Tribunal: TJDFT
Processo: 0707128-93.2016.8.07.0003
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido da inicial para "para condenar a ré: a) na obrigação de quitar as tarifas condominiais cobradas anteriormente à entrega das chaves (28/07/2016), referentes aos meses de agosto de 2015 a maio de 2016, sem prejuízo da incidência encargos acessórios pelo atraso no pagamento, como atualização monetária, multa contratual ou juros moratórios. Isto, no prazo de até 5 dias, sob pena de multa diária de R$ 450,00, até o limite de R$ 4.500,00. b) na obrigação pagar aos autores o valor do encargo condominial cobrado no mês de agosto, mas referente ao mês de junho de 2016 (ID 3712375), no importe de R$ 306,28, o qual deverá ser atualizado monetariamente pelo INPC desde o dia 03/08/2016 e sofrerá incidência juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 1088196). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, ilegitimidade passiva para responder à ação, pois é uma Incorporadora e não um Condomínio, não tendo recebido valores referentes a taxas condominiais. No mérito, sustenta que a Recorrida assumiu, ao firmar contrato de compra e venda, todas as obrigações previstas, incluindo o pagamento de encargos condominiais a partir da expedição do habite-se. Alega que a cobrança não é abusiva, pois foi previamente pactuada, e que a devolução dos valores pagos representaria enriquecimento indevido. Conclui que não há fundamento para a revisão contratual, pleiteando a improcedência do pedido da parte autora.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 1088207).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta
6. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 1266154).III. Razões de decidir
7. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
8. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
9. "O fato de o recorrido não ter recebido as chaves do imóvel o exime de pagar as taxas condominiais referentes à sua unidade, pois conforme precedente do egrégio STJ "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir da efetiva possibilidade de exercício dos direitos de propriedade e posse, ou seja, da real disponibilidade das chaves do imóvel" (precedente do STJ - AGRG nos EDCL no Resp. 851.542/RS, DJ 13/09/2011). Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor, e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Evidenciado nos autos que a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada ao requerido, pois se refere a um período em que o recorrente não havia recebido as chaves do imóvel, mostra-se correta a decisão que determinou a devolução dos valores pagos." (Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268).
10. "É certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO)
11. No caso, o imóvel somente foi entregue em 28/07/2016 (ID 1088167), assim até esta data o réu era responsável pelas taxas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
12. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeita. Improvido.
13.Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido da inicial para "para condenar a ré: a) na obrigação de quitar as tarifas condominiais cobradas anteriormente à entrega das chaves (28/07/2016), referentes aos meses de agosto de 2015 a maio de 2016, sem prejuízo da incidência encargos acessórios pelo atraso no pagamento, como atualização monetária, multa contratual ou juros moratórios. Isto, no prazo de até 5 dias, sob pena de multa diária de R$ 450,00, até o limite de R$ 4.500,00. b) na obrigação pagar aos autores o valor do encargo condominial cobrado no mês de agosto, mas referente ao mês de junho de 2016 (ID 3712375), no importe de R$ 306,28, o qual deverá ser atualizado monetariamente pelo INPC desde o dia 03/08/2016 e sofrerá incidência juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 1088196). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, ilegitimidade passiva para responder à ação, pois é uma Incorporadora e não um Condomínio, não tendo recebido valores referentes a taxas condominiais. No mérito, sustenta que a Recorrida assumiu, ao firmar contrato de compra e venda, todas as obrigações previstas, incluindo o pagamento de encargos condominiais a partir da expedição do habite-se. Alega que a cobrança não é abusiva, pois foi previamente pactuada, e que a devolução dos valores pagos representaria enriquecimento indevido. Conclui que não há fundamento para a revisão contratual, pleiteando a improcedência do pedido da parte autora.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 1088207).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta
6. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 1266154).III. Razões de decidir
7. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
8. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
9. "O fato de o recorrido não ter recebido as chaves do imóvel o exime de pagar as taxas condominiais referentes à sua unidade, pois conforme precedente do egrégio STJ "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir da efetiva possibilidade de exercício dos direitos de propriedade e posse, ou seja, da real disponibilidade das chaves do imóvel" (precedente do STJ - AGRG nos EDCL no Resp. 851.542/RS, DJ 13/09/2011). Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor, e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Evidenciado nos autos que a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada ao requerido, pois se refere a um período em que o recorrente não havia recebido as chaves do imóvel, mostra-se correta a decisão que determinou a devolução dos valores pagos." (Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268).
10. "É certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO)
11. No caso, o imóvel somente foi entregue em 28/07/2016 (ID 1088167), assim até esta data o réu era responsável pelas taxas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
12. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeita. Improvido.
13.Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.