Tribunal: TJDFT
Processo: 0701160-58.2025.8.07.0006
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-02
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
RECURSO INOMINADO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PREPARO RECOLHIDO. DIALETICIDADE OBSERVADA. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DEPOIS DE DECLARADO O ENCERRAMENTO DA PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. VALOR CORRRESPONDENTE AO ALUGUEL PAGO PELO ADQUIRENTE. QUANTUM ADEQUADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Não prospera a impugnação ao pedido de gratuidade de justiça lançada nas contrarrazões, se a parte recorrente recolheu as custas e o preparo. Preliminar suscitada pelo réu em contrarrazões rejeitada.
2. Atende a dialeticidade imposta pelos incisos I e II de art. 1.010 do Código de Processo Civil o recurso que contém razões de fato e de direito sintonizadas com a sentença proferida. Preliminar suscitada pelo autor em contrarrazões rejeitada.
3. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminar rejeitada.
4. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela obrigação assumida pelo fornecedor.
5. O contrato de compra e venda de unidade imobiliária estabeleceu no item C6.1 prazo para conclusão da obra e legalização da unidade até 2/2/2024 (ID 71126469- Pág. 4), e a cláusula 15.1.1 conferiu tolerância de 60 dias para a entrega das chaves. Por outro lado, o termo de reserva firmado pelas partes antes do contrato de compra e venda estipulou prazo de tolerância de 180 dias (ID 71126477 - Pág. 8, cláusula 21.1). Inviável a soma dos dois prazos de tolerância estabelecidos em instrumentos separados e em momentos diversos.
6. Descabida a tese de fortuito interno relacionado à pandemia, uma vez que o contrato de compra e venda foi firmado em junho de 2023, data posterior à declaração oficial de encerramento da emergência sanitária, nos termos da Portaria no 913, de 22 de abril de 2022, do Ministério da Saúde.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 31/7/2024, já computados os 180 dias de tolerância considerados na sentença, e foi entregue em 24/1/2025. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
10. Quanto aos lucros cessantes, conforme o Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. Portanto, cabível a indenização do valor do aluguel pago pelo adquirente durante o atraso na entrega do imóvel, tal como definido na sentença.
11. As circunstâncias do caso concreto não indicam a ocorrência de dano moral indenizável. Nesse sentido: “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”. (AgInt no AREsp n. 1.999.359/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
12. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada. Recurso do recorrente/autor conhecido e desprovido. Recurso do recorrente/réu conhecido, preliminares rejeitadas, desprovido.
13. Ambos os recorrentes são condenados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) do valor da condenação, em favor do patrono da parte adversa.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PREPARO RECOLHIDO. DIALETICIDADE OBSERVADA. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DEPOIS DE DECLARADO O ENCERRAMENTO DA PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. VALOR CORRRESPONDENTE AO ALUGUEL PAGO PELO ADQUIRENTE. QUANTUM ADEQUADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Não prospera a impugnação ao pedido de gratuidade de justiça lançada nas contrarrazões, se a parte recorrente recolheu as custas e o preparo. Preliminar suscitada pelo réu em contrarrazões rejeitada.
2. Atende a dialeticidade imposta pelos incisos I e II de art. 1.010 do Código de Processo Civil o recurso que contém razões de fato e de direito sintonizadas com a sentença proferida. Preliminar suscitada pelo autor em contrarrazões rejeitada.
3. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminar rejeitada.
4. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela obrigação assumida pelo fornecedor.
5. O contrato de compra e venda de unidade imobiliária estabeleceu no item C6.1 prazo para conclusão da obra e legalização da unidade até 2/2/2024 (ID 71126469- Pág. 4), e a cláusula 15.1.1 conferiu tolerância de 60 dias para a entrega das chaves. Por outro lado, o termo de reserva firmado pelas partes antes do contrato de compra e venda estipulou prazo de tolerância de 180 dias (ID 71126477 - Pág. 8, cláusula 21.1). Inviável a soma dos dois prazos de tolerância estabelecidos em instrumentos separados e em momentos diversos.
6. Descabida a tese de fortuito interno relacionado à pandemia, uma vez que o contrato de compra e venda foi firmado em junho de 2023, data posterior à declaração oficial de encerramento da emergência sanitária, nos termos da Portaria no 913, de 22 de abril de 2022, do Ministério da Saúde.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 31/7/2024, já computados os 180 dias de tolerância considerados na sentença, e foi entregue em 24/1/2025. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
10. Quanto aos lucros cessantes, conforme o Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. Portanto, cabível a indenização do valor do aluguel pago pelo adquirente durante o atraso na entrega do imóvel, tal como definido na sentença.
11. As circunstâncias do caso concreto não indicam a ocorrência de dano moral indenizável. Nesse sentido: “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”. (AgInt no AREsp n. 1.999.359/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
12. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada. Recurso do recorrente/autor conhecido e desprovido. Recurso do recorrente/réu conhecido, preliminares rejeitadas, desprovido.
13. Ambos os recorrentes são condenados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% (dez por cento) do valor da condenação, em favor do patrono da parte adversa.