Tribunal: TJDFT
Processo: 0715437-71.2024.8.07.0020
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0715437-71.2024.8.07.0020 RECORRENTE: CONSTRUFORTE CONSTRUCOES E INCORPORACOES S/A RECORRIDO: MARINA FREIRE AMADO NERI, JOSE RENATO NERI LOBATO MARTINS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que rejeitou as preliminares de incompetência territorial e de ilegitimidade passiva e julgou parcialmente procedentes os pedidos de pagamento de lucros cessantes e ressarcimento de valores referentes a débitos condominiais anteriores à entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de relação de consumo; (ii) a responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves; e (iii) a obrigação de indenizar por lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) assegura ao consumidor o direito de ajuizar a ação em seu domicílio, prevalecendo a norma consumerista sobre cláusula de eleição de foro, com o objetivo de garantir o acesso à justiça e facilitar sua defesa. 4. De acordo com o Tema 886 do STJ e o IRDR 6 do TJDFT, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega do imóvel e imissão do comprador na posse direta, ainda que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário. 5. O atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora configura inadimplemento contratual, ensejando o dever de indenizar os compradores pelos danos materiais decorrentes, incluindo lucros cessantes. 6. Para contratos celebrados após a vigência da Lei no 13.786/2018, a indenização por lucros cessantes, em casos de atraso na entrega do imóvel, deve-se observar o disposto no art. 43-A, § 2o, da Lei no 4.591/1964, que estabelece o percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, corrigido monetariamente. Precedente deste TJDFT. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. Tese de julgamento: 1. Em relações de consumo, prevalece a norma consumerista que permite ao consumidor ajuizar a demanda em seu domicílio, independentemente de cláusula de eleição de foro. 2. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais incide sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega das chaves e imissão do comprador na posse direta do imóvel. 3. Para contratos celebrados após a vigência da Lei no 13.786/2018, o atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora enseja a obrigação de indenizar por lucros cessantes, conforme disposto no art. 43-A, § 2o, da Lei no 4.591/1964. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, alegando ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional. Sustenta que o acordão recorrido foi omisso no enfrentamento de pontos relevantes dos embargos de declaração, especialmente quanto à inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 ao caso concreto, pois os compradores pagaram a parcela final com atraso, o que afastaria a responsabilidade exclusiva da vendedora e justificaria a aplicação de percentual de 0,5% ao mês, e à culpa concorrente dos compradores pelo atraso no pagamento da parcela final do imóvel; b) artigo 406 do Código Civil, sob o fundamento de que a aplicação de juros de mora de 1% ao mês é indevida, devendo ser aplicada a Taxa SELIC, conforme entendimento consolidado no Tema 176 do STJ. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados e a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Ademais, o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: “o atraso na entrega das chaves se deu por culpa única e exclusiva da promitente vendedora (apelada), o que atrai sua responsabilidade pelos danos dela decorrentes” (ID 73038576). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ.Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco deve seguir o apelo no que tange ao alegado malferimento ao artigo 406 do CCb, uma vez que referido dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “Não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC e a falta de prequestionamento nos casos em que as teses invocadas pela parte recorrente que não são debatidas pela corte a quo por concluir serem suficientes para a solução da controvérsia os fundamentos já utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.731.488/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0715437-71.2024.8.07.0020 RECORRENTE: CONSTRUFORTE CONSTRUCOES E INCORPORACOES S/A RECORRIDO: MARINA FREIRE AMADO NERI, JOSE RENATO NERI LOBATO MARTINS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que rejeitou as preliminares de incompetência territorial e de ilegitimidade passiva e julgou parcialmente procedentes os pedidos de pagamento de lucros cessantes e ressarcimento de valores referentes a débitos condominiais anteriores à entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de relação de consumo; (ii) a responsabilidade da promitente vendedora pelo pagamento de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves; e (iii) a obrigação de indenizar por lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) assegura ao consumidor o direito de ajuizar a ação em seu domicílio, prevalecendo a norma consumerista sobre cláusula de eleição de foro, com o objetivo de garantir o acesso à justiça e facilitar sua defesa. 4. De acordo com o Tema 886 do STJ e o IRDR 6 do TJDFT, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega do imóvel e imissão do comprador na posse direta, ainda que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário. 5. O atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da promitente vendedora configura inadimplemento contratual, ensejando o dever de indenizar os compradores pelos danos materiais decorrentes, incluindo lucros cessantes. 6. Para contratos celebrados após a vigência da Lei no 13.786/2018, a indenização por lucros cessantes, em casos de atraso na entrega do imóvel, deve-se observar o disposto no art. 43-A, § 2o, da Lei no 4.591/1964, que estabelece o percentual de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, corrigido monetariamente. Precedente deste TJDFT. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados. Tese de julgamento: 1. Em relações de consumo, prevalece a norma consumerista que permite ao consumidor ajuizar a demanda em seu domicílio, independentemente de cláusula de eleição de foro. 2. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais incide sobre a promitente vendedora até a efetiva entrega das chaves e imissão do comprador na posse direta do imóvel. 3. Para contratos celebrados após a vigência da Lei no 13.786/2018, o atraso na entrega do imóvel por culpa da promitente vendedora enseja a obrigação de indenizar por lucros cessantes, conforme disposto no art. 43-A, § 2o, da Lei no 4.591/1964. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, alegando ausência de fundamentação e negativa de prestação jurisdicional. Sustenta que o acordão recorrido foi omisso no enfrentamento de pontos relevantes dos embargos de declaração, especialmente quanto à inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 ao caso concreto, pois os compradores pagaram a parcela final com atraso, o que afastaria a responsabilidade exclusiva da vendedora e justificaria a aplicação de percentual de 0,5% ao mês, e à culpa concorrente dos compradores pelo atraso no pagamento da parcela final do imóvel; b) artigo 406 do Código Civil, sob o fundamento de que a aplicação de juros de mora de 1% ao mês é indevida, devendo ser aplicada a Taxa SELIC, conforme entendimento consolidado no Tema 176 do STJ. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados e a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Ademais, o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: “o atraso na entrega das chaves se deu por culpa única e exclusiva da promitente vendedora (apelada), o que atrai sua responsabilidade pelos danos dela decorrentes” (ID 73038576). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ.Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco deve seguir o apelo no que tange ao alegado malferimento ao artigo 406 do CCb, uma vez que referido dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “Não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC e a falta de prequestionamento nos casos em que as teses invocadas pela parte recorrente que não são debatidas pela corte a quo por concluir serem suficientes para a solução da controvérsia os fundamentos já utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.731.488/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029