Tribunal: TJDFT
Processo: 0705367-63.2022.8.07.0020
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705367-63.2022.8.07.0020 RECORRENTE: AV. JEQUITIBA LOTE 485 AGUAS CLARAS RECORRIDO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR AFASTADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOJA COMERCIAL. CRITÉRIO DE RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança de encargos condominiais, mas limitou o valor da condenação com base na proporcionalidade da fração ideal da unidade comercial, diante da ausência de previsão específica na convenção condominial. O autor recorre alegando julgamento extra petita e requerendo a condenação nos termos da inicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) preliminar de ausência de dialeticidade suscitada nas contrarrazões; (ii) verificar a legalidade da adoção de critério de rateio proporcional por fração ideal, diante da ausência de deliberação assemblear específica; (iii) analisar se houve julgamento extra petita ao modificar o valor da condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso ataca diretamente os fundamentos da sentença, demonstrando o requisito de dialeticidade previsto no CPC. 4. A sentença observa os limites da lide e se fundamenta em elementos objetivos constantes nos autos. 5. A ausência de previsão específica na convenção condominial autoriza a aplicação do critério de rateio proporcional por fração ideal, nos termos do art. 1.336, I, do CC. 6. O juiz não inovou na causa, mas apenas ajustou os valores à proporcionalidade devida, considerando ausência de deliberação assemblear e o conteúdo dos documentos apresentados. 7. A sentença não exige produção de prova técnica, tendo o juízo exercido poder instrutório conforme art. 370 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A ausência de previsão expressa na convenção condominial quanto ao rateio das lojas comerciais autoriza a adoção do critério proporcional com base na fração ideal da unidade, sem configurar julgamento extra petita.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315 e 1.336, I; CPC, arts. 489, §1o, 1.010, §1o, e 370. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.276.247/PE, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.315, 1.334, inciso I, e 1.336, todos do Código Civil e 12 da Lei no 4.591/64, ao argumento de que o acórdão recorrido desconsiderou que a convenção prevê expressamente a cobrança de taxas condominiais com base na fração ideal, sem distinção entre lojas e apartamentos. Articula a legalidade das cobranças das taxas condominiais e que a loja 08 integra o condomínio e, portanto, deve contribuir com as despesas comuns, conforme previsto na convenção condominial e nas atas de assembleia. Reitera a obrigatoriedade de pagamento das taxas por todas as unidades autônomas, inclusive lojas térreas. Busca, assim, o reconhecimento da exigibilidade das taxas condominiais. Em contrarrazões (ID 73724704), a parte recorrida pede que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada ANA CLÁUDIA LÔBO BARREIR, OAB/DF 25.846. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 1.315, 1.334, inciso I, e 1.336, todos do Código Civil e 12 da Lei no 4.591/64. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 71769494): (...) No presente caso, ficou incontroverso que a unidade da parte ré (loja 08) integra o condomínio autor, sendo titular de fração ideal de 0,008564. O próprio registro imobiliário aponta a afetação da unidade às áreas comuns de uso proporcional e não proporcional, o que vincula o condômino ao rateio das despesas de manutenção. É importante destacar, ainda, que a convenção condominial não estabelece valores fixos para unidades comerciais, tampouco há deliberação assemblear que preveja critério específico ou diferenciado de cobrança em relação às lojas. Dessa forma, não tendo a convenção condominial disciplinado de forma expressa os valores atribuídos às lojas comerciais, correta foi a conduta do juízo ao adotar critério proporcional com base na fração ideal para evitar enriquecimento sem causa da parte autora ou onerosidade excessiva à parte ré. Como se extrai da sentença, o juízo identificou que o valor da taxa condominial fixado em assembleia para os apartamentos de três quartos com uma vaga de garagem era de R$ 483,47, cuja fração ideal é de 0,011104. A loja 08, por sua vez, possui fração ideal de 0,008564. Aplicando-se regra de três simples, chegou-se ao valor proporcional de R$ 372,87, compatível com a cota-parte da unidade da parte ré. Não se trata, portanto, de inovação ex officio pelo julgador, mas de interpretação compatível com a prova documental e com o regime jurídico do condomínio edilício, nos termos dos arts. 1.315 e 1.336 do Código Civil. É de ser relevado que a planilha apresentada pelo autor, embora detalhada, não foi acompanhada de ata específica que autorizasse a cobrança integral do valor por unidade comercial, razão pela qual não estava o juiz adstrito a condenar nos exatos termos da inicial, sob pena de proferir sentença ultra ou extra petita, o que também é vedado. Ademais, não há nulidade por ausência de prova técnica, como alega o apelante. O juízo exerceu seu poder-dever de condução do processo e de valoração das provas documentais disponíveis, as quais, por sua completude e coerência, mostraram-se suficientes à formação do juízo de convicção. Nesse ponto, vale lembrar que o art. 370 do CPC confere ao magistrado discricionariedade quanto à necessidade de produção de outras provas, inexistindo vício de julgamento. É igualmente descabida a alegação de insegurança jurídica, uma vez que a sentença, longe de promover tratamento desigual, apenas refletiu a realidade de que a convenção silencia quanto aos valores específicos das lojas. A metodologia adotada — baseada em fração ideal — é, inclusive, recomendada pela doutrina majoritária e amplamente adotada pela jurisprudência pátria, inclusive no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça. Não se pode olvidar que a própria parte autora reconhece que as metragens e frações ideais estão definidas em documento registrado, e que os boletos de cobrança, embora contenham referência a valores acrescidos de fundo de reserva, não possuem força vinculativa em relação aos parâmetros legais de rateio condominial, salvo deliberação expressa em assembleia, o que, como visto, não se verifica nos autos. Por fim, é bem verdade que a convenção condominial é instrumento normativo que vincula os condôminos. Contudo, a ausência de previsão específica quanto ao rateio entre lojas e apartamentos impõe a aplicação do critério legal supletivo previsto no art. 1.336, I, do Código Civil, sob pena de se perpetuar cobrança indevida, fundada em valor absoluto e não proporcional à fração devida. Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, conforme requerido no ID 73724704. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0705367-63.2022.8.07.0020 RECORRENTE: AV. JEQUITIBA LOTE 485 AGUAS CLARAS RECORRIDO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR AFASTADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOJA COMERCIAL. CRITÉRIO DE RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 Apelação cível interposta por condomínio contra sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança de encargos condominiais, mas limitou o valor da condenação com base na proporcionalidade da fração ideal da unidade comercial, diante da ausência de previsão específica na convenção condominial. O autor recorre alegando julgamento extra petita e requerendo a condenação nos termos da inicial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) preliminar de ausência de dialeticidade suscitada nas contrarrazões; (ii) verificar a legalidade da adoção de critério de rateio proporcional por fração ideal, diante da ausência de deliberação assemblear específica; (iii) analisar se houve julgamento extra petita ao modificar o valor da condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso ataca diretamente os fundamentos da sentença, demonstrando o requisito de dialeticidade previsto no CPC. 4. A sentença observa os limites da lide e se fundamenta em elementos objetivos constantes nos autos. 5. A ausência de previsão específica na convenção condominial autoriza a aplicação do critério de rateio proporcional por fração ideal, nos termos do art. 1.336, I, do CC. 6. O juiz não inovou na causa, mas apenas ajustou os valores à proporcionalidade devida, considerando ausência de deliberação assemblear e o conteúdo dos documentos apresentados. 7. A sentença não exige produção de prova técnica, tendo o juízo exercido poder instrutório conforme art. 370 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “A ausência de previsão expressa na convenção condominial quanto ao rateio das lojas comerciais autoriza a adoção do critério proporcional com base na fração ideal da unidade, sem configurar julgamento extra petita.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.315 e 1.336, I; CPC, arts. 489, §1o, 1.010, §1o, e 370. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.276.247/PE, relator Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 6/3/2024. A parte recorrente alega violação aos artigos 1.315, 1.334, inciso I, e 1.336, todos do Código Civil e 12 da Lei no 4.591/64, ao argumento de que o acórdão recorrido desconsiderou que a convenção prevê expressamente a cobrança de taxas condominiais com base na fração ideal, sem distinção entre lojas e apartamentos. Articula a legalidade das cobranças das taxas condominiais e que a loja 08 integra o condomínio e, portanto, deve contribuir com as despesas comuns, conforme previsto na convenção condominial e nas atas de assembleia. Reitera a obrigatoriedade de pagamento das taxas por todas as unidades autônomas, inclusive lojas térreas. Busca, assim, o reconhecimento da exigibilidade das taxas condominiais. Em contrarrazões (ID 73724704), a parte recorrida pede que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada ANA CLÁUDIA LÔBO BARREIR, OAB/DF 25.846. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 1.315, 1.334, inciso I, e 1.336, todos do Código Civil e 12 da Lei no 4.591/64. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 71769494): (...) No presente caso, ficou incontroverso que a unidade da parte ré (loja 08) integra o condomínio autor, sendo titular de fração ideal de 0,008564. O próprio registro imobiliário aponta a afetação da unidade às áreas comuns de uso proporcional e não proporcional, o que vincula o condômino ao rateio das despesas de manutenção. É importante destacar, ainda, que a convenção condominial não estabelece valores fixos para unidades comerciais, tampouco há deliberação assemblear que preveja critério específico ou diferenciado de cobrança em relação às lojas. Dessa forma, não tendo a convenção condominial disciplinado de forma expressa os valores atribuídos às lojas comerciais, correta foi a conduta do juízo ao adotar critério proporcional com base na fração ideal para evitar enriquecimento sem causa da parte autora ou onerosidade excessiva à parte ré. Como se extrai da sentença, o juízo identificou que o valor da taxa condominial fixado em assembleia para os apartamentos de três quartos com uma vaga de garagem era de R$ 483,47, cuja fração ideal é de 0,011104. A loja 08, por sua vez, possui fração ideal de 0,008564. Aplicando-se regra de três simples, chegou-se ao valor proporcional de R$ 372,87, compatível com a cota-parte da unidade da parte ré. Não se trata, portanto, de inovação ex officio pelo julgador, mas de interpretação compatível com a prova documental e com o regime jurídico do condomínio edilício, nos termos dos arts. 1.315 e 1.336 do Código Civil. É de ser relevado que a planilha apresentada pelo autor, embora detalhada, não foi acompanhada de ata específica que autorizasse a cobrança integral do valor por unidade comercial, razão pela qual não estava o juiz adstrito a condenar nos exatos termos da inicial, sob pena de proferir sentença ultra ou extra petita, o que também é vedado. Ademais, não há nulidade por ausência de prova técnica, como alega o apelante. O juízo exerceu seu poder-dever de condução do processo e de valoração das provas documentais disponíveis, as quais, por sua completude e coerência, mostraram-se suficientes à formação do juízo de convicção. Nesse ponto, vale lembrar que o art. 370 do CPC confere ao magistrado discricionariedade quanto à necessidade de produção de outras provas, inexistindo vício de julgamento. É igualmente descabida a alegação de insegurança jurídica, uma vez que a sentença, longe de promover tratamento desigual, apenas refletiu a realidade de que a convenção silencia quanto aos valores específicos das lojas. A metodologia adotada — baseada em fração ideal — é, inclusive, recomendada pela doutrina majoritária e amplamente adotada pela jurisprudência pátria, inclusive no âmbito deste Egrégio Tribunal de Justiça. Não se pode olvidar que a própria parte autora reconhece que as metragens e frações ideais estão definidas em documento registrado, e que os boletos de cobrança, embora contenham referência a valores acrescidos de fundo de reserva, não possuem força vinculativa em relação aos parâmetros legais de rateio condominial, salvo deliberação expressa em assembleia, o que, como visto, não se verifica nos autos. Por fim, é bem verdade que a convenção condominial é instrumento normativo que vincula os condôminos. Contudo, a ausência de previsão específica quanto ao rateio entre lojas e apartamentos impõe a aplicação do critério legal supletivo previsto no art. 1.336, I, do Código Civil, sob pena de se perpetuar cobrança indevida, fundada em valor absoluto e não proporcional à fração devida. Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, conforme requerido no ID 73724704. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003