Tribunal: TJDFT
Processo: 0023823-77.2013.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-15
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
Ementa: PROCESSO CIVIL. REJULGAMENTO. ARTIGO 1.030 C/C 1.041. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REPERCUSSÃO GERAL. RE 696.911/SP (TEMA 492) TESES FIRMADAS. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de reapreciação de recurso de apelação, nos moldes dos artigos 1.030 c/c 1.041, ambos do Código de Processo Civil.
II. Controvérsia recursal
2. Cinge-se a controvérsia recursal em avaliar a possibilidade de cobrança de taxa condominial decorrente do rateio de despesas comuns em sede de condomínio irregular.
III. Razões de decidir
3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
5. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
6. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
7. O julgamento do RE 696.911/SP no STF produziu o tema 492, com a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
8. O tema 492 do STF versa sobre imóveis devidamente regularizados, escriturados e registrados e que, em ocasião à frente, moradores se reúnem para a constituição de um condomínio irregular através de uma associação de moradores, caso que não se assemelha ao condomínio irregular do caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis escriturados e registrados.
IV. Dispositivo
9. Acórdão n. 1317976 mantido, após nova apreciação determinada com fulcro nos artigos 1.030, II, c/c 1.041 do Código de Processo Civil.

____________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.030 e 1.041; CC, arts. 54 e 1.333.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1344930, 07055429820198070008, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/6/2021, publicado no DJE: 16/6/2021; Acórdão 1233620, 07003979520188070008, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 4/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020.

Inteiro teor:
Ementa: PROCESSO CIVIL. REJULGAMENTO. ARTIGO 1.030 C/C 1.041. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). RECURSO EXTRAORDINÁRIO. REPERCUSSÃO GERAL. RE 696.911/SP (TEMA 492) TESES FIRMADAS. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de reapreciação de recurso de apelação, nos moldes dos artigos 1.030 c/c 1.041, ambos do Código de Processo Civil.
II. Controvérsia recursal
2. Cinge-se a controvérsia recursal em avaliar a possibilidade de cobrança de taxa condominial decorrente do rateio de despesas comuns em sede de condomínio irregular.
III. Razões de decidir
3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil.
4. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais.
5. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
6. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns.
7. O julgamento do RE 696.911/SP no STF produziu o tema 492, com a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da lei 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
8. O tema 492 do STF versa sobre imóveis devidamente regularizados, escriturados e registrados e que, em ocasião à frente, moradores se reúnem para a constituição de um condomínio irregular através de uma associação de moradores, caso que não se assemelha ao condomínio irregular do caso concreto, uma vez que não se trata de imóveis escriturados e registrados.
IV. Dispositivo
9. Acórdão n. 1317976 mantido, após nova apreciação determinada com fulcro nos artigos 1.030, II, c/c 1.041 do Código de Processo Civil.

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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.030 e 1.041; CC, arts. 54 e 1.333.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1344930, 07055429820198070008, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/6/2021, publicado no DJE: 16/6/2021; Acórdão 1233620, 07003979520188070008, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 4/3/2020, publicado no DJE: 18/3/2020.