Tribunal: TJDFT
Processo: 0716444-77.2023.8.07.0006
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-25
Data de publicação: 2024-12-04

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. ALUGUEL DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO AFASTADA. DIVERGÊNCIA NO VALOR A SER PAGO. PAGAMENTO DE TARIFA DE ÁGUA E ENERGIA. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS ATÉ A DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. BAIXA DE PROTESTO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto por ambas as partes em face da sentença que: a) reconheceu a prescrição de cobrança dos aluguéis vencidos no período de 10/02/2020 a 10/11/2020; b) condenou solidariamente os réus ao pagamento da quantia de R$ 461,00 (quatrocentos e sessenta e um reais); c) condenou o autor na obrigação de fazer de transferir a titularidade da unidade consumidora perante a NEONERGIA BRASLÍLIA e CAESB, incluindo o pagamento das faturas em aberto, sob pena de multa fixada em R$ 1.000,00 (mil reais).
2. Em seu recurso, o autor alega que a prescrição atinge apenas as parcelas vencidas há mais de três anos do ajuizamento da ação, conforme art. 206, § 3o, I, do Código Civil. Afirma, ainda, que os pagamentos efetuados se referem aos meses em atraso, pendente de pagamento o período de 07/2021 a 01/2023. Acrescenta que houve confissão quanto ao débito do IPTU; que o desgaste do imóvel decorreu em face de mau uso pelos inquilinos; e que a chave permaneceu de posse deles mesmo após a saída do imóvel. Dessa maneira, pede a condenação dos réus no pagamento do tributo, das despesas com a reforma do imóvel, bem como dos débitos de água e luz. Requer, por fim, o afastamento da obrigação de fazer formulada em pedido contraposto, uma vez que a responsabilidade dos pagamentos com água e luz é dos réus.
3. Nas contrarrazões dos réus, os recorrentes alegam que não há aluguéis para serem pagos, uma vez que o próprio autor reconheceu o pagamento de valores em sua planilha de cálculo, dispensando a exibição do respectivo comprovante. Asseveram, ainda, que como houve pagamento a maior, deve ser restituída a quantia de R$ 2.689,00 (dois mil seiscentos e oitenta e nove reais), sob pena de enriquecimento ilícito por parte do autor. Pedem, ainda, que o autor providencie a baixa dos protestos de débitos realizados pela CAESB. Por último, pedem que o autor seja condenado a pagar todos os débitos de água e luz após a saída do imóvel.
4. Recursos próprios e tempestivos (ID 64268962 e ID 64268967). Preparos regulares (ID 64882748 e ID 65175774). Contrarrazões apresentadas (ID 64268973 e ID 64268974).
5. Da prejudicial de prescrição. A sentença reconheceu a prescrição dos aluguéis do período de 10/02/2020 a 10/11/2020 com base em tabela apresentada pelo autor que informa as datas de vencimento e pagamento dos aluguéis (ID 64267174 - Págs. 4 e 5). Entretanto, necessário analisar primeiro a tese levantada pelo autor, pois se os valores pagos a destempo quitarem as dívidas em aberto, o período em discussão já estaria quitado e não haveria que se falar em prescrição. Do contrário, se o pagamento se referir ao mês corrente, os aluguéis desse período estariam prescritos, uma vez que ultrapassado o prazo de 3 anos para o ajuizamento da ação de cobrança (art. 206, § 3o, I , do Código Civil).
6. Nesse sentido, resta incontroverso que vários aluguéis não foram pagos no vencimento. O Código Civil estabelece regramento legal relativa a pagamento, prevendo em seu artigo art. 352 que: "A pessoa obrigada por dois ou mais débitos da mesma natureza, a um só credor, tem o direito de indicar a qual deles oferece pagamento, se todos forem líquidos e vencidos". Em complemento, o artigo art. 355 diz "Se o devedor não fizer a indicação do art. 352, e a quitação for omissa quanto à imputação, esta se fará nas dívidas líquidas e vencidas em primeiro lugar. Se as dívidas forem todas líquidas e vencidas ao mesmo tempo, a imputação far-se-á na mais onerosa".
7. No caso, não houve demonstração de que os locatários tenham indicado de forma expressa que o pagamento efetuado posteriormente deveria ser imputado ao mês corrente, o que permite concluir que o valores pagos devem ser imputados primeiramente ao aluguel em atraso, em conformidade com a regra geral do Código Civil. Dessa forma, não há que se falar em prescrição dos débitos referentes ao período 10/02/2020 a 10/11/2020, uma vez que tais aluguéis estão quitados. Prejudicial de prescrição afastada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual devem ser aplicadas à análise justa da lide as disposições do Código Civil e da Lei 8.245/1991.
9. Consta dos autos que as partes pactuaram contrato de aluguel com início em 05/02/2020 a 05/02/2021 (ID 64267176), e que alguns pagamentos não foram realizados no mês de referência, restando a controvérsia de quais alugueis foram quitados.
10. Nos termos do art. 373 do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
11. No caso, o autor demonstrou a realização de contrato de aluguel firmado entre as partes no valor mensal de R$ 900,00 (novecentos reais). Assim, no período de fevereiro/2020 a janeiro/2021, os réus deveriam ter pagado a quantia total de R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais), tendo o autor informado o pagamento de apenas 13.759,00 (treze mil setecentos e cinquenta e nove reais), que diante da imputação legal de pagamento devem ser considerados quitados os primeiros meses vencidos (fevereiro/2020 a abril/2021 e parcialmente maio/2021). Restaria, assim, a quantia de R$ 8.741,00 (oito mil setecentos e quarenta e um reais) a serem pagos.
12. Ocorre que os réus apresentaram também os comprovantes de pagamentos que não foram informados pelo autor. Quais sejam: 2.000,00 (dois mil reais) em 23/02/2021 e R$ 2.000,00 em 24/02/2021 (ID 64267190 - Pág. 64), bem como R$ 1.000,00 em 01/03/2021 e R$ 500,00 em 08/11/2021 (ID 64267190 - Pág. 65). Logo, tais quantias devem ser abatidas do débito, restando o valor de R$ 3.241,00 (três mil duzentos e quarenta e um reais) a ser quitado.
13. No tocante ao débito do IPTU, o autor não demonstrou a existência de débito em aberto desse tributo ou que tenha sido obrigado a efetuar o respectivo pagamento, ônus que lhe cabia (art. 373, I, do CPC). Assim, deve ser mantida a sentença que indeferiu a restituição dessa quantia.
14. Em relação às despesas com reforma do imóvel, a inexistência de vistoria no início da relação locatícia impede a verificação dos eventuais danos materiais produzidos pelo locatário no transcorrer da relação jurídica e, como consequência, obsta sua condenação ao pagamento de danos emergentes. Nesse sentido: (Acórdão 1884342, 0724456-60.2021.8.07.0003, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/07/2024, publicado no PJe: 09/07/2024.)
15. Quanto ao pedido de cobrança de valores referentes a luz e água após a saída do imóvel, o autor não comprou que os réus permaneceram com a chave da casa após o dia 14/01/2022. Logo, inviável a cobrança desses valores, devendo ser mantida a sentença que acolheu o pedido contraposto e determinou ao autor a obrigação de transferir a titularidade da unidade consumidora perante a NEONERGIA BRASLÍLIA e CAESB, incluindo o pagamento das faturas em aberto, sob pena de multa fixada em R$ 1.000,00 (mil reais). Nesse ponto, diversamente do alegado pelos réus, verifica-se que a sentença já determinou ao autor que efetue o pagamento das tarifas de água e energia, não havendo necessidade de nova determinação em acórdão.
16. No tocante à baixa do protesto, não se admite a juntada de documentos após a sentença, salvo quando se tratar de documento novo, ou seja, aquele que se destina a fazer prova de fatos ocorridos após os relatados pelas partes ou que se tornaram conhecidos somente depois da petição inicial ou da contestação, consoante art. 435 do CPC. Os réus não demonstraram no momento oportuno qualquer restrição em seus nomes, devendo ser mantida a sentença que indeferiu o pedido por ausência de prova. Ademais, repisa-se que já houve determinação de baixa das tarifas de água e energia e após o pagamento pelo autor, o interessado poderá realizar a respectiva baixa.
17. RECURSOS CONHECIDOS. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO O DO AUTOR E NÃO PROVIDO O DOS RÉUS. Prejudicial de mérito afastada. Sentença reformada para majorar o dano material, fixando a condenação solidária dos réus na quantia de R$ 3.241,00 (três mil duzentos e quarenta e um reais). Mantida nos demais termos. Condenados os réus no pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. ALUGUEL DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO AFASTADA. DIVERGÊNCIA NO VALOR A SER PAGO. PAGAMENTO DE TARIFA DE ÁGUA E ENERGIA. RESPONSABILIDADE DOS LOCATÁRIOS ATÉ A DATA DE ENTREGA DO IMÓVEL. BAIXA DE PROTESTO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS RÉUS CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto por ambas as partes em face da sentença que: a) reconheceu a prescrição de cobrança dos aluguéis vencidos no período de 10/02/2020 a 10/11/2020; b) condenou solidariamente os réus ao pagamento da quantia de R$ 461,00 (quatrocentos e sessenta e um reais); c) condenou o autor na obrigação de fazer de transferir a titularidade da unidade consumidora perante a NEONERGIA BRASLÍLIA e CAESB, incluindo o pagamento das faturas em aberto, sob pena de multa fixada em R$ 1.000,00 (mil reais).
2. Em seu recurso, o autor alega que a prescrição atinge apenas as parcelas vencidas há mais de três anos do ajuizamento da ação, conforme art. 206, § 3o, I, do Código Civil. Afirma, ainda, que os pagamentos efetuados se referem aos meses em atraso, pendente de pagamento o período de 07/2021 a 01/2023. Acrescenta que houve confissão quanto ao débito do IPTU; que o desgaste do imóvel decorreu em face de mau uso pelos inquilinos; e que a chave permaneceu de posse deles mesmo após a saída do imóvel. Dessa maneira, pede a condenação dos réus no pagamento do tributo, das despesas com a reforma do imóvel, bem como dos débitos de água e luz. Requer, por fim, o afastamento da obrigação de fazer formulada em pedido contraposto, uma vez que a responsabilidade dos pagamentos com água e luz é dos réus.
3. Nas contrarrazões dos réus, os recorrentes alegam que não há aluguéis para serem pagos, uma vez que o próprio autor reconheceu o pagamento de valores em sua planilha de cálculo, dispensando a exibição do respectivo comprovante. Asseveram, ainda, que como houve pagamento a maior, deve ser restituída a quantia de R$ 2.689,00 (dois mil seiscentos e oitenta e nove reais), sob pena de enriquecimento ilícito por parte do autor. Pedem, ainda, que o autor providencie a baixa dos protestos de débitos realizados pela CAESB. Por último, pedem que o autor seja condenado a pagar todos os débitos de água e luz após a saída do imóvel.
4. Recursos próprios e tempestivos (ID 64268962 e ID 64268967). Preparos regulares (ID 64882748 e ID 65175774). Contrarrazões apresentadas (ID 64268973 e ID 64268974).
5. Da prejudicial de prescrição. A sentença reconheceu a prescrição dos aluguéis do período de 10/02/2020 a 10/11/2020 com base em tabela apresentada pelo autor que informa as datas de vencimento e pagamento dos aluguéis (ID 64267174 - Págs. 4 e 5). Entretanto, necessário analisar primeiro a tese levantada pelo autor, pois se os valores pagos a destempo quitarem as dívidas em aberto, o período em discussão já estaria quitado e não haveria que se falar em prescrição. Do contrário, se o pagamento se referir ao mês corrente, os aluguéis desse período estariam prescritos, uma vez que ultrapassado o prazo de 3 anos para o ajuizamento da ação de cobrança (art. 206, § 3o, I , do Código Civil).
6. Nesse sentido, resta incontroverso que vários aluguéis não foram pagos no vencimento. O Código Civil estabelece regramento legal relativa a pagamento, prevendo em seu artigo art. 352 que: "A pessoa obrigada por dois ou mais débitos da mesma natureza, a um só credor, tem o direito de indicar a qual deles oferece pagamento, se todos forem líquidos e vencidos". Em complemento, o artigo art. 355 diz "Se o devedor não fizer a indicação do art. 352, e a quitação for omissa quanto à imputação, esta se fará nas dívidas líquidas e vencidas em primeiro lugar. Se as dívidas forem todas líquidas e vencidas ao mesmo tempo, a imputação far-se-á na mais onerosa".
7. No caso, não houve demonstração de que os locatários tenham indicado de forma expressa que o pagamento efetuado posteriormente deveria ser imputado ao mês corrente, o que permite concluir que o valores pagos devem ser imputados primeiramente ao aluguel em atraso, em conformidade com a regra geral do Código Civil. Dessa forma, não há que se falar em prescrição dos débitos referentes ao período 10/02/2020 a 10/11/2020, uma vez que tais aluguéis estão quitados. Prejudicial de prescrição afastada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual devem ser aplicadas à análise justa da lide as disposições do Código Civil e da Lei 8.245/1991.
9. Consta dos autos que as partes pactuaram contrato de aluguel com início em 05/02/2020 a 05/02/2021 (ID 64267176), e que alguns pagamentos não foram realizados no mês de referência, restando a controvérsia de quais alugueis foram quitados.
10. Nos termos do art. 373 do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo do seu direito, e ao réu quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.
11. No caso, o autor demonstrou a realização de contrato de aluguel firmado entre as partes no valor mensal de R$ 900,00 (novecentos reais). Assim, no período de fevereiro/2020 a janeiro/2021, os réus deveriam ter pagado a quantia total de R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais), tendo o autor informado o pagamento de apenas 13.759,00 (treze mil setecentos e cinquenta e nove reais), que diante da imputação legal de pagamento devem ser considerados quitados os primeiros meses vencidos (fevereiro/2020 a abril/2021 e parcialmente maio/2021). Restaria, assim, a quantia de R$ 8.741,00 (oito mil setecentos e quarenta e um reais) a serem pagos.
12. Ocorre que os réus apresentaram também os comprovantes de pagamentos que não foram informados pelo autor. Quais sejam: 2.000,00 (dois mil reais) em 23/02/2021 e R$ 2.000,00 em 24/02/2021 (ID 64267190 - Pág. 64), bem como R$ 1.000,00 em 01/03/2021 e R$ 500,00 em 08/11/2021 (ID 64267190 - Pág. 65). Logo, tais quantias devem ser abatidas do débito, restando o valor de R$ 3.241,00 (três mil duzentos e quarenta e um reais) a ser quitado.
13. No tocante ao débito do IPTU, o autor não demonstrou a existência de débito em aberto desse tributo ou que tenha sido obrigado a efetuar o respectivo pagamento, ônus que lhe cabia (art. 373, I, do CPC). Assim, deve ser mantida a sentença que indeferiu a restituição dessa quantia.
14. Em relação às despesas com reforma do imóvel, a inexistência de vistoria no início da relação locatícia impede a verificação dos eventuais danos materiais produzidos pelo locatário no transcorrer da relação jurídica e, como consequência, obsta sua condenação ao pagamento de danos emergentes. Nesse sentido: (Acórdão 1884342, 0724456-60.2021.8.07.0003, Relator(a): HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 03/07/2024, publicado no PJe: 09/07/2024.)
15. Quanto ao pedido de cobrança de valores referentes a luz e água após a saída do imóvel, o autor não comprou que os réus permaneceram com a chave da casa após o dia 14/01/2022. Logo, inviável a cobrança desses valores, devendo ser mantida a sentença que acolheu o pedido contraposto e determinou ao autor a obrigação de transferir a titularidade da unidade consumidora perante a NEONERGIA BRASLÍLIA e CAESB, incluindo o pagamento das faturas em aberto, sob pena de multa fixada em R$ 1.000,00 (mil reais). Nesse ponto, diversamente do alegado pelos réus, verifica-se que a sentença já determinou ao autor que efetue o pagamento das tarifas de água e energia, não havendo necessidade de nova determinação em acórdão.
16. No tocante à baixa do protesto, não se admite a juntada de documentos após a sentença, salvo quando se tratar de documento novo, ou seja, aquele que se destina a fazer prova de fatos ocorridos após os relatados pelas partes ou que se tornaram conhecidos somente depois da petição inicial ou da contestação, consoante art. 435 do CPC. Os réus não demonstraram no momento oportuno qualquer restrição em seus nomes, devendo ser mantida a sentença que indeferiu o pedido por ausência de prova. Ademais, repisa-se que já houve determinação de baixa das tarifas de água e energia e após o pagamento pelo autor, o interessado poderá realizar a respectiva baixa.
17. RECURSOS CONHECIDOS. NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO O DO AUTOR E NÃO PROVIDO O DOS RÉUS. Prejudicial de mérito afastada. Sentença reformada para majorar o dano material, fixando a condenação solidária dos réus na quantia de R$ 3.241,00 (três mil duzentos e quarenta e um reais). Mantida nos demais termos. Condenados os réus no pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei 9.099/95.