Tribunal: TJDFT
Processo: 0706320-45.2022.8.07.0014
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-18
Data de publicação: 2024-04-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL COMPROVADA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR RECONHECIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil.

2. As partes celebraram contrato de locação residencial de imóvel situado na QE 40, rua 03, lote 12, Polo de Modas, Guara II, apartamento no 104, nesta capital, pelo prazo determinado de 07/06/21 a 07/06/22, com valor do aluguel estipulado em R$ 1.080,00. O locador ajuizou a presente ação com vistas a receber, da locatária e de seu fiador, aluguéis em atraso, ser ressarcido por avarias no imóvel e receber multa por descumprimento contratual.

3. A r. sentença excluiu a responsabilidade do fiador e condenou a locatária ao pagamento de valores a título de aluguéis em atraso e de multa contratual. Ambos, autor e réu recorreram.

4. O locador insurge-se contra a exclusão do fiador e contra o cálculo utilizado para fixação da multa contratual bem como contra a improcedência do pedido de pagamento por parte dos réus da quantia de R$ 878,00 gasta para reparo das avarias presentes no imóvel após a desocupação. Argumenta o autor\recorrente que o houve um equívoco na interpretação do documento juntado aos autos sob ID 132391690. A sentença considerou que seria um “termo de entrega de chaves”, manuscrito, elaborado pela locatária e, na verdade, era uma declaração dele próprio, locador, com a qual a locatária concordou. Informa que o pedido de exclusão do fiador com o contrato já vigente, além de o Sr. Guilherme coabitar o imóvel. Por fim, solicita a revisão do cálculo da multa por descumprimento contratual, já que não há previsão no documento de aplicação proporcional dela como aplicado na r. sentença.

5. A locatária, por sua vez, em seu recurso, afirma que há recibos nos autos referentes ao pagamento dos aluguéis a que foi condenada a pagar, razão pela qual requer a condenação do locador em litigância de má-fé, vez que ajuizou ação para cobrar dívida paga.

6. Restou incontroverso que as partes celebraram contrato de locação de imóvel (ID) com vigência de 07/06/2021 a 07/06/2022 e que a locatária desocupou o imóvel em 23/05/2022 (documento ID 56097892). Os documentos apontados pela locatária que ela diz serem recibos de pagamento dos valores de aluguel referente aos períodos de fevereiro de 2022 (R$ 380,00), março/abril 2022 (R$ 1.148,00), abril/maio/2022 (R$ 1.154,00) e período maio/junho 2022 (R$ 1.148,00) divergem das conversas entre as partes por meio do aplicativo de “whatsapp” (ID 56097902, 56100156 e 56100167), bem como a própria narrativa da ré/locatária em sua contestação. Por tais documentos é possível concluir que não houve quitação de tais quantias, de modo que, não merece reforma a r. sentença nesse item.

6. O pedido de condenação do locador em litigância de má-fé em razão de cobrança de dívida paga, não merece, consequentemente, acolhimento.

7. O fiador assume perante o locador o compromisso de honrar as obrigações locatícias até a efetiva devolução da posse do imóvel, destacando que a lei permite que o fiador se exonere da fiança ao fim do contrato de locação firmado por tempo determinado ou a qualquer momento, quando o contrato já estiver valendo por tempo indeterminado (art. 835, Código Civil). A comunicação da intenção de se exonerar da fiança não é suficiente para que esta surta seus efeitos em contratos de locação por tempo determinado. Apesar de o Sr. Guilherme, fiador, ter enviado ao locador, comunicando a renúncia à fiança tal comunicação não o eximiu de tal garantia. E ainda, na qualidade de companheiro da locatária, caso o relacionamento tivesse cessado, haveria justa causa para a exoneração da fiança, uma vez que se trata de um contrato gratuito e de garantia fidejussória. Contudo, a separação do casal também não restou comprovada nos autos, de modo que a manutenção da fiança é medida que se impõe.

8. Quanto a redução da multa pela rescisão contratual antes do encerramento do prazo (entrega antecipada do imóvel), nos termos do art. 4o da lei do inquilinato (Lei 8245\91), embora não haja previsão contratual para redução da multa, como argumenta o locador/recorrente, há previsão legal para revisão de cláusula penal. A sentença observou corretamente a redução da penalidade ao considerar o valor proporcional com o tempo final estabelecido para a locação.

9. Em relação às despesas que o locador teria tido com consertos realizados no imóvel após a saída da locatária, o depoimento da informante por ocasião da Audiência de Instrução em Julgamento (gravação ID 56100195) não comprova que as avarias precediam à locação. A informante diz ter residido por duas semanas no imóvel que o esse estava em estado regular de conservação. Vale ressaltar que afirmou que existia box de vidro no banheiro do apartamento, mas sem mencionar o estado de conservação dele. A propósito, pela cláusula quarta do contrato a locatária afirma ter recebido o imóvel em “ótimo estado de conservação”, comprometendo-se a entregá-lo no mesmo estado. Salienta-se que há um “termo de vistoria” anexo ao contrato no qual não consta qualquer menção aos defeitos apontados no imóvel. Deste modo, impõe-se a manutenção da condenação da locatária ao pagamento da quantia despendida com os reparos.

9. RECURSO DO LOCADOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e condenar, solidariamente, o fiador Guilherme Flores do Santos ao cumprimento das mesmas obrigações já definidas no dispositivo da sentença recorrida, assim como condenar os réus solidariamente ao pagamento da importância de R$ 878,00 pelo conserto das avarias realizado pelo locador após desocupação do imóvel, corrigidos monetariamente a contar do ajuizamento da ação e com juros legais de mora de 1% ao mês a partir da citação.

10. RECURSO DA LOCATÁRIA CONHECIDO E IMPROVIDO.

11. Ante a ausência de recorrente vencido, não há condenação em custas e honorários advocatícios de sucumbência.

12. A súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL COMPROVADA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR RECONHECIDA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Incumbe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos do seu direito e ao réu demonstrar fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito pleiteado, na forma do art. 373, I e II, do Código de Processo Civil.

2. As partes celebraram contrato de locação residencial de imóvel situado na QE 40, rua 03, lote 12, Polo de Modas, Guara II, apartamento no 104, nesta capital, pelo prazo determinado de 07/06/21 a 07/06/22, com valor do aluguel estipulado em R$ 1.080,00. O locador ajuizou a presente ação com vistas a receber, da locatária e de seu fiador, aluguéis em atraso, ser ressarcido por avarias no imóvel e receber multa por descumprimento contratual.

3. A r. sentença excluiu a responsabilidade do fiador e condenou a locatária ao pagamento de valores a título de aluguéis em atraso e de multa contratual. Ambos, autor e réu recorreram.

4. O locador insurge-se contra a exclusão do fiador e contra o cálculo utilizado para fixação da multa contratual bem como contra a improcedência do pedido de pagamento por parte dos réus da quantia de R$ 878,00 gasta para reparo das avarias presentes no imóvel após a desocupação. Argumenta o autor\recorrente que o houve um equívoco na interpretação do documento juntado aos autos sob ID 132391690. A sentença considerou que seria um “termo de entrega de chaves”, manuscrito, elaborado pela locatária e, na verdade, era uma declaração dele próprio, locador, com a qual a locatária concordou. Informa que o pedido de exclusão do fiador com o contrato já vigente, além de o Sr. Guilherme coabitar o imóvel. Por fim, solicita a revisão do cálculo da multa por descumprimento contratual, já que não há previsão no documento de aplicação proporcional dela como aplicado na r. sentença.

5. A locatária, por sua vez, em seu recurso, afirma que há recibos nos autos referentes ao pagamento dos aluguéis a que foi condenada a pagar, razão pela qual requer a condenação do locador em litigância de má-fé, vez que ajuizou ação para cobrar dívida paga.

6. Restou incontroverso que as partes celebraram contrato de locação de imóvel (ID) com vigência de 07/06/2021 a 07/06/2022 e que a locatária desocupou o imóvel em 23/05/2022 (documento ID 56097892). Os documentos apontados pela locatária que ela diz serem recibos de pagamento dos valores de aluguel referente aos períodos de fevereiro de 2022 (R$ 380,00), março/abril 2022 (R$ 1.148,00), abril/maio/2022 (R$ 1.154,00) e período maio/junho 2022 (R$ 1.148,00) divergem das conversas entre as partes por meio do aplicativo de “whatsapp” (ID 56097902, 56100156 e 56100167), bem como a própria narrativa da ré/locatária em sua contestação. Por tais documentos é possível concluir que não houve quitação de tais quantias, de modo que, não merece reforma a r. sentença nesse item.

6. O pedido de condenação do locador em litigância de má-fé em razão de cobrança de dívida paga, não merece, consequentemente, acolhimento.

7. O fiador assume perante o locador o compromisso de honrar as obrigações locatícias até a efetiva devolução da posse do imóvel, destacando que a lei permite que o fiador se exonere da fiança ao fim do contrato de locação firmado por tempo determinado ou a qualquer momento, quando o contrato já estiver valendo por tempo indeterminado (art. 835, Código Civil). A comunicação da intenção de se exonerar da fiança não é suficiente para que esta surta seus efeitos em contratos de locação por tempo determinado. Apesar de o Sr. Guilherme, fiador, ter enviado ao locador, comunicando a renúncia à fiança tal comunicação não o eximiu de tal garantia. E ainda, na qualidade de companheiro da locatária, caso o relacionamento tivesse cessado, haveria justa causa para a exoneração da fiança, uma vez que se trata de um contrato gratuito e de garantia fidejussória. Contudo, a separação do casal também não restou comprovada nos autos, de modo que a manutenção da fiança é medida que se impõe.

8. Quanto a redução da multa pela rescisão contratual antes do encerramento do prazo (entrega antecipada do imóvel), nos termos do art. 4o da lei do inquilinato (Lei 8245\91), embora não haja previsão contratual para redução da multa, como argumenta o locador/recorrente, há previsão legal para revisão de cláusula penal. A sentença observou corretamente a redução da penalidade ao considerar o valor proporcional com o tempo final estabelecido para a locação.

9. Em relação às despesas que o locador teria tido com consertos realizados no imóvel após a saída da locatária, o depoimento da informante por ocasião da Audiência de Instrução em Julgamento (gravação ID 56100195) não comprova que as avarias precediam à locação. A informante diz ter residido por duas semanas no imóvel que o esse estava em estado regular de conservação. Vale ressaltar que afirmou que existia box de vidro no banheiro do apartamento, mas sem mencionar o estado de conservação dele. A propósito, pela cláusula quarta do contrato a locatária afirma ter recebido o imóvel em “ótimo estado de conservação”, comprometendo-se a entregá-lo no mesmo estado. Salienta-se que há um “termo de vistoria” anexo ao contrato no qual não consta qualquer menção aos defeitos apontados no imóvel. Deste modo, impõe-se a manutenção da condenação da locatária ao pagamento da quantia despendida com os reparos.

9. RECURSO DO LOCADOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar a sentença e condenar, solidariamente, o fiador Guilherme Flores do Santos ao cumprimento das mesmas obrigações já definidas no dispositivo da sentença recorrida, assim como condenar os réus solidariamente ao pagamento da importância de R$ 878,00 pelo conserto das avarias realizado pelo locador após desocupação do imóvel, corrigidos monetariamente a contar do ajuizamento da ação e com juros legais de mora de 1% ao mês a partir da citação.

10. RECURSO DA LOCATÁRIA CONHECIDO E IMPROVIDO.

11. Ante a ausência de recorrente vencido, não há condenação em custas e honorários advocatícios de sucumbência.

12. A súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95.