Tribunal: TJDFT
Processo: 0708166-46.2021.8.07.0010
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708166-46.2021.8.07.0010 RECORRENTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMÍNIO TREZE RECORRIDOS: JOSECLEY FRANCISCO DOS SANTOS, EDILENE FERREIRA SILVA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EFEITO SUSPENSIVO. DECISÃO COM CONTEÚDO NEGATIVO. AUSÊNCIA DE INTERESSE. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. TEMA REPETITIVO No 886. IRDR No 6. RECEBIMENTO DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE. NÃO VERIFICADAS. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. VERIFICADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela parte autora contra sentença que resolveu o processo sem análise do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, ao reconhecer a ilegitimidade passiva dos requeridos em ação de cobrança de débitos condominiais vinculados a imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível o efeito suspensivo ao recurso de apelação interposto contra sentença que reconhece a ilegitimidade passiva dos réus; e (ii) estabelecer se os promitentes compradores são legitimados passivos para responder por despesas condominiais de imóvel cuja posse ainda não lhes foi transmitida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O efeito suspensivo atribuído ao recurso de apelação decorre de determinação legal, denominado de efeito ope legis, sendo afastado somente nos casos expressos previstos nos incisos I a VI, do §1o, do citado dispositivo de lei. 3.1. Não estando configurada qualquer das hipóteses previstas no §1o, do artigo 1.012, do Código de Processo Civil, e tendo sido proferida sentença de resolução do processo sem análise do mérito, em razão da ilegitimidade passiva dos requeridos, não se afigura razoável atribuir efeito suspensivo a decisão cujo conteúdo é negativo, afasta-se o interesse processual no que diz respeito ao pedido de atribuição de efeito suspensivo. 4. A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se à coisa e não à pessoa, sendo, em regra, exigível do proprietário registral do imóvel. 5. A jurisprudência do STJ (REsp 1.442.840/PR; Tema Repetitivo n. 886) e do TJDFT (IRDR 06), aplicando a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, consolidou o entendimento de que, nos casos de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais pode ser transferida ao promissário comprador a partir da imissão na posse, e desde que haja ciência inequívoca do condomínio, uma vez que o débito vinculado à obrigação de pagar despesas condominiais deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio. 6. Constatado que os requeridos não se imitiram na posse do imóvel, uma vez que não receberam as chaves, tampouco se beneficiaram dos serviços prestados pelo condomínio, permanece com a proprietária a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. 7. Uma vez que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais recai sobre a proprietária (construtora) até que haja a imissão do adquirente na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves, correto o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos promitentes compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente conhecido e, na extensão conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de imissão na posse afasta a legitimidade passiva dos promitentes compradores para responder por débitos condominiais, ainda que haja promessa de compra e venda formalizada. 2. A entrega das chaves é o marco definidor da imissão na posse para fins de responsabilidade pelas despesas condominiais. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI; 1.012, §1o; 85, §§ 2o e 11; CC, art. 1.245, §1o. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.442.840/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma; STJ, Tema 886; TJDFT, IRDR 06, Processo 20160020349044; TJDFT, Acórdão 1793197, Rel. Des. Sandra Reves, 7a Turma Cível; TJDFT, Acórdão 1227656, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível; TJDFT, Acórdão 1222157, Rel. Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível; TJDFT, Acórdão 1209967, Rel. Des. Esdras Neves, 6a Turma Cível. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 422 e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil, sustentando que foi ignorada a boa-fé objetiva ao permitir que os recorridos se beneficiassem de sua própria torpeza, eximindo-os da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais propter rem, não obstante terem culpa exclusiva na não imissão na posse. Enfatiza que a parte contrária celebrou promessa de compra e venda em janeiro de 2021, contudo, não cumpriu as obrigações contratuais condicionantes à entrega das chaves; b) artigo 85 do Código de Processo Civil, asseverando ser necessária a inversão do ônus da sucumbência, ao argumento de que a inadimplência exclusiva dos recorridos gerou a controvérsia sobre a legitimidade passiva e a responsabilidade pelas despesas condominiais, justificando-se, no caso em apreço, a aplicação do princípio da causalidade para que eles respondam pelo pagamento dos honorários e custas. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto ao apontado vilipêndio aos artigos 422 e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou o seguinte: [...] os requeridos não se imitiram na posse do bem, porquanto não receberam as chaves, consoante se vê das informações prestadas pela construtora na petição sob o ID 71386777. Dessa forma, constatado que os requeridos não exercem a posse sobre o bem, tampouco se beneficiam dos serviços prestados pelo condomínio, é evidente que não recai sobre eles a responsabilidade pelo pagamento dos valores devidos a título de obrigações condominiais (ID 71787954). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Tampouco comporta seguimento o apelo especial no tocante ao indicado malferimento ao artigo 85 do Código de Processo Civil, pois “O Tribunal de origem não examinou a controvérsia sob o enfoque dos artigos da legislação federal apontada como violada, tampouco foram opostos embargos declaratórios para suprir eventual omissão. Portanto, ante a falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 282/STF” (AgInt no AREsp 1.931.909/MG, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023). No mesmo sentido, confira-se o AgInt no REsp 2.142.599/MS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 14/11/2024. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0708166-46.2021.8.07.0010 RECORRENTE: SETOR TOTAL VILLE CONDOMÍNIO TREZE RECORRIDOS: JOSECLEY FRANCISCO DOS SANTOS, EDILENE FERREIRA SILVA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EFEITO SUSPENSIVO. DECISÃO COM CONTEÚDO NEGATIVO. AUSÊNCIA DE INTERESSE. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEORIA DA DUALIDADE DO VÍNCULO OBRIGACIONAL. TEMA REPETITIVO No 886. IRDR No 6. RECEBIMENTO DAS CHAVES E IMISSÃO NA POSSE. NÃO VERIFICADAS. RESPONSABILIDADE DA PROPRIETÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. VERIFICADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela parte autora contra sentença que resolveu o processo sem análise do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, ao reconhecer a ilegitimidade passiva dos requeridos em ação de cobrança de débitos condominiais vinculados a imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível o efeito suspensivo ao recurso de apelação interposto contra sentença que reconhece a ilegitimidade passiva dos réus; e (ii) estabelecer se os promitentes compradores são legitimados passivos para responder por despesas condominiais de imóvel cuja posse ainda não lhes foi transmitida. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O efeito suspensivo atribuído ao recurso de apelação decorre de determinação legal, denominado de efeito ope legis, sendo afastado somente nos casos expressos previstos nos incisos I a VI, do §1o, do citado dispositivo de lei. 3.1. Não estando configurada qualquer das hipóteses previstas no §1o, do artigo 1.012, do Código de Processo Civil, e tendo sido proferida sentença de resolução do processo sem análise do mérito, em razão da ilegitimidade passiva dos requeridos, não se afigura razoável atribuir efeito suspensivo a decisão cujo conteúdo é negativo, afasta-se o interesse processual no que diz respeito ao pedido de atribuição de efeito suspensivo. 4. A obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando-se à coisa e não à pessoa, sendo, em regra, exigível do proprietário registral do imóvel. 5. A jurisprudência do STJ (REsp 1.442.840/PR; Tema Repetitivo n. 886) e do TJDFT (IRDR 06), aplicando a teoria da dualidade do vínculo obrigacional, consolidou o entendimento de que, nos casos de promessa de compra e venda, a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações condominiais pode ser transferida ao promissário comprador a partir da imissão na posse, e desde que haja ciência inequívoca do condomínio, uma vez que o débito vinculado à obrigação de pagar despesas condominiais deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio. 6. Constatado que os requeridos não se imitiram na posse do imóvel, uma vez que não receberam as chaves, tampouco se beneficiaram dos serviços prestados pelo condomínio, permanece com a proprietária a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais. 7. Uma vez que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais recai sobre a proprietária (construtora) até que haja a imissão do adquirente na posse do bem, com a efetiva entrega das chaves, correto o reconhecimento da ilegitimidade passiva dos promitentes compradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente conhecido e, na extensão conhecida, desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de imissão na posse afasta a legitimidade passiva dos promitentes compradores para responder por débitos condominiais, ainda que haja promessa de compra e venda formalizada. 2. A entrega das chaves é o marco definidor da imissão na posse para fins de responsabilidade pelas despesas condominiais. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI; 1.012, §1o; 85, §§ 2o e 11; CC, art. 1.245, §1o. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.442.840/PR, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma; STJ, Tema 886; TJDFT, IRDR 06, Processo 20160020349044; TJDFT, Acórdão 1793197, Rel. Des. Sandra Reves, 7a Turma Cível; TJDFT, Acórdão 1227656, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível; TJDFT, Acórdão 1222157, Rel. Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível; TJDFT, Acórdão 1209967, Rel. Des. Esdras Neves, 6a Turma Cível. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 422 e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil, sustentando que foi ignorada a boa-fé objetiva ao permitir que os recorridos se beneficiassem de sua própria torpeza, eximindo-os da responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais propter rem, não obstante terem culpa exclusiva na não imissão na posse. Enfatiza que a parte contrária celebrou promessa de compra e venda em janeiro de 2021, contudo, não cumpriu as obrigações contratuais condicionantes à entrega das chaves; b) artigo 85 do Código de Processo Civil, asseverando ser necessária a inversão do ônus da sucumbência, ao argumento de que a inadimplência exclusiva dos recorridos gerou a controvérsia sobre a legitimidade passiva e a responsabilidade pelas despesas condominiais, justificando-se, no caso em apreço, a aplicação do princípio da causalidade para que eles respondam pelo pagamento dos honorários e custas. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto ao apontado vilipêndio aos artigos 422 e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou o seguinte: [...] os requeridos não se imitiram na posse do bem, porquanto não receberam as chaves, consoante se vê das informações prestadas pela construtora na petição sob o ID 71386777. Dessa forma, constatado que os requeridos não exercem a posse sobre o bem, tampouco se beneficiam dos serviços prestados pelo condomínio, é evidente que não recai sobre eles a responsabilidade pelo pagamento dos valores devidos a título de obrigações condominiais (ID 71787954). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Tampouco comporta seguimento o apelo especial no tocante ao indicado malferimento ao artigo 85 do Código de Processo Civil, pois “O Tribunal de origem não examinou a controvérsia sob o enfoque dos artigos da legislação federal apontada como violada, tampouco foram opostos embargos declaratórios para suprir eventual omissão. Portanto, ante a falta do necessário prequestionamento, incide o óbice da Súmula 282/STF” (AgInt no AREsp 1.931.909/MG, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023). No mesmo sentido, confira-se o AgInt no REsp 2.142.599/MS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 14/11/2024. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016