Tribunal: TJDFT
Processo: 0701849-80.2017.8.07.0007
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PROGRAMA HABITACIONAL. MINHA CASA MINHA VIDA. RIACHO FUNDO II. 4a ETAPA. TERMO ADITIVO CONTRATUAL. COBRANÇA. DESPESA. CONFECÇÃO E ELABORAÇÃO DE PROJETO TÉCNICO. PROJETO SOCIAL. DESPESA ADMINISTRATIVA DIVERSA. ABUSIVIDADE. CLÁUSULA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo réu, COSTA NOVAES CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais "para declarar NULA a vigésima sexta cláusula do termo aditivo contratual entabulado entre os litigantes, e condenar a ré a restituir ao autor o valor pago de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), devidamente acrescido de juros de mora de 1% desde a citação (12/04/2017) e correção monetária desde o ajuizamento da demanda (27/03/2017). A requerida deverá, ainda, restituir ao autor as notas promissórias sequenciais de 001 a 020, no valor de 240,00 (duzentos e quarenta reais) cada, totalizando o montante de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), com vencimentos de 10/03/2017 a 10/10/2018, emitidas pelo autor em favor da requerida aos 28/12/2016 (conforme ID 7078738), no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa a ser estipula da por este juízo. Caso prefira a requerida, a devolução dos títulos (notas promissórias) poderá ser efetivada no Cartório deste Juízo, caso em que o autor será intimado para retirá-los oportunamente. Com base no mesmo fundamento legal, JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto para condenação do autor em litigância de má-fé.'"
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 2164698). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega inaplicabilidade da Código de Defesa do Consumidor às cooperativas habitacionais, pois o cooperado não é consumidor final. Argumenta que as despesas administrativas são de responsabilidade dos cooperados e que Portaria 464/2011, Resolução 200/2014 autorizam esta cobrança. Assevera que o autor recebeu o imóvel, mas não quitou as obrigações, violando os princípios da boa fé objetiva.
4.Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 21647070.
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar se é responsabilidade do consumidor o custeio das despesas administrativas previstas na vigésima sexta cláusula do termo aditivo contratual.
III. Razões de decidir
6. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. (Súmula 602 - STJ, julgado em 22/02/2018, DJe 26/02/2018)
7. Narra o autor, em síntese, que celebrou contrato com a parte ré em dezembro de 2007 para edificação de um imóvel. Informa que, em janeiro de 2016, a ré promoveu um aditamento contratual, no qual a cláusula 26a estabeleceu a obrigação de o autor pagar o montante de R$ 8.000,00, referente à integralização de capital e ao custeio de diversas despesas administrativas. Alega que tal cláusula é ilegal, pois repassa ao consumidor encargos que seriam de responsabilidade da construtora. Dessa forma, pleiteia a declaração de nulidade da mencionada cláusula e a condenação da ré à restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, totalizando R$ 16.000,00.
8. Restou consignado na Cláusula Vigésima Sexta que "a título de integralização de capital relativa à unidade objeto da presente celebração, o CONTRATANTE pagará à CONTRATADA a importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em moeda corrente do país, para cobrir as despesas com a confecção e elaboração de Projetos Técnicos, Projetos Sociais, Despesas Administrativas Diversas realizadas em prol da manutenção e viabilização do projeto, desde a data da assinatura do instrumento original até a entrega das chaves, da seguinte forma: a) R$ 2.000,00 (dois mil reais) pago pelo CONTRATANTE diretamente à ASSOCIAÇÃO, qualificada na Cláusula Terceira, na forma que entre si estabeleceram, b) R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) pago integralmente em moeda corrente do país em 03/01/2008, c) R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais) dividido em vinte (20) Notas Promissórias iguais no valor de R$ 240,00 (duzentos e quarenta reais)" (ID Num. 2164636 - Pág. 18)
9. Na ação civil pública no 0002902-10.2017.8.07.0017 foi proferida sentença julgando parcialmente procedente o pedido da inicial para "considerando os contratos firmados para construção de imóveis do programa habitacional “4a ETAPA do Riacho Fundo II/DF”, decorrente da Concessão de Direito Real de Uso Resolúvel (CDRU), e termos aditivos, firmada em 26/5/2006 entre a União e a ASSOCIAÇÃO PRÓ-MORAR DO MOVIMENTO VIDA DE SAMAMBAIA (AMMVS), envolvendo as construtoras COSTA NOVAES CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA (CN) e LUPPHA CONSTRUÇÕES LTDA (LUPPHA): 1) declarar a nulidade da cláusula contratual (25a ou similar) que estabelece o pagamento de R$ 8.000,00 pelo beneficiado/associado excedente ao valor total do imóvel financiado ou pago com recursos próprios, tendo por rubrica ‘custos iniciais do empreendimento’, bem como para declarar nulas as notas promissórias respectivas, prevista nos contratos de construção por empreitada global e outras avenças realizado pelo consumidor e a respectiva construtora (CN ou LUPPHA); 2) declarar a nulidade da cláusula contratual, no mesmo instrumento contratual acima mencionado, que impõe como condição para recebimento das chaves da unidade habitacional perante a AMMVS do termo de quitação do R$ 8.000,00 (cláusula 25, §2o ou similar); 3) impor às rés (AMMVS, CN e LUPPHA) a obrigação de não fazer consistente em se absterem de incluir nos novos contratos e de emitir novas notas promissórias relacionadas a cobrança do valor de R$ 8.000,00, relacionado aos ‘custos iniciais do empreendimento’, ora declarado nulo; 4) impor às rés (AMMVS, CN e LUPPHA) a obrigação de não fazer consistente em se absterem de incluir o nome dos beneficiados/consumidores em cadastros de proteção ao crédito em razão de débito decorrente da cobrança dos R$ 8.000,00, ora declarado nulo; 5) impor às rés (AMMVS, CN e LUPPHA) a obrigação de fazer consistente em entregar aos beneficiados/consumidores as chaves e imiti-los na posse das unidades habitacionais, sem condicionamento da apresentação do termo de anuência previsto na cláusula contratual (referente ao pagamento do valor de R$ 8.000,00), ora declarada nula. Condeno, também, as rés CN e LUPPHA, cada uma respectivamente no contrato em que comparecer como construtora contratada, a restituir em dobro o valor pago, total ou parcial, pelo consumidor relativamente aos R$ 8.000,00, conforme item 1) acima. Essa quantia deverá ser corrigida monetariamente pelos índices oficiais a contar dos respectivos pagamentos e acrescida de juros legais de mora a contar da citação em 7/8/2017 da CN (ID 35914109 - Pág. 3, fl. 322) e em 24/10/2017 da LUPPHA (ID 35914137- Pág. 9, fl. 562). Em liquidação de sentença deverá o consumidor comprovar o pagamento. Condeno, solidariamente, a AMMVS e a CN ou a LUPPHA, cada uma destas respectivamente no contrato em que comparecer como construtora contratada, a restituir as taxas condominiais pagas pelos beneficiados/consumidores no período transcorrido entre o registro da cessão de concessão de direito real de uso na matrícula do imóvel em nome do beneficiado/consumidor e a sua efetiva imissão na posse, nas hipóteses em que tenha havido atraso em receber as chaves (e respectiva imissão na posse) em razão da condição imposta pelas rés de assunção do débito de R$ 8.000,00. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelos índices oficiais a contar dos respectivos pagamentos pelos beneficiados e acrescidos de juros legais de mora a contar da última citação dos devedores solidários em 14/8/2017 nos contratos firmados com a CN (ID 35914099 - Pág. 1, fl. 291) e em 24/10/2017 nos contratos firmados com da LUPPHA (ID 35914137 - Pág. 9, fl. 562). Em liquidação de sentença cada beneficiado/consumidor deverá demonstrar as taxas condominiais pagas durante esse período. Condeno, solidariamente, a AMMVS e a CN ou a LUPPHA, cada uma destas respectivamente no contrato em que comparecer como construtora contratada, a pagar, por danos morais, o valor de R2.000,00 (dois mil reais) para cada consumidor que teve postergado o recebimento das chaves da unidade habitacional, em razão de não ter assumido o débito ora declarado nulo (item 1) acima), com a assinatura do contrato perante a respectiva construtora. Essa quantia deverá ser corrigida monetariamente a contar da publicação da presente decisão e acrescida de juros legais de mora a contar última citação dos devedores solidários em 14/8/2017 nos contratos firmados com a CN e em 24/10/2017 nos contratos firmados com da LUPPHA . Em liquidação de sentença cada beneficiado/consumidor deverá demonstrar o não recebimento das chaves do imóvel em razão da exigência pelas rés do pagamento dos R 8.000,00, ora declarado nulo. O descumprimento de qualquer das obrigações de fazer ou não fazer ora determinadas implicará o pagamento de multa de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).
10. Interposto o recurso pelos réus, entre eles a COSTA NOVAES CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, foi dado parcial provimento ao recurso para reformar "em parte, a sentença apelada, unificar a indenização por danos morais em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por consumidor adquirente que teve postergado o recebimento das chaves da unidade habitacional, tendo assumido ou não o débito declarado nulo, com correção monetária pelo INPC a partir desta data e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, bem como para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em favor da apelante/autora em 13% (treze por cento) do valor atualizado da causa."
11. O acórdão transitou em julgado (ID 76027420).
12. Configura-se como abusiva a prática de construtoras/incorporadoras que, utilizando-se da intermediação de associações ou cooperativas, exigem dos adquirentes de unidades imobiliárias, como requisito para a entrega das chaves, o pagamento de valor adicional destinado ao reembolso de despesas iniciais do projeto, mesmo após a quitação integral do preço mediante recursos próprios ou financiamento bancário, tratando-se de cobrança não estipulada originalmente no contrato.
13. Conforme disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, carecem de validade as cláusulas contratuais que imponham obrigações desproporcionais, abusivas, que causem prejuízo excessivo ao consumidor ou que contrariem os princípios da boa-fé e da equidade.
14. Pelo exposto, irrepreensível a sentença vergastada.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e improvido.
16. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995..
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PROGRAMA HABITACIONAL. MINHA CASA MINHA VIDA. RIACHO FUNDO II. 4a ETAPA. TERMO ADITIVO CONTRATUAL. COBRANÇA. DESPESA. CONFECÇÃO E ELABORAÇÃO DE PROJETO TÉCNICO. PROJETO SOCIAL. DESPESA ADMINISTRATIVA DIVERSA. ABUSIVIDADE. CLÁUSULA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo réu, COSTA NOVAES CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais "para declarar NULA a vigésima sexta cláusula do termo aditivo contratual entabulado entre os litigantes, e condenar a ré a restituir ao autor o valor pago de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), devidamente acrescido de juros de mora de 1% desde a citação (12/04/2017) e correção monetária desde o ajuizamento da demanda (27/03/2017). A requerida deverá, ainda, restituir ao autor as notas promissórias sequenciais de 001 a 020, no valor de 240,00 (duzentos e quarenta reais) cada, totalizando o montante de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), com vencimentos de 10/03/2017 a 10/10/2018, emitidas pelo autor em favor da requerida aos 28/12/2016 (conforme ID 7078738), no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa a ser estipula da por este juízo. Caso prefira a requerida, a devolução dos títulos (notas promissórias) poderá ser efetivada no Cartório deste Juízo, caso em que o autor será intimado para retirá-los oportunamente. Com base no mesmo fundamento legal, JULGO IMPROCEDENTE o pedido contraposto para condenação do autor em litigância de má-fé.'"
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 2164698). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega inaplicabilidade da Código de Defesa do Consumidor às cooperativas habitacionais, pois o cooperado não é consumidor final. Argumenta que as despesas administrativas são de responsabilidade dos cooperados e que Portaria 464/2011, Resolução 200/2014 autorizam esta cobrança. Assevera que o autor recebeu o imóvel, mas não quitou as obrigações, violando os princípios da boa fé objetiva.
4.Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 21647070.
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar se é responsabilidade do consumidor o custeio das despesas administrativas previstas na vigésima sexta cláusula do termo aditivo contratual.
III. Razões de decidir
6. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. (Súmula 602 - STJ, julgado em 22/02/2018, DJe 26/02/2018)
7. Narra o autor, em síntese, que celebrou contrato com a parte ré em dezembro de 2007 para edificação de um imóvel. Informa que, em janeiro de 2016, a ré promoveu um aditamento contratual, no qual a cláusula 26a estabeleceu a obrigação de o autor pagar o montante de R$ 8.000,00, referente à integralização de capital e ao custeio de diversas despesas administrativas. Alega que tal cláusula é ilegal, pois repassa ao consumidor encargos que seriam de responsabilidade da construtora. Dessa forma, pleiteia a declaração de nulidade da mencionada cláusula e a condenação da ré à restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, totalizando R$ 16.000,00.
8. Restou consignado na Cláusula Vigésima Sexta que "a título de integralização de capital relativa à unidade objeto da presente celebração, o CONTRATANTE pagará à CONTRATADA a importância de R$ 8.000,00 (oito mil reais) em moeda corrente do país, para cobrir as despesas com a confecção e elaboração de Projetos Técnicos, Projetos Sociais, Despesas Administrativas Diversas realizadas em prol da manutenção e viabilização do projeto, desde a data da assinatura do instrumento original até a entrega das chaves, da seguinte forma: a) R$ 2.000,00 (dois mil reais) pago pelo CONTRATANTE diretamente à ASSOCIAÇÃO, qualificada na Cláusula Terceira, na forma que entre si estabeleceram, b) R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) pago integralmente em moeda corrente do país em 03/01/2008, c) R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais) dividido em vinte (20) Notas Promissórias iguais no valor de R$ 240,00 (duzentos e quarenta reais)" (ID Num. 2164636 - Pág. 18)
9. Na ação civil pública no 0002902-10.2017.8.07.0017 foi proferida sentença julgando parcialmente procedente o pedido da inicial para "considerando os contratos firmados para construção de imóveis do programa habitacional “4a ETAPA do Riacho Fundo II/DF”, decorrente da Concessão de Direito Real de Uso Resolúvel (CDRU), e termos aditivos, firmada em 26/5/2006 entre a União e a ASSOCIAÇÃO PRÓ-MORAR DO MOVIMENTO VIDA DE SAMAMBAIA (AMMVS), envolvendo as construtoras COSTA NOVAES CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA (CN) e LUPPHA CONSTRUÇÕES LTDA (LUPPHA): 1) declarar a nulidade da cláusula contratual (25a ou similar) que estabelece o pagamento de R$ 8.000,00 pelo beneficiado/associado excedente ao valor total do imóvel financiado ou pago com recursos próprios, tendo por rubrica ‘custos iniciais do empreendimento’, bem como para declarar nulas as notas promissórias respectivas, prevista nos contratos de construção por empreitada global e outras avenças realizado pelo consumidor e a respectiva construtora (CN ou LUPPHA); 2) declarar a nulidade da cláusula contratual, no mesmo instrumento contratual acima mencionado, que impõe como condição para recebimento das chaves da unidade habitacional perante a AMMVS do termo de quitação do R$ 8.000,00 (cláusula 25, §2o ou similar); 3) impor às rés (AMMVS, CN e LUPPHA) a obrigação de não fazer consistente em se absterem de incluir nos novos contratos e de emitir novas notas promissórias relacionadas a cobrança do valor de R$ 8.000,00, relacionado aos ‘custos iniciais do empreendimento’, ora declarado nulo; 4) impor às rés (AMMVS, CN e LUPPHA) a obrigação de não fazer consistente em se absterem de incluir o nome dos beneficiados/consumidores em cadastros de proteção ao crédito em razão de débito decorrente da cobrança dos R$ 8.000,00, ora declarado nulo; 5) impor às rés (AMMVS, CN e LUPPHA) a obrigação de fazer consistente em entregar aos beneficiados/consumidores as chaves e imiti-los na posse das unidades habitacionais, sem condicionamento da apresentação do termo de anuência previsto na cláusula contratual (referente ao pagamento do valor de R$ 8.000,00), ora declarada nula. Condeno, também, as rés CN e LUPPHA, cada uma respectivamente no contrato em que comparecer como construtora contratada, a restituir em dobro o valor pago, total ou parcial, pelo consumidor relativamente aos R$ 8.000,00, conforme item 1) acima. Essa quantia deverá ser corrigida monetariamente pelos índices oficiais a contar dos respectivos pagamentos e acrescida de juros legais de mora a contar da citação em 7/8/2017 da CN (ID 35914109 - Pág. 3, fl. 322) e em 24/10/2017 da LUPPHA (ID 35914137- Pág. 9, fl. 562). Em liquidação de sentença deverá o consumidor comprovar o pagamento. Condeno, solidariamente, a AMMVS e a CN ou a LUPPHA, cada uma destas respectivamente no contrato em que comparecer como construtora contratada, a restituir as taxas condominiais pagas pelos beneficiados/consumidores no período transcorrido entre o registro da cessão de concessão de direito real de uso na matrícula do imóvel em nome do beneficiado/consumidor e a sua efetiva imissão na posse, nas hipóteses em que tenha havido atraso em receber as chaves (e respectiva imissão na posse) em razão da condição imposta pelas rés de assunção do débito de R$ 8.000,00. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelos índices oficiais a contar dos respectivos pagamentos pelos beneficiados e acrescidos de juros legais de mora a contar da última citação dos devedores solidários em 14/8/2017 nos contratos firmados com a CN (ID 35914099 - Pág. 1, fl. 291) e em 24/10/2017 nos contratos firmados com da LUPPHA (ID 35914137 - Pág. 9, fl. 562). Em liquidação de sentença cada beneficiado/consumidor deverá demonstrar as taxas condominiais pagas durante esse período. Condeno, solidariamente, a AMMVS e a CN ou a LUPPHA, cada uma destas respectivamente no contrato em que comparecer como construtora contratada, a pagar, por danos morais, o valor de R2.000,00 (dois mil reais) para cada consumidor que teve postergado o recebimento das chaves da unidade habitacional, em razão de não ter assumido o débito ora declarado nulo (item 1) acima), com a assinatura do contrato perante a respectiva construtora. Essa quantia deverá ser corrigida monetariamente a contar da publicação da presente decisão e acrescida de juros legais de mora a contar última citação dos devedores solidários em 14/8/2017 nos contratos firmados com a CN e em 24/10/2017 nos contratos firmados com da LUPPHA . Em liquidação de sentença cada beneficiado/consumidor deverá demonstrar o não recebimento das chaves do imóvel em razão da exigência pelas rés do pagamento dos R 8.000,00, ora declarado nulo. O descumprimento de qualquer das obrigações de fazer ou não fazer ora determinadas implicará o pagamento de multa de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais).
10. Interposto o recurso pelos réus, entre eles a COSTA NOVAES CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA, foi dado parcial provimento ao recurso para reformar "em parte, a sentença apelada, unificar a indenização por danos morais em R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por consumidor adquirente que teve postergado o recebimento das chaves da unidade habitacional, tendo assumido ou não o débito declarado nulo, com correção monetária pelo INPC a partir desta data e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, bem como para fixar os honorários advocatícios sucumbenciais em favor da apelante/autora em 13% (treze por cento) do valor atualizado da causa."
11. O acórdão transitou em julgado (ID 76027420).
12. Configura-se como abusiva a prática de construtoras/incorporadoras que, utilizando-se da intermediação de associações ou cooperativas, exigem dos adquirentes de unidades imobiliárias, como requisito para a entrega das chaves, o pagamento de valor adicional destinado ao reembolso de despesas iniciais do projeto, mesmo após a quitação integral do preço mediante recursos próprios ou financiamento bancário, tratando-se de cobrança não estipulada originalmente no contrato.
13. Conforme disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, carecem de validade as cláusulas contratuais que imponham obrigações desproporcionais, abusivas, que causem prejuízo excessivo ao consumidor ou que contrariem os princípios da boa-fé e da equidade.
14. Pelo exposto, irrepreensível a sentença vergastada.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e improvido.
16. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995..
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.