Tribunal: TJDFT
Processo: 0711317-72.2020.8.07.0004
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-17
Data de publicação: 2024-05-07

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. OBJETO. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS. CONDÔMINOS. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. PROPRIEDADE DAS UNIDADES GERADORAS DAS PARCELAS PRETENDIDAS. ALIENAÇÃO DAS UNIDADES. ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO NÃO CONSUMADO. TAXAS CONDOMINIAIS GERADAS POSTERIORMENTE À IMISSÃO DOS ADQUIRENTES NA POSSE. RESPONSABILIZAÇÃO EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. IRRELEVÂNCIA PERANTE O CONDOMÍNIO CREDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DAS ALIENAÇÕES. ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA EXIBIDAS PELO PRÓPRIO ENTE CONDOMINIAL E ASSUNÇÃO DA POSSE PELOS ADQUIRENTES. FRUIÇÃO DAS UNIDADES E SERVIÇOS PELOS ADQUIRENTES. IMPOSIÇÃO DE RESPONSABILIDADE PELA INADIMPLÊNCIA À ALIENANTE. INVIABILIDADE. DESOBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA ALIENANTE AFASTADA (STJ, TEMA REPETITIVO No 886, REsp 1345331/RS). RECURSO PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A qualificação como condômino, com a assunção dos direitos e obrigações inerentes a essa posição jurídica, não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário dominial, podendo emergir, também, de direitos derivados de escritura de compra e venda ainda não registrada no registro imobiliário, pois irradia efeitos jurídicos que, deixando o alienante desprovido dos atributos inerentes ao domínio, impregna-os na pessoa do adquirente (Lei no 4.591/64, art. 9o, e CC, art. 1.334, §2o).
2. Ante os efeitos que irradia, a escritura de compra e venda, ainda que desprovida de registro, deixando o alienante despojado dos atributos inerentes ao domínio, o alforria, também, das obrigações condominiais geradas pelo imóvel negociado desde a consumação do negócio, as quais, de seu turno, restam consolidadas nas mãos do comprador, passando ele a responder pelos encargos junto ao condomínio, salvo se não participado o condomínio acerca do ato de disposição, situação em que o alienante, perante o ente, continuará responsável pelas obrigações condominiais.
3. Ao condomínio incumbe, como obrigação inerente à gestão que empreende sobre as áreas comuns e os interesses dos titulares de todas as unidades que o integram, manter controle atualizado sobre os ocupantes e titulares das unidades que o compõem, derivando dessa apreensão que soa incontrastável a certeza de que, alienadas unidades que o integram e delas se apossando os adquirentes, que nelas passaram a desenvolver atividades comerciais segundo a vocação dos imóveis, tivera plena ciência do fato, conquanto não levado a registro os títulos de transmissão, tanto mais quando dispõe das escrituras de compra e venda, tornando inviável que responsabilize a alienante, desde após as vendas, pelas taxas inadimplidas pelos adquirentes tempo após à consumação dos negócios de disposição.
4. Conduzindo os elementos colacionados que, não obstante inexistente notificação formal derivada da alienante e não tenham as escrituras de compra e venda sido objeto de registro, o condomínio tivera ciência da alienação das unidades que a ela pertenciam, o que é atestado pelos fatos de que os adquirentes assumiram, desde os negócios, a posse direta dos imóveis, neles passando a desenvolver atividades comerciais, o ente condominial dispõe dos atos cartorários notariais e inserira os adquirentes na posição passiva da pretensão de cobrança que formulara, inviável a responsabilização da vendedora pelas taxas condominiais geradas tempos após a consumação das vendas.
5. Em julgamento realizado sob a sistemática dos Recursos Especiais Repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixara tese jurídica no sentido de que a demonstração do efetivo exercício da posse pelos adquirentes dos imóveis e a ciência inequívoca do condomínio da alienação são requisitos necessários para se alforriar a alienante das unidades imobiliárias da responsabilidade de arcar com as taxas condominiais delas germinadas, ainda que permaneça detendo a condição de titular dos bens junto ao registro imobiliário (STJ, Tema Repetitivo no 886, REsp 1345331/RS).
6. As taxas condominiais detêm a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário ou titular de direitos sobre o bem, ensejando que, alienadas unidades comerciais, ainda que não efetivado o registro do título dispositivo no cartório registral, mas ciente o condomínio do fato jurídico, os adquirentes se tornam obrigados a adimplir as parcelas condominiais por elas geradas, notadamente em se considerando que os encargos condominiais são legitimados como contrapartida do uso das áreas comuns e das despesas inerentes à sua manutenção.
7. Apelação conhecida e provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. OBJETO. OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS. CONDÔMINOS. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. PROPRIEDADE DAS UNIDADES GERADORAS DAS PARCELAS PRETENDIDAS. ALIENAÇÃO DAS UNIDADES. ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA. REGISTRO IMOBILIÁRIO NÃO CONSUMADO. TAXAS CONDOMINIAIS GERADAS POSTERIORMENTE À IMISSÃO DOS ADQUIRENTES NA POSSE. RESPONSABILIZAÇÃO EXCLUSIVA DOS ADQUIRENTES. REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA. IRRELEVÂNCIA PERANTE O CONDOMÍNIO CREDOR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DAS ALIENAÇÕES. ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA EXIBIDAS PELO PRÓPRIO ENTE CONDOMINIAL E ASSUNÇÃO DA POSSE PELOS ADQUIRENTES. FRUIÇÃO DAS UNIDADES E SERVIÇOS PELOS ADQUIRENTES. IMPOSIÇÃO DE RESPONSABILIDADE PELA INADIMPLÊNCIA À ALIENANTE. INVIABILIDADE. DESOBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA ALIENANTE AFASTADA (STJ, TEMA REPETITIVO No 886, REsp 1345331/RS). RECURSO PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. A qualificação como condômino, com a assunção dos direitos e obrigações inerentes a essa posição jurídica, não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário dominial, podendo emergir, também, de direitos derivados de escritura de compra e venda ainda não registrada no registro imobiliário, pois irradia efeitos jurídicos que, deixando o alienante desprovido dos atributos inerentes ao domínio, impregna-os na pessoa do adquirente (Lei no 4.591/64, art. 9o, e CC, art. 1.334, §2o).
2. Ante os efeitos que irradia, a escritura de compra e venda, ainda que desprovida de registro, deixando o alienante despojado dos atributos inerentes ao domínio, o alforria, também, das obrigações condominiais geradas pelo imóvel negociado desde a consumação do negócio, as quais, de seu turno, restam consolidadas nas mãos do comprador, passando ele a responder pelos encargos junto ao condomínio, salvo se não participado o condomínio acerca do ato de disposição, situação em que o alienante, perante o ente, continuará responsável pelas obrigações condominiais.
3. Ao condomínio incumbe, como obrigação inerente à gestão que empreende sobre as áreas comuns e os interesses dos titulares de todas as unidades que o integram, manter controle atualizado sobre os ocupantes e titulares das unidades que o compõem, derivando dessa apreensão que soa incontrastável a certeza de que, alienadas unidades que o integram e delas se apossando os adquirentes, que nelas passaram a desenvolver atividades comerciais segundo a vocação dos imóveis, tivera plena ciência do fato, conquanto não levado a registro os títulos de transmissão, tanto mais quando dispõe das escrituras de compra e venda, tornando inviável que responsabilize a alienante, desde após as vendas, pelas taxas inadimplidas pelos adquirentes tempo após à consumação dos negócios de disposição.
4. Conduzindo os elementos colacionados que, não obstante inexistente notificação formal derivada da alienante e não tenham as escrituras de compra e venda sido objeto de registro, o condomínio tivera ciência da alienação das unidades que a ela pertenciam, o que é atestado pelos fatos de que os adquirentes assumiram, desde os negócios, a posse direta dos imóveis, neles passando a desenvolver atividades comerciais, o ente condominial dispõe dos atos cartorários notariais e inserira os adquirentes na posição passiva da pretensão de cobrança que formulara, inviável a responsabilização da vendedora pelas taxas condominiais geradas tempos após a consumação das vendas.
5. Em julgamento realizado sob a sistemática dos Recursos Especiais Repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça fixara tese jurídica no sentido de que a demonstração do efetivo exercício da posse pelos adquirentes dos imóveis e a ciência inequívoca do condomínio da alienação são requisitos necessários para se alforriar a alienante das unidades imobiliárias da responsabilidade de arcar com as taxas condominiais delas germinadas, ainda que permaneça detendo a condição de titular dos bens junto ao registro imobiliário (STJ, Tema Repetitivo no 886, REsp 1345331/RS).
6. As taxas condominiais detêm a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário ou titular de direitos sobre o bem, ensejando que, alienadas unidades comerciais, ainda que não efetivado o registro do título dispositivo no cartório registral, mas ciente o condomínio do fato jurídico, os adquirentes se tornam obrigados a adimplir as parcelas condominiais por elas geradas, notadamente em se considerando que os encargos condominiais são legitimados como contrapartida do uso das áreas comuns e das despesas inerentes à sua manutenção.
7. Apelação conhecida e provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.