Tribunal: TJDFT
Processo: 0717370-21.2024.8.07.0007
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
Ementa: Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança. Condomínio de fato. Associação de moradores. Taxas condominiais. Ilegitimidade ativa. Prescrição. Exigibilidade da cobrança. Vedação do enriquecimento ilícito. Tema 882 do STJ. Distinção. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pelo réu visando à reforma de sentença que julgou procedente ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada por associação de moradores.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em (i) analisar a legitimidade da associação para cobrança de débitos em data anterior à sua instituição; (ii) examinar se ocorreu a prescrição da pretensão de cobrança; e (iii) verificar a exigibilidade de débitos condominiais.
III. Razões de decidir
3. Os débitos referentes a período anterior à instituição da associação não evidenciam a pertinência subjetiva entre a autora e a pretensão, o que implica a ilegitimidade ativa para a cobrança dos débitos anteriores a 28.08.2021.
4. Em vista do reconhecimento da ilegitimidade ativa do apelante para a cobrança dos débitos anteriores a agosto de 2021, a pretensão de declaração da prescrição do débito referente ao mês de julho de 2019 fica prejudicada.
5. Não se trata de condomínio edilício formalmente registrado, mas sim de associação de moradores constituída em área de parcelamento irregular do solo urbano, situação comum no Distrito Federal. De acordo com firme entendimento jurisprudencial, em tais hipóteses a constituição da associação e a cobrança de taxas são válidas desde que haja prestação efetiva de serviços comuns e benefício aos proprietários ou possuidores das unidades.
6. O entendimento firmado pelo STJ, no Tema n. 882, e pelo STF, no Tema n. 492, não se aplica ao caso, pois há distinção entre a situação analisada naquelas hipóteses, que tratam sobre associações de moradores em loteamentos urbanos regularmente constituídos, e a hipótese destes autos, que versa sobre imóvel em área de parcelamento do solo em processo de regularização.
7. A associação decorre do assentamento de pessoas em imóvel ainda não desmembrado ou formalmente dividido, o que atrai a obrigação do morador de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita, nos termos do art. 1.315 do Código Civil.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. É válida a constituição e as cobranças de taxas efetuadas por associações em parcelamentos irregulares, desde que haja benefício direto aos ocupantes das unidades.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 206, § 5o, inc. I, e 1.315.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2002342, 0721301-03.2022.8.07.0007, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 05/06/2025; Acórdão 1828764, 0702220-34.2023.8.07.0007, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/03/2024, publicado no DJe: 20/03/2024.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança. Condomínio de fato. Associação de moradores. Taxas condominiais. Ilegitimidade ativa. Prescrição. Exigibilidade da cobrança. Vedação do enriquecimento ilícito. Tema 882 do STJ. Distinção. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pelo réu visando à reforma de sentença que julgou procedente ação de cobrança de débitos condominiais ajuizada por associação de moradores.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em (i) analisar a legitimidade da associação para cobrança de débitos em data anterior à sua instituição; (ii) examinar se ocorreu a prescrição da pretensão de cobrança; e (iii) verificar a exigibilidade de débitos condominiais.
III. Razões de decidir
3. Os débitos referentes a período anterior à instituição da associação não evidenciam a pertinência subjetiva entre a autora e a pretensão, o que implica a ilegitimidade ativa para a cobrança dos débitos anteriores a 28.08.2021.
4. Em vista do reconhecimento da ilegitimidade ativa do apelante para a cobrança dos débitos anteriores a agosto de 2021, a pretensão de declaração da prescrição do débito referente ao mês de julho de 2019 fica prejudicada.
5. Não se trata de condomínio edilício formalmente registrado, mas sim de associação de moradores constituída em área de parcelamento irregular do solo urbano, situação comum no Distrito Federal. De acordo com firme entendimento jurisprudencial, em tais hipóteses a constituição da associação e a cobrança de taxas são válidas desde que haja prestação efetiva de serviços comuns e benefício aos proprietários ou possuidores das unidades.
6. O entendimento firmado pelo STJ, no Tema n. 882, e pelo STF, no Tema n. 492, não se aplica ao caso, pois há distinção entre a situação analisada naquelas hipóteses, que tratam sobre associações de moradores em loteamentos urbanos regularmente constituídos, e a hipótese destes autos, que versa sobre imóvel em área de parcelamento do solo em processo de regularização.
7. A associação decorre do assentamento de pessoas em imóvel ainda não desmembrado ou formalmente dividido, o que atrai a obrigação do morador de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita, nos termos do art. 1.315 do Código Civil.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. É válida a constituição e as cobranças de taxas efetuadas por associações em parcelamentos irregulares, desde que haja benefício direto aos ocupantes das unidades.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 206, § 5o, inc. I, e 1.315.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2002342, 0721301-03.2022.8.07.0007, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/05/2025, publicado no DJe: 05/06/2025; Acórdão 1828764, 0702220-34.2023.8.07.0007, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 06/03/2024, publicado no DJe: 20/03/2024.