Tribunal: TJDFT
Processo: 0815444-83.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ A CONTRATOS FIRMADOS SOB AS REGRAS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – SFH. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condená-las ao reembolso dos juros de obra pagos em razão da demora na entrega do imóvel objeto do contrato, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
2. Preliminarmente, as recorrentes sustentam a incompetência do Juízo, sob alegação de que o valor do contrato excede o limite legal dos Juizados Especiais e que a causa demanda prova técnica incompatível com o rito. No mérito, alegam que o prazo de entrega previsto no Termo de Reserva não vincula as partes, devendo prevalecer o estipulado no contrato de compra e venda. Invocam caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil. Defendem a inaplicabilidade do Tema 996 do STJ, por tratar-se de financiamento via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, e a inexistência de ato ilícito ou comprovação de danos materiais. Argumentam que não houve prova de pagamento dos juros de obra e que a planilha anexada é insuficiente. Pleiteiam a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação do prazo de tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir se os Juizados Especiais Cíveis são competentes para julgar a demanda considerando o valor do contrato e a alegada necessidade de prova técnica; (ii) estabelecer qual o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel; (iii) verificar a existência de responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e pela cobrança de juros de obra após o prazo contratual; e (iv) determinar se é devida a indenização por lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. As recorrentes alegam que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários-mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora (art. 3o, inc. I, Lei 9.099/1995), o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De igual modo, não há que se falar em complexidade para se estabelecer o valor a ser pago a título de juros de obra, uma vez que sua composição está fixada em contrato, bastando, portanto, a utilização de meros cálculos. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa, rejeitando-se a preliminar. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
5. Cuida-se de relação jurídica de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é, em regra, objetiva, sendo ele responsável pelos danos decorrentes de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente é afastada se o fornecedor comprovar a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
6. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional firmado pelas partes (ID 73351281) contém previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A requeridas alegam que o Termo de Reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a parte adquirente (ID 73351306, cláusula C.6.1), 17/05/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
7. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Tema 996), e os seguintes tópicos são úteis para descortino da controvérsia dos autos: a) o contrato de compra e venda deve fixar prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar condicionado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, “exceto o acréscimo do prazo de tolerância”; b) descumprido o prazo contratual, há presunção de prejuízo ao comprador e a compensação se dá mediante aluguel mensal, calculado “com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”; e c) é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
8. As recorrentes sustentam não ser o caso de aplicação do Tema 996 ao caso concreto, uma vez que os recursos para financiamento do imóvel advêm do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e não do Programa Minha Casa Minha Vida (Casa Verde e Amarela), expressamente mencionado no julgado que ensejou a elaboração da tese pelo Superior Tribunal de Justiça.
9. Com efeito, o escopo da tese foi de firmar o entendimento de que, também nos contratos entabulados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o consumidor não pode ser colocado em posição de desvantagem exagerada, como ocorre quando lhe são restringidos direitos ou obrigações que são fundamentais à natureza do contrato.
10. No entanto, segundo o próprio Ministro Relator do recurso que originou a tese, entre as faixas de renda 1 a 3, do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), “não existe distinção significativa entre os negócios firmados sob as regras do SFH e do PMCMV, que autorize a adoção de tratamento diferenciado, dada a similitude, inclusive, entre as estipulações contratuais nas duas modalidades de contratação, mormente se consideradas as exigências, obrigações e penalidades impostas ao adquirente, em caso de ser ele o responsável pela mora ou pelo inadimplemento da obrigação.” (REsp n. 1.729.593/SP)
11. Conclui-se, assim, que também nos contratos sob a égide do SFH, “o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;” (Tema 996).
12. Também não assiste razão às recorrentes no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância adicional de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdãos 1122198 e 1208807.
13. Desse modo, não procede a alegação de que o contrato firmado perante a CAIXA estipulou nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
14. Cumpre anotar, ademais, que, em relação ao que restou decidido no processo n. 0723553-78.2024.8.07.0016, após debate entre as integrantes desta Turma, passou-se a adotar, de modo unânime, o posicionamento acima exposto, uma vez que prestigia a possibilidade de planejamento do adquirente, a partir do cumprimento fiel dos prazos de entrega pelo incorporador e pelo construtor.
15. No que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da parte recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se insere a empresa recorrente. Não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
16. Demonstrado, portanto, que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento de juros de obra além do prazo previamente estipulado, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
17. No caso concreto, o Juízo de origem rejeitou a impugnação das requeridas ao cálculo dos juros de obra pagos indevidamente, firmando o entendimento de que eles não podem ser calculados, apenas, mediante cômputo dos valores contidos na coluna “Juros” da planilha de evolução, uma vez que “os demais encargos também são decorrentes do atraso da obra” (ID 73352715). Nesse ponto, no entanto, verifica-se que o argumento das recorrentes possui parcial razão, mas deve-se consignar que, diversamente do alegado, a Planilha de Evolução acostada ao feito é suficiente para demonstrar tanto o pagamento dos juros de obra quanto a discriminação de seus componentes.
18. Os juros de obra dizem respeito aos encargos cobrados pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel financiado. Eles incidem sobre o valor que o banco já repassou à construtora, conforme o avanço da obra, e são pagos pelo comprador antes do início da amortização do financiamento propriamente dito. Na caso em apreço, estão previstos na Cláusula 3.2, item II, “a”, do contrato de financiamento:“3.2 São devidas seguintes tarifas e encargos: (...) II) Mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item C deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês; (...)” (ID 73351306, pág. 6).
19. Somam-se a esses encargos (juros de obra), de acordo com o contrato, o “Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente”, “Tarifa de administração de contrato mensal” e IOF, se fosse o caso de unidade comercial (ID 73351306, pág. 6).
20. Vê-se, pois, que diferentemente do que concluiu o Juízo de origem, há distinção, na composição das parcelas pagas durante o período de construção, daquilo que constitui a remuneração pelo empréstimo concedido à construtora/incorporadora (juros de obra) e aquilo que diz respeito aos demais encargos contratuais, que, inclusive, permanecem após o término da construção (seguro e taxa de administração).
21. Assim, nos termos da Planilha de Evolução (ID 73351286), considerando-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 28/06/2022, verifica-se que, a partir da parcela vencida em 24/07/2022, somam-se, indevidamente, os juros de obra (rubricas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros”) ao “Seguro/FGHAB” e ao encargo denominado “Taxas”, correspondente à “Tarifa de administração de contrato mensal”. Esse proceder se repete até a parcela com vencimento em 24/09/2023, pois houve registro de término da obra em 03/10/2023.
22. A despeito de ter sido encerrada a obra, extrai-se do Tema 996, do STJ, o entendimento de que os juros de obra não podem ser cobrados até a entrega das chaves, o que ocorreu em 23/10/2023: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
23. Portanto, o reembolso dos juros de obra é devido em relação às parcelas compreendidas entre julho de 2022 e outubro de 2023, como reconhecido em sentença, compondo-se, no entanto, apenas dos valores contidos nas colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros”.
24. Ressalta-se, ainda, que o pagamento das parcelas é atestado pela Planilha de Evolução, que contém registro dos pagamentos mensais na coluna “Valor Pago/Devolvido”. Observa-se, assim, que o valor da condenação pode ser facilmente obtido mediante somatório dos valores referentes ao período indicado, efetuando-se a atualização nos termos da sentença.
25. Ademais, a objeção da parte requerida quanto a quem teria efetuado o pagamento não merece prosperar, uma vez que, de acordo com a previsão contratual, as parcelas são quitadas mediante débito em conta corrente da parte adquirente (Cláusulas C.11, ID 73351306, pág. 4).
26. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no Tema 996 e, conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
27. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
28. Preliminar de incompetência rejeitada.
29. Recurso parcialmente provido para, reformando a sentença, estabelecer que os juros de obra deverão ser calculados, para o período de julho de 2022 a outubro de 2023, mediante somatório dos valores contidos na Planilha de Evolução (ID 73351286), colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros”, mantidos os critérios de atualização fixados pelo Juízo de origem.
30. Sem honorários, ante à ausência de parte recorrente integralmente vencida.
31. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
________________
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o; CC, arts. 389, Parágrafo Único e 406, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. APLICAÇÃO DO TEMA 996 DO STJ A CONTRATOS FIRMADOS SOB AS REGRAS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – SFH. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condená-las ao reembolso dos juros de obra pagos em razão da demora na entrega do imóvel objeto do contrato, bem como ao pagamento de lucros cessantes.
2. Preliminarmente, as recorrentes sustentam a incompetência do Juízo, sob alegação de que o valor do contrato excede o limite legal dos Juizados Especiais e que a causa demanda prova técnica incompatível com o rito. No mérito, alegam que o prazo de entrega previsto no Termo de Reserva não vincula as partes, devendo prevalecer o estipulado no contrato de compra e venda. Invocam caso fortuito decorrente da pandemia da COVID-19, que teria impactado o setor da construção civil. Defendem a inaplicabilidade do Tema 996 do STJ, por tratar-se de financiamento via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, e a inexistência de ato ilícito ou comprovação de danos materiais. Argumentam que não houve prova de pagamento dos juros de obra e que a planilha anexada é insuficiente. Pleiteiam a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação do prazo de tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir se os Juizados Especiais Cíveis são competentes para julgar a demanda considerando o valor do contrato e a alegada necessidade de prova técnica; (ii) estabelecer qual o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel; (iii) verificar a existência de responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e pela cobrança de juros de obra após o prazo contratual; e (iv) determinar se é devida a indenização por lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis. As recorrentes alegam que o valor do imóvel, objeto do contrato, excede o teto de quarenta salários-mínimos. Todavia, para definir a competência, o valor da causa deve considerar o benefício econômico buscado pela parte autora (art. 3o, inc. I, Lei 9.099/1995), o que, no caso, é a indenização a título de danos materiais referente aos juros de obra e lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega do imóvel, o qual se enquadra dentro do limite de alçada vigente. Ressalte-se, ainda, que a eficácia, invalidação ou resolução do contrato não é objeto de discussão. De igual modo, não há que se falar em complexidade para se estabelecer o valor a ser pago a título de juros de obra, uma vez que sua composição está fixada em contrato, bastando, portanto, a utilização de meros cálculos. Reconhece-se, portanto, a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da causa, rejeitando-se a preliminar. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdãos 1282416, 1186511.
5. Cuida-se de relação jurídica de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é, em regra, objetiva, sendo ele responsável pelos danos decorrentes de defeitos na prestação do serviço, independentemente de culpa. Essa responsabilidade somente é afastada se o fornecedor comprovar a inexistência do defeito ou culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
6. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional firmado pelas partes (ID 73351281) contém previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). A requeridas alegam que o Termo de Reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que o prazo para o término da construção a ser considerado é o que constou no contrato de compra e venda firmado com a parte adquirente (ID 73351306, cláusula C.6.1), 17/05/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
7. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (Tema 996), e os seguintes tópicos são úteis para descortino da controvérsia dos autos: a) o contrato de compra e venda deve fixar prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode estar condicionado à concessão de financiamento ou a outro negócio jurídico, “exceto o acréscimo do prazo de tolerância”; b) descumprido o prazo contratual, há presunção de prejuízo ao comprador e a compensação se dá mediante aluguel mensal, calculado “com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”; e c) é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
8. As recorrentes sustentam não ser o caso de aplicação do Tema 996 ao caso concreto, uma vez que os recursos para financiamento do imóvel advêm do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e não do Programa Minha Casa Minha Vida (Casa Verde e Amarela), expressamente mencionado no julgado que ensejou a elaboração da tese pelo Superior Tribunal de Justiça.
9. Com efeito, o escopo da tese foi de firmar o entendimento de que, também nos contratos entabulados no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o consumidor não pode ser colocado em posição de desvantagem exagerada, como ocorre quando lhe são restringidos direitos ou obrigações que são fundamentais à natureza do contrato.
10. No entanto, segundo o próprio Ministro Relator do recurso que originou a tese, entre as faixas de renda 1 a 3, do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), “não existe distinção significativa entre os negócios firmados sob as regras do SFH e do PMCMV, que autorize a adoção de tratamento diferenciado, dada a similitude, inclusive, entre as estipulações contratuais nas duas modalidades de contratação, mormente se consideradas as exigências, obrigações e penalidades impostas ao adquirente, em caso de ser ele o responsável pela mora ou pelo inadimplemento da obrigação.” (REsp n. 1.729.593/SP)
11. Conclui-se, assim, que também nos contratos sob a égide do SFH, “o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;” (Tema 996).
12. Também não assiste razão às recorrentes no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância adicional de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdãos 1122198 e 1208807.
13. Desse modo, não procede a alegação de que o contrato firmado perante a CAIXA estipulou nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no Termo de Reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para entrega.
14. Cumpre anotar, ademais, que, em relação ao que restou decidido no processo n. 0723553-78.2024.8.07.0016, após debate entre as integrantes desta Turma, passou-se a adotar, de modo unânime, o posicionamento acima exposto, uma vez que prestigia a possibilidade de planejamento do adquirente, a partir do cumprimento fiel dos prazos de entrega pelo incorporador e pelo construtor.
15. No que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações da parte recorrente não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se insere a empresa recorrente. Não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pela recorrente, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdãos 1932260, 1901568, 1931355, 1929531.
16. Demonstrado, portanto, que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento de juros de obra além do prazo previamente estipulado, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
17. No caso concreto, o Juízo de origem rejeitou a impugnação das requeridas ao cálculo dos juros de obra pagos indevidamente, firmando o entendimento de que eles não podem ser calculados, apenas, mediante cômputo dos valores contidos na coluna “Juros” da planilha de evolução, uma vez que “os demais encargos também são decorrentes do atraso da obra” (ID 73352715). Nesse ponto, no entanto, verifica-se que o argumento das recorrentes possui parcial razão, mas deve-se consignar que, diversamente do alegado, a Planilha de Evolução acostada ao feito é suficiente para demonstrar tanto o pagamento dos juros de obra quanto a discriminação de seus componentes.
18. Os juros de obra dizem respeito aos encargos cobrados pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel financiado. Eles incidem sobre o valor que o banco já repassou à construtora, conforme o avanço da obra, e são pagos pelo comprador antes do início da amortização do financiamento propriamente dito. Na caso em apreço, estão previstos na Cláusula 3.2, item II, “a”, do contrato de financiamento:“3.2 São devidas seguintes tarifas e encargos: (...) II) Mensalmente, na fase de construção, mediante débito em conta, o que fica desde já autorizado: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, à taxa prevista no item C deste instrumento, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês; (...)” (ID 73351306, pág. 6).
19. Somam-se a esses encargos (juros de obra), de acordo com o contrato, o “Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente”, “Tarifa de administração de contrato mensal” e IOF, se fosse o caso de unidade comercial (ID 73351306, pág. 6).
20. Vê-se, pois, que diferentemente do que concluiu o Juízo de origem, há distinção, na composição das parcelas pagas durante o período de construção, daquilo que constitui a remuneração pelo empréstimo concedido à construtora/incorporadora (juros de obra) e aquilo que diz respeito aos demais encargos contratuais, que, inclusive, permanecem após o término da construção (seguro e taxa de administração).
21. Assim, nos termos da Planilha de Evolução (ID 73351286), considerando-se que o imóvel deveria ter sido entregue, no máximo, até 28/06/2022, verifica-se que, a partir da parcela vencida em 24/07/2022, somam-se, indevidamente, os juros de obra (rubricas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros”) ao “Seguro/FGHAB” e ao encargo denominado “Taxas”, correspondente à “Tarifa de administração de contrato mensal”. Esse proceder se repete até a parcela com vencimento em 24/09/2023, pois houve registro de término da obra em 03/10/2023.
22. A despeito de ter sido encerrada a obra, extrai-se do Tema 996, do STJ, o entendimento de que os juros de obra não podem ser cobrados até a entrega das chaves, o que ocorreu em 23/10/2023: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
23. Portanto, o reembolso dos juros de obra é devido em relação às parcelas compreendidas entre julho de 2022 e outubro de 2023, como reconhecido em sentença, compondo-se, no entanto, apenas dos valores contidos nas colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros”.
24. Ressalta-se, ainda, que o pagamento das parcelas é atestado pela Planilha de Evolução, que contém registro dos pagamentos mensais na coluna “Valor Pago/Devolvido”. Observa-se, assim, que o valor da condenação pode ser facilmente obtido mediante somatório dos valores referentes ao período indicado, efetuando-se a atualização nos termos da sentença.
25. Ademais, a objeção da parte requerida quanto a quem teria efetuado o pagamento não merece prosperar, uma vez que, de acordo com a previsão contratual, as parcelas são quitadas mediante débito em conta corrente da parte adquirente (Cláusulas C.11, ID 73351306, pág. 4).
26. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no Tema 996 e, conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Nesse sentido: Acórdão 1833173.
27. Assim, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito, é dever da parte requerida reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
28. Preliminar de incompetência rejeitada.
29. Recurso parcialmente provido para, reformando a sentença, estabelecer que os juros de obra deverão ser calculados, para o período de julho de 2022 a outubro de 2023, mediante somatório dos valores contidos na Planilha de Evolução (ID 73351286), colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros”, mantidos os critérios de atualização fixados pelo Juízo de origem.
30. Sem honorários, ante à ausência de parte recorrente integralmente vencida.
31. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o; CC, arts. 389, Parágrafo Único e 406, § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.