Tribunal: TJDFT
Processo: 0811399-36.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-29
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. VALOR DA CAUSA. COMPLEXIDADE DO CÁLCULO. PRELIMINAR REJEITADA. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de: i) R$ 8.316,23 (oito mil, trezentos e dezesseis reais e vinte e três centavos), a título de juros de obra, corrigida monetariamente desde julho de 2022 e acrescido de juros a partir da citação; ii) R$ 10.196,16 (dez mil cento e noventa e seis reais e dezesseis centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde julho de 2022 e acrescida de juros a partir da citação.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 73245426). Custas e preparo recolhidos (ID 73245425).
3. Em suas razões recursais, os recorrentes alegam, preliminarmente, incompetência do juizado especial para julgamento da demanda, em razão do valor da causa. Sustentam que o valor do contrato de compra e venda do imóvel supera o valor de alçada do juizado. No mérito, argumentam, em síntese, ocorrência de caso fortuito e de força maior, decorrente da pandemia. Alegam que o prazo para entrega do imóvel é aquele constante no contrato de compra e venda e não o mencionado no Termo de Reserva. Asseveram que não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a comprovação dos juros de obra em meio a exordial, a duas pois o imóvel em questão possui caráter eminentemente habitacional e não para a exploração comercial, não podendo inclusive ser alugado ou alienado por um certo período de tempo.
4. Em contrarrazões, o recorrido alega violação ao princípio da dialeticidade (ID 73245432).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devida a restituição dos juros de obra e indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. As razões recursais estão em conformidade lógica com os fundamentos da sentença contestada, demonstrando assim a observância ao princípio da dialeticidade. Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade rejeitada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
8. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não pelo valor do contrato de compra e venda. No caso, o valor pretendido pelo autor é inferior a 40 salários mínimos. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada
9. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.
10. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
11. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel, 30/12/2021 (ID 73245332). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo previa o prazo para "construção/legalização: 17/05/2023" (B.7.1 - ID 73245335 - pág.3).
12. O prazo estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora.
13. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
14. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias.
15. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."
16. Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 28/06/2022. O imóvel foi entregue em 23/10/2023 (ID 73245356).
17. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento.
18. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
19. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
20. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
21. No julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
22. Por fim, não é possível acrescer o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos previsto para efetiva entrega das chave ao prazo de prorrogação de 180(cento e oitenta) dias, pois aquele prazo está dissociado com o prazo de prorrogação de 180 dias e somente se aplica "após a data da conclusão das obras", que na hipótese, deveria ter ocorrido até 28/06/2022, porém o imóvel somente foi entregue em 23/10/2023.
IV. Dispositivo e tese
23. Preliminar de não conhecimento do recurso rejeitada. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada. Improvido.
24. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
25. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. VALOR DA CAUSA. COMPLEXIDADE DO CÁLCULO. PRELIMINAR REJEITADA. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de: i) R$ 8.316,23 (oito mil, trezentos e dezesseis reais e vinte e três centavos), a título de juros de obra, corrigida monetariamente desde julho de 2022 e acrescido de juros a partir da citação; ii) R$ 10.196,16 (dez mil cento e noventa e seis reais e dezesseis centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente desde julho de 2022 e acrescida de juros a partir da citação.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 73245426). Custas e preparo recolhidos (ID 73245425).
3. Em suas razões recursais, os recorrentes alegam, preliminarmente, incompetência do juizado especial para julgamento da demanda, em razão do valor da causa. Sustentam que o valor do contrato de compra e venda do imóvel supera o valor de alçada do juizado. No mérito, argumentam, em síntese, ocorrência de caso fortuito e de força maior, decorrente da pandemia. Alegam que o prazo para entrega do imóvel é aquele constante no contrato de compra e venda e não o mencionado no Termo de Reserva. Asseveram que não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a comprovação dos juros de obra em meio a exordial, a duas pois o imóvel em questão possui caráter eminentemente habitacional e não para a exploração comercial, não podendo inclusive ser alugado ou alienado por um certo período de tempo.
4. Em contrarrazões, o recorrido alega violação ao princípio da dialeticidade (ID 73245432).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devida a restituição dos juros de obra e indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. As razões recursais estão em conformidade lógica com os fundamentos da sentença contestada, demonstrando assim a observância ao princípio da dialeticidade. Preliminar de violação ao princípio da dialeticidade rejeitada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
8. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não pelo valor do contrato de compra e venda. No caso, o valor pretendido pelo autor é inferior a 40 salários mínimos. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada
9. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.
10. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
11. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel, 30/12/2021 (ID 73245332). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo previa o prazo para "construção/legalização: 17/05/2023" (B.7.1 - ID 73245335 - pág.3).
12. O prazo estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora.
13. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
14. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias.
15. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."
16. Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 28/06/2022. O imóvel foi entregue em 23/10/2023 (ID 73245356).
17. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento.
18. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
19. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
20. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
21. No julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
22. Por fim, não é possível acrescer o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos previsto para efetiva entrega das chave ao prazo de prorrogação de 180(cento e oitenta) dias, pois aquele prazo está dissociado com o prazo de prorrogação de 180 dias e somente se aplica "após a data da conclusão das obras", que na hipótese, deveria ter ocorrido até 28/06/2022, porém o imóvel somente foi entregue em 23/10/2023.
IV. Dispositivo e tese
23. Preliminar de não conhecimento do recurso rejeitada. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada. Improvido.
24. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
25. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.