Tribunal: TJDFT
Processo: 0728804-43.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que reconheceu a incompetência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, extinguindo o feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 51, II, c/c art. 3o da Lei no 9.099/95, em razão da correção, de ofício, do valor da causa, conforme o art. 292, § 3o, do Código de Processo Civil.
2. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta a competência dos Juizados Especiais, com fundamento no art. 292, inciso II, do CPC e no Enunciado no 39 do FONAJE, ao argumento de que o valor da causa deve corresponder apenas às parcelas controvertidas já pagas, não se discutindo o valor integral do contrato, tampouco a sua rescisão, uma vez que esta já se consumou. Defende a nulidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, por configurá-la abusiva, requerendo sua redução para, no máximo, 10%. Requer, ainda, a aplicação do Índice Nacional da Construção Civil como índice de atualização monetária, a partir da data de cada desembolso. Pede o provimento do recurso, nos termos relatados.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside na análise da abusividade da cláusula penal que estipulou a retenção de parte dos valores pagos no contrato de compra e venda de imóvel, celebrado sob o regime de patrimônio de afetação da incorporadora.
III. Razões de decidir
6. De início, ressalto que a competência dos Juizados Especiais Cíveis é determinada com base no proveito econômico perseguido na demanda, e não pelo valor total do contrato que originou a controvérsia, conforme dispõe o Enunciado no 39 do FONAJE e art. 3o, inc. I, da Lei 9.099/95. No caso, a parte autora pleiteia a restituição de valores que não ultrapassam o limite de 40 vezes o salário mínimo, atendendo, portanto, ao critério legal para fixação da competência dos Juizados Especiais.
7. Considerando que o feito se encontra apto para julgamento, aplica-se o disposto no § 3o do art. 1.013 do Código de Processo Civil, que consagra a Teoria da Causa Madura, permitindo ao órgão ad quem o julgamento do mérito sempre que a controvérsia versar sobre matéria exclusivamente de direito ou, sendo de fato e de direito, estiver em condições de imediato julgamento. Passo, portanto, à análise da tese meritória.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
9. A Lei no 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A à Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei no 4.591/64), estabeleceu limite para a cláusula penal nos casos de distrato ou rescisão contratual por iniciativa do adquirente. Todavia, tal previsão não afasta o controle jurisdicional quanto à eventual abusividade da penalidade estipulada, sobretudo nas relações de consumo. Nesses casos, a penalidade poderá ser revista quando se mostrar excessiva ou desproporcional, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.
10. Na hipótese, os autores realizaram o pagamento total de R$ 76.712,35, sendo restituído o montante de 39.619,37, ou seja, a retenção de quase 52% do valor pago (ID 75970221).
11. A retenção de 50% dos valores pagos, embora a Lei do Distrato admita tal possibilidade em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, revela-se indevida quando não há demonstração dos prejuízos efetivamente suportados pelo fornecedor. A conduta configura enriquecimento sem causa, sobretudo quando o imóvel permanece sob posse e propriedade da vendedora, que pode renegociá-lo. Com efeito, a prática fere o princípio do equilíbrio contratual e coloca o consumidor em posição de manifesta desvantagem, contrariando o disposto no art. 51, inciso IV, do CDC.
12. A fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos se revela compatível com a jurisprudência, que reconhece esse percentual como razoável para compensar os custos suportados pelo vendedor em razão da rescisão contratual.
13. Nesse sentido, cito o seguinte acórdão recente do STJ, que se posiciona contrariamente à retenção de 50%, ainda que sob a vigência da Lei no 13.786/2018, confira-se: “4. A Lei no 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo. 5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ”. (AREsp n. 2.795.369/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025).
14. Quanto à atualização monetária, a quantia deve ser corrigida pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), desde cada pagamento, e acrescido da taxa legal estabelecida no art. 406, § 1o, CC, contada desde a citação, já que inaplicável o tema 1.002/STJ, porquanto o contrato foi firmado após a Lei. 13.786/18. Sobre o tema: Acórdão 1994045, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/05/2025, publicado no DJe: 15/05/2025.
IV. Dispositivo
15. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para cassar a sentença e, aplicando-se a teoria da causa madura, julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar a ré a restituir à parte autora o percentual de 75% dos valores pagos, com o devido abatimento da quantia já adimplida pelo réu. Corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), desde cada pagamento, e acrescido da taxa legal estabelecida no art. 406, § 1o, CC, contada desde a citação. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei no 9.099/95). A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
____________________________
Dispositivo relevante citado: Lei 9.099/95, art. 3o, inc. I; CPC, art. 1.013; Lei no 13.786/2018, art. 67-A; CDC, art. 51, inciso IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.795.369/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025); TJDFT, Acórdão 1994045, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/05/2025, publicado no DJe: 15/05/2025.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela parte autora contra sentença que reconheceu a incompetência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, extinguindo o feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 51, II, c/c art. 3o da Lei no 9.099/95, em razão da correção, de ofício, do valor da causa, conforme o art. 292, § 3o, do Código de Processo Civil.
2. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta a competência dos Juizados Especiais, com fundamento no art. 292, inciso II, do CPC e no Enunciado no 39 do FONAJE, ao argumento de que o valor da causa deve corresponder apenas às parcelas controvertidas já pagas, não se discutindo o valor integral do contrato, tampouco a sua rescisão, uma vez que esta já se consumou. Defende a nulidade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, por configurá-la abusiva, requerendo sua redução para, no máximo, 10%. Requer, ainda, a aplicação do Índice Nacional da Construção Civil como índice de atualização monetária, a partir da data de cada desembolso. Pede o provimento do recurso, nos termos relatados.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside na análise da abusividade da cláusula penal que estipulou a retenção de parte dos valores pagos no contrato de compra e venda de imóvel, celebrado sob o regime de patrimônio de afetação da incorporadora.
III. Razões de decidir
6. De início, ressalto que a competência dos Juizados Especiais Cíveis é determinada com base no proveito econômico perseguido na demanda, e não pelo valor total do contrato que originou a controvérsia, conforme dispõe o Enunciado no 39 do FONAJE e art. 3o, inc. I, da Lei 9.099/95. No caso, a parte autora pleiteia a restituição de valores que não ultrapassam o limite de 40 vezes o salário mínimo, atendendo, portanto, ao critério legal para fixação da competência dos Juizados Especiais.
7. Considerando que o feito se encontra apto para julgamento, aplica-se o disposto no § 3o do art. 1.013 do Código de Processo Civil, que consagra a Teoria da Causa Madura, permitindo ao órgão ad quem o julgamento do mérito sempre que a controvérsia versar sobre matéria exclusivamente de direito ou, sendo de fato e de direito, estiver em condições de imediato julgamento. Passo, portanto, à análise da tese meritória.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
9. A Lei no 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A à Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei no 4.591/64), estabeleceu limite para a cláusula penal nos casos de distrato ou rescisão contratual por iniciativa do adquirente. Todavia, tal previsão não afasta o controle jurisdicional quanto à eventual abusividade da penalidade estipulada, sobretudo nas relações de consumo. Nesses casos, a penalidade poderá ser revista quando se mostrar excessiva ou desproporcional, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.
10. Na hipótese, os autores realizaram o pagamento total de R$ 76.712,35, sendo restituído o montante de 39.619,37, ou seja, a retenção de quase 52% do valor pago (ID 75970221).
11. A retenção de 50% dos valores pagos, embora a Lei do Distrato admita tal possibilidade em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, revela-se indevida quando não há demonstração dos prejuízos efetivamente suportados pelo fornecedor. A conduta configura enriquecimento sem causa, sobretudo quando o imóvel permanece sob posse e propriedade da vendedora, que pode renegociá-lo. Com efeito, a prática fere o princípio do equilíbrio contratual e coloca o consumidor em posição de manifesta desvantagem, contrariando o disposto no art. 51, inciso IV, do CDC.
12. A fixação da retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos se revela compatível com a jurisprudência, que reconhece esse percentual como razoável para compensar os custos suportados pelo vendedor em razão da rescisão contratual.
13. Nesse sentido, cito o seguinte acórdão recente do STJ, que se posiciona contrariamente à retenção de 50%, ainda que sob a vigência da Lei no 13.786/2018, confira-se: “4. A Lei no 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou rescisão por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo. 5. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, fixado pelo tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência desta corte, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% (cinquenta por cento) implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas súmulas 5 e 7 do STJ”. (AREsp n. 2.795.369/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025).
14. Quanto à atualização monetária, a quantia deve ser corrigida pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), desde cada pagamento, e acrescido da taxa legal estabelecida no art. 406, § 1o, CC, contada desde a citação, já que inaplicável o tema 1.002/STJ, porquanto o contrato foi firmado após a Lei. 13.786/18. Sobre o tema: Acórdão 1994045, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/05/2025, publicado no DJe: 15/05/2025.
IV. Dispositivo
15. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para cassar a sentença e, aplicando-se a teoria da causa madura, julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condenar a ré a restituir à parte autora o percentual de 75% dos valores pagos, com o devido abatimento da quantia já adimplida pelo réu. Corrigido monetariamente pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, CC), desde cada pagamento, e acrescido da taxa legal estabelecida no art. 406, § 1o, CC, contada desde a citação. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei no 9.099/95). A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
____________________________
Dispositivo relevante citado: Lei 9.099/95, art. 3o, inc. I; CPC, art. 1.013; Lei no 13.786/2018, art. 67-A; CDC, art. 51, inciso IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 2.795.369/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/9/2025, DJEN de 26/9/2025); TJDFT, Acórdão 1994045, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/05/2025, publicado no DJe: 15/05/2025.