (CF, art. 5o, inc. V e X; CDC, art. 6o, inc. VI). Na espécie, não houve qualquer comprovação de dano pra imagem, honra, dignidade ou subsistência da recorrida. O pedido de rescisão contratual e o inadimplemento potencial isoladamente não tem o condão de afetar a esfera extrapatrimonial da consumidora.

9. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença afastando apenas a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Mantida a sentença em seus demais termos.

10. Sem condenação em honorários ante a inexistência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA O IMÓVEL. DISTRATO. JUSTA CAUSA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, decretou a resolução do contrato firmado entre as partes em decorrência do inadimplemento da parte ré e condenou a requerida ao pagamento do valor de R$ 22.507,98 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e noventa e oito centavos), a título de restituição, e R$ 3.000,00 (três mil reais) a título de indenização por danos morais.
2. Na origem, a autora ajuizou ação de rescisão contratual com dano material e moral. Narrou que celebrou contrato de promessa de compra e venda de futura unidade autônoma condominial do empreendimento SPIN 308, localizado na QR 308, de Samambaia-DF. Observou que em 12/06/23 a parte ré solicitou a troca do empreendimento para o situado na QN 306de Samambaia-DF, aproveitando o valor já pago de R$ 22.507,98 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e noventa e oito centavos). Salientou que a justificativa para troca seria administrativa, em virtude de não conseguirem construir a unidade originária. Frisou que a requerida teria até o dia 31/12/24 para obtenção do auto de conclusão (habite-se), podendo ser prorrogado pela tolerância de 180 (cento e oitenta dias) corridos, o que remete à data de 30/06/25. Explicou que em 25/09/24 se deslocou até ao terreno do imóvel e constatou que a obra não tinha sido iniciada. Pontuou que questionou a requerida, contudo, não obteve resposta. Ressaltou que o lote em que o imóvel deveria ser construído sequer se encontra em nome da autora. Argumentou que, segundo seu entendimento, tudo leva a crer que o empreendimento não será entregue no prazo prometido, ainda que se leve em consideração o prazo legal de tolerância. Informou que a parte ré sofre inúmeras ações judiciais com o mesmo objeto, e que, mesmo assim, continua a buscar interessados na aquisição de seus imóveis. Ante o panorama apontado, requereu a rescisão contratual com a restituição dos valores pagos e a condenação em danos morais.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69726461). Foram oferecidas contrarrazões (ID 69726462).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na possibilidade de retenção de parcela das quantias pagas diante da rescisão contratual e na alegada inexistência de danos morais.

6. A ré alegou que, tendo a autora manifestado interesse na rescisão contratual, tem-se que ela não pode ser ressarcida na integralidade do valor, sem a devida aplicação do ônus previsto em contrato. Observou que o prazo de entrega não venceu, e que a recorrida não anexou aos autos os comprovantes de pagamento da monta de R$ 22.507,98 (vinte e dois mil, quinhentos e sete reais e noventa e oito centavos), não sendo presumível o pagamento. Ressaltou que parte do valor a ser restituído constitui comissão de corretagem, devendo ser decotada da condenação. Frisou que não deve responder pelo pedido de restituição da referida comissão, tendo em vista existir cláusula contratual e Termo de Ajuste de Comissão assinado pela recorrida. Explicou que não pode recair sobre si a culpa exclusiva pela rescisão, já que tal fato partiu da autora. Pontuou que o prazo de entrega extraordinário sequer alcançou o seu termo, e que o empreendimento em questão possui patrimônio de afetação, aplicando-se a Lei 4.591/64, a qual prevê a devolução de valores decorrentes de rescisão contratual em 30 dias após o habite-se (art. 67-A, §5°). Argumentou que não possui qualquer culpa pelo desfazimento do contrato, e que não foi configurado qualquer atraso na entrega da obra, não sendo hipótese de inversão da cláusula penal. Ponderou que eventuais atrasos são costumeiros e não importa na condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Ao final, requereu o conhecimento do recurso, no seu duplo efeito, e o seu provimento para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

7. Conforme cláusula 7.1 do Contrato entabulado (ID 69726352, p. 4) o prazo para obtenção do auto de conclusão era até o dia 31/12/24, com prazo de tolerância de 180(cento e oitenta) dias (cláusula 7.1.1), que se encerrará em 30/06/25. Não foi configurada propriamente a mora, em razão de ainda não ter se implementado o prazo final para a entrega do empreendimento. Constam dos autos imagens de que a obra sequer foi iniciada (ID 69726347, ID 69726348 e ID 69726349), sendo impossível concluir a edificação de um prédio no porte previsto e em prazo tão exíguo. Em que pese a ré tenha controvertido as imagens, alegado que se trata de imóvel onde será edificado outro empreendimento, observa-se que toda a defesa elaborada na contestação e os documento correlatos tratam do empreendimento SPIN 308, que não é objeto dos autos. É evidente que a ré não irá entregar o imóvel no prazo estipulado em contrato, o que configura justa causa para a rescisão contratual, apta a afastar a multa por resilição imotivada e culminar na restituição integral dos valores pagos.

8. Dano moral. Para configuração de ofensa moral reparável por meio da indenização pretendida, necessária a violação aos direitos da personalidade do indivíduo, de modo a afetar-lhe diretamente à dignidade (CF, art. 5o, inc. V e X; CDC, art. 6o, inc. VI). Na espécie, não houve qualquer comprovação de dano pra imagem, honra, dignidade ou subsistência da recorrida. O pedido de rescisão contratual e o inadimplemento potencial isoladamente não tem o condão de afetar a esfera extrapatrimonial da consumidora.

9. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença afastando apenas a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Mantida a sentença em seus demais termos.

10. Sem condenação em honorários ante a inexistência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.

11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.