Tribunal: TJDFT
Processo: 0715116-35.2020.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-04-01

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA PARA REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS EM IMÓVEL, CUMULADA COM ALUGUÉIS. RETORNO AO ESTADO INICIAL DO MESMO (IMÓVEL). OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE SERVIÇOS PARA REPAROS NO PRÉDIO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta pelos réus, contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança para reparação de danos materiais em imóvel, cumulada com aluguéis, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para condenar os réus ao pagamento do débito locatício no valor de R$ 8.106,86, referente ao aluguel e taxa de condomínio proporcionais, do mês de dezembro de 2019 e às despesas para realização de reparos no imóvel.
2. Em sua apelação, a parte ré assevera o seguinte: ao contrário do afirmado na sentença, ficou expressamente consignado no contrato que seria realizada reforma no imóvel e, em contrapartida, concedido dois meses de isenção de aluguer, e as benfeitorias realizadas na reforma incorporariam ao contrato de locação. Nesse sentido, pontuam: na escritura do imóvel e no termo aditivo do instrumento de locação do bem, é possível observar que a venda do imóvel e aquisição pela empresa locatária é posterior à data do contrato de aluguel firmado entre a antiga proprietária do imóvel. Assim, ressaltam que a empresa anterior havia autorizado a reforma e, quando a nova locatária foi vistoriar o bem para efetuar a compra, a reforma de modificação dos banheiros já havia sido realizada e este foi comprado no estado em que se encontrava. 2.1. Requerem seja reconhecido como indevido o dever da requerida em indenizar por reparos de reconstrução de parede ou banheiros, porque a reforma foi autorizada e incorporada no contrato de locação, conforme contratualmente previsto, na cláusula 11.9 do contrato de locação e, sucessivamente, seja afastado o dever da requerida em indenizar por reparos de reconstrução de parede ou banheiros, visto ser este o estado que se encontrava na oportunidade em que foi formalizado termo aditivo de contrato de locação, após a aquisição do imóvel pela apelada.
3. Da análise dos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de locação de bem imóvel em que inicialmente tem-se como locatária a empresa EC. 4 - Administração de Imóveis LTDA. O contrato foi realizado com vigência no dia 01/01/2016 e término em 31/12/2018. 3.1. Assim, no referido contrato firmado entre as partes, constata-se, na cláusula 4.3. que “quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel, ao mesmo ficarão incorporadas, independentemente de qualquer indenização.” Ademais, ao tratar da restituição do imóvel, o contrato, na cláusula 10.1. prescreve: “finda a locação, obriga-se o LOCATÁRIO (A) a restituir o imóvel nas condições em que o recebeu, responsabilizando-se pelos danos ou mau uso do mesmo, excetuando-se o desgaste comum do tempo e de seu uso normal.” 3.2. Já na cláusula no 11.9, o contrato foi claro ao estabelecer: “a reforma do imóvel de que trata a cláusula anterior, é de inteira responsabilidade do (a) locatário (a) e constará de piso de bom acabamento, luminárias, e outros por menores, e que ao término da locação se incorporarão ao imóvel sem direito a indenização.” 3.3. Foi realizado termo aditivo, no dia 11 de outubro de 2016, para constar como locadora a Confederação Brasileira dos Círculos Operários – CBCO. Nota-se, outrossim, que a mudança das partes locadoras foi realizada durante a vigência do contrato, sem qualquer oposição da locatária.
4. A Lei do Inquilinato, Lei no 8.245/91, se aplica ao caso dos autos. Assim, consoante dispõe o art. 35 da referida lei, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem ao locatário exercer seu direito de retenção. Já o art. 23 da aludida lei define que o locatário tem várias obrigações, entre as quais, a de efetuar o pagamento do aluguel em dia, arcar com as contas de água e luz, e devolver o imóvel no mesmo estado em que foi alugado ao término do contrato.
5. O direito brasileiro, ao tratar da liberdade contratual, rege-se segundo o princípio do “pacta sunt servanda”, o qual dispõe que os acordos precisam ser cumpridos. Assim, o referido princípio prevê que os contratos legalmente formados possuem força vinculativa e devem ser respeitados pelas partes envolvidas. Logo, tanto o locador quanto o locatário devem cumprir com as obrigações firmadas no contrato.
6. Após a desocupação do imóvel, foi identificada a necessidade de realizar reparos, incluindo pintura, manutenção elétrica, separação das salas e ajustes no lavabo, como evidenciado pelas fotografias colacionadas aos autos. Portanto, os réus devem custear a execução desses serviços, consoante estabelecido contratualmente.
7. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestimulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 15%, sobre o valor da condenação (R$ 8.106,86), os quais deverão ser arcados pelos réus.
8. Apelação improvida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA PARA REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS EM IMÓVEL, CUMULADA COM ALUGUÉIS. RETORNO AO ESTADO INICIAL DO MESMO (IMÓVEL). OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE SERVIÇOS PARA REPAROS NO PRÉDIO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
1. Apelação interposta pelos réus, contra sentença proferida nos autos da ação de cobrança para reparação de danos materiais em imóvel, cumulada com aluguéis, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para condenar os réus ao pagamento do débito locatício no valor de R$ 8.106,86, referente ao aluguel e taxa de condomínio proporcionais, do mês de dezembro de 2019 e às despesas para realização de reparos no imóvel.
2. Em sua apelação, a parte ré assevera o seguinte: ao contrário do afirmado na sentença, ficou expressamente consignado no contrato que seria realizada reforma no imóvel e, em contrapartida, concedido dois meses de isenção de aluguer, e as benfeitorias realizadas na reforma incorporariam ao contrato de locação. Nesse sentido, pontuam: na escritura do imóvel e no termo aditivo do instrumento de locação do bem, é possível observar que a venda do imóvel e aquisição pela empresa locatária é posterior à data do contrato de aluguel firmado entre a antiga proprietária do imóvel. Assim, ressaltam que a empresa anterior havia autorizado a reforma e, quando a nova locatária foi vistoriar o bem para efetuar a compra, a reforma de modificação dos banheiros já havia sido realizada e este foi comprado no estado em que se encontrava. 2.1. Requerem seja reconhecido como indevido o dever da requerida em indenizar por reparos de reconstrução de parede ou banheiros, porque a reforma foi autorizada e incorporada no contrato de locação, conforme contratualmente previsto, na cláusula 11.9 do contrato de locação e, sucessivamente, seja afastado o dever da requerida em indenizar por reparos de reconstrução de parede ou banheiros, visto ser este o estado que se encontrava na oportunidade em que foi formalizado termo aditivo de contrato de locação, após a aquisição do imóvel pela apelada.
3. Da análise dos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de locação de bem imóvel em que inicialmente tem-se como locatária a empresa EC. 4 - Administração de Imóveis LTDA. O contrato foi realizado com vigência no dia 01/01/2016 e término em 31/12/2018. 3.1. Assim, no referido contrato firmado entre as partes, constata-se, na cláusula 4.3. que “quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel, ao mesmo ficarão incorporadas, independentemente de qualquer indenização.” Ademais, ao tratar da restituição do imóvel, o contrato, na cláusula 10.1. prescreve: “finda a locação, obriga-se o LOCATÁRIO (A) a restituir o imóvel nas condições em que o recebeu, responsabilizando-se pelos danos ou mau uso do mesmo, excetuando-se o desgaste comum do tempo e de seu uso normal.” 3.2. Já na cláusula no 11.9, o contrato foi claro ao estabelecer: “a reforma do imóvel de que trata a cláusula anterior, é de inteira responsabilidade do (a) locatário (a) e constará de piso de bom acabamento, luminárias, e outros por menores, e que ao término da locação se incorporarão ao imóvel sem direito a indenização.” 3.3. Foi realizado termo aditivo, no dia 11 de outubro de 2016, para constar como locadora a Confederação Brasileira dos Círculos Operários – CBCO. Nota-se, outrossim, que a mudança das partes locadoras foi realizada durante a vigência do contrato, sem qualquer oposição da locatária.
4. A Lei do Inquilinato, Lei no 8.245/91, se aplica ao caso dos autos. Assim, consoante dispõe o art. 35 da referida lei, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem ao locatário exercer seu direito de retenção. Já o art. 23 da aludida lei define que o locatário tem várias obrigações, entre as quais, a de efetuar o pagamento do aluguel em dia, arcar com as contas de água e luz, e devolver o imóvel no mesmo estado em que foi alugado ao término do contrato.
5. O direito brasileiro, ao tratar da liberdade contratual, rege-se segundo o princípio do “pacta sunt servanda”, o qual dispõe que os acordos precisam ser cumpridos. Assim, o referido princípio prevê que os contratos legalmente formados possuem força vinculativa e devem ser respeitados pelas partes envolvidas. Logo, tanto o locador quanto o locatário devem cumprir com as obrigações firmadas no contrato.
6. Após a desocupação do imóvel, foi identificada a necessidade de realizar reparos, incluindo pintura, manutenção elétrica, separação das salas e ajustes no lavabo, como evidenciado pelas fotografias colacionadas aos autos. Portanto, os réus devem custear a execução desses serviços, consoante estabelecido contratualmente.
7. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestimulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 15%, sobre o valor da condenação (R$ 8.106,86), os quais deverão ser arcados pelos réus.
8. Apelação improvida.