Tribunal: TJDFT
Processo: 0702131-95.2025.8.07.0021
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDO O ABATIMENTO DO PAGAMENTO DE SEGURO E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã que julgou procedentes os pedidos iniciais e condenou as requeridas ao pagamento de juros de obra entre 30/06/22 até a data da entrega do imóvel, ocorrida em 25/05/23, a ser apurado por simples cálculos e ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/22, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 76586052). Foram oferecidas contrarrazões (ID 76586060).
3. Na origem, a parte autora firmou em 01/10/2020 proposta de reserva da unidade habitacional no 31489 do empreendimento “Itapoã Parque”, pelo valor de R$ 112.107,26, com entrega prevista para 30/12/2021, prorrogável por 180 dias, até 30/06/2022 (IDs 76585989, 76586038, p. 6). A entrega, entretanto, ocorreu apenas em 25/05/2023 (ID 76586037), com atraso de onze meses além do prazo final contratual. A autora sustentou ter sido induzida a erro pelas rés, que reiteradamente informaram datas incorretas de conclusão da obra, em desacordo com o termo de reserva. Relatou, ainda, ter arcado indevidamente com juros de obra no valor de R$ 6.592,75 entre julho/2022 e maio/2023 (ID 76585994), bem como ter deixado de auferir rendimentos com a unidade, pleiteando restituição dos valores pagos e indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel.
4. Em suas razões recursais, as requeridas suscitaram, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, por entenderem que ultrapassa o limite previsto no art. 3o, I, da Lei 9.099/95. No mérito, defenderam que o prazo de entrega do imóvel deve ser contado a partir do Contrato de Compra e Venda, firmado em 28/01/2021, e não do Termo de Reserva, sustentando que este último não possui natureza contratual. Alegaram, ainda, que eventual atraso decorreu de caso fortuito e força maior em razão da pandemia da COVID-19, o que afastaria a responsabilidade civil (art. 393 do CC). Aduziram que, conforme o contrato, o prazo final de entrega seria 30/01/2023, prorrogável por mais 180 dias e, ainda, acrescido de 60 dias, postergando o prazo máximo para 25/09/2023 (ID 76586036). Assim, eventual indenização somente poderia incidir após essa data. Alegaram, também, ausência de comprovação de pagamento dos chamados juros de obra, pois a planilha juntada refere-se a parcelas do financiamento (ID 76585994). Quanto aos lucros cessantes, sustentaram ser indevida a condenação diante da inexistência de prova efetiva de prejuízo, tratando-se de imóvel de caráter residencial, sem destinação econômica. Requereram, portanto, a reforma da sentença para afastar as condenações ou, subsidiariamente, a limitação da indenização conforme os prazos contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal envolve: (i) a preliminar de incompetência do Juizado Especial em razão do valor da causa; (ii) a alegação de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia da COVID-19, como excludente de responsabilidade; (iii) a ausência de prova quanto ao pagamento de juros de obra; (iv) a definição do prazo contratual de entrega do imóvel, com possível prorrogação até 25/09/2023, ou, subsidiariamente, com aplicação do termo de reserva acrescido das tolerâncias;
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Preliminarmente, quanto à alegação de incompetência do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, não assiste razão às recorrentes. O juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe verificar se os documentos constantes dos autos são suficientes para a resolução da lide. Na espécie, a controvérsia limita-se ao ressarcimento de valores pagos a título de juros de obra e de lucros cessantes, cujo montante se encontra dentro dos limites de competência estabelecidos pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. As provas carreadas são aptas à apreciação do mérito da demanda. Preliminar rejeitada.
7. O termo de reserva previa a entrega do imóvel em 30/12/2021 (ID 76585989), com tolerância de 180 dias, prorrogando o prazo até 30/06/2022 (ID76586038, p. 6). A entrega, contudo, somente ocorreu em 25/05/2023 (ID ID 76586037), configurando atraso de onze meses. A cláusula contratual que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves não pode prevalecer, pois não integra o prazo de tolerância reconhecido pela jurisprudência, além de contrariar a boa-fé objetiva.
8. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não merece acolhimento. O contrato foi firmado quando a pandemia já estava em curso há mais de um ano e as medidas sanitárias vinham sendo flexibilizadas. Ademais, eventual dificuldade de mão de obra ou de insumos constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo causa excludente de responsabilidade.
9. A cobrança de juros de obra após o prazo final de tolerância (30/06/2022) é indevida, conforme fixado pelo STJ no Tema 996. Assim, é devida a restituição dos valores pagos a esse título, devidamente comprovados pela autora (ID 76585994). Em relação a tais valores, constou na cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento (ID 76585990, p. 9) que os encargos mensais durante a fase de construção são compostos pelos juros de obra, taxa de administração (se devida) e prêmio de seguro MIP (morte e invalidez permanente). Conforme documento de ID 76585992, consta a discriminação dos valores pagos durante o período de 30/6/2022 e 25/5/2023 sendo devida somente a restituição relativa à coluna 3, descrita como “prestação”, posto que relativa aos juros de obra. É indevida a restituição dos valores pagos a título de seguro e taxa de administração por não possuírem vinculação ao atraso na entrega da obra.
10. Quanto aos lucros cessantes, a indenização é cabível. A privação injusta do uso do imóvel configura dano presumido, independentemente de destinação locatícia. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. No caso, a sentença utilizou parâmetro locatício compatível com o mercado local, o que deve ser mantido.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para afastar os valores pagos a título de seguro e taxa de administração, mantendo a obrigação de devolução dos valores relativos aos juros de obra, correspondentes à coluna 3 do documento de ID 76585992, intitulada de “prestação”, em montante a ser apurado por simples cálculo, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação. Mantida a condenação relativa ao pagamento de lucros cessantes, tal qual descrito na sentença recorrida.
12. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDO O ABATIMENTO DO PAGAMENTO DE SEGURO E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã que julgou procedentes os pedidos iniciais e condenou as requeridas ao pagamento de juros de obra entre 30/06/22 até a data da entrega do imóvel, ocorrida em 25/05/23, a ser apurado por simples cálculos e ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/22, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 76586052). Foram oferecidas contrarrazões (ID 76586060).
3. Na origem, a parte autora firmou em 01/10/2020 proposta de reserva da unidade habitacional no 31489 do empreendimento “Itapoã Parque”, pelo valor de R$ 112.107,26, com entrega prevista para 30/12/2021, prorrogável por 180 dias, até 30/06/2022 (IDs 76585989, 76586038, p. 6). A entrega, entretanto, ocorreu apenas em 25/05/2023 (ID 76586037), com atraso de onze meses além do prazo final contratual. A autora sustentou ter sido induzida a erro pelas rés, que reiteradamente informaram datas incorretas de conclusão da obra, em desacordo com o termo de reserva. Relatou, ainda, ter arcado indevidamente com juros de obra no valor de R$ 6.592,75 entre julho/2022 e maio/2023 (ID 76585994), bem como ter deixado de auferir rendimentos com a unidade, pleiteando restituição dos valores pagos e indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel.
4. Em suas razões recursais, as requeridas suscitaram, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, por entenderem que ultrapassa o limite previsto no art. 3o, I, da Lei 9.099/95. No mérito, defenderam que o prazo de entrega do imóvel deve ser contado a partir do Contrato de Compra e Venda, firmado em 28/01/2021, e não do Termo de Reserva, sustentando que este último não possui natureza contratual. Alegaram, ainda, que eventual atraso decorreu de caso fortuito e força maior em razão da pandemia da COVID-19, o que afastaria a responsabilidade civil (art. 393 do CC). Aduziram que, conforme o contrato, o prazo final de entrega seria 30/01/2023, prorrogável por mais 180 dias e, ainda, acrescido de 60 dias, postergando o prazo máximo para 25/09/2023 (ID 76586036). Assim, eventual indenização somente poderia incidir após essa data. Alegaram, também, ausência de comprovação de pagamento dos chamados juros de obra, pois a planilha juntada refere-se a parcelas do financiamento (ID 76585994). Quanto aos lucros cessantes, sustentaram ser indevida a condenação diante da inexistência de prova efetiva de prejuízo, tratando-se de imóvel de caráter residencial, sem destinação econômica. Requereram, portanto, a reforma da sentença para afastar as condenações ou, subsidiariamente, a limitação da indenização conforme os prazos contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal envolve: (i) a preliminar de incompetência do Juizado Especial em razão do valor da causa; (ii) a alegação de caso fortuito e força maior decorrente da pandemia da COVID-19, como excludente de responsabilidade; (iii) a ausência de prova quanto ao pagamento de juros de obra; (iv) a definição do prazo contratual de entrega do imóvel, com possível prorrogação até 25/09/2023, ou, subsidiariamente, com aplicação do termo de reserva acrescido das tolerâncias;
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Preliminarmente, quanto à alegação de incompetência do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa, não assiste razão às recorrentes. O juiz é o destinatário das provas, cabendo-lhe verificar se os documentos constantes dos autos são suficientes para a resolução da lide. Na espécie, a controvérsia limita-se ao ressarcimento de valores pagos a título de juros de obra e de lucros cessantes, cujo montante se encontra dentro dos limites de competência estabelecidos pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. As provas carreadas são aptas à apreciação do mérito da demanda. Preliminar rejeitada.
7. O termo de reserva previa a entrega do imóvel em 30/12/2021 (ID 76585989), com tolerância de 180 dias, prorrogando o prazo até 30/06/2022 (ID76586038, p. 6). A entrega, contudo, somente ocorreu em 25/05/2023 (ID ID 76586037), configurando atraso de onze meses. A cláusula contratual que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves não pode prevalecer, pois não integra o prazo de tolerância reconhecido pela jurisprudência, além de contrariar a boa-fé objetiva.
8. A alegação de caso fortuito ou força maior decorrente da pandemia da COVID-19 não merece acolhimento. O contrato foi firmado quando a pandemia já estava em curso há mais de um ano e as medidas sanitárias vinham sendo flexibilizadas. Ademais, eventual dificuldade de mão de obra ou de insumos constitui fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo causa excludente de responsabilidade.
9. A cobrança de juros de obra após o prazo final de tolerância (30/06/2022) é indevida, conforme fixado pelo STJ no Tema 996. Assim, é devida a restituição dos valores pagos a esse título, devidamente comprovados pela autora (ID 76585994). Em relação a tais valores, constou na cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento (ID 76585990, p. 9) que os encargos mensais durante a fase de construção são compostos pelos juros de obra, taxa de administração (se devida) e prêmio de seguro MIP (morte e invalidez permanente). Conforme documento de ID 76585992, consta a discriminação dos valores pagos durante o período de 30/6/2022 e 25/5/2023 sendo devida somente a restituição relativa à coluna 3, descrita como “prestação”, posto que relativa aos juros de obra. É indevida a restituição dos valores pagos a título de seguro e taxa de administração por não possuírem vinculação ao atraso na entrega da obra.
10. Quanto aos lucros cessantes, a indenização é cabível. A privação injusta do uso do imóvel configura dano presumido, independentemente de destinação locatícia. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. No caso, a sentença utilizou parâmetro locatício compatível com o mercado local, o que deve ser mantido.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e parcialmente provido tão somente para afastar os valores pagos a título de seguro e taxa de administração, mantendo a obrigação de devolução dos valores relativos aos juros de obra, correspondentes à coluna 3 do documento de ID 76585992, intitulada de “prestação”, em montante a ser apurado por simples cálculo, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação. Mantida a condenação relativa ao pagamento de lucros cessantes, tal qual descrito na sentença recorrida.
12. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.