Tribunal: TJDFT
Processo: 0700482-71.2020.8.07.0021
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO PROPOSTA POR CONDOMÍNIO MANSÔES ENTRE LAGOS CONTRA LUIS CLÁUDIO, CLÁUDIO LÍSIAS E ALDEMAR RIBEIRO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART. 1.358-A DO CC. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. TEMA 882/STJ. TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. EXIGÊNCIA REGULAR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDADO. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de cobrança de taxas condominiais, a qual julgou procedente pedido deduzido por condomínio irregular de lotes, situado em área particular, cujas taxas condominiais detinha o devedor ciência desde a aquisição do lote. 1.1. O apelante pede a reforma da sentença aduzindo ser indevida a cobrança das taxas, pois a parte autora constitui mera associação ou condomínio de fato, acrescido de ser loteamento irregular. 1.2. Afirma não ter aderido à associação dos moradores do condomínio, sendo indevida a cobrança de taxas condominiais por associação antes da inovação da Lei no 13.465/2017, conforme entendimento firmado no Tema 882/STJ e Tema 492/STF.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia dos autos está centrada em averiguar: (i) a regularidade da cobrança de despesas condominiais instituída por condomínio irregular de lote, relacionadas a parcelas anteriores a inovação legislativa introduzida pela Lei no 13.465/2017 no art. 1.358-A do CC; (ii) bem como aferir eventual impossibilidade da cobrança de taxas instituída por associação de moradores do loteamento em desfavor de condôminos não associados, conforme entendimento firmado em sede de precedente qualificado (Tema 882/STJ e Tema 492/STF).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A partir da edição da Lei no 13.465/2017, a qual modificou a Lei no 6.766/1979 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências), acrescentando o art. 36-A, na referida legislação e o art. 1.358-A no Código Civil, restou introduzida a figura do “condomínio de lotes” e admitida expressamente a cobrança de taxas condominiais dos proprietários de parcela do terreno, composta de partes designadas de lotes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. 3.1. Com efeito, não havendo prova do pagamento, deverá o condômino arcar com o pagamento das taxas vencidas após a inovação legislativa, a qual entrou em vigor a em 12/07/2017, sendo devida e regular a cobrança de taxas de moradores associados ou não associados e desde a data da aquisição, quando o adquirente teve plena ciência da existência da “associação” e da taxa de manutenção do “condomínio” irregular. 3.2. Precedente: “Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas "condominiais", escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns”. (07111045220198070020, Relator: Angelo Passareli 5a Turma Cível, DJE: 19/2/2021).
4. Particularmente em relação à impossibilidade de cobrança de taxa condominial aos proprietários não associados antes da referida inovação legislativa, conforme entendimento firmado pelo Tema 882/STJ e Tema 492/STF, apontado pelo apelante, inexiste similitude fática entre a presente demanda e os referidos precedentes. 4.1. Isso porque os precedentes qualificados trataram de associação voluntária de moradores para cuidar de interesses comuns na mesma rua, bairro ou região, situação diversa dos autos, cuja exigência decorre de condomínios de fato em área de parcelamento/loteamento irregular do solo, situação na qual os condomínios irregulares buscam o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. 4.2. Ademais, o condomínio objeto dos autos, embora irregular, está situado em área particular, acrescido de que o adquirente teve plena ciência da existência da “associação” e da taxa de manutenção do “condomínio” irregular, conforme registra o instrumento particular de cessão de direitos. 4.3. Deste modo, a tese firmada pelos referidos precedentes não se aplicam ao caso dos autos, o qual trata de circunstância fática diversa, relacionada à “condomínio de lotes” no Distrito Federal, revelando a distinção (distinguishing) daquele precedente ao presente caso, devendo a parte arcar com as despesas condominiais desde a aquisição, independente de associação e relativo a período anterior à Lei n. 13.465/17. 4.4. Precedente: “A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal”. (07033838520198070008, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJE: 13/8/2020). - g.n.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
5. Apelação improvida. Tese de julgamento: “1. Considerando se tratar de condomínio de lote e estando o devedor ciente das taxas condominiais, deve a parte responder pelas despesas condominiais desde a aquisição, inclusive concernente a período anterior a inovação legislativa introduzida pela Lei n. 13.465/17, sob pena de enriquecimento sem causa. 2. A tese firmada em precedente qualificado, no sentido de as taxas criadas por associação de moradores de rua ou região não obrigarem aqueles não associados (Tema 882/STJ e Tema 492/STF), não ampara a pretensão do apelante, tratando os autos de hipótese diversa, relativa a condomínios de loteamento, situação específica do Distrito Federal”.
_________
Dispositivos relevantes citados: art. 36-A da Lei no 13.465/2017; art. 1.358-A do CC.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT 07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIO PROPOSTA POR CONDOMÍNIO MANSÔES ENTRE LAGOS CONTRA LUIS CLÁUDIO, CLÁUDIO LÍSIAS E ALDEMAR RIBEIRO. TAXAS CONDOMINIAIS. INADIMPLÊNCIA. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART. 1.358-A DO CC. INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. TEMA 882/STJ. TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. DISTINGUISHING. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. EXIGÊNCIA REGULAR. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. VEDADO. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de cobrança de taxas condominiais, a qual julgou procedente pedido deduzido por condomínio irregular de lotes, situado em área particular, cujas taxas condominiais detinha o devedor ciência desde a aquisição do lote. 1.1. O apelante pede a reforma da sentença aduzindo ser indevida a cobrança das taxas, pois a parte autora constitui mera associação ou condomínio de fato, acrescido de ser loteamento irregular. 1.2. Afirma não ter aderido à associação dos moradores do condomínio, sendo indevida a cobrança de taxas condominiais por associação antes da inovação da Lei no 13.465/2017, conforme entendimento firmado no Tema 882/STJ e Tema 492/STF.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia dos autos está centrada em averiguar: (i) a regularidade da cobrança de despesas condominiais instituída por condomínio irregular de lote, relacionadas a parcelas anteriores a inovação legislativa introduzida pela Lei no 13.465/2017 no art. 1.358-A do CC; (ii) bem como aferir eventual impossibilidade da cobrança de taxas instituída por associação de moradores do loteamento em desfavor de condôminos não associados, conforme entendimento firmado em sede de precedente qualificado (Tema 882/STJ e Tema 492/STF).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A partir da edição da Lei no 13.465/2017, a qual modificou a Lei no 6.766/1979 (Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências), acrescentando o art. 36-A, na referida legislação e o art. 1.358-A no Código Civil, restou introduzida a figura do “condomínio de lotes” e admitida expressamente a cobrança de taxas condominiais dos proprietários de parcela do terreno, composta de partes designadas de lotes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. 3.1. Com efeito, não havendo prova do pagamento, deverá o condômino arcar com o pagamento das taxas vencidas após a inovação legislativa, a qual entrou em vigor a em 12/07/2017, sendo devida e regular a cobrança de taxas de moradores associados ou não associados e desde a data da aquisição, quando o adquirente teve plena ciência da existência da “associação” e da taxa de manutenção do “condomínio” irregular. 3.2. Precedente: “Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas "condominiais", escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns”. (07111045220198070020, Relator: Angelo Passareli 5a Turma Cível, DJE: 19/2/2021).
4. Particularmente em relação à impossibilidade de cobrança de taxa condominial aos proprietários não associados antes da referida inovação legislativa, conforme entendimento firmado pelo Tema 882/STJ e Tema 492/STF, apontado pelo apelante, inexiste similitude fática entre a presente demanda e os referidos precedentes. 4.1. Isso porque os precedentes qualificados trataram de associação voluntária de moradores para cuidar de interesses comuns na mesma rua, bairro ou região, situação diversa dos autos, cuja exigência decorre de condomínios de fato em área de parcelamento/loteamento irregular do solo, situação na qual os condomínios irregulares buscam o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. 4.2. Ademais, o condomínio objeto dos autos, embora irregular, está situado em área particular, acrescido de que o adquirente teve plena ciência da existência da “associação” e da taxa de manutenção do “condomínio” irregular, conforme registra o instrumento particular de cessão de direitos. 4.3. Deste modo, a tese firmada pelos referidos precedentes não se aplicam ao caso dos autos, o qual trata de circunstância fática diversa, relacionada à “condomínio de lotes” no Distrito Federal, revelando a distinção (distinguishing) daquele precedente ao presente caso, devendo a parte arcar com as despesas condominiais desde a aquisição, independente de associação e relativo a período anterior à Lei n. 13.465/17. 4.4. Precedente: “A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal”. (07033838520198070008, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJE: 13/8/2020). - g.n.
IV. DISPOSITIVO E TESE.
5. Apelação improvida. Tese de julgamento: “1. Considerando se tratar de condomínio de lote e estando o devedor ciente das taxas condominiais, deve a parte responder pelas despesas condominiais desde a aquisição, inclusive concernente a período anterior a inovação legislativa introduzida pela Lei n. 13.465/17, sob pena de enriquecimento sem causa. 2. A tese firmada em precedente qualificado, no sentido de as taxas criadas por associação de moradores de rua ou região não obrigarem aqueles não associados (Tema 882/STJ e Tema 492/STF), não ampara a pretensão do apelante, tratando os autos de hipótese diversa, relativa a condomínios de loteamento, situação específica do Distrito Federal”.
_________
Dispositivos relevantes citados: art. 36-A da Lei no 13.465/2017; art. 1.358-A do CC.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT 07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.