Tribunal: TJDFT
Processo: 0749814-46.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-09
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
Consumidor e processual civil. Juizado especial cível. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de danos materiais e juros de obra. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; (iii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; e (iv) se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. Incompetência do Juizado Especial Cível
4.1 Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
5. Atraso na entrega do imóvel e restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes
5.1 A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
5.2 O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 27/10/2023 (já computado o prazo de prorrogação contratualmente previsto).
5.3 Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel. A sentença corretamente adotou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, razão pela qual não merece reforma.
5.4 Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 28/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em 28/04/2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
IV. Dispositivo
7. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
8. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
9. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência os quais fixo em 15% do valor da condenação, na proporção de metade para cada uma.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Consumidor e processual civil. Juizado especial cível. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de danos materiais e juros de obra. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; (iii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; e (iv) se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. Incompetência do Juizado Especial Cível
4.1 Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
5. Atraso na entrega do imóvel e restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes
5.1 A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
5.2 O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 27/10/2023 (já computado o prazo de prorrogação contratualmente previsto).
5.3 Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel. A sentença corretamente adotou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, razão pela qual não merece reforma.
5.4 Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 28/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em 28/04/2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
IV. Dispositivo
7. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
8. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
9. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência os quais fixo em 15% do valor da condenação, na proporção de metade para cada uma.
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Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.