Tribunal: TJDFT
Processo: 0735708-61.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO. LOTEAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL OU DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AOS ADQUIRENTES. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente o pedido na cobrança de R$ 11.900,00, correspondentes aos custos de regularização do loteamento Belvedere Green, situado no Jardim Botânico – DF. A autora alegou que, apesar de alienado os direitos possessórios sem garantia de regularização, isso na década de 1990, posteriormente fora contratada pelos condôminos, no ano de 2018, para concluir a regularização do empreendimento. A ré, adquirente de uma das frações ideais, contestou essa cobrança, por não haver previsão contratual nem deliberação em assembleia que a obriga ao pagamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal é determinar a possibilidade de cobrança dos custos de regularização fundiária de loteamento, em face de ausência de previsão contratual ou de deliberação formal em assembleia condominial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A lei regente do parcelamento do solo urbano e o Código Civil, atribuem ao empreendedor a responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura e pela regularização do loteamento, vedando a imposição desses encargos aos adquirentes sem previsão contratual clara e inequívoca.
4. O Código de Defesa do Consumidor reforça a necessidade de transparência e da prévia ciência do consumidor sobre quaisquer encargos, considerando abusiva a cobrança unilateral não prevista expressamente no contrato.
5. O contrato particular, firmado no ano de 1990, não previu a obrigação do adquirente em arcar com despesas futuras relativas à regularização fundiária, tampouco mencionou encargos relativos a obras de infraestrutura, impondo-se, por isso, a aplicação do princípio pacta sunt servanda.
6. As atas das assembleias condominiais, especialmente a AGE no 64/2018 e a AGE no 68/2021, não demonstram deliberação ou aprovação formal da responsabilidade dos condôminos pelos custos de regularização, sendo rejeitada a proposta de pagar.
7. O repasse de despesas relacionadas a obrigações ambientais decorrentes de exigências legais impostas à loteadora não pode ser transferido aos adquirentes, pois consistem em obrigações personalíssimas e impostas por força legal ao empreendedor.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e não provido.
_________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/1979, arts. 2o, 18, 34, 37; CC, art. 1.358-A, § 3o; CDC, arts. 2o, 3o, 39, V, 46, 47 e 51, IV; CPC, arts. 373, I e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1260600, ApCiv 0030291-86.2015.8.07.0001, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 08/07/2020, DJe 05/08/2020; TJDFT, Acórdão 2015864, ApCiv 0735714-68.2024.8.07.0001, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, 6a Turma Cível, j. 02/07/2025, DJe 10/07/2025; TJDFT, Acórdão 2014520, ApCiv 0735832-44.2024.8.07.0001, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 02/07/2025, DJe 09/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO. LOTEAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. RESPONSABILIDADE DO LOTEADOR. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL OU DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE AOS ADQUIRENTES. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que julgou improcedente o pedido na cobrança de R$ 11.900,00, correspondentes aos custos de regularização do loteamento Belvedere Green, situado no Jardim Botânico – DF. A autora alegou que, apesar de alienado os direitos possessórios sem garantia de regularização, isso na década de 1990, posteriormente fora contratada pelos condôminos, no ano de 2018, para concluir a regularização do empreendimento. A ré, adquirente de uma das frações ideais, contestou essa cobrança, por não haver previsão contratual nem deliberação em assembleia que a obriga ao pagamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal é determinar a possibilidade de cobrança dos custos de regularização fundiária de loteamento, em face de ausência de previsão contratual ou de deliberação formal em assembleia condominial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A lei regente do parcelamento do solo urbano e o Código Civil, atribuem ao empreendedor a responsabilidade pela execução das obras de infraestrutura e pela regularização do loteamento, vedando a imposição desses encargos aos adquirentes sem previsão contratual clara e inequívoca.
4. O Código de Defesa do Consumidor reforça a necessidade de transparência e da prévia ciência do consumidor sobre quaisquer encargos, considerando abusiva a cobrança unilateral não prevista expressamente no contrato.
5. O contrato particular, firmado no ano de 1990, não previu a obrigação do adquirente em arcar com despesas futuras relativas à regularização fundiária, tampouco mencionou encargos relativos a obras de infraestrutura, impondo-se, por isso, a aplicação do princípio pacta sunt servanda.
6. As atas das assembleias condominiais, especialmente a AGE no 64/2018 e a AGE no 68/2021, não demonstram deliberação ou aprovação formal da responsabilidade dos condôminos pelos custos de regularização, sendo rejeitada a proposta de pagar.
7. O repasse de despesas relacionadas a obrigações ambientais decorrentes de exigências legais impostas à loteadora não pode ser transferido aos adquirentes, pois consistem em obrigações personalíssimas e impostas por força legal ao empreendedor.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e não provido.
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Dispositivos relevantes citados: Lei no 6.766/1979, arts. 2o, 18, 34, 37; CC, art. 1.358-A, § 3o; CDC, arts. 2o, 3o, 39, V, 46, 47 e 51, IV; CPC, arts. 373, I e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1260600, ApCiv 0030291-86.2015.8.07.0001, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 08/07/2020, DJe 05/08/2020; TJDFT, Acórdão 2015864, ApCiv 0735714-68.2024.8.07.0001, Rel. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, 6a Turma Cível, j. 02/07/2025, DJe 10/07/2025; TJDFT, Acórdão 2014520, ApCiv 0735832-44.2024.8.07.0001, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 02/07/2025, DJe 09/07/2025.