Tribunal: TJDFT
Processo: 0708801-04.2024.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-02
Data de publicação: 2024-09-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “1) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora o valor de R$9.810,95, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde respectivo desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; 2) CONDENAR a ré a pagar à parte autora R$5.850,00, a título de indenização por danos materiais quanto aos valores despendidos com aluguel”. Em seu recurso, a ré suscita preliminar de ilegitimidade passiva e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alega que o termo de reserva é preliminar, não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Argumenta que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito pela escassez de mão de obra. Informa que os juros de obra são cobrados pela instituição financeira. Requer a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos. A autora, em seu recurso, requer a condenação da ré ao pagamento de indenização referente à inversão da cláusula penal.
2. Recurso da autora próprio e tempestivo (ID 62041956). Dispensado de preparo ante a gratuidade judiciária ora deferida, uma vez que os documentos juntados aos autos comprovaram a sua hipossuficiência. Recurso da requerida próprio, tempestivo (ID 62041958) e com preparo regular (ID 62042009 - Págs. 1 a 5). Contrarrazões da autora (ID 62042014). Sem contrarrazões da ré (ID 62042015).
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. A recorrente, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, figura como construtora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente no que se refere aos prazos e penalidades daí decorrentes. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, a construtora foi responsável pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90). Ademais, a Lei 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e não se aplica ao caso.
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 62041909), o que afasta a tese de novação contratual da recorrente.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. Ressalte-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
12. No que toca ao recurso da autora referente ao pedido da inversão da cláusula penal, sem razão. No contrato, o item 15.1, prevê que: “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes, da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor”. A multa prevista contratualmente refere-se tão somente ao atraso para o pagamento dos juros de obra, cuja responsabilidade é do proponente até o prazo estipulado para entrega do imóvel.
13. Ademais, no que se refere à cumulação da cláusula penal moratória, o entendimento fixado no Tema 970 do STJ é que a cláusula penal moratória cuja finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, normalmente, estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que afasta sua cumulação com lucros cessantes. Considerando que a sentença julgou procedente o pedido de lucros cessantes com base no valor do aluguel no período da inadimplência, a cumulação com a cláusula penal moratória é indevida.
14. A correção monetária sobre os lucros cessantes deve incidir a partir de quando se tornou devida cada parcela mensal, conforme Enunciado 43/STJ, que define a incidência a partir do efetivo prejuízo. Os juros sobre os lucros cessantes devem incidir a partir da citação, pois constitui o devedor em mora (art. 240/CPC). Da mesma forma, sobre os juros de obra cobrados indevidamente, deve incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e os juros da citação. Precedentes (Acórdão 1878918, 07067523020238070014, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários em razão da sucumbência recíproca.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: “1) CONDENAR a parte ré a pagar à parte autora o valor de R$9.810,95, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde respectivo desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação; 2) CONDENAR a ré a pagar à parte autora R$5.850,00, a título de indenização por danos materiais quanto aos valores despendidos com aluguel”. Em seu recurso, a ré suscita preliminar de ilegitimidade passiva e necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário. No mérito, alega que o termo de reserva é preliminar, não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Argumenta que a alteração da data de entrega foi decorrente de caso fortuito pela escassez de mão de obra. Informa que os juros de obra são cobrados pela instituição financeira. Requer a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos. A autora, em seu recurso, requer a condenação da ré ao pagamento de indenização referente à inversão da cláusula penal.
2. Recurso da autora próprio e tempestivo (ID 62041956). Dispensado de preparo ante a gratuidade judiciária ora deferida, uma vez que os documentos juntados aos autos comprovaram a sua hipossuficiência. Recurso da requerida próprio, tempestivo (ID 62041958) e com preparo regular (ID 62042009 - Págs. 1 a 5). Contrarrazões da autora (ID 62042014). Sem contrarrazões da ré (ID 62042015).
3. Preliminar de ilegitimidade passiva. A recorrente, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, figura como construtora do empreendimento, conforme o contrato de compra e venda, logo, responsável pelo cumprimento das cláusulas contratuais, especialmente no que se refere aos prazos e penalidades daí decorrentes. Preliminar rejeitada.
4. Preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. Nos termos do entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. No caso, a construtora foi responsável pelo atraso na entrega do bem, o que afasta qualquer hipótese de necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90). Ademais, a Lei 9.514/1997 dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e não se aplica ao caso.
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 62041909), o que afasta a tese de novação contratual da recorrente.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido: (Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. Ressalte-se que a escassez de mão de obra especializada não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
12. No que toca ao recurso da autora referente ao pedido da inversão da cláusula penal, sem razão. No contrato, o item 15.1, prevê que: “caso não haja saldo suficiente na conta corrente do proponente para quitar os juros mensais do financiamento no período da construção do empreendimento (“juros de obras”), a Caixa Econômica Federal poderá debitar tal valor na conta corrente da Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO, que, nesse caso, emitirá boleto de cobrança do ressarcimento/ reembolso dos referidos valores no prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento, pelos proponentes, da pertinente comunicação e do boleto bancário; a Mais Engenharia e construção/ JCGONTIJO poderá realizar o procedimento de cobrança com a incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1,00% ao mês pro rata dia e multa de 2,00% do valor em atraso, sem prejuízo de incluir os CPFs dos proponentes nos Órgãos de proteção ao Crédito ao Consumidor”. A multa prevista contratualmente refere-se tão somente ao atraso para o pagamento dos juros de obra, cuja responsabilidade é do proponente até o prazo estipulado para entrega do imóvel.
13. Ademais, no que se refere à cumulação da cláusula penal moratória, o entendimento fixado no Tema 970 do STJ é que a cláusula penal moratória cuja finalidade é indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, é, normalmente, estabelecida em valor equivalente ao locativo, o que afasta sua cumulação com lucros cessantes. Considerando que a sentença julgou procedente o pedido de lucros cessantes com base no valor do aluguel no período da inadimplência, a cumulação com a cláusula penal moratória é indevida.
14. A correção monetária sobre os lucros cessantes deve incidir a partir de quando se tornou devida cada parcela mensal, conforme Enunciado 43/STJ, que define a incidência a partir do efetivo prejuízo. Os juros sobre os lucros cessantes devem incidir a partir da citação, pois constitui o devedor em mora (art. 240/CPC). Da mesma forma, sobre os juros de obra cobrados indevidamente, deve incidir correção monetária a partir do desembolso de cada parcela e os juros da citação. Precedentes (Acórdão 1878918, 07067523020238070014, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 26/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários em razão da sucumbência recíproca.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.