Tribunal: TJDFT
Processo: 0719546-07.2023.8.07.0007
Órgão julgador: ANA CANTARINO
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-08
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. CONTRATANTES PARTICULARES. FINANCIAMENTO NEGADO. CULPA DO VENDEDOR. NÃO COMPROVADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DO SINAL. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. TRATATIVAS VIA APLICATIVO DE MENSAGENS. APRESENTAÇÃO DOS TERMOS ESCRITOS. DOCUMENTO PARTICULAR COM VERACIDADE CONFIRMADA. PROVA VÁLIDA.
1. Em regra, quando o comprador depende da realização de financiamento bancário para cumprimento da obrigação de pagar, assume a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, quando não obtém financiamento para realizar o pagamento, a não ser que o financiamento seja condição suspensiva do contrato. Logo, a falta de obtenção de financiamento, sem demonstração de culpa do vendedor, é considerada um inadimplemento contratual do comprador.
2. As arras ou sinal, descritas nos artigos 417 a 420 do Código Civil, são um valor pago antecipadamente pelo comprador ao vendedor como garantia de que o contrato de compra e venda de imóvel será cumprido, que ter caráter meramente confirmatório, implicando princípio de pagamento do contrato que não pode ser retido em razão do inadimplemento, ou penitencial, que equivale à prefixação de perdas e danos em razão do descumprimento do contrato, devendo a possibilidade de retenção estar expressa no contrato.
3. Conforme se interpreta do artigo 412 do Código de Processo Civil, não há qualquer óbice para que os termos escritos do contrato celebrado entre as partes via aplicativos de mensagens, ainda não assinados, sejam analisados em conjunto com as demais provas a fim de elucidar a lide, quando foram apresentados nos autos por ambos os litigantes como prova da veracidade da negociação verbal realizada, sem qualquer impugnação da autenticidade ou dos seus termos.
4. O autor não se desincumbe dos ônus de prova que lhe atribui o artigo 373, I, do Código de Processo Civil, quando não comprova teve negado crédito para pagamento do contrato por culpa do vendedor, apresentando alegações genéricas de que não teria obtido financiamento em razão de incongruências entre a metragem do imóvel contido no anúncio de venda e o constatado na avaliação.
5. Não se vislumbra má-fé do vendedor ao fazer constar no anúncio de venda do seu imóvel a área de 61m3, que é o tamanho aproximado da área total do imóvel averbado na matrícula (60,71m3), em que está também especificado a área privativa e a área comum, cabendo ao comprador assegurar-se da veracidade das informações, conferindo o registro e visitando o local.
6. Inexistente comprovação de que o vendedor teria contribuído para a não obtenção do financiamento pelo comprador, que, por isso, não pagou o preço a que se obrigou no contrato de compra e venda, desistindo do negócio, não tem o vendedor obrigação de devolver as arras penitenciais recebidas diante da rescisão unilateral do contrato.
7. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. CONTRATANTES PARTICULARES. FINANCIAMENTO NEGADO. CULPA DO VENDEDOR. NÃO COMPROVADA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DO SINAL. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. TRATATIVAS VIA APLICATIVO DE MENSAGENS. APRESENTAÇÃO DOS TERMOS ESCRITOS. DOCUMENTO PARTICULAR COM VERACIDADE CONFIRMADA. PROVA VÁLIDA.
1. Em regra, quando o comprador depende da realização de financiamento bancário para cumprimento da obrigação de pagar, assume a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, quando não obtém financiamento para realizar o pagamento, a não ser que o financiamento seja condição suspensiva do contrato. Logo, a falta de obtenção de financiamento, sem demonstração de culpa do vendedor, é considerada um inadimplemento contratual do comprador.
2. As arras ou sinal, descritas nos artigos 417 a 420 do Código Civil, são um valor pago antecipadamente pelo comprador ao vendedor como garantia de que o contrato de compra e venda de imóvel será cumprido, que ter caráter meramente confirmatório, implicando princípio de pagamento do contrato que não pode ser retido em razão do inadimplemento, ou penitencial, que equivale à prefixação de perdas e danos em razão do descumprimento do contrato, devendo a possibilidade de retenção estar expressa no contrato.
3. Conforme se interpreta do artigo 412 do Código de Processo Civil, não há qualquer óbice para que os termos escritos do contrato celebrado entre as partes via aplicativos de mensagens, ainda não assinados, sejam analisados em conjunto com as demais provas a fim de elucidar a lide, quando foram apresentados nos autos por ambos os litigantes como prova da veracidade da negociação verbal realizada, sem qualquer impugnação da autenticidade ou dos seus termos.
4. O autor não se desincumbe dos ônus de prova que lhe atribui o artigo 373, I, do Código de Processo Civil, quando não comprova teve negado crédito para pagamento do contrato por culpa do vendedor, apresentando alegações genéricas de que não teria obtido financiamento em razão de incongruências entre a metragem do imóvel contido no anúncio de venda e o constatado na avaliação.
5. Não se vislumbra má-fé do vendedor ao fazer constar no anúncio de venda do seu imóvel a área de 61m3, que é o tamanho aproximado da área total do imóvel averbado na matrícula (60,71m3), em que está também especificado a área privativa e a área comum, cabendo ao comprador assegurar-se da veracidade das informações, conferindo o registro e visitando o local.
6. Inexistente comprovação de que o vendedor teria contribuído para a não obtenção do financiamento pelo comprador, que, por isso, não pagou o preço a que se obrigou no contrato de compra e venda, desistindo do negócio, não tem o vendedor obrigação de devolver as arras penitenciais recebidas diante da rescisão unilateral do contrato.
7. Apelação conhecida e não provida.