Tribunal: TJDFT
Processo: 0724063-39.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-08
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. SINAL. IPTU. TAXAS CONDOMINIAIS. PENA CONVENCIONAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez presentes os seus elementos: as pessoas jurídicas que integram o polo passivo da ação, atuantes no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadram-se no conceito de fornecedor, tal qual estatuído no art. 3o do CDC, e os autores, na condição de consumidores, visto que destinatários finais das unidades imobiliárias adquiridas em regime de multipropriedade.
2. Os fatos narrados pelos requerentes, não obstante demonstrem a insistência da equipe de vendedores em alcançarem a formalização do contrato, não afastam o dever de diligência que deve nortear a tomada de decisão pelos adquirentes. Inexistindo elementos ou indícios a atestarem que os requeridos deixaram de cumprir com o dever de informação, transparência e clareza, quando da celebração do contrato, não há falar em culpa da parte ré na rescisão do contrato.
3. O Colendo STJ, no Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência. Na hipótese, restou evidenciado que o valor devido a título de comissão de corretagem constou de forma expressa e destacada no contrato. Aliado a tal realidade, de acordo com o art. 67-A, I da Lei 4.591/1964, o valor pago a esse título deve ser deduzido da quantia a ser restituída aos compradores.
4. Ademais, não há falar em restituição do sinal em favor dos autores, visto que: (i) foi pactuada a possibilidade de exercício do direito de arrependimento por ambas as partes; (ii) a cláusula contratual que disciplina as arras está de acordo com a legislação de regência e; (iii) a rescisão do contrato não se deu por culpa das rés ou por qualquer outro motivo que possa ser atribuído a elas.
5. De acordo com o art. 67-A, § 2o, incisos I e II da Lei 4.591/1964, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e pelas taxas de condomínio, tal qual fixado no contrato firmado entre as partes.
6. Na espécie, o contrato foi formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Essa lei colmatou a lacuna do direito positivo para incorporar-lhe diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo col. Superior Tribunal de Justiça, e passou-se a adotar o percentual de até 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, inciso I e §5o da Lei 4.591/1964).
7. Na esteira da jurisprudência, para que seja possível a retenção do percentual de 50% da quantia paga, as circunstâncias do caso concreto devem ser ponderadas, não apenas sob o crivo da lei de regência, mas também com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
8. Para justificar a imposição de multa por litigância de má-fé, é preciso a demonstração inequívoca de que a parte agiu com dolo específico (improbus litigator), o que não se extrai dos autos.
9. Apelações de ambas as partes conhecidas e desprovidas.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. SINAL. IPTU. TAXAS CONDOMINIAIS. PENA CONVENCIONAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, uma vez presentes os seus elementos: as pessoas jurídicas que integram o polo passivo da ação, atuantes no mercado de construção e incorporação imobiliária, enquadram-se no conceito de fornecedor, tal qual estatuído no art. 3o do CDC, e os autores, na condição de consumidores, visto que destinatários finais das unidades imobiliárias adquiridas em regime de multipropriedade.
2. Os fatos narrados pelos requerentes, não obstante demonstrem a insistência da equipe de vendedores em alcançarem a formalização do contrato, não afastam o dever de diligência que deve nortear a tomada de decisão pelos adquirentes. Inexistindo elementos ou indícios a atestarem que os requeridos deixaram de cumprir com o dever de informação, transparência e clareza, quando da celebração do contrato, não há falar em culpa da parte ré na rescisão do contrato.
3. O Colendo STJ, no Tema 938, reconheceu a validade da cobrança da comissão de corretagem desde que procedida com clareza e transparência. Na hipótese, restou evidenciado que o valor devido a título de comissão de corretagem constou de forma expressa e destacada no contrato. Aliado a tal realidade, de acordo com o art. 67-A, I da Lei 4.591/1964, o valor pago a esse título deve ser deduzido da quantia a ser restituída aos compradores.
4. Ademais, não há falar em restituição do sinal em favor dos autores, visto que: (i) foi pactuada a possibilidade de exercício do direito de arrependimento por ambas as partes; (ii) a cláusula contratual que disciplina as arras está de acordo com a legislação de regência e; (iii) a rescisão do contrato não se deu por culpa das rés ou por qualquer outro motivo que possa ser atribuído a elas.
5. De acordo com o art. 67-A, § 2o, incisos I e II da Lei 4.591/1964, em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel e pelas taxas de condomínio, tal qual fixado no contrato firmado entre as partes.
6. Na espécie, o contrato foi formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Essa lei colmatou a lacuna do direito positivo para incorporar-lhe diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo col. Superior Tribunal de Justiça, e passou-se a adotar o percentual de até 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, inciso I e §5o da Lei 4.591/1964).
7. Na esteira da jurisprudência, para que seja possível a retenção do percentual de 50% da quantia paga, as circunstâncias do caso concreto devem ser ponderadas, não apenas sob o crivo da lei de regência, mas também com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
8. Para justificar a imposição de multa por litigância de má-fé, é preciso a demonstração inequívoca de que a parte agiu com dolo específico (improbus litigator), o que não se extrai dos autos.
9. Apelações de ambas as partes conhecidas e desprovidas.