Tribunal: TJDFT
Processo: 0703639-04.2023.8.07.0003
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-29
Data de publicação: 2024-06-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. PROGRAMA HABITACIONAL. CODHAB/DF. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. POSTERIOR ASSINATURA DE COMPRA E VENDA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OFERTA. VINCULAÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. TEMA No 996 DO C. STJ. SENTENÇA REFORMADA.

1.O exame sobre a legitimidade das partes deve ser feito com a observância da Teoria da Asserção. A presença da legitimidade, assim como das demais condições da ação, deve ser verificada de forma abstrata e levando em consideração apenas as alegações expendidas na petição inicial. Preliminar rejeitada.

2. A pretensão dos autos não se destina à discussão do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, mas sim, ao ressarcimento dos juros de obra decorrentes do suposto atraso na entrega da edificação, o que não atrai a necessidade de litisconsórcio e nem a competência da Justiça Federal. Preliminar rejeitada.

3. Mérito: Cuida-se de ação de indenização na qual se persegue a condenação da construtora e incorporadora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida em Programa Habitacional em lucros cessantes, bem assim, o reembolso dos juros de obra pagos.

4. Na hipótese dos autos, foi firmada Proposta de Reserva de Unidade entre as partes, estabelecendo direitos, obrigações e condições para aprovação do financiamento imobiliário pela instituição bancária. Demais disso, há expressa previsão dos prazos para conclusão da edificação, juntamente com período de tolerância e procedimentos de entregas das chaves.

5. Nesse sentido, considerando que o termo celebrado com anuência expressa das partes, possuindo cláusulas relativas ao empreendimento imobiliário e aos deveres da construtora e incorporadora, sendo essencial para a posterior assinatura do contrato de financiamento, bem assim, as normativas previstas na legislação civil e consumerista, é certo que deve vincular as partes.

6. O consumidor, nitidamente hipossuficiente e vulnerável perante as construtoras e incorporadoras, ao celebrar uma proposta de aquisição de unidade habitacional, ainda que vinculado a um programa habitacional, nutre uma expectativa legítima de contrair ao seu patrimônio pessoal um bem imóvel nas condições ali pactuadas, e, posteriormente, ao assinar o contrato de alienação fiduciária, apenas adere aos termos de pagamento ali contidos.

7. É incontroverso que, tanto nas relações consumeristas (art. 30, do CDC), como nas relações regidas pelo Código Civil, a oferta vincula o ofertante, como bem dispõe o art. 427: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”.

8. Por todo o exposto, levando em consideração que o Termo de Reserva foi assinado pelas partes, com o posterior financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda, constata-se a validade da proposta de reserva da unidade imobiliária, devendo ser observado o prazo final ali contido.

9. Desta feita, verifica-se que o prazo final para entrega da obra seria em 30.06.2022, já incluídos os 180 (cento e oitenta) dias concedidos adicionalmente. Assim, reputo presente a mora na conclusão do empreendimento, motivo pelo qual a consumidora faz jus ao recebimento de indenização por lucros cessantes, consistentes no valor dos aluguéis do valor do imóvel no mercado, até a respectiva disponibilização da posse direta do imóvel, seja pela entrega das chaves, seja pela emissão da carta de habite-se.

10. Vale registrar que o c. STJ, no julgamento do Tema no 996, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: “(...)1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

11. No tocante aos juros de obra, tal encargo é devido pelo adquirente do imóvel pelo prazo previsto no contrato, entre o período da obra e sua conclusão. Diante da evidente inexecução contratual por parte dos apelados, entendo que também assiste razão ao citado reembolso.

12. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Inversão do ônus de sucumbência.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. PROGRAMA HABITACIONAL. CODHAB/DF. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. POSTERIOR ASSINATURA DE COMPRA E VENDA POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. OFERTA. VINCULAÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. TEMA No 996 DO C. STJ. SENTENÇA REFORMADA.

1.O exame sobre a legitimidade das partes deve ser feito com a observância da Teoria da Asserção. A presença da legitimidade, assim como das demais condições da ação, deve ser verificada de forma abstrata e levando em consideração apenas as alegações expendidas na petição inicial. Preliminar rejeitada.

2. A pretensão dos autos não se destina à discussão do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, mas sim, ao ressarcimento dos juros de obra decorrentes do suposto atraso na entrega da edificação, o que não atrai a necessidade de litisconsórcio e nem a competência da Justiça Federal. Preliminar rejeitada.

3. Mérito: Cuida-se de ação de indenização na qual se persegue a condenação da construtora e incorporadora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida em Programa Habitacional em lucros cessantes, bem assim, o reembolso dos juros de obra pagos.

4. Na hipótese dos autos, foi firmada Proposta de Reserva de Unidade entre as partes, estabelecendo direitos, obrigações e condições para aprovação do financiamento imobiliário pela instituição bancária. Demais disso, há expressa previsão dos prazos para conclusão da edificação, juntamente com período de tolerância e procedimentos de entregas das chaves.

5. Nesse sentido, considerando que o termo celebrado com anuência expressa das partes, possuindo cláusulas relativas ao empreendimento imobiliário e aos deveres da construtora e incorporadora, sendo essencial para a posterior assinatura do contrato de financiamento, bem assim, as normativas previstas na legislação civil e consumerista, é certo que deve vincular as partes.

6. O consumidor, nitidamente hipossuficiente e vulnerável perante as construtoras e incorporadoras, ao celebrar uma proposta de aquisição de unidade habitacional, ainda que vinculado a um programa habitacional, nutre uma expectativa legítima de contrair ao seu patrimônio pessoal um bem imóvel nas condições ali pactuadas, e, posteriormente, ao assinar o contrato de alienação fiduciária, apenas adere aos termos de pagamento ali contidos.

7. É incontroverso que, tanto nas relações consumeristas (art. 30, do CDC), como nas relações regidas pelo Código Civil, a oferta vincula o ofertante, como bem dispõe o art. 427: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”.

8. Por todo o exposto, levando em consideração que o Termo de Reserva foi assinado pelas partes, com o posterior financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda, constata-se a validade da proposta de reserva da unidade imobiliária, devendo ser observado o prazo final ali contido.

9. Desta feita, verifica-se que o prazo final para entrega da obra seria em 30.06.2022, já incluídos os 180 (cento e oitenta) dias concedidos adicionalmente. Assim, reputo presente a mora na conclusão do empreendimento, motivo pelo qual a consumidora faz jus ao recebimento de indenização por lucros cessantes, consistentes no valor dos aluguéis do valor do imóvel no mercado, até a respectiva disponibilização da posse direta do imóvel, seja pela entrega das chaves, seja pela emissão da carta de habite-se.

10. Vale registrar que o c. STJ, no julgamento do Tema no 996, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: “(...)1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

11. No tocante aos juros de obra, tal encargo é devido pelo adquirente do imóvel pelo prazo previsto no contrato, entre o período da obra e sua conclusão. Diante da evidente inexecução contratual por parte dos apelados, entendo que também assiste razão ao citado reembolso.

12. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Inversão do ônus de sucumbência.