Tribunal: TJDFT
Processo: 0724329-26.2024.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. FALTA DE DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO CDC. VALIDADE DA GARANTIA. REGULARIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA PREVISTA NO ART. 85, §11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação interposta contra a sentença proferida na ação anulatória que julgou improcedentes os pedidos da inicial de nulidade da garantia real ou da execução extrajudicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal envolve: (i) a (in)aplicabilidade do CDC; (ii) a validade da garantia fiduciária; e (iii) a nulidade do procedimento de execução extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Preliminar de não conhecimento do recurso rejeitada. 3.1. O princípio da dialeticidade impõe ao recorrente a demonstração específica do desacerto das razões lançadas na decisão recorrida, sob pena de não conhecimento do recurso. 3.2. As razões recursais da apelante evidenciam os motivos de fato e de direito suficientes à reforma da sentença.
4. A relação jurídica em questão é regida por norma especial – a Lei no 9.514/1997 (Lei do SFI) –, a qual dispõe de ritos e cláusulas próprias para a constituição e execução da garantia fiduciária. 4.1. O STJ consolidou entendimento no Tema Repetitivo no 1095 de que, em contratos de alienação fiduciária registrados, com inadimplemento e mora devidamente constituída, aplica-se a Lei do SFI, afastando o CDC. 4.2. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a referida lei, por sua especialidade e cronologia, prevalece sobre o diploma consumerista. 4.3. Presentes os requisitos objetivos do Tema Repetitivo no 1095 do STJ (contrato de alienação fiduciária registrado em cartório, inadimplemento do devedor ou do terceiro fiduciante e constituição em mora), a Lei do SFI deve prevalecer sobre o CDC. 4.4. O contrato de alienação fiduciária foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, atendendo ao requisito formal para constituição do direito real de garantia. 4.5. A empresa devedora deixou de pagar parcelas do empréstimo, configurando inadimplemento objetivo. 4.6. A intimação pessoal da apelante, a requerimento da apelada, para purgação da mora foi realizada pelo oficial de registro, conforme exigido pela Lei do SFI, em seu artigo 26, § 1o. 4.7. A apelante não apresentou comprovante de pagamento do débito no prazo legal, consolidando a mora. 4.8. Assim, presentes os requisitos do Tema Repetitivo no 1095 do STJ, o CDC não se aplica ao caso. 4.9. A controvérsia deve ser dirimida à luz da Lei do SFI.
5. Em relação à garantia fiduciária, o contrato descreve o imóvel, as taxas de juros (6% ao mês) e as condições de pagamento, atendendo ao artigo 24 da Lei do SFI. Não há vício formal ou material a invalidar o contrato. 5.1. A apelante ofereceu o imóvel de forma livre e consciente, conforme se depreende da escritura pública de alienação fiduciária juntada aos autos. 5.2. Outrossim, renunciou expressamente à proteção conferida ao bem de família, conforme cláusula contratual específica (cláusula terceira da escritura). 5.3. É entendimento consolidado na jurisprudência do STJ que a proteção ao bem de família pode ser relativizada quando o imóvel é oferecido voluntariamente em garantia, como no caso dos autos. 5.4. Não há falar em impenhorabilidade do imóvel objeto dos autos. 5.5. É válida a cláusula de alienação fiduciária de imóvel em obrigação pecuniária, inclusive no contrato de financiamento de capital de giro. 5.6. Como apontado na sentença, a lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, sendo legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária. 5.7. Inexiste desvirtuamento da finalidade da Lei do SFI.
6. Em relação a regularidade da execução extrajudicial, observa-se que a apelada cumpriu as etapas previstas nos artigos 26 e 27 da Lei do SFI: (i) intimação para pagar a dívida vencida (incluindo juros, penalidades, encargos, tributos e despesas) em 15 dias; (ii) consolidação da propriedade resolúvel; e (iii) realização de leilão extrajudicial. 6.1. A Lei do SFI estabelece o prazo de 30 dias, após a expiração do prazo para purgação da mora, para averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário no registro de imóveis (artigo 26-A, § 1o). 6.2. A apelante foi intimada pessoalmente para purgação da mora em 21/3/2024 e a averbação da consolidação da propriedade ocorreu em 23/5/2024, após o prazo legal. Todavia, este fato, por si só, não gera nulidade do leilão extrajudicial, especialmente pela falta de comprovação de qualquer prejuízo decorrente da postergação da averbação. 6.3. Segundo a Lei do SFI, após a consolidação da propriedade, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 dias (artigo 27). Caso o maior lance da primeira licitação pública não atinja o valor estabelecido para o imóvel, um segundo leilão deverá ser convocado dentro do prazo de 15 dias subsequentes (artigo 27, § 1o). 6.4. O registro da consolidação da propriedade foi realizado em 23/5/2024. O primeiro leilão ocorreu em 19/6/2024 e o segundo havia previsão de término em 20/6/2024, dentro dos prazos legais. 6.5. Ainda de acordo com a Lei do SFI, as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor e ao terceiro fiduciante, inclusive por meio eletrônico. 6.6. A intimação foi dirigida ao endereço constante do contrato, conforme exigido pela lei. O endereço é o mesmo utilizado quando da efetivação da intimação pessoal da apelante para purgação da mora. O oficial de registro imobiliário emitiu notificação, mas o retorno postal indicou não ter sido o carteiro atendido em três tentativas frustradas de entrega do documento, certificando-se ausência de notificação da apelante. 6.7. A Lei do SFI consagra que o devedor e, se aplicável, o terceiro fiduciante devem informar ao credor qualquer mudança de endereço (artigo 26, § 4o-A). Se não o fizerem, presume-se que estão em “lugar ignorado” após tentativas de contato nos endereços registrados (artigo 26, § 4o-B). A presunção de “lugar ignorado” aplica-se automaticamente após tentativas de contato nos endereços registrados. O credor não precisa buscar outros meios para localizar o devedor. Todavia, havendo contato eletrônico no contrato, o credor deve enviar a intimação por esse meio com 15 dias de antecedência antes de recorrer à intimação edilícia (Lei do SFI, artigo 26, § 4o-B). Essa previsão assegura que o devedor tenha ciência prévia das ações, mesmo que não esteja no endereço físico. 6.8. No contrato objeto dos autos há contato eletrônico da apelante e, com amparo na lei de regência e no contrato celebrado entre as partes, as datas, os horários e os locais dos leilões foram comunicados à apelante, por e-mail. 6.9. A apelada se desincumbiu do seu ônus estabelecido no artigo 373, inciso II, do CPC de comprovar a regularidade da intimação da apelante para purgar a mora, mediante notificação entregue, datada e assinada pela própria apelante, bem como a ciência prévia da apelante acerca da data e local dos leilões extrajudiciais, por e-mail e publicação do edital de leilões em jornais de grande circulação.
7. A norma do artigo 85, § 11, do CPC, desestimula a interposição de recurso, tornando o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Com o improvimento do recurso, majoram-se os honorários de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso improvido.
Teses de julgamento: “1. Em contratos de alienação fiduciária de imóvel, a Lei no 9.514/1997 prevalece sobre o CDC, desde que o contrato esteja devidamente registrado, haja inadimplemento do devedor e constituição em mora. 2. É válida a garantia fiduciária de imóvel oferecida de forma livre e consciente pelo proprietário, mesmo que seja bem de família, e pode ser formalizada para garantir qualquer obrigação pecuniária. 3. O procedimento de execução extrajudicial é regular se cumpridas as etapas previstas nos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, incluindo a intimação para purgação da mora e a comunicação da data e local dos leilões.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, artigos 22, 24, 26, §§ 1o, 4o-A e 4o-B, 26-A, §§ 1o e 2o e 27, §§ 1o, 2o, 2o-A; CPC, artigos 373, inciso II e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1095; STJ, REsp no 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE: 8/11/2024; STJ, AgInt no REsp n.o 1.822.750/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE: 20/11/2019; STJ, AgInt no REsp n.o 1.750.435/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJE: 22/11/2018; STJ, EREsp no 1.559.348/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, DJE: 6/6/2023; STJ, AgInt no AgRg no AREsp no 772.722/PR, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE: 25/4/2017; STJ, REsp no 1.542.275/MS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJE: 2/12/2015; STJ, AgInt no AREsp no 1.303.606/MS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE: 3/3/2020; STJ, AgInt no AREsp no 1.307.645/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJE: 26/4/2019.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. FALTA DE DIALETICIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO CDC. VALIDADE DA GARANTIA. REGULARIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA PREVISTA NO ART. 85, §11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação interposta contra a sentença proferida na ação anulatória que julgou improcedentes os pedidos da inicial de nulidade da garantia real ou da execução extrajudicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal envolve: (i) a (in)aplicabilidade do CDC; (ii) a validade da garantia fiduciária; e (iii) a nulidade do procedimento de execução extrajudicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Preliminar de não conhecimento do recurso rejeitada. 3.1. O princípio da dialeticidade impõe ao recorrente a demonstração específica do desacerto das razões lançadas na decisão recorrida, sob pena de não conhecimento do recurso. 3.2. As razões recursais da apelante evidenciam os motivos de fato e de direito suficientes à reforma da sentença.
4. A relação jurídica em questão é regida por norma especial – a Lei no 9.514/1997 (Lei do SFI) –, a qual dispõe de ritos e cláusulas próprias para a constituição e execução da garantia fiduciária. 4.1. O STJ consolidou entendimento no Tema Repetitivo no 1095 de que, em contratos de alienação fiduciária registrados, com inadimplemento e mora devidamente constituída, aplica-se a Lei do SFI, afastando o CDC. 4.2. A jurisprudência é pacífica no sentido de que a referida lei, por sua especialidade e cronologia, prevalece sobre o diploma consumerista. 4.3. Presentes os requisitos objetivos do Tema Repetitivo no 1095 do STJ (contrato de alienação fiduciária registrado em cartório, inadimplemento do devedor ou do terceiro fiduciante e constituição em mora), a Lei do SFI deve prevalecer sobre o CDC. 4.4. O contrato de alienação fiduciária foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, atendendo ao requisito formal para constituição do direito real de garantia. 4.5. A empresa devedora deixou de pagar parcelas do empréstimo, configurando inadimplemento objetivo. 4.6. A intimação pessoal da apelante, a requerimento da apelada, para purgação da mora foi realizada pelo oficial de registro, conforme exigido pela Lei do SFI, em seu artigo 26, § 1o. 4.7. A apelante não apresentou comprovante de pagamento do débito no prazo legal, consolidando a mora. 4.8. Assim, presentes os requisitos do Tema Repetitivo no 1095 do STJ, o CDC não se aplica ao caso. 4.9. A controvérsia deve ser dirimida à luz da Lei do SFI.
5. Em relação à garantia fiduciária, o contrato descreve o imóvel, as taxas de juros (6% ao mês) e as condições de pagamento, atendendo ao artigo 24 da Lei do SFI. Não há vício formal ou material a invalidar o contrato. 5.1. A apelante ofereceu o imóvel de forma livre e consciente, conforme se depreende da escritura pública de alienação fiduciária juntada aos autos. 5.2. Outrossim, renunciou expressamente à proteção conferida ao bem de família, conforme cláusula contratual específica (cláusula terceira da escritura). 5.3. É entendimento consolidado na jurisprudência do STJ que a proteção ao bem de família pode ser relativizada quando o imóvel é oferecido voluntariamente em garantia, como no caso dos autos. 5.4. Não há falar em impenhorabilidade do imóvel objeto dos autos. 5.5. É válida a cláusula de alienação fiduciária de imóvel em obrigação pecuniária, inclusive no contrato de financiamento de capital de giro. 5.6. Como apontado na sentença, a lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, sendo legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária. 5.7. Inexiste desvirtuamento da finalidade da Lei do SFI.
6. Em relação a regularidade da execução extrajudicial, observa-se que a apelada cumpriu as etapas previstas nos artigos 26 e 27 da Lei do SFI: (i) intimação para pagar a dívida vencida (incluindo juros, penalidades, encargos, tributos e despesas) em 15 dias; (ii) consolidação da propriedade resolúvel; e (iii) realização de leilão extrajudicial. 6.1. A Lei do SFI estabelece o prazo de 30 dias, após a expiração do prazo para purgação da mora, para averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário no registro de imóveis (artigo 26-A, § 1o). 6.2. A apelante foi intimada pessoalmente para purgação da mora em 21/3/2024 e a averbação da consolidação da propriedade ocorreu em 23/5/2024, após o prazo legal. Todavia, este fato, por si só, não gera nulidade do leilão extrajudicial, especialmente pela falta de comprovação de qualquer prejuízo decorrente da postergação da averbação. 6.3. Segundo a Lei do SFI, após a consolidação da propriedade, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 dias (artigo 27). Caso o maior lance da primeira licitação pública não atinja o valor estabelecido para o imóvel, um segundo leilão deverá ser convocado dentro do prazo de 15 dias subsequentes (artigo 27, § 1o). 6.4. O registro da consolidação da propriedade foi realizado em 23/5/2024. O primeiro leilão ocorreu em 19/6/2024 e o segundo havia previsão de término em 20/6/2024, dentro dos prazos legais. 6.5. Ainda de acordo com a Lei do SFI, as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor e ao terceiro fiduciante, inclusive por meio eletrônico. 6.6. A intimação foi dirigida ao endereço constante do contrato, conforme exigido pela lei. O endereço é o mesmo utilizado quando da efetivação da intimação pessoal da apelante para purgação da mora. O oficial de registro imobiliário emitiu notificação, mas o retorno postal indicou não ter sido o carteiro atendido em três tentativas frustradas de entrega do documento, certificando-se ausência de notificação da apelante. 6.7. A Lei do SFI consagra que o devedor e, se aplicável, o terceiro fiduciante devem informar ao credor qualquer mudança de endereço (artigo 26, § 4o-A). Se não o fizerem, presume-se que estão em “lugar ignorado” após tentativas de contato nos endereços registrados (artigo 26, § 4o-B). A presunção de “lugar ignorado” aplica-se automaticamente após tentativas de contato nos endereços registrados. O credor não precisa buscar outros meios para localizar o devedor. Todavia, havendo contato eletrônico no contrato, o credor deve enviar a intimação por esse meio com 15 dias de antecedência antes de recorrer à intimação edilícia (Lei do SFI, artigo 26, § 4o-B). Essa previsão assegura que o devedor tenha ciência prévia das ações, mesmo que não esteja no endereço físico. 6.8. No contrato objeto dos autos há contato eletrônico da apelante e, com amparo na lei de regência e no contrato celebrado entre as partes, as datas, os horários e os locais dos leilões foram comunicados à apelante, por e-mail. 6.9. A apelada se desincumbiu do seu ônus estabelecido no artigo 373, inciso II, do CPC de comprovar a regularidade da intimação da apelante para purgar a mora, mediante notificação entregue, datada e assinada pela própria apelante, bem como a ciência prévia da apelante acerca da data e local dos leilões extrajudiciais, por e-mail e publicação do edital de leilões em jornais de grande circulação.
7. A norma do artigo 85, § 11, do CPC, desestimula a interposição de recurso, tornando o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Com o improvimento do recurso, majoram-se os honorários de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso improvido.
Teses de julgamento: “1. Em contratos de alienação fiduciária de imóvel, a Lei no 9.514/1997 prevalece sobre o CDC, desde que o contrato esteja devidamente registrado, haja inadimplemento do devedor e constituição em mora. 2. É válida a garantia fiduciária de imóvel oferecida de forma livre e consciente pelo proprietário, mesmo que seja bem de família, e pode ser formalizada para garantir qualquer obrigação pecuniária. 3. O procedimento de execução extrajudicial é regular se cumpridas as etapas previstas nos artigos 26 e 27 da Lei no 9.514/1997, incluindo a intimação para purgação da mora e a comunicação da data e local dos leilões.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, artigos 22, 24, 26, §§ 1o, 4o-A e 4o-B, 26-A, §§ 1o e 2o e 27, §§ 1o, 2o, 2o-A; CPC, artigos 373, inciso II e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 1095; STJ, REsp no 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE: 8/11/2024; STJ, AgInt no REsp n.o 1.822.750/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE: 20/11/2019; STJ, AgInt no REsp n.o 1.750.435/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJE: 22/11/2018; STJ, EREsp no 1.559.348/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, DJE: 6/6/2023; STJ, AgInt no AgRg no AREsp no 772.722/PR, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE: 25/4/2017; STJ, REsp no 1.542.275/MS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJE: 2/12/2015; STJ, AgInt no AREsp no 1.303.606/MS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJE: 3/3/2020; STJ, AgInt no AREsp no 1.307.645/MS, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJE: 26/4/2019.