Tribunal: TJDFT
Processo: 0711906-51.2022.8.07.0018
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-15
Data de publicação: 2024-05-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO. DIREITO DE CONSTRUIR. MULTAS. ADEQUAÇÃO. ANÁLISE. IMPOSSIBLIDADE. PETIÇÃO INICIAL. PREVISÃO. AUSÊNCIA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. IMÓVEL SITUADO NO SETOR DE OFICINAS DO NÚCLEO BANDEIRANTE. IRREGULARIDADE. LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO (LUOS - LEI COMPLEMENTAR DISTRITAL 948/2019). APROVEITAMENTO EXTRAORDINÁRIO DE ÁREA. EDIFICAÇÃO VERTICAL. PAVIMENTOS VERTICAIS. CRIAÇÃO. LIMITE MÁXIMO. ULTRAPASSAGEM. CONVALIDAÇÃO DA OBRA. AJUSTE. ADEQUAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGO DE OBRA. FISCALIZAÇÕES POSTERIORES. NOVAS AUTUAÇÕES. INFRAÇÕES ADMINISTRATIVAS. CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DO DISTRITO FEDERAL (LEI DISTRITAL 6.138/2018). VIOLAÇÃO. REITERAÇÕES. CONSTATAÇÃO. ATOS ADMINISTRATIVOS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. PROCESSO ADMINISTRATIVO. CONTRADITÓRIO. AMPLA DEFESA. OBSERVÂNCIA. MULTAS. INTIMAÇÃO DEMOLITÓRIA. LEGALIDADE. ADEQUAÇÃO À LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA. NECESSIDADE. DEMOLIÇÃO. ÚLTIMO PAVIMENTO E PARTE DO ANTERIOR. IMPRESCINDIBILIDADE.
1. Não se conhece de pedido de correção/readequação das multas administrativas aplicadas em desfavor da apelante se a questão não foi trazida na petição inicial nem há pedido de revisão dos autos de infração, sob pena de inovação recursal. A lide se limita à nulidade dos atos administrativos relativos ao direito de construir, nos termos da legislação urbanística do Distrito Federal, bem como a não demolição de parte do imóvel, por serem passíveis de correção.
2. Em Estado Democrático de Direito nenhum direito é absoluto. Os direitos e garantias fundamentais previstos na Constituição Federal – CF são exercidos dentro dos limites decorrentes do regime democrático, ora de forma plena, ora de forma limitada, nos termos que ela determina.
3. O exercício do direito de propriedade é condicionado ao atendimento de sua função social (art. 5o, XXII e XXIII), que, no meio urbano, é cumprida quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor (art. 182, § 2o). Nesse sentido, a Lei 10.527/2001 (Estatuto da Cidade) ao regulamentar esse dispositivo, e dispõe em seu art. 2o, VI, e XII, as diretrizes gerais de política urbana de ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar, dentre várias consequências, a utilização inadequada dos imóveis urbanos, o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana, a poluição e a degradação ambiental, e, ainda, a proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.
4. No Distrito Federal, a Lei Complementar Distrital 948/2019 (Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano – LUOS), com as alterações promovidas pela Lei Complementar Distrital 1.007/2022, regula a ocupação e uso do solo urbano no Distrito Federal. O exercício da propriedade privada urbana pressupõe a observância aos princípios estruturantes e dos objetivos previstos em seus art. 3o e 4o. O imóvel está situado na Região Administrativa do Núcleo Bandeirante (RA VIII), que se vincula aos critérios de ocupação do solo do Quadro 7A, voltado para a destinação ou uso comercial, de prestação de serviços, institucional e industrial, localizada em áreas industriais e de oficinas, facultado o uso residencial apenas nos pavimentos superiores e condicionado à existência de uso não residencial do bem, nos termos dos arts. 2o, II, g, III, g, e 5o § 1o, VII, da LUOS.
5. Nos termos da Lei Distrital 6.138/2018 (Código de Obras e Edificações do Distrito Federal – COE), toda obra de construção pressupõe o prévio licenciamento, nos termos do seu art. 22, salvo as exceções previstas nos arts. 23 e 24. Os arts. 50 ao 53 do COE dispõem que a licença de obras é emitida na forma de alvará de construção e licença específica. O alvará de construção é expedido para obras iniciais e de modificação não dispensadas de habilitação, e é necessariamente vinculado a um único projeto arquitetônico apresentado pelo interessado.
6. A anulação de atos administrativos só é possível quando houver vício insanável na habilitação do projeto arquitetônico. Já a convalidação, no que interessa ao caso, só poderá ocorrer quando os vícios forem sanáveis e não extrapolarem, além de 30% o coeficiente de aproveitamento máximo do imóvel (COE, arts. 75 e 77, IV, a).
7. A apelante, desde o embargo da sua obra, no ano de 2020, descumpriu as normas de direito urbanístico do Distrito Federal e, ainda, manteve a realização das obras em desacordo com alvará de construção e com o próprio projeto que apresentou para regularização. O auto de embargo da obra foi lavrado em 16/10/2020, uma vez que foi construído um quarto pavimento em desacordo com a LUOS, já que se tratava de um aproveitamento bem superior ao máximo previsto na legislação, de 1.000 m2. Esse embargo foi imposto sem qualquer multa. Depreende-se que o térreo, de 250 m2, foi complemente ocupado (taxa de ocupação de 100%), de modo que a construção de mais três pavimentos, nesta mesma metragem, na vertical, viola o limite máximo previsto na legislação (575 m2) e não é passível de regularização.
8. Conforme o projeto arquitetônico apresentado pela apelante para obter o alvará de construção, foi prevista a edificação de apenas 143,50 m2 de todo o terreno, a partir do térreo (loja comercial), e mais três pavimentos verticais (salas comerciais) todos com a mesma medida, que totalizou aproveitamento de 574 m2 de aproveitamento, de acordo com o limite máximo estabelecido em lei. Ocorre que a apelante, ciente das condições e dos limites impostos no alvará não só manteve a construção térrea, na extensão máxima do lote (250 m2 de construção), com também construiu outros três pavimentos nesses mesmos termos. Por isso, a autuação dos fiscais está correta, uma vez que não há áreas descobertas. O imóvel foi aproveitado com base na extensão total do lote.
9. A autorização para construção contida no “Habite-se”, de 1985, tampouco permite a edificação de mais pavimentos, com base na área total do lote. Isso porque a taxa de ocupação do lote poderia ser de 100% (250 m2), desde que a taxa de construção não ultrapassasse o dobro dessa área (200% do lote). Há quase 40 anos, o limite máximo para aproveitamento era de, no máximo, 500 m2.
10. Não procede o argumento de que a fiscalização veio muito antes da obra ser finalizada e, quando ainda estava em funcionamento no térreo uma oficina mecânica, que seria destinado a uma garagem, para obter a exclusão dessa área como aproveitamento do imóvel. A apelante não apresentou nenhum documento, nem mesmo fotografias atualizadas do imóvel, nas partes exterior e interior, para comprovar a efetiva implantação da garagem, sem violar normas e padrões urbanísticos.
11. Também não tem razão a apelante ao dizer que a obra pode ser regularizada, mediante redução da área construída apenas com a retirada do telhado do quarto pavimento, que será transformado em terraço e em sótão para as caixas de água. Reitere-se que as fotografias juntadas na contestação apontam que a edificação, em todos os seus pavimentos, está fechada, inclusive o terceiro pavimento. Ainda que o teto venha a ser retirado, isso implicará a existência de área aproveitada que excede o alvará de construção, ainda que esteja descoberta. Nessa linha de raciocínio, não há possibilidade de readequação das obras, que ultrapassam – e muito – o que foi estipulado no projeto aprovado pelo DISTRITO FEDERAL. O único meio de corrigir o excesso é com a demolição integral do terceiro pavimento (tanto do teto quanto do piso) e de parte do segundo pavimento, que poderá ser coberto em parte, desde que em acordo com o limite de 575 m2.
12. O fato de a apelante ter realizado o pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir – ODIR não configura qualquer direito adquirido à manutenção do edifício, edificado de forma irregular. Esse preço público tem como objetivo, tão somente, o direito de aproveitamento extraordinário do imóvel, para além de seus limites físicos, desde que respeitados os limites permitidos na legislação urbanística.
13. No que se refere à alegação de nulidade das autuações sofridas, também não lhe assiste razão. Na hipótese, em 27/1/2022, após nova fiscalização, a apelante sofreu seis autuações, por descumprimento de embargo de obra, e reiteração das infrações urbanísticas tratadas nos autos. A apelante teve oportunidade de se manifestar na esfera administrativa e o indeferimento de sua pretensão restaram suficientemente fundamentados. Além disso, já há muito havia sido advertida na decisão de que em caso de novos descumprimentos o procedimento fiscalizatório continuaria, com aplicação rigorosa do COE.
14. Não que há que se falar em nulidade dos atos fiscalizatórios por desvio de poder, tampouco abuso do exercício do poder de polícia. A apelante foi sancionada inicialmente com o embargo das obras e, corretamente, por multas cumulativas, calculadas pelo dobro, em razão de reincidência, com interdição da edificação e apreensão de materiais e com a intimação demolitória, em conformidade com os arts. 126, 128, 131, 132, 133 e 134 do COE. Precedentes deste tribunal.
15. Apelação conhecida em parte e não provida. Honorários advocatícios majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. ADMINISTRATIVO. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO. DIREITO DE CONSTRUIR. MULTAS. ADEQUAÇÃO. ANÁLISE. IMPOSSIBLIDADE. PETIÇÃO INICIAL. PREVISÃO. AUSÊNCIA. INOVAÇÃO RECURSAL. CONHECIMENTO PARCIAL. IMÓVEL SITUADO NO SETOR DE OFICINAS DO NÚCLEO BANDEIRANTE. IRREGULARIDADE. LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO (LUOS - LEI COMPLEMENTAR DISTRITAL 948/2019). APROVEITAMENTO EXTRAORDINÁRIO DE ÁREA. EDIFICAÇÃO VERTICAL. PAVIMENTOS VERTICAIS. CRIAÇÃO. LIMITE MÁXIMO. ULTRAPASSAGEM. CONVALIDAÇÃO DA OBRA. AJUSTE. ADEQUAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGO DE OBRA. FISCALIZAÇÕES POSTERIORES. NOVAS AUTUAÇÕES. INFRAÇÕES ADMINISTRATIVAS. CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DO DISTRITO FEDERAL (LEI DISTRITAL 6.138/2018). VIOLAÇÃO. REITERAÇÕES. CONSTATAÇÃO. ATOS ADMINISTRATIVOS. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. PROCESSO ADMINISTRATIVO. CONTRADITÓRIO. AMPLA DEFESA. OBSERVÂNCIA. MULTAS. INTIMAÇÃO DEMOLITÓRIA. LEGALIDADE. ADEQUAÇÃO À LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA. NECESSIDADE. DEMOLIÇÃO. ÚLTIMO PAVIMENTO E PARTE DO ANTERIOR. IMPRESCINDIBILIDADE.
1. Não se conhece de pedido de correção/readequação das multas administrativas aplicadas em desfavor da apelante se a questão não foi trazida na petição inicial nem há pedido de revisão dos autos de infração, sob pena de inovação recursal. A lide se limita à nulidade dos atos administrativos relativos ao direito de construir, nos termos da legislação urbanística do Distrito Federal, bem como a não demolição de parte do imóvel, por serem passíveis de correção.
2. Em Estado Democrático de Direito nenhum direito é absoluto. Os direitos e garantias fundamentais previstos na Constituição Federal – CF são exercidos dentro dos limites decorrentes do regime democrático, ora de forma plena, ora de forma limitada, nos termos que ela determina.
3. O exercício do direito de propriedade é condicionado ao atendimento de sua função social (art. 5o, XXII e XXIII), que, no meio urbano, é cumprida quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor (art. 182, § 2o). Nesse sentido, a Lei 10.527/2001 (Estatuto da Cidade) ao regulamentar esse dispositivo, e dispõe em seu art. 2o, VI, e XII, as diretrizes gerais de política urbana de ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar, dentre várias consequências, a utilização inadequada dos imóveis urbanos, o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infraestrutura urbana, a poluição e a degradação ambiental, e, ainda, a proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico.
4. No Distrito Federal, a Lei Complementar Distrital 948/2019 (Lei de Uso e Ocupação do Solo Urbano – LUOS), com as alterações promovidas pela Lei Complementar Distrital 1.007/2022, regula a ocupação e uso do solo urbano no Distrito Federal. O exercício da propriedade privada urbana pressupõe a observância aos princípios estruturantes e dos objetivos previstos em seus art. 3o e 4o. O imóvel está situado na Região Administrativa do Núcleo Bandeirante (RA VIII), que se vincula aos critérios de ocupação do solo do Quadro 7A, voltado para a destinação ou uso comercial, de prestação de serviços, institucional e industrial, localizada em áreas industriais e de oficinas, facultado o uso residencial apenas nos pavimentos superiores e condicionado à existência de uso não residencial do bem, nos termos dos arts. 2o, II, g, III, g, e 5o § 1o, VII, da LUOS.
5. Nos termos da Lei Distrital 6.138/2018 (Código de Obras e Edificações do Distrito Federal – COE), toda obra de construção pressupõe o prévio licenciamento, nos termos do seu art. 22, salvo as exceções previstas nos arts. 23 e 24. Os arts. 50 ao 53 do COE dispõem que a licença de obras é emitida na forma de alvará de construção e licença específica. O alvará de construção é expedido para obras iniciais e de modificação não dispensadas de habilitação, e é necessariamente vinculado a um único projeto arquitetônico apresentado pelo interessado.
6. A anulação de atos administrativos só é possível quando houver vício insanável na habilitação do projeto arquitetônico. Já a convalidação, no que interessa ao caso, só poderá ocorrer quando os vícios forem sanáveis e não extrapolarem, além de 30% o coeficiente de aproveitamento máximo do imóvel (COE, arts. 75 e 77, IV, a).
7. A apelante, desde o embargo da sua obra, no ano de 2020, descumpriu as normas de direito urbanístico do Distrito Federal e, ainda, manteve a realização das obras em desacordo com alvará de construção e com o próprio projeto que apresentou para regularização. O auto de embargo da obra foi lavrado em 16/10/2020, uma vez que foi construído um quarto pavimento em desacordo com a LUOS, já que se tratava de um aproveitamento bem superior ao máximo previsto na legislação, de 1.000 m2. Esse embargo foi imposto sem qualquer multa. Depreende-se que o térreo, de 250 m2, foi complemente ocupado (taxa de ocupação de 100%), de modo que a construção de mais três pavimentos, nesta mesma metragem, na vertical, viola o limite máximo previsto na legislação (575 m2) e não é passível de regularização.
8. Conforme o projeto arquitetônico apresentado pela apelante para obter o alvará de construção, foi prevista a edificação de apenas 143,50 m2 de todo o terreno, a partir do térreo (loja comercial), e mais três pavimentos verticais (salas comerciais) todos com a mesma medida, que totalizou aproveitamento de 574 m2 de aproveitamento, de acordo com o limite máximo estabelecido em lei. Ocorre que a apelante, ciente das condições e dos limites impostos no alvará não só manteve a construção térrea, na extensão máxima do lote (250 m2 de construção), com também construiu outros três pavimentos nesses mesmos termos. Por isso, a autuação dos fiscais está correta, uma vez que não há áreas descobertas. O imóvel foi aproveitado com base na extensão total do lote.
9. A autorização para construção contida no “Habite-se”, de 1985, tampouco permite a edificação de mais pavimentos, com base na área total do lote. Isso porque a taxa de ocupação do lote poderia ser de 100% (250 m2), desde que a taxa de construção não ultrapassasse o dobro dessa área (200% do lote). Há quase 40 anos, o limite máximo para aproveitamento era de, no máximo, 500 m2.
10. Não procede o argumento de que a fiscalização veio muito antes da obra ser finalizada e, quando ainda estava em funcionamento no térreo uma oficina mecânica, que seria destinado a uma garagem, para obter a exclusão dessa área como aproveitamento do imóvel. A apelante não apresentou nenhum documento, nem mesmo fotografias atualizadas do imóvel, nas partes exterior e interior, para comprovar a efetiva implantação da garagem, sem violar normas e padrões urbanísticos.
11. Também não tem razão a apelante ao dizer que a obra pode ser regularizada, mediante redução da área construída apenas com a retirada do telhado do quarto pavimento, que será transformado em terraço e em sótão para as caixas de água. Reitere-se que as fotografias juntadas na contestação apontam que a edificação, em todos os seus pavimentos, está fechada, inclusive o terceiro pavimento. Ainda que o teto venha a ser retirado, isso implicará a existência de área aproveitada que excede o alvará de construção, ainda que esteja descoberta. Nessa linha de raciocínio, não há possibilidade de readequação das obras, que ultrapassam – e muito – o que foi estipulado no projeto aprovado pelo DISTRITO FEDERAL. O único meio de corrigir o excesso é com a demolição integral do terceiro pavimento (tanto do teto quanto do piso) e de parte do segundo pavimento, que poderá ser coberto em parte, desde que em acordo com o limite de 575 m2.
12. O fato de a apelante ter realizado o pagamento de Outorga Onerosa do Direito de Construir – ODIR não configura qualquer direito adquirido à manutenção do edifício, edificado de forma irregular. Esse preço público tem como objetivo, tão somente, o direito de aproveitamento extraordinário do imóvel, para além de seus limites físicos, desde que respeitados os limites permitidos na legislação urbanística.
13. No que se refere à alegação de nulidade das autuações sofridas, também não lhe assiste razão. Na hipótese, em 27/1/2022, após nova fiscalização, a apelante sofreu seis autuações, por descumprimento de embargo de obra, e reiteração das infrações urbanísticas tratadas nos autos. A apelante teve oportunidade de se manifestar na esfera administrativa e o indeferimento de sua pretensão restaram suficientemente fundamentados. Além disso, já há muito havia sido advertida na decisão de que em caso de novos descumprimentos o procedimento fiscalizatório continuaria, com aplicação rigorosa do COE.
14. Não que há que se falar em nulidade dos atos fiscalizatórios por desvio de poder, tampouco abuso do exercício do poder de polícia. A apelante foi sancionada inicialmente com o embargo das obras e, corretamente, por multas cumulativas, calculadas pelo dobro, em razão de reincidência, com interdição da edificação e apreensão de materiais e com a intimação demolitória, em conformidade com os arts. 126, 128, 131, 132, 133 e 134 do COE. Precedentes deste tribunal.
15. Apelação conhecida em parte e não provida. Honorários advocatícios majorados.