Tribunal: TJDFT
Processo: 0703962-18.2024.8.07.0021
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. INCORREÇÃO QUANTO AO VALOR A SER INDENIZADO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da complexidade da matéria. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Aduz que a autora não comprovou o pagamento dos juros de obra. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Desnecessária a realização de perícia, uma vez que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Preliminares rejeitadas.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 25/08/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VI. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
VIII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em julho de 2021, com prazo previsto de entrega para apenas 5 (cinco) meses depois, ou seja, 30/12/2021. Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos, não havia mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
IX. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Por outro lado, merece acolhida a alegação das recorrentes no sentido de que deve ser corrigido, para efeitos de execução, o valor pertinente aos juros de obra a serem restituídos à parte autora. Em cotejo da planilha de evolução acostada aos autos (ID 67460171) com a planilha de atualização do crédito (ID 67460174), constata-se que, para atualização do valor devido, foram usados os valores contidos na rubrica “Encargo líquido” (12a coluna), que constituem o somatório da rubrica “Juros” (7a coluna) com as rubricas “Amortização/Correção na Fase Obra” e “Seguro FGHAB”, quando apenas os valores da coluna “Juros” deveriam ser considerados.
X. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável.
XI. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE para estabelecer que os juros de obra pagos a partir da parcela vencida em 08/09/2022 são aqueles constantes da Planilha de Evolução (ID 67460171), 7a coluna (“Juros”).

XII. Sem honorários ante a ausência de recorrente vencido, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. INCORREÇÃO QUANTO AO VALOR A SER INDENIZADO. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da complexidade da matéria. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Aduz que a autora não comprovou o pagamento dos juros de obra. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Desnecessária a realização de perícia, uma vez que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Preliminares rejeitadas.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 25/08/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VI. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
VIII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em julho de 2021, com prazo previsto de entrega para apenas 5 (cinco) meses depois, ou seja, 30/12/2021. Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos, não havia mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
IX. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Por outro lado, merece acolhida a alegação das recorrentes no sentido de que deve ser corrigido, para efeitos de execução, o valor pertinente aos juros de obra a serem restituídos à parte autora. Em cotejo da planilha de evolução acostada aos autos (ID 67460171) com a planilha de atualização do crédito (ID 67460174), constata-se que, para atualização do valor devido, foram usados os valores contidos na rubrica “Encargo líquido” (12a coluna), que constituem o somatório da rubrica “Juros” (7a coluna) com as rubricas “Amortização/Correção na Fase Obra” e “Seguro FGHAB”, quando apenas os valores da coluna “Juros” deveriam ser considerados.
X. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável.
XI. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE para estabelecer que os juros de obra pagos a partir da parcela vencida em 08/09/2022 são aqueles constantes da Planilha de Evolução (ID 67460171), 7a coluna (“Juros”).

XII. Sem honorários ante a ausência de recorrente vencido, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.