Tribunal: TJDFT
Processo: 0705139-56.2024.8.07.0008
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-12
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR REJEITADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando-as a pagar à autora o valor de R$ 1.200,00 a título de lucros cessantes, além dos juros de obras a partir de 30/10/2023 até a entrega das chaves (24/08/2024).
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e acompanhado de preparo, na forma disposta no art. 42, § 1o da Lei no 9.099/95. Contrarrazões apresentadas no ID 70374225.
3. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC).
4. Em se tratando de ação de reparação por danos materiais decorrentes de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, a demanda não possui complexidade capaz de inviabilizar a análise da questão discutida nos autos, no âmbito dos Juizados Especiais. A matéria controvertida admite solução por meio de prova eminentemente documental, sendo prescindível a produção de prova pericial ou a elaboração de cálculos complexos. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. Na origem, a autora ajuizou ação de ressarcimento e indenização por danos materiais e morais argumentando, em suma, que celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para 30/04/2023, mas somente foi entregue 24/08/2024.
6. Em suas razões recursais, as recorrentes afirmam que que não houve atraso na obra, mas, sim, novação contratual após a contratação do financiamento imobiliário. Requereram a reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais.
7. Em contrarrazões, a recorrida alega que as recorrentes possuem legitimidade para figurar no polo passivo da ação. Defende ainda que os termos da sentença proferida estão de acordo com teses firmadas pelo STJ, sendo-lhes devidas as indenizações pelo atraso na entrega da obra.
8. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 70370273 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo no 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
9. Quanto a legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema no 996 do STJ para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta às recorrentes na origem se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelo recorrido, a título de aluguéis, no período em que a recorrente estava em mora contratual se mostra adequado ao caso.
10. Acrescente-se que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Nesse sentido: Acórdão 1932260, 0730257-10.2024.8.07.0016, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/10/2024, publicado no PJe: 17/10/2024.
11. Quanto à alegação de caso fortuito ou força maior, como restou pontuado na sentença, tal alegação beira a litigância de má-fé, considerando que o contrato foi firmado quando a COVID já estava instalada há quase dois anos. Outrossim, escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, que é inerente ao empreendimento e ao risco da atividade da desenvolvida pela recorrente, não tendo o condão de eximi-la de responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação assumida perante a parte autora.
12. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO e IMPROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
13. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR REJEITADA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando-as a pagar à autora o valor de R$ 1.200,00 a título de lucros cessantes, além dos juros de obras a partir de 30/10/2023 até a entrega das chaves (24/08/2024).
2. Recurso tempestivo, adequado à espécie e acompanhado de preparo, na forma disposta no art. 42, § 1o da Lei no 9.099/95. Contrarrazões apresentadas no ID 70374225.
3. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços (artigo 14 do CDC).
4. Em se tratando de ação de reparação por danos materiais decorrentes de atraso de entrega de imóvel comprado na planta, a demanda não possui complexidade capaz de inviabilizar a análise da questão discutida nos autos, no âmbito dos Juizados Especiais. A matéria controvertida admite solução por meio de prova eminentemente documental, sendo prescindível a produção de prova pericial ou a elaboração de cálculos complexos. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
5. Na origem, a autora ajuizou ação de ressarcimento e indenização por danos materiais e morais argumentando, em suma, que celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cuja entrega estava prevista para 30/04/2023, mas somente foi entregue 24/08/2024.
6. Em suas razões recursais, as recorrentes afirmam que que não houve atraso na obra, mas, sim, novação contratual após a contratação do financiamento imobiliário. Requereram a reforma da sentença, com o consequente julgamento de improcedência dos pedidos iniciais.
7. Em contrarrazões, a recorrida alega que as recorrentes possuem legitimidade para figurar no polo passivo da ação. Defende ainda que os termos da sentença proferida estão de acordo com teses firmadas pelo STJ, sendo-lhes devidas as indenizações pelo atraso na entrega da obra.
8. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 70370273 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda, por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo no 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
9. Quanto a legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema no 996 do STJ para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta às recorrentes na origem se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelo recorrido, a título de aluguéis, no período em que a recorrente estava em mora contratual se mostra adequado ao caso.
10. Acrescente-se que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Nesse sentido: Acórdão 1932260, 0730257-10.2024.8.07.0016, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/10/2024, publicado no PJe: 17/10/2024.
11. Quanto à alegação de caso fortuito ou força maior, como restou pontuado na sentença, tal alegação beira a litigância de má-fé, considerando que o contrato foi firmado quando a COVID já estava instalada há quase dois anos. Outrossim, escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, que é inerente ao empreendimento e ao risco da atividade da desenvolvida pela recorrente, não tendo o condão de eximi-la de responsabilidade pelo inadimplemento da obrigação assumida perante a parte autora.
12. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO e IMPROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
13. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.