Tribunal: TJDFT
Processo: 0706099-37.2023.8.07.0011
Órgão julgador: EUSTÁQUIO DE CASTRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-05
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DECADÊNCIA. PREJUDICIAL REJEITADA. COISA JULGADA. AUSÊNCIA. ALIENAÇÃO AUTORIZADA. SÓCIOS. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NEGÓCIOS JURÍDICOS VÁLIDOS. DESCUMPRIMENTO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESCABIMENTO. LITIGÂNCIA. MÁ-FÉ. DOLO. NÃO COMPROVAÇÃO. MULTAS AFASTADAS. SENTENÇA REFORMADA.
1. Não há falar em decadência ou prescrição quando se discutir eventual nulidade absoluta de contrato, em razão de inobservância de requisito formal essencial, cujo vício pode ser declarado a qualquer tempo. Prejudicial de mérito rejeitada.
2. A matéria examinada tão somente como razões de decidir no fundamento da sentença proferida na Ação de Despejo não são abrangidas pela coisa julgada. Preliminar afastada.
3. Autorizada a alienação do imóvel por mais de 2/3 dos sócios da sociedade empresária em Assembleia Geral Extraordinária, reputa-se válido o contrato de promessa de compra e venda celebrado, no qual a pessoa jurídica é devidamente representada pelo seu Diretor Presidente e administrador.
4. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Necessário, portanto, verificar se houve, ou não, descumprimento da obrigação relativa ao pagamento do preço do imóvel objeto do contrato.
5. Analisando-se o conjunto probatório e o posterior adimplemento da segunda cláusula do contrato, é absolutamente contraditório o comportamento da empresa autora de não reconhecer a transferência do veículo a seu sócio presidente, o qual articulou a feitura do contrato e representava os interesses da empresa. Se no ato de assinatura do instrumento o representante legal indicou a forma de transferência do veículo – a qual anoto que não se encontra de forma expressa no contrato – o pagamento não pode ser desconsiderado, sob pena de violação ao princípio da boa-fé.
6. A Teoria do Adimplemento Substancial afasta a resolução do negócio jurídico nos casos em que a parcela inadimplida é considerada mínima em relação ao todo, o que é o caso dos autos.
7. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).
8. A condenação por litigância de má-fé não se mostra viável sem a prova irrefutável e manifesta do dolo ou culpa grave e o prejuízo para a outra parte.
9. Não verificado o propósito manifestamente protelatório na interposição do recurso (dolo), mas tão somente o exercício do direito de recorrer, incabível a aplicação das sanções decorrentes da litigância de má-fé, sob pena de comprometer injustificadamente o direito da parte de sustentar suas razões em juízo.
10. A jurisprudência tem aplicado a equidade quando se trata de ação com conteúdo meramente declaratório, conferindo-se uma interpretação extensiva ao art. 85, § 8o, do Código de Processo Civil, aqui uma interpretação teleológica, principalmente quando se visa atender aos princípios gerais do Direito tais como razoabilidade, proporcionalidade, equidade, vedação ao enriquecimento sem causa.
11. Recurso da parte ré conhecido e parcialmente provido. Recurso da parte autora prejudicado.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DECADÊNCIA. PREJUDICIAL REJEITADA. COISA JULGADA. AUSÊNCIA. ALIENAÇÃO AUTORIZADA. SÓCIOS. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. NEGÓCIOS JURÍDICOS VÁLIDOS. DESCUMPRIMENTO. OBRIGAÇÃO DE PAGAR. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESCABIMENTO. LITIGÂNCIA. MÁ-FÉ. DOLO. NÃO COMPROVAÇÃO. MULTAS AFASTADAS. SENTENÇA REFORMADA.
1. Não há falar em decadência ou prescrição quando se discutir eventual nulidade absoluta de contrato, em razão de inobservância de requisito formal essencial, cujo vício pode ser declarado a qualquer tempo. Prejudicial de mérito rejeitada.
2. A matéria examinada tão somente como razões de decidir no fundamento da sentença proferida na Ação de Despejo não são abrangidas pela coisa julgada. Preliminar afastada.
3. Autorizada a alienação do imóvel por mais de 2/3 dos sócios da sociedade empresária em Assembleia Geral Extraordinária, reputa-se válido o contrato de promessa de compra e venda celebrado, no qual a pessoa jurídica é devidamente representada pelo seu Diretor Presidente e administrador.
4. Nos termos do art. 475 do Código Civil, “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Necessário, portanto, verificar se houve, ou não, descumprimento da obrigação relativa ao pagamento do preço do imóvel objeto do contrato.
5. Analisando-se o conjunto probatório e o posterior adimplemento da segunda cláusula do contrato, é absolutamente contraditório o comportamento da empresa autora de não reconhecer a transferência do veículo a seu sócio presidente, o qual articulou a feitura do contrato e representava os interesses da empresa. Se no ato de assinatura do instrumento o representante legal indicou a forma de transferência do veículo – a qual anoto que não se encontra de forma expressa no contrato – o pagamento não pode ser desconsiderado, sob pena de violação ao princípio da boa-fé.
6. A Teoria do Adimplemento Substancial afasta a resolução do negócio jurídico nos casos em que a parcela inadimplida é considerada mínima em relação ao todo, o que é o caso dos autos.
7. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).
8. A condenação por litigância de má-fé não se mostra viável sem a prova irrefutável e manifesta do dolo ou culpa grave e o prejuízo para a outra parte.
9. Não verificado o propósito manifestamente protelatório na interposição do recurso (dolo), mas tão somente o exercício do direito de recorrer, incabível a aplicação das sanções decorrentes da litigância de má-fé, sob pena de comprometer injustificadamente o direito da parte de sustentar suas razões em juízo.
10. A jurisprudência tem aplicado a equidade quando se trata de ação com conteúdo meramente declaratório, conferindo-se uma interpretação extensiva ao art. 85, § 8o, do Código de Processo Civil, aqui uma interpretação teleológica, principalmente quando se visa atender aos princípios gerais do Direito tais como razoabilidade, proporcionalidade, equidade, vedação ao enriquecimento sem causa.
11. Recurso da parte ré conhecido e parcialmente provido. Recurso da parte autora prejudicado.