Tribunal: TJDFT
Processo: 0705688-27.2024.8.07.0021
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-02
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã que julgou procedentes os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento à autora dos valores referentes aos juros de obra entre 27/06/22 até a data da entrega do imóvel, em 05/12/23, bem como condenou no pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 27/06/22, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data efetiva de entrega das chaves, em 05/12/23.
2. Na origem, os autores, ora recorridos, ajuizaram ação de indenização por danos materiais. Narraram que em 08/03/21 assinaram com as requeridas proposta de reserva da unidade habitacional do empreendimento “Itapoã Parque”, no valor de R$ 127.458,18 (cento e vinte sete mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e dezoito centavos), com data estimada para a entrega do imóvel no dia 30/12/21. Destacaram que no Termo de Reserva foi previsto que o prazo poderia ser prorrogado em 180 (cento e oitenta) dias corridos, o que levaria a conclusão da construção para o dia 30/06/22. Pontuaram que o imóvel só foi entregue no dia 05/12/23, ou seja, 18 meses depois do previsto no pacto. Destacaram que foram obrigados a arcarem com o valor de R$ 11.290,28 (onze mil, duzentos e noventa reais e vinte e oito centavos) a título de juros de obra. Salientaram que não foram avisados das mudanças das datas.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 71328914). Foram oferecidas contrarrazões (ID 71328915).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, na alteração do valor da causa, no caso fortuito e de força maior (Covid-19), na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na inexistência de relação jurídica comprador e vendedor com base no Termo de Reserva.
6. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes, alegaram que ao longo das tratativas com os autores a pandemia da COVID-19 foi instaurada, provocando um cenário de crise generalizada, o que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacaram que em virtude da magnitude inesperada da pandemia não se pode imputar às partes rés a responsabilidade pelos atrasos ocorridos. Frisaram que os impedimentos não foram decorrentes de falha das recorrentes, mas sim de circunstâncias excepcionais que assolaram o mundo. Salientaram que a falta de matéria prima impactou diretamente no cumprimento das obras. Argumentaram que a restrição de circulação ocasionou uma redução de mão de obra em vários Estados, bem como de matéria prima gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Frisaram que tais eventos foram alheios à sua conduta e de natureza inevitável o que demonstra a ocorrência de caso fortuito e força maior, gerando a excludente de responsabilidade civil, nos termos do art. 393 do Código Civil. Pontuaram que é ilógico considerar que o Termo de Reserva não é instrumento tido como mero documento preliminar, cujo objetivo é, tão somente, garantir a reserva da unidade habitacional. Asseveraram que diferente de um “contrato de promessa de compra e venda”, o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes. Apontaram que devido à natureza preliminar do Termo de Reserva, a assinatura do contrato de compra e venda definitivo substitui e supera quaisquer negociações prévias entre as partes. Detalharam que o prazo final da entrega do imóvel estabelecido no contrato de compra e venda seria a data de 15/05/23, que com o computo de prazo de tolerância de 180 dias, bem como prazo contratual de 60 dias, postergaria a entrega para a data de 10/01/24. Observaram que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, já que não houve comprovação dos referidos juros e que o imóvel possui caráter eminentemente habitacional, não sendo utilizado para exploração comercial, não podendo ser usado para obtenção de lucro. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de , preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 71328867, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 71328870, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para se estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantido nos mesmos termos.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários de sucumbência, fixados em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei 9.099/95).
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã que julgou procedentes os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento à autora dos valores referentes aos juros de obra entre 27/06/22 até a data da entrega do imóvel, em 05/12/23, bem como condenou no pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 27/06/22, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data efetiva de entrega das chaves, em 05/12/23.
2. Na origem, os autores, ora recorridos, ajuizaram ação de indenização por danos materiais. Narraram que em 08/03/21 assinaram com as requeridas proposta de reserva da unidade habitacional do empreendimento “Itapoã Parque”, no valor de R$ 127.458,18 (cento e vinte sete mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e dezoito centavos), com data estimada para a entrega do imóvel no dia 30/12/21. Destacaram que no Termo de Reserva foi previsto que o prazo poderia ser prorrogado em 180 (cento e oitenta) dias corridos, o que levaria a conclusão da construção para o dia 30/06/22. Pontuaram que o imóvel só foi entregue no dia 05/12/23, ou seja, 18 meses depois do previsto no pacto. Destacaram que foram obrigados a arcarem com o valor de R$ 11.290,28 (onze mil, duzentos e noventa reais e vinte e oito centavos) a título de juros de obra. Salientaram que não foram avisados das mudanças das datas.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 71328914). Foram oferecidas contrarrazões (ID 71328915).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, na alteração do valor da causa, no caso fortuito e de força maior (Covid-19), na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na inexistência de relação jurídica comprador e vendedor com base no Termo de Reserva.
6. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes, alegaram que ao longo das tratativas com os autores a pandemia da COVID-19 foi instaurada, provocando um cenário de crise generalizada, o que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacaram que em virtude da magnitude inesperada da pandemia não se pode imputar às partes rés a responsabilidade pelos atrasos ocorridos. Frisaram que os impedimentos não foram decorrentes de falha das recorrentes, mas sim de circunstâncias excepcionais que assolaram o mundo. Salientaram que a falta de matéria prima impactou diretamente no cumprimento das obras. Argumentaram que a restrição de circulação ocasionou uma redução de mão de obra em vários Estados, bem como de matéria prima gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Frisaram que tais eventos foram alheios à sua conduta e de natureza inevitável o que demonstra a ocorrência de caso fortuito e força maior, gerando a excludente de responsabilidade civil, nos termos do art. 393 do Código Civil. Pontuaram que é ilógico considerar que o Termo de Reserva não é instrumento tido como mero documento preliminar, cujo objetivo é, tão somente, garantir a reserva da unidade habitacional. Asseveraram que diferente de um “contrato de promessa de compra e venda”, o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes. Apontaram que devido à natureza preliminar do Termo de Reserva, a assinatura do contrato de compra e venda definitivo substitui e supera quaisquer negociações prévias entre as partes. Detalharam que o prazo final da entrega do imóvel estabelecido no contrato de compra e venda seria a data de 15/05/23, que com o computo de prazo de tolerância de 180 dias, bem como prazo contratual de 60 dias, postergaria a entrega para a data de 10/01/24. Observaram que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, já que não houve comprovação dos referidos juros e que o imóvel possui caráter eminentemente habitacional, não sendo utilizado para exploração comercial, não podendo ser usado para obtenção de lucro. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de , preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 71328867, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 71328870, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para se estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantido nos mesmos termos.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários de sucumbência, fixados em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei 9.099/95).
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.