Tribunal: TJDFT
Processo: 0723398-28.2021.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-01-31
Data de publicação: 2024-02-09

Ementa:
I - APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO IRREGULAR.
II - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E UTILIDADE VERIFICADAS PARA O PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUESTÃO RELACIONADA AO MÉRITO DA DEMANDA. PRELIMINAR REJEITADA.
III – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. DIREITOS POSSESSÓRIOS TRANSFERIDOS POR ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITO DE POSSE. IMÓVEL INTEGRANTE DE PARCELAMENTO RURAL PARA FINS URBANOS. CADEIA POSSESSÓRIA DEVIDAMENTE COMPROVADA. DIREITO RECONHECIDO AOS PROMITENTES/COMPRADORES DE OBTEREM ESCRITURA PÚBLICA PARA REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. PROMITENTE/VENDEDORA QUE CONDICIONA A LAVRATURA DESSE DOCUMENTO AO CUMPRIMENTO DE DIVERSAS EXIGÊNCIAS. III.1. RESSARCIMENTO DE VALORES PELA REALIZAÇÃO DE OBRAS NECESSÁRIAS À REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. VALIDAÇÃO DA COMPRA E VENDA QUE NÃO ESTÁ SUJEITA, SEJA PELA LEI, SEJA PELO CONTRATO, A TAL OBRIGAÇÃO. A AUTORIZAÇÃO DADA POR CONDÔMINOS, EM ASSEMBLEIA GERAL, À EXECUÇÃO DE SERVIÇOS PARA REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO ENSEJA COBRANÇA, SE NÃO PAGOS OS TRABALHOS EFETIVAMENTE EXECUTADOS, NÃO SERVINDO DE EMPECILHO À LAVRATURA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. III.2. CORREÇÃO DE DIVERGÊNCIA QUANTO À ÁREA DO BEM NEGOCIADO. DIFERENÇA IRRELEVANTE DE EXTENSÃO DO TERRENO. IMÓVEL DEVIDAMENTE INDIVIDUALIZADO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. VENDA AD CORPUS. MEDIDA MERAMENTE ENUNCIATIVA. ART. 501, § 3o, DO CÓDIGO CIVIL. III.3. PRÉVIO RECOLHIMENTO DO ITBI. PREVISÃO CONTRATUAL QUE NÃO PREVALECE SOBRE A LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA. FATO GERADOR SOMENTE CONSTITUÍDO COM A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. III.4. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. IMPORTÂNCIA NÃO MENSURÁVEL PARA O CASO CONCRETO.
IV - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O interesse de agir se manifesta pela demonstração de seu tríplice aspecto: adequação, necessidade e utilidade. Quanto ao atendimento dos requisitos legais para ser reconhecida a procedência do pedido inicial de adjudicação compulsória, deve se aferido em exame de mérito da demanda.
2. Viável ao promitente/comprador postular, ao promitente/vendedor, a adjudicação compulsória da propriedade do imóvel pelo qual pagou o preço ajustado, desde que tenha integralmente cumprido todas as demais obrigações legitimamente convencionadas em compromisso de compra e venda e haja injusta negativa para outorga da escritura definitiva de compra e venda. Inteligência do art. 1.418 do Código Civil e do art. 41 da Lei 6.766/76.
3. Foge ao limite de razoabilidade dar sentido ampliado a cláusulas ajustadas em contrato de promessa de compra e venda para submeter o promitente/comprador a obrigações ali não expressamente previstas. Não tendo os contratantes estabelecido qualquer disciplina quanto ao custeio de obras que deveriam ser realizadas para regularização do loteamento constituído sob a forma de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos, inadmissível sujeitar a lavratura da escritura de compra e venda ao pagamento de tais despesas, as quais foram posteriormente assumidas pelos condôminos. Os serviços autorizados em assembleia, se executados, podem ser objeto de cobrança, mas não pode o pagamento deles constituir empecilho à lavratura de escritura pública a ser registrada no cartório imobiliário.
4. A promessa de compra e venda de lote de terreno integrante de loteamento, quando devidamente individualizado e com confrontações claramente definidas é indubitavelmente feita sob a modalidade ad corpus. Eventual diferença de área, sendo insignificante a indicação constante do contrato e a que consta do registro imobiliário, revela se tratar de medida meramente enunciativa. Art. 500, § 3o, do Código Civil.
5. A cláusula do contrato de promessa de compra e venda que estabelece o prévio recolhimento do ITBI pelos promitentes/compradores não prevalece sobre a legislação tributária, a qual indica ser fato gerador do tributo a transferência da propriedade mediante registro em cartório imobiliário da escritura pública de compra e venda. Previsão contratual que não legitima a recusa apresentada pela promitente/vendedora à solicitação a ela feita para lavrar a escritura de compra e venda para transferência de titularidade do bem.
6. A base de cálculo para fixação de honorários de advogado deve respeitar a hierarquia enunciada no art. 85, § 2o, do CPC, o qual estabelece que, não havendo como mensurar o valor da condenação ou do proveito econômico obtido, os honorários devem ser arbitrados conforme o valor da causa.
7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
I - APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO IRREGULAR.
II - PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E UTILIDADE VERIFICADAS PARA O PROCEDIMENTO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUESTÃO RELACIONADA AO MÉRITO DA DEMANDA. PRELIMINAR REJEITADA.
III – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOTEADO. DIREITOS POSSESSÓRIOS TRANSFERIDOS POR ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITO DE POSSE. IMÓVEL INTEGRANTE DE PARCELAMENTO RURAL PARA FINS URBANOS. CADEIA POSSESSÓRIA DEVIDAMENTE COMPROVADA. DIREITO RECONHECIDO AOS PROMITENTES/COMPRADORES DE OBTEREM ESCRITURA PÚBLICA PARA REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. PROMITENTE/VENDEDORA QUE CONDICIONA A LAVRATURA DESSE DOCUMENTO AO CUMPRIMENTO DE DIVERSAS EXIGÊNCIAS. III.1. RESSARCIMENTO DE VALORES PELA REALIZAÇÃO DE OBRAS NECESSÁRIAS À REGULARIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO. VALIDAÇÃO DA COMPRA E VENDA QUE NÃO ESTÁ SUJEITA, SEJA PELA LEI, SEJA PELO CONTRATO, A TAL OBRIGAÇÃO. A AUTORIZAÇÃO DADA POR CONDÔMINOS, EM ASSEMBLEIA GERAL, À EXECUÇÃO DE SERVIÇOS PARA REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO ENSEJA COBRANÇA, SE NÃO PAGOS OS TRABALHOS EFETIVAMENTE EXECUTADOS, NÃO SERVINDO DE EMPECILHO À LAVRATURA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. III.2. CORREÇÃO DE DIVERGÊNCIA QUANTO À ÁREA DO BEM NEGOCIADO. DIFERENÇA IRRELEVANTE DE EXTENSÃO DO TERRENO. IMÓVEL DEVIDAMENTE INDIVIDUALIZADO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. VENDA AD CORPUS. MEDIDA MERAMENTE ENUNCIATIVA. ART. 501, § 3o, DO CÓDIGO CIVIL. III.3. PRÉVIO RECOLHIMENTO DO ITBI. PREVISÃO CONTRATUAL QUE NÃO PREVALECE SOBRE A LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA. FATO GERADOR SOMENTE CONSTITUÍDO COM A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. III.4. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CAUSA. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. IMPORTÂNCIA NÃO MENSURÁVEL PARA O CASO CONCRETO.
IV - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O interesse de agir se manifesta pela demonstração de seu tríplice aspecto: adequação, necessidade e utilidade. Quanto ao atendimento dos requisitos legais para ser reconhecida a procedência do pedido inicial de adjudicação compulsória, deve se aferido em exame de mérito da demanda.
2. Viável ao promitente/comprador postular, ao promitente/vendedor, a adjudicação compulsória da propriedade do imóvel pelo qual pagou o preço ajustado, desde que tenha integralmente cumprido todas as demais obrigações legitimamente convencionadas em compromisso de compra e venda e haja injusta negativa para outorga da escritura definitiva de compra e venda. Inteligência do art. 1.418 do Código Civil e do art. 41 da Lei 6.766/76.
3. Foge ao limite de razoabilidade dar sentido ampliado a cláusulas ajustadas em contrato de promessa de compra e venda para submeter o promitente/comprador a obrigações ali não expressamente previstas. Não tendo os contratantes estabelecido qualquer disciplina quanto ao custeio de obras que deveriam ser realizadas para regularização do loteamento constituído sob a forma de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos, inadmissível sujeitar a lavratura da escritura de compra e venda ao pagamento de tais despesas, as quais foram posteriormente assumidas pelos condôminos. Os serviços autorizados em assembleia, se executados, podem ser objeto de cobrança, mas não pode o pagamento deles constituir empecilho à lavratura de escritura pública a ser registrada no cartório imobiliário.
4. A promessa de compra e venda de lote de terreno integrante de loteamento, quando devidamente individualizado e com confrontações claramente definidas é indubitavelmente feita sob a modalidade ad corpus. Eventual diferença de área, sendo insignificante a indicação constante do contrato e a que consta do registro imobiliário, revela se tratar de medida meramente enunciativa. Art. 500, § 3o, do Código Civil.
5. A cláusula do contrato de promessa de compra e venda que estabelece o prévio recolhimento do ITBI pelos promitentes/compradores não prevalece sobre a legislação tributária, a qual indica ser fato gerador do tributo a transferência da propriedade mediante registro em cartório imobiliário da escritura pública de compra e venda. Previsão contratual que não legitima a recusa apresentada pela promitente/vendedora à solicitação a ela feita para lavrar a escritura de compra e venda para transferência de titularidade do bem.
6. A base de cálculo para fixação de honorários de advogado deve respeitar a hierarquia enunciada no art. 85, § 2o, do CPC, o qual estabelece que, não havendo como mensurar o valor da condenação ou do proveito econômico obtido, os honorários devem ser arbitrados conforme o valor da causa.
7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários majorados.