Tribunal: TJDFT
Processo: 0740735-48.2022.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-09
Data de publicação: 2025-10-24

Ementa:
Ementa. Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda de imóvel sem registro. Posse anterior à penhora. Súmula 84/STJ. Recurso parcialmente provido. Inversão do ônus sucumbenciais.
I. Caso em exame
1. Apelação buscando reformar sentença que julgou procedentes embargos de terceiro ajuizados por adquirentes de imóvel constrito, ao reconhecer a posse legítima dos embargantes, fundada em contrato de compra e venda celebrado em data anterior à inscrição da dívida ativa, porquanto, a despeito de nao ter sido registrado em cartório, encontrava-se acompanhado de documentos suficientes para demonstração de posse.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: I. Saber se a ausência de registro do compromisso de compra e venda impede a defesa da posse em embargos de terceiro. II. Definir a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, diante da ausência de averbação da promessa de compra e venda na matrícula imobiliária
III. Razões de decidir
3. O artigo 674, caput, do Código de Processo Civil, os embargos de terceiro são ação à disposição de quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo.
4. Diante da ausência de qualquer mínimo elemento de prova a demonstrar a má-fé, que não se presume, para fraudar a execução, e tendo sido imóvel objeto da penhora alienado em data anterior à execução e à constrição judicial e posterior adjudicação, mantem-se a sentença que acolheu os embargos de terceiro, para desconstituir a penhora.
5. A ausência de registro do título não afasta, por si só, a proteção possessória do adquirente de boa-fé, desde que comprovada a posse anterior à constrição, conforme entendimento consolidado na Súmula no 84 do STJ.
6. Quanto aos encargos de sucumbência, aplica-se o princípio da causalidade (Súmula no 303/STJ e Tema 872/STJ – REsp no 1.452.840/SP). Os embargantes deram causa à constrição, ao não averbarem o contrato na matrícula do imóvel, devendo arcar com os honorários advocatícios.
IV. Dispositivo
7. Apelação conhecida e parcialmente provida para inverter os ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 674, 677, 373, I e II; CC/2002, art. 219.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 84; STJ, Súmula no 303; STJ, REsp no 1.452.840/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 26.10.2016 (Tema 872); TJDFT, Acórdão 1413544, 0734524-46.2019.8.07.0001, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 31.03.2022.

Inteiro teor:
Ementa. Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Compromisso de compra e venda de imóvel sem registro. Posse anterior à penhora. Súmula 84/STJ. Recurso parcialmente provido. Inversão do ônus sucumbenciais.
I. Caso em exame
1. Apelação buscando reformar sentença que julgou procedentes embargos de terceiro ajuizados por adquirentes de imóvel constrito, ao reconhecer a posse legítima dos embargantes, fundada em contrato de compra e venda celebrado em data anterior à inscrição da dívida ativa, porquanto, a despeito de nao ter sido registrado em cartório, encontrava-se acompanhado de documentos suficientes para demonstração de posse.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: I. Saber se a ausência de registro do compromisso de compra e venda impede a defesa da posse em embargos de terceiro. II. Definir a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, diante da ausência de averbação da promessa de compra e venda na matrícula imobiliária
III. Razões de decidir
3. O artigo 674, caput, do Código de Processo Civil, os embargos de terceiro são ação à disposição de quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo.
4. Diante da ausência de qualquer mínimo elemento de prova a demonstrar a má-fé, que não se presume, para fraudar a execução, e tendo sido imóvel objeto da penhora alienado em data anterior à execução e à constrição judicial e posterior adjudicação, mantem-se a sentença que acolheu os embargos de terceiro, para desconstituir a penhora.
5. A ausência de registro do título não afasta, por si só, a proteção possessória do adquirente de boa-fé, desde que comprovada a posse anterior à constrição, conforme entendimento consolidado na Súmula no 84 do STJ.
6. Quanto aos encargos de sucumbência, aplica-se o princípio da causalidade (Súmula no 303/STJ e Tema 872/STJ – REsp no 1.452.840/SP). Os embargantes deram causa à constrição, ao não averbarem o contrato na matrícula do imóvel, devendo arcar com os honorários advocatícios.
IV. Dispositivo
7. Apelação conhecida e parcialmente provida para inverter os ônus sucumbenciais.

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 674, 677, 373, I e II; CC/2002, art. 219.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 84; STJ, Súmula no 303; STJ, REsp no 1.452.840/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 26.10.2016 (Tema 872); TJDFT, Acórdão 1413544, 0734524-46.2019.8.07.0001, Rel. Des. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 31.03.2022.