Tribunal: TJDFT
Processo: 0707758-84.2023.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-10-23
Data de publicação: 2024-11-18

Ementa:
CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR. NULIDADE. SENTENÇA. REJEITADA. RESCISÃO. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTEAMENTO. INICIATIVA. ADQUIRENTES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. TOTAL. ABUSIVIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. PERCENTUAL. ABUSIVO. RESTITUIÇÃO. PARCELADA. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. SELIC.
1. Não há se falar em julgamento extra petita decorrente da declaração da abusividade do percentual da comissão de corretagem quando a retenção da taxa foi expressamente impugnada parte autora, em sua exordial, com o fundamento na sua inexigibilidade.
2. É pacífica a jurisprudência no sentido da possibilidade da declaração de ofício da abusividade de cláusula contratual nas relações de consumo, com fundamento no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois nulas de pleno direito.
3. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa incorporadora de imóveis e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1o a 3o do Código de Defesa do Consumidor.
4. Ainda que o artigo 32-A, II, da Lei n.° 6.766/79, seja aplicável aos contratos de compra e venda de imóvel celebrados após a entrada em vigor da Lei n.° 13.786/2018, revela-se abusiva, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que prevê a perda total dos valores pagos pelos consumidores em favor da incorporadora nos casos de rescisão do contrato por iniciativa dos promitentes compradores.
5. À luz do disposto no artigo 413 do Código Civil, sendo a cláusula penal manifestamente excessiva, deve a multa compensatória ser reduzida, prevalecendo, ainda que referente a contrato firmado após a entrada em vigor da Lei n.° 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que tem por suficiente o percentual de 25% (vinte e cinco) por cento dos valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores, descontado o valor da taxa de corretagem, para a indenização da incorporadora das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
6. Embora o artigo 32-A, V, da Lei n.° 6.766/79, na hipótese de resolução do contrato por iniciativa do adquirente, admita o desconto do valor correspondente à comissão de corretagem, tal prerrogativa não pode ser utilizada pela incorporadora para, trasmudando-se o instituto, transformá-lo em cláusula penal de modo a penalizar o consumidor.
7. O valor da comissão de corretagem, ainda que integralizada ao preço de aquisição, deve guardar correspondência com a média praticada pelo mercado.
8. Nos termos do Tema n.° 1.002, dos recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, assim como da mais recente jurisprudência desse Corte Cidadã (REsp n.° 1.795.982/SP), em observância ao disposto no artigo 406 do Código Civil, os valores a serem restituídos aos promitentes compradores devem ser corrigidos, a partir do trânsito em julgado, pela taxa Selic.
9. Aplica-se aos contratos celebrados após a entrada em vigor da Lei n.° 13.786/2018 o artigo 32-A, § 1°, II, da Lei n.° 6.766/79, que permite o pagamento da restituição em até 12 (doze) parcelas mensais.
10. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR. NULIDADE. SENTENÇA. REJEITADA. RESCISÃO. CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. LOTEAMENTO. INICIATIVA. ADQUIRENTES. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. TOTAL. ABUSIVIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. PERCENTUAL. ABUSIVO. RESTITUIÇÃO. PARCELADA. POSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. SELIC.
1. Não há se falar em julgamento extra petita decorrente da declaração da abusividade do percentual da comissão de corretagem quando a retenção da taxa foi expressamente impugnada parte autora, em sua exordial, com o fundamento na sua inexigibilidade.
2. É pacífica a jurisprudência no sentido da possibilidade da declaração de ofício da abusividade de cláusula contratual nas relações de consumo, com fundamento no artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois nulas de pleno direito.
3. A relação jurídica estabelecida por contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a empresa incorporadora de imóveis e o futuro proprietário do imóvel é de consumo, pois se amolda aos requisitos qualificadores de tal relação, expostos nos artigos 1o a 3o do Código de Defesa do Consumidor.
4. Ainda que o artigo 32-A, II, da Lei n.° 6.766/79, seja aplicável aos contratos de compra e venda de imóvel celebrados após a entrada em vigor da Lei n.° 13.786/2018, revela-se abusiva, sendo nula de pleno direito, nos termos do artigo 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, a cláusula contratual que prevê a perda total dos valores pagos pelos consumidores em favor da incorporadora nos casos de rescisão do contrato por iniciativa dos promitentes compradores.
5. À luz do disposto no artigo 413 do Código Civil, sendo a cláusula penal manifestamente excessiva, deve a multa compensatória ser reduzida, prevalecendo, ainda que referente a contrato firmado após a entrada em vigor da Lei n.° 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que tem por suficiente o percentual de 25% (vinte e cinco) por cento dos valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores, descontado o valor da taxa de corretagem, para a indenização da incorporadora das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.
6. Embora o artigo 32-A, V, da Lei n.° 6.766/79, na hipótese de resolução do contrato por iniciativa do adquirente, admita o desconto do valor correspondente à comissão de corretagem, tal prerrogativa não pode ser utilizada pela incorporadora para, trasmudando-se o instituto, transformá-lo em cláusula penal de modo a penalizar o consumidor.
7. O valor da comissão de corretagem, ainda que integralizada ao preço de aquisição, deve guardar correspondência com a média praticada pelo mercado.
8. Nos termos do Tema n.° 1.002, dos recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, assim como da mais recente jurisprudência desse Corte Cidadã (REsp n.° 1.795.982/SP), em observância ao disposto no artigo 406 do Código Civil, os valores a serem restituídos aos promitentes compradores devem ser corrigidos, a partir do trânsito em julgado, pela taxa Selic.
9. Aplica-se aos contratos celebrados após a entrada em vigor da Lei n.° 13.786/2018 o artigo 32-A, § 1°, II, da Lei n.° 6.766/79, que permite o pagamento da restituição em até 12 (doze) parcelas mensais.
10. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.