Tribunal: TJDFT
Processo: 0727619-82.2016.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas RÉS em face da sentença que julgou procedente os pedidos da inicial para condenar "as rés, solidariamente, na obrigação de fazer, para que comprovem a quitação dos débitos referente às taxas condominiais anteriores a entrega das chaves (26/11/2015), no prazo de 10 dias úteis, a contar da intimação pessoal do trânsito em julgado, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 até o limite de R$ 5.000,00, quando então converter-se-á a obrigação em perdas e danos, sem prejuízo da multa ora fixada"
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 1322581). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A alega preliminar de ilegitimidade passiva, pois não contratou com a Recorrida qualquer promessa de compra e venda relativa à unidade imobiliária, bem como não sucedeu e/ou assumiu qualquer obrigação contratual ajustada entre a Recorrida e a promitente vendedora, qual seja: a empresa JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. No mérito, os recorrentes aduzem que a obrigação de pagar a taxa condominial é do promissário comprador a partir da constituição do condomínio, em 17/09/2014. Asseveram que a Recorrida deixou de ser imitida na posse do imóvel por sua inércia, ao demorar a quitar o saldo devedor da unidade. Sustentam que a imissão na posse do imóvel não se revela condição “sine qua non” para a validade da cobrança das taxas condominiais. Argumentam que havendo previsão contratual para cobrança de taxas condominiais, já a partir da expedição da Carta de Habite-se, não há que se falar em obrigação da Recorrente de arcar com tal incumbência, na medida em que tais pagamentos são, efetivamente, de responsabilidade da Recorrida.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 1322590)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta.
6. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 1266154).
III. Razões de decidir
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
8. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (STJ - REsp: 851542 RS 2006/0105103-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 13/05/2011)
11. A incorporadora, ou construtora, é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel adquirido na planta, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas no com o recebimento das chaves.
12. No caso, o imóvel somente foi entregue em 26/11/2015 (ID 1322559), assim até esta data os réus são os responsáveis pelas taxas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
13. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas RÉS em face da sentença que julgou procedente os pedidos da inicial para condenar "as rés, solidariamente, na obrigação de fazer, para que comprovem a quitação dos débitos referente às taxas condominiais anteriores a entrega das chaves (26/11/2015), no prazo de 10 dias úteis, a contar da intimação pessoal do trânsito em julgado, sob pena de multa no valor de R$ 500,00 até o limite de R$ 5.000,00, quando então converter-se-á a obrigação em perdas e danos, sem prejuízo da multa ora fixada"
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 1322581). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente JOÃO FORTES ENGENHARIA S/A alega preliminar de ilegitimidade passiva, pois não contratou com a Recorrida qualquer promessa de compra e venda relativa à unidade imobiliária, bem como não sucedeu e/ou assumiu qualquer obrigação contratual ajustada entre a Recorrida e a promitente vendedora, qual seja: a empresa JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. No mérito, os recorrentes aduzem que a obrigação de pagar a taxa condominial é do promissário comprador a partir da constituição do condomínio, em 17/09/2014. Asseveram que a Recorrida deixou de ser imitida na posse do imóvel por sua inércia, ao demorar a quitar o saldo devedor da unidade. Sustentam que a imissão na posse do imóvel não se revela condição “sine qua non” para a validade da cobrança das taxas condominiais. Argumentam que havendo previsão contratual para cobrança de taxas condominiais, já a partir da expedição da Carta de Habite-se, não há que se falar em obrigação da Recorrente de arcar com tal incumbência, na medida em que tais pagamentos são, efetivamente, de responsabilidade da Recorrida.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 1322590)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta.
6. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 1266154).
III. Razões de decidir
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
8. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (STJ - REsp: 851542 RS 2006/0105103-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Publicação: DJ 13/05/2011)
11. A incorporadora, ou construtora, é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel adquirido na planta, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas no com o recebimento das chaves.
12. No caso, o imóvel somente foi entregue em 26/11/2015 (ID 1322559), assim até esta data os réus são os responsáveis pelas taxas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
13. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
14. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".