Tribunal: TJDFT
Processo: 0721369-05.2021.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-02-28
Data de publicação: 2024-04-02

Ementa:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE BEM IMÓVEL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE. PREÇO. QUITAÇÃO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA. IMÓVEL ONERADO POR HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA. PRAZO CONTRATUAL DECORRIDO. CUMPRIMENTO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. CARACTERIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL GRAVADO POR ÔNUS DERIVADO DE HIPOTECA CONTRATADA PELA ALIENANTE JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. OPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. LIBERAÇÃO DO ÔNUS. IMPERIOSIDADE. DANO MORAL. QUALIFICAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVAS. PLENA FRUIÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO OBSTADA. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE O BEM. ESCOAMENTO DO PRAZO CONTRATUALMENTE FIXADO. RETARDAMENTO POR DEMASIADO LAPSO TEMPORAL. EFEITOS LESIVOS QUE EXTRAPOLAM OS INERENTES À SIMPLES INADIMPLÊNCIA. IMÓVEL OBJETO DE PENHORA EM AUTOS DE EXECUÇÃO EM QUE A VENDEDORA FIGURARA COMO DEVEDORA. DANO MORAL AFETANDO O ADQUIRENTE. QUALIFICAÇÃO. COMPENSAÇÃO PECUNIÁRIA DEVIDA. QUANTUM FIXADO NA ORIGEM. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. ADEQUAÇÃO. PEDIDO ADJUDICATÓRIO. OMISSÃO. SENTENÇA. JULGAMENTO CITRA PETITA. QUALIFICAÇÃO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INCOMPLETA. INTEGRAÇÃO. EFEITO DEVOLUTIVO ANEXO À APELAÇÃO. MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. SANEAMENTO DA OMISSÃO SEM NECESSIDADE DE INVALIDAÇÃO DO JULGADO OMISSO (CPC, ART. 1.013, §3o, III). PEDIDO INVIÁVEL. CREDOR HIPOTECÁRIO NÃO INTEGRADO À RELAÇÃO PROCESSUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA. AFIRMAÇÃO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA COM A PRETENSÃO E ALCANCE DA TUTELA ALMEJADA. AFIRMAÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. ARGUIÇÃO REJEITADA. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA PARA EXAME DO PEDIDO NÃO EXAMINADO.
1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
2. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, guarda inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente do imóvel, porquanto onerado por hipoteca, almejando a cominação à alienante da obrigação de cumprir o disposto nas cláusulas convencionadas, que lhe imputam a obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade negociada, liberando-a e permitindo sua transmissão e plena fruição pelo adquirente, porquanto o imóvel, a despeito de quitado o preço ajustado, continua hipotecado e fora a inadimplência da vendedora que deflagrara a lide.
3. Aliado ao fato de que ostenta a posição contratual de promissária vendedora, a alienante é quem está afetada pela obrigação de elidir o gravame hipotecário que afeta a unidade que vendera, conquanto oferecida em garantia real, e sua inadimplência é que deflagrara a pretensão advinda do adquirente destinada ao cumprimento da obrigação assumida de proceder à baixa do gravame no prazo assinado, ficando patente sua legitimidade passiva ad causam defronte o pedido volvido à realização do contratado mediante sua condenação a adimplir o concertado, liberando o imóvel negociado.
4. Conquanto na hipótese em que o consumidor almeja a cominação à alienante da obrigação de, cumprindo o ajustado, promover a liberação do imóvel negociado, o agente financeiro não esteja revestido de legitimação para integrar a relação processual, pois, a despeito de a liberação demandar a prévia quitação do mútuo fomentado, não será alcançado diretamente por nenhuma cominação acaso acolhida a pretensão formulada, em se tratando de ação na qual o desiderato do autor é volvido ao cancelamento direto da hipoteca ou à adjudicação compulsória do imóvel que adquirira, o agente financeiro beneficiário da garantia deve integrar a composição passiva da lide, pois alcançado diretamente pelo provimento almejado (CPC, art. 516).
5. Estabelecida a causa posta em juízo, deve ser elucidada na sua inteireza como expressão do princípio da inafastabilidade da jurisdição e do monopólio de realização do direito material e resolução das lides conferido ao Judiciário, incorrendo em julgamento citra petita, deixando pendente de resolver pretensão formulada, a sentença que, desprezando o litígio estabilizado na moldura das alegações e pretensões formuladas, deixa de resolver integralmente o pedido aduzido pela parte autora ao manejar a pretensão e conferir-lhe os contornos que devem pautar sua elucidação.
6. Sob a moldura do antigo e do novo estatuto processual, a omissão da sentença na resolução de um ou mais pedidos, conquanto enseje sua qualificação como julgado citra petita, legitima que o tribunal, face ao efeito devolutivo amplo agregado ao recurso de apelação e de molde a privilegiar a celeridade e efetividade processuais, integre o julgado singular e aprecie a pretensão não examinada sem a necessidade de sua prévia anulação e restituição do processo ao Juízo a quo, consoante o regramento inserto com pragmatismo (CPC, art. 1.013, § 3o, III).
7. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, ante a quitação do preço convencionado, o cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel alienado no prazo estipulado, o implemento das condições irradia-lhe a obrigação de proceder à baixa do gravame, promovendo a quitação do empréstimo que lhe fora fomentado e, obtendo a anuência do credor, promovendo a baixa da garantia junto ao respectivo cartório de imóveis.
8. Afetado o imóvel negociado por ônus derivado do fato de que fora oferecido em garantia hipotecária pela alienante quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, a crise estabelecida nesse negócio subjacente é estranha ao promissário comprador, não lhe sendo oponível nem irradiando qualquer efeito ao direito que o assiste de obter a transcrição do imóvel para seu nome na forma convencionada, devendo a alienante realizar a obrigação que assumira, liberando a unidade que negociara e se comprometera a entregar livre e desembaraçada.
9. A permanência do ônus hipotecário que afeta o imóvel negociado denuncia e otimiza o inadimplemento da vendedora quanto ao adimplemento da obrigação que assumira de quitar sua dívida junto à instituição financeira detentora da garantia e providenciar o cancelamento do gravame no prazo convencionado entre as partes ao ser contemplada com o recebimento do preço convencionado, à medida em que a desoneração é passível de ser obtida e, ademais, o ônus é ineficaz junto ao adquirente, competindo à vendedora conferir materialidade a esse enunciado como pressuposto para safar-se da obrigação que a aflige (STJ, Súmula 308).
10. Os sentimentos de decepção, desgosto, desamparo e, sobretudo, de frustração experimentados pelo consumidor frente à persistência do gravame hipotecário por lapso temporal muito superior ao convencionado, de molde a ocasionar, inclusive, a penhora do bem ante a inocorrência da transferência da titularidade – a qual era inviabilizada pela hipoteca –, provocando-lhe angústia e sofrimento que maculam seu bem-estar e entusiasmo, fulminando o estado de satisfação e felicidade que vivenciava, extrapolando os efeitos inerentes ao havido a álea do simples descumprimento das obrigações inerentes ao contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel firmado, afetando os atributos da personalidade do consumidor, enseja a caracterização do dano moral, legitimando compensação pecuniária atinada com as consequências derivadas do ocorrido.
11. A mensuração da compensação pecuniária a ser deferida ao atingido por ofensas de natureza moral deve ser efetivada de forma parcimoniosa e em conformação com os princípios da proporcionalidade, atentando-se para a gravidade dos danos havidos e para o comportamento dos ofensores e da própria lesada em face do ilícito que a vitimara, e da razoabilidade, que recomenda que o importe fixado não seja tão excessivo a ponto de ensejar alteração na situação financeira dos envolvidos, nem tão inexpressivo que redunde em uma nova ofensa ao ofendido, resguardando-se seus objetivos teleológicos (compensação, punição e pedagógico), ensejando, destarte, a manutenção do quantum fixado na origem, se arbitrado em conformação com esses parâmetros.
12. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Apelação da ré conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE BEM IMÓVEL C/C REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE. PREÇO. QUITAÇÃO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. OUTORGA. IMÓVEL ONERADO POR HIPOTECA. BAIXA DO GRAVAME. OBRIGAÇÃO DA VENDEDORA. PRAZO CONTRATUAL DECORRIDO. CUMPRIMENTO. INOCORRÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE VENDEDORA. CARACTERIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPUTAÇÃO. IMÓVEL GRAVADO POR ÔNUS DERIVADO DE HIPOTECA CONTRATADA PELA ALIENANTE JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA QUE FINANCIARA AS OBRAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÓBICE AO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. OPOSIÇÃO AO ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. LIBERAÇÃO DO ÔNUS. IMPERIOSIDADE. DANO MORAL. QUALIFICAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVAS. PLENA FRUIÇÃO DO IMÓVEL ADQUIRIDO OBSTADA. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE O BEM. ESCOAMENTO DO PRAZO CONTRATUALMENTE FIXADO. RETARDAMENTO POR DEMASIADO LAPSO TEMPORAL. EFEITOS LESIVOS QUE EXTRAPOLAM OS INERENTES À SIMPLES INADIMPLÊNCIA. IMÓVEL OBJETO DE PENHORA EM AUTOS DE EXECUÇÃO EM QUE A VENDEDORA FIGURARA COMO DEVEDORA. DANO MORAL AFETANDO O ADQUIRENTE. QUALIFICAÇÃO. COMPENSAÇÃO PECUNIÁRIA DEVIDA. QUANTUM FIXADO NA ORIGEM. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. ADEQUAÇÃO. PEDIDO ADJUDICATÓRIO. OMISSÃO. SENTENÇA. JULGAMENTO CITRA PETITA. QUALIFICAÇÃO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL INCOMPLETA. INTEGRAÇÃO. EFEITO DEVOLUTIVO ANEXO À APELAÇÃO. MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO. SANEAMENTO DA OMISSÃO SEM NECESSIDADE DE INVALIDAÇÃO DO JULGADO OMISSO (CPC, ART. 1.013, §3o, III). PEDIDO INVIÁVEL. CREDOR HIPOTECÁRIO NÃO INTEGRADO À RELAÇÃO PROCESSUAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA VENDEDORA. AFIRMAÇÃO. PERTINÊNCIA SUBJETIVA COM A PRETENSÃO E ALCANCE DA TUTELA ALMEJADA. AFIRMAÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. ARGUIÇÃO REJEITADA. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. APELAÇÃO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA PARA EXAME DO PEDIDO NÃO EXAMINADO.
1. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
2. A construtora, como promitente vendedora e protagonista do compromisso de compra e venda, guarda inexorável pertinência subjetiva com a pretensão formulada pelo adquirente do imóvel, porquanto onerado por hipoteca, almejando a cominação à alienante da obrigação de cumprir o disposto nas cláusulas convencionadas, que lhe imputam a obrigação de providenciar o cancelamento da hipoteca incidente sobre a unidade negociada, liberando-a e permitindo sua transmissão e plena fruição pelo adquirente, porquanto o imóvel, a despeito de quitado o preço ajustado, continua hipotecado e fora a inadimplência da vendedora que deflagrara a lide.
3. Aliado ao fato de que ostenta a posição contratual de promissária vendedora, a alienante é quem está afetada pela obrigação de elidir o gravame hipotecário que afeta a unidade que vendera, conquanto oferecida em garantia real, e sua inadimplência é que deflagrara a pretensão advinda do adquirente destinada ao cumprimento da obrigação assumida de proceder à baixa do gravame no prazo assinado, ficando patente sua legitimidade passiva ad causam defronte o pedido volvido à realização do contratado mediante sua condenação a adimplir o concertado, liberando o imóvel negociado.
4. Conquanto na hipótese em que o consumidor almeja a cominação à alienante da obrigação de, cumprindo o ajustado, promover a liberação do imóvel negociado, o agente financeiro não esteja revestido de legitimação para integrar a relação processual, pois, a despeito de a liberação demandar a prévia quitação do mútuo fomentado, não será alcançado diretamente por nenhuma cominação acaso acolhida a pretensão formulada, em se tratando de ação na qual o desiderato do autor é volvido ao cancelamento direto da hipoteca ou à adjudicação compulsória do imóvel que adquirira, o agente financeiro beneficiário da garantia deve integrar a composição passiva da lide, pois alcançado diretamente pelo provimento almejado (CPC, art. 516).
5. Estabelecida a causa posta em juízo, deve ser elucidada na sua inteireza como expressão do princípio da inafastabilidade da jurisdição e do monopólio de realização do direito material e resolução das lides conferido ao Judiciário, incorrendo em julgamento citra petita, deixando pendente de resolver pretensão formulada, a sentença que, desprezando o litígio estabilizado na moldura das alegações e pretensões formuladas, deixa de resolver integralmente o pedido aduzido pela parte autora ao manejar a pretensão e conferir-lhe os contornos que devem pautar sua elucidação.
6. Sob a moldura do antigo e do novo estatuto processual, a omissão da sentença na resolução de um ou mais pedidos, conquanto enseje sua qualificação como julgado citra petita, legitima que o tribunal, face ao efeito devolutivo amplo agregado ao recurso de apelação e de molde a privilegiar a celeridade e efetividade processuais, integre o julgado singular e aprecie a pretensão não examinada sem a necessidade de sua prévia anulação e restituição do processo ao Juízo a quo, consoante o regramento inserto com pragmatismo (CPC, art. 1.013, § 3o, III).
7. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, ante a quitação do preço convencionado, o cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel alienado no prazo estipulado, o implemento das condições irradia-lhe a obrigação de proceder à baixa do gravame, promovendo a quitação do empréstimo que lhe fora fomentado e, obtendo a anuência do credor, promovendo a baixa da garantia junto ao respectivo cartório de imóveis.
8. Afetado o imóvel negociado por ônus derivado do fato de que fora oferecido em garantia hipotecária pela alienante quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, a crise estabelecida nesse negócio subjacente é estranha ao promissário comprador, não lhe sendo oponível nem irradiando qualquer efeito ao direito que o assiste de obter a transcrição do imóvel para seu nome na forma convencionada, devendo a alienante realizar a obrigação que assumira, liberando a unidade que negociara e se comprometera a entregar livre e desembaraçada.
9. A permanência do ônus hipotecário que afeta o imóvel negociado denuncia e otimiza o inadimplemento da vendedora quanto ao adimplemento da obrigação que assumira de quitar sua dívida junto à instituição financeira detentora da garantia e providenciar o cancelamento do gravame no prazo convencionado entre as partes ao ser contemplada com o recebimento do preço convencionado, à medida em que a desoneração é passível de ser obtida e, ademais, o ônus é ineficaz junto ao adquirente, competindo à vendedora conferir materialidade a esse enunciado como pressuposto para safar-se da obrigação que a aflige (STJ, Súmula 308).
10. Os sentimentos de decepção, desgosto, desamparo e, sobretudo, de frustração experimentados pelo consumidor frente à persistência do gravame hipotecário por lapso temporal muito superior ao convencionado, de molde a ocasionar, inclusive, a penhora do bem ante a inocorrência da transferência da titularidade – a qual era inviabilizada pela hipoteca –, provocando-lhe angústia e sofrimento que maculam seu bem-estar e entusiasmo, fulminando o estado de satisfação e felicidade que vivenciava, extrapolando os efeitos inerentes ao havido a álea do simples descumprimento das obrigações inerentes ao contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel firmado, afetando os atributos da personalidade do consumidor, enseja a caracterização do dano moral, legitimando compensação pecuniária atinada com as consequências derivadas do ocorrido.
11. A mensuração da compensação pecuniária a ser deferida ao atingido por ofensas de natureza moral deve ser efetivada de forma parcimoniosa e em conformação com os princípios da proporcionalidade, atentando-se para a gravidade dos danos havidos e para o comportamento dos ofensores e da própria lesada em face do ilícito que a vitimara, e da razoabilidade, que recomenda que o importe fixado não seja tão excessivo a ponto de ensejar alteração na situação financeira dos envolvidos, nem tão inexpressivo que redunde em uma nova ofensa ao ofendido, resguardando-se seus objetivos teleológicos (compensação, punição e pedagógico), ensejando, destarte, a manutenção do quantum fixado na origem, se arbitrado em conformação com esses parâmetros.
12. Apelação do autor conhecida e parcialmente provida. Apelação da ré conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Unânime.