Tribunal: TJDFT
Processo: 0748308-85.2022.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-10
Data de publicação: 2024-04-23

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. APELAÇÕES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE EXCLUSÃO DA PENHORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRENOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO REAL À AQUISIÇÃO. PORQUANTO. O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR É DIREITO REAL (art. 1225, VII), QUE SE ADQUIRE COM O REGISTRO (ART. 1227). VIDE AINDA ART. 1.417, CC. PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. NULIDADE DO CONTRATO NÃO DEMONSTRADA. INADIMPLEMENTO DO EMBARGANTE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MERA COMUNICAÇÃO DE ATO DE VONTADE, NÃO COMPROVA INADIMPLEMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. APELOS IMPROVIDOS.

Sinopse fática: A embargante pretende o desfazimento da penhora sobre imóvel descrito na inicial, em razão de ser promissária compradora do imóvel e não ter sido notificada da constrição.

1. Apelações interpostas contra sentença proferida em embargos de terceiro, em que os pedidos do embargante foram julgados totalmente procedentes “para determinar que se exclua a penhora determinada e que se retome o prosseguimento do processo principal”. 1.1. A segunda embargada alega tenha sido a primeira embargada a causadoras da ação porque não quitou o contrato nos prazos legais e, caso tivesse quitado, deveria ter feito constar do registro de imóveis. Aduz ser o contrato nulo ex tunc de pleno direito, por isso não se faz necessária a intimação, bem como que a carta de arrematação já foi expedida e registrada no respectivo cartório. Alega ainda o seguinte: a promessa de compra e venda estabelece o direito de arrependimento, por isso não gera direito real à aquisição do imóvel. 1.2. A primeira embargada afirma que a falta de assinatura de dois diretores gera nulidade ex tunc na promessa de compra e venda. Aduz constituir ônus da embargante apelada provar o pagamento do imóvel e não da embargada em ação própria, bem como nunca ocorreram os pagamentos por abatimento no aluguel e por acordo indicados na planilha apresentada. Sustenta haver notificado extrajudicialmente a apelada da resolução do contrato.
2. Ao tratar dos embargos de terceiro, o art. 674 do CPC estabelece que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.” 2.1. Já o art. 1.210 do Código Civil prescreve: “o possuidor tem direito ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”. 2.2. Assim, é cabível o manejo de embargos de terceiro quando o autor alega sofrer ameaça de constrição sobre bens cuja posse afirma ter.
3. Na hipótese presente, verifica-se dos documentos juntados que foi celebrado “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com Vantagens, Obrigações e Responsabilidades” sobre o imóvel objeto da lide no dia 12/12/2018, constando como promitente vendedora a primeira embargada, e promitente compradora a embargante, devidamente prenotada no 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em 12/6/2020. 3.1. Também se observa que, anos depois, a mesma promitente vendedora, primeira embargada, realizou com a segunda embargada, acordo de dação em pagamento, em 18/03/2022, o qual foi homologado nos autos do cumprimento de sentença, razão pela qual foram expedidos mandados de adjudicação e de imissão na posse. 3.2. Nesse contexto, conforme disposto em sede de sentença, o bem adquirido pelo embargante por Promessa de Compra e Venda devidamente prenotada no Cartório de Registro de Imóveis não poderia ter sido objeto de acordo entre os embargados, com a respectiva penhora. 3.3. De acordo com o art. 1.417 do Código Civil, o direito real à aquisição do imóvel só surge a partir do registro imobiliário da promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento. 3.4. Nesse sentido, julgados do TJDFT: “(...) 5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. (...)” (07429308520218070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, DJE: 28/11/2023).
4. Conforme cláusula segunda, a promessa de compra e venda em análise se deu “em caráter irrevogável e irretratável”, cumprindo o determinado no art. 1.417 do Código Civil, para assegurar o direito real à aquisição do imóvel. 4.1. Assim, o referido direito é presumido e vincula terceiros diante da prenotação na matrícula do imóvel, independentemente de averbação da quitação, o que só seria exigido para a transmissão da propriedade. 4.2. Ademais, a notificação da primeira embargada, informando que “o compromisso está rescindido expressamente, não gerando mais efeitos, em razão do inadimplemento (...)”, trata-se de uma declaração de vontade de rescindir o contrato, com as providências decorrentes previamente pactuadas, mas não comprova o inadimplemento do devedor. Por essa razão, não é capaz de afastar o direito real de aquisição prenotado na matrícula do imóvel, mormente em contratos firmados “em caráter irrevogável e irretratável”.
5. Quanto à alegação de nulidade porque o estatuto da empresa exigiria a assinatura simultânea de dois diretores, esta não se verifica, uma vez que consta na promessa de compra e venda a informação de que o presidente da empresa estava eleito e autorizado para exercer a venda do especificamente do referido imóvel, conforme 44a Assembleia Geral Extraordinária. 5.1. Por fim, em que pesem as alegações tecidas em sede de apelação, necessário frisar que as matérias referentes à falta de pagamento de valores avençados e às compensações dos alugueis devem ser debatidas em ação própria, como bem disposto na sentença, com a finalidade de afastar a prenotação na matrícula do imóvel do direito real à aquisição do embargante.
6. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 6.1. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da causa principal (R$ 7.800.000,00) e de R$ 3.000,00 para R$ 3.300,00 na reconvenção.
7. Apelos improvidos.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. APELAÇÕES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE EXCLUSÃO DA PENHORA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. PRENOTAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DIREITO REAL À AQUISIÇÃO. PORQUANTO. O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR É DIREITO REAL (art. 1225, VII), QUE SE ADQUIRE COM O REGISTRO (ART. 1227). VIDE AINDA ART. 1.417, CC. PRESUNÇÃO NÃO AFASTADA. NULIDADE DO CONTRATO NÃO DEMONSTRADA. INADIMPLEMENTO DO EMBARGANTE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. MERA COMUNICAÇÃO DE ATO DE VONTADE, NÃO COMPROVA INADIMPLEMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. APELOS IMPROVIDOS.

Sinopse fática: A embargante pretende o desfazimento da penhora sobre imóvel descrito na inicial, em razão de ser promissária compradora do imóvel e não ter sido notificada da constrição.

1. Apelações interpostas contra sentença proferida em embargos de terceiro, em que os pedidos do embargante foram julgados totalmente procedentes “para determinar que se exclua a penhora determinada e que se retome o prosseguimento do processo principal”. 1.1. A segunda embargada alega tenha sido a primeira embargada a causadoras da ação porque não quitou o contrato nos prazos legais e, caso tivesse quitado, deveria ter feito constar do registro de imóveis. Aduz ser o contrato nulo ex tunc de pleno direito, por isso não se faz necessária a intimação, bem como que a carta de arrematação já foi expedida e registrada no respectivo cartório. Alega ainda o seguinte: a promessa de compra e venda estabelece o direito de arrependimento, por isso não gera direito real à aquisição do imóvel. 1.2. A primeira embargada afirma que a falta de assinatura de dois diretores gera nulidade ex tunc na promessa de compra e venda. Aduz constituir ônus da embargante apelada provar o pagamento do imóvel e não da embargada em ação própria, bem como nunca ocorreram os pagamentos por abatimento no aluguel e por acordo indicados na planilha apresentada. Sustenta haver notificado extrajudicialmente a apelada da resolução do contrato.
2. Ao tratar dos embargos de terceiro, o art. 674 do CPC estabelece que “quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.” 2.1. Já o art. 1.210 do Código Civil prescreve: “o possuidor tem direito ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receio de ser molestado”. 2.2. Assim, é cabível o manejo de embargos de terceiro quando o autor alega sofrer ameaça de constrição sobre bens cuja posse afirma ter.
3. Na hipótese presente, verifica-se dos documentos juntados que foi celebrado “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com Vantagens, Obrigações e Responsabilidades” sobre o imóvel objeto da lide no dia 12/12/2018, constando como promitente vendedora a primeira embargada, e promitente compradora a embargante, devidamente prenotada no 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, em 12/6/2020. 3.1. Também se observa que, anos depois, a mesma promitente vendedora, primeira embargada, realizou com a segunda embargada, acordo de dação em pagamento, em 18/03/2022, o qual foi homologado nos autos do cumprimento de sentença, razão pela qual foram expedidos mandados de adjudicação e de imissão na posse. 3.2. Nesse contexto, conforme disposto em sede de sentença, o bem adquirido pelo embargante por Promessa de Compra e Venda devidamente prenotada no Cartório de Registro de Imóveis não poderia ter sido objeto de acordo entre os embargados, com a respectiva penhora. 3.3. De acordo com o art. 1.417 do Código Civil, o direito real à aquisição do imóvel só surge a partir do registro imobiliário da promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento. 3.4. Nesse sentido, julgados do TJDFT: “(...) 5. O art. 1.417 do Código Civil dispõe, expressamente, que a promessa de compra e venda particular, em que se não pactuou arrependimento, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. E o art. 1.418 do Código Civil confere ao promitente comprador, titular de direito real, o direito à outorga da escritura definitiva de compra e venda, bem como, no caso de recusa do alienante, o direito à adjudicação compulsória do imóvel, pela via judicial. (...)” (07429308520218070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, DJE: 28/11/2023).
4. Conforme cláusula segunda, a promessa de compra e venda em análise se deu “em caráter irrevogável e irretratável”, cumprindo o determinado no art. 1.417 do Código Civil, para assegurar o direito real à aquisição do imóvel. 4.1. Assim, o referido direito é presumido e vincula terceiros diante da prenotação na matrícula do imóvel, independentemente de averbação da quitação, o que só seria exigido para a transmissão da propriedade. 4.2. Ademais, a notificação da primeira embargada, informando que “o compromisso está rescindido expressamente, não gerando mais efeitos, em razão do inadimplemento (...)”, trata-se de uma declaração de vontade de rescindir o contrato, com as providências decorrentes previamente pactuadas, mas não comprova o inadimplemento do devedor. Por essa razão, não é capaz de afastar o direito real de aquisição prenotado na matrícula do imóvel, mormente em contratos firmados “em caráter irrevogável e irretratável”.
5. Quanto à alegação de nulidade porque o estatuto da empresa exigiria a assinatura simultânea de dois diretores, esta não se verifica, uma vez que consta na promessa de compra e venda a informação de que o presidente da empresa estava eleito e autorizado para exercer a venda do especificamente do referido imóvel, conforme 44a Assembleia Geral Extraordinária. 5.1. Por fim, em que pesem as alegações tecidas em sede de apelação, necessário frisar que as matérias referentes à falta de pagamento de valores avençados e às compensações dos alugueis devem ser debatidas em ação própria, como bem disposto na sentença, com a finalidade de afastar a prenotação na matrícula do imóvel do direito real à aquisição do embargante.
6. A norma do art. 85, § 11, do CPC, serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. 6.1. Em razão do desprovimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor da causa principal (R$ 7.800.000,00) e de R$ 3.000,00 para R$ 3.300,00 na reconvenção.
7. Apelos improvidos.