Tribunal: TJDFT
Processo: 0706793-54.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-25
Data de publicação: 2024-12-05

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto por JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as empresas requeridas/recorrentes, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, nos valores de R$ 6.980,37 (seis mil novecentos e oitenta reais trinta e sete centavos), a título de juros de obras, e R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra.
2. Os fatos relevantes. Em suas razões recursais, as recorrentes suscitam, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a CAIXA, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustentam que há uma distinção entre o Termo de Reserva da unidade habitacional e o Contrato de Compra e Venda, e que os prazos constantes neste último instrumento foram respeitados, não havendo atraso na entrega do imóvel. Aduzem que o termo de reserva é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Subsidiariamente, caso reconhecido o atraso, justificam que decorreu da escassez de mão de obra qualificada, caso fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil, ocasionada pela pandemia de COVID-19. Afirma, ainda, que a parte requerente, ora recorrida, não apresentou provas substanciais que demonstrem o impacto real e concreto dos prejuízos causados pelo atraso na entrega da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: i) determinar o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes; iii) apurar se a parte requerente faz jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte requerente, há legitimidade passiva das requeridas/recorrentes, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, o qual pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 64293058), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 (cento e oitenta dias) corridos, independentemente de qualquer condição, para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). As recorrentes alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que seria estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda o prazo para o término da construção em 06.03.2023 (ID 64293085, cláusula B.7.1).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização pelos danos materiais suportados.
10. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelo adquirente que se vê privado do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
11. Na hipótese dos autos, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido, razão pela qual o valor da indenização fixado se amolda à situação descrita nos autos, não destoando daquele praticado para imóveis de igual valor, parâmetro que não foi impugnado na origem, conforme disposto em sentença.
12. Em se tratando da indenização pelos danos materiais, a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: TJDFT, Acórdãos n. 1834657 e 1844856.
13. Cumpre ressaltar, ainda, que não prospera a alegação de escassez de mão de obra qualificada, decorrente do crescimento do mercado imobiliário e da Pandemia de Covid-19, haja vista que o contrato foi celebrado em 16.10.2020, período em que já havia sido decretada a pandemia, permitindo ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: TJDFT, Acórdão n. 1808125.
14. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever das partes recorrentes reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte recorrida no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida que utilizou-se de parâmetros legítimos, sendo o valor adequado para reparar os prejuízos causados até a efetiva entrega do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido.
16. Responderão as partes recorrentes pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei n. 9.099/95).
____
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão n.1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 18/3/202; Acórdão n.1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, j. 15/4/2024; Acórdão 1808125, Rel. Daniel Felipe Machado, 1a Turma Recursal, j. 29/01/2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO TEMA 996 STJ. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto por JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as empresas requeridas/recorrentes, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais, nos valores de R$ 6.980,37 (seis mil novecentos e oitenta reais trinta e sete centavos), a título de juros de obras, e R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de lucros cessantes correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra.
2. Os fatos relevantes. Em suas razões recursais, as recorrentes suscitam, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a CAIXA, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustentam que há uma distinção entre o Termo de Reserva da unidade habitacional e o Contrato de Compra e Venda, e que os prazos constantes neste último instrumento foram respeitados, não havendo atraso na entrega do imóvel. Aduzem que o termo de reserva é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade. Subsidiariamente, caso reconhecido o atraso, justificam que decorreu da escassez de mão de obra qualificada, caso fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil, ocasionada pela pandemia de COVID-19. Afirma, ainda, que a parte requerente, ora recorrida, não apresentou provas substanciais que demonstrem o impacto real e concreto dos prejuízos causados pelo atraso na entrega da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: i) determinar o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes; iii) apurar se a parte requerente faz jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte requerente, há legitimidade passiva das requeridas/recorrentes, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, o qual pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
7. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 64293058), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de 180 (cento e oitenta dias) corridos, independentemente de qualquer condição, para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). As recorrentes alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que seria estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda o prazo para o término da construção em 06.03.2023 (ID 64293085, cláusula B.7.1).
8. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
9. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização pelos danos materiais suportados.
10. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os aluguéis necessários para recompor o prejuízo suportado pelo adquirente que se vê privado do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
11. Na hipótese dos autos, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido, razão pela qual o valor da indenização fixado se amolda à situação descrita nos autos, não destoando daquele praticado para imóveis de igual valor, parâmetro que não foi impugnado na origem, conforme disposto em sentença.
12. Em se tratando da indenização pelos danos materiais, a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: TJDFT, Acórdãos n. 1834657 e 1844856.
13. Cumpre ressaltar, ainda, que não prospera a alegação de escassez de mão de obra qualificada, decorrente do crescimento do mercado imobiliário e da Pandemia de Covid-19, haja vista que o contrato foi celebrado em 16.10.2020, período em que já havia sido decretada a pandemia, permitindo ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: TJDFT, Acórdão n. 1808125.
14. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever das partes recorrentes reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte recorrida no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida que utilizou-se de parâmetros legítimos, sendo o valor adequado para reparar os prejuízos causados até a efetiva entrega do imóvel.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminares rejeitadas. Recurso não provido.
16. Responderão as partes recorrentes pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei n. 9.099/95).
____
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão n.1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 18/3/202; Acórdão n.1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, 2a Turma Recursal, j. 15/4/2024; Acórdão 1808125, Rel. Daniel Felipe Machado, 1a Turma Recursal, j. 29/01/2024.