Tribunal: TJDFT
Processo: 0718447-65.2024.8.07.0007
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0718447-65.2024.8.07.0007 RECORRENTE: CRISTAL SERVICE PRESTADORA SERVICOS DE LIMPEZA LTDA RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JAMAICA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO. CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. FALTA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. AUSÊNCIA DE FORÇA EXECUTIVA DOS TÍTULOS. INVALIDADE DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLISO. APROVAÇÃO DOS CONTRATOS EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS. NÃO VERIFICADA. NULIDADE DOS CONTRATOS. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela embargada/exequente contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução, reconhecendo a nulidade do feito executivo, com fundamento no art. 803, I, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se os contratos apresentados pela exequente preenchem os requisitos legais para serem considerados títulos executivos extrajudiciais; (ii) apurar se os contratos foram validamente firmados à luz da legislação condominial, especialmente no que tange à necessidade de aprovação em assembleia; e (iii) examinar a existência de litigância de má-fé por parte da exequente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Por força do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, o contrato, para ter eficácia de título executivo extrajudicial, necessita, em regra, da assinatura do devedor e de duas testemunhas. 3.1. Há precedente do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de flexibilizar a exigência legal de assinatura das testemunhas quando houver comprovação da avença por outros meios (AgRg no AREsp n. 800.028/RS). 4. Uma vez que a avença não pôde ser demonstrada por outros meios, e levando-se em conta a ausência de assinatura de duas testemunhas nos contratos objeto da ação executiva, é certo que os instrumentos contratuais não preenchem os requisitos necessários para se enquadrarem como títulos executivos extrajudiciais, o que, por si só, já conduz à invalidade do feito executivo, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido, nos termos do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil. 5. De acordo com a legislação de regência, todas as despesas do condomínio, sejam elas de conservação ou manutenção, por interessarem à coletividade dos condôminos, deverão ser aprovadas em assembleia geral, inclusive com fixação de orçamento prévio também sujeito a outorga assemblear (Arts. 1.341. e 1.350 do Código Civil; e Arts. 12, §4o, e 24, da Lei n. 4.591/1964). 6. Cabe ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa do condomínio relativa a cada ano e prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas (artigo 1. 348, incisos VI e VIII; e artigo 22, §1o, alínea “f”, da Lei n. 4.591/1964). 7. Em regra, o síndico não pode contratar serviços sem a aprovação da assembleia, exceto em casos de urgência ou emergência. 8. Verificado que os contratos objeto dos autos não foram levados ao conhecimento e à aprovação da assembleia geral de condôminos, e que não foram prestadas contas acerca das despesas vinculadas aos instrumentos contratuais, as contratações devem ser consideradas inválidas, por flagrante violação à legislação aplicável ao caso. 9. A preclusão pro judicato, prevista no artigo 505 do Código de Processo Civil, é aplicável ao magistrado e tem como objetivo garantir a segurança jurídica e a estabilidade das decisões judiciais. Trata-se da impossibilidade do julgador de decidir novamente aquilo que já foi examinado, visando impedir a prolação de decisões conflitantes e incompatíveis com as anteriores. 9.1. Tal instituto perdura enquanto o contexto fático-jurídico que deu lugar à sua formação persistir, de modo que, modificando-se os fatos jurídicos sobre os quais se pronunciou o órgão jurisdicional, a preclusão não mais se verifica. 10. Havendo modificação no estado de fato e de direito acobertado pela preclusão, o julgador não decide novamente sobre a mesma lide, mas decide a respeito de nova lide, oriunda de um contexto fático-jurídico novo. Novos fatos dão origem a nova situação litigiosa, o que demanda nova disciplina jurisdicional. 11. A litigância de má-fé consiste na violação ao princípio da probidade e da lealdade processual, mediante a prática de atos abusivos do direito de demandar, quando ocorre a irregular utilização do direito subjetivo de ação em ponderação com sua finalidade, excedendo-se no uso dos meios de defesa ou de ação. 12. A despeito de não haver nos autos provas suficientes para corroborar as alegações apresentadas pela exequente/embargada, e de terem sido levantadas dúvidas acerca das circunstâncias que permeiam a celebração dos contratos objeto dos autos, tais fatos, por si só, não são capazes de conduzir ao entendimento de que houve prática de litigância de má-fé, em especial por não estar demonstrado o dolo da exequente/embargada, tampouco a prática de atos abusivos do direito de demandar. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O contrato de prestação de serviços sem assinatura de duas testemunhas não possui força executiva, salvo prova robusta e inequívoca da avença por outros meios. 2. A validade de contratos firmados por síndico em nome do condomínio exige prévia aprovação em assembleia, salvo nos casos de urgência ou emergência legalmente justificados. 3. A ausência de prestação de contas e a contratação com empresa vinculada pessoalmente ao síndico, sem autorização assemblear, acarretam a invalidade da contratação perante o condomínio. 4. A preclusão pro judicato impede reanálise de questões já decididas, salvo modificação do contexto fático-jurídico subjacente. 5. A ausência de dolo ou abuso do direito de ação afasta a configuração de litigância de má-fé. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, 85, §11, 505, 784, III, e 803, I; CC, arts. 1.341, 1.348, VI e VIII, e 1.350; Lei 4.591/1964, arts. 12, §4o; 22, §1o, alínea “f”; e 24. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 800.028/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma; TJDFT, Acórdãos 1949423, 1943756, 1882597, 1603085, 1278107, 1180174, 1072152, 1960916, 1964709 e 1961340. A parte recorrente aponta violação aos artigos 505, 784, inciso III, e 803, todos do Código de Processo Civil, defendendo a validade dos contratos particulares, como títulos executivos extrajudiciais, ainda que não assinados por testemunhas, tendo em vista que a obrigação está comprovada por outros elementos de prova robustos. Alega que devem ser observados os princípios da instrumentalidade das formas, função social do processo e estabilidade das decisões judiciais. No aspecto, invoca dissídio jurisprudencial, mencionando números de julgados do STJ para demonstrá-lo. Nas contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido em relação à suposta violação aos artigos 505, 784, inciso III, e 803, todos do Código de Processo Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “No caso em exame, verifica-se que nenhum dos contratos que a embargada/exequente pretende executar (IDs 71086970 – Pág. 10-12; 71086971 – Pág. 38-49; e 71086972 - Pág. 3-5) foram assinados por duas testemunhas. Além disso, a celebração e a validade da avença não puderam ser comprovadas por outros meios, tendo em vista que os demais documentos presentes nos autos da ação executiva e nos autos dos embargos à execução não são aptos para tanto. Não obstante a embargada/exequente tenha apresentado na execução notas fiscais referentes aos supostos serviços prestados ao condomínio (ID 71086972 - Pág. 12-31), não é possível constatar o efetivo desembolso dos valores descritos nas notas fiscais, ao defrontá-las com os demonstrativos anuais presentes nos IDs 71086968 e 71086969.” (ID 74527950). Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a falta de indicação de paradigma apto a comprovar o dissenso implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A interposição do apelo extremo, com fulcro na alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição Federal, exige, para a devida demonstração do alegado dissídio jurisprudencial, além da transcrição de ementas de acórdãos, o cotejo analítico entre o aresto recorrido e os paradigmas, com a constatação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional (AgRg no AREsp n. 2.015.730/SC, relator Ministro Jesuíno Rissato (Desembargador Convocado do TJDFT), Quinta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 17/3/2022), o que não ocorreu no caso” (AgRg no AREsp n. 2.520.016/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 20/5/2024). No tocante ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Com efeito, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Desse modo, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0718447-65.2024.8.07.0007 RECORRENTE: CRISTAL SERVICE PRESTADORA SERVICOS DE LIMPEZA LTDA RECORRIDO: CONDOMINIO DO EDIFICIO JAMAICA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO. CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. FALTA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. AUSÊNCIA DE FORÇA EXECUTIVA DOS TÍTULOS. INVALIDADE DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLISO. APROVAÇÃO DOS CONTRATOS EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS. NÃO VERIFICADA. NULIDADE DOS CONTRATOS. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela embargada/exequente contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução, reconhecendo a nulidade do feito executivo, com fundamento no art. 803, I, do CPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se os contratos apresentados pela exequente preenchem os requisitos legais para serem considerados títulos executivos extrajudiciais; (ii) apurar se os contratos foram validamente firmados à luz da legislação condominial, especialmente no que tange à necessidade de aprovação em assembleia; e (iii) examinar a existência de litigância de má-fé por parte da exequente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Por força do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, o contrato, para ter eficácia de título executivo extrajudicial, necessita, em regra, da assinatura do devedor e de duas testemunhas. 3.1. Há precedente do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de flexibilizar a exigência legal de assinatura das testemunhas quando houver comprovação da avença por outros meios (AgRg no AREsp n. 800.028/RS). 4. Uma vez que a avença não pôde ser demonstrada por outros meios, e levando-se em conta a ausência de assinatura de duas testemunhas nos contratos objeto da ação executiva, é certo que os instrumentos contratuais não preenchem os requisitos necessários para se enquadrarem como títulos executivos extrajudiciais, o que, por si só, já conduz à invalidade do feito executivo, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido, nos termos do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil. 5. De acordo com a legislação de regência, todas as despesas do condomínio, sejam elas de conservação ou manutenção, por interessarem à coletividade dos condôminos, deverão ser aprovadas em assembleia geral, inclusive com fixação de orçamento prévio também sujeito a outorga assemblear (Arts. 1.341. e 1.350 do Código Civil; e Arts. 12, §4o, e 24, da Lei n. 4.591/1964). 6. Cabe ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa do condomínio relativa a cada ano e prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas (artigo 1. 348, incisos VI e VIII; e artigo 22, §1o, alínea “f”, da Lei n. 4.591/1964). 7. Em regra, o síndico não pode contratar serviços sem a aprovação da assembleia, exceto em casos de urgência ou emergência. 8. Verificado que os contratos objeto dos autos não foram levados ao conhecimento e à aprovação da assembleia geral de condôminos, e que não foram prestadas contas acerca das despesas vinculadas aos instrumentos contratuais, as contratações devem ser consideradas inválidas, por flagrante violação à legislação aplicável ao caso. 9. A preclusão pro judicato, prevista no artigo 505 do Código de Processo Civil, é aplicável ao magistrado e tem como objetivo garantir a segurança jurídica e a estabilidade das decisões judiciais. Trata-se da impossibilidade do julgador de decidir novamente aquilo que já foi examinado, visando impedir a prolação de decisões conflitantes e incompatíveis com as anteriores. 9.1. Tal instituto perdura enquanto o contexto fático-jurídico que deu lugar à sua formação persistir, de modo que, modificando-se os fatos jurídicos sobre os quais se pronunciou o órgão jurisdicional, a preclusão não mais se verifica. 10. Havendo modificação no estado de fato e de direito acobertado pela preclusão, o julgador não decide novamente sobre a mesma lide, mas decide a respeito de nova lide, oriunda de um contexto fático-jurídico novo. Novos fatos dão origem a nova situação litigiosa, o que demanda nova disciplina jurisdicional. 11. A litigância de má-fé consiste na violação ao princípio da probidade e da lealdade processual, mediante a prática de atos abusivos do direito de demandar, quando ocorre a irregular utilização do direito subjetivo de ação em ponderação com sua finalidade, excedendo-se no uso dos meios de defesa ou de ação. 12. A despeito de não haver nos autos provas suficientes para corroborar as alegações apresentadas pela exequente/embargada, e de terem sido levantadas dúvidas acerca das circunstâncias que permeiam a celebração dos contratos objeto dos autos, tais fatos, por si só, não são capazes de conduzir ao entendimento de que houve prática de litigância de má-fé, em especial por não estar demonstrado o dolo da exequente/embargada, tampouco a prática de atos abusivos do direito de demandar. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. O contrato de prestação de serviços sem assinatura de duas testemunhas não possui força executiva, salvo prova robusta e inequívoca da avença por outros meios. 2. A validade de contratos firmados por síndico em nome do condomínio exige prévia aprovação em assembleia, salvo nos casos de urgência ou emergência legalmente justificados. 3. A ausência de prestação de contas e a contratação com empresa vinculada pessoalmente ao síndico, sem autorização assemblear, acarretam a invalidade da contratação perante o condomínio. 4. A preclusão pro judicato impede reanálise de questões já decididas, salvo modificação do contexto fático-jurídico subjacente. 5. A ausência de dolo ou abuso do direito de ação afasta a configuração de litigância de má-fé. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, 85, §11, 505, 784, III, e 803, I; CC, arts. 1.341, 1.348, VI e VIII, e 1.350; Lei 4.591/1964, arts. 12, §4o; 22, §1o, alínea “f”; e 24. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 800.028/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma; TJDFT, Acórdãos 1949423, 1943756, 1882597, 1603085, 1278107, 1180174, 1072152, 1960916, 1964709 e 1961340. A parte recorrente aponta violação aos artigos 505, 784, inciso III, e 803, todos do Código de Processo Civil, defendendo a validade dos contratos particulares, como títulos executivos extrajudiciais, ainda que não assinados por testemunhas, tendo em vista que a obrigação está comprovada por outros elementos de prova robustos. Alega que devem ser observados os princípios da instrumentalidade das formas, função social do processo e estabilidade das decisões judiciais. No aspecto, invoca dissídio jurisprudencial, mencionando números de julgados do STJ para demonstrá-lo. Nas contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido em relação à suposta violação aos artigos 505, 784, inciso III, e 803, todos do Código de Processo Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “No caso em exame, verifica-se que nenhum dos contratos que a embargada/exequente pretende executar (IDs 71086970 – Pág. 10-12; 71086971 – Pág. 38-49; e 71086972 - Pág. 3-5) foram assinados por duas testemunhas. Além disso, a celebração e a validade da avença não puderam ser comprovadas por outros meios, tendo em vista que os demais documentos presentes nos autos da ação executiva e nos autos dos embargos à execução não são aptos para tanto. Não obstante a embargada/exequente tenha apresentado na execução notas fiscais referentes aos supostos serviços prestados ao condomínio (ID 71086972 - Pág. 12-31), não é possível constatar o efetivo desembolso dos valores descritos nas notas fiscais, ao defrontá-las com os demonstrativos anuais presentes nos IDs 71086968 e 71086969.” (ID 74527950). Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a falta de indicação de paradigma apto a comprovar o dissenso implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A interposição do apelo extremo, com fulcro na alínea c, do inciso III, do art. 105, da Constituição Federal, exige, para a devida demonstração do alegado dissídio jurisprudencial, além da transcrição de ementas de acórdãos, o cotejo analítico entre o aresto recorrido e os paradigmas, com a constatação da identidade das situações fáticas e a interpretação diversa emprestada ao mesmo dispositivo de legislação infraconstitucional (AgRg no AREsp n. 2.015.730/SC, relator Ministro Jesuíno Rissato (Desembargador Convocado do TJDFT), Quinta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 17/3/2022), o que não ocorreu no caso” (AgRg no AREsp n. 2.520.016/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 20/5/2024). No tocante ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Com efeito, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Desse modo, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003