Tribunal: TJDFT
Processo: 0701272-97.2016.8.07.0020
Órgão julgador: MARGARETH CRISTINA BECKER
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-05
Data de publicação: 2024-08-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TEMA No 886 DO STJ. DIREITO AO REEMBOLSO. DOBRA LEGAL INDEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR AFASTADA. NÃO PROVIDOS.

1. Acórdão lavrado de acordo com os artigos 2o e 46, da Lei no 9.099/95 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. As partes ofereceram recursos inominados à sentença que julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial, condenando a ré MB Engenharia SPE 053 S/A a restituir ao autor o valor de R$1.125,72 (um mil, cento e vinte e cinco reais e setenta e dois centavos), referente às taxas condominiais vencidas nos meses de março e abril/2015, assim como julgou improcedente o pedido em relação à administradora do condomínio.

3. O autor, em suas razões recursais, argumenta que ambos os réus são responsáveis pela restituição dos valores, que deve ocorrer na forma dobrada, com fundamento no art. 42, parágrafo único do CDC, assim como pugna pela compensação pelos danos morais.

4. A ré, MB Engenharia SPE 053 S/A, sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do compromissário comprador, ante a previsão no contrato e por se tratar de obrigação propter rem. Requer a reforma da sentença para julgar improcedente a pretensão autoral.

5. Contrarrazões apresentadas por MB Engenharia SPE 053 S/A e pela administradora do condomínio, H Plus Administração e Hotelaria LTDA ME (ID 1123723 e ID 1123724).

6. Gratuidade de justiça concedida ao autor (ID 1123719).

7. Preliminar de intempestividade suscitada nas contrarrazões da ré MB Engenharia. A parte autora registrou ciência da sentença no PJE em 07/11/2016 (segunda-feira), iniciando o prazo de 10 (dez) dias do recurso em 08/11/2016 (terça-feira) e esgotando em 22/11/2016 (terça-feira), tendo o autor protocolizado o recurso em 21/11/2016. E antes mesmo da promulgação da Lei no 13.728/2018, que alterou a Lei no 9.099/95 (art. 12-A), o TJDFT já entendia pela aplicação subsidiária do CPC/15, considerando os dias úteis para a interposição de recursos nos Juizados Especiais (acórdão no 1017632, 07265276920168070016, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 16/05/2017, publicado no DJE: 23/05/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada). Preliminar rejeitada.

8. O cerne da controvérsia diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas em março e abril/2015, antes da imissão na posse do imóvel pelo comprador.

9. As despesas condominiais derivam de obrigação propter rem e surgem com o direito real de propriedade. Assim, considerando que a escritura pública foi lavrada 30/03/2015 e não há elementos indicativos de que o condomínio foi cientificado da data da efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, deve ser afastada a responsabilidade da administradora do condomínio pela restituição dos valores pagos, vencidos anteriormente, conforme reconhecido na sentença.

10. Em relação à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, o TJDFT firmou a seguinte tese, no IRDR no 6: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. Importa destacar que foi admitido Recurso Especial interposto contra o acórdão proferido no incidente, mas, no entanto, foi desafetado da sistemática dos recursos repetitivos, decisão que transitou em julgado em 20/05/2024, o que possibilita o prosseguimento de julgamento.

11. E segundo a tese representada no Tema no 886, do STJ, o comprador tem responsabilidade pelas despesas condominiais a partir da efetiva posse no imóvel adquirido, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

12. No caso, o comprador recebeu as chaves do imóvel em 28/04/2016 e, em consequência, as despesas condominiais vencidas anteriormente são de responsabilidade da vendedora, MB Engenharia. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV do CDC). No mesmo sentido: acórdão no 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.

13. Nesse contexto, deve ser assegurada a restituição da quantia paga pelo consumidor, mas na forma simples, ante a ausência de engano injustificável ou hipótese de má-fé da construtora, a fundamentar a aplicação da dobra legal, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. No mesmo sentido: Acórdão 1721541, 07259883520228070003, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 7/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.

14. Outrossim, infere-se que o inadimplemento atribuído à vendedora, por si só, não violou atributos da personalidade do autor, a justificar a reparação dos danos morais. Com efeito, não se tratando de dano in re ipsa, é imprescindível a demonstração de violação aos direitos da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. Nesse sentido: Acórdão 1655438, 07319656620228070016, Relator: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 31/1/2023, publicado no DJE: 7/2/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.

15. RECURSO DE WALDIR SILVA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DE MB ENGENHARIA CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

16. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno os recorrentes ao pagamento pro rata das custas processuais, ficando a exigibilidade suspensa em relação ao autor, ante a gratuidade de justiça concedida. Sem honorários, ante a sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TEMA No 886 DO STJ. DIREITO AO REEMBOLSO. DOBRA LEGAL INDEVIDA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR AFASTADA. NÃO PROVIDOS.

1. Acórdão lavrado de acordo com os artigos 2o e 46, da Lei no 9.099/95 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.

2. As partes ofereceram recursos inominados à sentença que julgou parcialmente procedente o pedido deduzido na inicial, condenando a ré MB Engenharia SPE 053 S/A a restituir ao autor o valor de R$1.125,72 (um mil, cento e vinte e cinco reais e setenta e dois centavos), referente às taxas condominiais vencidas nos meses de março e abril/2015, assim como julgou improcedente o pedido em relação à administradora do condomínio.

3. O autor, em suas razões recursais, argumenta que ambos os réus são responsáveis pela restituição dos valores, que deve ocorrer na forma dobrada, com fundamento no art. 42, parágrafo único do CDC, assim como pugna pela compensação pelos danos morais.

4. A ré, MB Engenharia SPE 053 S/A, sustenta que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é do compromissário comprador, ante a previsão no contrato e por se tratar de obrigação propter rem. Requer a reforma da sentença para julgar improcedente a pretensão autoral.

5. Contrarrazões apresentadas por MB Engenharia SPE 053 S/A e pela administradora do condomínio, H Plus Administração e Hotelaria LTDA ME (ID 1123723 e ID 1123724).

6. Gratuidade de justiça concedida ao autor (ID 1123719).

7. Preliminar de intempestividade suscitada nas contrarrazões da ré MB Engenharia. A parte autora registrou ciência da sentença no PJE em 07/11/2016 (segunda-feira), iniciando o prazo de 10 (dez) dias do recurso em 08/11/2016 (terça-feira) e esgotando em 22/11/2016 (terça-feira), tendo o autor protocolizado o recurso em 21/11/2016. E antes mesmo da promulgação da Lei no 13.728/2018, que alterou a Lei no 9.099/95 (art. 12-A), o TJDFT já entendia pela aplicação subsidiária do CPC/15, considerando os dias úteis para a interposição de recursos nos Juizados Especiais (acórdão no 1017632, 07265276920168070016, Relator: EDUARDO HENRIQUE ROSAS, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 16/05/2017, publicado no DJE: 23/05/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada). Preliminar rejeitada.

8. O cerne da controvérsia diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais vencidas em março e abril/2015, antes da imissão na posse do imóvel pelo comprador.

9. As despesas condominiais derivam de obrigação propter rem e surgem com o direito real de propriedade. Assim, considerando que a escritura pública foi lavrada 30/03/2015 e não há elementos indicativos de que o condomínio foi cientificado da data da efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, deve ser afastada a responsabilidade da administradora do condomínio pela restituição dos valores pagos, vencidos anteriormente, conforme reconhecido na sentença.

10. Em relação à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, o TJDFT firmou a seguinte tese, no IRDR no 6: “Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador”. Importa destacar que foi admitido Recurso Especial interposto contra o acórdão proferido no incidente, mas, no entanto, foi desafetado da sistemática dos recursos repetitivos, decisão que transitou em julgado em 20/05/2024, o que possibilita o prosseguimento de julgamento.

11. E segundo a tese representada no Tema no 886, do STJ, o comprador tem responsabilidade pelas despesas condominiais a partir da efetiva posse no imóvel adquirido, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora, e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

12. No caso, o comprador recebeu as chaves do imóvel em 28/04/2016 e, em consequência, as despesas condominiais vencidas anteriormente são de responsabilidade da vendedora, MB Engenharia. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV do CDC). No mesmo sentido: acórdão no 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.

13. Nesse contexto, deve ser assegurada a restituição da quantia paga pelo consumidor, mas na forma simples, ante a ausência de engano injustificável ou hipótese de má-fé da construtora, a fundamentar a aplicação da dobra legal, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. No mesmo sentido: Acórdão 1721541, 07259883520228070003, Relator: FERNANDO ANTONIO TAVERNARD LIMA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no DJE: 7/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.

14. Outrossim, infere-se que o inadimplemento atribuído à vendedora, por si só, não violou atributos da personalidade do autor, a justificar a reparação dos danos morais. Com efeito, não se tratando de dano in re ipsa, é imprescindível a demonstração de violação aos direitos da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. Nesse sentido: Acórdão 1655438, 07319656620228070016, Relator: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 31/1/2023, publicado no DJE: 7/2/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.

15. RECURSO DE WALDIR SILVA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DE MB ENGENHARIA CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

16. Nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno os recorrentes ao pagamento pro rata das custas processuais, ficando a exigibilidade suspensa em relação ao autor, ante a gratuidade de justiça concedida. Sem honorários, ante a sucumbência recíproca.