Tribunal: TJDFT
Processo: 0708010-39.2022.8.07.0005
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-07-17
Data de publicação: 2024-08-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. BOA-FÉ OBJETIVA E VONTADE DAS PARTES. PROVAS SUFICIENTES. INOBSERVÂNCIA DE MERAS FORMALIDADES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A ação de adjudicação compulsória objetiva obter suprimento judicial de declaração de vontade apta a promover a transferência de propriedade de imóvel. Tem especial relevância para os casos nos quais o promitente vendedor se recusa a cumprir obrigação válida, anteriormente combinada com o promitente comprador, conforme art. 1.418, do Código Civil. Nestes casos, o juiz supre a manifestação de vontade da parte inadimplente da relação jurídica, por meio de sentença, que pode ser levada no cartório de registro imobiliário para que se opere a transmissão da propriedade.
2. Em regra e em perspectiva mais formal, para que a adjudicação compulsória ocorra, são necessários quatro requisitos: 1) existência de compromisso de compra e venda, público ou particular, com ou sem registro, desde que irrevogável; 2) que o promitente vendedor seja proprietário do imóvel; 3) que o promitente comprador realize o pagamento do preço acordado; 4) recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em transferir a propriedade do bem.
3. Sobre o primeiro requisito, embora seja comum a utilização de contrato específico para promessa de compra e venda, é possível que o acordo entre as partes seja materializado por outros meios, à luz dos artigos 112 e 113 do Código Civil - CC. O propósito normativo é evidente: a despeito do nome jurídico do ato formal praticado, a análise e interpretação dos negócios jurídicos devem levar em conta a real intenção das partes, sob pena de violação dos deveres anexos impostos pela boa-fé objetiva, especialmente a lealdade entre as partes e a vedação do enriquecimento sem causa.
4. Um documento constituído pelas partes, embora ostente a nomenclatura de "procuração", pode, na essência, trazer os principais elementos de uma compra e venda de imóvel. São as circunstâncias do caso concreto que indicam esta possibilidade. A jurisprudência considera a realidade brasileira, pessoas com pouca instrução, para ampliar a possibilidade da adjudicação compulsória. É nesse contexto que se edita a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
5. Entre outros dados relevantes, deve-se verificar em particular se houve pagamento integral do preço do imóvel, boa-fé do comprador e se não está em jogo outro contrato com potencial de transferência de imóvel a terceiro de boa-fé.
6. Na hipótese, os IPTUs pagos, as fotografias no imóvel, a declaração da concessionária de energia, além dos diversos outros documentos apresentados perante os órgãos públicos durante as últimas duas décadas demonstram que os autores residiam (e ainda residem) no local há mais de 15 anos. Ademais, os apelantes impugnaram a possibilidade de os documentos apresentados nos autos poderem transferir o título, mas não impugnaram a veracidade de qualquer deles, especialmente o recibo de pagamento.
8. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. INTERPRETAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. BOA-FÉ OBJETIVA E VONTADE DAS PARTES. PROVAS SUFICIENTES. INOBSERVÂNCIA DE MERAS FORMALIDADES. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. A ação de adjudicação compulsória objetiva obter suprimento judicial de declaração de vontade apta a promover a transferência de propriedade de imóvel. Tem especial relevância para os casos nos quais o promitente vendedor se recusa a cumprir obrigação válida, anteriormente combinada com o promitente comprador, conforme art. 1.418, do Código Civil. Nestes casos, o juiz supre a manifestação de vontade da parte inadimplente da relação jurídica, por meio de sentença, que pode ser levada no cartório de registro imobiliário para que se opere a transmissão da propriedade.
2. Em regra e em perspectiva mais formal, para que a adjudicação compulsória ocorra, são necessários quatro requisitos: 1) existência de compromisso de compra e venda, público ou particular, com ou sem registro, desde que irrevogável; 2) que o promitente vendedor seja proprietário do imóvel; 3) que o promitente comprador realize o pagamento do preço acordado; 4) recusa ou impossibilidade do promitente vendedor em transferir a propriedade do bem.
3. Sobre o primeiro requisito, embora seja comum a utilização de contrato específico para promessa de compra e venda, é possível que o acordo entre as partes seja materializado por outros meios, à luz dos artigos 112 e 113 do Código Civil - CC. O propósito normativo é evidente: a despeito do nome jurídico do ato formal praticado, a análise e interpretação dos negócios jurídicos devem levar em conta a real intenção das partes, sob pena de violação dos deveres anexos impostos pela boa-fé objetiva, especialmente a lealdade entre as partes e a vedação do enriquecimento sem causa.
4. Um documento constituído pelas partes, embora ostente a nomenclatura de "procuração", pode, na essência, trazer os principais elementos de uma compra e venda de imóvel. São as circunstâncias do caso concreto que indicam esta possibilidade. A jurisprudência considera a realidade brasileira, pessoas com pouca instrução, para ampliar a possibilidade da adjudicação compulsória. É nesse contexto que se edita a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça: "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".
5. Entre outros dados relevantes, deve-se verificar em particular se houve pagamento integral do preço do imóvel, boa-fé do comprador e se não está em jogo outro contrato com potencial de transferência de imóvel a terceiro de boa-fé.
6. Na hipótese, os IPTUs pagos, as fotografias no imóvel, a declaração da concessionária de energia, além dos diversos outros documentos apresentados perante os órgãos públicos durante as últimas duas décadas demonstram que os autores residiam (e ainda residem) no local há mais de 15 anos. Ademais, os apelantes impugnaram a possibilidade de os documentos apresentados nos autos poderem transferir o título, mas não impugnaram a veracidade de qualquer deles, especialmente o recibo de pagamento.
8. Recurso conhecido e não provido.