Tribunal: TJDFT
Processo: 0700085-07.2023.8.07.0021
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR (DE FATO). OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME: Apelação interposta contra sentença que condenou a apelante ao pagamento de taxas condominiais em favor da Associação “Condomínio Mansões Entrelagos”. A insurgência recursal sustenta, em síntese, a existência de coisa julgada em processos anteriores que teriam reconhecido sua condição de não associada, bem como a inaplicabilidade da cobrança à luz dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Verificar se a apelante, na qualidade de titular de direitos sobre imóvel localizado no interior do Condomínio Mansões Entrelagos, pode se eximir do pagamento das taxas condominiais instituídas em assembleia, alegando inexistência de vínculo associativo formal e a incidência da coisa julgada.
III. RAZÕES DE DECIDIR: Nos termos do art. 12 da Lei no 4.591/64 e do art. 1.336, I, do Código Civil, o dever de contribuir para as despesas condominiais decorre da condição de proprietário ou possuidor da unidade, independentemente de uso das áreas comuns ou de vínculo formal de associação. A alegada coisa julgada não se aplica, porquanto a cobrança das contribuições condominiais corresponde a prestações periódicas e autônomas, renovadas mês a mês, não abrangidas por decisões pretéritas. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, no Distrito Federal, os denominados “condomínios de fato” — como o Mansões Entrelagos — resultam de parcelamentos irregulares, em que os moradores assumem coletivamente a manutenção da infraestrutura básica. Nessa realidade peculiar, inaplicáveis os Temas 492 do STF e 882 do STJ, que versam sobre associações voluntárias de bairros abertos em áreas regulares. Reconhece-se, portanto, a legitimidade da cobrança das contribuições condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa do morador.
IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação conhecida e não provida, para manter a sentença que reconheceu a obrigação da apelante de contribuir com o rateio das despesas condominiais. A decisão está em conformidade com a convenção do condomínio e a legislação aplicável. Honorários recursais fixados.
Tese: Nos condomínios irregulares do Distrito Federal, a obrigação de pagamento das taxas condominiais decorre da condição de proprietário ou possuidor de imóvel inserido na área comum, sendo desnecessária a adesão formal à associação de moradores, situação não abarcada pelos Temas 492 do STF e 882 do STJ.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR (DE FATO). OBRIGAÇÃO DO PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME: Apelação interposta contra sentença que condenou a apelante ao pagamento de taxas condominiais em favor da Associação “Condomínio Mansões Entrelagos”. A insurgência recursal sustenta, em síntese, a existência de coisa julgada em processos anteriores que teriam reconhecido sua condição de não associada, bem como a inaplicabilidade da cobrança à luz dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Verificar se a apelante, na qualidade de titular de direitos sobre imóvel localizado no interior do Condomínio Mansões Entrelagos, pode se eximir do pagamento das taxas condominiais instituídas em assembleia, alegando inexistência de vínculo associativo formal e a incidência da coisa julgada.
III. RAZÕES DE DECIDIR: Nos termos do art. 12 da Lei no 4.591/64 e do art. 1.336, I, do Código Civil, o dever de contribuir para as despesas condominiais decorre da condição de proprietário ou possuidor da unidade, independentemente de uso das áreas comuns ou de vínculo formal de associação. A alegada coisa julgada não se aplica, porquanto a cobrança das contribuições condominiais corresponde a prestações periódicas e autônomas, renovadas mês a mês, não abrangidas por decisões pretéritas. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, no Distrito Federal, os denominados “condomínios de fato” — como o Mansões Entrelagos — resultam de parcelamentos irregulares, em que os moradores assumem coletivamente a manutenção da infraestrutura básica. Nessa realidade peculiar, inaplicáveis os Temas 492 do STF e 882 do STJ, que versam sobre associações voluntárias de bairros abertos em áreas regulares. Reconhece-se, portanto, a legitimidade da cobrança das contribuições condominiais, sob pena de enriquecimento sem causa do morador.
IV. DISPOSITIVO E TESE: Apelação conhecida e não provida, para manter a sentença que reconheceu a obrigação da apelante de contribuir com o rateio das despesas condominiais. A decisão está em conformidade com a convenção do condomínio e a legislação aplicável. Honorários recursais fixados.
Tese: Nos condomínios irregulares do Distrito Federal, a obrigação de pagamento das taxas condominiais decorre da condição de proprietário ou possuidor de imóvel inserido na área comum, sendo desnecessária a adesão formal à associação de moradores, situação não abarcada pelos Temas 492 do STF e 882 do STJ.