Tribunal: TJDFT
Processo: 0725712-39.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-10-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR (BELVEDERE GREEN). COBRANÇA DE COTA-PARTE DE DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA (ART. 93, IX, CF; ART. 489, CPC; TEMA 339/STF). PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL (ART. 205, CC). TERMO INICIAL NA EXIGIBILIDADE (19/02/2021). IRDR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (RITJDFT). DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. BENEFÍCIO AUFERIDO PELOS ADQUIRENTES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (ART. 884, CC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação contra sentença que julgou procedente cobrança da cota-parte (R\$ 11.900,00) relativa às despesas de regularização do loteamento Condomínio Belvedere Green, com rejeição de preliminar de nulidade por ausência de fundamentação e de prejudicial de prescrição. O apelante suscita nulidade (arts. 93, IX, CF, e 489, CPC), prescrição, instauração de IRDR e, no mérito, defende a responsabilidade exclusiva da loteadora (Lei 6.766/79 e art. 1.358-A, § 3o, CC), invocando CDC; a apelada sustenta ciência dos adquirentes, deliberações assembleares e vedação ao enriquecimento sem causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se a pretensão está prescrita e qual o termo inicial; (iii) determinar se é cabível instaurar IRDR no bojo da apelação; (iv) aferir se é legítimo o repasse, aos adquirentes, das despesas de regularização fundiária deliberadas em assembleia; (v) esclarecer se a cláusula “livre e desembaraçado de ônus” obsta a cobrança; (vi) fixar os consectários e a majoração de honorários em grau recursal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Atende ao art. 93, IX, da CF e ao art. 489 do CPC a fundamentação sucinta que enfrenta o núcleo da controvérsia, sendo desnecessário exame pormenorizado de todos os argumentos (Tema 339/STF); a sentença referencia expressamente as atas (AGEs no 54, 64 e 68) e os documentos dos autos.
4. Incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC às pretensões de inadimplemento contratual e de ressarcimento correlatas (STJ, AgInt no AREsp 2402877/BA), com termo inicial na exigibilidade e pretensão resistida; a cobrança ocorreu em 19/02/2021 e a ação foi ajuizada em 25/06/2024, inexistindo prescrição.
5. A instauração de IRDR, quando requerida por parte, deve ser dirigida ao Presidente do Tribunal e processada pela Câmara de Uniformização (RITJDFT, arts. 302, II, e 18), sendo inadequada a formulação no bojo do recurso.
6. As alterações da Lei 6.766/79 promovidas pela Lei 9.785/1999 e a inclusão do art. 1.358-A, § 3o, do CC (Lei 13.465/2017) não retroagem para impor deveres inexistentes à época da origem do empreendimento (1990/1993), conforme jurisprudência em caso análogo do mesmo condomínio (TJDFT, Apelação 0735808-16.2024.8.07.0001, j. 03/09/2025).
7. No contexto dos condomínios irregulares do DF, a infraestrutura e a regularização são usualmente custeadas pelos moradores/possuidores, sem concurso de verbas públicas (TJDFT, Acórdão 1779026, j. 08/11/2023).
8. A 64a AGE (14/08/2018) registra deliberação sobre a regularização pela apelada, com apresentação de planilha de custos e posterior pagamento, havendo anuência dos condôminos; a 68a AGE/2021 não afasta o direito de ressarcimento pela autora, pois os serviços já estavam concluídos.
9. Concluída a regularização com o Decreto Distrital no 41.185/2020 e feita a individualização das matrículas, consolida-se benefício objetivo aos adquirentes, legitimando o rateio; impedir o ressarcimento configuraria enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), conforme precedentes do TJDFT.
10. A ausência de contrato formal ou de notas fiscais individualizadas não invalida a cobrança quando demonstrados os custos globais, a base objetiva de rateio e a efetiva prestação dos serviços, resultando em cota de R$ 11.900,00 por unidade.
11. A cláusula “livre e desembaraçado de ônus” refere-se a gravames reais, não abrangendo despesas de regularização supervenientes e distintas dos requisitos para outorga da escritura.
12. Mantêm-se correção monetária e juros nos moldes fixados na sentença a partir da exigibilidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A fundamentação sucinta que enfrenta o núcleo da controvérsia satisfaz os arts. 93, IX, da CF e 489 do CPC, sendo desnecessário exame pormenorizado de todas as alegações."; "2. À pretensão de cobrança de despesas de regularização fundiária aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, com termo inicial na exigibilidade e pretensão resistida."; "3. O pedido de instauração de IRDR é inadequado no bojo da apelação, devendo ser dirigido ao Presidente e processado pela Câmara de Uniformização (RITJDFT)."; "4. As Leis 9.785/1999 e 13.465/2017 (art. 1.358-A, § 3o, CC) não retroagem para impor ao loteador deveres inexistentes à época da origem do empreendimento."; "5. Deliberação assemblear e benefício concreto decorrente da regularização legitimam o rateio das despesas entre os adquirentes, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC)."; "6. A cláusula “livre e desembaraçado de ônus” não abrange custos de regularização supervenientes e distintos de gravames reais."; "7. A demonstração de custos globais, do critério objetivo de rateio e da efetiva prestação dos serviços é suficiente para a exigibilidade da cota-parte.".
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489 e 85, § 11; CC, arts. 189, 205, 884 e 1.358-A, § 3o; Lei 6.766/1979; Lei 9.785/1999; Lei 13.465/2017; LC/DF no 440/2002, art. 2o; RITJDFT, arts. 302, II, e 18; Decreto/DF no 41.185/2020.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 339 (QO no Ag no 791.292/PE); STJ, AgInt no AREsp no 2402877/BA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 03/06/2024, DJe 05/06/2024, Súmula 568/STJ; TJDFT, Apelação Cível no 0735808-16.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 03/09/2025; TJDFT, Acórdão no 1779026, 0723547-87.2022.8.07.0001, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 08/11/2023; TJDFT, Acórdão no 1964674, 0721961-44.2024.8.07.0001, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 12/02/2025, DJe 17/02/2025; TJDFT, Acórdão no 2026695, 0735212-32.2024.8.07.0001, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, j. 06/08/2025, DJe 12/08/2025; TJDFT, Acórdão no 1757772, 0709072-29.2022.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 20/09/2023, DJe 04/10/2023.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR (BELVEDERE GREEN). COBRANÇA DE COTA-PARTE DE DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA (ART. 93, IX, CF; ART. 489, CPC; TEMA 339/STF). PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL (ART. 205, CC). TERMO INICIAL NA EXIGIBILIDADE (19/02/2021). IRDR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA (RITJDFT). DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES. BENEFÍCIO AUFERIDO PELOS ADQUIRENTES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (ART. 884, CC). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação contra sentença que julgou procedente cobrança da cota-parte (R\$ 11.900,00) relativa às despesas de regularização do loteamento Condomínio Belvedere Green, com rejeição de preliminar de nulidade por ausência de fundamentação e de prejudicial de prescrição. O apelante suscita nulidade (arts. 93, IX, CF, e 489, CPC), prescrição, instauração de IRDR e, no mérito, defende a responsabilidade exclusiva da loteadora (Lei 6.766/79 e art. 1.358-A, § 3o, CC), invocando CDC; a apelada sustenta ciência dos adquirentes, deliberações assembleares e vedação ao enriquecimento sem causa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (i) definir se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se a pretensão está prescrita e qual o termo inicial; (iii) determinar se é cabível instaurar IRDR no bojo da apelação; (iv) aferir se é legítimo o repasse, aos adquirentes, das despesas de regularização fundiária deliberadas em assembleia; (v) esclarecer se a cláusula “livre e desembaraçado de ônus” obsta a cobrança; (vi) fixar os consectários e a majoração de honorários em grau recursal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Atende ao art. 93, IX, da CF e ao art. 489 do CPC a fundamentação sucinta que enfrenta o núcleo da controvérsia, sendo desnecessário exame pormenorizado de todos os argumentos (Tema 339/STF); a sentença referencia expressamente as atas (AGEs no 54, 64 e 68) e os documentos dos autos.
4. Incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC às pretensões de inadimplemento contratual e de ressarcimento correlatas (STJ, AgInt no AREsp 2402877/BA), com termo inicial na exigibilidade e pretensão resistida; a cobrança ocorreu em 19/02/2021 e a ação foi ajuizada em 25/06/2024, inexistindo prescrição.
5. A instauração de IRDR, quando requerida por parte, deve ser dirigida ao Presidente do Tribunal e processada pela Câmara de Uniformização (RITJDFT, arts. 302, II, e 18), sendo inadequada a formulação no bojo do recurso.
6. As alterações da Lei 6.766/79 promovidas pela Lei 9.785/1999 e a inclusão do art. 1.358-A, § 3o, do CC (Lei 13.465/2017) não retroagem para impor deveres inexistentes à época da origem do empreendimento (1990/1993), conforme jurisprudência em caso análogo do mesmo condomínio (TJDFT, Apelação 0735808-16.2024.8.07.0001, j. 03/09/2025).
7. No contexto dos condomínios irregulares do DF, a infraestrutura e a regularização são usualmente custeadas pelos moradores/possuidores, sem concurso de verbas públicas (TJDFT, Acórdão 1779026, j. 08/11/2023).
8. A 64a AGE (14/08/2018) registra deliberação sobre a regularização pela apelada, com apresentação de planilha de custos e posterior pagamento, havendo anuência dos condôminos; a 68a AGE/2021 não afasta o direito de ressarcimento pela autora, pois os serviços já estavam concluídos.
9. Concluída a regularização com o Decreto Distrital no 41.185/2020 e feita a individualização das matrículas, consolida-se benefício objetivo aos adquirentes, legitimando o rateio; impedir o ressarcimento configuraria enriquecimento sem causa (art. 884 do CC), conforme precedentes do TJDFT.
10. A ausência de contrato formal ou de notas fiscais individualizadas não invalida a cobrança quando demonstrados os custos globais, a base objetiva de rateio e a efetiva prestação dos serviços, resultando em cota de R$ 11.900,00 por unidade.
11. A cláusula “livre e desembaraçado de ônus” refere-se a gravames reais, não abrangendo despesas de regularização supervenientes e distintas dos requisitos para outorga da escritura.
12. Mantêm-se correção monetária e juros nos moldes fixados na sentença a partir da exigibilidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A fundamentação sucinta que enfrenta o núcleo da controvérsia satisfaz os arts. 93, IX, da CF e 489 do CPC, sendo desnecessário exame pormenorizado de todas as alegações."; "2. À pretensão de cobrança de despesas de regularização fundiária aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, com termo inicial na exigibilidade e pretensão resistida."; "3. O pedido de instauração de IRDR é inadequado no bojo da apelação, devendo ser dirigido ao Presidente e processado pela Câmara de Uniformização (RITJDFT)."; "4. As Leis 9.785/1999 e 13.465/2017 (art. 1.358-A, § 3o, CC) não retroagem para impor ao loteador deveres inexistentes à época da origem do empreendimento."; "5. Deliberação assemblear e benefício concreto decorrente da regularização legitimam o rateio das despesas entre os adquirentes, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC)."; "6. A cláusula “livre e desembaraçado de ônus” não abrange custos de regularização supervenientes e distintos de gravames reais."; "7. A demonstração de custos globais, do critério objetivo de rateio e da efetiva prestação dos serviços é suficiente para a exigibilidade da cota-parte.".
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489 e 85, § 11; CC, arts. 189, 205, 884 e 1.358-A, § 3o; Lei 6.766/1979; Lei 9.785/1999; Lei 13.465/2017; LC/DF no 440/2002, art. 2o; RITJDFT, arts. 302, II, e 18; Decreto/DF no 41.185/2020.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 339 (QO no Ag no 791.292/PE); STJ, AgInt no AREsp no 2402877/BA, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 03/06/2024, DJe 05/06/2024, Súmula 568/STJ; TJDFT, Apelação Cível no 0735808-16.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 03/09/2025; TJDFT, Acórdão no 1779026, 0723547-87.2022.8.07.0001, Rel. Des. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 08/11/2023; TJDFT, Acórdão no 1964674, 0721961-44.2024.8.07.0001, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 12/02/2025, DJe 17/02/2025; TJDFT, Acórdão no 2026695, 0735212-32.2024.8.07.0001, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, j. 06/08/2025, DJe 12/08/2025; TJDFT, Acórdão no 1757772, 0709072-29.2022.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 20/09/2023, DJe 04/10/2023.