Tribunal: TJDFT
Processo: 0741089-55.2021.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-06

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. BAIXA DE HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, §11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra a sentença, proferida nos autos da ação de obrigação de fazer, que julgou procedente o pedido inicial para determinar a baixa da hipoteca que recaía sobre a unidade autônoma de empreendimento. O réu foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 119.671,32). 1.1. Nesta sede recursal o requerido busca: a) preliminarmente, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva; b) no mérito, a reforma da sentença proferida; e c) o afastamento de sua condenação em honorários advocatícios.
2. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 2.1. O Banco do Brasil, como instituição financeira credora hipotecária da sociedade incorporadora, tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que o consumidor adquirente do imóvel persegue a baixa da hipoteca, tendo em vista que suportará os eventuais efeitos do levantamento do gravame. Nesse sentido: “(...) A instituição financeira credora hipotecária tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que o consumidor adquirente do imóvel persegue a baixa do gravame. A responsabilidade solidária da instituição financeira advém do comprometimento em liberar o gravame hipotecário após a quitação do saldo devedor correspondente à unidade adquirida por terceiro, além de ser a baixa da hipoteca condição necessária para a transferência da propriedade na matrícula do imóvel. Não é oponível à consumidora a hipoteca constituída em garantia do crédito concedido à construtora pela instituição financeira, nos termos da Súmula no 308, do Superior Tribunal de Justiça. A multa cominatória consiste em coerção indireta imposta com o objetivo de fazer cumprir o provimento jurisdicional exarado. Não havendo condenação em obrigação de pagar e sendo o proveito econômico é inestimável, correta a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil.” (0706221-27.2021.8.07.0009, Relator: Esdras Neves, 6a Turma Cível, DJE: 15/07/2022). 2.2. A exclusão da parte recorrente, ademais, acarretaria o esvaziamento da eficácia do provimento jurisdicional, vez que, caso não figurasse na presente relação processual, não poderia sofrer os efeitos decorrentes da coisa julgada, na forma prevista no art. 506 do Código de Processo Civil.
3. Cinge-se a presente controvérsia à análise da responsabilidade do banco réu em relação à baixa da hipoteca incidente sobre imóvel do autor. 3.1. Dos autos, verifica-se que o requerente e a construtora firmaram “Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel com compromisso de Alienação Fiduciária” em 14/07/10, tendo ocorrido a quitação do saldo devedor em 31/03/16 e a entrega das chaves na data de 31/01/17. 3.2. Nota-se que foi firmado instrumento particular, com efeito de escritura pública, de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário, com hipoteca em garantia e outras avenças, em 06/12/13, entre o banco e a construtora. 3.3. Cabe ressaltar que na certidão de matrícula do referido bem consta a averbação de hipoteca em favor do banco requerido, bem como as rerratificações de hipotecas realizadas. 3.4. À luz dos princípios da função social da propriedade e da boa-fé contratual, não se pode imputar ao autor o ônus de eventual inadimplência da construtora face ao banco réu. 3.5. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” 3.6. Ademais, o banco réu não se desincumbiu de comprovar nenhum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a teor do que dispõe o art. 373, II, do CPC. 3.7. Mesmo que exista ciência do promitente comprador acerca do gravame incidente sobre o imóvel adquirido, o adimplemento total do preço pelo demandante gera obrigação do banco baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública de compra e venda, no prazo ajustado. 3.8. Desde a quitação integral do preço pelo requerente, ora recorrido, na aquisição do bem, como consumidor adimplente com a obrigação contratual, tem ele o direito de receber o imóvel livre de qualquer ônus. 3.9. Veja: “(...) 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06/10/2016).
4. Assim, a expedição de carta de autorização de baixa de hipoteca depende exclusivamente do Banco do Brasil, uma vez que todas as unidades do empreendimento foram dadas em garantia hipotecária para fins de construção do empreendimento.
5. Os honorários advocatícios devidos pelo banco aos patronos do autor devem ser majorados de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa (R$ 119.671,32), nos termos do art. 85, §2o e §11, do CPC.
6. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO DO PREÇO. OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA. BAIXA DE HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, §11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta contra a sentença, proferida nos autos da ação de obrigação de fazer, que julgou procedente o pedido inicial para determinar a baixa da hipoteca que recaía sobre a unidade autônoma de empreendimento. O réu foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa (R$ 119.671,32). 1.1. Nesta sede recursal o requerido busca: a) preliminarmente, o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva; b) no mérito, a reforma da sentença proferida; e c) o afastamento de sua condenação em honorários advocatícios.
2. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 2.1. O Banco do Brasil, como instituição financeira credora hipotecária da sociedade incorporadora, tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que o consumidor adquirente do imóvel persegue a baixa da hipoteca, tendo em vista que suportará os eventuais efeitos do levantamento do gravame. Nesse sentido: “(...) A instituição financeira credora hipotecária tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda em que o consumidor adquirente do imóvel persegue a baixa do gravame. A responsabilidade solidária da instituição financeira advém do comprometimento em liberar o gravame hipotecário após a quitação do saldo devedor correspondente à unidade adquirida por terceiro, além de ser a baixa da hipoteca condição necessária para a transferência da propriedade na matrícula do imóvel. Não é oponível à consumidora a hipoteca constituída em garantia do crédito concedido à construtora pela instituição financeira, nos termos da Súmula no 308, do Superior Tribunal de Justiça. A multa cominatória consiste em coerção indireta imposta com o objetivo de fazer cumprir o provimento jurisdicional exarado. Não havendo condenação em obrigação de pagar e sendo o proveito econômico é inestimável, correta a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, nos termos do artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil.” (0706221-27.2021.8.07.0009, Relator: Esdras Neves, 6a Turma Cível, DJE: 15/07/2022). 2.2. A exclusão da parte recorrente, ademais, acarretaria o esvaziamento da eficácia do provimento jurisdicional, vez que, caso não figurasse na presente relação processual, não poderia sofrer os efeitos decorrentes da coisa julgada, na forma prevista no art. 506 do Código de Processo Civil.
3. Cinge-se a presente controvérsia à análise da responsabilidade do banco réu em relação à baixa da hipoteca incidente sobre imóvel do autor. 3.1. Dos autos, verifica-se que o requerente e a construtora firmaram “Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel com compromisso de Alienação Fiduciária” em 14/07/10, tendo ocorrido a quitação do saldo devedor em 31/03/16 e a entrega das chaves na data de 31/01/17. 3.2. Nota-se que foi firmado instrumento particular, com efeito de escritura pública, de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário, com hipoteca em garantia e outras avenças, em 06/12/13, entre o banco e a construtora. 3.3. Cabe ressaltar que na certidão de matrícula do referido bem consta a averbação de hipoteca em favor do banco requerido, bem como as rerratificações de hipotecas realizadas. 3.4. À luz dos princípios da função social da propriedade e da boa-fé contratual, não se pode imputar ao autor o ônus de eventual inadimplência da construtora face ao banco réu. 3.5. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” 3.6. Ademais, o banco réu não se desincumbiu de comprovar nenhum fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a teor do que dispõe o art. 373, II, do CPC. 3.7. Mesmo que exista ciência do promitente comprador acerca do gravame incidente sobre o imóvel adquirido, o adimplemento total do preço pelo demandante gera obrigação do banco baixar a hipoteca e outorgar a escritura pública de compra e venda, no prazo ajustado. 3.8. Desde a quitação integral do preço pelo requerente, ora recorrido, na aquisição do bem, como consumidor adimplente com a obrigação contratual, tem ele o direito de receber o imóvel livre de qualquer ônus. 3.9. Veja: “(...) 1. Decidida integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos. 2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1432693/SP, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06/10/2016).
4. Assim, a expedição de carta de autorização de baixa de hipoteca depende exclusivamente do Banco do Brasil, uma vez que todas as unidades do empreendimento foram dadas em garantia hipotecária para fins de construção do empreendimento.
5. Os honorários advocatícios devidos pelo banco aos patronos do autor devem ser majorados de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa (R$ 119.671,32), nos termos do art. 85, §2o e §11, do CPC.
6. Apelação improvida.