Tribunal: TJDFT
Processo: 0741793-34.2022.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-11
Data de publicação: 2025-06-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018) A CONTRATOS ANTERIORES. TERMO ADITIVO POSTERIOR PREJUDICIAL AO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO. DÉBITOS DE IPTU/TLP. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OPORTUNA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2o, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na ação de rescisão de contrato de compra e venda firmado em 7/3/2016, declarando a rescisão, afastando a cláusula arbitral e a incompetência territorial. 1.1. A sentença determinou a restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelos apelados, permitindo a retenção de 10% pela apelante, a restituição em parcela única, juros de mora a partir do trânsito em julgado, correção monetária desde cada desembolso, e afastou o dano moral. Reconheceu, ainda, a prescrição trienal para comissão de corretagem e taxa SATI.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão cingem-se à: (i) aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e do termo aditivo posterior ao contrato, (ii) base de cálculo do percentual de retenção pela apelante, e (iii) dedução dos débitos de IPTU/TLP incidentes sobre o imóvel durante a posse dos apelados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...] 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).
4. Normas que tratam da rescisão e penalidades possuem natureza material e devem observar a lei vigente à época do contrato. 4.1. A aplicação da Lei do Distrato a contratos anteriores, ainda que por meio de termo aditivo firmado após sua vigência, viola os princípios da irretroatividade e segurança jurídica, especialmente se modifica aspectos essenciais da rescisão em prejuízo do consumidor. 4.2. Precedente: “[...] 2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato. 3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6o, §1o). 3.2. O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1o, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência. [...].” (0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 5/3/2024.). 4.3. O contrato original constitui ato jurídico perfeito consumado sob a lei anterior, e aditivos não podem prever cláusulas que destoem das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor (CDC, art. 51, §1o, II e III).
5. A base de cálculo para o percentual de retenção, em caso de rescisão por culpa do comprador em contratos sob o CDC firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser os valores efetivamente pagos pelo comprador. 5.1. A sentença, ao fixar a retenção em 10% sobre os valores pagos, está em consonância com o entendimento consolidado pelo STJ (Súmula n. 543). 5.2. STJ: “[...] Nos termos da Súmula 543/STJ, ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’. [...].” (REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025.). 5.3. O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável e suficiente para cobrir despesas administrativas, sem configurar enriquecimento sem causa. 5.4. A retenção sobre o valor total do contrato, significativamente superior aos valores pagos, imporia ônus excessivo e desproporcional ao consumidor, configurando vantagem exagerada para a vendedora. 5.5. A inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 inviabiliza a aplicação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, que prevê retenção sobre o valor atualizado do contrato.
6. A dedução de débitos de IPTU/TLP pressupõe a comprovação pela vendedora da existência dos débitos e, se for o caso, do seu efetivo pagamento, sub-rogando-se no direito de reaver os valores. 6.1. No caso, a sentença rejeitou a cobrança de taxa de fruição e IPTU por se tratar de lote sem edificação e sem comprovação de obras mínimas de infraestrutura pela vendedora que permitissem a efetiva habitação ou fruição econômica pelos compradores. 6.2. A alegação da apelante de erro no traslado da prova dos débitos de IPTU/TLP não autoriza a retenção sem a necessária comprovação nos autos. 6.3. Cabe à parte apelante/ré instruir a contestação com os documentos para provar suas alegações (CPC, art. 434). 6.4. Documentos apresentados apenas com a apelação não são admitidos sem comprovação de impossibilidade de juntada oportuna (CPC, art. 435, parágrafo único). 6.5. Precedente Turmário: “[...] 3.1. De início, cumpre mencionar que, consoante o disposto no art. 435 do estatuto processual, é admitida a juntada extemporânea de prova documental para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por terem sido conhecidos, acessíveis ou disponíveis posteriormente à apresentação da petição inicial ou da contestação, devendo a parte, contudo, comprovar aludido motivo, consoante se extraí do preceptivo legal. 3.2. A respeito da juntada de documentos novos em sede recursal, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: 'Documentos novos. A parte tem o dever de demonstrar que a finalidade da juntada visa a contrapor o documento a outro, ou a fato ou alegação surgida no curso do processo e depois de sua última oportunidade de falar nos autos. Não pode a juntada ser feita com o intuito de surpreender a parte contrária ou o juízo, ardilosa e maliciosamente, para criar no espírito do julgador, à última hora, a impressão de encerramento da questão, sem que a outra parte tenha tido igual oportunidade na dialética do processo. Deve estar presente na avaliação do julgador, sempre, o princípio da lealdade processual, de sorte seja permitida a juntada de documento nos autos, apenas quando nenhum gravame houver para a parte contrária.' (Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais). [...].” (07045575220218070011, 2a Turma Cível, DJE: 23/5/2023).
7. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso improvido.
Teses de julgamento: “1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes de sua vigência, ainda que haja termo aditivo posterior, por força dos princípios da irretroatividade e segurança jurídica. 2. Em rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, por culpa do comprador, celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, em percentual razoável (10%), conforme Súmula n. 543 do STJ. 3. A dedução de débitos de IPTU/TLP em rescisão contratual de lote urbano pressupõe a comprovação pela vendedora da existência e pagamento dos débitos e pode ser afastada caso o objeto seja lote sem edificação e não comprovada a disponibilização de infraestrutura para a efetiva fruição econômica pelo comprador.”
________________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.786/2018; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II; CPC, arts. 435, parágrafo único e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; TJDFT, 0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024; TJDFT, 07230987220228070020, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 15/12/2023; TJDFT, 0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 5/3/2024; STJ, REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025; TJDFT, 07045575220218070011, Relator Designado: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 23/5/2023.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI N. 13.786/2018) A CONTRATOS ANTERIORES. TERMO ADITIVO POSTERIOR PREJUDICIAL AO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. BASE DE CÁLCULO. DÉBITOS DE IPTU/TLP. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OPORTUNA. REDIMENSIONAMENTO DOS HONORÁRIOS CONFORME ART. 85, § 2o, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença a qual julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais formulados na ação de rescisão de contrato de compra e venda firmado em 7/3/2016, declarando a rescisão, afastando a cláusula arbitral e a incompetência territorial. 1.1. A sentença determinou a restituição de 90% dos valores efetivamente pagos pelos apelados, permitindo a retenção de 10% pela apelante, a restituição em parcela única, juros de mora a partir do trânsito em julgado, correção monetária desde cada desembolso, e afastou o dano moral. Reconheceu, ainda, a prescrição trienal para comissão de corretagem e taxa SATI.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão cingem-se à: (i) aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 e do termo aditivo posterior ao contrato, (ii) base de cálculo do percentual de retenção pela apelante, e (iii) dedução dos débitos de IPTU/TLP incidentes sobre o imóvel durante a posse dos apelados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...] 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.).
4. Normas que tratam da rescisão e penalidades possuem natureza material e devem observar a lei vigente à época do contrato. 4.1. A aplicação da Lei do Distrato a contratos anteriores, ainda que por meio de termo aditivo firmado após sua vigência, viola os princípios da irretroatividade e segurança jurídica, especialmente se modifica aspectos essenciais da rescisão em prejuízo do consumidor. 4.2. Precedente: “[...] 2. A vendedora alega que, por meio de termo aditivo firmado após a vigência da Lei 13.786/2018, foi pactuada a aplicação das novas regras relativas à rescisão, sendo devidas diversas retenções, tais como taxa de fruição, comissão de corretagem e cláusula penal com base no valor atualizado do contrato. 2.1. No entanto, o compromisso de compra e venda foi firmado em 01/09/2017, antes da Lei do Distrato. 3. A solução sobre as regras efetivamente aplicáveis demanda uma análise de direito intertemporal, precipuamente diante do fato de que a Lei 13.786/2018 não é retroativa, restando perquirir se um termo aditivo ao contrato de compra e venda possui o condão de alterar a legislação que rege um contrato, lei essa que entrou em vigor apenas após a celebração da avença. 3.1. Segundo a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, “reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou” (art. 6o, §1o). 3.2. O contrato celebrado entre as partes é um ato jurídico perfeito já consumado, sendo que os termos aditivos dele decorrentes não podem prever cláusulas que destoam das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor, consoante art. 51, §1o, II e III, do CDC. 3.3. Logo, a cláusula do termo aditivo que atrai as normas regras rescisórias da Lei 13.786/2018 é abusiva, devendo a rescisão contratual ser analisada de acordo com a jurisprudência incidente aos contratos formalizados antes da sua vigência. [...].” (0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 5/3/2024.). 4.3. O contrato original constitui ato jurídico perfeito consumado sob a lei anterior, e aditivos não podem prever cláusulas que destoem das normas incidentes à época da pactuação originária, notadamente se prejudiciais ao consumidor (CDC, art. 51, §1o, II e III).
5. A base de cálculo para o percentual de retenção, em caso de rescisão por culpa do comprador em contratos sob o CDC firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve ser os valores efetivamente pagos pelo comprador. 5.1. A sentença, ao fixar a retenção em 10% sobre os valores pagos, está em consonância com o entendimento consolidado pelo STJ (Súmula n. 543). 5.2. STJ: “[...] Nos termos da Súmula 543/STJ, ‘na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’. [...].” (REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025.). 5.3. O percentual de 10% sobre os valores pagos é considerado razoável e suficiente para cobrir despesas administrativas, sem configurar enriquecimento sem causa. 5.4. A retenção sobre o valor total do contrato, significativamente superior aos valores pagos, imporia ônus excessivo e desproporcional ao consumidor, configurando vantagem exagerada para a vendedora. 5.5. A inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 inviabiliza a aplicação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, que prevê retenção sobre o valor atualizado do contrato.
6. A dedução de débitos de IPTU/TLP pressupõe a comprovação pela vendedora da existência dos débitos e, se for o caso, do seu efetivo pagamento, sub-rogando-se no direito de reaver os valores. 6.1. No caso, a sentença rejeitou a cobrança de taxa de fruição e IPTU por se tratar de lote sem edificação e sem comprovação de obras mínimas de infraestrutura pela vendedora que permitissem a efetiva habitação ou fruição econômica pelos compradores. 6.2. A alegação da apelante de erro no traslado da prova dos débitos de IPTU/TLP não autoriza a retenção sem a necessária comprovação nos autos. 6.3. Cabe à parte apelante/ré instruir a contestação com os documentos para provar suas alegações (CPC, art. 434). 6.4. Documentos apresentados apenas com a apelação não são admitidos sem comprovação de impossibilidade de juntada oportuna (CPC, art. 435, parágrafo único). 6.5. Precedente Turmário: “[...] 3.1. De início, cumpre mencionar que, consoante o disposto no art. 435 do estatuto processual, é admitida a juntada extemporânea de prova documental para a demonstração de fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo ainda admitida, nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por terem sido conhecidos, acessíveis ou disponíveis posteriormente à apresentação da petição inicial ou da contestação, devendo a parte, contudo, comprovar aludido motivo, consoante se extraí do preceptivo legal. 3.2. A respeito da juntada de documentos novos em sede recursal, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery: 'Documentos novos. A parte tem o dever de demonstrar que a finalidade da juntada visa a contrapor o documento a outro, ou a fato ou alegação surgida no curso do processo e depois de sua última oportunidade de falar nos autos. Não pode a juntada ser feita com o intuito de surpreender a parte contrária ou o juízo, ardilosa e maliciosamente, para criar no espírito do julgador, à última hora, a impressão de encerramento da questão, sem que a outra parte tenha tido igual oportunidade na dialética do processo. Deve estar presente na avaliação do julgador, sempre, o princípio da lealdade processual, de sorte seja permitida a juntada de documento nos autos, apenas quando nenhum gravame houver para a parte contrária.' (Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais). [...].” (07045575220218070011, 2a Turma Cível, DJE: 23/5/2023).
7. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 7.1. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pela apelante, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso improvido.
Teses de julgamento: “1. A Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) é inaplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes de sua vigência, ainda que haja termo aditivo posterior, por força dos princípios da irretroatividade e segurança jurídica. 2. Em rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, por culpa do comprador, celebrada antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção de valores pela vendedora deve incidir sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, em percentual razoável (10%), conforme Súmula n. 543 do STJ. 3. A dedução de débitos de IPTU/TLP em rescisão contratual de lote urbano pressupõe a comprovação pela vendedora da existência e pagamento dos débitos e pode ser afastada caso o objeto seja lote sem edificação e não comprovada a disponibilização de infraestrutura para a efetiva fruição econômica pelo comprador.”
________________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.786/2018; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II; CPC, arts. 435, parágrafo único e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; TJDFT, 0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024; TJDFT, 07230987220228070020, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJE: 15/12/2023; TJDFT, 0704687-08.2022.8.07.0011, Relator: Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, DJE: 5/3/2024; STJ, REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025; TJDFT, 07045575220218070011, Relator Designado: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 23/5/2023.