Tribunal: TJDFT
Processo: 0702320-73.2025.8.07.0021
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO TÁCITA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou “parcialmente procedentes os pedidos para: a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/11/2022 até a data da entrega do imóvel, em 14/12/2023 (ID 237937764), a ser apurado por simples cálculos, considerando apenas a coluna juros no ID 237938099, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; a. b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/11/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (14/12/2023 (ID 237937764), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação”.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que adquiriu o imóvel localizado na Qd. 501, Cj. 01, Lt. 04, Itapoã Parque, com previsão de entrega para 30/04/2022, com tolerância de 180 dias, porém as chaves foram entregues somente em 14/12/2023. A parte autora requereu reparação pelos lucros cessantes, além de ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra e reparação por danos morais. Em contestação, as empresas requeridas afirmam que, em razão da pandemia causada pelo COVID, houve falta de insumos, mão de obra, com consequente paralização no desenvolvimento dos empreendimentos. Ressaltam que muitas normas de segurança, nunca experimentadas pelas empresas foram impostas e a produção foi reduzida, razão pela qual precisavam de um tempo para se readaptarem, porém, a dependência de toda a linha de produção gerou atrasos e só após a pandemia que puderam tentar voltar ao ritmo para tentar normalizar a produção. Acrescentam que prazo de entrega foi definido e comunicado no momento da venda como sendo a data de 24/05/2023, com prorrogação de 180 dias, bem como que as chaves poderão ser entregues no prazo de 60 dias após a conclusão da obra.
3. Recurso das rés próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 78210238). Contrarrazões apresentadas (ID no 78210250).
4. Recurso da autora próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal dispensados, ante a comprovação de hipossuficiência financeira (ID no 78210240). Contrarrazões apresentadas (ID no 78210249).
5. Nas razões recursais das empresas requeridas, as recorrentes arguiram preliminar de incompetência dos Juizados em razão do valor da causa e, no mérito, argumentam que a falta de matéria prima impactou diretamente o cumprimento das obras, em decorrência dos efeitos da pandemia. Asseveram que não houve a consideração do prazo suplementar de 60 dias, devendo ser considerado para fins de cálculo de prazo. Descrevem que o prazo inicial previsto para a entrega da unidade era até o dia 24/05/2023, com prorrogação de 180 dias, além da prorrogação suplementar contratual de 60 dias, não havendo atraso na entrega da unidade imobiliária. Ratificaram os termos da contestação.
6. Nas razões recursais da parte autora, a recorrente argumenta que limitar a restituição aos 'juros puros' equivale a desconsiderar outros encargos (como amortização, seguros e taxas administrativas) que, embora possuam rubricas distintas nas planilhas internas do financiamento, compõem a totalidade da despesa adicional imposta em razão do atraso e que tais valores são intrinsecamente ligados à prorrogação da fase de 'juros de obra' e não teriam sido arcados se a entrega tivesse ocorrido no prazo.
7. PRELIMINAR DE COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL: a presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
8. O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entabulado entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
9. Como se observa no termo de reserva entre as partes (ID no 78207987, pg. 01) o bem deveria ter sido entregue em 30/04/2022, sendo admitida a tolerância de 180 dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 28/10/2022, o que não ocorreu, sendo a unidade entregue somente em 14/12/2023.
10. A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 16/04/2021 (ID no 78207987, pg. 09), quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas. Excedido o prazo de prorrogação para entrega da obra e não comprovado caso fortuito ou força maior (ou qualquer outro fator excludente da responsabilidade), é dever da construtora compor os danos suportados pelo consumidor. Precedente do STJ: AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012.
11. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Neste ponto, necessária a análise do recurso interposto pela parte autora. Os danos emergentes a serem indenizados são aqueles em que a parte sofreu prejuízo material comprovado. A simples indicação de que o valor dos juros de obra impacta em amortização, seguros e taxas administrativas não atrai a obrigação de reparar, por se tratar de danos hipotéticos. Não há nenhuma demonstração de que a parcela final teria valor significativamente menor se a consumidora não estivesse efetuando o pagamento dos juros de obra, razão pela qual é devido somente o ressarcimento do valor efetivamente pago a este título, no período de mora das empresas.
12. Por fim, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
13. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
14. RECURSO DA EMPRESAS RÉS CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
15. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
16. Sem condenação em honorários, ante a sucumbência recíproca.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO TÁCITA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou “parcialmente procedentes os pedidos para: a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/11/2022 até a data da entrega do imóvel, em 14/12/2023 (ID 237937764), a ser apurado por simples cálculos, considerando apenas a coluna juros no ID 237938099, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; a. b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/11/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (14/12/2023 (ID 237937764), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação”.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que adquiriu o imóvel localizado na Qd. 501, Cj. 01, Lt. 04, Itapoã Parque, com previsão de entrega para 30/04/2022, com tolerância de 180 dias, porém as chaves foram entregues somente em 14/12/2023. A parte autora requereu reparação pelos lucros cessantes, além de ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra e reparação por danos morais. Em contestação, as empresas requeridas afirmam que, em razão da pandemia causada pelo COVID, houve falta de insumos, mão de obra, com consequente paralização no desenvolvimento dos empreendimentos. Ressaltam que muitas normas de segurança, nunca experimentadas pelas empresas foram impostas e a produção foi reduzida, razão pela qual precisavam de um tempo para se readaptarem, porém, a dependência de toda a linha de produção gerou atrasos e só após a pandemia que puderam tentar voltar ao ritmo para tentar normalizar a produção. Acrescentam que prazo de entrega foi definido e comunicado no momento da venda como sendo a data de 24/05/2023, com prorrogação de 180 dias, bem como que as chaves poderão ser entregues no prazo de 60 dias após a conclusão da obra.
3. Recurso das rés próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 78210238). Contrarrazões apresentadas (ID no 78210250).
4. Recurso da autora próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal dispensados, ante a comprovação de hipossuficiência financeira (ID no 78210240). Contrarrazões apresentadas (ID no 78210249).
5. Nas razões recursais das empresas requeridas, as recorrentes arguiram preliminar de incompetência dos Juizados em razão do valor da causa e, no mérito, argumentam que a falta de matéria prima impactou diretamente o cumprimento das obras, em decorrência dos efeitos da pandemia. Asseveram que não houve a consideração do prazo suplementar de 60 dias, devendo ser considerado para fins de cálculo de prazo. Descrevem que o prazo inicial previsto para a entrega da unidade era até o dia 24/05/2023, com prorrogação de 180 dias, além da prorrogação suplementar contratual de 60 dias, não havendo atraso na entrega da unidade imobiliária. Ratificaram os termos da contestação.
6. Nas razões recursais da parte autora, a recorrente argumenta que limitar a restituição aos 'juros puros' equivale a desconsiderar outros encargos (como amortização, seguros e taxas administrativas) que, embora possuam rubricas distintas nas planilhas internas do financiamento, compõem a totalidade da despesa adicional imposta em razão do atraso e que tais valores são intrinsecamente ligados à prorrogação da fase de 'juros de obra' e não teriam sido arcados se a entrega tivesse ocorrido no prazo.
7. PRELIMINAR DE COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL: a presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
8. O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entabulado entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
9. Como se observa no termo de reserva entre as partes (ID no 78207987, pg. 01) o bem deveria ter sido entregue em 30/04/2022, sendo admitida a tolerância de 180 dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 28/10/2022, o que não ocorreu, sendo a unidade entregue somente em 14/12/2023.
10. A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 16/04/2021 (ID no 78207987, pg. 09), quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas. Excedido o prazo de prorrogação para entrega da obra e não comprovado caso fortuito ou força maior (ou qualquer outro fator excludente da responsabilidade), é dever da construtora compor os danos suportados pelo consumidor. Precedente do STJ: AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012.
11. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Neste ponto, necessária a análise do recurso interposto pela parte autora. Os danos emergentes a serem indenizados são aqueles em que a parte sofreu prejuízo material comprovado. A simples indicação de que o valor dos juros de obra impacta em amortização, seguros e taxas administrativas não atrai a obrigação de reparar, por se tratar de danos hipotéticos. Não há nenhuma demonstração de que a parcela final teria valor significativamente menor se a consumidora não estivesse efetuando o pagamento dos juros de obra, razão pela qual é devido somente o ressarcimento do valor efetivamente pago a este título, no período de mora das empresas.
12. Por fim, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
13. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
14. RECURSO DA EMPRESAS RÉS CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
15. RECURSO DA PARTE AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
16. Sem condenação em honorários, ante a sucumbência recíproca.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.