Tribunal: TJDFT
Processo: 0701442-77.2022.8.07.0014
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-22
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
DIREITO CIVIL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – RETENÇÃO LIMITADA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – IRRETROATIVIDADE DA LEI No 13.786/2018 – SENTENÇA MANTIDA
I. CASO EM EXAME
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, ajuizada por consumidora idosa em desfavor de incorporadora imobiliária. Pedido de declaração de nulidade de cláusulas abusivas, rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e devolução dos valores pagos. A sentença julgou procedentes os pedidos, declarando a nulidade das cláusulas 13.2 e 6.2 "a", e fixou a devolução de 90% dos valores pagos, com correção pela taxa SELIC, admitindo a retenção de 10% a título de cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir a aplicabilidade do art. 32-A da Lei no 6.766/1979 em contrato anterior à Lei no 13.786/2018, a validade das cláusulas penais contratuais e a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato foi firmado em 2016, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, cuja aplicação é irretroativa. Configurada relação de consumo, aplica-se o CDC. A cláusula que previa retenção de até 50% dos valores pagos foi considerada abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC. Com base na jurisprudência consolidada do STJ, a retenção de 10% mostrou-se proporcional, ausente prova de prejuízo extraordinário pela vendedora. Sentença mantida integralmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
Tese de julgamento:
“É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual superior a 25% dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, especialmente quando não comprovado prejuízo extraordinário pelo vendedor. Em contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, deve-se aplicar a jurisprudência consolidada que limita a retenção entre 10% e 25%, cabendo restituição imediata dos valores pagos.”
PALAVRAS-CHAVE: Rescisão contratual; imóvel; relação de consumo; cláusula penal; retenção de valores; devolução à vista; Código de Defesa do Consumidor; boa-fé objetiva; taxa SELIC; jurisprudência STJ.

DISPOSITIVOS RELEVANTES:
CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, III, 51, IV; CC, art. 413; Lei no 6.766/1979, art. 32-A (inaplicável); Súmula 543/STJ.JURISPRUDÊNCIA: REsp 1.300.418/SC; AgRg no REsp 1500990/SP; AgInt no REsp 2.100.901/SP; TJDFT – Acórdão 1385789.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL – DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL ABUSIVA – RETENÇÃO LIMITADA – RESTITUIÇÃO IMEDIATA – IRRETROATIVIDADE DA LEI No 13.786/2018 – SENTENÇA MANTIDA
I. CASO EM EXAME
Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores, ajuizada por consumidora idosa em desfavor de incorporadora imobiliária. Pedido de declaração de nulidade de cláusulas abusivas, rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e devolução dos valores pagos. A sentença julgou procedentes os pedidos, declarando a nulidade das cláusulas 13.2 e 6.2 "a", e fixou a devolução de 90% dos valores pagos, com correção pela taxa SELIC, admitindo a retenção de 10% a título de cláusula penal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir a aplicabilidade do art. 32-A da Lei no 6.766/1979 em contrato anterior à Lei no 13.786/2018, a validade das cláusulas penais contratuais e a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato foi firmado em 2016, antes da entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, cuja aplicação é irretroativa. Configurada relação de consumo, aplica-se o CDC. A cláusula que previa retenção de até 50% dos valores pagos foi considerada abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC. Com base na jurisprudência consolidada do STJ, a retenção de 10% mostrou-se proporcional, ausente prova de prejuízo extraordinário pela vendedora. Sentença mantida integralmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
Tese de julgamento:
“É abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual superior a 25% dos valores pagos pelo comprador na hipótese de rescisão contratual por sua iniciativa, especialmente quando não comprovado prejuízo extraordinário pelo vendedor. Em contratos firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, deve-se aplicar a jurisprudência consolidada que limita a retenção entre 10% e 25%, cabendo restituição imediata dos valores pagos.”
PALAVRAS-CHAVE: Rescisão contratual; imóvel; relação de consumo; cláusula penal; retenção de valores; devolução à vista; Código de Defesa do Consumidor; boa-fé objetiva; taxa SELIC; jurisprudência STJ.

DISPOSITIVOS RELEVANTES:
CPC, art. 85, § 11; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, III, 51, IV; CC, art. 413; Lei no 6.766/1979, art. 32-A (inaplicável); Súmula 543/STJ.JURISPRUDÊNCIA: REsp 1.300.418/SC; AgRg no REsp 1500990/SP; AgInt no REsp 2.100.901/SP; TJDFT – Acórdão 1385789.