Tribunal: TJDFT
Processo: 0748889-66.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0748889-66.2023.8.07.0001 RECORRENTES: EDUARDO JOSÉ OLIVEIRA DE ALBUQUERQUE, LUCIANA ZACCARA SABINO DE ALBUQUERQUE RECORRIDO: FERNANDO CÉSAR BARBOSA JORANHEZON DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NATUREZA PESSOAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. MODO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ROMPIMENTO DOS VÍNCULOS JURÍDICOS ANTERIORES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. AQUISIÇÃO EM VALOR INFERIOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. DESPROVIMENTO 1. A arrematação em leilão judicial é modo de aquisição originária da propriedade, pois o arrematante adquire a propriedade por decisão judicial e não por negócio jurídico privado. Precedentes. 2. Em razão da natureza de aquisição originária da propriedade (arrematação em leilão judicial, não há vínculo entre o arrematante e eventuais titulares de relações jurídicas anteriores relacionadas ao bem. 3. O arrematante do bem em leilão judicial não tem legitimidade para figurar no polo passivo de demanda cujo objeto seja a indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel. 4. A pretensão de indenização pelas benfeitorias no imóvel – realizadas antes da arrematação – deve ser direcionada à pessoa com quem o locatário firmou o contrato de locação. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no Código de Processo Civil – CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903. 5. O direito de retenção não é oponível ao arrematante, pois a aquisição originária da propriedade extingue a relação jurídica de locação anteriormente firmada. Ademais, na hipótese, o contrato de locação, além de ter natureza pessoal, só possui eficácia inter partes, uma vez que ausente averbação imobiliária. 6. A ilegitimidade passiva enseja, como regra, a extinção do processo sem julgamento de mérito (art. 485, VI, do CPC). Contudo, em atenção à teoria da asserção, bem como pelo princípio da primazia do julgamento de mérito, os pedidos devem ser julgados improcedentes. 7. Os locatários do bem arrematado não têm legitimidade para questionar a arrematação, pois: 1) a validade da alienação judicial não está condicionada à prévia cientificação do locatário do bem (art. 889 do CPC; 2) o locatário, na qualidade de mero possuidor, "não é terceiro titular de interesse de embargar o ato" (art. 674, parágrafo único, do CPC) e não está previsto entre as pessoas legitimadas para opor embargos à arrematação (art. 674 do CPC); e 3) ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico (art. 18 do CPC). 8. O valor do imóvel no leilão é definido por meio de avaliação judicial, a qual considera o valor do terreno com todos os seus acréscimos (benfeitorias, acessões). 9. O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, caso não tenha sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. 10. No caso, como o preço da arrematação está dentro do valor mínimo estabelecido no edital, não há que se falar em preço vil ou enriquecimento sem causa do arrematante. 11. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, parágrafo único, e inciso II, ambos do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 884, 1.219, e 1.255, todos do Código Civil, sustentando que faz jus à indenização pelas benfeitorias que valorizaram o bem. Requer que as publicações sejam feitas em nome do advogado RAUL MARQUES PIRES DE SABOIA, OAB/DF 44.628 (ID 76103719). Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, parágrafo único, e inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Tampouco cabe prosseguir o apelo especial no que tange ao apontado vilipêndio aos artigos 884, 1.219, e 1.255, todos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou o seguinte: Logo, a pretensão de indenização pelas benfeitorias no imóvel – realizadas antes da arrematação – deve ser direcionada à pessoa com quem o locatário firmou o contrato de locação. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903 [...] Ressalte-se que o arrematante só pode ser responsabilizado por situação jurídica do proprietário anterior se houver disposição expressa nesse sentido no edital do leilão, o que não restou comprovado no caso. O direito de retenção também não é oponível ao arrematante, pois, como pontuado, a aquisição originária da propriedade extingue a relação jurídica de locação anteriormente firmada. Ademais, na hipótese, o contrato de locação, além de ter natureza pessoal, só possui eficácia inter partes, uma vez que ausente averbação imobiliária (ID 69363020). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pleito de publicação, conforme requerido no ID 76103719. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0748889-66.2023.8.07.0001 RECORRENTES: EDUARDO JOSÉ OLIVEIRA DE ALBUQUERQUE, LUCIANA ZACCARA SABINO DE ALBUQUERQUE RECORRIDO: FERNANDO CÉSAR BARBOSA JORANHEZON DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONHECIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NATUREZA PESSOAL. ALIENAÇÃO JUDICIAL. MODO DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ROMPIMENTO DOS VÍNCULOS JURÍDICOS ANTERIORES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AVALIAÇÃO JUDICIAL. AQUISIÇÃO EM VALOR INFERIOR. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. DESPROVIMENTO 1. A arrematação em leilão judicial é modo de aquisição originária da propriedade, pois o arrematante adquire a propriedade por decisão judicial e não por negócio jurídico privado. Precedentes. 2. Em razão da natureza de aquisição originária da propriedade (arrematação em leilão judicial, não há vínculo entre o arrematante e eventuais titulares de relações jurídicas anteriores relacionadas ao bem. 3. O arrematante do bem em leilão judicial não tem legitimidade para figurar no polo passivo de demanda cujo objeto seja a indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel. 4. A pretensão de indenização pelas benfeitorias no imóvel – realizadas antes da arrematação – deve ser direcionada à pessoa com quem o locatário firmou o contrato de locação. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no Código de Processo Civil – CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903. 5. O direito de retenção não é oponível ao arrematante, pois a aquisição originária da propriedade extingue a relação jurídica de locação anteriormente firmada. Ademais, na hipótese, o contrato de locação, além de ter natureza pessoal, só possui eficácia inter partes, uma vez que ausente averbação imobiliária. 6. A ilegitimidade passiva enseja, como regra, a extinção do processo sem julgamento de mérito (art. 485, VI, do CPC). Contudo, em atenção à teoria da asserção, bem como pelo princípio da primazia do julgamento de mérito, os pedidos devem ser julgados improcedentes. 7. Os locatários do bem arrematado não têm legitimidade para questionar a arrematação, pois: 1) a validade da alienação judicial não está condicionada à prévia cientificação do locatário do bem (art. 889 do CPC; 2) o locatário, na qualidade de mero possuidor, "não é terceiro titular de interesse de embargar o ato" (art. 674, parágrafo único, do CPC) e não está previsto entre as pessoas legitimadas para opor embargos à arrematação (art. 674 do CPC); e 3) ninguém pode pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico (art. 18 do CPC). 8. O valor do imóvel no leilão é definido por meio de avaliação judicial, a qual considera o valor do terreno com todos os seus acréscimos (benfeitorias, acessões). 9. O art. 891, parágrafo único, do CPC estabelece que se considera vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital ou, caso não tenha sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação. 10. No caso, como o preço da arrematação está dentro do valor mínimo estabelecido no edital, não há que se falar em preço vil ou enriquecimento sem causa do arrematante. 11. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, parágrafo único, e inciso II, ambos do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 884, 1.219, e 1.255, todos do Código Civil, sustentando que faz jus à indenização pelas benfeitorias que valorizaram o bem. Requer que as publicações sejam feitas em nome do advogado RAUL MARQUES PIRES DE SABOIA, OAB/DF 44.628 (ID 76103719). Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, parágrafo único, e inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Tampouco cabe prosseguir o apelo especial no que tange ao apontado vilipêndio aos artigos 884, 1.219, e 1.255, todos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou o seguinte: Logo, a pretensão de indenização pelas benfeitorias no imóvel – realizadas antes da arrematação – deve ser direcionada à pessoa com quem o locatário firmou o contrato de locação. Interpretação diversa implicaria violação de normas de ordem pública previstas no CPC, pois o sucesso de todo leilão judicial decorre da garantia do arrematante em receber o imóvel livre e desimpedido, após a arrematação tornar-se perfeita e acabada, nos termos do art. 903 [...] Ressalte-se que o arrematante só pode ser responsabilizado por situação jurídica do proprietário anterior se houver disposição expressa nesse sentido no edital do leilão, o que não restou comprovado no caso. O direito de retenção também não é oponível ao arrematante, pois, como pontuado, a aquisição originária da propriedade extingue a relação jurídica de locação anteriormente firmada. Ademais, na hipótese, o contrato de locação, além de ter natureza pessoal, só possui eficácia inter partes, uma vez que ausente averbação imobiliária (ID 69363020). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pleito de publicação, conforme requerido no ID 76103719. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016