Tribunal: TJDFT
Processo: 0701985-33.2024.8.07.0007
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-16
Data de publicação: 2024-09-02

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO. DEVER DE INFORMAÇÃO. FALHA DO CORRETOR DURANTE AS TRATATIVAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA REPETITIVO 938 DO STJ. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INCABÍVEL. LUCROS CESSANTES. ATRASO NÃO COMPROVADO. DANOS MORAIS. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela autora em face da sentença proferida pelo Juízo do 3o Juizado Especial Cível de Taguatinga (ID 59858863) que julgou improcedentes os pedidos iniciais de indenização por danos materiais e morais.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 59858866).
3. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta ser nítida a culpa da recorrida, ao tratar com desídia a compra da unidade residencial pela recorrente, resultando em um atraso de 11 meses. Aduz que, por culpa do corretor, que falhou na prestação dos serviços, não pode comprar a unidade desejada (apartamento 108), em razão da alteração no preço em R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), sendo obrigada a comprar outra unidade (apartamento 202). Alega que, no momento da celebração da escritura definitiva, foi surpreendida com a cobrança da comissão de corretagem. Afirma que a comissão de corretagem é de responsabilidade do incorporador/vendedor, e não do comprador. Defende a aplicação do CDC, com a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços pelos danos morais causados. Pede a concessão do benefício da gratuidade de justiça, bem como a reforma da sentença, com a procedência dos pedidos iniciais.
4. Em contrarrazões, a recorrida impugna o pedido de gratuidade de justiça. No mérito, refuta as alegações da recorrente e pugna pelo desprovimento do recurso.
5. Pedido de gratuidade de justiça. Fica prejudicada a análise do pedido de gratuidade de justiça, bem como da impugnação ao pedido, em razão do recolhimento do preparo (ID 60450510).
6. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. Dentre os direitos básicos do consumidor, o CDC prevê o direito à informação adequada e clara sobre o produto, suas características e seu preço (art. 6o, III, do CDC).
8. No caso, analisando as provas trazidas aos autos, entendo que, de fato, houve uma falha no dever de informação por parte do corretor (sr. Sergio) que intermediou a compra e venda do imóvel. No entanto, em meu sentir, esta falha não justifica a procedência dos pedidos iniciais, pois, conforme estabelece o princípio da congruência ou adstrição (artigos 141 e 492 do CPC), o juiz deve decidir o mérito respeitando os limites do pedido. Passo a explicar.
9. As transcrições das conversas, por meio do aplicativo WhatsApp, entre o corretor e a autora (ID 59858242) e entre o corretor e o sr. Antonio Rocha, convivente da autora (ID 59858243), de fato, comprovam que a autora e seu convivente pretendiam adquirir, inicialmente, o apartamento 108. Entretanto, durante as tratativas, o corretor deixou de informar ao sr. Antonio Rocha sobre a necessidade de pagamento de aproximadamente R$ 17.0000,00 (dezessete mil reais), a título de comissão de corretagem, o que acabou por fazer com que a autora e seu convivente não conseguissem concluir o negócio em relação ao apartamento 108, em razão da alteração do preço. Algumas frases ditas pelo corretor confirmam essa falha: "ficou faltando mais uma parcela de 16.666,58", "foi um erro meu", "não informei ontem porque vi agora na planilha geral", "em nossa última conversa apresentei o erro ocorrido na informação que lhe passei sobre o valores exatos da construtora", "certo Antonio, mais uma vez peço lhe desculpas por esta falha de informação e por não poder atendê-lo na compra do seu imóvel".
10. Ocorre que, uma vez inviabilizada a compra do apartamento 108, a autora e seu convivente logo estavam em negociação do apartamento 202, tanto que, no dia 09/05/2023, a autora chega a perguntar ao corretor se, no dia do pagamento, "vai um pagamento só para João Fortes ou o pagamento da comissão é separado". Ademais, vale notar que o contrato posteriormente firmado entre as partes, referente à aquisição do apartamento 202, tinha a previsão expressa da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão (cláusula 5 - comissão de corretagem - ID 59858254), fazendo incidir, no caso, a tese firmada no julgamento do tema repetitivo 938 do STJ: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
11. Assim, considerando que a comissão de corretagem paga pela autora se refere ao apartamento efetivamente adquirido (apartamento 202) e que o contrato entabulado entre as partes trouxe previsão expressa da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão, incabível o pleito de restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem.
12. Da mesma forma, entendo que não procedem os pedidos iniciais de lucros cessantes e compensação por danos morais. Com efeito, a autora não logrou comprovar, minimamente sequer, o suposto atraso de 11 (onze) meses. Quanto ao alegado dano moral, entendo que a situação vivenciada pela autora caracterizou mero aborrecimento do cotidiano, tanto que, uma vez inviabilizada a compra do apartamento 108, a autora e seu convivente logo estavam em negociação do apartamento 202. Ademais, vale notar que, no início das tratativas, a autora e seu convivente apenas buscavam um apartamento nesse empreendimento imobiliário, não havendo, até então, sequer a notícia do apartamento 108, que somente foi trazido pelo corretor, no dia 13/02/2024, em razão de uma desistência.
13. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 55, caput, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRINCÍPIO DA CONGRUÊNCIA OU ADSTRIÇÃO. DEVER DE INFORMAÇÃO. FALHA DO CORRETOR DURANTE AS TRATATIVAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA REPETITIVO 938 DO STJ. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. RESTITUIÇÃO INCABÍVEL. LUCROS CESSANTES. ATRASO NÃO COMPROVADO. DANOS MORAIS. MERO ABORRECIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela autora em face da sentença proferida pelo Juízo do 3o Juizado Especial Cível de Taguatinga (ID 59858863) que julgou improcedentes os pedidos iniciais de indenização por danos materiais e morais.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 59858866).
3. Em suas razões recursais, a recorrente sustenta ser nítida a culpa da recorrida, ao tratar com desídia a compra da unidade residencial pela recorrente, resultando em um atraso de 11 meses. Aduz que, por culpa do corretor, que falhou na prestação dos serviços, não pode comprar a unidade desejada (apartamento 108), em razão da alteração no preço em R$ 17.000,00 (dezessete mil reais), sendo obrigada a comprar outra unidade (apartamento 202). Alega que, no momento da celebração da escritura definitiva, foi surpreendida com a cobrança da comissão de corretagem. Afirma que a comissão de corretagem é de responsabilidade do incorporador/vendedor, e não do comprador. Defende a aplicação do CDC, com a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços pelos danos morais causados. Pede a concessão do benefício da gratuidade de justiça, bem como a reforma da sentença, com a procedência dos pedidos iniciais.
4. Em contrarrazões, a recorrida impugna o pedido de gratuidade de justiça. No mérito, refuta as alegações da recorrente e pugna pelo desprovimento do recurso.
5. Pedido de gratuidade de justiça. Fica prejudicada a análise do pedido de gratuidade de justiça, bem como da impugnação ao pedido, em razão do recolhimento do preparo (ID 60450510).
6. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. Dentre os direitos básicos do consumidor, o CDC prevê o direito à informação adequada e clara sobre o produto, suas características e seu preço (art. 6o, III, do CDC).
8. No caso, analisando as provas trazidas aos autos, entendo que, de fato, houve uma falha no dever de informação por parte do corretor (sr. Sergio) que intermediou a compra e venda do imóvel. No entanto, em meu sentir, esta falha não justifica a procedência dos pedidos iniciais, pois, conforme estabelece o princípio da congruência ou adstrição (artigos 141 e 492 do CPC), o juiz deve decidir o mérito respeitando os limites do pedido. Passo a explicar.
9. As transcrições das conversas, por meio do aplicativo WhatsApp, entre o corretor e a autora (ID 59858242) e entre o corretor e o sr. Antonio Rocha, convivente da autora (ID 59858243), de fato, comprovam que a autora e seu convivente pretendiam adquirir, inicialmente, o apartamento 108. Entretanto, durante as tratativas, o corretor deixou de informar ao sr. Antonio Rocha sobre a necessidade de pagamento de aproximadamente R$ 17.0000,00 (dezessete mil reais), a título de comissão de corretagem, o que acabou por fazer com que a autora e seu convivente não conseguissem concluir o negócio em relação ao apartamento 108, em razão da alteração do preço. Algumas frases ditas pelo corretor confirmam essa falha: "ficou faltando mais uma parcela de 16.666,58", "foi um erro meu", "não informei ontem porque vi agora na planilha geral", "em nossa última conversa apresentei o erro ocorrido na informação que lhe passei sobre o valores exatos da construtora", "certo Antonio, mais uma vez peço lhe desculpas por esta falha de informação e por não poder atendê-lo na compra do seu imóvel".
10. Ocorre que, uma vez inviabilizada a compra do apartamento 108, a autora e seu convivente logo estavam em negociação do apartamento 202, tanto que, no dia 09/05/2023, a autora chega a perguntar ao corretor se, no dia do pagamento, "vai um pagamento só para João Fortes ou o pagamento da comissão é separado". Ademais, vale notar que o contrato posteriormente firmado entre as partes, referente à aquisição do apartamento 202, tinha a previsão expressa da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão (cláusula 5 - comissão de corretagem - ID 59858254), fazendo incidir, no caso, a tese firmada no julgamento do tema repetitivo 938 do STJ: "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem".
11. Assim, considerando que a comissão de corretagem paga pela autora se refere ao apartamento efetivamente adquirido (apartamento 202) e que o contrato entabulado entre as partes trouxe previsão expressa da cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão, incabível o pleito de restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem.
12. Da mesma forma, entendo que não procedem os pedidos iniciais de lucros cessantes e compensação por danos morais. Com efeito, a autora não logrou comprovar, minimamente sequer, o suposto atraso de 11 (onze) meses. Quanto ao alegado dano moral, entendo que a situação vivenciada pela autora caracterizou mero aborrecimento do cotidiano, tanto que, uma vez inviabilizada a compra do apartamento 108, a autora e seu convivente logo estavam em negociação do apartamento 202. Ademais, vale notar que, no início das tratativas, a autora e seu convivente apenas buscavam um apartamento nesse empreendimento imobiliário, não havendo, até então, sequer a notícia do apartamento 108, que somente foi trazido pelo corretor, no dia 13/02/2024, em razão de uma desistência.
13. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 55, caput, da Lei no 9.099, de 26.09.1995.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.