Tribunal: TJDFT
Processo: 0756694-36.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ATOS CONSTITUTIVOS E DECISÕES ASSEMBLEARES REGISTRADAS EM CARTÓRIO. AMPLA PUBLICIDADE. BENFEITORIAS COMPARTILHADAS POR TODOS OS POSSUIDORES DOS LOTES. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM OS GASTOS COMUNS. COBRANÇA LEGÍTIMA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte ré visa à reforma da sentença de procedência do pedido de sua condenação ao pagamento das “taxas” vencidas e vincendas cobradas pela Associação de Moradores de condomínio horizontal “irregular”, onde estaria situado o lote da parte ré.
2. Fatos relevantes. (i) o réu é proprietário da unidade autônoma denominada 251-48A do condomínio e se encontra inadimplente quanto ao pagamento das “taxas” ordinárias e extraordinárias vencidas de 04/2024 a 12/2024 (valor atualizado de R$ 2.138,87); (ii) a ação de cobrança foi ajuizada pela Associação dos Moradores, que comprova a realização de obras e benfeitorias que aproveitariam a todos os “condôminos”; (iii) por seu turno, o apelante invoca a “liberdade de associação” para se eximir do pagamento das “taxas”.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em aferir a responsabilidade (ou não) da parte apelante pelo pagamento das “taxas ordinárias e extraordinárias”, por integrar o Condomínio Vale dos Ipês (“em regularização”) na qualidade de proprietário de unidade autônoma, uma vez que não teria se filiado à “Associação dos Moradores do Condomínio Residencial Vale dos Ipês”, responsável pela cobrança.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. É certo que o Supremo Tribunal Federal (Tema 792) firmou entendimento no sentido de que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
5. No caso concreto é constatado que a associação de moradores foi constituída após o advento da Lei n.o 13.465/2017, sendo que aos atos constitutivos, ao registro do imóvel e às deliberações assembleares foi conferida ampla publicidade antes da aquisição do bem, reputa-se viável a cobrança das respectivas contribuições.
6. Efetivamente, a não obrigatoriedade do pagamento das contribuições condominiais, com fundamento na liberdade de associação, redundaria em evidente enriquecimento sem causa do morador/proprietário que teria plena ciência da existência da associação ao adquirir o imóvel e usufruiria de todas as benfeitorias por ela realizadas na área comum do “condomínio” e em prol de todos os moradores.
7. Prevalência, nessas circunstâncias, de que essas contribuições condominiais possuem o caráter de contraprestação indenizatória à utilização dos bens e serviços comuns disponibilizados e compartilhados por todos os moradores.
IV. DISPOSITIVO
8. Apelação conhecida e desprovida.
_____________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: STF, Tema 792;
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1381586, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, Quarta Turma Cìvel, DJe 17.11.2021; acórdão 1410482, Rel. Desa. Maria Ivatônia, DJe 04.04.2022; acórdão 1406566, Rel. Des. Eustáquio de Castro, Oitava Turma Cível, DJe 23.03.2022; acórdão 1390625, Rel. Des. Fabricio Fontoura Bezerra, Quinta Turma Cível, DJe 21.1o.2022; acórdão 1358697, Rel. Desa. Maria Ivatônia, Quinta Turma Cível, DJe 12.08.2021; acórdão 1726964, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, DJe 02.08.2023.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ATOS CONSTITUTIVOS E DECISÕES ASSEMBLEARES REGISTRADAS EM CARTÓRIO. AMPLA PUBLICIDADE. BENFEITORIAS COMPARTILHADAS POR TODOS OS POSSUIDORES DOS LOTES. OBRIGAÇÃO DE CONTRIBUIR COM OS GASTOS COMUNS. COBRANÇA LEGÍTIMA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte ré visa à reforma da sentença de procedência do pedido de sua condenação ao pagamento das “taxas” vencidas e vincendas cobradas pela Associação de Moradores de condomínio horizontal “irregular”, onde estaria situado o lote da parte ré.
2. Fatos relevantes. (i) o réu é proprietário da unidade autônoma denominada 251-48A do condomínio e se encontra inadimplente quanto ao pagamento das “taxas” ordinárias e extraordinárias vencidas de 04/2024 a 12/2024 (valor atualizado de R$ 2.138,87); (ii) a ação de cobrança foi ajuizada pela Associação dos Moradores, que comprova a realização de obras e benfeitorias que aproveitariam a todos os “condôminos”; (iii) por seu turno, o apelante invoca a “liberdade de associação” para se eximir do pagamento das “taxas”.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em aferir a responsabilidade (ou não) da parte apelante pelo pagamento das “taxas ordinárias e extraordinárias”, por integrar o Condomínio Vale dos Ipês (“em regularização”) na qualidade de proprietário de unidade autônoma, uma vez que não teria se filiado à “Associação dos Moradores do Condomínio Residencial Vale dos Ipês”, responsável pela cobrança.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. É certo que o Supremo Tribunal Federal (Tema 792) firmou entendimento no sentido de que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
5. No caso concreto é constatado que a associação de moradores foi constituída após o advento da Lei n.o 13.465/2017, sendo que aos atos constitutivos, ao registro do imóvel e às deliberações assembleares foi conferida ampla publicidade antes da aquisição do bem, reputa-se viável a cobrança das respectivas contribuições.
6. Efetivamente, a não obrigatoriedade do pagamento das contribuições condominiais, com fundamento na liberdade de associação, redundaria em evidente enriquecimento sem causa do morador/proprietário que teria plena ciência da existência da associação ao adquirir o imóvel e usufruiria de todas as benfeitorias por ela realizadas na área comum do “condomínio” e em prol de todos os moradores.
7. Prevalência, nessas circunstâncias, de que essas contribuições condominiais possuem o caráter de contraprestação indenizatória à utilização dos bens e serviços comuns disponibilizados e compartilhados por todos os moradores.
IV. DISPOSITIVO
8. Apelação conhecida e desprovida.
_____________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: STF, Tema 792;
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1381586, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, Quarta Turma Cìvel, DJe 17.11.2021; acórdão 1410482, Rel. Desa. Maria Ivatônia, DJe 04.04.2022; acórdão 1406566, Rel. Des. Eustáquio de Castro, Oitava Turma Cível, DJe 23.03.2022; acórdão 1390625, Rel. Des. Fabricio Fontoura Bezerra, Quinta Turma Cível, DJe 21.1o.2022; acórdão 1358697, Rel. Desa. Maria Ivatônia, Quinta Turma Cível, DJe 12.08.2021; acórdão 1726964, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, DJe 02.08.2023.