Tribunal: TJDFT
Processo: 0753413-27.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pela autora/recorrente em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. O juízo de origem concluiu que o contrato de compra e venda celebrado pela recorrente com a Caixa Econômica Federal – CEF, em 21/10/2021, é distinto do termo de reserva firmado entre as partes. Dessa forma, não restou demonstrado qualquer prejuízo material à consumidora, razão pela qual não há que se falar em dano patrimonial.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. A recorrente alega, como razões de reforma da sentença, que firmou um Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário, no qual ficou estipulado que a entrega do imóvel ocorreria até 30/04/2023, com possibilidade de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. Sustenta que a posterior contratação de contrato de financiamento não é capaz de alterar a de entrega do imóvel, pois o prazo deve ser originalmente estabelecido de forma, clara, expressa e inteligível. Defende que a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado para a entrega das chaves (10/2023), seria ilícita. Roga pela inversão da cláusula penal moratória, sobretudo para privilegiar o equilíbrio do contrato.
4. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos deduzidos na inicial.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 69648726. As recorridas rebatem as razões recursais e ao final rogam pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
8. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 43302, Itapoã Parque, ID. 69648056, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/04/2023, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, não sendo admissível, no caso concreto, considerar outro prazo, nem mesmo o da entrega das chaves, conforme defendido pelas recorridas.
9. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC), especialmente no que tange ao prazo de entrega do imóvel.
10. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
11. É imperativo, portanto, que as recorridas restituam os valores pagos pela recorrente a título de juros de obra durante o atraso na entrega do imóvel, ou seja, de novembro de 2023 a fevereiro de 2024, quando espontaneamente cessaram a referida cobrança. Diante disso, entendo que a sentença deve ser reformada neste ponto, a fim de condenar as recorridas ao pagamento da quantia de R$ 1.871,68 (mil oitocentos e setenta e um reais e sessenta e oito centavos), conforme demonstrado no ID 69648611 – Pág. 3⁄4 e ID. 69648614, a título de indenização por danos materiais (juros de obra), devidamente atualizada desde o respectivo desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora a contar da citação
12. Em relação à suposta inversão da cláusula penal moratória, concluo que ela foi estabelecida pela instituição financeira, conforme a Cláusula 15.1. Nesse sentido, não cabe à construtora ser responsabilizada, uma vez que ela não se beneficiaria em caso de inadimplemento por parte do comprador, pois a cláusula diz respeito ao atraso no pagamento dos juros de obra à instituição financeira, após a assinatura do contrato de financiamento. Dessa forma, o pedido deve ser considerado improcedente.
13. No mesmo sentido é o entendimento das Turmas Recursais dos Juizados Especiais do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: “A condenação à multa compensatória por inversão da cláusula penal, todavia, deve ser excluída da condenação por se tratar de cláusula que diz respeito ao atraso no pagamento dos juros de obra pagos à instituição financeira após a assinatura do contrato de financiamento (ID 64804790). Nesse sentido: Acórdão 1916016, 0710545-34.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/09/2024, publicado no PJe: 12/09/2024” – Acórdão 1945897, 0704049-86.2024.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/11/2024, publicado no DJe: 28/11/2024.
V – DISPOSITIVO.
14. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e CONDENAR solidariamente as recorridas ao pagamento de R$ 1.871,68 (mil oitocentos e setenta e um reais e sessenta e oito centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a serem atualizados monetariamente pelo IPCA desde o respectivo desembolso de cada parcela e de juros de mora (SELIC -IPCA) desde a citação. Mantido os seus demais termos.
15. Sem condenação ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pela autora/recorrente em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos na inicial. O juízo de origem concluiu que o contrato de compra e venda celebrado pela recorrente com a Caixa Econômica Federal – CEF, em 21/10/2021, é distinto do termo de reserva firmado entre as partes. Dessa forma, não restou demonstrado qualquer prejuízo material à consumidora, razão pela qual não há que se falar em dano patrimonial.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. A recorrente alega, como razões de reforma da sentença, que firmou um Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário, no qual ficou estipulado que a entrega do imóvel ocorreria até 30/04/2023, com possibilidade de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias. Sustenta que a posterior contratação de contrato de financiamento não é capaz de alterar a de entrega do imóvel, pois o prazo deve ser originalmente estabelecido de forma, clara, expressa e inteligível. Defende que a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado para a entrega das chaves (10/2023), seria ilícita. Roga pela inversão da cláusula penal moratória, sobretudo para privilegiar o equilíbrio do contrato.
4. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos deduzidos na inicial.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 69648726. As recorridas rebatem as razões recursais e ao final rogam pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
8. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 43302, Itapoã Parque, ID. 69648056, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/04/2023, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, não sendo admissível, no caso concreto, considerar outro prazo, nem mesmo o da entrega das chaves, conforme defendido pelas recorridas.
9. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC), especialmente no que tange ao prazo de entrega do imóvel.
10. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
11. É imperativo, portanto, que as recorridas restituam os valores pagos pela recorrente a título de juros de obra durante o atraso na entrega do imóvel, ou seja, de novembro de 2023 a fevereiro de 2024, quando espontaneamente cessaram a referida cobrança. Diante disso, entendo que a sentença deve ser reformada neste ponto, a fim de condenar as recorridas ao pagamento da quantia de R$ 1.871,68 (mil oitocentos e setenta e um reais e sessenta e oito centavos), conforme demonstrado no ID 69648611 – Pág. 3⁄4 e ID. 69648614, a título de indenização por danos materiais (juros de obra), devidamente atualizada desde o respectivo desembolso até o efetivo pagamento, acrescida de juros de mora a contar da citação
12. Em relação à suposta inversão da cláusula penal moratória, concluo que ela foi estabelecida pela instituição financeira, conforme a Cláusula 15.1. Nesse sentido, não cabe à construtora ser responsabilizada, uma vez que ela não se beneficiaria em caso de inadimplemento por parte do comprador, pois a cláusula diz respeito ao atraso no pagamento dos juros de obra à instituição financeira, após a assinatura do contrato de financiamento. Dessa forma, o pedido deve ser considerado improcedente.
13. No mesmo sentido é o entendimento das Turmas Recursais dos Juizados Especiais do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: “A condenação à multa compensatória por inversão da cláusula penal, todavia, deve ser excluída da condenação por se tratar de cláusula que diz respeito ao atraso no pagamento dos juros de obra pagos à instituição financeira após a assinatura do contrato de financiamento (ID 64804790). Nesse sentido: Acórdão 1916016, 0710545-34.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/09/2024, publicado no PJe: 12/09/2024” – Acórdão 1945897, 0704049-86.2024.8.07.0016, Relator(a): EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/11/2024, publicado no DJe: 28/11/2024.
V – DISPOSITIVO.
14. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e CONDENAR solidariamente as recorridas ao pagamento de R$ 1.871,68 (mil oitocentos e setenta e um reais e sessenta e oito centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a serem atualizados monetariamente pelo IPCA desde o respectivo desembolso de cada parcela e de juros de mora (SELIC -IPCA) desde a citação. Mantido os seus demais termos.
15. Sem condenação ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.