Tribunal: TJDFT
Processo: 0747121-89.2025.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-24
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
1. Prescindível pedido de gratuidade de justiça em contrarrazões, ante os termos do art. 55 da Lei 9.099/1995, segundo o qual somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado.
2. Configura indevida inovação recursal a alegação de que apenas os valores da coluna “JUROS” da planilha de evolução do financiamento seriam ressarcíveis, se o argumento não foi deduzido na contestação. Se a alegação não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os arts. 329, 1.013 e 1.014, do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. Recurso não conhecido nessa parte.
3. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
4. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
5. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/4/2023, com tolerância de 180 dias (ID 78112355 - Pág. 6, cláusula 21).
6. Se o contrato de compra e venda foi firmado em junho de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 27/10/2023, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 16/8/2024. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
10. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem e dos juros de obra cobrados pelo agente financeiro durante o período de atraso, na forma definida na sentença.
11. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada. Recurso conhecido em parte. Na parte conhecida, preliminares rejeitadas. No mérito, desprovido.
12. Recorrente condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.
1. Prescindível pedido de gratuidade de justiça em contrarrazões, ante os termos do art. 55 da Lei 9.099/1995, segundo o qual somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado.
2. Configura indevida inovação recursal a alegação de que apenas os valores da coluna “JUROS” da planilha de evolução do financiamento seriam ressarcíveis, se o argumento não foi deduzido na contestação. Se a alegação não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os arts. 329, 1.013 e 1.014, do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. Recurso não conhecido nessa parte.
3. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
4. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
5. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/4/2023, com tolerância de 180 dias (ID 78112355 - Pág. 6, cláusula 21).
6. Se o contrato de compra e venda foi firmado em junho de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 27/10/2023, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 16/8/2024. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
10. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem e dos juros de obra cobrados pelo agente financeiro durante o período de atraso, na forma definida na sentença.
11. Preliminar suscitada em contrarrazões rejeitada. Recurso conhecido em parte. Na parte conhecida, preliminares rejeitadas. No mérito, desprovido.
12. Recorrente condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.