Tribunal: TJDFT
Processo: 0716791-72.2021.8.07.0009
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. PROMITENTE COMPRADOR. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. MARCO INICIAL. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELAS PARCELAS CONDOMINIAIS ATÉ A IMISSÃO DE POSSE PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES DESTE TJDFT. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA RETIRADA DAS CHAVES. NÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. DIANTE DA AUSÊNCIA DE CONTRARRAZÕES AO RECURSO NÃO HÁ A MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA PREVISTA NO ART. 85, §11, DO CPC. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais, a qual julgou procedente o pedido autoral para condenar: a) solidariamente, os dois primeiros réus [adquirentes do bem] ao pagamento da quantia de R$ 1.264,20, inerente a despesas condominiais inadimplidas nos meses de julho de 2021 e março de 2022 e das que venceram no decorrer da demanda; b) a terceira ré [empresa construtora] ao pagamento da quantia de R$ 3.862,27, relativa aos encargos devidos no período anterior à entrega das chaves aos adquirentes. 1.1. Nesta sede recursal, a construtora ré pugna pela reforma da sentença, tendo em vista sua ilegitimidade passiva, considerando o acordo realizado entre a apelante e cooperados em autos outros, referente aos mesmos valores debatidos nesse processo. Ultrapassada a preliminar, pede a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos autorais, isentando-a do pagamento das taxas condominiais de 12/2020 a 05/2021 do imóvel dos cooperados, pois os estes, por diversas vezes, foram notificados de que as chaves estavam disponíveis para retirada, mas não o fizeram.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) aferir, no caso concreto, se houve transação entre as partes acerca dos valores objeto do presente feito; (ii) perquirir se o atraso na entrega das chaves do imóvel se deu por desídia dos adquirentes, que não as retiraram, embora notificados; e (iii) analisar qual dos demandados possui responsabilidade de adimplir as taxas condominiais em atraso (construtora ou adquirentes).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Na hipótese, a parte apelante levanta preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que não foi considerado pelo Juízo a quo o acordo realizado entre a apelante e cooperados nos autos de no 0730197-42.2021.8.07.0016, referente aos mesmos valores debatidos no presente processo. A matéria posta, todavia, confunde-se com a questão de mérito, razão pela qual será analisada conjuntamente. 3.1. Do que se infere, a ação referida, a qual tramitou perante 5o Juizado Especial Cível de Brasília, foi ajuizada pelos adquirentes do imóvel (réus na presente ação), os quais, em face da ora apelante (também ré), pretendiam no mérito (i) fosse declarada indevida a cobrança indevida do ICC-DF; (ii) a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra; e (iii) o ressarcimento de taxas de ligação de luz, registro do empreendimento e implantação do condomínio. 3.2. Naquela ocasião, a sentença condenou a parte demandada (ora apelante) (a) a pagar R$ 4.453,34 a título de lucros cessantes; e (b) a pagar R$ 2.102,45 correspondente ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxas (especificadas no corpo da sentença, a saber: taxa de ligação de energia; de registro de empreendimento e de implantação do condomínio). Nada foi dito acerca das taxas de condomínio, até porque nada foi pedido a respeito na petição inicial. 3.3. Sobreveio no referido processo acordo entre as partes, o qual foi homologado pelo juízo. Através do ajuste, foi dada quitação integral por parte dos cooperados (adquirentes) do objeto da ação inaugural e do pedido reconvencional (os quais não trataram acerca das taxas condominiais, embora tenham sido tecidos comentários sobre a matéria na petição inicial naquele feito, não tendo sido formulado pedido sobre a questão em face da ré). 3.4. Com essas considerações, não assiste razão à apelante quando aduz que “aquele Juízo condenou a Construtora ao pagamento das rubricas, incluindo as taxas condominiais”, pois referidas taxas não eram, de fato, objeto da ação de no 0730197-42.2021.8.07.0016 e não foram, portanto, objeto de condenação e posterior transação entre as partes. Destarte, neste ponto, os fundamentos da recorrente não merecem acolhida.
4. Da responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais. Muito embora a obrigação quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possua natureza propter rem, o STJ tem entendimento consolidado no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 4.1. A esse respeito, confira-se a tese firmada pelo STJ, no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos: “[...] 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). 4.2. Do que se infere, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual passa a ter a posse do imóvel, podendo usufruir dele, arcando com os ônus da posse. 4.3. Esse tem sido o entendimento desta Corte de Justiça: “[...] 3. A taxa condominial possui natureza propter rem, de modo que o pagamento é devido a partir da entrega das chaves e consequente imissão na posse do imóvel, visto que apenas com as chaves é que o comprador passa a deter a posse direta do bem. 4. Tal conclusão encontra amparo na jurisprudência do c. STJ e deste e. Tribunal de Justiça, cujo entendimento firmou-se no sentido de que o adquirente apenas será obrigado ao pagamento dos débitos condominiais posteriores à entrega das chaves, de sorte que, no período anterior, as despesas caberiam àquele que detinha a posse do bem. IV. Dispositivo e tese 5. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1961042, 0716959-06.2018.8.07.0001, Relator: Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe: 17/02/2025). 4.4. Assim, constata-se que somente a partir da imissão na posse do imóvel é admissível imputar-se ao promitente comprador o dever pelo pagamento das taxas condominiais.
5. Na hipótese, conforme documento acostado, a efetiva imissão na posse dos requeridos adquirentes do bem ocorreu com a entrega das chaves da unidade, na data 13/05/2021. As prestações condominiais cobradas, no entanto, se referem aos meses de 12/2020, 01/2021, 02/2021, 03/2021 e 04/2021, período anterior à efetiva imissão na posse por parte dos réus apelados. 5.1. Dentro desse contexto, nada obstante a parte apelante teça arrazoado jurídico no sentido de que “o atraso na entrega das chaves se deu por desídia exclusiva dos cooperados”, a questão já foi amplamente apurada nos autos do já mencionado processo de no 0730197-42.2021.8.07.0016, ajuizado pelos cooperados adquirentes em face da ora apelante, ocasião na qual o sentenciante decidiu que “em 16/04/2021, a Ré se negou a entregar as chaves até negociar o pagamento do ICC. Apenas no final do mês de abril, a Ré consentiu com a retirada das chaves, realizada em 13/05/2021. Não se sabe quando a notificação foi recebida pelos Autores, pelo que se deve adotar a data de retirada das chaves, diante da proximidade do período. De tal forma, houve atraso entre 28/10/2020 e 13/05/2021.” 5.2. Como se nota daquele ato sentencial, houve, inclusive, condenação da ora apelante ao pagamento da quantia de R$ 4.453,34 a título de lucros cessantes, após reconhecimento do atraso por parte da empresa ora recorrente. 5.3. Não bastasse isso, apesar da apelante alegar que “os cooperados tinham plena ciência de que deveriam pegar as chaves do seu imóvel, sendo que, mesmo assim, por desídia própria, não o fizeram”, razão não lhe assiste. Em verdade, a própria notificação extrajudicial utilizada para subsidiar suas alegações somente foi enviada ao réu adquirente em 3 de maio de 2021 e embora conste no bojo da comunicação que “as chaves estão disponíveis para o NOTIFICADO desde o 2o semestre de 2020”, não foi acostado aos autos qualquer comprovação nesse sentido. 5.4. Não há como afastar a conclusão de que o pagamento dos valores objeto do presente feito somente é devido pelos réus adquirentes a partir da disponibilização do imóvel, assim entendida a data da entrega das chaves (13/05/2021), porquanto, antes da assunção da posse direta, a ora apelante deteve a posse do bem, sendo enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda.
6. Considerando que a parte apelada não apresentou contrarrazões, não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC. Precedente: “Se o apelado não apresentou contrarrazões, embora seja vencedor em sede recursal, não lhe serão arbitrados honorários recursais, conforme interpretação literal, lógica e teleológica do §11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.” (Acórdão 1032831, unânime, Relator: Esdras Neves, 6a Turma Cível, data de julgamento: 19/7/2017).
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelo improvido.
Tese de julgamento: “Somente após a entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, haja vista que apenas a partir desse momento passa a exercer relação jurídica material direta com a unidade imobiliária e com o condomínio. No período anterior, as despesas cabem àquele que detinha a posse do bem.”
_________
Dispositivos relevantes citados: art. 1.345 do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015 (Tema 886); TJDFT, IRDR 6; TJDFT, Acórdão 1961042, 0716959-06.2018.8.07.0001, Relator(a): Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe: 17/02/2025; TJDFT, Acórdão 1855760, 0714721-72.2022.8.07.0001, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJe: 23/05/2024.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. PROMITENTE COMPRADOR. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. MARCO INICIAL. EFETIVA POSSE DO IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA PELAS PARCELAS CONDOMINIAIS ATÉ A IMISSÃO DE POSSE PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES DESTE TJDFT. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA RETIRADA DAS CHAVES. NÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. DIANTE DA AUSÊNCIA DE CONTRARRAZÕES AO RECURSO NÃO HÁ A MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA PREVISTA NO ART. 85, §11, DO CPC. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança de despesas condominiais, a qual julgou procedente o pedido autoral para condenar: a) solidariamente, os dois primeiros réus [adquirentes do bem] ao pagamento da quantia de R$ 1.264,20, inerente a despesas condominiais inadimplidas nos meses de julho de 2021 e março de 2022 e das que venceram no decorrer da demanda; b) a terceira ré [empresa construtora] ao pagamento da quantia de R$ 3.862,27, relativa aos encargos devidos no período anterior à entrega das chaves aos adquirentes. 1.1. Nesta sede recursal, a construtora ré pugna pela reforma da sentença, tendo em vista sua ilegitimidade passiva, considerando o acordo realizado entre a apelante e cooperados em autos outros, referente aos mesmos valores debatidos nesse processo. Ultrapassada a preliminar, pede a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos autorais, isentando-a do pagamento das taxas condominiais de 12/2020 a 05/2021 do imóvel dos cooperados, pois os estes, por diversas vezes, foram notificados de que as chaves estavam disponíveis para retirada, mas não o fizeram.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) aferir, no caso concreto, se houve transação entre as partes acerca dos valores objeto do presente feito; (ii) perquirir se o atraso na entrega das chaves do imóvel se deu por desídia dos adquirentes, que não as retiraram, embora notificados; e (iii) analisar qual dos demandados possui responsabilidade de adimplir as taxas condominiais em atraso (construtora ou adquirentes).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Na hipótese, a parte apelante levanta preliminar de ilegitimidade passiva, aduzindo que não foi considerado pelo Juízo a quo o acordo realizado entre a apelante e cooperados nos autos de no 0730197-42.2021.8.07.0016, referente aos mesmos valores debatidos no presente processo. A matéria posta, todavia, confunde-se com a questão de mérito, razão pela qual será analisada conjuntamente. 3.1. Do que se infere, a ação referida, a qual tramitou perante 5o Juizado Especial Cível de Brasília, foi ajuizada pelos adquirentes do imóvel (réus na presente ação), os quais, em face da ora apelante (também ré), pretendiam no mérito (i) fosse declarada indevida a cobrança indevida do ICC-DF; (ii) a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra; e (iii) o ressarcimento de taxas de ligação de luz, registro do empreendimento e implantação do condomínio. 3.2. Naquela ocasião, a sentença condenou a parte demandada (ora apelante) (a) a pagar R$ 4.453,34 a título de lucros cessantes; e (b) a pagar R$ 2.102,45 correspondente ao ressarcimento dos valores pagos a título de taxas (especificadas no corpo da sentença, a saber: taxa de ligação de energia; de registro de empreendimento e de implantação do condomínio). Nada foi dito acerca das taxas de condomínio, até porque nada foi pedido a respeito na petição inicial. 3.3. Sobreveio no referido processo acordo entre as partes, o qual foi homologado pelo juízo. Através do ajuste, foi dada quitação integral por parte dos cooperados (adquirentes) do objeto da ação inaugural e do pedido reconvencional (os quais não trataram acerca das taxas condominiais, embora tenham sido tecidos comentários sobre a matéria na petição inicial naquele feito, não tendo sido formulado pedido sobre a questão em face da ré). 3.4. Com essas considerações, não assiste razão à apelante quando aduz que “aquele Juízo condenou a Construtora ao pagamento das rubricas, incluindo as taxas condominiais”, pois referidas taxas não eram, de fato, objeto da ação de no 0730197-42.2021.8.07.0016 e não foram, portanto, objeto de condenação e posterior transação entre as partes. Destarte, neste ponto, os fundamentos da recorrente não merecem acolhida.
4. Da responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais. Muito embora a obrigação quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possua natureza propter rem, o STJ tem entendimento consolidado no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 4.1. A esse respeito, confira-se a tese firmada pelo STJ, no REsp n. 1.345.331/RS (Tema 886), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos: “[...] 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido." (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). 4.2. Do que se infere, a obrigação pelo pagamento das taxas condominiais somente se inicia com a posse efetiva do imóvel, ou seja, quando o comprador recebe as chaves, momento a partir do qual passa a ter a posse do imóvel, podendo usufruir dele, arcando com os ônus da posse. 4.3. Esse tem sido o entendimento desta Corte de Justiça: “[...] 3. A taxa condominial possui natureza propter rem, de modo que o pagamento é devido a partir da entrega das chaves e consequente imissão na posse do imóvel, visto que apenas com as chaves é que o comprador passa a deter a posse direta do bem. 4. Tal conclusão encontra amparo na jurisprudência do c. STJ e deste e. Tribunal de Justiça, cujo entendimento firmou-se no sentido de que o adquirente apenas será obrigado ao pagamento dos débitos condominiais posteriores à entrega das chaves, de sorte que, no período anterior, as despesas caberiam àquele que detinha a posse do bem. IV. Dispositivo e tese 5. Recurso conhecido e desprovido.” (Acórdão 1961042, 0716959-06.2018.8.07.0001, Relator: Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe: 17/02/2025). 4.4. Assim, constata-se que somente a partir da imissão na posse do imóvel é admissível imputar-se ao promitente comprador o dever pelo pagamento das taxas condominiais.
5. Na hipótese, conforme documento acostado, a efetiva imissão na posse dos requeridos adquirentes do bem ocorreu com a entrega das chaves da unidade, na data 13/05/2021. As prestações condominiais cobradas, no entanto, se referem aos meses de 12/2020, 01/2021, 02/2021, 03/2021 e 04/2021, período anterior à efetiva imissão na posse por parte dos réus apelados. 5.1. Dentro desse contexto, nada obstante a parte apelante teça arrazoado jurídico no sentido de que “o atraso na entrega das chaves se deu por desídia exclusiva dos cooperados”, a questão já foi amplamente apurada nos autos do já mencionado processo de no 0730197-42.2021.8.07.0016, ajuizado pelos cooperados adquirentes em face da ora apelante, ocasião na qual o sentenciante decidiu que “em 16/04/2021, a Ré se negou a entregar as chaves até negociar o pagamento do ICC. Apenas no final do mês de abril, a Ré consentiu com a retirada das chaves, realizada em 13/05/2021. Não se sabe quando a notificação foi recebida pelos Autores, pelo que se deve adotar a data de retirada das chaves, diante da proximidade do período. De tal forma, houve atraso entre 28/10/2020 e 13/05/2021.” 5.2. Como se nota daquele ato sentencial, houve, inclusive, condenação da ora apelante ao pagamento da quantia de R$ 4.453,34 a título de lucros cessantes, após reconhecimento do atraso por parte da empresa ora recorrente. 5.3. Não bastasse isso, apesar da apelante alegar que “os cooperados tinham plena ciência de que deveriam pegar as chaves do seu imóvel, sendo que, mesmo assim, por desídia própria, não o fizeram”, razão não lhe assiste. Em verdade, a própria notificação extrajudicial utilizada para subsidiar suas alegações somente foi enviada ao réu adquirente em 3 de maio de 2021 e embora conste no bojo da comunicação que “as chaves estão disponíveis para o NOTIFICADO desde o 2o semestre de 2020”, não foi acostado aos autos qualquer comprovação nesse sentido. 5.4. Não há como afastar a conclusão de que o pagamento dos valores objeto do presente feito somente é devido pelos réus adquirentes a partir da disponibilização do imóvel, assim entendida a data da entrega das chaves (13/05/2021), porquanto, antes da assunção da posse direta, a ora apelante deteve a posse do bem, sendo enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda.
6. Considerando que a parte apelada não apresentou contrarrazões, não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC. Precedente: “Se o apelado não apresentou contrarrazões, embora seja vencedor em sede recursal, não lhe serão arbitrados honorários recursais, conforme interpretação literal, lógica e teleológica do §11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.” (Acórdão 1032831, unânime, Relator: Esdras Neves, 6a Turma Cível, data de julgamento: 19/7/2017).
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelo improvido.
Tese de julgamento: “Somente após a entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, haja vista que apenas a partir desse momento passa a exercer relação jurídica material direta com a unidade imobiliária e com o condomínio. No período anterior, as despesas cabem àquele que detinha a posse do bem.”
_________
Dispositivos relevantes citados: art. 1.345 do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015 (Tema 886); TJDFT, IRDR 6; TJDFT, Acórdão 1961042, 0716959-06.2018.8.07.0001, Relator(a): Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe: 17/02/2025; TJDFT, Acórdão 1855760, 0714721-72.2022.8.07.0001, Relator(a): Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJe: 23/05/2024.