Tribunal: TJDFT
Processo: 0700971-88.2022.8.07.0005
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-08-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700971-88.2022.8.07.0005 RECORRENTE: CASTRO E ARAÚJO EMPREENDIMENTOS LTDA RECORRIDOS: ALAN SILVA SANTANA E MENTTORA ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. UNIDADE COMPARTILHADA. MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. CONSEQUÊNCIA. DEVOLUÇÃO DA IMPORTÂNCIA SOLVIDA. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DISPOSIÇÃO DESTINADA A COMPENSAR O USO OU DISPONIBILIDADE DO IMÓVEL INCIDÊNCIA. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO SEM PROVA DE QUE AS PERDAS E DANOS SUPLANTAM A COMPENSAÇÃO ASSEGURADA (CC, ART. 416, PARÁGRAFO ÚNICO). INVIABILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA. MONTANTE A SER REPETIDO. ABATIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE. ÔNUS DO ADQUIRENTE. OBRIGAÇÃO CONTRATUALMENTE ASSUMIDA. ACESSÓRIO OBJETO DE AVENÇAMENTO AUTÔNOMO E FIXAÇÃO DESTACADA DO PREÇO DO IMÓVEL NEGOCIADO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À MULTIPROPRIEDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.358-B DO CC/02. CONTRATO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI. INCIDÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. FIXAÇÃO PELA SENTENÇA. DECOTE DA CONDENAÇÃO. INSURGÊNCIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. À parte que, em desconformidade com o que restara resolvido pela sentença, insurge-se almejando providência que já lhe assegurada, carece de interesse recursal apto a ensejar o conhecimento do inconformismo que veiculara quanto ao já acolhido, donde, havendo sido determinado o decote da taxa de fruição do imóvel sobre o valor a ser repetido ao autor, carece a insurgente de interesse apto a legitimar o exame da pretensão quanto ao tópico porquanto a providência já lhe restara assegurada pela sentença. 2. O contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à incorporação e alienação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal. 3. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade sob a égide da inovação legislativa que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza, a saber, A Lei no 13.786/18, as disposições do novo normativo devem ser observadas, de conformidade com o princípio do tempus regit actum, à medida em que entabuladas as condições convencionadas à luz do que já vigorava à época. 4. O efeito imediato da resolução do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador proveniente de desistência na manutenção do negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante. 5. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar o inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, resolvida a promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em razão da desistência manifestada pelo adquirente, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, encerrando natureza compensatória, não comporta cumulação com a cláusula que prevê o pagamento de importe destinado a compensar a utilização e fruição da unidade imobiliária pelo adquirente se não evidenciado que a compensação assegurada não fora suficiente para compor as perdas e danos provocados pela resolução do negócio (CC, art. 416, parágrafo único). 6. O contrato de corretagem, além de ser objeto de regulação específica, fora tratado e disciplinado especificamente pelo legislador codificado, restando içado à condição de contrato típico e nominado e delimitado quanto às suas características essenciais, e, de conformidade com a modulação que lhe fora conferida pelo legislador, encerra obrigação de resultado, resultando que somente em ensejando o efeito almejado é que irradia o direito de o comissário ser agraciado com a comissão avençada (CC, arts. 722 e 725). 7. Concertada a compra do imóvel, o adquirente fica inexoravelmente enlaçado às obrigações derivadas do contrato, tornando-se obrigado a velar pela sua efetivação, resultando que, expressamente prevista a subsistência de comissão de corretagem e que lhe ficaria afetada, conforme anotado nos termos do contrato de intermediação por ele firmado e no instrumento que precedera a formalização do negócio principal, defluindo da forma pela qual lhe restara transmitido o acessório que guarda perfeita harmonia com a legislação consumerista, pois explicitamente prevista a cobrança, afigura-se incabível a restituição de qualquer quantia despendida àquele título. 8. Sobejando hígida e clara a previsão de que a comissão de corretagem devida ao intermediador do negócio seria suportada pelo consumidor que figurara como s adquirente no negócio de compra e venda e destacado o montante que alcançara o acessório do preço da cota imobiliária, restando atendido o direito à informação resguardado pelo legislador de consumo, a transposição do encargo é impassível de ser reputada abusiva e ilícita, porquanto inexistente óbice legal para esse concerto nem imposição cogente no sentido de que o encargo deve ser necessariamente assimilado pela alienante, devendo, portanto, ser privilegiado o convencionado como expressão da autonomia de vontade que permeia o contrato. 9. Atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, resultando que, fixadas parcelas que devem ser repetidas pela vendedora de imóvel, a prestação a ser devolvida deve ser atualizada desde o momento do desembolso. 10. Emergindo a resolução do contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade da inadimplência ou desistência do adquirente, postulando a repetição do que vertera, acolhido o pedido repetitório com a modulação da disposição penal, os juros de mora que devem incrementar o que lhe deve ser devolvido têm como termo inicial a data do trânsito em julgado, pois somente então a obrigação repetitória na forma fixada se tornará revestida de liquidez e certeza, ensejando a qualificação da mora da obrigada à restituição. 11. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, parcialmente provida. Unânime. A recorrente alega violação ao artigo 67-A da Lei 4.571/69, sustentando que houve o cumprimento do contrato por ambas as partes, o que afasta o direito de desistência e rescisão do contrato. Aduz que não há vício de consentimento no contrato ou vícios ocultos no imóvel, tendo sido realizada a tradição completa do bem. Alternativamente, requer a aplicação da Lei 13.786/18 para que seja: a) decretada a rescisão do contrato no dia 22/2/23; b) autorizada a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago a título de multa contratual; c) autorizada a retenção do percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês do valor pago a título de taxa de fruição do imóvel, bem como dos valores pagos a título de taxas de condomínio e corretagem, a fim de evitar enriquecimento ilícito dos recorridos. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano colacionando julgado do STJ, com o intuito de demonstrá-lo. Pede a condenação dos recorridos ao pagamento de honorários de sucumbência (ID 59586692). II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange ao suposto vilipêndio ao artigo 67-A da Lei 4.571/69, porquanto rever a conclusão a que chegou o acórdão recorrido demandaria a análise de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Outrossim, descabe dar trânsito ao apelo no que concerne ao inconformismo lastreado na alínea “c” do permissivo constitucional, tendo em vista que não houve a realização do cotejo analítico entre os acórdãos impugnado e paradigma. Com efeito, a Corte Superior decidiu que “a divergência exige a comprovação por meio do cotejo analítico entre os acórdãos, que demonstre a adequada identidade ou similitude suficiente das situações fáticas e jurídicas que obtiveram conclusões diversas, de forma clara e precisa, apontando de forma inequívoca as circunstâncias que demonstram a divergência no ponto guerreado, nos termos do art. 1.043, § 4o, do CPC/2015 e do art. 266, § 4o, do RISTJ, não servindo o recurso ao mero rejulgamento” (AgInt nos EAREsp n. 1.781.428/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, julgado em 14/5/2024, DJe de 16/5/2024). Por fim, quanto ao pedido de condenação dos recorridos ao pagamento de honorários de sucumbência, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700971-88.2022.8.07.0005 RECORRENTE: CASTRO E ARAÚJO EMPREENDIMENTOS LTDA RECORRIDOS: ALAN SILVA SANTANA E MENTTORA ADMINISTRAÇÃO E CONSULTORIA LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. UNIDADE COMPARTILHADA. MULTIPROPRIEDADE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO/COTA. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. CONSEQUÊNCIA. DEVOLUÇÃO DA IMPORTÂNCIA SOLVIDA. IMPERATIVO LEGAL. DECOTE DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DISPOSIÇÃO DESTINADA A COMPENSAR O USO OU DISPONIBILIDADE DO IMÓVEL INCIDÊNCIA. CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. NATUREZA COMPENSATÓRIA. BIS IN IDEM. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. CUMULAÇÃO SEM PROVA DE QUE AS PERDAS E DANOS SUPLANTAM A COMPENSAÇÃO ASSEGURADA (CC, ART. 416, PARÁGRAFO ÚNICO). INVIABILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA. MONTANTE A SER REPETIDO. ABATIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE. ÔNUS DO ADQUIRENTE. OBRIGAÇÃO CONTRATUALMENTE ASSUMIDA. ACESSÓRIO OBJETO DE AVENÇAMENTO AUTÔNOMO E FIXAÇÃO DESTACADA DO PREÇO DO IMÓVEL NEGOCIADO. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À MULTIPROPRIEDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.358-B DO CC/02. CONTRATO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI. INCIDÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. FIXAÇÃO PELA SENTENÇA. DECOTE DA CONDENAÇÃO. INSURGÊNCIA. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. APELO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. 1. À parte que, em desconformidade com o que restara resolvido pela sentença, insurge-se almejando providência que já lhe assegurada, carece de interesse recursal apto a ensejar o conhecimento do inconformismo que veiculara quanto ao já acolhido, donde, havendo sido determinado o decote da taxa de fruição do imóvel sobre o valor a ser repetido ao autor, carece a insurgente de interesse apto a legitimar o exame da pretensão quanto ao tópico porquanto a providência já lhe restara assegurada pela sentença. 2. O contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à incorporação e alienação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final da unidade negociada qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal. 3. Concertado o negócio jurídico traduzido em contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade sob a égide da inovação legislativa que dispusera sobre os distratos de negócios daquela natureza, a saber, A Lei no 13.786/18, as disposições do novo normativo devem ser observadas, de conformidade com o princípio do tempus regit actum, à medida em que entabuladas as condições convencionadas à luz do que já vigorava à época. 4. O efeito imediato da resolução do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador proveniente de desistência na manutenção do negócio é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da sua formalização, modulados os efeitos do distrato em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante. 5. A cláusula penal de conteúdo compensatório destina-se a sancionar o inadimplente de forma proporcional ao inadimplemento e assegurar a composição dos prejuízos experimentados pela contraparte, e não fomentar ganho indevido ao contratante adimplente, derivando que, resolvida a promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em razão da desistência manifestada pelo adquirente, deve sofrer a incidência da disposição penal, que, contudo, encerrando natureza compensatória, não comporta cumulação com a cláusula que prevê o pagamento de importe destinado a compensar a utilização e fruição da unidade imobiliária pelo adquirente se não evidenciado que a compensação assegurada não fora suficiente para compor as perdas e danos provocados pela resolução do negócio (CC, art. 416, parágrafo único). 6. O contrato de corretagem, além de ser objeto de regulação específica, fora tratado e disciplinado especificamente pelo legislador codificado, restando içado à condição de contrato típico e nominado e delimitado quanto às suas características essenciais, e, de conformidade com a modulação que lhe fora conferida pelo legislador, encerra obrigação de resultado, resultando que somente em ensejando o efeito almejado é que irradia o direito de o comissário ser agraciado com a comissão avençada (CC, arts. 722 e 725). 7. Concertada a compra do imóvel, o adquirente fica inexoravelmente enlaçado às obrigações derivadas do contrato, tornando-se obrigado a velar pela sua efetivação, resultando que, expressamente prevista a subsistência de comissão de corretagem e que lhe ficaria afetada, conforme anotado nos termos do contrato de intermediação por ele firmado e no instrumento que precedera a formalização do negócio principal, defluindo da forma pela qual lhe restara transmitido o acessório que guarda perfeita harmonia com a legislação consumerista, pois explicitamente prevista a cobrança, afigura-se incabível a restituição de qualquer quantia despendida àquele título. 8. Sobejando hígida e clara a previsão de que a comissão de corretagem devida ao intermediador do negócio seria suportada pelo consumidor que figurara como s adquirente no negócio de compra e venda e destacado o montante que alcançara o acessório do preço da cota imobiliária, restando atendido o direito à informação resguardado pelo legislador de consumo, a transposição do encargo é impassível de ser reputada abusiva e ilícita, porquanto inexistente óbice legal para esse concerto nem imposição cogente no sentido de que o encargo deve ser necessariamente assimilado pela alienante, devendo, portanto, ser privilegiado o convencionado como expressão da autonomia de vontade que permeia o contrato. 9. Atualização monetária se qualifica como simples instrumento destinado a assegurar a intangibilidade da obrigação, resguardando-se sua identidade no tempo mediante o incremento do seu valor nominal com índice de correção apurado desde que fora fixada e até sua efetiva liquidação ante sua sujeição à ação da inflação, que redunda em mitigação da sua real e efetiva expressão pecuniária, resultando que, fixadas parcelas que devem ser repetidas pela vendedora de imóvel, a prestação a ser devolvida deve ser atualizada desde o momento do desembolso. 10. Emergindo a resolução do contrato de compra e venda de cota de unidade imobiliária no regime de multipropriedade da inadimplência ou desistência do adquirente, postulando a repetição do que vertera, acolhido o pedido repetitório com a modulação da disposição penal, os juros de mora que devem incrementar o que lhe deve ser devolvido têm como termo inicial a data do trânsito em julgado, pois somente então a obrigação repetitória na forma fixada se tornará revestida de liquidez e certeza, ensejando a qualificação da mora da obrigada à restituição. 11. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, parcialmente provida. Unânime. A recorrente alega violação ao artigo 67-A da Lei 4.571/69, sustentando que houve o cumprimento do contrato por ambas as partes, o que afasta o direito de desistência e rescisão do contrato. Aduz que não há vício de consentimento no contrato ou vícios ocultos no imóvel, tendo sido realizada a tradição completa do bem. Alternativamente, requer a aplicação da Lei 13.786/18 para que seja: a) decretada a rescisão do contrato no dia 22/2/23; b) autorizada a retenção do percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago a título de multa contratual; c) autorizada a retenção do percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês do valor pago a título de taxa de fruição do imóvel, bem como dos valores pagos a título de taxas de condomínio e corretagem, a fim de evitar enriquecimento ilícito dos recorridos. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano colacionando julgado do STJ, com o intuito de demonstrá-lo. Pede a condenação dos recorridos ao pagamento de honorários de sucumbência (ID 59586692). II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange ao suposto vilipêndio ao artigo 67-A da Lei 4.571/69, porquanto rever a conclusão a que chegou o acórdão recorrido demandaria a análise de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Outrossim, descabe dar trânsito ao apelo no que concerne ao inconformismo lastreado na alínea “c” do permissivo constitucional, tendo em vista que não houve a realização do cotejo analítico entre os acórdãos impugnado e paradigma. Com efeito, a Corte Superior decidiu que “a divergência exige a comprovação por meio do cotejo analítico entre os acórdãos, que demonstre a adequada identidade ou similitude suficiente das situações fáticas e jurídicas que obtiveram conclusões diversas, de forma clara e precisa, apontando de forma inequívoca as circunstâncias que demonstram a divergência no ponto guerreado, nos termos do art. 1.043, § 4o, do CPC/2015 e do art. 266, § 4o, do RISTJ, não servindo o recurso ao mero rejulgamento” (AgInt nos EAREsp n. 1.781.428/RJ, relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, julgado em 14/5/2024, DJe de 16/5/2024). Por fim, quanto ao pedido de condenação dos recorridos ao pagamento de honorários de sucumbência, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020