Tribunal: TJDFT
Processo: 0724959-82.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INCORPORAÇÃO SOB PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de procedimento comum, ajuizada em face da incorporadora, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusula contratual, restituição de valores pagos e indenização por dano moral, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é legal e razoável a cláusula penal que estipula a retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se há necessidade de redução do percentual da cláusula penal diante das circunstâncias específicas do caso concreto, à luz da legislação aplicável e da proteção ao consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei 4.591/1964, com as alterações da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), autoriza a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação sob regime de patrimônio de afetação, sem impedir a revisão judicial em situações de desvantagem excessiva ao consumidor.
4. O Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o, 3o e 51, IV) se aplica ao caso, autorizando a intervenção judicial para reduzir cláusula penal manifestamente excessiva e incompatível com a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.
5. O Código Civil (arts. 408 e 413) prevê a possibilidade de redução da cláusula penal sempre que seu valor for manifestamente excessivo, tendo em vista a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
6. No caso concreto, o percentual de 50% revelou-se desproporcional, considerando que os apelantes, idosos, desistiram da compra por motivo de saúde e o imóvel foi prontamente reintegrado ao patrimônio da vendedora, podendo ser comercializado sem perda econômica significativa.
7. A existência de patrimônio de afetação, devidamente comprovada nos autos, não impede a análise da razoabilidade do percentual estipulado, sendo a redução para 25% adequada e proporcional às circunstâncias do caso, conforme precedentes do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
1. A aplicação da cláusula penal máxima admite revisão judicial quando configurada desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil.
2. A redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos se justifica diante da ausência de prejuízo efetivo à incorporadora e da proteção dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 408, 413 e 884; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1943010, 0706067-28.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 14.11.2024, DJe 25.11.2024; TJDFT, Acórdão 1872926, 0716792-29.2022.8.07.0007, Rel. Des. Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, j. 29.05.2024, DJe 17.06.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INCORPORAÇÃO SOB PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de procedimento comum, ajuizada em face da incorporadora, julgou improcedentes os pedidos de declaração de nulidade de cláusula contratual, restituição de valores pagos e indenização por dano moral, condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é legal e razoável a cláusula penal que estipula a retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se há necessidade de redução do percentual da cláusula penal diante das circunstâncias específicas do caso concreto, à luz da legislação aplicável e da proteção ao consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei 4.591/1964, com as alterações da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), autoriza a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos em contratos de incorporação sob regime de patrimônio de afetação, sem impedir a revisão judicial em situações de desvantagem excessiva ao consumidor.
4. O Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o, 3o e 51, IV) se aplica ao caso, autorizando a intervenção judicial para reduzir cláusula penal manifestamente excessiva e incompatível com a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.
5. O Código Civil (arts. 408 e 413) prevê a possibilidade de redução da cláusula penal sempre que seu valor for manifestamente excessivo, tendo em vista a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC).
6. No caso concreto, o percentual de 50% revelou-se desproporcional, considerando que os apelantes, idosos, desistiram da compra por motivo de saúde e o imóvel foi prontamente reintegrado ao patrimônio da vendedora, podendo ser comercializado sem perda econômica significativa.
7. A existência de patrimônio de afetação, devidamente comprovada nos autos, não impede a análise da razoabilidade do percentual estipulado, sendo a redução para 25% adequada e proporcional às circunstâncias do caso, conforme precedentes do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
1. A aplicação da cláusula penal máxima admite revisão judicial quando configurada desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil.
2. A redução da cláusula penal para 25% dos valores pagos se justifica diante da ausência de prejuízo efetivo à incorporadora e da proteção dos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 408, 413 e 884; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1943010, 0706067-28.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 14.11.2024, DJe 25.11.2024; TJDFT, Acórdão 1872926, 0716792-29.2022.8.07.0007, Rel. Des. Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, j. 29.05.2024, DJe 17.06.2024.