Tribunal: TJDFT
Processo: 0742017-69.2022.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO URBANA RESIDENCIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. RESILIÇÃO ANTECIPADA. VÍCIOS NO IMÓVEL A PONTO DE CAUSAR A INABITABILIDADE. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de improcedência dos pedidos de rescisão antecipada do contrato de locação, devolução de caução, inversão de cláusula penal e reparação por danos extrapatrimoniais.
2. Fatos relevantes. (i) As partes celebraram contrato de locação residencial urbana por prazo determinado (36 meses), com minucioso termo de vistoria; (ii) Durante a locação, o locatário detectou a existência de vícios no imóvel (aquecedor da piscina não funcionava, cobertura defeituosa da piscina, buracos na área externa, materiais e equipamentos deixados pelo locador, colchões em estado ruim, infiltrações, vazamentos, mofo, problemas estruturais diversos) e atrasos ou ineficácia por parte da locatária (por intermédio da imobiliária) em solucioná-los; (iii) A existência desses alegados vícios estruturais e a demora ou ineficácia da parte locadora (parte ré) em solucionar os problemas teria fundamentado a pretendida resilição contratual antecipada por culpa da parte locadora, inversão da cláusula penal, restituição da caução e condenação por danos extrapatrimoniais; (iv) No curso do processo, e antes de findado o contrato de locação, a parte autora (locatária) desocupou o imóvel.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (1) preliminarmente, (a) o recurso deveria ser conhecido, em razão de suposta violação à dialeticidade, e (b) existiria nulidade processual por cerceamento de defesa e violação ao contraditório e à ampla defesa (questão preliminar); e (2) em relação ao mérito: (a) há justa causa à rescisão contratual por inabitabilidade do imóvel, com a consequente devolução da caução e da aplicação invertida de cláusula penal; (b) comprovado fato gerador de danos extrapatrimoniais; e (c) está configurada a litigância de má-fé do recorrente (questão levantada em contrarrazões).
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Em observância ao princípio da dialeticidade, todo recurso deve ser devidamente fundamentado, mediante exposição dos motivos pelos quais o recorrente impugna a decisão, a fim de justificar seu pedido de anulação, reforma, esclarecimento ou integração, o que foi observado no caso concreto. Preliminar rejeitada.
5. O cerceamento de defesa ocorre quando princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, previstos na Constituição Federal, artigo 5o, inciso LV, que garantem a todos o direito de participar ativamente do processo, apresentar alegações, produzir provas e recorrer de decisões, são violados, a resultar nulidade de atos processuais, se a parte comprovar prejuízo experimentado (pas de nullité sans grief, CPC, art. 283).
6. No curso do processo ocorreu a preclusão da parte autora à produção das provas. E a avaliação de relatório técnico juntado apenas em fase de réplica não obriga o magistrado a julgar o processo de forma favorável àquele que os anexou, mas apenas a necessidade de reapreciar a questão, agora, à luz do novo e mais amplo acervo probatório formado. Rejeitada a preliminar.
7. A questão meritória deve ser dirimida à luz da Lei no. 8.245/1991 (Lei de Locações), que prevê ser dever do locador fornecer o imóvel em condições do uso a que se destina, e responder pelos vícios anteriores à locação (art. 22, incs. I e IV), e dever de o locatário pagar pontualmente o aluguer e encargos e restituir o bem nas mesmas condições, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, incs. I e III). A relação jurídica também atrai a incidência do Código Civil, que, nos artigos 113 e 422, estatuem como princípio geral dos negócios jurídicos a boa-fé (objetiva).
8. No caso concreto, o locatário (parte autora/apelante) não conseguiu comprovar que os alegados vícios estruturais deixariam o imóvel locado em absolutas condições de inabitabilidade, caso contrário não teria permanecido ali por aproximados dois anos e sete meses (prazo da locação era de três anos). Ademais, vários vícios, que já constavam no minucioso laudo de vistoria, seriam pequenos ou comuns, inclusive na parte interior ou exterior da casa (a exemplo, mínimas infiltrações ascendentes nas paredes de “closet”), e outros já teriam sido solucionados pela imobiliária contratada ou seriam comuns de aparecer em residência recém-construída, mas que não implicariam fundamento relevante à resilição contratual.
9. Os danos extrapatrimoniais exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (Código Civil, artigos 12 e 186).
10. As provas produzidas não foram suficientes para comprovar que a parte ré/apelada foi a responsável pela resilição do contrato ou pela prática de atos ilícitos que pudessem atingir de forma importante os direitos da personalidade da parte autora.
11. Não se deduz litigância de má-fé sem prova adequada do dolo, o qual constitui elemento essencial à incidência das penalidades processuais previstas, que, na situação processual ora examinada, se faz ausente. Não acolhido o pedido formulado em contrarrazões.
IV. DISPOSITIVO
12. Apelação conhecida (preliminar rejeitada). No mérito, desprovida.
___________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, LV; CC, arts. 12, 113, 186, 422, 475; CPC, art. 283, 369, 355, I; Lei no. 8.245/1991, arts. 9, 22, I e IV, 23, I e III.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2000558, Terceira Turma Cível, Rel. Desa. Fátima Rafael, publicado no DJe: 09.06.2025; acórdão 1783920, Segunda Turma Cível, Rel. Des. João Egmont, DJe: 23.11.2023; acórdão 1830229, Terceira Turma Cível, Rel. Desa. Ana Maria Ferreira Da Silva, Data de Publicação: 05.04.2024; acórdão 996756, Segunda Turma Cível, Segunda Turma Cível, Rel. Desa. Sandra Reves, DJE: 23.2.2017. Pág.: 526/561; acórdão 1722009, Segunda Turma Cível, Rel. Desa. Sandra Reves, DJe: 12.7.2023.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO URBANA RESIDENCIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. RESILIÇÃO ANTECIPADA. VÍCIOS NO IMÓVEL A PONTO DE CAUSAR A INABITABILIDADE. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de improcedência dos pedidos de rescisão antecipada do contrato de locação, devolução de caução, inversão de cláusula penal e reparação por danos extrapatrimoniais.
2. Fatos relevantes. (i) As partes celebraram contrato de locação residencial urbana por prazo determinado (36 meses), com minucioso termo de vistoria; (ii) Durante a locação, o locatário detectou a existência de vícios no imóvel (aquecedor da piscina não funcionava, cobertura defeituosa da piscina, buracos na área externa, materiais e equipamentos deixados pelo locador, colchões em estado ruim, infiltrações, vazamentos, mofo, problemas estruturais diversos) e atrasos ou ineficácia por parte da locatária (por intermédio da imobiliária) em solucioná-los; (iii) A existência desses alegados vícios estruturais e a demora ou ineficácia da parte locadora (parte ré) em solucionar os problemas teria fundamentado a pretendida resilição contratual antecipada por culpa da parte locadora, inversão da cláusula penal, restituição da caução e condenação por danos extrapatrimoniais; (iv) No curso do processo, e antes de findado o contrato de locação, a parte autora (locatária) desocupou o imóvel.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (1) preliminarmente, (a) o recurso deveria ser conhecido, em razão de suposta violação à dialeticidade, e (b) existiria nulidade processual por cerceamento de defesa e violação ao contraditório e à ampla defesa (questão preliminar); e (2) em relação ao mérito: (a) há justa causa à rescisão contratual por inabitabilidade do imóvel, com a consequente devolução da caução e da aplicação invertida de cláusula penal; (b) comprovado fato gerador de danos extrapatrimoniais; e (c) está configurada a litigância de má-fé do recorrente (questão levantada em contrarrazões).
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Em observância ao princípio da dialeticidade, todo recurso deve ser devidamente fundamentado, mediante exposição dos motivos pelos quais o recorrente impugna a decisão, a fim de justificar seu pedido de anulação, reforma, esclarecimento ou integração, o que foi observado no caso concreto. Preliminar rejeitada.
5. O cerceamento de defesa ocorre quando princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, previstos na Constituição Federal, artigo 5o, inciso LV, que garantem a todos o direito de participar ativamente do processo, apresentar alegações, produzir provas e recorrer de decisões, são violados, a resultar nulidade de atos processuais, se a parte comprovar prejuízo experimentado (pas de nullité sans grief, CPC, art. 283).
6. No curso do processo ocorreu a preclusão da parte autora à produção das provas. E a avaliação de relatório técnico juntado apenas em fase de réplica não obriga o magistrado a julgar o processo de forma favorável àquele que os anexou, mas apenas a necessidade de reapreciar a questão, agora, à luz do novo e mais amplo acervo probatório formado. Rejeitada a preliminar.
7. A questão meritória deve ser dirimida à luz da Lei no. 8.245/1991 (Lei de Locações), que prevê ser dever do locador fornecer o imóvel em condições do uso a que se destina, e responder pelos vícios anteriores à locação (art. 22, incs. I e IV), e dever de o locatário pagar pontualmente o aluguer e encargos e restituir o bem nas mesmas condições, salvo deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, incs. I e III). A relação jurídica também atrai a incidência do Código Civil, que, nos artigos 113 e 422, estatuem como princípio geral dos negócios jurídicos a boa-fé (objetiva).
8. No caso concreto, o locatário (parte autora/apelante) não conseguiu comprovar que os alegados vícios estruturais deixariam o imóvel locado em absolutas condições de inabitabilidade, caso contrário não teria permanecido ali por aproximados dois anos e sete meses (prazo da locação era de três anos). Ademais, vários vícios, que já constavam no minucioso laudo de vistoria, seriam pequenos ou comuns, inclusive na parte interior ou exterior da casa (a exemplo, mínimas infiltrações ascendentes nas paredes de “closet”), e outros já teriam sido solucionados pela imobiliária contratada ou seriam comuns de aparecer em residência recém-construída, mas que não implicariam fundamento relevante à resilição contratual.
9. Os danos extrapatrimoniais exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (Código Civil, artigos 12 e 186).
10. As provas produzidas não foram suficientes para comprovar que a parte ré/apelada foi a responsável pela resilição do contrato ou pela prática de atos ilícitos que pudessem atingir de forma importante os direitos da personalidade da parte autora.
11. Não se deduz litigância de má-fé sem prova adequada do dolo, o qual constitui elemento essencial à incidência das penalidades processuais previstas, que, na situação processual ora examinada, se faz ausente. Não acolhido o pedido formulado em contrarrazões.
IV. DISPOSITIVO
12. Apelação conhecida (preliminar rejeitada). No mérito, desprovida.
___________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, LV; CC, arts. 12, 113, 186, 422, 475; CPC, art. 283, 369, 355, I; Lei no. 8.245/1991, arts. 9, 22, I e IV, 23, I e III.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2000558, Terceira Turma Cível, Rel. Desa. Fátima Rafael, publicado no DJe: 09.06.2025; acórdão 1783920, Segunda Turma Cível, Rel. Des. João Egmont, DJe: 23.11.2023; acórdão 1830229, Terceira Turma Cível, Rel. Desa. Ana Maria Ferreira Da Silva, Data de Publicação: 05.04.2024; acórdão 996756, Segunda Turma Cível, Segunda Turma Cível, Rel. Desa. Sandra Reves, DJE: 23.2.2017. Pág.: 526/561; acórdão 1722009, Segunda Turma Cível, Rel. Desa. Sandra Reves, DJe: 12.7.2023.