Tribunal: TJDFT
Processo: 0716553-66.2024.8.07.0003
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-01-24
Data de publicação: 2025-02-10

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FORTUITO EXTERNO. OCORRÊNCIA NÃO COMPROVADA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem ao autor: a) a quantia de R$ 6.372,60 relativa aos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, de 28/10/2023 até a efetiva imissão na posse (27/08/2024), b) a quantia de R$ 3.070,15 referente aos juros de obra comprovadamente pagos de outubro de 2023 a maio de 2024. Em seu recurso, as recorrentes arguem preliminar de incompetência do Juizado Especial em razão do valor da causa, pois discute-se a efetiva vinculação dos contratos, razão pela qual deve-se considerar o valor da causa o valor dos contratos, que excede em 40 vezes o salário mínimo. Suscita preliminar de incompetência dos Juizados Especiais em razão de complexidade da matéria e a necessidade de produção de prova pericial. No mérito, sustenta que o atraso da obra decorreu de caso fortuito e de força maior, a pandemia da covid-19, que demandou a prorrogação dos prazos para a entrega de obras. Requer seja reconhecido como prazo de entrega aquela data contida no contrato de compra e venda e não aquela estimativa contida no termo de reserva da unidade habitacional como constatado em sentença, devendo qualquer indenização a título de juros de obra serem contabilizados neste período.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais.
III. Razões de decidir
4. A competência dos Juizados Especiais Cíveis, em razão do valor da causa, é fixada observando-se o proveito econômico pretendido que, na espécie, corresponde ao pedido indenizatório por danos materiais. Além disso, não há qualquer complexidade na matéria em análise, porquanto, os fatos podem ser elucidados por meio das provas constantes dos autos. Preliminares rejeitadas.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 44955 Itapoã Parque” (ID 66340738), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2023, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. Os recorrentes alegam que o contrato de compra e venda determina o prazo total de construção em 09/10/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
7. Pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 07/12/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas, de modo que tal tese não prospera para justificar o atraso na entrega da obra.
8. Neste contexto, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que consta de quadro geral e difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor (art. 47 do CDC). Logo, deve prevalecer o prazo de 09/10/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
IV. Dispositivo e tese
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FORTUITO EXTERNO. OCORRÊNCIA NÃO COMPROVADA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem ao autor: a) a quantia de R$ 6.372,60 relativa aos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, de 28/10/2023 até a efetiva imissão na posse (27/08/2024), b) a quantia de R$ 3.070,15 referente aos juros de obra comprovadamente pagos de outubro de 2023 a maio de 2024. Em seu recurso, as recorrentes arguem preliminar de incompetência do Juizado Especial em razão do valor da causa, pois discute-se a efetiva vinculação dos contratos, razão pela qual deve-se considerar o valor da causa o valor dos contratos, que excede em 40 vezes o salário mínimo. Suscita preliminar de incompetência dos Juizados Especiais em razão de complexidade da matéria e a necessidade de produção de prova pericial. No mérito, sustenta que o atraso da obra decorreu de caso fortuito e de força maior, a pandemia da covid-19, que demandou a prorrogação dos prazos para a entrega de obras. Requer seja reconhecido como prazo de entrega aquela data contida no contrato de compra e venda e não aquela estimativa contida no termo de reserva da unidade habitacional como constatado em sentença, devendo qualquer indenização a título de juros de obra serem contabilizados neste período.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais.
III. Razões de decidir
4. A competência dos Juizados Especiais Cíveis, em razão do valor da causa, é fixada observando-se o proveito econômico pretendido que, na espécie, corresponde ao pedido indenizatório por danos materiais. Além disso, não há qualquer complexidade na matéria em análise, porquanto, os fatos podem ser elucidados por meio das provas constantes dos autos. Preliminares rejeitadas.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 44955 Itapoã Parque” (ID 66340738), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2023, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. Os recorrentes alegam que o contrato de compra e venda determina o prazo total de construção em 09/10/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
7. Pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 07/12/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas, de modo que tal tese não prospera para justificar o atraso na entrega da obra.
8. Neste contexto, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que consta de quadro geral e difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor (art. 47 do CDC). Logo, deve prevalecer o prazo de 09/10/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
IV. Dispositivo e tese
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.