Tribunal: TJDFT
Processo: 0725965-61.2023.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-03
Data de publicação: 2024-04-18

Ementa:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. TEMA 886/STJ. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. A matéria impugnada devolvida centra-se, preliminarmente, na (i)legitimidade passiva, e no mérito, busca-se determinar quem detém a responsabilidade pelas obrigações condominiais de imóvel.

II. Se por meio da prova documental produzida é cristalina a relação jurídica de direito material da demandada (ora apelante) com a situação jurídica apresentada (cobrança de taxas condominiais), resulta configurada a sua legitimidade passiva ad causam. Preliminar rejeitada.

III. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pela sistemática de recurso repetitivo, fixou a tese jurídica de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não é definida pelo registro da avença, mas pela relação de direito material (posse) do imóvel (Recurso Especial no 1.345.331-RS - Tema 886 - acórdão publicado em 20.04.2015). Portanto, é indiferente ao caso concreto a circunstância de o condomínio apelado figurar como o proprietário registral do imóvel, pois, por si só, não possui o condão de afastar a responsabilidade de quem detém a posse do bem (cota-parte).

IV. O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (aplicado ao caso concreto, por força do artigo 1.358-A, § 2o, do Código Civil).

V. O pagamento de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) tem natureza de obrigação propter rem, isto é, aderem à coisa, e não à pessoa, ressalvado o direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.

VI. No caso concreto, a apelante se imitiu na posse do bem por ordem judicial (processo n. 0707687-51.2019.8.07.0001 - 20a Vara Cível de Brasília-DF), sem que houvesse discussão a respeito do pagamento das parcelas de taxas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide, tendo sido debatidos e resolvidos apenas os débitos tributários (IPTU). Sendo assim, a apelante possui a obrigação de pagar as taxas condominiais.

VII. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, desprovido. Mantida a não concessão de gratuidade de justiça à parte apelante.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. TEMA 886/STJ. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. A matéria impugnada devolvida centra-se, preliminarmente, na (i)legitimidade passiva, e no mérito, busca-se determinar quem detém a responsabilidade pelas obrigações condominiais de imóvel.

II. Se por meio da prova documental produzida é cristalina a relação jurídica de direito material da demandada (ora apelante) com a situação jurídica apresentada (cobrança de taxas condominiais), resulta configurada a sua legitimidade passiva ad causam. Preliminar rejeitada.

III. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pela sistemática de recurso repetitivo, fixou a tese jurídica de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não é definida pelo registro da avença, mas pela relação de direito material (posse) do imóvel (Recurso Especial no 1.345.331-RS - Tema 886 - acórdão publicado em 20.04.2015). Portanto, é indiferente ao caso concreto a circunstância de o condomínio apelado figurar como o proprietário registral do imóvel, pois, por si só, não possui o condão de afastar a responsabilidade de quem detém a posse do bem (cota-parte).

IV. O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios” (aplicado ao caso concreto, por força do artigo 1.358-A, § 2o, do Código Civil).

V. O pagamento de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) tem natureza de obrigação propter rem, isto é, aderem à coisa, e não à pessoa, ressalvado o direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.

VI. No caso concreto, a apelante se imitiu na posse do bem por ordem judicial (processo n. 0707687-51.2019.8.07.0001 - 20a Vara Cível de Brasília-DF), sem que houvesse discussão a respeito do pagamento das parcelas de taxas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide, tendo sido debatidos e resolvidos apenas os débitos tributários (IPTU). Sendo assim, a apelante possui a obrigação de pagar as taxas condominiais.

VII. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, desprovido. Mantida a não concessão de gratuidade de justiça à parte apelante.