Tribunal: TJDFT
Processo: 0701893-76.2025.8.07.0021
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-20
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA (ANTIGO MCMV). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. COLUNA “JUROS” COMO BASE CORRETA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 75100088 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em maio de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
5. O empreendimento Itapoã Parque foi inicialmente enquadrado no Programa Minha Casa, Minha Vida (R.2-23270 da matrícula no 19.292 - ID 75100091 - Pág. 33) e posteriormente adequado ao Programa Casa Verde e Amarela (Av.8-23270 – ID 75100091 – p. 34).
6. A alegação de que os recursos do financiamento são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE não exclui a aplicação do Tema 996/STJ. O Ministro relator do Resp 1.729.593/SP cujo acórdão aprovou o Tema 996 destacou que “para efeito de responsabilização por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, porquanto o descumprimento contratual em discussão, a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas a relação de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o adquirente da unidade autônoma”.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 28/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 23/10/2023. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
10. Em relação aos juros de obra, a restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Juros”, pois a coluna “Valor Devido” inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025)
11. Diante disso, a sentença deve ser reformada tão somente para ajustar o valor devido a título de juros de obra considerando-se a soma dos valores indicados entre os meses de julho de 2022 a outubro de 2023, na coluna de “Juros” (ID 75100092).
12. Recurso das rés conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido na forma do item 11.
13. Sem custas e condenação em honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA (ANTIGO MCMV). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. COLUNA “JUROS” COMO BASE CORRETA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 75100088 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em maio de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
5. O empreendimento Itapoã Parque foi inicialmente enquadrado no Programa Minha Casa, Minha Vida (R.2-23270 da matrícula no 19.292 - ID 75100091 - Pág. 33) e posteriormente adequado ao Programa Casa Verde e Amarela (Av.8-23270 – ID 75100091 – p. 34).
6. A alegação de que os recursos do financiamento são provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE não exclui a aplicação do Tema 996/STJ. O Ministro relator do Resp 1.729.593/SP cujo acórdão aprovou o Tema 996 destacou que “para efeito de responsabilização por atraso no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, é irrelevante se o contrato é regido pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, porquanto o descumprimento contratual em discussão, a ensejar o pagamento das perdas e danos, envolve apenas a relação de consumo estabelecida entre a promitente vendedora e o adquirente da unidade autônoma”.
7. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
8. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
9. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 28/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 23/10/2023. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
10. Em relação aos juros de obra, a restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Juros”, pois a coluna “Valor Devido” inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025)
11. Diante disso, a sentença deve ser reformada tão somente para ajustar o valor devido a título de juros de obra considerando-se a soma dos valores indicados entre os meses de julho de 2022 a outubro de 2023, na coluna de “Juros” (ID 75100092).
12. Recurso das rés conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido na forma do item 11.
13. Sem custas e condenação em honorários.