Tribunal: TJDFT
Processo: 0714314-08.2023.8.07.0009
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E REJEITADO.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que, em julgamento unânime, negou provimento às apelações interpostas por ambas as partes, mantendo sentença que decretou a resolução contratual por culpa da vendedora, declarou a nulidade de cláusula penal abusiva, determinou a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e afastou o pedido de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) determinar se o acórdão incorreu em omissão quanto à validade da cobrança de corretagem paga diretamente à corretora, à aplicação do Tema 938/STJ, ao regime de afetação previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/64 e à conduta da compradora no distrato coletivo; (ii) verificar se há contradição no reconhecimento da culpa da incorporadora e na invalidade da cláusula penal contratual; e (iii) esclarecer se houve obscuridade quanto ao fundamento da condenação à devolução da comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de declaração não constituem meio adequado para reexame da matéria decidida, destinando-se apenas a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material conforme o art. 1.022 do CPC.
4. Não há omissão quanto à restituição da comissão de corretagem, pois o acórdão embargado afirma expressamente que, em caso de inadimplemento contratual por culpa da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, independentemente de vínculo direto com a corretora.
5. A alegação de omissão quanto ao Tema 938/STJ e ao art. 67-A da Lei no 4.591/1964 não procede, pois tais normas referem-se à hipótese de inadimplemento pelo comprador, o que não se aplica ao caso, em que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da construtora.
6. A participação da compradora em distrato coletivo não tem relevância jurídica no caso, pois não retira da incorporadora a responsabilidade pelo inadimplemento contratual verificado pelo atraso injustificado na obra.
7. Não se verifica obscuridade quanto à devolução da corretagem, pois o fundamento legal da condenação foi claramente exposto, sendo desnecessária a demonstração de vínculo direto com a corretora para o reconhecimento do direito à restituição.
8. Conforme entendimento consolidado do STJ, o julgador não está obrigado a examinar todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles relevantes para a solução da controvérsia.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.
Tese de julgamento:
1. Os embargos de declaração não se prestam ao reexame do mérito da causa, devendo limitar-se às hipóteses legais do art. 1.022 do CPC.
2. É devida a restituição da comissão de corretagem ao comprador quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, independentemente de vínculo direto com a corretora.
3. A adesão da parte autora a distrato coletivo não descaracteriza o inadimplemento da vendedora, tampouco altera a responsabilidade contratual estabelecida.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, 1.025; Código Civil, arts. 389, 395 e 475; Lei no 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula no 543; STJ, EDcl no MS 21.315/DF; TJDFT, Acórdãos no 1875232 e no 1875123.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÕES DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO E OBSCURIDADE. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E REJEITADO.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que, em julgamento unânime, negou provimento às apelações interpostas por ambas as partes, mantendo sentença que decretou a resolução contratual por culpa da vendedora, declarou a nulidade de cláusula penal abusiva, determinou a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e afastou o pedido de indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) determinar se o acórdão incorreu em omissão quanto à validade da cobrança de corretagem paga diretamente à corretora, à aplicação do Tema 938/STJ, ao regime de afetação previsto no art. 67-A da Lei no 4.591/64 e à conduta da compradora no distrato coletivo; (ii) verificar se há contradição no reconhecimento da culpa da incorporadora e na invalidade da cláusula penal contratual; e (iii) esclarecer se houve obscuridade quanto ao fundamento da condenação à devolução da comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de declaração não constituem meio adequado para reexame da matéria decidida, destinando-se apenas a sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material conforme o art. 1.022 do CPC.
4. Não há omissão quanto à restituição da comissão de corretagem, pois o acórdão embargado afirma expressamente que, em caso de inadimplemento contratual por culpa da vendedora, é devida a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, independentemente de vínculo direto com a corretora.
5. A alegação de omissão quanto ao Tema 938/STJ e ao art. 67-A da Lei no 4.591/1964 não procede, pois tais normas referem-se à hipótese de inadimplemento pelo comprador, o que não se aplica ao caso, em que a rescisão decorreu de culpa exclusiva da construtora.
6. A participação da compradora em distrato coletivo não tem relevância jurídica no caso, pois não retira da incorporadora a responsabilidade pelo inadimplemento contratual verificado pelo atraso injustificado na obra.
7. Não se verifica obscuridade quanto à devolução da corretagem, pois o fundamento legal da condenação foi claramente exposto, sendo desnecessária a demonstração de vínculo direto com a corretora para o reconhecimento do direito à restituição.
8. Conforme entendimento consolidado do STJ, o julgador não está obrigado a examinar todos os argumentos das partes, mas apenas aqueles relevantes para a solução da controvérsia.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Embargos de declaração conhecidos e rejeitados.
Tese de julgamento:
1. Os embargos de declaração não se prestam ao reexame do mérito da causa, devendo limitar-se às hipóteses legais do art. 1.022 do CPC.
2. É devida a restituição da comissão de corretagem ao comprador quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da vendedora, independentemente de vínculo direto com a corretora.
3. A adesão da parte autora a distrato coletivo não descaracteriza o inadimplemento da vendedora, tampouco altera a responsabilidade contratual estabelecida.
Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 1.022, 1.025; Código Civil, arts. 389, 395 e 475; Lei no 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula no 543; STJ, EDcl no MS 21.315/DF; TJDFT, Acórdãos no 1875232 e no 1875123.