Tribunal: TJDFT
Processo: 0711400-40.2020.8.07.0020
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. COTAS. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido na ação de cobrança ajuizada por associação de moradores de loteamento fechado, condenando a parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em verificar (i) se há coisa julgada em face de decisão que reconheceu a inexigibilidade de taxas em relação à antiga proprietária do imóvel; e (ii) se a ré apelante, atual possuidora do lote, pode ser compelida ao pagamento das cotas condominiais, independentemente de adesão formal à associação de moradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A coisa julgada pressupõe a repetição de ação judicial com as mesmas partes, causa de pedir e pedido, o que não se verifica no caso, pois a ação anterior tratava de período diverso e envolvia outra devedora, afastando-se, assim, a questão arguida.
4. Conforme distinção feita pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tema Repetitivo 882 do STJ restringe-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Assim, não se aplica o Tema Repetitivo 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei no 6.766/79 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos).
5. Nas obrigações condominiais, a responsabilidade decorre da relação jurídica material com o imóvel, sendo irrelevante a falta de registro da cessão de direitos. Nos termos do Tema 866 do STJ, comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor.
6. No caso, comprovada a imissão na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, bem assim não havendo prova do fato impeditivo do direito, qual seja, que o imóvel objeto da ação está em bairro residencial aberto no qual os moradores fecharam as ruas para constituir condomínio de fato de casas, a composse no loteamento fechado e os serviços disponibilizados obrigam ao pagamento das cotas, afastando o enriquecimento sem causa.
7. Não bastasse, a ré apelante assinou o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive “despesas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel” (cláusula 3a), o que revela sua adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis.
8. A condenação por litigância de má-fé exige a comprovação de dolo ou culpa grave, o que não se verifica no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida e não provida.
_____________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 206, § 5o, I, e 1.336, § 1o; Lei no 6.766/79, art. 36-A; CPC, art. 337, §§ 1o a 4o.
Jurisprudência relevante citada:
STF. Tema 492 da RG; ARE 1.440.265 AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Tribunal Pleno, j. em 22/08/2023.
STJ. Tema Repetitivo 882 (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP); Tema Repetitivo 866; Tema Repetitivo 949; AgInt no AREsp 2.052.457/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 13/6/2022; RE no AgInt no AREsp n. 556.344/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 11/4/2023; AgInt no REsp 1.923.833/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 23/8/2021; AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 24/4/2023.
TJDFT. APC no 0000961-53.2016.8.07.0019, Rel. Desa. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. em 9/8/2022.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. COTAS. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido na ação de cobrança ajuizada por associação de moradores de loteamento fechado, condenando a parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em verificar (i) se há coisa julgada em face de decisão que reconheceu a inexigibilidade de taxas em relação à antiga proprietária do imóvel; e (ii) se a ré apelante, atual possuidora do lote, pode ser compelida ao pagamento das cotas condominiais, independentemente de adesão formal à associação de moradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A coisa julgada pressupõe a repetição de ação judicial com as mesmas partes, causa de pedir e pedido, o que não se verifica no caso, pois a ação anterior tratava de período diverso e envolvia outra devedora, afastando-se, assim, a questão arguida.
4. Conforme distinção feita pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tema Repetitivo 882 do STJ restringe-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Assim, não se aplica o Tema Repetitivo 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei no 6.766/79 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos).
5. Nas obrigações condominiais, a responsabilidade decorre da relação jurídica material com o imóvel, sendo irrelevante a falta de registro da cessão de direitos. Nos termos do Tema 866 do STJ, comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor.
6. No caso, comprovada a imissão na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, bem assim não havendo prova do fato impeditivo do direito, qual seja, que o imóvel objeto da ação está em bairro residencial aberto no qual os moradores fecharam as ruas para constituir condomínio de fato de casas, a composse no loteamento fechado e os serviços disponibilizados obrigam ao pagamento das cotas, afastando o enriquecimento sem causa.
7. Não bastasse, a ré apelante assinou o contrato para cessão de direitos contendo expressa adesão aos débitos, inclusive “despesas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel” (cláusula 3a), o que revela sua adesão ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradoras de imóveis.
8. A condenação por litigância de má-fé exige a comprovação de dolo ou culpa grave, o que não se verifica no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida e não provida.
_____________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 206, § 5o, I, e 1.336, § 1o; Lei no 6.766/79, art. 36-A; CPC, art. 337, §§ 1o a 4o.
Jurisprudência relevante citada:
STF. Tema 492 da RG; ARE 1.440.265 AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Tribunal Pleno, j. em 22/08/2023.
STJ. Tema Repetitivo 882 (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP); Tema Repetitivo 866; Tema Repetitivo 949; AgInt no AREsp 2.052.457/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 13/6/2022; RE no AgInt no AREsp n. 556.344/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 11/4/2023; AgInt no REsp 1.923.833/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 23/8/2021; AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 24/4/2023.
TJDFT. APC no 0000961-53.2016.8.07.0019, Rel. Desa. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. em 9/8/2022.