Tribunal: TJDFT
Processo: 0702647-18.2025.8.07.0021
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. PLANILHA. FORMA DE CÁLCULO. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face a sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e familiar contra a Mulher de Itapoã que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento dos valores a títulos de juros de obra entre 01/07/22 até a data da entrega do imóvel em 05/12/2023 e no pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/22, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, em 05/12/23.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 76724712). Foram ofertadas contrarrazões (ID 76724718).
3. Na origem, os autores alegaram que celebraram contrato de compra e venda de imóvel no Condomínio Itapoã Parque, com previsão de entrega para 30/12/2021, acrescida de tolerância de 180 dias, ou seja, até 30/06/2022 (ID 76724671). Contudo, as rés entregaram o imóvel somente em outubro de 2023 (ID 76724676), configurando atraso significativo e injustificado. Durante esse período, os autores arcaram com juros de obra indevidos sobre o financiamento, por não poderem iniciar a amortização sem o habite-se registrado. Sofreram prejuízos pela não fruição da propriedade e pela perda de possível renda de aluguel. A publicidade enganosa mantida pelas rés, informando prazo de entrega incorreto, agravou o dano moral dos autores. Pleiteiam a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.
4. As recorrentes sustentaram que o atraso na entrega do imóvel decorreu da pandemia da Covid-19, caracterizando caso fortuito e força maior, com impactos significativos na cadeia produtiva da construção civil, o que justifica a prorrogação dos prazos. Alegam que o prazo final contratual válido é 15/05/2023, acrescido de 180 dias de tolerância e mais 60 dias para entrega das chaves, afastando, assim, a configuração da mora já que a efetiva data de entrega seria em 08/01/2024. Argumentaram ainda que o termo de reserva tem natureza preliminar e não vinculativa quanto ao prazo de entrega, não podendo substituir o contrato definitivo. Sustentaram a ausência de comprovação idônea dos valor perseguido a título de juros de obra e lucros cessantes, reivindicando a improcedência dos pedidos. Por fim, pediram o total provimento do recurso para reformar a sentença, afastando a condenação e reconhecendo a extensão adequada dos prazos legalmente previstos.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal versa sobre: (i) a definição do prazo contratual para entrega do imóvel e a validade do termo de reserva; (ii) a configuração de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia; (iii) a comprovação e abrangência da restituição de valores pagos a título de juros de obra; e (iv) o cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação jurídica é de consumo, incidindo sobre as rés responsabilidade objetiva. Incumbe ao autor demonstrar o contrato e o atraso, cabendo às rés provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo.
7. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil). O termo de reserva estipulou a data de 30/12/2021 para entrega, com tolerância de 180 dias até 30/06/2022 (ID 76724671). A entrega das chaves ocorreu somente em 05/12/2023 (ID 76724676), caracterizando atraso de aproximadamente 16 meses após o término da tolerância. Cláusula que contempla o prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves é válida e deve ser considerada para cálculo do termo inicial de mora.
8. O Termo de Reserva foi firmado em 2021 (ID 76724671), quando os efeitos da pandemia já eram conhecidos. A escassez de insumos e de mão de obra caracteriza fortuito interno, risco próprio da atividade da construção civil, que não pode ser repassado ao consumidor. As dificuldades enfrentadas pelas recorrentes são inerentes ao setor e não decorrem de circunstâncias excepcionais alheias à sua vontade, configurando risco do negócio que deve ser suportado pelos fornecedores, não justificando exoneração da responsabilidade pelo atraso.
9. É ilícita a cobrança após o fim da tolerância (30/06/2022), nos termos do Tema 996/STJ. Comprovada a exigência por meio da evolução de juros de obra (ID 76724673), impõe-se a restituição dos valores pagos nesse período. A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada "juros" são aqueles inerentes aos juros de obra. Considerando que a sentença não deixou claro, quais valores da planilha integrariam a condenação a título de juros de obra, é necessária a complementação do julgado neste sentido.
10. Lucros cessantes. A vedação de locação dos imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei no 11.977/09) não obsta a indenização, uma vez que o prejuízo decorre da privação injusta do uso do bem. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. O valor locatício no mercado local constitui parâmetro razoável e objetivo para quantificação da indenização, como reconhecido na sentença. Nesse sentido, precedentes do e. TJDFT: Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, julgado em 05/06/2024, DJE 11/06/2024; e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 22/03/2023, DJE 04/04/2023. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em favor da autora.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso parcialmente provido, para esclarecer que a condenação ao pagamento de juros de obra (item "a" do dispositivo da sentença) diz respeito apenas aos valores constantes da coluna "juros" da planilha de ID 76724673. Mantidos os demais termos.
12. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. PLANILHA. FORMA DE CÁLCULO. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face a sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e familiar contra a Mulher de Itapoã que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento dos valores a títulos de juros de obra entre 01/07/22 até a data da entrega do imóvel em 05/12/2023 e no pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/22, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves, em 05/12/23.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 76724712). Foram ofertadas contrarrazões (ID 76724718).
3. Na origem, os autores alegaram que celebraram contrato de compra e venda de imóvel no Condomínio Itapoã Parque, com previsão de entrega para 30/12/2021, acrescida de tolerância de 180 dias, ou seja, até 30/06/2022 (ID 76724671). Contudo, as rés entregaram o imóvel somente em outubro de 2023 (ID 76724676), configurando atraso significativo e injustificado. Durante esse período, os autores arcaram com juros de obra indevidos sobre o financiamento, por não poderem iniciar a amortização sem o habite-se registrado. Sofreram prejuízos pela não fruição da propriedade e pela perda de possível renda de aluguel. A publicidade enganosa mantida pelas rés, informando prazo de entrega incorreto, agravou o dano moral dos autores. Pleiteiam a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.
4. As recorrentes sustentaram que o atraso na entrega do imóvel decorreu da pandemia da Covid-19, caracterizando caso fortuito e força maior, com impactos significativos na cadeia produtiva da construção civil, o que justifica a prorrogação dos prazos. Alegam que o prazo final contratual válido é 15/05/2023, acrescido de 180 dias de tolerância e mais 60 dias para entrega das chaves, afastando, assim, a configuração da mora já que a efetiva data de entrega seria em 08/01/2024. Argumentaram ainda que o termo de reserva tem natureza preliminar e não vinculativa quanto ao prazo de entrega, não podendo substituir o contrato definitivo. Sustentaram a ausência de comprovação idônea dos valor perseguido a título de juros de obra e lucros cessantes, reivindicando a improcedência dos pedidos. Por fim, pediram o total provimento do recurso para reformar a sentença, afastando a condenação e reconhecendo a extensão adequada dos prazos legalmente previstos.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal versa sobre: (i) a definição do prazo contratual para entrega do imóvel e a validade do termo de reserva; (ii) a configuração de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia; (iii) a comprovação e abrangência da restituição de valores pagos a título de juros de obra; e (iv) o cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso.

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação jurídica é de consumo, incidindo sobre as rés responsabilidade objetiva. Incumbe ao autor demonstrar o contrato e o atraso, cabendo às rés provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo.
7. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil). O termo de reserva estipulou a data de 30/12/2021 para entrega, com tolerância de 180 dias até 30/06/2022 (ID 76724671). A entrega das chaves ocorreu somente em 05/12/2023 (ID 76724676), caracterizando atraso de aproximadamente 16 meses após o término da tolerância. Cláusula que contempla o prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves é válida e deve ser considerada para cálculo do termo inicial de mora.
8. O Termo de Reserva foi firmado em 2021 (ID 76724671), quando os efeitos da pandemia já eram conhecidos. A escassez de insumos e de mão de obra caracteriza fortuito interno, risco próprio da atividade da construção civil, que não pode ser repassado ao consumidor. As dificuldades enfrentadas pelas recorrentes são inerentes ao setor e não decorrem de circunstâncias excepcionais alheias à sua vontade, configurando risco do negócio que deve ser suportado pelos fornecedores, não justificando exoneração da responsabilidade pelo atraso.
9. É ilícita a cobrança após o fim da tolerância (30/06/2022), nos termos do Tema 996/STJ. Comprovada a exigência por meio da evolução de juros de obra (ID 76724673), impõe-se a restituição dos valores pagos nesse período. A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada "juros" são aqueles inerentes aos juros de obra. Considerando que a sentença não deixou claro, quais valores da planilha integrariam a condenação a título de juros de obra, é necessária a complementação do julgado neste sentido.
10. Lucros cessantes. A vedação de locação dos imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei no 11.977/09) não obsta a indenização, uma vez que o prejuízo decorre da privação injusta do uso do bem. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. O valor locatício no mercado local constitui parâmetro razoável e objetivo para quantificação da indenização, como reconhecido na sentença. Nesse sentido, precedentes do e. TJDFT: Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, julgado em 05/06/2024, DJE 11/06/2024; e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 22/03/2023, DJE 04/04/2023. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em favor da autora.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso parcialmente provido, para esclarecer que a condenação ao pagamento de juros de obra (item "a" do dispositivo da sentença) diz respeito apenas aos valores constantes da coluna "juros" da planilha de ID 76724673. Mantidos os demais termos.
12. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.