Tribunal: TJDFT
Processo: 0702762-86.2022.8.07.0007
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-04-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702762-86.2022.8.07.0007 RECORRENTE: PDG CONSTRUTORA LTDA RECORRIDO: ADAM MARQUES ARCEBISPO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA INDEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. 1. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável ao caso, pois a autora é consumidora e a ré é fornecedora de bens e serviços (art. 2o e do art. 3o, § 2°, do CDC). Em razão da hipossuficiência da consumidora, as cláusulas do contrato de seguro devem ser interpretadas em seu favor, a fim de se evitar o desequilíbrio entre as partes (art. 47 do CDC). 2. O efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual a pessoa passa a responder pelas despesas condominiais e pelos tributos incidentes sobre o imóvel (Tema Repetitivo 886/STJ). 2.1. Assim, o comprador responderá pelas despesas incidentes sobre o imóvel a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento, quando deterá a posse plena e o usufruto do bem. 3. No caso dos autos, não há comprovação de que o comprador/autor tenha sido alertado sobre os débitos em aberto referentes às taxas condominiais de 03/2016 a 03/2019 (anteriores à assinatura do contrato e a imissão na posse do imóvel), incorrendo o fornecedor em nítido descumprimento de seu dever de informação. 3.1. A cláusula que estipula a obrigação do comprador pelo pagamento das despesas pertinentes aos imóvel a partir da assinatura do contrato (e não da imissão na posse) configura prática abusiva do fornecedor. Isto porque a cobrança dos débitos se refere às taxas condominiais anteriores ao efetivo aproveitamento do bem adquirido por parte do consumidor. Inegável que tal cláusula contratual coloca o consumidor em flagrante desvantagem e permite que a vendedora cobre tais valores, de forma indevida, do comprador do imóvel. No caso, a vendedora-ré chegou a impedir o comprador/autor de imitir-se na posse do imóvel até a quitação integral dos débitos, que eram de responsabilidade da primeira. 3.2. Nula, portanto, a mencionada cláusula contratual, pois evidentemente abusiva, considerando os princípios norteadores das relações consumeristas. 4. Evidenciada a cobrança indevida, o efetivo pagamento dos débitos cobrados e a nítida conduta contrária à boa-fé da construtora ré, que deliberadamente deixou de cumprir com a obrigação condominial durante 3 (três) anos para transferi-la ao comprador. 4.1. Forçosa a repetição do indébito, com a devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados (parágrafo único do art. 42 do CDC). 5. A situação em comento evidencia a ocorrência de ato que ultrapassa o mero dissabor, acarretando dano à liberdade, ao sossego do consumidor e à sua saúde psíquica. As adversidades e angústias decorrentes de cobrança indevida, além de condicionar o usufruto do imóvel ao pagamento de tais dívidas, refletem nos atributos da personalidade do consumidor lesado, implicando em lesão moral passível de indenização pecuniária. 5.1. Além da irregularidade da cobrança, houve violação ao direito de informação por parte da construtora ré, ao não especificar com clareza no instrumento contratual o total dos débitos decorrentes do pacto havido entre as partes, transferindo ao comprador/autor obrigação que lhe incumbia, de modo a configurar violação ao patrimônio imaterial do requerente. 5.2. Mantido o ressarcimento pelo dano moral no importe de R$ 5.000,00, (cinco mil reais), sendo razoável e proporcional ao dano sofrido. 6. Apelos conhecidos. Apelo do autor parcialmente provido. Apelo da ré desprovido. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.345 do Código Civil, tecendo considerações acerca da sua ilegitimidade passiva. Diz que os débitos são de responsabilidade de quem adquiriu o imóvel, conforme estipulado no contrato realizado entre as partes. Ressalta que não pode arcar com os supostos prejuízos que deveriam ser pagos pelo verdadeiro proprietário da unidade autônoma; b) artigos 402, 403 e 944, todos do Código Civil, requerendo seja afastada a condenação ao pagamento de danos morais ou, sucessivamente, seja o valor arbitrado reduzido a patamares proporcionais. Aponta, nos aspectos acima, divergência jurisprudencial. Pede que as publicações sejam feitas em nome do advogado Thiago Mahfuz Vezzi, OAB/DF 47.506. Em contrarrazões, a parte recorrida pleiteia que as publicações sejam feitas em nome do advogado Thiago Batista Araújo, OAB/DF 44.700. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigo 1.345 do CCB e ao dissenso pretoriano invocado. Isso porque o acórdão combatido converge com a orientação traçada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1345331/RS (Tema 886). A propósito, confira-se: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015). Por essa razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a este aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. Além disso, a turma julgadora assentou que (ID 55523569): (...) Assim, o promitente comprador somente responderá pelas despesas (tributos e/ou taxas condominiais) incidentes sobre o imóvel a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento. Logo, detendo a posse plena do bem, passará a usufruir do imóvel, o que, no presente caso, ocorreu somente em 01/07/2019 (ID 52463580). Ainda que se possa considerar a liberdade das partes em convencionar de modo diverso, restou incontroverso nos autos se tratar o instrumento de contrato em questão de contrato de adesão, isto é, contrato com cláusulas pré-definidas pela construtora sem qualquer possibilidade de interferência do promitente comprador. Ademais, não há qualquer previsão contratual ou comprovação de que o comprador/autor tenha sido alertado sobre os débitos em aberto referentes às taxas condominiais de 03/2016 a 03/2019 (anteriores à assinatura do contrato/imissão da posse), incorrendo o fornecedor em nítido descumprimento de seu dever de informação. Constata-se que a cláusula que estipula a obrigação do comprador pelo pagamento das despesas pertinentes aos imóvel a partir da assinatura do contrato (e não da imissão na posse) configura prática abusiva do fornecedor. Isto porque a cobrança dos débitos se refere às taxas condominiais anteriores ao efetivo aproveitamento do bem adquirido por parte do consumidor. Inegável que tal cláusula contratual coloca o consumidor em flagrante desvantagem e permite que a vendedora cobre tais valores, de forma indevida, do comprador do imóvel. No caso, a vendedora-ré chegou a impedir o comprador/autor de imitir-se na posse do imóvel até a quitação integral dos débitos, que eram de responsabilidade da primeira. Desse modo, entende-se que as obrigações propter rem decorrem da posse do bem, e não da mera propriedade resolúvel. Assim, a cobrança das taxas condominiais antes do gozo do imóvel – imissão da posse – é deveras desfavorável ao consumidor. Por consectário, é nula a mencionada cláusula contratual (9.1.1), no que se refere à previsão de responsabilidade do comprador pelas despesas pertinentes às taxas condominiais e tributos a partir da assinatura do contrato. (...) Nesse contexto, é de se reconhecer a ilegalidade da cobrança dos débitos referentes às taxas condominiais de 03/2016 até a data da efetiva imissão na posse (entrega das chaves), em 01/07/2019, pois de responsabilidade exclusiva da construtora, possuidora do imóvel no período. Logo, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame dos mencionados suportes, providências vedadas à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior, aplicáveis também ao recurso especial fundamentado em divergência jurisprudencial (AgInt no AREsp n. 1.771.130/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023 e AgInt no AREsp n. 1.103.137/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 402, 403 e 944, todos do Código Civil e ao dissidio interpretativo relacionado. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula da Corte Superior, também aplicável ao recurso especial fundamentado em divergência jurisprudencial (AgInt no AREsp n. 2.396.088/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 22/11/2023). Determino que as publicações, referentes à parte recorrente, sejam feitas em nome do advogado Thiago Mahfuz Vezzi, OAB/DF 47.506, e em relação à parte recorrida (ID 57988220) em nome do advogado Thiago Batista Araújo, OAB/DF 44.700. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0702762-86.2022.8.07.0007 RECORRENTE: PDG CONSTRUTORA LTDA RECORRIDO: ADAM MARQUES ARCEBISPO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA INDEVIDA. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. 1. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) é aplicável ao caso, pois a autora é consumidora e a ré é fornecedora de bens e serviços (art. 2o e do art. 3o, § 2°, do CDC). Em razão da hipossuficiência da consumidora, as cláusulas do contrato de seguro devem ser interpretadas em seu favor, a fim de se evitar o desequilíbrio entre as partes (art. 47 do CDC). 2. O efetivo exercício da posse é o marco definidor do momento a partir do qual a pessoa passa a responder pelas despesas condominiais e pelos tributos incidentes sobre o imóvel (Tema Repetitivo 886/STJ). 2.1. Assim, o comprador responderá pelas despesas incidentes sobre o imóvel a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento, quando deterá a posse plena e o usufruto do bem. 3. No caso dos autos, não há comprovação de que o comprador/autor tenha sido alertado sobre os débitos em aberto referentes às taxas condominiais de 03/2016 a 03/2019 (anteriores à assinatura do contrato e a imissão na posse do imóvel), incorrendo o fornecedor em nítido descumprimento de seu dever de informação. 3.1. A cláusula que estipula a obrigação do comprador pelo pagamento das despesas pertinentes aos imóvel a partir da assinatura do contrato (e não da imissão na posse) configura prática abusiva do fornecedor. Isto porque a cobrança dos débitos se refere às taxas condominiais anteriores ao efetivo aproveitamento do bem adquirido por parte do consumidor. Inegável que tal cláusula contratual coloca o consumidor em flagrante desvantagem e permite que a vendedora cobre tais valores, de forma indevida, do comprador do imóvel. No caso, a vendedora-ré chegou a impedir o comprador/autor de imitir-se na posse do imóvel até a quitação integral dos débitos, que eram de responsabilidade da primeira. 3.2. Nula, portanto, a mencionada cláusula contratual, pois evidentemente abusiva, considerando os princípios norteadores das relações consumeristas. 4. Evidenciada a cobrança indevida, o efetivo pagamento dos débitos cobrados e a nítida conduta contrária à boa-fé da construtora ré, que deliberadamente deixou de cumprir com a obrigação condominial durante 3 (três) anos para transferi-la ao comprador. 4.1. Forçosa a repetição do indébito, com a devolução em dobro dos valores indevidamente cobrados (parágrafo único do art. 42 do CDC). 5. A situação em comento evidencia a ocorrência de ato que ultrapassa o mero dissabor, acarretando dano à liberdade, ao sossego do consumidor e à sua saúde psíquica. As adversidades e angústias decorrentes de cobrança indevida, além de condicionar o usufruto do imóvel ao pagamento de tais dívidas, refletem nos atributos da personalidade do consumidor lesado, implicando em lesão moral passível de indenização pecuniária. 5.1. Além da irregularidade da cobrança, houve violação ao direito de informação por parte da construtora ré, ao não especificar com clareza no instrumento contratual o total dos débitos decorrentes do pacto havido entre as partes, transferindo ao comprador/autor obrigação que lhe incumbia, de modo a configurar violação ao patrimônio imaterial do requerente. 5.2. Mantido o ressarcimento pelo dano moral no importe de R$ 5.000,00, (cinco mil reais), sendo razoável e proporcional ao dano sofrido. 6. Apelos conhecidos. Apelo do autor parcialmente provido. Apelo da ré desprovido. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.345 do Código Civil, tecendo considerações acerca da sua ilegitimidade passiva. Diz que os débitos são de responsabilidade de quem adquiriu o imóvel, conforme estipulado no contrato realizado entre as partes. Ressalta que não pode arcar com os supostos prejuízos que deveriam ser pagos pelo verdadeiro proprietário da unidade autônoma; b) artigos 402, 403 e 944, todos do Código Civil, requerendo seja afastada a condenação ao pagamento de danos morais ou, sucessivamente, seja o valor arbitrado reduzido a patamares proporcionais. Aponta, nos aspectos acima, divergência jurisprudencial. Pede que as publicações sejam feitas em nome do advogado Thiago Mahfuz Vezzi, OAB/DF 47.506. Em contrarrazões, a parte recorrida pleiteia que as publicações sejam feitas em nome do advogado Thiago Batista Araújo, OAB/DF 44.700. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta ao artigo 1.345 do CCB e ao dissenso pretoriano invocado. Isso porque o acórdão combatido converge com a orientação traçada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1345331/RS (Tema 886). A propósito, confira-se: PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015). Por essa razão, estando o acórdão recorrido em consonância com o referido paradigma, quanto a este aspecto, nego seguimento ao recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso I, alínea “b”, do Código de Processo Civil. Além disso, a turma julgadora assentou que (ID 55523569): (...) Assim, o promitente comprador somente responderá pelas despesas (tributos e/ou taxas condominiais) incidentes sobre o imóvel a partir do momento em que recebe as chaves do empreendimento. Logo, detendo a posse plena do bem, passará a usufruir do imóvel, o que, no presente caso, ocorreu somente em 01/07/2019 (ID 52463580). Ainda que se possa considerar a liberdade das partes em convencionar de modo diverso, restou incontroverso nos autos se tratar o instrumento de contrato em questão de contrato de adesão, isto é, contrato com cláusulas pré-definidas pela construtora sem qualquer possibilidade de interferência do promitente comprador. Ademais, não há qualquer previsão contratual ou comprovação de que o comprador/autor tenha sido alertado sobre os débitos em aberto referentes às taxas condominiais de 03/2016 a 03/2019 (anteriores à assinatura do contrato/imissão da posse), incorrendo o fornecedor em nítido descumprimento de seu dever de informação. Constata-se que a cláusula que estipula a obrigação do comprador pelo pagamento das despesas pertinentes aos imóvel a partir da assinatura do contrato (e não da imissão na posse) configura prática abusiva do fornecedor. Isto porque a cobrança dos débitos se refere às taxas condominiais anteriores ao efetivo aproveitamento do bem adquirido por parte do consumidor. Inegável que tal cláusula contratual coloca o consumidor em flagrante desvantagem e permite que a vendedora cobre tais valores, de forma indevida, do comprador do imóvel. No caso, a vendedora-ré chegou a impedir o comprador/autor de imitir-se na posse do imóvel até a quitação integral dos débitos, que eram de responsabilidade da primeira. Desse modo, entende-se que as obrigações propter rem decorrem da posse do bem, e não da mera propriedade resolúvel. Assim, a cobrança das taxas condominiais antes do gozo do imóvel – imissão da posse – é deveras desfavorável ao consumidor. Por consectário, é nula a mencionada cláusula contratual (9.1.1), no que se refere à previsão de responsabilidade do comprador pelas despesas pertinentes às taxas condominiais e tributos a partir da assinatura do contrato. (...) Nesse contexto, é de se reconhecer a ilegalidade da cobrança dos débitos referentes às taxas condominiais de 03/2016 até a data da efetiva imissão na posse (entrega das chaves), em 01/07/2019, pois de responsabilidade exclusiva da construtora, possuidora do imóvel no período. Logo, a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame dos mencionados suportes, providências vedadas à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula da Corte Superior, aplicáveis também ao recurso especial fundamentado em divergência jurisprudencial (AgInt no AREsp n. 1.771.130/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023 e AgInt no AREsp n. 1.103.137/RS, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 6/11/2023). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 402, 403 e 944, todos do Código Civil e ao dissidio interpretativo relacionado. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula da Corte Superior, também aplicável ao recurso especial fundamentado em divergência jurisprudencial (AgInt no AREsp n. 2.396.088/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 20/11/2023, DJe de 22/11/2023). Determino que as publicações, referentes à parte recorrente, sejam feitas em nome do advogado Thiago Mahfuz Vezzi, OAB/DF 47.506, e em relação à parte recorrida (ID 57988220) em nome do advogado Thiago Batista Araújo, OAB/DF 44.700. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028