Tribunal: TJDFT
Processo: 0700642-72.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-07-12
Data de publicação: 2024-07-24

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INCOMPETÊNCIA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. TEMA 996 DO STJ. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou procedente em parte os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento da quantia de R$637,26 a título de lucros cessantes e ao pagamento do valor de R$9.148,41 a título de juros de obra de 01.07.2022 até o último comprovante juntado aos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela autora. Em preliminar, as rés defendem a ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, sustentam o litisconsórcio necessário da instituição financeira e suscita a incompetência absoluta do Juízo. No mérito, aduzem que não houve atraso na entrega do imóvel, mas mera novação contratual. Argumentam que não foi comprovado o dano material. Requerem, caso não acolhidas as preliminares, a improcedência dos pedidos.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
III. As condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, tal como preconiza a teoria da asserção. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. A pretensão de ressarcimento por juros de obra não atrai o agente financeiro para a lide, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de litisconsórcio necessário e de consequente incompetência rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes será analisada sob a ótica do direito do consumidor.
VI. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário n. 40442 (ID 59932555) assinado entre as partes, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, dispôs que a conclusão do empreendimento imobiliário estava prevista para o dia 30.12.2021. Além disso, a cláusula 21 de referido documento previu a tolerância de 180 dias corridos para conclusão da obra. Nesse aspecto, a alegação das rés no sentido de que houve novação a estabelecer novo marco para cômputo do atraso não prospera.
VII. Com efeito, o STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
VIII. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Logo, deve prevalecer o prazo de 30.12.2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos, de modo que os juros de obra cobrados do adquirente após esse prazo não são mais lícitos, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
IX. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pela autora na inicial, pois equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês, conforme fixado e montante apurado pelo juízo de origem.
X. Diante desse quadro, devem os réus responder pelo pagamento dos juros de obra e pelos aluguéis despendidos pela parte durante o período em que permanecerem em mora, ou seja, até o último comprovante de pagamento, conforme demonstrativo de evolução no qual consta o pagamento até dezembro/2023 (ID 59935161 – pág. 2). Assim deve ser mantida na integra a sentença.
XI. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condenadas as rés em custas e em honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
XII. A ementa servirá de acórdão, conforme artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. INCOMPETÊNCIA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. TEMA 996 DO STJ. DANO MATERIAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou procedente em parte os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento da quantia de R$637,26 a título de lucros cessantes e ao pagamento do valor de R$9.148,41 a título de juros de obra de 01.07.2022 até o último comprovante juntado aos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela autora. Em preliminar, as rés defendem a ilegitimidade passiva no que tange aos juros de obra, sustentam o litisconsórcio necessário da instituição financeira e suscita a incompetência absoluta do Juízo. No mérito, aduzem que não houve atraso na entrega do imóvel, mas mera novação contratual. Argumentam que não foi comprovado o dano material. Requerem, caso não acolhidas as preliminares, a improcedência dos pedidos.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
III. As condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, tal como preconiza a teoria da asserção. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
IV. A pretensão de ressarcimento por juros de obra não atrai o agente financeiro para a lide, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminares de litisconsórcio necessário e de consequente incompetência rejeitadas.
V. A relação jurídica estabelecida entre as partes será analisada sob a ótica do direito do consumidor.
VI. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário n. 40442 (ID 59932555) assinado entre as partes, no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, dispôs que a conclusão do empreendimento imobiliário estava prevista para o dia 30.12.2021. Além disso, a cláusula 21 de referido documento previu a tolerância de 180 dias corridos para conclusão da obra. Nesse aspecto, a alegação das rés no sentido de que houve novação a estabelecer novo marco para cômputo do atraso não prospera.
VII. Com efeito, o STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
VIII. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Logo, deve prevalecer o prazo de 30.12.2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos, de modo que os juros de obra cobrados do adquirente após esse prazo não são mais lícitos, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
IX. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o pretendido pela autora na inicial, pois equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês, conforme fixado e montante apurado pelo juízo de origem.
X. Diante desse quadro, devem os réus responder pelo pagamento dos juros de obra e pelos aluguéis despendidos pela parte durante o período em que permanecerem em mora, ou seja, até o último comprovante de pagamento, conforme demonstrativo de evolução no qual consta o pagamento até dezembro/2023 (ID 59935161 – pág. 2). Assim deve ser mantida na integra a sentença.
XI. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condenadas as rés em custas e em honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
XII. A ementa servirá de acórdão, conforme artigo 46 da Lei 9.099/95.