Tribunal: TJDFT
Processo: 0703056-38.2022.8.07.0008
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-02
Data de publicação: 2024-02-27

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO LEGÍTIMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM CONTRATO. ABUSIVIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. LIMITAÇÃO DA MULTA A 10% DA QUANTIA EFETIVAMENTE PAGA PELO CONSUMIDOR. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RECURSO DA PARTE REQUERENTE CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DA PARTE REQUERIDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelos requerentes e pela requerida em face da sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade da cláusula 9.9 inserida nos contratos celebrados entre as partes e para condenar a ré a restituir aos autores a importância de R$ 25.891,17 (vinte e cinco mil, oitocentos e noventa e um reais e dezessete centavos), em parcela única, devidamente atualizada pelo INPC a contar da data do pedido de distrato (17/03/2022), acrescido dos juros legais de 1% ao mês a contar da data da citação.

2. Recursos próprios e tempestivos (IDs 51564118 e 51564123). Tendo em vista os documentos apresentados pela recorrente, defiro o requerimento de gratuidade judiciária. Custas e preparo recolhidos pela parte requerida.

3. Em suas razões recursais, os requerentes alegam que o valor considerado pago por cada lote está incorreto, pois a recorrida não considerou os valores pagos no período de maio de 2020 a agosto de 2020, no valor de R$ 197,80 (cento e noventa e sete reais e oitenta centavos), cada uma das parcelas e em cada um dos lotes. Dessa forma, afirma que o valor que deve ser devolvido aos recorrentes é superior em, no mínimo, R$ 791,20 (setecentos e noventa e um reais e vinte centavos), em cada um dos lotes.

4. Em contrarrazões, a parte requerida aduz que as parcelas adimplidas no período de maio de 2020 à agosto de 2020 referentes aos contratos nos. 1253 e 1254, não foram integradas nas respectivas fichas financeiras porque as partes formalizaram aditivos aos contratos (documentos em anexo), em 28 de junho de 2020, renegociando o saldo devedor no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) e alterando o sistema de amortização e demais forma de pagamento. Acrescenta que como o negócio jurídico foi celebrado em junho de 2020, as parcelas de junho, agosto e setembro de 2020 ficaram suspensas para pagamento, tanto é que as cobranças passaram a ser iniciadas apenas em setembro de 2020, com vencimento em 10 de setembro de 2020, consoante atesta o item V do aditivo ao contrato. Diante disso, relata que o valor pago pelo Lote 19 da Quadra E, foi de 12.091,28 (doze mil, noventa e um reais e vinte e oito centavos) e o valor pago pelo Lote 20 da Quadra E, foi de R$ 12.090,02 (doze mil, noventa reais e dois centavos), totalizando a quantia de R$ 24.181,30 (vinte e quatro mil, cento e oitenta e um reais e trinta centavos).

5. Em suas razões recursais, a requerida sustenta que a quantia de R$ 2.418,13 (dois mil, quatrocentos e dezoito reais e treze centavos) a título de retenção de 10% em favor da recorrente, mostra-se desproporcional e insuficiente para arcar com as despesas administrativas incorridas durante a vigência do contrato, razão pela qual deve-se dar efetividade à interpretação do Superior Tribunal de Justiça para que, seja concedida a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) de todos os valores que foram pagos pelos recorridos. Acrescenta que, nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Por fim, aduz que as taxas de comissão de corretagem não integraram o preço dos imóveis tampouco foram recebidas pela parte ré.

6. A parte requerente não apresentou contrarrazões ao recurso da parte requerida.

7. Efeito suspensivo. Nos Juizados Especiais o recurso tem efeito meramente devolutivo. Somente se concede o efeito suspensivo em caso de possibilidade de dano irreparável (art. 43 da Lei 9.099/1995), o que não foi demonstrado no caso em exame. Indefiro o pedido de efeito suspensivo.

8. Relação de consumo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).

9. Da comissão de corretagem. O STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem, porém somente no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor.

10. No caso, foram firmados instrumentos particulares de prestação de serviços de corretagem imobiliária entre os autores e a empresa RCR Serviços Imobiliários LTDA, consoante IDs 36632689, páginas 32-34, e 36632689, páginas 34-36. Assim, não há o que se falar em falta de informação ou qualquer infringência às determinações do CDC que afaste a legitimidade da dedução da integralidade da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos.

11. Da nulidade da cláusula 9.9 dos contratos de compra e venda. A cláusula 9.9 dos instrumentos de contrato de compra e venda prevê que, em caso de desistência dos compradores, estes receberão a devolução, no mesmo número de parcelas que pagaram, a quantia líquida após os descontos abaixo discriminados: (i) o valor do sinal, a título de arras compromissórias, (ii) 30% (trinta por cento) sobre as demais parcelas pagas pelos compradores a titulo de ressarcimento pelas despesas administrativas, encargos fiscais e tributários, e (iii) 2% (dois por cento) calculado sobre o valor das prestações vencidas e vincendas a título de indenização por perdas e danos. No entanto, as mencionadas deduções inseridas na cláusula 9.9 são nulas porquanto colocam os consumidores em exagerada desvantagem na medida em que estipulam percentuais de perdas excessivamente onerosas sem nenhuma demonstração de prejuízo à ré que as justifiquem.

12. Da multa de 10%. Considera-se adequado e proporcional que o vendedor retenha uma parcela dos valores pagos a título de compensação pelos prejuízos sofridos. Essa compensação deve cobrir principalmente os custos administrativos incorridos na promoção, venda e corretagem do imóvel, bem como os tributos aplicáveis. Diante disso, a porcentagem estabelecida pelo Juízo de primeira instância, correspondente a 10% do total despendido, revela-se suficiente para ressarcir a incorporadora por suas despesas operacionais. Destaco precedente desta Turma Recursal nesse sentido: "4. Ao exposto, acresce-se, ainda, que a lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. In casu, verifica-se que com o distrato, foi restituído ao autor a quantia de R$ 68.166,67, ficando retido, a título de cláusula penal e arras, o importe de R$ 29.241,59 o que se mostra abusivo, ainda que previsto em contrato. 5. É justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. Nesse passo, tenho que o percentual fixado pelo Juízo a quo (10% sobre o valor despendido) é suficiente para acobertar as despesas operacionais da incorporadora, sendo qualquer valor acima de tal patamar é excessivo." (Acórdão 995623, 07019371620168070020, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/2/2017, publicado no DJE: 23/2/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

13. Da incidência dos juros de mora. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, consoante tese constante do tema repetitivo 1002 da jurisprudência do STJ.

14. No caso, os contratos foram firmados em 29/07/2016 (IDs 36632688 e 36632689). Assim, quanto ao termo inicial para incidência dos juros moratórios, merece reforma a sentença. Verifica-se que, na espécie, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da sentença, haja vista que a rescisão contratual se deu por iniciativa do consumidor.

15. Sendo assim, a quantia a ser restituída aos requerentes deve corresponder ao total de R$ 21.763,17 (vinte e um mil setecentos e sessenta e três reais e dezessete centavos), já considerando os ajustes promovidos pelos aditivos contratuais, a dedução das comissões de corretagem sobre o montante a ser restituído e retenção de 10% (dez por cento). Tal montante representa a justa restituição, observando-se os princípios da equidade e da boa-fé contratual, garantindo, assim, o equilíbrio nas obrigações das partes envolvidas.

16. Recurso da parte requerente conhecido e improvido. Recurso da parte requerida conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença tão somente para condenar a ré a restituir aos autores a importância de R$ 21.763,17 (vinte e um mil setecentos e sessenta e três reais e dezessete centavos), em parcela única, devidamente atualizada pelo INPC a contar da data do pedido de distrato (17/03/2022 – ID 126161497) e com juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença (Tema 1002 STJ). Sem condenação em custas ou honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95.

17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. RESILIÇÃO CONTRATUAL A PEDIDO DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO LEGÍTIMA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM CONTRATO. ABUSIVIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. LIMITAÇÃO DA MULTA A 10% DA QUANTIA EFETIVAMENTE PAGA PELO CONSUMIDOR. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RECURSO DA PARTE REQUERENTE CONHECIDO E IMPROVIDO. RECURSO DA PARTE REQUERIDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Trata-se de recursos inominados interpostos pelos requerentes e pela requerida em face da sentença que julgou procedentes os pedidos para declarar a nulidade da cláusula 9.9 inserida nos contratos celebrados entre as partes e para condenar a ré a restituir aos autores a importância de R$ 25.891,17 (vinte e cinco mil, oitocentos e noventa e um reais e dezessete centavos), em parcela única, devidamente atualizada pelo INPC a contar da data do pedido de distrato (17/03/2022), acrescido dos juros legais de 1% ao mês a contar da data da citação.

2. Recursos próprios e tempestivos (IDs 51564118 e 51564123). Tendo em vista os documentos apresentados pela recorrente, defiro o requerimento de gratuidade judiciária. Custas e preparo recolhidos pela parte requerida.

3. Em suas razões recursais, os requerentes alegam que o valor considerado pago por cada lote está incorreto, pois a recorrida não considerou os valores pagos no período de maio de 2020 a agosto de 2020, no valor de R$ 197,80 (cento e noventa e sete reais e oitenta centavos), cada uma das parcelas e em cada um dos lotes. Dessa forma, afirma que o valor que deve ser devolvido aos recorrentes é superior em, no mínimo, R$ 791,20 (setecentos e noventa e um reais e vinte centavos), em cada um dos lotes.

4. Em contrarrazões, a parte requerida aduz que as parcelas adimplidas no período de maio de 2020 à agosto de 2020 referentes aos contratos nos. 1253 e 1254, não foram integradas nas respectivas fichas financeiras porque as partes formalizaram aditivos aos contratos (documentos em anexo), em 28 de junho de 2020, renegociando o saldo devedor no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) e alterando o sistema de amortização e demais forma de pagamento. Acrescenta que como o negócio jurídico foi celebrado em junho de 2020, as parcelas de junho, agosto e setembro de 2020 ficaram suspensas para pagamento, tanto é que as cobranças passaram a ser iniciadas apenas em setembro de 2020, com vencimento em 10 de setembro de 2020, consoante atesta o item V do aditivo ao contrato. Diante disso, relata que o valor pago pelo Lote 19 da Quadra E, foi de 12.091,28 (doze mil, noventa e um reais e vinte e oito centavos) e o valor pago pelo Lote 20 da Quadra E, foi de R$ 12.090,02 (doze mil, noventa reais e dois centavos), totalizando a quantia de R$ 24.181,30 (vinte e quatro mil, cento e oitenta e um reais e trinta centavos).

5. Em suas razões recursais, a requerida sustenta que a quantia de R$ 2.418,13 (dois mil, quatrocentos e dezoito reais e treze centavos) a título de retenção de 10% em favor da recorrente, mostra-se desproporcional e insuficiente para arcar com as despesas administrativas incorridas durante a vigência do contrato, razão pela qual deve-se dar efetividade à interpretação do Superior Tribunal de Justiça para que, seja concedida a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) de todos os valores que foram pagos pelos recorridos. Acrescenta que, nos termos do Tema Repetitivo 1002 do STJ, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão. Por fim, aduz que as taxas de comissão de corretagem não integraram o preço dos imóveis tampouco foram recebidas pela parte ré.

6. A parte requerente não apresentou contrarrazões ao recurso da parte requerida.

7. Efeito suspensivo. Nos Juizados Especiais o recurso tem efeito meramente devolutivo. Somente se concede o efeito suspensivo em caso de possibilidade de dano irreparável (art. 43 da Lei 9.099/1995), o que não foi demonstrado no caso em exame. Indefiro o pedido de efeito suspensivo.

8. Relação de consumo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).

9. Da comissão de corretagem. O STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem, porém somente no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor.

10. No caso, foram firmados instrumentos particulares de prestação de serviços de corretagem imobiliária entre os autores e a empresa RCR Serviços Imobiliários LTDA, consoante IDs 36632689, páginas 32-34, e 36632689, páginas 34-36. Assim, não há o que se falar em falta de informação ou qualquer infringência às determinações do CDC que afaste a legitimidade da dedução da integralidade da comissão de corretagem dos valores a serem restituídos.

11. Da nulidade da cláusula 9.9 dos contratos de compra e venda. A cláusula 9.9 dos instrumentos de contrato de compra e venda prevê que, em caso de desistência dos compradores, estes receberão a devolução, no mesmo número de parcelas que pagaram, a quantia líquida após os descontos abaixo discriminados: (i) o valor do sinal, a título de arras compromissórias, (ii) 30% (trinta por cento) sobre as demais parcelas pagas pelos compradores a titulo de ressarcimento pelas despesas administrativas, encargos fiscais e tributários, e (iii) 2% (dois por cento) calculado sobre o valor das prestações vencidas e vincendas a título de indenização por perdas e danos. No entanto, as mencionadas deduções inseridas na cláusula 9.9 são nulas porquanto colocam os consumidores em exagerada desvantagem na medida em que estipulam percentuais de perdas excessivamente onerosas sem nenhuma demonstração de prejuízo à ré que as justifiquem.

12. Da multa de 10%. Considera-se adequado e proporcional que o vendedor retenha uma parcela dos valores pagos a título de compensação pelos prejuízos sofridos. Essa compensação deve cobrir principalmente os custos administrativos incorridos na promoção, venda e corretagem do imóvel, bem como os tributos aplicáveis. Diante disso, a porcentagem estabelecida pelo Juízo de primeira instância, correspondente a 10% do total despendido, revela-se suficiente para ressarcir a incorporadora por suas despesas operacionais. Destaco precedente desta Turma Recursal nesse sentido: "4. Ao exposto, acresce-se, ainda, que a lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. In casu, verifica-se que com o distrato, foi restituído ao autor a quantia de R$ 68.166,67, ficando retido, a título de cláusula penal e arras, o importe de R$ 29.241,59 o que se mostra abusivo, ainda que previsto em contrato. 5. É justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. Nesse passo, tenho que o percentual fixado pelo Juízo a quo (10% sobre o valor despendido) é suficiente para acobertar as despesas operacionais da incorporadora, sendo qualquer valor acima de tal patamar é excessivo." (Acórdão 995623, 07019371620168070020, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/2/2017, publicado no DJE: 23/2/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

13. Da incidência dos juros de mora. Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, consoante tese constante do tema repetitivo 1002 da jurisprudência do STJ.

14. No caso, os contratos foram firmados em 29/07/2016 (IDs 36632688 e 36632689). Assim, quanto ao termo inicial para incidência dos juros moratórios, merece reforma a sentença. Verifica-se que, na espécie, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da sentença, haja vista que a rescisão contratual se deu por iniciativa do consumidor.

15. Sendo assim, a quantia a ser restituída aos requerentes deve corresponder ao total de R$ 21.763,17 (vinte e um mil setecentos e sessenta e três reais e dezessete centavos), já considerando os ajustes promovidos pelos aditivos contratuais, a dedução das comissões de corretagem sobre o montante a ser restituído e retenção de 10% (dez por cento). Tal montante representa a justa restituição, observando-se os princípios da equidade e da boa-fé contratual, garantindo, assim, o equilíbrio nas obrigações das partes envolvidas.

16. Recurso da parte requerente conhecido e improvido. Recurso da parte requerida conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença tão somente para condenar a ré a restituir aos autores a importância de R$ 21.763,17 (vinte e um mil setecentos e sessenta e três reais e dezessete centavos), em parcela única, devidamente atualizada pelo INPC a contar da data do pedido de distrato (17/03/2022 – ID 126161497) e com juros de mora a partir do trânsito em julgado da sentença (Tema 1002 STJ). Sem condenação em custas ou honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido, consoante artigo 55 da Lei 9.099/95.

17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.