Tribunal: TJDFT
Processo: 0720309-44.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-30
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE MULTIPROPRIEDADE E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR OPÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL COM PREVISÃO EM LEI ESPECIAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel em multipropriedade celebrado entre as partes, devendo a parte ré/recorrida restituir ao autor/recorrente 50% do valor pago no período de setembro/2022 a outubro/2023, em parcela única, a importância de R$ 3.615,17 corrigida monetariamente desde a última atualização e juros legais desde a citação. Em suas razões recursais, o autor/recorrente, em preliminar, pleiteia a concessão da Gratuidade de Justiça, e no mérito, resumidamente, pugna pela redução de 50% para 10% de percentual previsto na cláusula penal, sob o fundamento da excessiva desvantagem ao consumidor e que o imóvel ainda está em construção, poderá a ré/recorrida comercializá-lo novamente.
2. Recurso próprio, tempestivo e preparo não recolhido diante do pedido de Gratuidade de Justiça. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. Abusividade (ou não) de percentual previsto em cláusula penal de contrato de compra e venda de imóvel, sob o regime de multipropriedade e patrimônio de afetação da incorporadora.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica entre as partes é consumerista, pois se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC. Todavia, a lide também dever ser elucidada, sob os ditames da Lei no. 13.786/2018, que alterou a Lei no4.591/64 que disciplinam a aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária.
5. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA: Defiro os benefícios da Gratuidade de Justiça ao autor/recorrente, considerando os documentos de ID 64367947 e 64367948.
6. A insurgência recursal da parte autora/recorrente é unicamente contra o percentual aplicado na cláusula penal do instrumento contratual, que permite a retenção de 50% do valor pago pelo promitente comprador quando este optar pelo distrato (cláusula G.1, i.i, do contrato (ID 64368518), pugnando pela sua redução para 10%. O juiz sentenciante não reconheceu a abusividade da cláusula, fundamentando que no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, o art. 67-A da Lei 13.786/2018 permite a retenção de até 50% do valor pago pelo adquirente quando a rescisão contratual ocorrer por sua vontade.
7. Importante consignar que a incorporação sob o regime de patrimônio de afetação é instrumento jurídico que busca proteger tanto os adquirentes das unidades imobiliárias, quanto ao incorporador, uma vez que o patrimônio fica limitado à respectiva incorporação, conforme dispõe o art. 31-A da Lei no4.591/64. Devendo ser formalizado mediante averbação em Registro de Imóveis para atingir sua finalidade, nos termos do art. 31-B da referida lei. No caso, verifica-se que tal requisito foi preenchido, conforme certidão de averbação, ID 64368519, pág.9.
8. Na sequência, o art. 67-A da Lei 13.786/2018, prevê que:
art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga".
9. Dessa forma, não há que se falar em abusividade do percentual da cláusula penal, sendo que ele está em conformidade com a previsão legal. Ademais, ainda que se esteja diante de uma relação de consumo, também não se aplica a normatividade do art. 51, IV, CDC, pois a aplicabilidade do CDC é subsidiária à aplicação da Lei Especial.
10. Nesse sentido cito julgado da 1a Turma Cível do e. TJDFT: (Acórdão 1810499, 0720138-46.2022.8.07.0020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/01/2024, publicado no PJe: 22/02/2024.)
11. Isso posto, a sentença recorrida deve ser mantida em sua integralidade, pois proferida em atenção às leis e jurisprudência.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, cuja exigibilidade fica suspensa face a gratuidade de justiça, ora deferida (art. 98, §3o, CPC).
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE MULTIPROPRIEDADE E PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR OPÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL COM PREVISÃO EM LEI ESPECIAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido inicial para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel em multipropriedade celebrado entre as partes, devendo a parte ré/recorrida restituir ao autor/recorrente 50% do valor pago no período de setembro/2022 a outubro/2023, em parcela única, a importância de R$ 3.615,17 corrigida monetariamente desde a última atualização e juros legais desde a citação. Em suas razões recursais, o autor/recorrente, em preliminar, pleiteia a concessão da Gratuidade de Justiça, e no mérito, resumidamente, pugna pela redução de 50% para 10% de percentual previsto na cláusula penal, sob o fundamento da excessiva desvantagem ao consumidor e que o imóvel ainda está em construção, poderá a ré/recorrida comercializá-lo novamente.
2. Recurso próprio, tempestivo e preparo não recolhido diante do pedido de Gratuidade de Justiça. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. Abusividade (ou não) de percentual previsto em cláusula penal de contrato de compra e venda de imóvel, sob o regime de multipropriedade e patrimônio de afetação da incorporadora.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica entre as partes é consumerista, pois se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC. Todavia, a lide também dever ser elucidada, sob os ditames da Lei no. 13.786/2018, que alterou a Lei no4.591/64 que disciplinam a aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária.
5. PRELIMINAR DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA: Defiro os benefícios da Gratuidade de Justiça ao autor/recorrente, considerando os documentos de ID 64367947 e 64367948.
6. A insurgência recursal da parte autora/recorrente é unicamente contra o percentual aplicado na cláusula penal do instrumento contratual, que permite a retenção de 50% do valor pago pelo promitente comprador quando este optar pelo distrato (cláusula G.1, i.i, do contrato (ID 64368518), pugnando pela sua redução para 10%. O juiz sentenciante não reconheceu a abusividade da cláusula, fundamentando que no caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, o art. 67-A da Lei 13.786/2018 permite a retenção de até 50% do valor pago pelo adquirente quando a rescisão contratual ocorrer por sua vontade.
7. Importante consignar que a incorporação sob o regime de patrimônio de afetação é instrumento jurídico que busca proteger tanto os adquirentes das unidades imobiliárias, quanto ao incorporador, uma vez que o patrimônio fica limitado à respectiva incorporação, conforme dispõe o art. 31-A da Lei no4.591/64. Devendo ser formalizado mediante averbação em Registro de Imóveis para atingir sua finalidade, nos termos do art. 31-B da referida lei. No caso, verifica-se que tal requisito foi preenchido, conforme certidão de averbação, ID 64368519, pág.9.
8. Na sequência, o art. 67-A da Lei 13.786/2018, prevê que:
art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
§ 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga".
9. Dessa forma, não há que se falar em abusividade do percentual da cláusula penal, sendo que ele está em conformidade com a previsão legal. Ademais, ainda que se esteja diante de uma relação de consumo, também não se aplica a normatividade do art. 51, IV, CDC, pois a aplicabilidade do CDC é subsidiária à aplicação da Lei Especial.
10. Nesse sentido cito julgado da 1a Turma Cível do e. TJDFT: (Acórdão 1810499, 0720138-46.2022.8.07.0020, Relator(a): ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 31/01/2024, publicado no PJe: 22/02/2024.)
11. Isso posto, a sentença recorrida deve ser mantida em sua integralidade, pois proferida em atenção às leis e jurisprudência.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, cuja exigibilidade fica suspensa face a gratuidade de justiça, ora deferida (art. 98, §3o, CPC).
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.