Tribunal: TJDFT
Processo: 0739253-94.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-21
Data de publicação: 2024-10-30

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as partes requeridas, solidariamente, a pagarem a quantia de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos) a título de indenização por danos materiais e o valor de R$ 10.061,82 (dez mil, sessenta e um reais e oitenta e dois centavos), a título de juros de obra de 01/07/22 até o último comprovante juntado nos autos.
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de reparação de danos materiais e danos morais cumulado com pedido de restituição de valores de juros de obra. Narrou que em 15/09/21 os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de um imóvel no Condomínio 64, Itapoã Parque, Itapoã/DF, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”. Salientou que o imóvel deveria ter sido entregue até o dia 30/12/21, contendo acréscimo contratual de 180 (cento e oitenta) dias, que daria como data final o dia 28/06/22. Salientou que até o início deste Processo o imóvel não foi entregue, e desde aquela data continuaram cobrando juros de obra até janeiro de 2024.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 644329493). Foram apresentadas contrarrazões (ID 64432497).
4. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, do litisconsórcio passivo necessário, da incompetência absoluta do juízo, da ausência do dever de indenizar, da ausência de lucros cessantes e do caso fortuito.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. Preliminar rejeitada.
6. Em suas razões recursais os requeridos alegaram que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de compra e venda foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Salientou que a parte autora trouxe apenas um documento que não é suficiente para comprovar os fatos alegados, pois não oferecem evidências suficientes para comprovar o pagamento dos juros de obra. Destacou que ainda que tivesse sido demonstrado os comprovantes, tais valores não foram para as contas das empresas recorrentes. Ressaltou que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, com a declaração de incompetência absoluta do juízo. Explicou que existe uma distinção entre o Termo de Reserva e o Contrato de Compra e Venda, já que o primeiro é preliminar que não estabelece obrigações definitivas entre as partes, servindo apenas para reservar a unidade habitacional, já o segundo é a conclusão da negociação. Observou que a sentença utilizou erroneamente o prazo do Termo de Reserva para determinar a data final da entrega do imóvel (30/12/2021) e também desconsiderou o acréscimo de 60 (sessenta) dias adicionais par a entrega das chaves. Destacou que a carta de habite-se foi averbada em 30/04/2024. Frisou que a data final para entrega do imóvel que deve ser considerada é a de 25/08/2023, somando-se a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, teria como prazo final o dia 25/02/2024. Destacou que mesmo que seja reconhecido o atraso, deve-se levar em consideração o fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil, ante a ocorrência da pandemia da COVID-19. Pontuou que a parte autora não apresentou aos autos documentos comprobatórios que atestem a efetivamente prejuízos que fossem capazes de ensejar na condenação pelos lucros cessantes, já que a simples apresentação de uma planilha não é suficiente para comprovar os danos. Ao final, requereu, preliminarmente, a declaração de sua ilegitimidade passiva, a declaração de incompetência absoluta do Juizado Especial Cível e que seja reformada a r. sentença para que seja julgado improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra, que seja considerada a data estipulada no contrato de compra e venda, no que tange a e entrega da unidade e para reconhecer a ocorrência de caso fortuito e força maior. Subsidiariamente, no caso do entendimento do pagamento de indenização, que sejam contabilizados os valores da condenação a título de danos materiais em juros de obra e lucro cessantes, somente a partir de 25/08/23, com as devidas prorrogações legais, fixando a data final como sendo a do dia 25/02/24.
7. A legitimidade "ad causam" deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual, bem como denunciação à lide. Preliminar rejeitada.
9. O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar e equivale a contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 64432296, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. Ressalte-se que a carta de habite-se foi entregue em 30/04/24 (ID 64432473). Por oportuno, o Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu de ausência de mão de obra para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. Os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, a sentença considerou tais parâmetros devendo ser mantido o entendimento esposado pelo juízo "a quo".
12. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem à autora, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 30/06/2022 até o ajuizamento da ação, no valor de R$ 10.061,82 (dez mil, sessenta e um reais e oitenta e dois centavos), devendo esse montante ser acrescido dos demais valores cobrados após o ajuizamento da lide. Tal montante é devido, sentença mantida neste aspecto.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido. O valor a ser pago a título de lucros cessantes observarão a fundamentação da sentença, no importe de R$637,26 ao mês, com termo inicial no dia 01/07/2022 e termo final a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as partes requeridas, solidariamente, a pagarem a quantia de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos) a título de indenização por danos materiais e o valor de R$ 10.061,82 (dez mil, sessenta e um reais e oitenta e dois centavos), a título de juros de obra de 01/07/22 até o último comprovante juntado nos autos.
2. Na origem o autor, ora recorrido, ajuizou ação de reparação de danos materiais e danos morais cumulado com pedido de restituição de valores de juros de obra. Narrou que em 15/09/21 os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda de um imóvel no Condomínio 64, Itapoã Parque, Itapoã/DF, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”. Salientou que o imóvel deveria ter sido entregue até o dia 30/12/21, contendo acréscimo contratual de 180 (cento e oitenta) dias, que daria como data final o dia 28/06/22. Salientou que até o início deste Processo o imóvel não foi entregue, e desde aquela data continuaram cobrando juros de obra até janeiro de 2024.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 644329493). Foram apresentadas contrarrazões (ID 64432497).
4. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, do litisconsórcio passivo necessário, da incompetência absoluta do juízo, da ausência do dever de indenizar, da ausência de lucros cessantes e do caso fortuito.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. Preliminar rejeitada.
6. Em suas razões recursais os requeridos alegaram que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de compra e venda foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Salientou que a parte autora trouxe apenas um documento que não é suficiente para comprovar os fatos alegados, pois não oferecem evidências suficientes para comprovar o pagamento dos juros de obra. Destacou que ainda que tivesse sido demonstrado os comprovantes, tais valores não foram para as contas das empresas recorrentes. Ressaltou que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, com a declaração de incompetência absoluta do juízo. Explicou que existe uma distinção entre o Termo de Reserva e o Contrato de Compra e Venda, já que o primeiro é preliminar que não estabelece obrigações definitivas entre as partes, servindo apenas para reservar a unidade habitacional, já o segundo é a conclusão da negociação. Observou que a sentença utilizou erroneamente o prazo do Termo de Reserva para determinar a data final da entrega do imóvel (30/12/2021) e também desconsiderou o acréscimo de 60 (sessenta) dias adicionais par a entrega das chaves. Destacou que a carta de habite-se foi averbada em 30/04/2024. Frisou que a data final para entrega do imóvel que deve ser considerada é a de 25/08/2023, somando-se a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, teria como prazo final o dia 25/02/2024. Destacou que mesmo que seja reconhecido o atraso, deve-se levar em consideração o fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil, ante a ocorrência da pandemia da COVID-19. Pontuou que a parte autora não apresentou aos autos documentos comprobatórios que atestem a efetivamente prejuízos que fossem capazes de ensejar na condenação pelos lucros cessantes, já que a simples apresentação de uma planilha não é suficiente para comprovar os danos. Ao final, requereu, preliminarmente, a declaração de sua ilegitimidade passiva, a declaração de incompetência absoluta do Juizado Especial Cível e que seja reformada a r. sentença para que seja julgado improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra, que seja considerada a data estipulada no contrato de compra e venda, no que tange a e entrega da unidade e para reconhecer a ocorrência de caso fortuito e força maior. Subsidiariamente, no caso do entendimento do pagamento de indenização, que sejam contabilizados os valores da condenação a título de danos materiais em juros de obra e lucro cessantes, somente a partir de 25/08/23, com as devidas prorrogações legais, fixando a data final como sendo a do dia 25/02/24.
7. A legitimidade "ad causam" deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual, bem como denunciação à lide. Preliminar rejeitada.
9. O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar e equivale a contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 64432296, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. Ressalte-se que a carta de habite-se foi entregue em 30/04/24 (ID 64432473). Por oportuno, o Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu de ausência de mão de obra para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. Os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, a sentença considerou tais parâmetros devendo ser mantido o entendimento esposado pelo juízo "a quo".
12. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem à autora, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 30/06/2022 até o ajuizamento da ação, no valor de R$ 10.061,82 (dez mil, sessenta e um reais e oitenta e dois centavos), devendo esse montante ser acrescido dos demais valores cobrados após o ajuizamento da lide. Tal montante é devido, sentença mantida neste aspecto.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido. O valor a ser pago a título de lucros cessantes observarão a fundamentação da sentença, no importe de R$637,26 ao mês, com termo inicial no dia 01/07/2022 e termo final a data da averbação do habite-se na matrícula do imóvel.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.