Tribunal: TJDFT
Processo: 0704261-92.2024.8.07.0021
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-24
Data de publicação: 2025-04-02

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. TERMO DE RESERVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/22 até a data da entrega do imóvel, em 25/05/23, bem como condenou no pagamento dos lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/22, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (25/05/23).
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de indenização de cobrança de juros de obra indevidos, lucros cessantes e danos morais. Narrou que celebrou com a ré contrato de compra e venda de unidade habitacional, com data prevista para entrega em 30/12/21, conforme consta no Termo de Reserva a unidade. Observou que o contrato estabelecia um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que se encerrou em 28/06/2022. Frisou que a empresa ré continuou a cobrar juros de obra, mesmo após o fim do prazo previsto para entrega do imóvel. Pontuou que a privação do uso do imóvel afetou sua qualidade de vida, já que seria a sua primeira moradia própria.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 68946635). Foram oferecidas contrarrazões (ID 68946639).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas para apreciação desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de incompetência do Juizado Especial, da natureza dos instrumentos firmados pelas partes, do caso fortuito, da ausência do dever de indenizar e da ausência de juros de obra e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, o requerido, ora recorrente, alegou que a causa exige uma análise mais detalhada, que ultrapassa a simplicidade própria dos Juizados Especiais. Destacou que o valor atribuído à causa deve refletir de forma precisa e justa o montante efetivamente disputado, e que se for calculado de forma inadequada ou exagerada, pode comprometer a regularidade do processo. Observou que os Juizados Especiais Cíveis são competentes apenas para causas cujo valor ultrapasse 40 salários mínimos, e que no presente caso o valor do bem envolvido ultrapassa esse limite. Frisou que a complexidade do caso envolve os cálculos de juros de obra, sendo imprescindível a realização de perícia técnica, devendo o processo ser remetido à Vara Cível, com a cassação da sentença. Explicou que existe uma distinção entre o Termo de Reserva e o Contrato de Compra e Venda, já que o primeiro é preliminar que não estabelece obrigações definitivas entre as partes, servindo apenas para reservar a unidade habitacional, já o segundo é a conclusão da negociação. Argumentou que ainda que o Termo de Reserva apresente uma data estimada de entrega, não pode ser considerado como cláusula vinculante sem a devida formalização do contrato definitivo. Destacou que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer, sem que haja confusão com os prazos do termo de reserva. Pontuou que o prazo de entrega do imóvel seria o dia 30/01/2023 e que as chaves foram entregues no dia 25/05/2023, antes mesmo do prazo estipulado de 180(cento e oitenta) dias e 60 (sessenta) dias para entrega das chaves, não havendo o que se falar em atraso ou no pagamento dos juros de obra. Salientou que ao longo das tratativas para a parte autora adquirir o imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, trazendo um cenário de crise generalizada que atingiu pessoas, empresas e fornecedores, trazendo um atraso na cadeia produtiva da construção civil. Assim, o atraso na entrega do imóvel se deveu a um caso fortuito e de força maior, não havendo responsabilidade das empresas requeridas. Asseverou que não foi apresentado nenhum documento que comprove que o autor sofreu algum tipo de dano, não havendo o que se falar em presunção do dano material e a consequente restituição do pagamento dos juros de obra ou lucros cessantes. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença nos pontos apresentados.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual.
9. Assim, considerando as datas previstas no Termo de Reserva (ID 68546564, p.1), o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 68946538, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado noDJE:6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a sentença deve ser mantida na sua integralidade.
14. Recurso conhecido e não provido.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. TERMO DE RESERVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/22 até a data da entrega do imóvel, em 25/05/23, bem como condenou no pagamento dos lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/22, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (25/05/23).
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de indenização de cobrança de juros de obra indevidos, lucros cessantes e danos morais. Narrou que celebrou com a ré contrato de compra e venda de unidade habitacional, com data prevista para entrega em 30/12/21, conforme consta no Termo de Reserva a unidade. Observou que o contrato estabelecia um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, que se encerrou em 28/06/2022. Frisou que a empresa ré continuou a cobrar juros de obra, mesmo após o fim do prazo previsto para entrega do imóvel. Pontuou que a privação do uso do imóvel afetou sua qualidade de vida, já que seria a sua primeira moradia própria.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 68946635). Foram oferecidas contrarrazões (ID 68946639).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas para apreciação desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de incompetência do Juizado Especial, da natureza dos instrumentos firmados pelas partes, do caso fortuito, da ausência do dever de indenizar e da ausência de juros de obra e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, o requerido, ora recorrente, alegou que a causa exige uma análise mais detalhada, que ultrapassa a simplicidade própria dos Juizados Especiais. Destacou que o valor atribuído à causa deve refletir de forma precisa e justa o montante efetivamente disputado, e que se for calculado de forma inadequada ou exagerada, pode comprometer a regularidade do processo. Observou que os Juizados Especiais Cíveis são competentes apenas para causas cujo valor ultrapasse 40 salários mínimos, e que no presente caso o valor do bem envolvido ultrapassa esse limite. Frisou que a complexidade do caso envolve os cálculos de juros de obra, sendo imprescindível a realização de perícia técnica, devendo o processo ser remetido à Vara Cível, com a cassação da sentença. Explicou que existe uma distinção entre o Termo de Reserva e o Contrato de Compra e Venda, já que o primeiro é preliminar que não estabelece obrigações definitivas entre as partes, servindo apenas para reservar a unidade habitacional, já o segundo é a conclusão da negociação. Argumentou que ainda que o Termo de Reserva apresente uma data estimada de entrega, não pode ser considerado como cláusula vinculante sem a devida formalização do contrato definitivo. Destacou que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer, sem que haja confusão com os prazos do termo de reserva. Pontuou que o prazo de entrega do imóvel seria o dia 30/01/2023 e que as chaves foram entregues no dia 25/05/2023, antes mesmo do prazo estipulado de 180(cento e oitenta) dias e 60 (sessenta) dias para entrega das chaves, não havendo o que se falar em atraso ou no pagamento dos juros de obra. Salientou que ao longo das tratativas para a parte autora adquirir o imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, trazendo um cenário de crise generalizada que atingiu pessoas, empresas e fornecedores, trazendo um atraso na cadeia produtiva da construção civil. Assim, o atraso na entrega do imóvel se deveu a um caso fortuito e de força maior, não havendo responsabilidade das empresas requeridas. Asseverou que não foi apresentado nenhum documento que comprove que o autor sofreu algum tipo de dano, não havendo o que se falar em presunção do dano material e a consequente restituição do pagamento dos juros de obra ou lucros cessantes. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença nos pontos apresentados.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual.
9. Assim, considerando as datas previstas no Termo de Reserva (ID 68546564, p.1), o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta dias) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 68946538, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado noDJE:6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a sentença deve ser mantida na sua integralidade.
14. Recurso conhecido e não provido.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.