Tribunal: TJDFT
Processo: 0701669-67.2022.8.07.0014
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701669-67.2022.8.07.0014 RECORRENTES: JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: WELINTON BERNARDES CURADO, GLORIA PINHEIRO CURADO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e ‘c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA DE LAZER. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. APLICABILIDADE AO ATRASO DA ÁREA COMUM. NATUREZA COMPENSATÓRIA. IRREDUTIBILIDADE NO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, PRELIMINARES E PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADAS E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais formulados por promitentes compradores em ação de conhecimento, condenando as rés ao pagamento de multa mensal de 1% do valor atualizado do imóvel pelo atraso na entrega da área de lazer. Os autores alegaram que firmaram contrato de promessa de compra e venda com previsão de entrega do imóvel em 31/12/2012 (já considerado prazo de tolerância), mas a área de lazer somente foi entregue em 28/07/2014, postulando a aplicação da penalidade prevista no contrato. As rés contestaram, arguindo preliminares e prejudicial de mérito, e no mérito, a inexistência de atraso na área comum, sua entrega escalonada, a inaplicabilidade da multa contratual à área comum, a necessidade de redução da multa e o não reconhecimento da inversão do ônus da prova. O Juízo de primeiro grau rejeitou as preliminares e a prejudicial de mérito na decisão saneadora e, na sentença, julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a mora e aplicando a multa. Em suas razões recursais, os apelantes reiteram as preliminares e prejudicial, além dos argumentos de mérito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão cinge-se a examinar: (i) a admissibilidade do recurso em face do Tema 970 do STJ, conforme arguido em contrarrazões; (ii) as preliminares de incompetência do juízo, ilegitimidade passiva, inépcia da petição inicial e incorreção do valor da causa; (iii) a prejudicial de mérito da prescrição/decadência; (iv) a ocorrência do alegado atraso na entrega da área comum do empreendimento; (v) a aplicabilidade da multa contratual prevista na cláusula 7.3 ao atraso na entrega da área comum; (vi) a possibilidade de redução da multa aplicada; (vii) a necessidade de inversão do ônus da prova; e (viii) a adequação da fixação dos honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso arguida em contrarrazões, pois a discussão não se limita à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes (Tema 970 do STJ), mas abrange outros temas, como a configuração da mora e a aplicabilidade da multa, que demandam análise do caso concreto. 4. Não se conhece da preliminar de incompetência do juízo por inovação recursal, uma vez que a tese baseada na cláusula de eleição de foro e domicílio das rés não foi apresentada na contestação, operando-se a preclusão. 5. A preliminar de ilegitimidade passiva da segunda requerida é rejeitada, pois, em face da relação de consumo e da teoria da asserção, ambas as empresas integram o mesmo grupo econômico e atuaram conjuntamente no empreendimento, havendo pertinência subjetiva para figurar no polo passivo. 6. Igualmente, rejeita-se a preliminar de inépcia da petição inicial, porquanto a peça preambular descreve adequadamente a aquisição do imóvel, o atraso na entrega da área de lazer e o pedido de aplicação da multa, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. 7. A preliminar de incorreção do valor da causa é rechaçada, uma vez que o valor atribuído corresponde à estimativa da expressão econômica dos pedidos formulados, em consonância com a multa contratual e a legislação processual pertinente. 8. A prejudicial de mérito relativa à prescrição é afastada, pois a pretensão autoral decorre de inadimplemento contratual (atraso na entrega da área de lazer), aplicando-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. O termo inicial da prescrição, conforme a teoria da actio nata, é a data em que expirou o prazo de tolerância para a entrega do imóvel (26/02/2013), e a ação foi ajuizada dentro do prazo de 10 anos. A prescrição trienal ou quinquenal, bem como a decadência por vício aparente do CDC, não se aplicam ao caso. 9. A relação jurídica sujeita-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se o princípio da boa-fé e do equilíbrio contratual. 10. No mérito, restou configurada a mora das construtoras, uma vez que a área de lazer, atrativo essencial do empreendimento, somente foi entregue mais de um ano após o prazo máximo previsto para a entrega da unidade habitacional, sem que houvesse previsão contratual expressa para a entrega escalonada da área comum ou comprovação de ciência prévia dos compradores sobre tal possibilidade. 11. A multa cominatória mensal prevista na cláusula 7.3 do contrato, estipulada em 1% do valor atualizado do preço total, é aplicável ao atraso na entrega da área de lazer, pois a obrigação da construtora compreende a entrega do empreendimento em sua completude, incluindo a área comum. 12. A referida cláusula penal moratória possui natureza eminentemente reparatória ou compensatória, visando prefixar e recompor os prejuízos suportados pelo promitente comprador com o inadimplemento ou mora, em conformidade com o Tema 970 do STJ. 13. O percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel não se mostra excessivo, estando dentro da média praticada no mercado imobiliário, e não há que se falar em redução da multa com base no cumprimento parcial da obrigação (art. 413 do CC), pois a entrega da área de lazer é vista como parte integral do bem adquirido. 14. A argumentação da construtora no sentido de inaplicabilidade ou redução da multa que ela própria estipulou em contrato de adesão representa comportamento contraditório, vedado pelo direito (venire contra factum proprium). 15. A discussão acerca da inversão do ônus da prova torna-se irrelevante quando a decisão de mérito se baseia nas provas já constantes dos autos. Ademais, em relações de consumo, a vulnerabilidade do consumidor autoriza a inversão (art. 6o, VIII, CDC). 16. A fixação dos honorários advocatícios de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação encontra respaldo no art. 85, § 2o, do CPC, sendo este o percentual mínimo legal e a base de cálculo preferencial quando há condenação passível de apuração. IV. DISPOSITIVO E TESE 17. Recurso conhecido em parte, preliminares e prejudicial de mérito rejeitadas e, no mérito, desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. Tese de julgamento: "1. Configura mora da construtora o atraso na entrega da área de lazer do empreendimento imobiliário para além do prazo máximo de tolerância estipulado para a entrega da unidade habitacional, quando não houver previsão contratual expressa e clara sobre a data ou o escalonamento da entrega das áreas comuns. 2. A cláusula penal moratória prevista em contrato de promessa de compra e venda para o atraso na entrega da 'unidade imobiliária' é aplicável ao atraso na entrega da área de lazer, tendo em vista a natureza compensatória da multa e a necessidade de entrega do empreendimento em sua integralidade, incluindo as áreas comuns que constituem atrativo essencial para os compradores. 3. O percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, fixado em cláusula penal moratória por atraso na entrega da obra em contrato de adesão elaborado pela própria construtora, não se mostra excessivo, especialmente em caso de atraso considerável, sendo descabida sua redução com base no adimplemento substancial da obrigação quando a área comum não foi integralmente disponibilizada em condições de uso. 4. É vedado à construtora, em atenção ao princípio do venire contra factum proprium, arguir a inaplicabilidade ou excessividade da cláusula penal moratória que ela própria estipulou em contrato de adesão para o caso de seu inadimplemento." Dispositivos relevantes citados: CPC, Art. 63, caput e §1°, art. 53, inciso III, alínea “a”, Art. 336, Art. 1.014, Art. 330, caput, inciso I, e §1o, incisos I, II e III, Art. 291, Art. 292, VI, Art. 85, § 2o, Art. 85, § 11; CC, Art. 206, § 3o, V, Art. 206, § 5o, I, Art. 205, Art. 189, Art. 413; CDC, Art. 2o, Art. 3o, caput e § 1o, Art. 3o, Art. 4o, III, Art. 6o, inciso III, Art. 6o, VIII, Art. 26, II, Art. 26, Art. 47, Art. 51, caput e inciso IV, Art. 51, IV, Art. 52, §1o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 33. STJ, EREsp: 1280825 RJ 2011/0190397-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018. TJDFT, Acórdão 1369146, 0700981-81.2017.8.07.0014, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/08/2021, publicado no DJe: 17/09/2021. TJDFT, Acórdão 1890199, 0744258-79.2023.8.07.0001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/07/2024, publicado no DJe: 26/07/2024. TJDFT, Acórdão 1676874, 07139515620218070020, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/3/2023, publicado no DJE: 29/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1676093, 07102107120228070020, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2023, publicado no DJE: 29/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1613667, 07035137420218070018, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Relator Designado: ANA CANTARINO 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2022, publicado no DJE: 20/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1190148, 07072406620198070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2019, publicado no DJE: 8/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1402921, 00081142520158070003, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/2/2022, publicado no DJE: 10/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1924526, 0705616-03.2024.8.07.0001, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 08/10/2024. TJDFT, Acórdão 1738631, 0715377-73.2020.8.07.0009, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 09/08/2023, publicado no PJe: 17/08/2023. TJDFT, Acórdão 1434882, 0710809-83.2021.8.07.0007, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJe: 15/07/2022. TJDFT, Acórdão 1965026, 0021939-42.2015.8.07.0001, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025. TJDFT, Acórdão 1723382, 0711679-55.2022.8.07.0020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/06/2023, publicado no DJe: 12/07/2023. TJDFT, Acórdão 1728461, 0743607-18.2021.8.07.0001, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/07/2023, publicado no DJe: 28/07/2023. TJDFT, Acórdão 1288799, 0701199-75.2018.8.07.0014, Relator(a): CARLOS RODRIGUES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/09/2020, publicado no DJe: 16/10/2020. TJDFT, Acórdão 1289125, 0001973-20.2016.8.07.0014, Relator(a): LEILA ARLANCH, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/09/2020, publicado no DJe: 16/10/2020. TJDFT, Acórdão 1209872, 07306439520188070001, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 29/10/2019. TJDFT, Acórdão 1194047, 07255080520188070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 14/8/2019, publicado no DJE: 19/8/2019. TJDFT, Acórdão 1309905, 0003007-30.2016.8.07.0014, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/12/2020, publicado no DJe: 21/01/2021. TJDFT, Acórdão 1192047, 07049734620188070004, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 07/08/2019, Publicado no DJE: 14/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1994926, 0701683-46.2020.8.07.0006, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 16/05/2025. TJDFT, Acórdão 1991969, 0705384-92.2023.8.07.0011, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/04/2025, publicado no DJe: 09/05/2025. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 413 do Código Civil, sob o argumento de que houve inversão da lógica da norma, pois, em vez de averiguar se o fato gerador da penalidade havia ocorrido para, somente então, cogitar eventual redução, utilizou um descumprimento de natureza distinta (atraso na entrega das áreas comuns) como fundamento para “ativar” uma cláusula que não encontrava respaldo fático. Defende que ausente o fato gerador, inexiste a penalidade. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do TJRJ. Invoca, ainda, a ofensa aos artigos 373 do Código de Processo Civil; 408, 409, 410, todos do Código Civil, sem, contudo, demonstrar as razões pelas quais entende que a decisão hostilizada violou referidas normas legais. Requer que todas as publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pleiteia a condenação da recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios recursais. I – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 413 do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: Conclui-se, portanto, que não há mácula na r. sentença quando conclui que “ainda que o instrumento contratual não preveja prazo específico para a entrega das áreas comuns do condomínio, é incontroverso que elas somente foram entregues no dia 28/07/2014, mais de um ano após concluídas as unidades imobiliárias”. Assim, a mora fica caracterizada até tal data, sobretudo porque foi somente a partir de então que os promitentes-compradores puderam usufruir da totalidade do bem que adquiriram e pelo qual pagaram. A responsabilidade pelo prejuízo advindo do atraso na entrega da área comum deve compreender o período de 26/02/2013 (prazo máximo para entrega da obra) a 28/07/2014 (data da aceitação pelo condomínio). Desimporta saber se parte da área de lazer foi disponibilizada aos consumidores, o fato é que não puderam eles usufruir da integralidade do bem que adquiriram na data estipulada em contrato, ou seja, na data da entrega das chaves do apartamento, o que configura forma de inadimplemento por parte das Construtoras/Incorporadoras. Nesses termos, considerando que a construção da área de lazer não foi concluída dentro do termo final avençado e, também, que não houve a alegação ou comprovação de ocorrência de alguma situação imprevisível e inevitável alheia aos riscos normais da atividade empresarial, capaz de configurar caso fortuito ou força maior, resta evidenciada a mora das rés. .... Acerca da alegada inaplicabilidade da multa prevista na cláusula 7.3 do contrato entabulado, sem razão os apelantes, porquanto há de se considerar a existência de previsão contratual de cláusula penal moratória para o caso de inadimplemento das apelantes, in verbis: 7.3 Caso a PROMITENTE VENDEDORA não entregue a(s) Unidade(s) Imobiliária(s) conforme ajustado neste Contrato, ficará sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do Preço Total, até a entrega da(s) referida(s) Unidade(s), pro rata die. Compulsando os autos, percebe-se que referida avença foi elaborada de forma unilateral pelas apelantes, atribuindo penalidade que tem por escopo coagir as construtoras a entregar a obra na data prometida e ao mesmo tempo reparar os compradores em caso de descumprimento contratual. Assim, não há que se falar que “o pedido indenizatório decorrente do atraso da entrega da área comum depende de prova específica”, porquanto somente com a entrega completa da área de lazer é que puderam os apelados usufruírem da totalidade da área pela qual pagaram quando adquiriram o bem, sendo certa a obrigação das rés apelantes de entregarem o empreendimento completo, incluindo a área comum. ... Nota-se, contudo, não haver na referida cláusula desequilíbrio na relação existente visto que o valor estabelecido pelas partes, a título de cláusula penal, é da ordem de 1% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de mora, o que foi estabelecido pelas próprias apelantes e dentro da média praticada pelo mercado imobiliário, não havendo razão para alterá-lo. Ora, não pode a parte que elaborou o contrato tipicamente de adesão pretender escapar da sanção que ela própria institui contra si mesma para a hipótese do inadimplemento. Afinal, não chega a ser paradoxal a auto sanção, na medida em que funciona na fase pré-contratual como atrativo favorável à adesão do consumidor ao negócio, pela garantia instituída ao hipossuficiente. Dessa forma, também não merece reforma a sentença quanto a esse ponto. ... Denota-se que a r. sentença aplicou corretamente a multa prevista na cláusula 7.3 para o atraso na entrega da área de lazer, fundamentando que essa cláusula penal moratória tem natureza eminentemente reparatória, prefixando as perdas e danos, em linha com o Tema 970 do colendo STJ. De fato, o Tema 970 do STJ (REsp 1.635.428/SC) estabelece que a cláusula penal moratória, usualmente fixada em valor equivalente ao locativo (como 1% ao mês sobre o valor do imóvel), visa indenizar pelo adimplemento tardio e afasta a cumulação com lucros cessantes. A aplicação do contrato ao atraso da área comum é justificada pela natureza indenizatória da multa e pela necessidade de equilibrar a relação contratual, especialmente em contratos de adesão onde as cláusulas penais são estipuladas pela própria construtora. A defesa da inaplicabilidade irrestrita ou da necessidade de redução da multa estipulada pela própria construtora em contrato de adesão configura comportamento contraditório, conhecido pelo brocardo venire contra factum proprium, vedado pelo direito. .. Vê-se, portanto, que a jurisprudência desta Corte rechaça a possibilidade de a própria construtora, que elaborou a cláusula penal, buscar sua redução ou inaplicabilidade, a menos que a penalidade seja manifestamente excessiva, o que não é o caso da multa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel em caso de atraso considerável como o do presente. Desta feita, não há como a parte ré apelante invocar a aplicação do artigo 413, do Código Civil, para promover a redução da multa fixada. (ID 74386214). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Melhor sorte não colhe o apelo no que diz respeito à suposta transgressão aos artigos 373 do Código de Processo Civil; 408, 409, 410, todos do Código Civil, porque a jurisprudência da Corte Superior considera que “Quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal” (AgInt no REsp n. 2.129.443/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025). Determino que todas as publicações da parte recorrente pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701669-67.2022.8.07.0014 RECORRENTES: JCGONTIJO GUARA II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: WELINTON BERNARDES CURADO, GLORIA PINHEIRO CURADO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e ‘c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA DE LAZER. CONFIGURAÇÃO DE MORA DA CONSTRUTORA. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. APLICABILIDADE AO ATRASO DA ÁREA COMUM. NATUREZA COMPENSATÓRIA. IRREDUTIBILIDADE NO CASO CONCRETO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, PRELIMINARES E PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADAS E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por construtoras contra sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais formulados por promitentes compradores em ação de conhecimento, condenando as rés ao pagamento de multa mensal de 1% do valor atualizado do imóvel pelo atraso na entrega da área de lazer. Os autores alegaram que firmaram contrato de promessa de compra e venda com previsão de entrega do imóvel em 31/12/2012 (já considerado prazo de tolerância), mas a área de lazer somente foi entregue em 28/07/2014, postulando a aplicação da penalidade prevista no contrato. As rés contestaram, arguindo preliminares e prejudicial de mérito, e no mérito, a inexistência de atraso na área comum, sua entrega escalonada, a inaplicabilidade da multa contratual à área comum, a necessidade de redução da multa e o não reconhecimento da inversão do ônus da prova. O Juízo de primeiro grau rejeitou as preliminares e a prejudicial de mérito na decisão saneadora e, na sentença, julgou procedentes os pedidos, reconhecendo a mora e aplicando a multa. Em suas razões recursais, os apelantes reiteram as preliminares e prejudicial, além dos argumentos de mérito. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão cinge-se a examinar: (i) a admissibilidade do recurso em face do Tema 970 do STJ, conforme arguido em contrarrazões; (ii) as preliminares de incompetência do juízo, ilegitimidade passiva, inépcia da petição inicial e incorreção do valor da causa; (iii) a prejudicial de mérito da prescrição/decadência; (iv) a ocorrência do alegado atraso na entrega da área comum do empreendimento; (v) a aplicabilidade da multa contratual prevista na cláusula 7.3 ao atraso na entrega da área comum; (vi) a possibilidade de redução da multa aplicada; (vii) a necessidade de inversão do ônus da prova; e (viii) a adequação da fixação dos honorários sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso arguida em contrarrazões, pois a discussão não se limita à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes (Tema 970 do STJ), mas abrange outros temas, como a configuração da mora e a aplicabilidade da multa, que demandam análise do caso concreto. 4. Não se conhece da preliminar de incompetência do juízo por inovação recursal, uma vez que a tese baseada na cláusula de eleição de foro e domicílio das rés não foi apresentada na contestação, operando-se a preclusão. 5. A preliminar de ilegitimidade passiva da segunda requerida é rejeitada, pois, em face da relação de consumo e da teoria da asserção, ambas as empresas integram o mesmo grupo econômico e atuaram conjuntamente no empreendimento, havendo pertinência subjetiva para figurar no polo passivo. 6. Igualmente, rejeita-se a preliminar de inépcia da petição inicial, porquanto a peça preambular descreve adequadamente a aquisição do imóvel, o atraso na entrega da área de lazer e o pedido de aplicação da multa, permitindo o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. 7. A preliminar de incorreção do valor da causa é rechaçada, uma vez que o valor atribuído corresponde à estimativa da expressão econômica dos pedidos formulados, em consonância com a multa contratual e a legislação processual pertinente. 8. A prejudicial de mérito relativa à prescrição é afastada, pois a pretensão autoral decorre de inadimplemento contratual (atraso na entrega da área de lazer), aplicando-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. O termo inicial da prescrição, conforme a teoria da actio nata, é a data em que expirou o prazo de tolerância para a entrega do imóvel (26/02/2013), e a ação foi ajuizada dentro do prazo de 10 anos. A prescrição trienal ou quinquenal, bem como a decadência por vício aparente do CDC, não se aplicam ao caso. 9. A relação jurídica sujeita-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicando-se o princípio da boa-fé e do equilíbrio contratual. 10. No mérito, restou configurada a mora das construtoras, uma vez que a área de lazer, atrativo essencial do empreendimento, somente foi entregue mais de um ano após o prazo máximo previsto para a entrega da unidade habitacional, sem que houvesse previsão contratual expressa para a entrega escalonada da área comum ou comprovação de ciência prévia dos compradores sobre tal possibilidade. 11. A multa cominatória mensal prevista na cláusula 7.3 do contrato, estipulada em 1% do valor atualizado do preço total, é aplicável ao atraso na entrega da área de lazer, pois a obrigação da construtora compreende a entrega do empreendimento em sua completude, incluindo a área comum. 12. A referida cláusula penal moratória possui natureza eminentemente reparatória ou compensatória, visando prefixar e recompor os prejuízos suportados pelo promitente comprador com o inadimplemento ou mora, em conformidade com o Tema 970 do STJ. 13. O percentual de 1% ao mês sobre o valor do imóvel não se mostra excessivo, estando dentro da média praticada no mercado imobiliário, e não há que se falar em redução da multa com base no cumprimento parcial da obrigação (art. 413 do CC), pois a entrega da área de lazer é vista como parte integral do bem adquirido. 14. A argumentação da construtora no sentido de inaplicabilidade ou redução da multa que ela própria estipulou em contrato de adesão representa comportamento contraditório, vedado pelo direito (venire contra factum proprium). 15. A discussão acerca da inversão do ônus da prova torna-se irrelevante quando a decisão de mérito se baseia nas provas já constantes dos autos. Ademais, em relações de consumo, a vulnerabilidade do consumidor autoriza a inversão (art. 6o, VIII, CDC). 16. A fixação dos honorários advocatícios de sucumbência em 10% sobre o valor da condenação encontra respaldo no art. 85, § 2o, do CPC, sendo este o percentual mínimo legal e a base de cálculo preferencial quando há condenação passível de apuração. IV. DISPOSITIVO E TESE 17. Recurso conhecido em parte, preliminares e prejudicial de mérito rejeitadas e, no mérito, desprovido. Sentença mantida em sua integralidade. Tese de julgamento: "1. Configura mora da construtora o atraso na entrega da área de lazer do empreendimento imobiliário para além do prazo máximo de tolerância estipulado para a entrega da unidade habitacional, quando não houver previsão contratual expressa e clara sobre a data ou o escalonamento da entrega das áreas comuns. 2. A cláusula penal moratória prevista em contrato de promessa de compra e venda para o atraso na entrega da 'unidade imobiliária' é aplicável ao atraso na entrega da área de lazer, tendo em vista a natureza compensatória da multa e a necessidade de entrega do empreendimento em sua integralidade, incluindo as áreas comuns que constituem atrativo essencial para os compradores. 3. O percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, fixado em cláusula penal moratória por atraso na entrega da obra em contrato de adesão elaborado pela própria construtora, não se mostra excessivo, especialmente em caso de atraso considerável, sendo descabida sua redução com base no adimplemento substancial da obrigação quando a área comum não foi integralmente disponibilizada em condições de uso. 4. É vedado à construtora, em atenção ao princípio do venire contra factum proprium, arguir a inaplicabilidade ou excessividade da cláusula penal moratória que ela própria estipulou em contrato de adesão para o caso de seu inadimplemento." Dispositivos relevantes citados: CPC, Art. 63, caput e §1°, art. 53, inciso III, alínea “a”, Art. 336, Art. 1.014, Art. 330, caput, inciso I, e §1o, incisos I, II e III, Art. 291, Art. 292, VI, Art. 85, § 2o, Art. 85, § 11; CC, Art. 206, § 3o, V, Art. 206, § 5o, I, Art. 205, Art. 189, Art. 413; CDC, Art. 2o, Art. 3o, caput e § 1o, Art. 3o, Art. 4o, III, Art. 6o, inciso III, Art. 6o, VIII, Art. 26, II, Art. 26, Art. 47, Art. 51, caput e inciso IV, Art. 51, IV, Art. 52, §1o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 33. STJ, EREsp: 1280825 RJ 2011/0190397-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018. TJDFT, Acórdão 1369146, 0700981-81.2017.8.07.0014, Relator(a): ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/08/2021, publicado no DJe: 17/09/2021. TJDFT, Acórdão 1890199, 0744258-79.2023.8.07.0001, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/07/2024, publicado no DJe: 26/07/2024. TJDFT, Acórdão 1676874, 07139515620218070020, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 15/3/2023, publicado no DJE: 29/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1676093, 07102107120228070020, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/3/2023, publicado no DJE: 29/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1613667, 07035137420218070018, Relator: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS, Relator Designado: ANA CANTARINO 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2022, publicado no DJE: 20/9/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1190148, 07072406620198070000, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2019, publicado no DJE: 8/8/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1402921, 00081142520158070003, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 17/2/2022, publicado no DJE: 10/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1924526, 0705616-03.2024.8.07.0001, Relator(a): CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 08/10/2024. TJDFT, Acórdão 1738631, 0715377-73.2020.8.07.0009, Relator: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 09/08/2023, publicado no PJe: 17/08/2023. TJDFT, Acórdão 1434882, 0710809-83.2021.8.07.0007, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJe: 15/07/2022. TJDFT, Acórdão 1965026, 0021939-42.2015.8.07.0001, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025. TJDFT, Acórdão 1723382, 0711679-55.2022.8.07.0020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 28/06/2023, publicado no DJe: 12/07/2023. TJDFT, Acórdão 1728461, 0743607-18.2021.8.07.0001, Relator(a): FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/07/2023, publicado no DJe: 28/07/2023. TJDFT, Acórdão 1288799, 0701199-75.2018.8.07.0014, Relator(a): CARLOS RODRIGUES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/09/2020, publicado no DJe: 16/10/2020. TJDFT, Acórdão 1289125, 0001973-20.2016.8.07.0014, Relator(a): LEILA ARLANCH, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/09/2020, publicado no DJe: 16/10/2020. TJDFT, Acórdão 1209872, 07306439520188070001, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 29/10/2019. TJDFT, Acórdão 1194047, 07255080520188070001, Relator: GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 14/8/2019, publicado no DJE: 19/8/2019. TJDFT, Acórdão 1309905, 0003007-30.2016.8.07.0014, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/12/2020, publicado no DJe: 21/01/2021. TJDFT, Acórdão 1192047, 07049734620188070004, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 07/08/2019, Publicado no DJE: 14/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT, Acórdão 1994926, 0701683-46.2020.8.07.0006, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/04/2025, publicado no DJe: 16/05/2025. TJDFT, Acórdão 1991969, 0705384-92.2023.8.07.0011, Relator(a): RENATO SCUSSEL, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 23/04/2025, publicado no DJe: 09/05/2025. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou violação ao artigo 413 do Código Civil, sob o argumento de que houve inversão da lógica da norma, pois, em vez de averiguar se o fato gerador da penalidade havia ocorrido para, somente então, cogitar eventual redução, utilizou um descumprimento de natureza distinta (atraso na entrega das áreas comuns) como fundamento para “ativar” uma cláusula que não encontrava respaldo fático. Defende que ausente o fato gerador, inexiste a penalidade. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do TJRJ. Invoca, ainda, a ofensa aos artigos 373 do Código de Processo Civil; 408, 409, 410, todos do Código Civil, sem, contudo, demonstrar as razões pelas quais entende que a decisão hostilizada violou referidas normas legais. Requer que todas as publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pleiteia a condenação da recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios recursais. I – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 413 do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano. Isso porque a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: Conclui-se, portanto, que não há mácula na r. sentença quando conclui que “ainda que o instrumento contratual não preveja prazo específico para a entrega das áreas comuns do condomínio, é incontroverso que elas somente foram entregues no dia 28/07/2014, mais de um ano após concluídas as unidades imobiliárias”. Assim, a mora fica caracterizada até tal data, sobretudo porque foi somente a partir de então que os promitentes-compradores puderam usufruir da totalidade do bem que adquiriram e pelo qual pagaram. A responsabilidade pelo prejuízo advindo do atraso na entrega da área comum deve compreender o período de 26/02/2013 (prazo máximo para entrega da obra) a 28/07/2014 (data da aceitação pelo condomínio). Desimporta saber se parte da área de lazer foi disponibilizada aos consumidores, o fato é que não puderam eles usufruir da integralidade do bem que adquiriram na data estipulada em contrato, ou seja, na data da entrega das chaves do apartamento, o que configura forma de inadimplemento por parte das Construtoras/Incorporadoras. Nesses termos, considerando que a construção da área de lazer não foi concluída dentro do termo final avençado e, também, que não houve a alegação ou comprovação de ocorrência de alguma situação imprevisível e inevitável alheia aos riscos normais da atividade empresarial, capaz de configurar caso fortuito ou força maior, resta evidenciada a mora das rés. .... Acerca da alegada inaplicabilidade da multa prevista na cláusula 7.3 do contrato entabulado, sem razão os apelantes, porquanto há de se considerar a existência de previsão contratual de cláusula penal moratória para o caso de inadimplemento das apelantes, in verbis: 7.3 Caso a PROMITENTE VENDEDORA não entregue a(s) Unidade(s) Imobiliária(s) conforme ajustado neste Contrato, ficará sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% (um por cento) do valor atualizado do Preço Total, até a entrega da(s) referida(s) Unidade(s), pro rata die. Compulsando os autos, percebe-se que referida avença foi elaborada de forma unilateral pelas apelantes, atribuindo penalidade que tem por escopo coagir as construtoras a entregar a obra na data prometida e ao mesmo tempo reparar os compradores em caso de descumprimento contratual. Assim, não há que se falar que “o pedido indenizatório decorrente do atraso da entrega da área comum depende de prova específica”, porquanto somente com a entrega completa da área de lazer é que puderam os apelados usufruírem da totalidade da área pela qual pagaram quando adquiriram o bem, sendo certa a obrigação das rés apelantes de entregarem o empreendimento completo, incluindo a área comum. ... Nota-se, contudo, não haver na referida cláusula desequilíbrio na relação existente visto que o valor estabelecido pelas partes, a título de cláusula penal, é da ordem de 1% ao mês sobre o valor do imóvel durante o período de mora, o que foi estabelecido pelas próprias apelantes e dentro da média praticada pelo mercado imobiliário, não havendo razão para alterá-lo. Ora, não pode a parte que elaborou o contrato tipicamente de adesão pretender escapar da sanção que ela própria institui contra si mesma para a hipótese do inadimplemento. Afinal, não chega a ser paradoxal a auto sanção, na medida em que funciona na fase pré-contratual como atrativo favorável à adesão do consumidor ao negócio, pela garantia instituída ao hipossuficiente. Dessa forma, também não merece reforma a sentença quanto a esse ponto. ... Denota-se que a r. sentença aplicou corretamente a multa prevista na cláusula 7.3 para o atraso na entrega da área de lazer, fundamentando que essa cláusula penal moratória tem natureza eminentemente reparatória, prefixando as perdas e danos, em linha com o Tema 970 do colendo STJ. De fato, o Tema 970 do STJ (REsp 1.635.428/SC) estabelece que a cláusula penal moratória, usualmente fixada em valor equivalente ao locativo (como 1% ao mês sobre o valor do imóvel), visa indenizar pelo adimplemento tardio e afasta a cumulação com lucros cessantes. A aplicação do contrato ao atraso da área comum é justificada pela natureza indenizatória da multa e pela necessidade de equilibrar a relação contratual, especialmente em contratos de adesão onde as cláusulas penais são estipuladas pela própria construtora. A defesa da inaplicabilidade irrestrita ou da necessidade de redução da multa estipulada pela própria construtora em contrato de adesão configura comportamento contraditório, conhecido pelo brocardo venire contra factum proprium, vedado pelo direito. .. Vê-se, portanto, que a jurisprudência desta Corte rechaça a possibilidade de a própria construtora, que elaborou a cláusula penal, buscar sua redução ou inaplicabilidade, a menos que a penalidade seja manifestamente excessiva, o que não é o caso da multa de 1% ao mês sobre o valor do imóvel em caso de atraso considerável como o do presente. Desta feita, não há como a parte ré apelante invocar a aplicação do artigo 413, do Código Civil, para promover a redução da multa fixada. (ID 74386214). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Melhor sorte não colhe o apelo no que diz respeito à suposta transgressão aos artigos 373 do Código de Processo Civil; 408, 409, 410, todos do Código Civil, porque a jurisprudência da Corte Superior considera que “Quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal” (AgInt no REsp n. 2.129.443/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025). Determino que todas as publicações da parte recorrente pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023