Tribunal: TJDFT
Processo: 0700363-25.2024.8.07.0004
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. JUROS DE MORA DE 5% (CINCO POR CENTO) AO MÊS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE. NULIDADE. ARTS. 107, 406, 591, 1.336, §1o, PARTE FINAL E 2.035, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. ARTS. 1o A 5o DA LEI DE USURA. FORÇA NORMATIVA DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA PROPORCIONALIDADE. LIMITAÇÃO DE JUROS. 1% (UM POR CENTO) AO MÊS. MULTA MORATÓRIA. INCIDÊNCIA ÚNICA SOBRE O DÉBITO ATUALIZADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido inicial e condenou o apelante a pagar as contribuições condominiais vencidas e vincendas no curso do processo, corrigidas monetariamente pelo INPC e acrescidas de juros de mora de 5% (cinco por cento), a contar do vencimento de cada parcela, além de multa de 2% (dois por cento), conforme cláusula 31 da Convenção de Condomínio.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se deve prevalecer o percentual de juros de mora previsto na convenção de condomínio; e (ii) se a multa moratória de 2% (dois por cento) deve incidir sobre cada cota condominial em atraso, individualmente, ou apenas uma vez, sobre o valor total do débito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cobrança de taxas condominiais inadimplidas deve observar os limites legais e principiológicos estabelecidos pelo ordenamento jurídico. Embora o art. 1.336, §1o, do Código Civil autorize a livre convenção dos juros moratórios, essa liberdade está condicionada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a natureza indenizatória da mora, que visa reparar o prejuízo decorrente do inadimplemento, e não gerar lucro ao credor.
4. A interpretação teleológico-sistemática dos arts. 187, 406, 1.336, §1o, parte final, e 2.035, parágrafo único, do Código Civil, conjugado com os arts. 1o a 5o da Lei de Usura (Decreto-Lei n. 22.626/1933), resulta na compreensão de que, em relação às contribuições condominiais inadimplidas, a legislação regente determina a incidência máxima de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, sejam eles expressamente convencionados ou não, sob pena de caracterizar evidente abusividade do referido encargo, dado que o condomínio não é instituição financeira e se submete a regramento distinto do mercado de capitais. Precedentes.
5. O patamar de juros moratórios adotado pelo apelado – 5% (cinco por cento) ao mês – mostra-se excessivamente oneroso aos condôminos, desvirtuando a natureza jurídica do instituto, de caráter indenizatório. Se fossem mantidos os juros de mora estabelecidos na norma interna do ente despersonalizado, ocorreria evidente violação aos propósitos do próprio condomínio edilício, por ser desprovido do propósito de exploração econômica e de obtenção de lucro.
6. Em consequência, impõe-se o reconhecimento da nulidade do art. 31 da convenção do condomínio no que diz respeito à fixação dos juros moratórios em 5% (cinco por cento) ao mês para que, em aquiescência à força normativa dos princípios da boa-fé e da proporcionalidade, sejam limitados os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, em linha com os dispositivos legais e os precedentes jurisprudenciais aplicáveis à espécie.
7. De acordo com o § 1o do art. 1.336 do Código Civil, a multa moratória de 2% (dois por cento) deve incidir sobre o valor do débito atualizado apenas uma vez.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e provido. Sentença parcialmente reformada.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. JUROS DE MORA DE 5% (CINCO POR CENTO) AO MÊS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ABUSIVIDADE. NULIDADE. ARTS. 107, 406, 591, 1.336, §1o, PARTE FINAL E 2.035, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. ARTS. 1o A 5o DA LEI DE USURA. FORÇA NORMATIVA DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E DA PROPORCIONALIDADE. LIMITAÇÃO DE JUROS. 1% (UM POR CENTO) AO MÊS. MULTA MORATÓRIA. INCIDÊNCIA ÚNICA SOBRE O DÉBITO ATUALIZADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido inicial e condenou o apelante a pagar as contribuições condominiais vencidas e vincendas no curso do processo, corrigidas monetariamente pelo INPC e acrescidas de juros de mora de 5% (cinco por cento), a contar do vencimento de cada parcela, além de multa de 2% (dois por cento), conforme cláusula 31 da Convenção de Condomínio.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se deve prevalecer o percentual de juros de mora previsto na convenção de condomínio; e (ii) se a multa moratória de 2% (dois por cento) deve incidir sobre cada cota condominial em atraso, individualmente, ou apenas uma vez, sobre o valor total do débito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cobrança de taxas condominiais inadimplidas deve observar os limites legais e principiológicos estabelecidos pelo ordenamento jurídico. Embora o art. 1.336, §1o, do Código Civil autorize a livre convenção dos juros moratórios, essa liberdade está condicionada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, considerando a natureza indenizatória da mora, que visa reparar o prejuízo decorrente do inadimplemento, e não gerar lucro ao credor.
4. A interpretação teleológico-sistemática dos arts. 187, 406, 1.336, §1o, parte final, e 2.035, parágrafo único, do Código Civil, conjugado com os arts. 1o a 5o da Lei de Usura (Decreto-Lei n. 22.626/1933), resulta na compreensão de que, em relação às contribuições condominiais inadimplidas, a legislação regente determina a incidência máxima de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, sejam eles expressamente convencionados ou não, sob pena de caracterizar evidente abusividade do referido encargo, dado que o condomínio não é instituição financeira e se submete a regramento distinto do mercado de capitais. Precedentes.
5. O patamar de juros moratórios adotado pelo apelado – 5% (cinco por cento) ao mês – mostra-se excessivamente oneroso aos condôminos, desvirtuando a natureza jurídica do instituto, de caráter indenizatório. Se fossem mantidos os juros de mora estabelecidos na norma interna do ente despersonalizado, ocorreria evidente violação aos propósitos do próprio condomínio edilício, por ser desprovido do propósito de exploração econômica e de obtenção de lucro.
6. Em consequência, impõe-se o reconhecimento da nulidade do art. 31 da convenção do condomínio no que diz respeito à fixação dos juros moratórios em 5% (cinco por cento) ao mês para que, em aquiescência à força normativa dos princípios da boa-fé e da proporcionalidade, sejam limitados os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, em linha com os dispositivos legais e os precedentes jurisprudenciais aplicáveis à espécie.
7. De acordo com o § 1o do art. 1.336 do Código Civil, a multa moratória de 2% (dois por cento) deve incidir sobre o valor do débito atualizado apenas uma vez.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e provido. Sentença parcialmente reformada.