Tribunal: TJDFT
Processo: 0709664-79.2023.8.07.0020
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-05
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO CESSIONÁRIO. RECONHECIMENTO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA COM A CAUSA. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. VALIDADE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO APROVADA POR ASSEMBLEIA. COBRANÇA INDIVIDUALIZADA EM CONDOMÍNIO DE LOTES. ADESÃO À ASSOCIAÇÃO QUE ADMINISTRA O CONDOMÍNIO. COMPROVAÇÃO. TEMAS 492/STF E 882/STJ. INAPLICABILIDADE.
I. Caso em exame.
1. Cuida-se de apelação interposta por condômino contra sentença que julgou procedentes os pedidos de cobrança de taxas condominiais formulados pelo condomínio e improcedentes os pedidos reconvencionais.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia orbita em torno de três principais questões: (I) se o cessionário de fração ideal em condomínio de lotes possui legitimidade passiva para responder por cobranças condominiais; (II) se a convenção do condomínio é válida e eficaz, mesmo sem registro, para regular as relações entre os condôminos; (III) se é possível a cobrança individualizada de taxas em razão da ampliação do potencial construtivo em condomínio de lotes.
III. Razões de decidir.
3. A legitimidade passiva é aferida em abstrato, com base na Teoria da Asserção, bastando que os fatos narrados na petição inicial indiquem a pertinência subjetiva do réu para integrar a relação processual.
4. O cessionário de fração ideal em condomínio possui legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, conforme a Teoria da Asserção e o artigo 1.334, §2o, do Código Civil.
5. A convenção de condomínio, ainda que sem registro, é válida para disciplinar as relações entre os condôminos, nos termos do artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil e da Súmula no 260 do Superior Tribunal de Justiça.
6. Em condomínio de lotes, a ampliação do potencial construtivo autoriza a cobrança individualizada das taxas condominiais para cada unidade autônoma, conforme artigo 1.358-A, §1o, do Código Civil.
7. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais decorre da posse da fração ideal, independentemente do efetivo uso dos serviços ou áreas comuns, conforme artigo 1.336, I, do Código Civil.
8. A existência de condomínios irregulares retrata um dos especiais aspectos da realidade fundiária do Distrito Federal, cuja regulação jurídica exige a aplicação de normas pertinentes às associações civis e condomínios edilícios (art. 1333 c/c 1358-A do CCB).
9. A observância dos temas 492/STF e 882/STJ somente tem lugar nas hipóteses em que o titular do imóvel situado em loteamento ou condomínio irregular não deseja aderir à associação criada por seus pares para ratear o valor das benfeitorias ou custear a prestação de serviços que beneficiam os moradores de certa localidade.
IV. Dispositivo e tese
10. Conheço do apelo e a ele nego provimento.
11. Tese de julgamento:
“1. O cessionário de fração ideal em condomínio de lotes possui legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, independentemente do efetivo uso dos serviços ou áreas comuns.
2. A convenção de condomínio aprovada por assembleia é válida para regular as relações entre os condôminos, ainda que não registrada.
3 Em condomínio de lotes, é possível a cobrança individualizada de taxas em razão da ampliação do potencial construtivo.”

Fundamento legal: Artigos 1.333, 1.334, §2o, 1.336, I e 1.358-A do Código Civil. Súmula no 260 do STJ.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DO CESSIONÁRIO. RECONHECIMENTO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA COM A CAUSA. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. VALIDADE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO APROVADA POR ASSEMBLEIA. COBRANÇA INDIVIDUALIZADA EM CONDOMÍNIO DE LOTES. ADESÃO À ASSOCIAÇÃO QUE ADMINISTRA O CONDOMÍNIO. COMPROVAÇÃO. TEMAS 492/STF E 882/STJ. INAPLICABILIDADE.
I. Caso em exame.
1. Cuida-se de apelação interposta por condômino contra sentença que julgou procedentes os pedidos de cobrança de taxas condominiais formulados pelo condomínio e improcedentes os pedidos reconvencionais.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia orbita em torno de três principais questões: (I) se o cessionário de fração ideal em condomínio de lotes possui legitimidade passiva para responder por cobranças condominiais; (II) se a convenção do condomínio é válida e eficaz, mesmo sem registro, para regular as relações entre os condôminos; (III) se é possível a cobrança individualizada de taxas em razão da ampliação do potencial construtivo em condomínio de lotes.
III. Razões de decidir.
3. A legitimidade passiva é aferida em abstrato, com base na Teoria da Asserção, bastando que os fatos narrados na petição inicial indiquem a pertinência subjetiva do réu para integrar a relação processual.
4. O cessionário de fração ideal em condomínio possui legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, conforme a Teoria da Asserção e o artigo 1.334, §2o, do Código Civil.
5. A convenção de condomínio, ainda que sem registro, é válida para disciplinar as relações entre os condôminos, nos termos do artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil e da Súmula no 260 do Superior Tribunal de Justiça.
6. Em condomínio de lotes, a ampliação do potencial construtivo autoriza a cobrança individualizada das taxas condominiais para cada unidade autônoma, conforme artigo 1.358-A, §1o, do Código Civil.
7. A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais decorre da posse da fração ideal, independentemente do efetivo uso dos serviços ou áreas comuns, conforme artigo 1.336, I, do Código Civil.
8. A existência de condomínios irregulares retrata um dos especiais aspectos da realidade fundiária do Distrito Federal, cuja regulação jurídica exige a aplicação de normas pertinentes às associações civis e condomínios edilícios (art. 1333 c/c 1358-A do CCB).
9. A observância dos temas 492/STF e 882/STJ somente tem lugar nas hipóteses em que o titular do imóvel situado em loteamento ou condomínio irregular não deseja aderir à associação criada por seus pares para ratear o valor das benfeitorias ou custear a prestação de serviços que beneficiam os moradores de certa localidade.
IV. Dispositivo e tese
10. Conheço do apelo e a ele nego provimento.
11. Tese de julgamento:
“1. O cessionário de fração ideal em condomínio de lotes possui legitimidade passiva para responder pelas obrigações condominiais, independentemente do efetivo uso dos serviços ou áreas comuns.
2. A convenção de condomínio aprovada por assembleia é válida para regular as relações entre os condôminos, ainda que não registrada.
3 Em condomínio de lotes, é possível a cobrança individualizada de taxas em razão da ampliação do potencial construtivo.”

Fundamento legal: Artigos 1.333, 1.334, §2o, 1.336, I e 1.358-A do Código Civil. Súmula no 260 do STJ.