Tribunal: TJDFT
Processo: 0715223-58.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-30

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. TEMA 1.113/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelo DISTRITO FEDERAL em face da sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para condená-lo a restituir ao autor o valor pago em excesso a título de ITBI na compra de um imóvel.
2. Suscita o recorrente preliminar de incompetência do juízo por complexidade da demanda, ante a necessidade de realização de perícia. No mérito, discorre sobre a legalidade da base de cálculo arbitrada pela administração pública e afirma que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do bem, e não o valor do negócio jurídico. Afirma que a avaliação do imóvel feita pelo fisco é revestida da presunção de legitimidade, legalidade e veracidade, cabendo ao contribuinte impugnar o lançamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é necessária a realização de perícia para apuração correta dos valores envolvidos; (ii) a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de transação do bem, conforme descrito no contrato e na escritura de compra e venda.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência. A presente demanda não possui complexidade capaz de justificar a realização de prova pericial técnica, pois os documentos e alegações constantes nos autos se mostram suficientes para a solução da lide. Cumpre observar que compete ao julgador, na qualidade de destinatário das provas, definir quais os meios de provas necessários para formar o convencimento motivado. Preliminar de incompetência do Juízo rejeitada.
5. O Código Tributário Nacional dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos (art. 38, CTN). Aliado ao dispositivo mencionado, nos termos do artigo 6o da Lei Distrital no 3.830/2006, que trata do ITBI no âmbito do Distrito Federal, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Caso a importância declarada pelo contribuinte seja nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148 do CTN.
6. A questão foi pacificada, no mesmo sentido, em tese fixada pelo STJ relativa ao tema 1.113 de recursos repetitivos, nos seguintes termos: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
7. Analisando os autos, não é possível observar a instauração do processo administrativo regular citado pelo artigo 148 do CTN, ante a ausência de juntada de documentos pelo recorrente. Ressalte-se que o dispositivo legal é aplicável, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acima citada.
8. O recorrido, por sua vez, comprovou que o valor pactuado foi de R$ 224.300,00 (duzentos e vinte e quatro mil e trezentos reais) - ID 76567612 - Pág. 2, devendo ser este valor considerado como base de cálculo. O arbitramento de outro valor para a base de cálculo do imposto deve ser realizado mediante processo regular, conforme o artigo 148 do CTN. Precedente TJDFT: acórdão 1387869.
9. Pelo exposto, irretocável a sentença do juízo a quo ao averiguar o equívoco na cobrança do tributo, uma vez que não há processo administrativo fiscal esclarecendo os critérios utilizados para justificar o aumento do valor da base de cálculo.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso desprovido.
11. Isento de custas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da condenação.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38 e art. 148; Lei Distrital no 3.830/2006, artigo 6o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113; Acórdão N. 1387869, J. 22/11/2021, 2a Turma Recursal, R. MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, P. 02/12/2021.

Inteiro teor:
DIREITO TRIBUTÁRIO. RECURSO INOMINADO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. TEMA 1.113/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelo DISTRITO FEDERAL em face da sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para condená-lo a restituir ao autor o valor pago em excesso a título de ITBI na compra de um imóvel.
2. Suscita o recorrente preliminar de incompetência do juízo por complexidade da demanda, ante a necessidade de realização de perícia. No mérito, discorre sobre a legalidade da base de cálculo arbitrada pela administração pública e afirma que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do bem, e não o valor do negócio jurídico. Afirma que a avaliação do imóvel feita pelo fisco é revestida da presunção de legitimidade, legalidade e veracidade, cabendo ao contribuinte impugnar o lançamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é necessária a realização de perícia para apuração correta dos valores envolvidos; (ii) a base de cálculo do ITBI deve ser o valor de transação do bem, conforme descrito no contrato e na escritura de compra e venda.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência. A presente demanda não possui complexidade capaz de justificar a realização de prova pericial técnica, pois os documentos e alegações constantes nos autos se mostram suficientes para a solução da lide. Cumpre observar que compete ao julgador, na qualidade de destinatário das provas, definir quais os meios de provas necessários para formar o convencimento motivado. Preliminar de incompetência do Juízo rejeitada.
5. O Código Tributário Nacional dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens e direitos (art. 38, CTN). Aliado ao dispositivo mencionado, nos termos do artigo 6o da Lei Distrital no 3.830/2006, que trata do ITBI no âmbito do Distrito Federal, o valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. Caso a importância declarada pelo contribuinte seja nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148 do CTN.
6. A questão foi pacificada, no mesmo sentido, em tese fixada pelo STJ relativa ao tema 1.113 de recursos repetitivos, nos seguintes termos: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastado pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
7. Analisando os autos, não é possível observar a instauração do processo administrativo regular citado pelo artigo 148 do CTN, ante a ausência de juntada de documentos pelo recorrente. Ressalte-se que o dispositivo legal é aplicável, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça acima citada.
8. O recorrido, por sua vez, comprovou que o valor pactuado foi de R$ 224.300,00 (duzentos e vinte e quatro mil e trezentos reais) - ID 76567612 - Pág. 2, devendo ser este valor considerado como base de cálculo. O arbitramento de outro valor para a base de cálculo do imposto deve ser realizado mediante processo regular, conforme o artigo 148 do CTN. Precedente TJDFT: acórdão 1387869.
9. Pelo exposto, irretocável a sentença do juízo a quo ao averiguar o equívoco na cobrança do tributo, uma vez que não há processo administrativo fiscal esclarecendo os critérios utilizados para justificar o aumento do valor da base de cálculo.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso desprovido.
11. Isento de custas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da condenação.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 38 e art. 148; Lei Distrital no 3.830/2006, artigo 6o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.113; Acórdão N. 1387869, J. 22/11/2021, 2a Turma Recursal, R. MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO, P. 02/12/2021.