Tribunal: TJDFT
Processo: 0708492-15.2021.8.07.0007
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-07-10
Data de publicação: 2024-08-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECOMPOSIÇAO DO VALOR DA MOEDA. IGP-M. IPCA-E. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ART. 6o, INC. V, DO CDC. DIREITO FUNDAMENTAL À PROPRIEDADE PRIVADA. ART. 5o, INC. XXII, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. FATO JURÍDICO IMPREVISÍVEL. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCLUSÃO. MONTANTE ALUSIVO AO TEMPO DE FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR PROVIDO. RECURSO MANEJADO PELA SOCIEDADE EMPRESÁRIA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito a) dos valores correspondentes ao coeficiente convencionado em cláusula penal; e b) da possibilidade de mitigação da cláusula estabelecida em instrumento negocial referente a negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel que estabeleceu o IGP-M como indexador para a atualização monetária das prestações a serem adimplidas pelo comprador.
2. A relação jurídica substancial estabelecida entre as partes se ajusta aos requisitos previstos nos artigos 2o e 3o do CDC, tendo em vista que se trata de negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel celebrado entre o consumidor final e a sociedade empresária cuja atividade consiste na venda de bens imóveis.
5. No âmbito do microssistema de proteção ao consumidor, merece destaque a regra prevista no art. 6o, inc. V, do CDC, que demanda o estudo da “base objetiva do negócio jurídico” em relação à possibilidade de revisão das cláusulas contratuais excessivamente onerosas ao consumidor.
6. Diferentemente da hipótese prevista no art. 478 do Código Civil, a imprevisão a respeito do fato superveniente não necessita de demonstração nas relações jurídicas tuteladas pelo CDC, sendo suficiente a verificação posterior de desequilíbrio excessivo causado ao consumidor em relação ao momento da celebração do negócio jurídico.
7. No caso em deslinde o evidente aumento do percentual resultante do cálculo do referido indexador configura fato superveniente à celebração do negócio jurídico de compra e venda. 7.1. A despeito de estar o contexto em exame relacionado a fato jurídico imprevisível, no caso, a pandemia causada pelo vírus SARS-CoV-2, essa circunstância é irrelevante, no presente caso, em virtude da regra prevista no art. 6o, inc. V, do CDC, cuja aplicação não exige a imprevisibilidade do fato superveniente para possibilitar a revisão de contrato por onerosidade excessiva.
8. A correção monetária tem por finalidade evitar a desvalorização da moeda, devendo ser utilizado o uso do índice que melhor traduza a perda de poder aquisitivo da moeda.
9. O Excelso Supremo Tribunal Federal já decidiu (RE no 870947, Relator Min. Luiz Fux, Tribunal Pleno, julgado em 20 de setembro de 2017) que deve ser adotado o IPCA-E como critério de correção monetária, por ser o que melhor reflete a flutuação dos preços no Brasil e confere maior eficácia ao direito fundamental à propriedade privada, observado o que dispõe o art. 5o, XXII, da Constituição Federal.
10. O IPCA acumulado no mesmo período dos últimos 12 (doze) meses, de acordo com dados disponibilizados pelo IBGE, corresponde a 9,68% (nove vírgula sessenta e oito por cento).
11. Não há dúvidas de que a desproporção entre os resultados para o IPCA e o IGP-M é evidente, uma vez que a cifra acumulada para o último índice corresponde a 31,12% (trinta e um vírgula doze por cento). 11.1. Logo, a onerosidade excessiva gerada em desfavor do agravante é incontestável e desprovida de razoabilidade. 11.2. Destaque-se que a manutenção do IGP-M como indexador, na hipótese, não ensejaria a recomposição do valor da moeda, mas a verdadeira potencialização do lucro a ser atingido pelo vendedor. 11.3. Sabe-se, no entanto, que essa consequência não deve ser admitida como pretexto justificador da simples atualização monetária, nos termos do art. 884 do Código Civil.
12. Em relação à comissão de corretagem o Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, submetido à sistemática de recursos repetitivos (tema no 938), consolidou o entendimento de que é válida a cobrança da comissão de corretagem desde que convencionada com clareza e transparência, observada a necessária informação, ao adquirente, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da comissão de corretagem. 12.1.É pertinente anotar que no instrumento negocial da promessa de compra e venda celebrada entre as partes. Na cláusula primeira consta expressamente indicado o valor da comissão de corretagem correspondente a R$ 3.000,00 (três mil reais). 12.2. Assim, verifica-se que as alegações articuladas pelo recorrente devem ser acolhidas com o intuito de excluir do montante da restituição o pagamento do valor relativo à comissão de corretagem. 12.3. Também merece acolhimento a alegação concernente à legitimidade de compensação dos valores decorrentes de débito de IPTU e de despesas condominiais, tendo em vista expressa previsão no parágrafo terceiro da cláusula nona do instrumento negocial ora em análise.
13. Convém salientar, no entanto, que a retenção do montante correspondente ao tempo de fruição relativo ao bem imóvel não é devido, pois o instrumento negocial prevê cláusula penal compensatória que, a seu turno, detém a mesma finalidade de recompor perdas e danos, de modo que o deferimento de ambas seria causa de bis in idem.
14. Recurso interposto pelo autor conhecido e provido. Apelo manejado pela sociedade empresária ré conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECOMPOSIÇAO DO VALOR DA MOEDA. IGP-M. IPCA-E. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ART. 6o, INC. V, DO CDC. DIREITO FUNDAMENTAL À PROPRIEDADE PRIVADA. ART. 5o, INC. XXII, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. FATO JURÍDICO IMPREVISÍVEL. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCLUSÃO. MONTANTE ALUSIVO AO TEMPO DE FRUIÇÃO DO BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. RECURSO INTERPOSTO PELO AUTOR PROVIDO. RECURSO MANEJADO PELA SOCIEDADE EMPRESÁRIA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em deliberar a respeito a) dos valores correspondentes ao coeficiente convencionado em cláusula penal; e b) da possibilidade de mitigação da cláusula estabelecida em instrumento negocial referente a negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel que estabeleceu o IGP-M como indexador para a atualização monetária das prestações a serem adimplidas pelo comprador.
2. A relação jurídica substancial estabelecida entre as partes se ajusta aos requisitos previstos nos artigos 2o e 3o do CDC, tendo em vista que se trata de negócio jurídico de compra e venda de bem imóvel celebrado entre o consumidor final e a sociedade empresária cuja atividade consiste na venda de bens imóveis.
5. No âmbito do microssistema de proteção ao consumidor, merece destaque a regra prevista no art. 6o, inc. V, do CDC, que demanda o estudo da “base objetiva do negócio jurídico” em relação à possibilidade de revisão das cláusulas contratuais excessivamente onerosas ao consumidor.
6. Diferentemente da hipótese prevista no art. 478 do Código Civil, a imprevisão a respeito do fato superveniente não necessita de demonstração nas relações jurídicas tuteladas pelo CDC, sendo suficiente a verificação posterior de desequilíbrio excessivo causado ao consumidor em relação ao momento da celebração do negócio jurídico.
7. No caso em deslinde o evidente aumento do percentual resultante do cálculo do referido indexador configura fato superveniente à celebração do negócio jurídico de compra e venda. 7.1. A despeito de estar o contexto em exame relacionado a fato jurídico imprevisível, no caso, a pandemia causada pelo vírus SARS-CoV-2, essa circunstância é irrelevante, no presente caso, em virtude da regra prevista no art. 6o, inc. V, do CDC, cuja aplicação não exige a imprevisibilidade do fato superveniente para possibilitar a revisão de contrato por onerosidade excessiva.
8. A correção monetária tem por finalidade evitar a desvalorização da moeda, devendo ser utilizado o uso do índice que melhor traduza a perda de poder aquisitivo da moeda.
9. O Excelso Supremo Tribunal Federal já decidiu (RE no 870947, Relator Min. Luiz Fux, Tribunal Pleno, julgado em 20 de setembro de 2017) que deve ser adotado o IPCA-E como critério de correção monetária, por ser o que melhor reflete a flutuação dos preços no Brasil e confere maior eficácia ao direito fundamental à propriedade privada, observado o que dispõe o art. 5o, XXII, da Constituição Federal.
10. O IPCA acumulado no mesmo período dos últimos 12 (doze) meses, de acordo com dados disponibilizados pelo IBGE, corresponde a 9,68% (nove vírgula sessenta e oito por cento).
11. Não há dúvidas de que a desproporção entre os resultados para o IPCA e o IGP-M é evidente, uma vez que a cifra acumulada para o último índice corresponde a 31,12% (trinta e um vírgula doze por cento). 11.1. Logo, a onerosidade excessiva gerada em desfavor do agravante é incontestável e desprovida de razoabilidade. 11.2. Destaque-se que a manutenção do IGP-M como indexador, na hipótese, não ensejaria a recomposição do valor da moeda, mas a verdadeira potencialização do lucro a ser atingido pelo vendedor. 11.3. Sabe-se, no entanto, que essa consequência não deve ser admitida como pretexto justificador da simples atualização monetária, nos termos do art. 884 do Código Civil.
12. Em relação à comissão de corretagem o Colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.599.511-SP, submetido à sistemática de recursos repetitivos (tema no 938), consolidou o entendimento de que é válida a cobrança da comissão de corretagem desde que convencionada com clareza e transparência, observada a necessária informação, ao adquirente, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, a respeito do preço total de aquisição da unidade imobiliária, inclusive com o detalhamento do valor da comissão de corretagem. 12.1.É pertinente anotar que no instrumento negocial da promessa de compra e venda celebrada entre as partes. Na cláusula primeira consta expressamente indicado o valor da comissão de corretagem correspondente a R$ 3.000,00 (três mil reais). 12.2. Assim, verifica-se que as alegações articuladas pelo recorrente devem ser acolhidas com o intuito de excluir do montante da restituição o pagamento do valor relativo à comissão de corretagem. 12.3. Também merece acolhimento a alegação concernente à legitimidade de compensação dos valores decorrentes de débito de IPTU e de despesas condominiais, tendo em vista expressa previsão no parágrafo terceiro da cláusula nona do instrumento negocial ora em análise.
13. Convém salientar, no entanto, que a retenção do montante correspondente ao tempo de fruição relativo ao bem imóvel não é devido, pois o instrumento negocial prevê cláusula penal compensatória que, a seu turno, detém a mesma finalidade de recompor perdas e danos, de modo que o deferimento de ambas seria causa de bis in idem.
14. Recurso interposto pelo autor conhecido e provido. Apelo manejado pela sociedade empresária ré conhecido e parcialmente provido.