Tribunal: TJDFT
Processo: 0716102-93.2024.8.07.0018
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-15
Data de publicação: 2025-05-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POSTERIOR À LEI 13.786/18. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCELADA. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, na ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel relativo ao Lote 12, da Quadra 06, do loteamento “Jardim Vitória II – Coromandel”, determinando a devolução dos valores pagos pelo autor, descontados os débitos em aberto, a comissão de corretagem (R$ 4.004,84) e 10% a título de cláusula penal, em parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) Estabelecer o percentual de retenção devido em razão da cláusula penal. (ii) Determinar se a devolução dos valores deve ocorrer de forma parcelada ou em parcela única. (iii) Verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição, em caso de terreno não edificado. (iv) Definir se é válida a retenção do valor correspondente à comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A quantia a ser retida, a título de cláusula pena,l não pode se traduzir em valor que coloque o consumidor em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento indevido do fornecedor, sendo abusiva (CDC, art. 51, IV), no caso, a cláusula VIII (item II), que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato.
4. A cláusula penal de 10% sobre os valores pagos é considerada razoável e suficiente para compensar as perdas e danos da vendedora, em conformidade com a Súmula 543 do STJ e o art. 413 do Código Civil, que permite a moderação judicial em caso de penalidade excessiva.
5. A Lei n. 13.786/18, que alterou a Lei n. 6.766/79, autoriza a devolução parcelada dos valores em até 12 meses após o distrato, prevalecendo a previsão legal e contratual nesse sentido, afastando a aplicação da Súmula 543 do STJ aos contratos celebrados após a vigência da referida lei.
6. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem exige prévia informação clara e destacada do valor, conforme o Tema 938 do STJ e o art. 26-A, II, da Lei n. 6.766/79. Ausente a devida informação no contrato, a retenção do valor é indevida.
7. A prevalência do pedido do autor enseja o reconhecimento da sucumbência mínima, impondo à ré a responsabilidade integral pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos providos, em parte.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal em rescisão contratual por iniciativa do comprador pode ser fixada entre 10% e 25% do valor pago, sendo razoável a retenção de 10% para compensar as perdas e danos, observadas as particularidades do caso concreto.
2. Nos contratos celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/18, é válida a devolução parcelada dos valores em até 12 meses, em conformidade com o art. 32-A, §1o, I, da Lei n. 6.766/79.
3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de terreno não edificado, na ausência de prova de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 4. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando ausente a prévia e clara informação ao comprador sobre seu valor e forma de pagamento.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 51, IV; CC, arts. 408 e 413; CPC/2015, art. 86, parágrafo único; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, §1o, I e II, incluído pela Lei . 13.786/18.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25/08/2020; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 15/08/2022; STJ, Tema Repetitivo 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22/08/2018.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POSTERIOR À LEI 13.786/18. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCELADA. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, na ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel relativo ao Lote 12, da Quadra 06, do loteamento “Jardim Vitória II – Coromandel”, determinando a devolução dos valores pagos pelo autor, descontados os débitos em aberto, a comissão de corretagem (R$ 4.004,84) e 10% a título de cláusula penal, em parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) Estabelecer o percentual de retenção devido em razão da cláusula penal. (ii) Determinar se a devolução dos valores deve ocorrer de forma parcelada ou em parcela única. (iii) Verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição, em caso de terreno não edificado. (iv) Definir se é válida a retenção do valor correspondente à comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A quantia a ser retida, a título de cláusula pena,l não pode se traduzir em valor que coloque o consumidor em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento indevido do fornecedor, sendo abusiva (CDC, art. 51, IV), no caso, a cláusula VIII (item II), que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato.
4. A cláusula penal de 10% sobre os valores pagos é considerada razoável e suficiente para compensar as perdas e danos da vendedora, em conformidade com a Súmula 543 do STJ e o art. 413 do Código Civil, que permite a moderação judicial em caso de penalidade excessiva.
5. A Lei n. 13.786/18, que alterou a Lei n. 6.766/79, autoriza a devolução parcelada dos valores em até 12 meses após o distrato, prevalecendo a previsão legal e contratual nesse sentido, afastando a aplicação da Súmula 543 do STJ aos contratos celebrados após a vigência da referida lei.
6. A cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem exige prévia informação clara e destacada do valor, conforme o Tema 938 do STJ e o art. 26-A, II, da Lei n. 6.766/79. Ausente a devida informação no contrato, a retenção do valor é indevida.
7. A prevalência do pedido do autor enseja o reconhecimento da sucumbência mínima, impondo à ré a responsabilidade integral pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos providos, em parte.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal em rescisão contratual por iniciativa do comprador pode ser fixada entre 10% e 25% do valor pago, sendo razoável a retenção de 10% para compensar as perdas e danos, observadas as particularidades do caso concreto.
2. Nos contratos celebrados após a vigência da Lei n. 13.786/18, é válida a devolução parcelada dos valores em até 12 meses, em conformidade com o art. 32-A, §1o, I, da Lei n. 6.766/79.
3. É indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de terreno não edificado, na ausência de prova de enriquecimento sem causa do comprador ou de empobrecimento do vendedor. 4. É indevida a retenção da comissão de corretagem quando ausente a prévia e clara informação ao comprador sobre seu valor e forma de pagamento.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 51, IV; CC, arts. 408 e 413; CPC/2015, art. 86, parágrafo único; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, §1o, I e II, incluído pela Lei . 13.786/18.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25/08/2020; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 15/08/2022; STJ, Tema Repetitivo 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22/08/2018.