Tribunal: TJDFT
Processo: 0705915-54.2023.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. ASSOCIAÇÃO FORMADA POR PROMISSÁRIOS COMPRADORES. LEI No 4.591/64. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PREVISTAS NO CONTRATO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EXPRESSA NO AJUSTE ACERCA DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR CONTRATUAL. SENTENÇA REFORMADA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, §2o, DO CPC. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em sede de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, a qual julgou improcedente o pedido autoral, ao fundamento de não ter a demandada figurado como parte no contrato objeto dos autos, não estando, dessa forma, obrigada a restituir ao autor a quantia descrita na inicial. 1.1. Em suas razões, o autor pugna pela reforma da sentença, com a consequente procedência dos pedidos autorais. Argumenta, em síntese, que a associação se sub-rogou nos direitos e nas obrigações relacionados às unidades imobiliárias e seus respectivos contratos. Dessa forma, tendo a ré sucedido a todos os direitos e obrigações consubstanciados no acordo, dado a rescisão contratual havida no imóvel, existe o direito do autor de reaver todo o valor pago.
2. Sinopse processual: o autor firmou com a antiga incorporadora (Allicerce Construtora), em 04/01/2006, o contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel indicado na inicial, tendo sido ajustada a entrega da obra para 31/10/2008. O demandante promoveu o pagamento das prestações devidas até 2010, no total de R$ 59.216,64 (tornando-se inadimplente depois), mas, decorrido o prazo inicialmente previsto (dezembro de 2008) o imóvel não foi entregue. 2.1. Diante do descumprimento contratual imputável à incorporadora originária, a associação ré foi criada no intuito de destituí-la para prosseguir com as obras, o que, de fato, ocorreu. Assim, a ré assumiu, em 02/12/2016, a qualidade de incorporadora do empreendimento no qual se encontra localizada a unidade que o autor se comprometeu a adquirir, em atenção à vontade manifestada por seus associados. 2.2. Instituídas taxas de rateio de obras pela associação ré, o autor deixou de adimplir com todos os valores deliberados em assembleia, sob a escusa de cobranças além do contratualmente ajustado, não tendo contribuído para a conclusão da obra. Tendo em vista o inadimplemento da parte autora com a ré, a unidade imobiliária prometida ao demandante foi levada a leilão pela associação demandada, sendo alienada a terceiros em 09/12/2019.
3. Inicialmente, importa registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se submete às normas consumeristas, pois a associação criada para finalização de obra não se encontra na posição de fornecedora de serviços (CDC, art. 3o), tampouco o associado na de consumidor final (CDC, art. 2o). A relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei no 4.591/64), tendo em vista a destituição do incorporador inadimplente. 3.1. Por oportuno, confira-se precedente da Corte Superior: “ [...] 3. Não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). [...] 5. Agravo regimental não provido.” (AgRg no Ag 1261490/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/05/2015, DJe 24/06/2015).
4. A Lei no 4.591/1964, que versa sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, confere aos adquirentes o poder de destituição do incorporador. Veja: “Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: [...] VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.” 4.1. Nessa linha, o art. 31-F, § 11, da referida Lei dispõe: “Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.” 4.2. Além da previsão legal, tanto o “Termo de Acordo para Prosseguimento das Obras do Edifício Sunset Boulevard, com Destituição do Incorporador Imobiliário” quanto a “Escritura Pública Transação Extrajudicial, Destituição de Incorporador e Outras Avenças” acostados aos autos preveem a destituição da incorporadora Allicerce e a transmissão de “todos os direitos relativos à incorporação imobiliária” ao Condomínio de Construção Residencial Sunset Boulevard. 4.3. Assim, manifesta a sub-rogação da associação em todos os direitos e obrigações da antiga responsável pelo empreendimento, de maneira que reponde também pelo passivo.
5. Em circunstâncias como a presente, para viabilização da conclusão das obras, o § 12 do art. 31-F da Lei no 4.591/1964 dispõe que “cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes”. 5.1. Nessa linha, formada a “Comissão de Representantes”, foram instituídas, mediante deliberações em assembleias, taxas de rateio de obras, tendo o autor deixado de adimplir com todos os valores deliberados, não tendo contribuído para a conclusão do empreendimento, sendo que, aos 30/07/2019, possuía saldo devedor frente à associação no valor de R$ 94.723,19 sob as rubricas “taxa ordinária” e “rateio de obra”, conforme extrato acostado. 5.2. Com efeito, tendo em vista o inadimplemento da parte autora com a ré, a unidade imobiliária prometida ao demandante foi levada a leilão pela associação demandada, após notificação e inércia do autor, sendo alienada a terceiros em 09/12/2019 pelo preço total de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais). 5.3. As circunstâncias do caso apontam, pelo exposto, tratar-se de rescisão contratual por iniciativa do adquirente/autor, fazendo este jus à restituição da quantia paga, deduzida a pena convencional. 5.4. Isso porque consta do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, com Cláusula de Irrevogabilidade e Irretratabilidade”, na cláusula sexta, a disciplina acerca do inadimplemento e rescisão contratual: “[...] 6.2 No caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo(s) PROMITENTE (s) COMPRADOR (es), atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações, e dela será descontado o valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do presente contrato, utilizando-se o índice de reajuste adotado pelas partes. 6.2.1 Acordam as partes que o saldo excedente apurado será devolvido ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) em tantas parcelas mensais quantos forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão.” 5.5. Dessa forma, restando expressamente definidas as consequências da rescisão por iniciativa do adquirente, impõe-se a devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, com a possibilidade de retenção do percentual de 10% previsto contratualmente.
6. Entender de modo diverso significaria chancelar o enriquecimento indevido da ora recorrida, que recebeu o prédio parcialmente construído e nada adimpliu àqueles que firmaram contrato de promessa de compra e venda, pagando, embora parcialmente, o preço inicialmente ajustado no contrato de promessa. 6.1. Apesar de não ter o apelante contribuído frente à associação para a conclusão da obra, se o imóvel objeto da controvérsia voltou ao grupo de bens a serem comercializados pela recorrida e os valores decorrentes de sua revenda a ela reverteram, pois proprietária, construtora e incorporadora, é correta a indenização do recorrente pelos valores por ele despendido. 6.2. Nessa linha, precedentes desta Corte de Justiça em casos similares ao presente, nos quais os promitentes compradores pretenderam a restituição dos valores pagos em face da ora requerida relativo ao mesmo empreendimento: “[...] 2.1 No caso o autor sustenta a rescisão contratual perante o réu, sob o argumento de que este se sub-rogou nos direitos e deveres da empresa anterior, desse modo pertinente o pedido e o vínculo entre as partes. 3. Prejudicial. Prescrição. Não há de se falar em prescrição de parcelas pagas, uma vez que o pedido é fundado em rescisão de contrato vigente, sendo irrelevante a data de pagamento das parcelas ao longo dos anos. 4. No caso dos autos, diante do inadimplemento da Construtora, a associação de moradores instituiu associação com o objetivo de dar continuidade às obras. Celebrou-se com a incorporadora originária “escritura pública transação extrajudicial, destituição de incorporador e outras avenças”, pactuou-se a transmissão de “todos os direitos relativos à incorporadora imobiliária” ao condomínio de adquirentes das unidades. Comprovada a sub-rogação dos direitos e deveres. 4.1 A relação é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). 5. Evidenciado que a parte ré se sub-rogou nos direitos e deveres é cabível o pedido de rescisão contratual e devolução dos valores pagos anteriormente. 5.1. Em que pese a existência de atraso na entrega do imóvel, ficou comprovado que anteriormente houve o inadimplemento contratual por parte do comprador, de modo que é devida a retenção de percentual pago. 5.2 O percentual de retenção de 10%, fixado em sentença é razoável, estando em consonância com precedentes deste Tribunal. 6. Preliminares e prescrição afastadas, recurso conhecido e improvido.” (0702040-47.2021.8.07.0020, Relator: Alfeu Machado, 6a Turma Cível, DJE: 29/04/2022). 6.3. Assim, na forma da jurisprudência desta Corte, diante da sub-rogação ocorrida, seja decorrente da lei, seja em razão dos ajustes realizados, faz jus o apelante à rescisão contratual frente a requerida, bem como à restituição da quantia paga, deduzida a pena convencional prevista no contrato firmado. Dessa forma, a sentença guerreada merece reforma.
7. Em razão do parcial provimento do recurso, a apelada deve ser condenada ao pagamento dos honorários de sucumbência, os quais devem ser fixados em 10% sobre o valor da condenação (a ser apurado), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
8. Apelo parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA. ASSOCIAÇÃO FORMADA POR PROMISSÁRIOS COMPRADORES. LEI No 4.591/64. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES PREVISTAS NO CONTRATO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. PREVISÃO EXPRESSA NO AJUSTE ACERCA DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. RETENÇÃO DE 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR CONTRATUAL. SENTENÇA REFORMADA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, §2o, DO CPC. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em sede de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, a qual julgou improcedente o pedido autoral, ao fundamento de não ter a demandada figurado como parte no contrato objeto dos autos, não estando, dessa forma, obrigada a restituir ao autor a quantia descrita na inicial. 1.1. Em suas razões, o autor pugna pela reforma da sentença, com a consequente procedência dos pedidos autorais. Argumenta, em síntese, que a associação se sub-rogou nos direitos e nas obrigações relacionados às unidades imobiliárias e seus respectivos contratos. Dessa forma, tendo a ré sucedido a todos os direitos e obrigações consubstanciados no acordo, dado a rescisão contratual havida no imóvel, existe o direito do autor de reaver todo o valor pago.
2. Sinopse processual: o autor firmou com a antiga incorporadora (Allicerce Construtora), em 04/01/2006, o contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel indicado na inicial, tendo sido ajustada a entrega da obra para 31/10/2008. O demandante promoveu o pagamento das prestações devidas até 2010, no total de R$ 59.216,64 (tornando-se inadimplente depois), mas, decorrido o prazo inicialmente previsto (dezembro de 2008) o imóvel não foi entregue. 2.1. Diante do descumprimento contratual imputável à incorporadora originária, a associação ré foi criada no intuito de destituí-la para prosseguir com as obras, o que, de fato, ocorreu. Assim, a ré assumiu, em 02/12/2016, a qualidade de incorporadora do empreendimento no qual se encontra localizada a unidade que o autor se comprometeu a adquirir, em atenção à vontade manifestada por seus associados. 2.2. Instituídas taxas de rateio de obras pela associação ré, o autor deixou de adimplir com todos os valores deliberados em assembleia, sob a escusa de cobranças além do contratualmente ajustado, não tendo contribuído para a conclusão da obra. Tendo em vista o inadimplemento da parte autora com a ré, a unidade imobiliária prometida ao demandante foi levada a leilão pela associação demandada, sendo alienada a terceiros em 09/12/2019.
3. Inicialmente, importa registrar que a relação jurídica estabelecida entre as partes não se submete às normas consumeristas, pois a associação criada para finalização de obra não se encontra na posição de fornecedora de serviços (CDC, art. 3o), tampouco o associado na de consumidor final (CDC, art. 2o). A relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei no 4.591/64), tendo em vista a destituição do incorporador inadimplente. 3.1. Por oportuno, confira-se precedente da Corte Superior: “ [...] 3. Não há relação de consumo a ser tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor. Na realidade, a relação jurídica, na espécie, é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). [...] 5. Agravo regimental não provido.” (AgRg no Ag 1261490/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/05/2015, DJe 24/06/2015).
4. A Lei no 4.591/1964, que versa sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, confere aos adquirentes o poder de destituição do incorporador. Veja: “Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: [...] VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.” 4.1. Nessa linha, o art. 31-F, § 11, da referida Lei dispõe: “Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.” 4.2. Além da previsão legal, tanto o “Termo de Acordo para Prosseguimento das Obras do Edifício Sunset Boulevard, com Destituição do Incorporador Imobiliário” quanto a “Escritura Pública Transação Extrajudicial, Destituição de Incorporador e Outras Avenças” acostados aos autos preveem a destituição da incorporadora Allicerce e a transmissão de “todos os direitos relativos à incorporação imobiliária” ao Condomínio de Construção Residencial Sunset Boulevard. 4.3. Assim, manifesta a sub-rogação da associação em todos os direitos e obrigações da antiga responsável pelo empreendimento, de maneira que reponde também pelo passivo.
5. Em circunstâncias como a presente, para viabilização da conclusão das obras, o § 12 do art. 31-F da Lei no 4.591/1964 dispõe que “cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes”. 5.1. Nessa linha, formada a “Comissão de Representantes”, foram instituídas, mediante deliberações em assembleias, taxas de rateio de obras, tendo o autor deixado de adimplir com todos os valores deliberados, não tendo contribuído para a conclusão do empreendimento, sendo que, aos 30/07/2019, possuía saldo devedor frente à associação no valor de R$ 94.723,19 sob as rubricas “taxa ordinária” e “rateio de obra”, conforme extrato acostado. 5.2. Com efeito, tendo em vista o inadimplemento da parte autora com a ré, a unidade imobiliária prometida ao demandante foi levada a leilão pela associação demandada, após notificação e inércia do autor, sendo alienada a terceiros em 09/12/2019 pelo preço total de R$ 230.000,00 (duzentos e trinta mil reais). 5.3. As circunstâncias do caso apontam, pelo exposto, tratar-se de rescisão contratual por iniciativa do adquirente/autor, fazendo este jus à restituição da quantia paga, deduzida a pena convencional. 5.4. Isso porque consta do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, com Cláusula de Irrevogabilidade e Irretratabilidade”, na cláusula sexta, a disciplina acerca do inadimplemento e rescisão contratual: “[...] 6.2 No caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo(s) PROMITENTE (s) COMPRADOR (es), atualizadas de acordo com o critério utilizado para o pagamento das prestações, e dela será descontado o valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do presente contrato, utilizando-se o índice de reajuste adotado pelas partes. 6.2.1 Acordam as partes que o saldo excedente apurado será devolvido ao(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) em tantas parcelas mensais quantos forem os meses decorridos da data da assinatura deste contrato até a sua rescisão.” 5.5. Dessa forma, restando expressamente definidas as consequências da rescisão por iniciativa do adquirente, impõe-se a devolução dos valores pagos pelo promitente comprador, com a possibilidade de retenção do percentual de 10% previsto contratualmente.
6. Entender de modo diverso significaria chancelar o enriquecimento indevido da ora recorrida, que recebeu o prédio parcialmente construído e nada adimpliu àqueles que firmaram contrato de promessa de compra e venda, pagando, embora parcialmente, o preço inicialmente ajustado no contrato de promessa. 6.1. Apesar de não ter o apelante contribuído frente à associação para a conclusão da obra, se o imóvel objeto da controvérsia voltou ao grupo de bens a serem comercializados pela recorrida e os valores decorrentes de sua revenda a ela reverteram, pois proprietária, construtora e incorporadora, é correta a indenização do recorrente pelos valores por ele despendido. 6.2. Nessa linha, precedentes desta Corte de Justiça em casos similares ao presente, nos quais os promitentes compradores pretenderam a restituição dos valores pagos em face da ora requerida relativo ao mesmo empreendimento: “[...] 2.1 No caso o autor sustenta a rescisão contratual perante o réu, sob o argumento de que este se sub-rogou nos direitos e deveres da empresa anterior, desse modo pertinente o pedido e o vínculo entre as partes. 3. Prejudicial. Prescrição. Não há de se falar em prescrição de parcelas pagas, uma vez que o pedido é fundado em rescisão de contrato vigente, sendo irrelevante a data de pagamento das parcelas ao longo dos anos. 4. No caso dos autos, diante do inadimplemento da Construtora, a associação de moradores instituiu associação com o objetivo de dar continuidade às obras. Celebrou-se com a incorporadora originária “escritura pública transação extrajudicial, destituição de incorporador e outras avenças”, pactuou-se a transmissão de “todos os direitos relativos à incorporadora imobiliária” ao condomínio de adquirentes das unidades. Comprovada a sub-rogação dos direitos e deveres. 4.1 A relação é regida pela Lei de Condomínio e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). 5. Evidenciado que a parte ré se sub-rogou nos direitos e deveres é cabível o pedido de rescisão contratual e devolução dos valores pagos anteriormente. 5.1. Em que pese a existência de atraso na entrega do imóvel, ficou comprovado que anteriormente houve o inadimplemento contratual por parte do comprador, de modo que é devida a retenção de percentual pago. 5.2 O percentual de retenção de 10%, fixado em sentença é razoável, estando em consonância com precedentes deste Tribunal. 6. Preliminares e prescrição afastadas, recurso conhecido e improvido.” (0702040-47.2021.8.07.0020, Relator: Alfeu Machado, 6a Turma Cível, DJE: 29/04/2022). 6.3. Assim, na forma da jurisprudência desta Corte, diante da sub-rogação ocorrida, seja decorrente da lei, seja em razão dos ajustes realizados, faz jus o apelante à rescisão contratual frente a requerida, bem como à restituição da quantia paga, deduzida a pena convencional prevista no contrato firmado. Dessa forma, a sentença guerreada merece reforma.
7. Em razão do parcial provimento do recurso, a apelada deve ser condenada ao pagamento dos honorários de sucumbência, os quais devem ser fixados em 10% sobre o valor da condenação (a ser apurado), nos termos do art. 85, § 2o, do CPC.
8. Apelo parcialmente provido.