Tribunal: TJDFT
Processo: 0707085-60.2024.8.07.0009
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-25

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO COMPROVADA. PREVISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS. DESTAQUE NO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pelo autor contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda realizado entre as partes; bem como, para condenar a ré a devolver ao autor o valor de R$ 521,58 (quinhentos e vinte e um reais e cinquenta e oito centavos).
2. Em suas razões, o autor/recorrente sustenta que o representante de venda da parte recorrida informou, inicialmente, que o Autor arcaria com parcelas de valores fixos até a quitação da compra e venda, e não fez qualquer menção a atualização de valores. Aduz que na ficha de negociação da cota não há qualquer informação sobre comissão de corretagem. Assevera que a revelia decretada implica a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor. Pede a reforma da sentença.
3. Presentes os pressupostos de admissibilidade, vez que o recurso foi interposto no prazo legal, e o preparo devidamente recolhido (ID. 62830616 e 62830617). Contrarrazões não foram apresentadas.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
5. Em sua inicial, relatou o autor que, em 25/08/2023, firmou com a parte requerida uma proposta de compra e venda de uma fração de unidade autônoma em regime de multipropriedade no empreendimento Pyreneus Residence. Afirmou que o vendedor informou que o valor total da compra seria de R$ 43.121,88 (quarenta e três mil cento e vinte e um reais e oitenta e oito centavos), sendo necessário o pagamento de uma entrada de R$ 4.106,88 (quatro mil cento e seis reais e oitenta e oito centavos), para formalizar o contrato. No dia da assinatura, foi garantido pela responsável pela negociação que os valores e parcelas não sofreriam alterações, mantendo-se em R$ 513,36 (quinhentos e treze reais e trinta e seis centavos), com vencimento todo dia 25. Entretanto, em abril de 2024, ao solicitar o boleto mensal, o autor percebeu que a data de vencimento e o valor da parcela haviam sido alterados, sendo informado que essas mudanças estavam previstas contratualmente, com atualização pelo índice INCC. Em 15/04/2024, o autor solicitou a rescisão do contrato por WhatsApp, em razão de descumprimento do inicialmente previsto, tendo recebido um documento de distrato que negava a devolução dos valores pagos, sob a alegação de que a entrada foi destinada à comissão de corretagem e que o valor de R$ 521,58 seria retido como sinal de negócio. Diante disso, o autor pleiteou a presente ação em busca da rescisão do contrato e da restituição integral dos valores pagos.
6. A parte ré foi declarada revel no processo de origem. Destaca-se que a revelia, na forma do art. 20 da Lei 9.099/95, induz presunção apenas relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial, não importando procedência automática do pedido e nem exime o autor de provar o fato constitutivo de seu direito. No caso, verifica-se na ficha de negociação (ID. 62587128-Pág. 38), que cada uma das parcelas referentes ao sinal e a entrada restante, corresponderiam ao valor de R$ 513,36 (quinhentos e treze reais e trinta e seis centavos), individualmente. Todavia, ao analisar o contrato de compra de venda (ID 62587128 - Pág. 13,), observa-se que este, dispõe em sua cláusula segunda (Do Preço e da Forma de Pagamento), que o saldo devedor e as respectivas parcelas seriam atualizados monetariamente pela variação percentual dos índices indicados. Demais disso, como o contrato seria dividido em mais de 70 parcelas, não seria possível determinar os valores exatos das parcelas a serem pagas, devido à variação nos índices de atualização. Assim, nota-se que os valores apresentados na ficha de negociação serviam apenas como uma estimativa para o pagamento.
7. No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.559.956/SP (Tema 938), firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da unidade, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso, foi observado o dever de informação pelo réu (Cláusula E.2, ID. 62587128 - Pág. 5), uma vez que o contrato é expresso quanto ao valor de R$ 4,106.88 (quatro mil e cento e seis reais e oitenta e oito centavos), a ser pago a título de comissão de corretagem com a indicação dos beneficiários.
8. Diante disso, é possível perceber que as declarações do autor carecem de verossimilhança. Isso porque, apesar de declarar que somente teve acesso a ficha de negociação de cota, o autor afirmou em sua inicial que, no dia 25/08/2023, assinou a proposta de compra e venda, conforme contrato anexo. Corroborando tal fato, opôs sua assinatura digital no contrato no mesmo dia que realizou o pagamento da primeira parcela e assinou a ficha de negociação. Desta feita, não é crível que o autor não tenha tido acesso aos termos contratuais que previam sobre a comissão de corretagem e atualização de valores.
9. Nesse ponto, ressalta-se que a ficha de negociação é comumente utilizada como um resumo da negociação, mas as cláusulas e os detalhes do acordo são formalizados em contrato. Assim, o autor não pode se valer apenas das informações contidas na ficha de negociação para demonstrar que houve o descumprimento do ofertado pelo fornecedor, pois como visto, não restou comprovado o alegado descumprimento contratual. Portanto, tendo em vista a validade do negócio jurídico, o qual foi celebrado pelas partes, a obrigatoriedade do que foi convencionado se impõe, de modo que o único valor devido à parte recorrente, corresponde ao importe de R$ 521,58 (quinhentos e vinte e um reais e cinquenta e oito centavos). Assim, a sentença deve ser mantida na sua integralidade.
10. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida em seus próprios fundamentos.
11. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA DE COTA/FRAÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. NÃO COMPROVADA. PREVISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938 DO STJ. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO. ATUALIZAÇÃO DAS PARCELAS. DESTAQUE NO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1.Trata-se de recurso inominado interposto pelo autor contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para declarar a rescisão do contrato de compra e venda realizado entre as partes; bem como, para condenar a ré a devolver ao autor o valor de R$ 521,58 (quinhentos e vinte e um reais e cinquenta e oito centavos).
2. Em suas razões, o autor/recorrente sustenta que o representante de venda da parte recorrida informou, inicialmente, que o Autor arcaria com parcelas de valores fixos até a quitação da compra e venda, e não fez qualquer menção a atualização de valores. Aduz que na ficha de negociação da cota não há qualquer informação sobre comissão de corretagem. Assevera que a revelia decretada implica a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor. Pede a reforma da sentença.
3. Presentes os pressupostos de admissibilidade, vez que o recurso foi interposto no prazo legal, e o preparo devidamente recolhido (ID. 62830616 e 62830617). Contrarrazões não foram apresentadas.
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
5. Em sua inicial, relatou o autor que, em 25/08/2023, firmou com a parte requerida uma proposta de compra e venda de uma fração de unidade autônoma em regime de multipropriedade no empreendimento Pyreneus Residence. Afirmou que o vendedor informou que o valor total da compra seria de R$ 43.121,88 (quarenta e três mil cento e vinte e um reais e oitenta e oito centavos), sendo necessário o pagamento de uma entrada de R$ 4.106,88 (quatro mil cento e seis reais e oitenta e oito centavos), para formalizar o contrato. No dia da assinatura, foi garantido pela responsável pela negociação que os valores e parcelas não sofreriam alterações, mantendo-se em R$ 513,36 (quinhentos e treze reais e trinta e seis centavos), com vencimento todo dia 25. Entretanto, em abril de 2024, ao solicitar o boleto mensal, o autor percebeu que a data de vencimento e o valor da parcela haviam sido alterados, sendo informado que essas mudanças estavam previstas contratualmente, com atualização pelo índice INCC. Em 15/04/2024, o autor solicitou a rescisão do contrato por WhatsApp, em razão de descumprimento do inicialmente previsto, tendo recebido um documento de distrato que negava a devolução dos valores pagos, sob a alegação de que a entrada foi destinada à comissão de corretagem e que o valor de R$ 521,58 seria retido como sinal de negócio. Diante disso, o autor pleiteou a presente ação em busca da rescisão do contrato e da restituição integral dos valores pagos.
6. A parte ré foi declarada revel no processo de origem. Destaca-se que a revelia, na forma do art. 20 da Lei 9.099/95, induz presunção apenas relativa de veracidade dos fatos narrados na inicial, não importando procedência automática do pedido e nem exime o autor de provar o fato constitutivo de seu direito. No caso, verifica-se na ficha de negociação (ID. 62587128-Pág. 38), que cada uma das parcelas referentes ao sinal e a entrada restante, corresponderiam ao valor de R$ 513,36 (quinhentos e treze reais e trinta e seis centavos), individualmente. Todavia, ao analisar o contrato de compra de venda (ID 62587128 - Pág. 13,), observa-se que este, dispõe em sua cláusula segunda (Do Preço e da Forma de Pagamento), que o saldo devedor e as respectivas parcelas seriam atualizados monetariamente pela variação percentual dos índices indicados. Demais disso, como o contrato seria dividido em mais de 70 parcelas, não seria possível determinar os valores exatos das parcelas a serem pagas, devido à variação nos índices de atualização. Assim, nota-se que os valores apresentados na ficha de negociação serviam apenas como uma estimativa para o pagamento.
7. No que tange à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.559.956/SP (Tema 938), firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, desde que previamente informado o preço total da unidade, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso, foi observado o dever de informação pelo réu (Cláusula E.2, ID. 62587128 - Pág. 5), uma vez que o contrato é expresso quanto ao valor de R$ 4,106.88 (quatro mil e cento e seis reais e oitenta e oito centavos), a ser pago a título de comissão de corretagem com a indicação dos beneficiários.
8. Diante disso, é possível perceber que as declarações do autor carecem de verossimilhança. Isso porque, apesar de declarar que somente teve acesso a ficha de negociação de cota, o autor afirmou em sua inicial que, no dia 25/08/2023, assinou a proposta de compra e venda, conforme contrato anexo. Corroborando tal fato, opôs sua assinatura digital no contrato no mesmo dia que realizou o pagamento da primeira parcela e assinou a ficha de negociação. Desta feita, não é crível que o autor não tenha tido acesso aos termos contratuais que previam sobre a comissão de corretagem e atualização de valores.
9. Nesse ponto, ressalta-se que a ficha de negociação é comumente utilizada como um resumo da negociação, mas as cláusulas e os detalhes do acordo são formalizados em contrato. Assim, o autor não pode se valer apenas das informações contidas na ficha de negociação para demonstrar que houve o descumprimento do ofertado pelo fornecedor, pois como visto, não restou comprovado o alegado descumprimento contratual. Portanto, tendo em vista a validade do negócio jurídico, o qual foi celebrado pelas partes, a obrigatoriedade do que foi convencionado se impõe, de modo que o único valor devido à parte recorrente, corresponde ao importe de R$ 521,58 (quinhentos e vinte e um reais e cinquenta e oito centavos). Assim, a sentença deve ser mantida na sua integralidade.
10. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida em seus próprios fundamentos.
11. Sem honorários, ante a ausência de contrarrazões, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.