Tribunal: TJDFT
Processo: 0704353-10.2023.8.07.0020
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-18
Data de publicação: 2025-02-28

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA EXEQUENTE. INEXISTÊNCIA DE MORA DA EXECUTADA. EXTINÇÃO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO SEM PAGAMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela embargante contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução de título extrajudicial. Na origem, a sentença reconheceu o cumprimento da obrigação de descaracterização do imóvel, mas manteve a execução da multa pelo não cumprimento da substituição de fiadores no prazo estipulado, conforme o termo aditivo ao contrato de compra e venda de empresa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões centrais em discussão: (i) definir se a multa contratual por não substituição dos fiadores é exigível, considerando as circunstâncias do caso; (ii) estabelecer se o processo de execução deve ser extinto em razão da inexigibilidade do título.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A comunicação ao locador sobre a cessão do contrato de locação, necessária para a substituição dos fiadores pela devedora, constitui obrigação da credora, conforme os deveres anexos de lealdade e boa-fé contratual (art. 422 do CC).
4. A ausência de comunicação ao locador inviabilizou o cumprimento da obrigação pela devedora, caracterizando culpa exclusiva da credora.
5. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) aplica-se ao caso, impedindo que a credora exija o pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor da venda, prevista no termo aditivo, pois a mora não foi configurada.
6. Título executivo extrajudicial que não corresponda a obrigação certa, líquida e exigível enseja a nulidade da execução, conforme os arts. 786, caput e 803, I, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Execução extinta sem pagamento.
Teses de julgamento:
1. A obrigação de substituição de fiadores no contrato de locação é inexigível, quando não há comunicação prévia e assentimento do locador sobre a cessão contratual, configurando-se a culpa exclusiva da exequente.
2. O processo de execução deve ser extinto sem pagamento, quando o título executivo não satisfaz os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 476; CPC, arts. 786 e 803, I; Lei 8.245/1991, arts. 9o, II, e 13, caput.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1263383, 6a Turma Cível, j. 08/07/2020; STJ, REsp 487.648/RS, 4a Turma, j. 01/04/2003.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA EXEQUENTE. INEXISTÊNCIA DE MORA DA EXECUTADA. EXTINÇÃO DO PROCESSO DE EXECUÇÃO SEM PAGAMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela embargante contra sentença que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução de título extrajudicial. Na origem, a sentença reconheceu o cumprimento da obrigação de descaracterização do imóvel, mas manteve a execução da multa pelo não cumprimento da substituição de fiadores no prazo estipulado, conforme o termo aditivo ao contrato de compra e venda de empresa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões centrais em discussão: (i) definir se a multa contratual por não substituição dos fiadores é exigível, considerando as circunstâncias do caso; (ii) estabelecer se o processo de execução deve ser extinto em razão da inexigibilidade do título.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A comunicação ao locador sobre a cessão do contrato de locação, necessária para a substituição dos fiadores pela devedora, constitui obrigação da credora, conforme os deveres anexos de lealdade e boa-fé contratual (art. 422 do CC).
4. A ausência de comunicação ao locador inviabilizou o cumprimento da obrigação pela devedora, caracterizando culpa exclusiva da credora.
5. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) aplica-se ao caso, impedindo que a credora exija o pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor da venda, prevista no termo aditivo, pois a mora não foi configurada.
6. Título executivo extrajudicial que não corresponda a obrigação certa, líquida e exigível enseja a nulidade da execução, conforme os arts. 786, caput e 803, I, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Execução extinta sem pagamento.
Teses de julgamento:
1. A obrigação de substituição de fiadores no contrato de locação é inexigível, quando não há comunicação prévia e assentimento do locador sobre a cessão contratual, configurando-se a culpa exclusiva da exequente.
2. O processo de execução deve ser extinto sem pagamento, quando o título executivo não satisfaz os requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422 e 476; CPC, arts. 786 e 803, I; Lei 8.245/1991, arts. 9o, II, e 13, caput.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1263383, 6a Turma Cível, j. 08/07/2020; STJ, REsp 487.648/RS, 4a Turma, j. 01/04/2003.