Tribunal: TJDFT
Processo: 0719966-07.2022.8.07.0020
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-17
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. INOVAÇÃO DAS TESES DEFENSIVAS. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA SEGUNDA RÉ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSIÇÃO. POSSIBILIDADE (CC, ART. 475). SOLIDARIEDADE ENTRE OS COMPRADORES. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA SEGUNDA RÉ DESPROVIDO.
I. Caso em exame.
1. Cuida-se de apelações interpostas pelos réus contra a sentença que, na ação de obrigação de fazer, julgou parcialmente procedente os pedidos, cominando aos réus a obrigação de cumprir integralmente o contrato voluntariamente assumido.
II. Questão em discussão.
2. Há duas questões em discussão: (i) aferir se subsistem razões para afastar a responsabilidade dos réus pelo inadimplemento do contrato e pelas penalidades aplicadas; e (ii) aferir se é possível limitar o valor da condenação ao saldo devedor atualizado do financiamento.
III. Razões de decidir.
3. Não deduzido na instância de origem tese defensiva apresentada apenas no âmbito recursal, está configurada nítida inovação recursal, que viola o princípio do duplo grau de jurisdição e à vedação de supressão de instância.
4. Está comprovado que os promitentes vendedores cumpriram as obrigações contratuais voluntariamente assumidas, incluindo a entrega da posse do imóvel aos réus, em sintonia com o princípio do pacta sunt servanda e a função social do contrato (CC, art. 422).
5. A cláusula contratual permitiu uma única prorrogação do prazo para quitação do saldo devedor, o que foi concedido até agosto de 2021, não sendo cabível a prorrogação indefinida do prazo, pois violaria, inclusive, a boa-fé, em prejuízo dos promitentes vendedores que cumpriram suas obrigações.
6. A dissolução da união estável dos promitentes compradores não afasta a responsabilidade solidária pelos débitos assumidos perante terceiros no transcurso do vínculo de união estável, pois obrigações contraídas conjuntamente em prol da família integram o patrimônio comum, com passivo.
7. Inexistem nos autos elementos que caracterizem caso fortuito ou força maior capazes de justificar o inadimplemento, nos termos do art. 393 do CC.
8. Correta a incidência da cláusula penal de 1% sobre o saldo devedor pelo atraso no cumprimento das obrigações contratuais.
9. Quanto ao valor da obrigação, assiste razão parcial ao primeiro réu, devendo a condenação se limitar ao saldo devedor atualizado do financiamento existente junto ao BRB, conforme apurado nos autos, sem indicação de valor pré-definido.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso do primeiro réu conhecido e parcialmente provido. Recurso da segunda ré parcialmente conhecido e, na extensão, desprovido.
11. Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula que prevê multa de 1% ao mês sobre o saldo devedor por inadimplemento no prazo ajustado, quando há previsão contratual expressa. 2. A dissolução da união estável dos promitentes compradores não afasta a solidariedade pela obrigação assumida no contrato de compra e venda de imóvel. 3. A obrigação de pagar deve ser limitada ao saldo devedor atualizado do financiamento existente no momento da liquidação.”

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR. INOVAÇÃO RECURSAL. INOVAÇÃO DAS TESES DEFENSIVAS. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA SEGUNDA RÉ. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSIÇÃO. POSSIBILIDADE (CC, ART. 475). SOLIDARIEDADE ENTRE OS COMPRADORES. RECURSO DO PRIMEIRO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA SEGUNDA RÉ DESPROVIDO.
I. Caso em exame.
1. Cuida-se de apelações interpostas pelos réus contra a sentença que, na ação de obrigação de fazer, julgou parcialmente procedente os pedidos, cominando aos réus a obrigação de cumprir integralmente o contrato voluntariamente assumido.
II. Questão em discussão.
2. Há duas questões em discussão: (i) aferir se subsistem razões para afastar a responsabilidade dos réus pelo inadimplemento do contrato e pelas penalidades aplicadas; e (ii) aferir se é possível limitar o valor da condenação ao saldo devedor atualizado do financiamento.
III. Razões de decidir.
3. Não deduzido na instância de origem tese defensiva apresentada apenas no âmbito recursal, está configurada nítida inovação recursal, que viola o princípio do duplo grau de jurisdição e à vedação de supressão de instância.
4. Está comprovado que os promitentes vendedores cumpriram as obrigações contratuais voluntariamente assumidas, incluindo a entrega da posse do imóvel aos réus, em sintonia com o princípio do pacta sunt servanda e a função social do contrato (CC, art. 422).
5. A cláusula contratual permitiu uma única prorrogação do prazo para quitação do saldo devedor, o que foi concedido até agosto de 2021, não sendo cabível a prorrogação indefinida do prazo, pois violaria, inclusive, a boa-fé, em prejuízo dos promitentes vendedores que cumpriram suas obrigações.
6. A dissolução da união estável dos promitentes compradores não afasta a responsabilidade solidária pelos débitos assumidos perante terceiros no transcurso do vínculo de união estável, pois obrigações contraídas conjuntamente em prol da família integram o patrimônio comum, com passivo.
7. Inexistem nos autos elementos que caracterizem caso fortuito ou força maior capazes de justificar o inadimplemento, nos termos do art. 393 do CC.
8. Correta a incidência da cláusula penal de 1% sobre o saldo devedor pelo atraso no cumprimento das obrigações contratuais.
9. Quanto ao valor da obrigação, assiste razão parcial ao primeiro réu, devendo a condenação se limitar ao saldo devedor atualizado do financiamento existente junto ao BRB, conforme apurado nos autos, sem indicação de valor pré-definido.
IV. Dispositivo e tese
10. Recurso do primeiro réu conhecido e parcialmente provido. Recurso da segunda ré parcialmente conhecido e, na extensão, desprovido.
11. Tese de julgamento: “1. É válida a cláusula que prevê multa de 1% ao mês sobre o saldo devedor por inadimplemento no prazo ajustado, quando há previsão contratual expressa. 2. A dissolução da união estável dos promitentes compradores não afasta a solidariedade pela obrigação assumida no contrato de compra e venda de imóvel. 3. A obrigação de pagar deve ser limitada ao saldo devedor atualizado do financiamento existente no momento da liquidação.”