Tribunal: TJDFT
Processo: 0708781-92.2023.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CIVIL. COMPRA DE IMÓVEIS. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. AFETAÇÃO DO PATRIMÔNIO. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENCARGO FRUIÇÃO DOS BENS. EXIGÊNCIAS REGULARES. RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR DESPROVIDO. APELO MANEJADO PELO RÉU PROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao exame deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em verificar a) qual o coeficiente a ser adotado para a cláusula penal; b) a possibilidade de restituição do valor inicial pago como comissão de corretagem; e c) se é devido o valor exigido pela fruição dos imóveis.
2. O autor alega que a expedição da carta de habite-se comprova que os imóveis foram efetivamente entregues e que, portanto, houve a respectiva averbação da construção na matrícula dos imóveis. Acrescenta que esse fato impõe o reconhecimento da extinção do regime de afetação do patrimônio e, consequentemente, da impossibilidade de estipulação de cláusula penal no coeficiente de 50% (cinquenta por cento) do valor pago nos termos da norma prevista no art. 67-A, § 5o da Lei n° 4.591/1964. 2.1. Com efeito, a regra estabelecida no art. 67-A, § 5o da Lei n° 4.591/1964 permite que a fixação do coeficiente de 50% (cinquenta por cento) do valor pago ocorra somente no caso da incorporação se submeter ao regime de afetação do patrimônio.
3.Ocorre que a mera alegação, pelo auor, a respeito da possibilidade de fruição dos bens, não comprova a expedição da carta de habite-se, tampouco a averbação da construção na respectiva matrícula.
4. A certidão de interior teor relativa à matrícula do imóvel não contempla a necessária averbação da construção, que possibilitaria a desafetação do patrimônio. 4.1. Assim, não se revela abusiva a fixação do coeficiente de 50% (cinquenta por cento) do valor pago para o presente caso de resilição bilateral, ou distrato.
5. Em relação ao valor pago, alusivo à comissão de corretagem é relevante ressaltar que a atividade de corretagem de imóveis consiste na aproximação das pessoas interessadas em celebrar o negócio respectivo, observadas as condições estabelecidas pelo comitente. 5.1. Com efeito, o pagamento da comissão de corretagem depende, além da efetiva prestação do serviço de intermediação, do encaminhamento do negócio jurídico relativo à aquisição do imóvel, o que, de fato, ocorreu no caso em exame.
6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (tema no 938), consolidou o entendimento segundo o qual é válida a cobrança da comissão de corretagem desde que convencionada com clareza e transparência, observada a necessária informação ao adquirente a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da respectiva comissão.
7. É importante consignar que os contratos informaram, com transparência, o valor de cada unidade, bem como o montante da comissão de corretagem. 7.1. Aliás, é necessário sublinhar que a obrigação entabulada no negócio jurídico de corretagem foi efetivamente levada a termo, tendo havido, repise-se, a devida intermediação e a consequente venda dos imóveis. 7.2. Assim, diante do cumprimento regular da obrigação, deve ser considerada extinta.
8. Nos casos de distrato é permitida a exigência do valor correspondente à fruição do imóvel equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. Inexiste, portanto, irregularidade na dedução dos respectivos valores por parte da sociedade empresária ré.
9. Recurso interposto pelo autor conhecido desprovido. 9.1. Apelo manejado pelo réu conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CIVIL. COMPRA DE IMÓVEIS. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. AFETAÇÃO DO PATRIMÔNIO. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENCARGO FRUIÇÃO DOS BENS. EXIGÊNCIAS REGULARES. RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR DESPROVIDO. APELO MANEJADO PELO RÉU PROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao exame deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em verificar a) qual o coeficiente a ser adotado para a cláusula penal; b) a possibilidade de restituição do valor inicial pago como comissão de corretagem; e c) se é devido o valor exigido pela fruição dos imóveis.
2. O autor alega que a expedição da carta de habite-se comprova que os imóveis foram efetivamente entregues e que, portanto, houve a respectiva averbação da construção na matrícula dos imóveis. Acrescenta que esse fato impõe o reconhecimento da extinção do regime de afetação do patrimônio e, consequentemente, da impossibilidade de estipulação de cláusula penal no coeficiente de 50% (cinquenta por cento) do valor pago nos termos da norma prevista no art. 67-A, § 5o da Lei n° 4.591/1964. 2.1. Com efeito, a regra estabelecida no art. 67-A, § 5o da Lei n° 4.591/1964 permite que a fixação do coeficiente de 50% (cinquenta por cento) do valor pago ocorra somente no caso da incorporação se submeter ao regime de afetação do patrimônio.
3.Ocorre que a mera alegação, pelo auor, a respeito da possibilidade de fruição dos bens, não comprova a expedição da carta de habite-se, tampouco a averbação da construção na respectiva matrícula.
4. A certidão de interior teor relativa à matrícula do imóvel não contempla a necessária averbação da construção, que possibilitaria a desafetação do patrimônio. 4.1. Assim, não se revela abusiva a fixação do coeficiente de 50% (cinquenta por cento) do valor pago para o presente caso de resilição bilateral, ou distrato.
5. Em relação ao valor pago, alusivo à comissão de corretagem é relevante ressaltar que a atividade de corretagem de imóveis consiste na aproximação das pessoas interessadas em celebrar o negócio respectivo, observadas as condições estabelecidas pelo comitente. 5.1. Com efeito, o pagamento da comissão de corretagem depende, além da efetiva prestação do serviço de intermediação, do encaminhamento do negócio jurídico relativo à aquisição do imóvel, o que, de fato, ocorreu no caso em exame.
6. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, submetido à sistemática dos recursos repetitivos (tema no 938), consolidou o entendimento segundo o qual é válida a cobrança da comissão de corretagem desde que convencionada com clareza e transparência, observada a necessária informação ao adquirente a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da respectiva comissão.
7. É importante consignar que os contratos informaram, com transparência, o valor de cada unidade, bem como o montante da comissão de corretagem. 7.1. Aliás, é necessário sublinhar que a obrigação entabulada no negócio jurídico de corretagem foi efetivamente levada a termo, tendo havido, repise-se, a devida intermediação e a consequente venda dos imóveis. 7.2. Assim, diante do cumprimento regular da obrigação, deve ser considerada extinta.
8. Nos casos de distrato é permitida a exigência do valor correspondente à fruição do imóvel equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. Inexiste, portanto, irregularidade na dedução dos respectivos valores por parte da sociedade empresária ré.
9. Recurso interposto pelo autor conhecido desprovido. 9.1. Apelo manejado pelo réu conhecido e provido.