Tribunal: TJDFT
Processo: 0708395-48.2022.8.07.0017
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-01
Data de publicação: 2024-03-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR DE SERVIÇOS. ART. 14 DO CDC.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela autora em face da sentença proferida pelo Juízo do Juizado Especial Cível e Criminal de Riacho Fundo que julgou improcedentes os pedidos apresentados na inicial e o pedido contraposto apresentado pelo réu.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 49670414). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta que a relação entabulada entre as partes é de consumo, atraindo a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços prevista no art. 14 do CDC. Aduz que, em razão da má administração dos imóveis e dos inúmeros prejuízos causados, o recorrido deve ser responsabilizado nos termos do CDC. Alega que os danos materiais e morais restaram comprovados nos autos. Pede a reforma da sentença, com a procedência dos pedidos iniciais.
4. Em contrarrazões, o réu refuta as alegações da recorrente e pugna pelo desprovimento do recurso.
5. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Nesse sentido: REsp 509.304/PR. AgInt no AREsp 1.930.993/SP.
6. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa e de dolo. Tal responsabilidade será excluída se provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
7. No caso, a falha na prestação de serviços restou evidente, uma vez que as provas trazidas aos autos demonstram que o recorrido atuou sem a devida diligência no desempenho das funções de administrador dos imóveis da recorrente. As partes formalizaram contrato de administração de imóveis em setembro de 2014, que perdurou até janeiro de 2020, após renovações, quando foi rescindido verbalmente. Dentre as obrigações do contratado previstas no contrato constava "cobrar os alugueis e respectivos encargos nas épocas convencionadas" (cláusula segunda, alínea "c"). Por "respectivos encargos", compreende-se os encargos da locação, a exemplo das contas de água, luz e gás. A declaração de situação fornecida pela CAESB (ID 49670302), relacionando diversos débitos de contas de água dos imóveis em questão durante o período em que o contrato de administração de imóveis estava vigente, é ato administrativo que goza de presunção de veracidade e que, indiretamente, comprova a falha na prestação dos serviços, uma vez que caberia ao réu, na qualidade de administrador dos imóveis, ter atuado diligentemente na cobrança dos valores devidos pelos locatários em relação a tais contas de água. Não há, nos autos, uma prova sequer demonstrando a atuação diligente do réu, seja de cobrança extrajudicial, seja de cobrança judicial. Pelo contrário, as provas indicam total negligência do réu nesse aspecto, haja vista as diversas contas de água vencidas pagas pelo próprio requerido em 24/07/2018 (ID 49670378). Ademais, os relatos dados pelas testemunhas corroboram as alegações da parte autora, pois evidenciam o desleixo do réu na administração das contas de água e luz. Assim, comprovados o dano e o nexo causal, deve o réu ser responsabilizado pelos prejuízos causados em relação aos débitos das contas de água.
8. Por outro lado, os pedidos de indenização pelos danos materiais decorrentes da reforma dos imóveis e de compensação pelo dano moral não merecem acolhimento, porquanto não restaram comprovados nos autos. As notas fiscais trazidas aos autos não comprovam que os gastos se referem aos imóveis em questão, tampouco que os danos nos imóveis decorreram do mau uso pelos locatários. Quanto ao dano moral, não há evidências de que a conduta do recorrido tenha provocado abalos à personalidade da recorrente.
9. Nesse sentido: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE DESPESAS POR PARTE DO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DO MANDATÁRIO. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória por danos materiais e morais decorrente de descumprimento de contrato de administração de imóvel. Recurso da ré visando à reforma da sentença, que julgou procedente em parte o pedido. 2 - Preliminar. Ilegitimidade Passiva. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados as provas e argumentos o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). As alegações expostas na petição inicial indicam descumprimento de obrigação contratual por parte da ré, ora recorrente. A análise acerca da responsabilidade civil da ré demanda o exame de provas e, portanto, é matéria atinente ao mérito. Preliminar que se rejeita 3 - Responsabilidade civil. Contrato de prestação de serviços. Administração de locação imobiliária. Em face do que dispõem os arts. 475 e 667 do Código Civil, o contrato de administração de imóvel impõe ao mandatário (administrador) o dever de agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante (proprietário). Em caso de descumprimento de obrigação contratual, deve a administradora de imóvel responder pelos danos causados ao contratante. Precedente (Acórdão 1373086, 07207688520208070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal). 4 - Descumprimento de obrigação contratual. A cláusula IV, parágrafo 1o, do contrato firmado pelas partes prevê expressamente a obrigação de a administradora fazer acompanhamento periódico das despesas de condomínio e IPTU/TLP (ID. 34146914). Segundo narra a própria ré, administradora do imóvel, a locatária da época deixou de adimplir as taxas condominiais pelo período de cerca de um ano (junho de 2017 a junho de 2018), fato que só foi descoberto pela ré, que tinha obrigação contratual de acompanhar as despesas, muito tempo depois, em julho de 2018. Ademais, há verossimilhança nas alegações do autor, locador e mandante, de que somente tomou conhecimento da dívida ao ser demandado judicialmente, em ação de cobrança, pelo condomínio, a qual inclusive correu à sua revelia, resultando em penhora do valor da dívida acrescido de encargos. Ressalta-se que, mesmo a ré tendo diligenciado posteriormente para cobrar o valor da dívida da locatária, em ação judicial de despejo (Proc. 0717878-92.2018.8.07.0001), o pedido não englobou todo o débito, de modo que, por fim, o autor teve de suportar os encargos decorrentes do atraso das dívidas remanescentes (ID. 34146919). Resta, portanto, à falta de diligência tempestiva, caracterizado o descumprimento de obrigação contratual, pelo qual deve responder a ré. 5 - Danos materiais. A indenização por danos materiais exige a demonstração de efetivo decréscimo patrimonial em decorrência do fato. O autor demonstrou que, em razão do descumprimento da obrigação, despendeu, em ação judicial, a monta de R$ 11.911,91 a título de pagamento do principal, juros de mora, correção monetária e multa (ID. 34146919 - pág. 65), além de R$ 1.141,26, extrajudicialmente, relativos a dívidas que não foram pagas pela ex-inquilina por estarem prescritas (ID. 34146921). Do valor total, R$ 13.053,17, deve ser deduzida a monta relativa ao principal, R$ 4.454,17, que era devido pelo autor e inclusive foi objeto de acordo com a antiga inquilina (ID. 34146919 - pág. 11/13, 34146968, 34146970 e 34146971). Destarte, é de se reformar a sentença apenas para corrigir/reduzir o valor da condenação para R$ 8.599,00, mantidas as demais cominações relativas aos encargos legais. 6 - Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios, em face do que dispõe o art. 55 da Lei n. 9.099/1995, inaplicáveis as disposições da Lei n. 9.099/1995. (Acórdão 1425786, 07434223220218070016, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 20/5/2022, publicado no DJE: 13/6/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e condenar o réu a pagar à autora o valor atualizado dos débitos das contas de água indicado na inicial, excluído o montante correspondente ao período posterior à rescisão verbal do acordo. Conforme art. 786, parágrafo único, do CPC, meros cálculos aritméticos não retiram a liquidez do título. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (art. 55 da Lei no 9.099/95).
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR DE SERVIÇOS. ART. 14 DO CDC.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela autora em face da sentença proferida pelo Juízo do Juizado Especial Cível e Criminal de Riacho Fundo que julgou improcedentes os pedidos apresentados na inicial e o pedido contraposto apresentado pelo réu.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 49670414). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta que a relação entabulada entre as partes é de consumo, atraindo a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços prevista no art. 14 do CDC. Aduz que, em razão da má administração dos imóveis e dos inúmeros prejuízos causados, o recorrido deve ser responsabilizado nos termos do CDC. Alega que os danos materiais e morais restaram comprovados nos autos. Pede a reforma da sentença, com a procedência dos pedidos iniciais.
4. Em contrarrazões, o réu refuta as alegações da recorrente e pugna pelo desprovimento do recurso.
5. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Nesse sentido: REsp 509.304/PR. AgInt no AREsp 1.930.993/SP.
6. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa e de dolo. Tal responsabilidade será excluída se provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
7. No caso, a falha na prestação de serviços restou evidente, uma vez que as provas trazidas aos autos demonstram que o recorrido atuou sem a devida diligência no desempenho das funções de administrador dos imóveis da recorrente. As partes formalizaram contrato de administração de imóveis em setembro de 2014, que perdurou até janeiro de 2020, após renovações, quando foi rescindido verbalmente. Dentre as obrigações do contratado previstas no contrato constava "cobrar os alugueis e respectivos encargos nas épocas convencionadas" (cláusula segunda, alínea "c"). Por "respectivos encargos", compreende-se os encargos da locação, a exemplo das contas de água, luz e gás. A declaração de situação fornecida pela CAESB (ID 49670302), relacionando diversos débitos de contas de água dos imóveis em questão durante o período em que o contrato de administração de imóveis estava vigente, é ato administrativo que goza de presunção de veracidade e que, indiretamente, comprova a falha na prestação dos serviços, uma vez que caberia ao réu, na qualidade de administrador dos imóveis, ter atuado diligentemente na cobrança dos valores devidos pelos locatários em relação a tais contas de água. Não há, nos autos, uma prova sequer demonstrando a atuação diligente do réu, seja de cobrança extrajudicial, seja de cobrança judicial. Pelo contrário, as provas indicam total negligência do réu nesse aspecto, haja vista as diversas contas de água vencidas pagas pelo próprio requerido em 24/07/2018 (ID 49670378). Ademais, os relatos dados pelas testemunhas corroboram as alegações da parte autora, pois evidenciam o desleixo do réu na administração das contas de água e luz. Assim, comprovados o dano e o nexo causal, deve o réu ser responsabilizado pelos prejuízos causados em relação aos débitos das contas de água.
8. Por outro lado, os pedidos de indenização pelos danos materiais decorrentes da reforma dos imóveis e de compensação pelo dano moral não merecem acolhimento, porquanto não restaram comprovados nos autos. As notas fiscais trazidas aos autos não comprovam que os gastos se referem aos imóveis em questão, tampouco que os danos nos imóveis decorreram do mau uso pelos locatários. Quanto ao dano moral, não há evidências de que a conduta do recorrido tenha provocado abalos à personalidade da recorrente.
9. Nesse sentido: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE DESPESAS POR PARTE DO LOCATÁRIO. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL DO MANDATÁRIO. 1 - Na forma do art. 46 da Lei 9.099/1995, a ementa serve de acórdão. Recurso próprio, regular e tempestivo. Pretensão condenatória por danos materiais e morais decorrente de descumprimento de contrato de administração de imóvel. Recurso da ré visando à reforma da sentença, que julgou procedente em parte o pedido. 2 - Preliminar. Ilegitimidade Passiva. Asserção. O exame das condições da ação se dá com abstração dos fatos demonstrados no processo. Examinados as provas e argumentos o provimento é de mérito. Jurisprudência pacífica do STJ (AgRg no AREsp 655283 / RJ 2015/0014428-8. Relator, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO). As alegações expostas na petição inicial indicam descumprimento de obrigação contratual por parte da ré, ora recorrente. A análise acerca da responsabilidade civil da ré demanda o exame de provas e, portanto, é matéria atinente ao mérito. Preliminar que se rejeita 3 - Responsabilidade civil. Contrato de prestação de serviços. Administração de locação imobiliária. Em face do que dispõem os arts. 475 e 667 do Código Civil, o contrato de administração de imóvel impõe ao mandatário (administrador) o dever de agir com zelo necessário e diligência habitual na defesa dos interesses do mandante (proprietário). Em caso de descumprimento de obrigação contratual, deve a administradora de imóvel responder pelos danos causados ao contratante. Precedente (Acórdão 1373086, 07207688520208070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal). 4 - Descumprimento de obrigação contratual. A cláusula IV, parágrafo 1o, do contrato firmado pelas partes prevê expressamente a obrigação de a administradora fazer acompanhamento periódico das despesas de condomínio e IPTU/TLP (ID. 34146914). Segundo narra a própria ré, administradora do imóvel, a locatária da época deixou de adimplir as taxas condominiais pelo período de cerca de um ano (junho de 2017 a junho de 2018), fato que só foi descoberto pela ré, que tinha obrigação contratual de acompanhar as despesas, muito tempo depois, em julho de 2018. Ademais, há verossimilhança nas alegações do autor, locador e mandante, de que somente tomou conhecimento da dívida ao ser demandado judicialmente, em ação de cobrança, pelo condomínio, a qual inclusive correu à sua revelia, resultando em penhora do valor da dívida acrescido de encargos. Ressalta-se que, mesmo a ré tendo diligenciado posteriormente para cobrar o valor da dívida da locatária, em ação judicial de despejo (Proc. 0717878-92.2018.8.07.0001), o pedido não englobou todo o débito, de modo que, por fim, o autor teve de suportar os encargos decorrentes do atraso das dívidas remanescentes (ID. 34146919). Resta, portanto, à falta de diligência tempestiva, caracterizado o descumprimento de obrigação contratual, pelo qual deve responder a ré. 5 - Danos materiais. A indenização por danos materiais exige a demonstração de efetivo decréscimo patrimonial em decorrência do fato. O autor demonstrou que, em razão do descumprimento da obrigação, despendeu, em ação judicial, a monta de R$ 11.911,91 a título de pagamento do principal, juros de mora, correção monetária e multa (ID. 34146919 - pág. 65), além de R$ 1.141,26, extrajudicialmente, relativos a dívidas que não foram pagas pela ex-inquilina por estarem prescritas (ID. 34146921). Do valor total, R$ 13.053,17, deve ser deduzida a monta relativa ao principal, R$ 4.454,17, que era devido pelo autor e inclusive foi objeto de acordo com a antiga inquilina (ID. 34146919 - pág. 11/13, 34146968, 34146970 e 34146971). Destarte, é de se reformar a sentença apenas para corrigir/reduzir o valor da condenação para R$ 8.599,00, mantidas as demais cominações relativas aos encargos legais. 6 - Recurso conhecido e provido em parte. Sem custas processuais e sem honorários advocatícios, em face do que dispõe o art. 55 da Lei n. 9.099/1995, inaplicáveis as disposições da Lei n. 9.099/1995. (Acórdão 1425786, 07434223220218070016, Relator: AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 20/5/2022, publicado no DJE: 13/6/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
10. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e condenar o réu a pagar à autora o valor atualizado dos débitos das contas de água indicado na inicial, excluído o montante correspondente ao período posterior à rescisão verbal do acordo. Conforme art. 786, parágrafo único, do CPC, meros cálculos aritméticos não retiram a liquidez do título. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (art. 55 da Lei no 9.099/95).
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.