Tribunal: TJDFT
Processo: 0748308-85.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0748308-85.2022.8.07.0001 RECORRENTE: STD SISTEMAS TÉCNICOS DIGITAIS S/A RECORRIDA: 5 ESTRELAS LOCAÇÃ, PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS EIRELI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. APELAÇÕES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE EXCLUSÃO DA PENHORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRENOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO REAL À AQUISIÇÃO. PORQUANTO. O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR É DIREITO REAL (art. 1225, VII), QUE SE ADQUIRE COM O REGISTRO (ART. 1227). VIDE AINDA ART. 1.417, CC. PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. NULIDADE DO CONTRATO NÃO DEMONSTRADA. INADIMPLEMENTO DO EMBARGANTE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MERA COMUNICAÇÃO DE ATO DE VONTADE, NÃO COMPROVA INADIMPLEMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. APELOS IMPROVIDOS. Sinopse fática: A embargante pretende o desfazimento da penhora sobre imóvel descrito na inicial, em razão de ser promissária compradora do imóvel e não ter sido notificada da constrição. 1. Apelações interpostas contra sentença proferida em embargos de terceiro, em que os pedidos do embargante foram julgados totalmente procedentes “para determinar que se exclua a penhora determinada e que se retome o prosseguimento do processo principal”. 1.1. A segunda embargada alega tenha sido a primeira embargada a causadoras da ação porque não quitou o contrato nos prazos legais e, caso tivesse quitado, deveria ter feito constar do registro de imóveis. Aduz ser o contrato nulo ex tunc de pleno direito, por isso não se faz necessária a intimação, bem como que a carta de arrematação já foi expedida e registrada no respectivo cartório. Alega ainda o seguinte: a promessa de compra e venda estabelece o direito de arrependimento, por isso não gera direito real à aquisição do imóvel. 1.2. A primeira embargada afirma que a falta de assinatura de dois diretores gera nulidade ex tunc na promessa de compra e venda. Aduz constituir ônus da embargante apelada provar o pagamento do imóvel e não da embargada em ação própria, bem como nunca ocorreram os pagamentos por abatimento no aluguel e por acordo indicados na planilha apresentada. Sustenta haver notificado extrajudicialmente a apelada da resolução do contrato. 2. Ao tratar dos embargos de terceiro, o art. 674 do CPC estabelece que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.” 2.1. Já o art. 1.210 do Código Civil prescreve: “o possuidor tem direito ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”. 2.2. Assim, é cabível o manejo de embargos de terceiro quando o autor alega sofrer ameaça de constrição sobre bens cuja posse afirma ter. 3. Na hipótese presente, verifica-se dos documentos juntados que foi celebrado “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com Vantagens, Obrigações e Responsabilidades” sobre o imóvel objeto da lide no dia 12/12/2018, constando como promitente vendedora a primeira embargada, e promitente compradora a embargante, devidamente prenotada no 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em 12/6/2020. 3.1. Também se observa que, anos depois, a mesma promitente vendedora, primeira embargada, realizou com a segunda embargada, acordo de dação em pagamento, em 18/03/2022, o qual foi homologado nos autos do cumprimento de sentença, razão pela qual foram expedidos mandados de adjudicação e de imissão na posse. 3.2. Nesse contexto, conforme disposto em sede de sentença, o bem adquirido pelo embargante por Promessa de Compra e Venda devidamente prenotada no Cartório de Registro de Imóveis não poderia ter sido objeto de acordo entre os embargados, com a respectiva penhora. 3.3. De acordo com o art. 1.417 do Código Civil, o direito real à aquisição do imóvel só surge a partir do registro imobiliário da promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento. 3.4. Nesse sentido, julgados do TJDFT: “(...) 5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. (...)” (07429308520218070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, DJE: 28/11/2023). 4. Conforme cláusula segunda, a promessa de compra e venda em análise se deu “em caráter irrevogável e irretratável”, cumprindo o determinado no art. 1.417 do Código Civil, para assegurar o direito real à aquisição do imóvel. 4.1. Assim, o referido direito é presumido e vincula terceiros diante da prenotação na matrícula do imóvel, independentemente de averbação da quitação, o que só seria exigido para a transmissão da propriedade. 4.2. Ademais, a notificação da primeira embargada, informando que “o compromisso está rescindido expressamente, não gerando mais efeitos, em razão do inadimplemento (...)”, trata-se de uma declaração de vontade de rescindir o contrato, com as providências decorrentes previamente pactuadas, mas não comprova o inadimplemento do devedor. Por essa razão, não é capaz de afastar o direito real de aquisição prenotado na matrícula do imóvel, mormente em contratos firmados “em caráter irrevogável e irretratável”. 5. Quanto à alegação de nulidade porque o estatuto da empresa exigiria a assinatura simultânea de dois diretores, esta não se verifica, uma vez que consta na promessa de compra e venda a informação de que o presidente da empresa estava eleito e autorizado para exercer a venda do especificamente do referido imóvel, conforme 44a Assembleia Geral Extraordinária. 5.1. Por fim, em que pesem as alegações tecidas em sede de apelação, necessário frisar que as matérias referentes à falta de pagamento de valores avençados e às compensações dos alugueis devem ser debatidas em ação própria, como bem disposto na sentença, com a finalidade de afastar a prenotação na matrícula do imóvel do direito real à aquisição do embargante. 6. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 6.1. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da causa principal (R$ 7.800.000,00) e de R$ 3.000,00 para R$ 3.300,00 na reconvenção. 7. Apelos improvidos. Analisando os embargos de declaração opostos pelas partes, a turma julgadora decidiu (ID 65328468): “Ante o exposto, nego provimento aos embargos de declaração opostos por Nucleus Eletrônica e Informática Ltda. e aos embargos de declaração opostos por STD Sistemas Técnicos Digitais S.A. Altero de ofício os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por STD Sistemas Técnicos Digitais S.A. em razão da rejeição da ação reconvencional para dez por cento (10%) do valor da causa da reconvenção. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por STD Sistemas Técnicos Digitais S.A. para doze por cento (12%) do valor da causa da ação reconvencional em razão do desprovimento da apelação interposta nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.” A recorrente alega violação ao artigo 493 do Código de Processo Civil, pugnando pela suspensão desta ação por perda do objeto, tendo em vista o julgamento da ação anulatória (Processo 0706099-37.2023.8.07.0011) que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda em discussão. Sem indicar qual dispositivo legal teria sido ofendido, pede (i) seja reconhecida a nulidade do contrato de compra e venda entabulado, uma vez que em inobservância ao que bem determina a legislação das Sociedades Anônimas (Lei 6.404/76) e o Estatuto Social da Companhia; bem como que (ii) seja reconhecida a resolução do contrato de compra e venda uma vez que não houve pagamento integral da obrigação assumida, nem tampouco o pagamento substancial da demanda. Ao final, requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 493 do CPC, porque referido dispositivo de lei não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que: “Incidem no caso as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ quando a questão suscitada no recurso especial não foi apreciada pelo tribunal de origem, nada obstante a oposição de embargos de declaração” (AgInt no REsp n. 2.106.078/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024). Também não deve ser admitido o apelo especial em relação aos demais pleitos. Isso porque, a parte deixar de indicar qual dispositivo legal teria sido violado atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal no sentido de que: “A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n.o 284 do STF” (AgInt no AREsp n. 2.425.182/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). No que se refere ao pedido de redistribuição dos ônus sucumbenciais, trata-se de requerimento que refoge à competência desta Presidência. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0748308-85.2022.8.07.0001 RECORRENTE: STD SISTEMAS TÉCNICOS DIGITAIS S/A RECORRIDA: 5 ESTRELAS LOCAÇÃ, PARTICIPAÇÕES E INVESTIMENTOS EIRELI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. APELAÇÕES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE EXCLUSÃO DA PENHORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRENOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO REAL À AQUISIÇÃO. PORQUANTO. O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR É DIREITO REAL (art. 1225, VII), QUE SE ADQUIRE COM O REGISTRO (ART. 1227). VIDE AINDA ART. 1.417, CC. PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. NULIDADE DO CONTRATO NÃO DEMONSTRADA. INADIMPLEMENTO DO EMBARGANTE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MERA COMUNICAÇÃO DE ATO DE VONTADE, NÃO COMPROVA INADIMPLEMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. APELOS IMPROVIDOS. Sinopse fática: A embargante pretende o desfazimento da penhora sobre imóvel descrito na inicial, em razão de ser promissária compradora do imóvel e não ter sido notificada da constrição. 1. Apelações interpostas contra sentença proferida em embargos de terceiro, em que os pedidos do embargante foram julgados totalmente procedentes “para determinar que se exclua a penhora determinada e que se retome o prosseguimento do processo principal”. 1.1. A segunda embargada alega tenha sido a primeira embargada a causadoras da ação porque não quitou o contrato nos prazos legais e, caso tivesse quitado, deveria ter feito constar do registro de imóveis. Aduz ser o contrato nulo ex tunc de pleno direito, por isso não se faz necessária a intimação, bem como que a carta de arrematação já foi expedida e registrada no respectivo cartório. Alega ainda o seguinte: a promessa de compra e venda estabelece o direito de arrependimento, por isso não gera direito real à aquisição do imóvel. 1.2. A primeira embargada afirma que a falta de assinatura de dois diretores gera nulidade ex tunc na promessa de compra e venda. Aduz constituir ônus da embargante apelada provar o pagamento do imóvel e não da embargada em ação própria, bem como nunca ocorreram os pagamentos por abatimento no aluguel e por acordo indicados na planilha apresentada. Sustenta haver notificado extrajudicialmente a apelada da resolução do contrato. 2. Ao tratar dos embargos de terceiro, o art. 674 do CPC estabelece que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.” 2.1. Já o art. 1.210 do Código Civil prescreve: “o possuidor tem direito ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”. 2.2. Assim, é cabível o manejo de embargos de terceiro quando o autor alega sofrer ameaça de constrição sobre bens cuja posse afirma ter. 3. Na hipótese presente, verifica-se dos documentos juntados que foi celebrado “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com Vantagens, Obrigações e Responsabilidades” sobre o imóvel objeto da lide no dia 12/12/2018, constando como promitente vendedora a primeira embargada, e promitente compradora a embargante, devidamente prenotada no 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em 12/6/2020. 3.1. Também se observa que, anos depois, a mesma promitente vendedora, primeira embargada, realizou com a segunda embargada, acordo de dação em pagamento, em 18/03/2022, o qual foi homologado nos autos do cumprimento de sentença, razão pela qual foram expedidos mandados de adjudicação e de imissão na posse. 3.2. Nesse contexto, conforme disposto em sede de sentença, o bem adquirido pelo embargante por Promessa de Compra e Venda devidamente prenotada no Cartório de Registro de Imóveis não poderia ter sido objeto de acordo entre os embargados, com a respectiva penhora. 3.3. De acordo com o art. 1.417 do Código Civil, o direito real à aquisição do imóvel só surge a partir do registro imobiliário da promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento. 3.4. Nesse sentido, julgados do TJDFT: “(...) 5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. (...)” (07429308520218070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, DJE: 28/11/2023). 4. Conforme cláusula segunda, a promessa de compra e venda em análise se deu “em caráter irrevogável e irretratável”, cumprindo o determinado no art. 1.417 do Código Civil, para assegurar o direito real à aquisição do imóvel. 4.1. Assim, o referido direito é presumido e vincula terceiros diante da prenotação na matrícula do imóvel, independentemente de averbação da quitação, o que só seria exigido para a transmissão da propriedade. 4.2. Ademais, a notificação da primeira embargada, informando que “o compromisso está rescindido expressamente, não gerando mais efeitos, em razão do inadimplemento (...)”, trata-se de uma declaração de vontade de rescindir o contrato, com as providências decorrentes previamente pactuadas, mas não comprova o inadimplemento do devedor. Por essa razão, não é capaz de afastar o direito real de aquisição prenotado na matrícula do imóvel, mormente em contratos firmados “em caráter irrevogável e irretratável”. 5. Quanto à alegação de nulidade porque o estatuto da empresa exigiria a assinatura simultânea de dois diretores, esta não se verifica, uma vez que consta na promessa de compra e venda a informação de que o presidente da empresa estava eleito e autorizado para exercer a venda do especificamente do referido imóvel, conforme 44a Assembleia Geral Extraordinária. 5.1. Por fim, em que pesem as alegações tecidas em sede de apelação, necessário frisar que as matérias referentes à falta de pagamento de valores avençados e às compensações dos alugueis devem ser debatidas em ação própria, como bem disposto na sentença, com a finalidade de afastar a prenotação na matrícula do imóvel do direito real à aquisição do embargante. 6. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 6.1. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da causa principal (R$ 7.800.000,00) e de R$ 3.000,00 para R$ 3.300,00 na reconvenção. 7. Apelos improvidos. Analisando os embargos de declaração opostos pelas partes, a turma julgadora decidiu (ID 65328468): “Ante o exposto, nego provimento aos embargos de declaração opostos por Nucleus Eletrônica e Informática Ltda. e aos embargos de declaração opostos por STD Sistemas Técnicos Digitais S.A. Altero de ofício os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por STD Sistemas Técnicos Digitais S.A. em razão da rejeição da ação reconvencional para dez por cento (10%) do valor da causa da reconvenção. Majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por STD Sistemas Técnicos Digitais S.A. para doze por cento (12%) do valor da causa da ação reconvencional em razão do desprovimento da apelação interposta nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil e de acordo com o Tema Repetitivo n. 1.059 do Superior Tribunal de Justiça.” A recorrente alega violação ao artigo 493 do Código de Processo Civil, pugnando pela suspensão desta ação por perda do objeto, tendo em vista o julgamento da ação anulatória (Processo 0706099-37.2023.8.07.0011) que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda em discussão. Sem indicar qual dispositivo legal teria sido ofendido, pede (i) seja reconhecida a nulidade do contrato de compra e venda entabulado, uma vez que em inobservância ao que bem determina a legislação das Sociedades Anônimas (Lei 6.404/76) e o Estatuto Social da Companhia; bem como que (ii) seja reconhecida a resolução do contrato de compra e venda uma vez que não houve pagamento integral da obrigação assumida, nem tampouco o pagamento substancial da demanda. Ao final, requer a redistribuição dos ônus sucumbenciais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 493 do CPC, porque referido dispositivo de lei não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou entendimento de que: “Incidem no caso as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ quando a questão suscitada no recurso especial não foi apreciada pelo tribunal de origem, nada obstante a oposição de embargos de declaração” (AgInt no REsp n. 2.106.078/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 15/4/2024, DJe de 18/4/2024). Também não deve ser admitido o apelo especial em relação aos demais pleitos. Isso porque, a parte deixar de indicar qual dispositivo legal teria sido violado atrai, por analogia, a incidência da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal no sentido de que: “A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n.o 284 do STF” (AgInt no AREsp n. 2.425.182/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). No que se refere ao pedido de redistribuição dos ônus sucumbenciais, trata-se de requerimento que refoge à competência desta Presidência. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025