Tribunal: TJDFT
Processo: 0713681-06.2023.8.07.0006
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução ao argumento de que há distinção entre o caso dos autos e o definido nos Temas 882/STJ e 492/STF, sendo aplicável o regramento que disciplina o condomínio em geral e o condomínio edilício, conforme artigo 1.334 do CC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é ou não possível a execução de taxas condominiais instituídas por condomínio irregular.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei n.o 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei n.o 6766/1979, o qual estabelece que as associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não detenham fins lucrativos a imposição, podem exigir contribuição para manutenção, a conservação, a disciplina e a utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente.
4. É inaplicável a tese firmada no julgamento do RE n.o 695.911/SP (Tema n.o 492 do STF) aos condomínios irregulares formados em áreas particulares, no Distrito Federal, uma vez que a situação fática que levou à decisão paradigma (loteamento fechado no Estado de São Paulo) exigia o pagamento de taxa condominial para o pagamento de despesas essenciais de condomínio (irregular) formado em momento posterior à construção de casas e divisão de terrenos (eram imóveis regulares, devidamente registrados, sobre os quais um grupo de moradores se reuniu e decidiu transformar em condomínio fechado), o que demonstra que a “ratio decidendi” é completamente diferente da situação do Distrito Federal, e, sobretudo, é diversa da situação dos autos, em que se tem um condomínio (de fato) instituído em área particular, constituído desde o início por imóveis irregulares, sem averbação no Registro de Imóveis, já divididos e comercializados com o formato de condomínio, de forma que a adesão à associação de moradores/condomínio é automática, sendo válida desde o momento em que adquiridos os direitos sobre o bem, tornando-se obrigatório o pagamento das taxas de rateio das despesas comuns, mesmo que não sejam usufruídas.
5. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 5.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários (...). Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas (...), rateando-as entre os associados” (TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
6. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizado no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 6.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras.
7. Diante da inaplicabilidade dos referidos precedentes vinculantes mencionados em razão da distinção fática, cabível a aplicação analógica das normas do Código Civil de 2002 que disciplinam o condomínio em geral e o condomínio edilício, conforme artigo 1.334 do CC.
8. Nada a reparar na sentença que julgou improcedentes os embargos à execução, pois não há nulidade da execução, já que instruída com título certo, líquido e exigível, atendendo ao disposto no art. 784, inciso X do Código de Processo Civil.
IV. Dispositivo e tese
9. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.
Tese de julgamento: É possível a execução de taxas condominiais instituídas por condomínio irregular, por associação de moradores ou condomínio de fato, quando instituídas tais taxas por meio de assembleia, sendo dispensada a anuência expressa à associação de moradores, diante da distinção havida quanto aos condomínios irregulares no Distrito Federal e o caso fático constante nas teses firmadas nos julgamentos dos Temas 882/STJe 492/STF.
_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, inciso X; CC, artigo 1.334 c/c art. 1.136 do CC; Lei n.o 13.465/2017; Lei n.o 6766/1979, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 882; STJ, Tema 492; TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023; TJDFT, Acórdão 1755035, 07235539420228070001, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2023; TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR (CONDOMÍNIO DE FATO). TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. DISTINÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DEVER DO CONDÔMINO. COBRANÇA DE TAXA. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução ao argumento de que há distinção entre o caso dos autos e o definido nos Temas 882/STJ e 492/STF, sendo aplicável o regramento que disciplina o condomínio em geral e o condomínio edilício, conforme artigo 1.334 do CC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é ou não possível a execução de taxas condominiais instituídas por condomínio irregular.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei n.o 13.465/2017 incluiu o art. 36-A na Lei n.o 6766/1979, o qual estabelece que as associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhados, desde que não detenham fins lucrativos a imposição, podem exigir contribuição para manutenção, a conservação, a disciplina e a utilização dos respectivos titulares ou moradores, ainda que não tenham se associado voluntariamente.
4. É inaplicável a tese firmada no julgamento do RE n.o 695.911/SP (Tema n.o 492 do STF) aos condomínios irregulares formados em áreas particulares, no Distrito Federal, uma vez que a situação fática que levou à decisão paradigma (loteamento fechado no Estado de São Paulo) exigia o pagamento de taxa condominial para o pagamento de despesas essenciais de condomínio (irregular) formado em momento posterior à construção de casas e divisão de terrenos (eram imóveis regulares, devidamente registrados, sobre os quais um grupo de moradores se reuniu e decidiu transformar em condomínio fechado), o que demonstra que a “ratio decidendi” é completamente diferente da situação do Distrito Federal, e, sobretudo, é diversa da situação dos autos, em que se tem um condomínio (de fato) instituído em área particular, constituído desde o início por imóveis irregulares, sem averbação no Registro de Imóveis, já divididos e comercializados com o formato de condomínio, de forma que a adesão à associação de moradores/condomínio é automática, sendo válida desde o momento em que adquiridos os direitos sobre o bem, tornando-se obrigatório o pagamento das taxas de rateio das despesas comuns, mesmo que não sejam usufruídas.
5. O art. 1.136 do CC dispõe sobre os deveres dos condôminos, dentre os quais o de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. 5.1. “Os condomínios de fato ou irregulares, diversamente do condomínio edilício previsto no artigo 1.332, caput, do Código Civil, se constituem de maneira informal. Entretanto, apesar de possuírem natureza e características diversas, ambas as conformações apresentam objetivos comuns de melhorar a qualidade de vida dos possuidores/proprietários (...). Os condomínios edilícios, para atender esses objetivos, instituem taxas (...), rateando-as entre os associados” (TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023, publicado no DJE: 13/11/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada).
6. Nos casos de imóveis situados em condomínio irregular localizado no Distrito Federal e entorno, quando são adquiridos os direitos sobre o bem, o adquirente automaticamente adere à associação de moradores, motivo pelo qual se dispensa a filiação do possuidor para a cobrança de taxas de rateio das despesas. 6.1. Na hipótese, a aquisição de imóvel por meio de contrato no qual há menção expressa à existência de condomínio caracteriza a anuência do adquirente às regras.
7. Diante da inaplicabilidade dos referidos precedentes vinculantes mencionados em razão da distinção fática, cabível a aplicação analógica das normas do Código Civil de 2002 que disciplinam o condomínio em geral e o condomínio edilício, conforme artigo 1.334 do CC.
8. Nada a reparar na sentença que julgou improcedentes os embargos à execução, pois não há nulidade da execução, já que instruída com título certo, líquido e exigível, atendendo ao disposto no art. 784, inciso X do Código de Processo Civil.
IV. Dispositivo e tese
9. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.
Tese de julgamento: É possível a execução de taxas condominiais instituídas por condomínio irregular, por associação de moradores ou condomínio de fato, quando instituídas tais taxas por meio de assembleia, sendo dispensada a anuência expressa à associação de moradores, diante da distinção havida quanto aos condomínios irregulares no Distrito Federal e o caso fático constante nas teses firmadas nos julgamentos dos Temas 882/STJe 492/STF.
_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, inciso X; CC, artigo 1.334 c/c art. 1.136 do CC; Lei n.o 13.465/2017; Lei n.o 6766/1979, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 882; STJ, Tema 492; TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023; TJDFT, Acórdão 1755035, 07235539420228070001, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 14/9/2023; TJDFT, Acórdão 1779026, 07235478720228070001, Rel. LUCIMEIRE MARIA DA SILVA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 8/11/2023.