Tribunal: TJDFT
Processo: 0726644-21.2024.8.07.0003
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-17
Data de publicação: 2025-02-27

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VISTORIA REALIZADA SEM A PRESENÇA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVAS DOS REPAROS EFETUADOS. ANÚNCIO DE LOCAÇÃO COM FOTOS EM PERFEITO ESTADO APÓS A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. COMPROVANTE DE REPAROS GENÉRICO E INSUFICIENTE. ÔNUS DA PROVA NÃO OBSERVADO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para declarar inexistentes os débitos cobrados pelas partes rés em face das requerentes no valor de R$ 4725,00 além de condená-los a excluírem os registros de inadimplência vinculados aos nomes destas, lançados nos assentamentos de proteção ao crédito e a pagar a cada uma das requerentes no valor de R$ 3000,00 (três mil reais), a título de indenização por dano moral.
2. O fato relevante. Os recorrentes suscitam erro in judicando pelo fato de as provas serem contrárias à conclusão disposta em sentença. No mérito, aduzem que em que pese o locatário ter devolvido o imóvel em 17/10/2022, a vistoria de saída foi realizada unilateralmente pela locadora, sem a presença do locatário, embora devidamente notificado e constou danos para reparos, conforme disposto no contrato de locação. Argumentam que as fotos do anúncio logo, após a desocupação, são de banco de imagens da imobiliária e foram utilizadas para não perderem tempo em nova locação. Requerem, inicialmente, a nulidade da sentença por erro in judicando e, superada a preliminar, pugnam a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido inicial. Preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste na análise da legalidade da cobrança de reparos baseada em vistoria unilateral em laudo de vistoria de entrega de imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Do erro in judicando. A sentença recorrida foi fundamentada com base na análise criteriosa das provas apresentadas, as quais demonstram que a locadora não se desincumbiu do ônus de comprovar efetivamente os danos alegados e os reparos realizados no imóvel, como exige o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, os elementos probatórios, como o recibo genérico de serviços e a ausência de imagens que evidenciem incompatibilidade entre o estado do imóvel devolvido e o originalmente recebido, corroboram a conclusão do juízo de origem, sendo incabível afirmar que houve erro na apreciação das provas. Assim, rejeita-se a preliminar, mantendo-se a validade da sentença.
5. No caso, os locadores/recorrentes alegam que o imóvel foi devolvido ao final do contrato de locação sem os devidos reparos e, por isso, realizaram a cobrança formal dos responsáveis. Por outro lado, os locatários/recorridos argumentam não ter participado da vistoria e que a cobrança dos possíveis reparos é indevida.
6. O artigo 23, III, da Lei n. 8.245/91, dispõe, entre outras obrigações, que cumpre ao locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Por sua vez, o art. 22 da mencionada lei prega que o locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
7. Na hipótese, em que pese restar comprovada a comunicação da vistoria (ID 67908511) e que o não comparecimento dos recorridos para acompanhar a vistoria de entrega ensejaria em realização sem a presença dos mesmos e que assumiriam as responsabilidades futuras, único documento apresentado pela imobiliária quanto aos reparos alegados é um recibo genérico de serviços sem especificação de quais reparos foram efetivamente realizados no imóvel, ID 67908515.
8. Ademais, a publicação de anúncio de nova locação com imagens do imóvel em perfeito estado poucos dias após a devolução reforça a ausência de danos que justificassem a cobrança de reparos, ID 67908432. Ressalta-se quanto ao fato de que as fotos do anúncio após a entrega pelos recorridos serem de banco de fotos da imobiliária e que tais seriam incompatíveis com o estado real do imóvel entregue constitui prática que viola o princípio da boa-fé contratual. Outrossim, não há fotos, vídeos ou outras provas que atestem o real estado de deterioração que ensejou os reparos de serralheria, vidraçaria, pintura, qual seja, não há provas do estado anterior – vistoria inicial – nem na vistoria de entrega para comparação. Portanto, não se desincumbindo os recorrentes de comprovar a legitimidade do débito direcionado aos requerentes (art. 373 do CPC), a manutenção da sentença é medida que se impõe.
IV. DISPOSITIVO
9. Preliminar de nulidade da sentença por erro in judicando afastada.
10. Recurso não provido.
11. Custas recolhidas. Responderão os recorrentes pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
____
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/91, art. 23, III; CPC, art. 373.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VISTORIA REALIZADA SEM A PRESENÇA DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE PROVAS DOS REPAROS EFETUADOS. ANÚNCIO DE LOCAÇÃO COM FOTOS EM PERFEITO ESTADO APÓS A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. COMPROVANTE DE REPAROS GENÉRICO E INSUFICIENTE. ÔNUS DA PROVA NÃO OBSERVADO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para declarar inexistentes os débitos cobrados pelas partes rés em face das requerentes no valor de R$ 4725,00 além de condená-los a excluírem os registros de inadimplência vinculados aos nomes destas, lançados nos assentamentos de proteção ao crédito e a pagar a cada uma das requerentes no valor de R$ 3000,00 (três mil reais), a título de indenização por dano moral.
2. O fato relevante. Os recorrentes suscitam erro in judicando pelo fato de as provas serem contrárias à conclusão disposta em sentença. No mérito, aduzem que em que pese o locatário ter devolvido o imóvel em 17/10/2022, a vistoria de saída foi realizada unilateralmente pela locadora, sem a presença do locatário, embora devidamente notificado e constou danos para reparos, conforme disposto no contrato de locação. Argumentam que as fotos do anúncio logo, após a desocupação, são de banco de imagens da imobiliária e foram utilizadas para não perderem tempo em nova locação. Requerem, inicialmente, a nulidade da sentença por erro in judicando e, superada a preliminar, pugnam a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido inicial. Preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste na análise da legalidade da cobrança de reparos baseada em vistoria unilateral em laudo de vistoria de entrega de imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Do erro in judicando. A sentença recorrida foi fundamentada com base na análise criteriosa das provas apresentadas, as quais demonstram que a locadora não se desincumbiu do ônus de comprovar efetivamente os danos alegados e os reparos realizados no imóvel, como exige o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, os elementos probatórios, como o recibo genérico de serviços e a ausência de imagens que evidenciem incompatibilidade entre o estado do imóvel devolvido e o originalmente recebido, corroboram a conclusão do juízo de origem, sendo incabível afirmar que houve erro na apreciação das provas. Assim, rejeita-se a preliminar, mantendo-se a validade da sentença.
5. No caso, os locadores/recorrentes alegam que o imóvel foi devolvido ao final do contrato de locação sem os devidos reparos e, por isso, realizaram a cobrança formal dos responsáveis. Por outro lado, os locatários/recorridos argumentam não ter participado da vistoria e que a cobrança dos possíveis reparos é indevida.
6. O artigo 23, III, da Lei n. 8.245/91, dispõe, entre outras obrigações, que cumpre ao locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Por sua vez, o art. 22 da mencionada lei prega que o locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
7. Na hipótese, em que pese restar comprovada a comunicação da vistoria (ID 67908511) e que o não comparecimento dos recorridos para acompanhar a vistoria de entrega ensejaria em realização sem a presença dos mesmos e que assumiriam as responsabilidades futuras, único documento apresentado pela imobiliária quanto aos reparos alegados é um recibo genérico de serviços sem especificação de quais reparos foram efetivamente realizados no imóvel, ID 67908515.
8. Ademais, a publicação de anúncio de nova locação com imagens do imóvel em perfeito estado poucos dias após a devolução reforça a ausência de danos que justificassem a cobrança de reparos, ID 67908432. Ressalta-se quanto ao fato de que as fotos do anúncio após a entrega pelos recorridos serem de banco de fotos da imobiliária e que tais seriam incompatíveis com o estado real do imóvel entregue constitui prática que viola o princípio da boa-fé contratual. Outrossim, não há fotos, vídeos ou outras provas que atestem o real estado de deterioração que ensejou os reparos de serralheria, vidraçaria, pintura, qual seja, não há provas do estado anterior – vistoria inicial – nem na vistoria de entrega para comparação. Portanto, não se desincumbindo os recorrentes de comprovar a legitimidade do débito direcionado aos requerentes (art. 373 do CPC), a manutenção da sentença é medida que se impõe.
IV. DISPOSITIVO
9. Preliminar de nulidade da sentença por erro in judicando afastada.
10. Recurso não provido.
11. Custas recolhidas. Responderão os recorrentes pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/91, art. 23, III; CPC, art. 373.