Tribunal: TJDFT
Processo: 0728462-48.2023.8.07.0001
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-19
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VISTORIA DE SAÍDA UNILATERAL. INVALIDEZ PARA COMPROVAÇÃO DE DANOS. ÔNUS DA PROVA. DANOS MORAIS. COBRANÇA ANTECIPADA DE ALUGUEL. CAUÇÃO. SUCUMBÊNCIA.
1. A vistoria de saída realizada unilateralmente, elaborado sem a participação e assinatura da parte locatária, não é válida para comprovar a existência de danos materiais no imóvel devolvido pelo inquilino. O laudo de vistoria unilateral e realizada após a devolução das chaves, é considerado imprestável para fins de apuração de eventuais danos materiais no imóvel, especialmente se esta contestou a vistoria nos autos. Cabe à locadora o ônus de provar a existência de danos no imóvel e a falta de prova opera em seu desfavor. Isso porque presume-se que o imóvel foi devolvido em condições adequadas, sendo necessário que a locadora apresente provas em contrário.
2. O dano moral, para que seja passível de indenização, deve ultrapassar o mero aborrecimento ou contrariedade comum ao convívio social e alcançar um patamar capaz de violar os direitos da personalidade de forma grave e objetiva, causando verdadeiro abalo psíquico ou emocional ao ofendido. A jurisprudência consolidada entende que a indenização por danos morais pressupõe lesão efetiva aos atributos da pessoa humana, como a honra, a imagem ou a dignidade, não sendo configurada por meras desavenças ou atritos rotineiros.
3. Estabelece o artigo 20 da Lei no 8.245/91 que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, excepcionadas tão-somente as hipóteses de locação sem garantia do artigo 42 e de locação para temporada. Afora estes casos, a cobrança antecipada do aluguel é prevista na Lei do Inquilinato. Diante disso, o artigo 43, III, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece que cobrar antecipadamente o aluguel, quando há garantia no contrato e a locação não é para temporada - o caso dos autos - aplica-se multa de três a doze vezes o valor do último aluguel atualizado.
4. É lícito que o locador exija caução como garantia de eventuais débitos ou danos ao imóvel, podendo reter a quantia ao final da locação para reparar danos causados pelo locatário, desde que devidamente comprovados. No caso em tela, a apelada apresentou provas suficientes dos danos causados ao imóvel durante a vigência do contrato e os reparos realizados, bem como o depósito judicial do valor remanescente da caução. Além disso, o contrato de locação prevê a utilização da caução para cobrir danos, o que respalda a ação da apelada.
5. Não há que se falar, portanto, em apropriação indébita, pois a ré agiu conforme as normas vigentes e com respaldo contratual.
6. Diante da ausência de impugnação específica e tempestiva pela parte ré quanto à prova apresentada pelo autor, considera-se preclusa a oportunidade de contestar tal prova.
7. Para caracterizar a sucumbência, considera-se a procedência ou improcedência dos pedidos específicos realizados pelo autor, ou seja, a análise deve ser realizada com base em quais pedidos foram acolhidos e quais foram rejeitados, de modo proporcional. Assim, em havendo pluralidade de pedidos, a sucumbência deverá ser fixada conforme o grau de êxito ou insucesso do autor em relação aos pedidos.
8. Negou-se provimento ao recurso adesivo deu-se parcial provimento ao recurso independente.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VISTORIA DE SAÍDA UNILATERAL. INVALIDEZ PARA COMPROVAÇÃO DE DANOS. ÔNUS DA PROVA. DANOS MORAIS. COBRANÇA ANTECIPADA DE ALUGUEL. CAUÇÃO. SUCUMBÊNCIA.
1. A vistoria de saída realizada unilateralmente, elaborado sem a participação e assinatura da parte locatária, não é válida para comprovar a existência de danos materiais no imóvel devolvido pelo inquilino. O laudo de vistoria unilateral e realizada após a devolução das chaves, é considerado imprestável para fins de apuração de eventuais danos materiais no imóvel, especialmente se esta contestou a vistoria nos autos. Cabe à locadora o ônus de provar a existência de danos no imóvel e a falta de prova opera em seu desfavor. Isso porque presume-se que o imóvel foi devolvido em condições adequadas, sendo necessário que a locadora apresente provas em contrário.
2. O dano moral, para que seja passível de indenização, deve ultrapassar o mero aborrecimento ou contrariedade comum ao convívio social e alcançar um patamar capaz de violar os direitos da personalidade de forma grave e objetiva, causando verdadeiro abalo psíquico ou emocional ao ofendido. A jurisprudência consolidada entende que a indenização por danos morais pressupõe lesão efetiva aos atributos da pessoa humana, como a honra, a imagem ou a dignidade, não sendo configurada por meras desavenças ou atritos rotineiros.
3. Estabelece o artigo 20 da Lei no 8.245/91 que o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel, excepcionadas tão-somente as hipóteses de locação sem garantia do artigo 42 e de locação para temporada. Afora estes casos, a cobrança antecipada do aluguel é prevista na Lei do Inquilinato. Diante disso, o artigo 43, III, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece que cobrar antecipadamente o aluguel, quando há garantia no contrato e a locação não é para temporada - o caso dos autos - aplica-se multa de três a doze vezes o valor do último aluguel atualizado.
4. É lícito que o locador exija caução como garantia de eventuais débitos ou danos ao imóvel, podendo reter a quantia ao final da locação para reparar danos causados pelo locatário, desde que devidamente comprovados. No caso em tela, a apelada apresentou provas suficientes dos danos causados ao imóvel durante a vigência do contrato e os reparos realizados, bem como o depósito judicial do valor remanescente da caução. Além disso, o contrato de locação prevê a utilização da caução para cobrir danos, o que respalda a ação da apelada.
5. Não há que se falar, portanto, em apropriação indébita, pois a ré agiu conforme as normas vigentes e com respaldo contratual.
6. Diante da ausência de impugnação específica e tempestiva pela parte ré quanto à prova apresentada pelo autor, considera-se preclusa a oportunidade de contestar tal prova.
7. Para caracterizar a sucumbência, considera-se a procedência ou improcedência dos pedidos específicos realizados pelo autor, ou seja, a análise deve ser realizada com base em quais pedidos foram acolhidos e quais foram rejeitados, de modo proporcional. Assim, em havendo pluralidade de pedidos, a sucumbência deverá ser fixada conforme o grau de êxito ou insucesso do autor em relação aos pedidos.
8. Negou-se provimento ao recurso adesivo deu-se parcial provimento ao recurso independente.