Tribunal: TJDFT
Processo: 0702011-49.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADO. JULGAMENTO “EXTRA PETITA”. ACOLHIDO PARCIALMENTE. NULIDADE DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONVENÇÃO. VINCULAÇÃO INDEPENDENTEMENTE DE ADESÃO FORMAL À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DISTINÇÃO DOS CASOS TRATADOS NOS TEMAS 492-STF E 882-STJ. UTILIZAÇÃO COMERCIAL DA RESIDÊNCIA. INVIÁVEL. COISA JULGADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela autora visa à reforma da sentença de reconheceu a decadência do pedido anulatório da convenção de condomínio e do direito de declarar a inexistência da associação de moradores, a inaptidão do pedido de ressarcimento de taxas condominiais e a coisa julgada que obstou o exame do pedido de proceder à obra no muro para a via pública e de explorar economicamente o imóvel.
2. Fatos relevantes. (i) A parte autora é moradora do condomínio irregular, denominado “Associação dos Moradores do Residencial Recanto dos Pássaros”, sito à Chácara 16-A – Setor de Chácaras da Colônia Agrícola Águas Claras – DF, constituído em 2003, de uso exclusivamente residencial, em unidade adjacente à via pública fora do condomínio; (ii) A parte autora construiu em seu lote um prédio com três lojas comerciais no térreo e três quitinetes no andar superior, destinados à locação para complementar a renda; (iii) Em 2011 o condomínio ajuizou ação contra a moradora para fechar o portão de acesso direto da residência à via pública e não mais utilizar o imóvel de forma comercial, cujo pedido foi julgado procedente e com força de coisa julgada.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia consiste em saber: (1) preliminares: (a) se ocorreu nulidade por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de provas; (b) se ocorreu nulidade da sentença por violação ao princípio da congruência (sentença “extra-petita”); (2) se configurou o direito de pedir a anulação da convenção de condomínio estaria fulminada pela decadência; (3) de mérito: (a) se existe o condomínio e a vinculação das normas à parte autora; (b) se existe o direito da parte autora de explorar comercialmente imóvel, com abertura de entrada privativa e independente à via pública.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Não se conhece do pedido recursal de reforma da sentença para condenar a parte ré em reparar danos imateriais, pois não formulado pedido expresso na petição inicial substitutiva (princípio da congruência ou adstrição previsto nos artigos 141 e 492 do CPC).
5. A produção de provas tem por finalidade a formação da convicção do julgador, cabendo a ele indeferir aquelas que não forem úteis ao julgamento do processo, bem como determinar a produção daquelas que entender necessárias à instrução do processo e formação de sua convicção (Código de Processo Civil, art. 370). No caso concreto, as provas requeridas pela autora (ofícios à Terracap e ao Cartório de Registro de Imóveis e oitiva de testemunha) são dispensáveis para o julgamento da causa. Cerceamento de defesa inocorrente.
6. O julgamento da lide deve estar restrito aos limites propostos pelas partes (princípio da congruência ou adstrição) “ex vi” do art. 141 do Código de Processo Civil, vedada a prolação de decisões que ultrapassem, estejam fora ou aquém do pedido (CPC, art. 492, caput), sob pena de incidir, respectivamente, em vício “ultra petita”, “extra petita” ou “infra/citra petita”. No caso em exame, o pedido de ressarcimento estava inserido na postulação, mas não o pedido de condenação à reparação por danos extrapatrimoniais.
7. Configurado o julgamento “extra petita”, deve somente este ponto ser considerado nulo, aproveitando-se os demais termos da sentença não afetados pelo vício (CPC, art. 281).
8. Desconstituir convenção de condomínio não possui previsão de prazo específico no Código Civil, então, é de ser observado o prazo decadencial bienal (CC, art. 179). No caso em apreço, a constituição da associação de moradores ocorreu em 2003, e a ação foi ajuizada em 2024, de sorte que resulta cristalizada a decadência do direito de anular.
9. Embora a parte autora defenda não possuir vínculo associativo formal com a administração do “condomínio” (irregular), o fato de sua unidade imobiliária estar inserida nos limites territoriais do loteamento fechado (fato), e dele usufruir concretos benefícios dessa integração (ato), é suficiente para gerar o vínculo jurídico dela (parte autora) com a administração condominial e de se submeter às normas internas aprovadas pelos compossuidores, em situação assemelhada aos condomínios em lotes ou edilícios.
10. No caso de condomínio irregular, fechado, formado a partir de parcelamento irregular de solo não pertencente a particulares, as convenções coletivas dos “condôminos” (compossuidores) possuem força vinculante para disciplinar internamente o uso e destinação do lote ocupado pela parte autora, com objetivos da boa convivência e da ordem social.
11. Por isso, não vinga o pedido declaratório de inexistência de condomínio e do direito de não participar dele e/ou de suas deliberações.
12. As normas da convenção de condomínio, mesmo que irregular, são de observância obrigatória para os condôminos ou compossuidores, por aplicação analógica do art. 1.333 do Código Civil. E mesmo que não esteja registrado em Cartório de Registro de Imóveis, a convenção de condomínio é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula n.o 260 do STJ).
13. No caso concreto, existe coisa julgada (processo n.o 2011.07.1.004913-7), em que foi determinado à parte autora o fechamento definitivo do portão construído no muro externo do condomínio de acesso à via pública e a vedação à prática de atividade comercial no imóvel.
14. A coisa julgada tem o efeito de tornar imutável e indiscutível a decisão de mérito definitiva, sendo vedado às partes vedado discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão (CPC, art. 502, 507 e 508).
15. A vedação ao exercício de comércio no imóvel foi alcançada pela eficácia preclusiva da coisa julgada, não se tratando de fatos novos e supervenientes que autorizariam a relativização da coisa julgada, mas apenas de novos argumentos jurídicos.
IV. DISPOSITIVO
16. Apelação parcialmente conhecida. Rejeitadas as preliminares de cerceamento de defesa e de julgamento “extra petita” do pedido ressarcitório das taxas condominiais. Acolhida, de ofício, a preliminar de julgamento “extra petita” em relação à improcedência do pedido de reparação por danos imateriais. No mérito, desprovida.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 19, 141, 322, § 2o, 370, 373, I, 281, 492, 502, 507, 508; CC, arts. 179, 884, 1277, 1331, 1333.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 2045056, Relator(a): Josaphá Francisco Dos Santos, 5a Turma Cível, DJe: 25.9.2025, Acórdão 1959534, Relator(a): Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, DJe: 4.2.2025, Acórdão 2055884, Relator(a): Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe: 22.10.2025, Acórdão 1778033, Relator(a): Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJe: 16.11.2023, Acórdão 1331273, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJE: 29.4.2021, Acórdão 1220880, rel. Des. Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 16.12.2019, Acórdão 1865242, Relator(a): Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJe: 5.6.2024, Acórdão 2054865, Relator(a): Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe: 29.10.2025, Acórdão 1085241, Relator(a): Gilberto Pereira De Oliveira, 3a Turma Cível, DJe: 5.4.2018.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADO. JULGAMENTO “EXTRA PETITA”. ACOLHIDO PARCIALMENTE. NULIDADE DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DECADÊNCIA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONVENÇÃO. VINCULAÇÃO INDEPENDENTEMENTE DE ADESÃO FORMAL À ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DISTINÇÃO DOS CASOS TRATADOS NOS TEMAS 492-STF E 882-STJ. UTILIZAÇÃO COMERCIAL DA RESIDÊNCIA. INVIÁVEL. COISA JULGADA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela autora visa à reforma da sentença de reconheceu a decadência do pedido anulatório da convenção de condomínio e do direito de declarar a inexistência da associação de moradores, a inaptidão do pedido de ressarcimento de taxas condominiais e a coisa julgada que obstou o exame do pedido de proceder à obra no muro para a via pública e de explorar economicamente o imóvel.
2. Fatos relevantes. (i) A parte autora é moradora do condomínio irregular, denominado “Associação dos Moradores do Residencial Recanto dos Pássaros”, sito à Chácara 16-A – Setor de Chácaras da Colônia Agrícola Águas Claras – DF, constituído em 2003, de uso exclusivamente residencial, em unidade adjacente à via pública fora do condomínio; (ii) A parte autora construiu em seu lote um prédio com três lojas comerciais no térreo e três quitinetes no andar superior, destinados à locação para complementar a renda; (iii) Em 2011 o condomínio ajuizou ação contra a moradora para fechar o portão de acesso direto da residência à via pública e não mais utilizar o imóvel de forma comercial, cujo pedido foi julgado procedente e com força de coisa julgada.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia consiste em saber: (1) preliminares: (a) se ocorreu nulidade por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da produção de provas; (b) se ocorreu nulidade da sentença por violação ao princípio da congruência (sentença “extra-petita”); (2) se configurou o direito de pedir a anulação da convenção de condomínio estaria fulminada pela decadência; (3) de mérito: (a) se existe o condomínio e a vinculação das normas à parte autora; (b) se existe o direito da parte autora de explorar comercialmente imóvel, com abertura de entrada privativa e independente à via pública.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Não se conhece do pedido recursal de reforma da sentença para condenar a parte ré em reparar danos imateriais, pois não formulado pedido expresso na petição inicial substitutiva (princípio da congruência ou adstrição previsto nos artigos 141 e 492 do CPC).
5. A produção de provas tem por finalidade a formação da convicção do julgador, cabendo a ele indeferir aquelas que não forem úteis ao julgamento do processo, bem como determinar a produção daquelas que entender necessárias à instrução do processo e formação de sua convicção (Código de Processo Civil, art. 370). No caso concreto, as provas requeridas pela autora (ofícios à Terracap e ao Cartório de Registro de Imóveis e oitiva de testemunha) são dispensáveis para o julgamento da causa. Cerceamento de defesa inocorrente.
6. O julgamento da lide deve estar restrito aos limites propostos pelas partes (princípio da congruência ou adstrição) “ex vi” do art. 141 do Código de Processo Civil, vedada a prolação de decisões que ultrapassem, estejam fora ou aquém do pedido (CPC, art. 492, caput), sob pena de incidir, respectivamente, em vício “ultra petita”, “extra petita” ou “infra/citra petita”. No caso em exame, o pedido de ressarcimento estava inserido na postulação, mas não o pedido de condenação à reparação por danos extrapatrimoniais.
7. Configurado o julgamento “extra petita”, deve somente este ponto ser considerado nulo, aproveitando-se os demais termos da sentença não afetados pelo vício (CPC, art. 281).
8. Desconstituir convenção de condomínio não possui previsão de prazo específico no Código Civil, então, é de ser observado o prazo decadencial bienal (CC, art. 179). No caso em apreço, a constituição da associação de moradores ocorreu em 2003, e a ação foi ajuizada em 2024, de sorte que resulta cristalizada a decadência do direito de anular.
9. Embora a parte autora defenda não possuir vínculo associativo formal com a administração do “condomínio” (irregular), o fato de sua unidade imobiliária estar inserida nos limites territoriais do loteamento fechado (fato), e dele usufruir concretos benefícios dessa integração (ato), é suficiente para gerar o vínculo jurídico dela (parte autora) com a administração condominial e de se submeter às normas internas aprovadas pelos compossuidores, em situação assemelhada aos condomínios em lotes ou edilícios.
10. No caso de condomínio irregular, fechado, formado a partir de parcelamento irregular de solo não pertencente a particulares, as convenções coletivas dos “condôminos” (compossuidores) possuem força vinculante para disciplinar internamente o uso e destinação do lote ocupado pela parte autora, com objetivos da boa convivência e da ordem social.
11. Por isso, não vinga o pedido declaratório de inexistência de condomínio e do direito de não participar dele e/ou de suas deliberações.
12. As normas da convenção de condomínio, mesmo que irregular, são de observância obrigatória para os condôminos ou compossuidores, por aplicação analógica do art. 1.333 do Código Civil. E mesmo que não esteja registrado em Cartório de Registro de Imóveis, a convenção de condomínio é eficaz para regular as relações entre os condôminos (Súmula n.o 260 do STJ).
13. No caso concreto, existe coisa julgada (processo n.o 2011.07.1.004913-7), em que foi determinado à parte autora o fechamento definitivo do portão construído no muro externo do condomínio de acesso à via pública e a vedação à prática de atividade comercial no imóvel.
14. A coisa julgada tem o efeito de tornar imutável e indiscutível a decisão de mérito definitiva, sendo vedado às partes vedado discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão (CPC, art. 502, 507 e 508).
15. A vedação ao exercício de comércio no imóvel foi alcançada pela eficácia preclusiva da coisa julgada, não se tratando de fatos novos e supervenientes que autorizariam a relativização da coisa julgada, mas apenas de novos argumentos jurídicos.
IV. DISPOSITIVO
16. Apelação parcialmente conhecida. Rejeitadas as preliminares de cerceamento de defesa e de julgamento “extra petita” do pedido ressarcitório das taxas condominiais. Acolhida, de ofício, a preliminar de julgamento “extra petita” em relação à improcedência do pedido de reparação por danos imateriais. No mérito, desprovida.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 19, 141, 322, § 2o, 370, 373, I, 281, 492, 502, 507, 508; CC, arts. 179, 884, 1277, 1331, 1333.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 2045056, Relator(a): Josaphá Francisco Dos Santos, 5a Turma Cível, DJe: 25.9.2025, Acórdão 1959534, Relator(a): Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, DJe: 4.2.2025, Acórdão 2055884, Relator(a): Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe: 22.10.2025, Acórdão 1778033, Relator(a): Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJe: 16.11.2023, Acórdão 1331273, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, DJE: 29.4.2021, Acórdão 1220880, rel. Des. Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 16.12.2019, Acórdão 1865242, Relator(a): Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJe: 5.6.2024, Acórdão 2054865, Relator(a): Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe: 29.10.2025, Acórdão 1085241, Relator(a): Gilberto Pereira De Oliveira, 3a Turma Cível, DJe: 5.4.2018.