Tribunal: TJDFT
Processo: 0704374-49.2024.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2024-12-09

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel na planta. Descumprimento contratual. Indenização por lucros cessantes e juros de obra devida. impossibilidade de cumulação com cláusula penal. Danos morais não configurados. Recurso parcialmente provido.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerente em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a mora das partes requeridas quanto à entrega do imóvel a partir de 09.11.2023 e condená-las solidariamente ao ressarcimento do valor de R$ 4.872,71, relativo aos juros de obra antecipados pela autora, e ao pagamento de R$ 4.460,82, atinente ao lucro cessante do período de novembro de 2023 até maio de 2024, persistindo a obrigação até a entrega das chaves.
2. O fato relevante. A recorrente pugna pela adoção do termo de reserva como pré-contrato, e defende que a data de entrega estabelecida nele (30/04/2023) deve prevalecer sobre a data estipulada no contrato de compra e venda (09/10/2023), visto que não houve clareza nas informações. Dessa forma, argumenta que os recorridos estão em mora desde 28/10/2023. No tocante ao dever de indenizar, aponta que a entrega das chaves ocorreu em 31/07/2024, e impugna a decisão que fixou o valor de aluguel em R$ 637,26, considerando-o sem suporte legal. Alega que o valor correto de indenização deve ser equivalente ao preço praticado no mercado, estando o valor de R$ 1.300,00 em conformidade com anúncios de imóveis semelhantes. Requer que sejam calculados os lucros cessantes, no período de 28/10/2023 até 31/07/2024. Contesta, ainda, a decisão que negou a inversão da cláusula penal moratória, argumentando que o entendimento do STJ no Tema no 971 admite tal inversão em caso de inadimplemento por parte dos recorridos. Por fim, sustenta que a longo atraso na entrega do imóvel 09 (nove) meses configura a ocorrência de lesão extrapatrimonial.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: i) determinar o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes e, em caso positivo, qual sua implicação no cálculo da indenização por lucros cessantes; iii) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória; iv) apurar se a parte requerente faz jus à indenização a título de danos morais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
5. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 64650436), assinado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/04/2023, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (cláusula 21). As recorridas alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pela pretensa adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com a recorrente (ID 64650437, cláusula C.6.1) o prazo para o término da construção em 09/10/2023.
6. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o STJ fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
7. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/04/2023, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, a partir de 28/10/2023, sendo este o termo inicial para o cálculo relativo aos juros de obra antecipados pela recorrente.
8. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os alugueis necessários para recompor o prejuízo suportado pela adquirente que se vê privada do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
9. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto. Diferentemente do que alega a parte recorrente, há precedente que oriente o cálculo da indenização mensal, a ser fixada no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel, percentual se mostra razoável às circunstâncias dos autos. Precedente: Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18/3/2024. No presente caso, considerando o valor de aquisição do imóvel por R$ 127.453,18, a indenização mensal a título de lucros cessantes deve ser fixada em R$ 637,26. O valor deverá ser pago a partir do atraso, sendo o termo inicial em 28/10/2023, até a data da entrega das chaves.
10. Sobre a cláusula penal moratória, consoante previsão expressa do contrato firmado entre as partes, o valor da multa contratual moratória fora fixada para o inadimplemento da adquirente em relação aos juros de obra (item 9.1), e não pode, por si só, ser tida como abusiva. A cláusula penal possui origem convencional e inexistindo prévia convenção no contrato de multa em desfavor da construtora, não há que se falar em inversão de cláusula pactuada apenas para a hipótese de mora do comprador. A intervenção do Poder Judiciário em contratos particulares deve ter caráter excepcional, sob pena de violação aos princípios da pacta sunt servanda e da autonomia da vontade. Ademais, o STJ estabeleceu, no Tema 970, que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes em casos de inadimplemento contratual. A cumulação de ambos os institutos resultaria em uma penalização excessiva ao devedor, o que contraria o princípio da função compensatória da cláusula penal.
11. Por fim, em relação ao dano moral, nota-se que a mora contratual das recorridas foi insuficiente para causar lesões aos atributos da personalidade da recorrente, a justificar a indenização por danos morais. Não se tratando de dano in re ipsa é imprescindível a demonstração da violação dos direitos da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. Nesse sentido: Acórdão 1681976, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1a Turma Recursal, j. 24/3/2023. Desse modo, ausente a demonstração da violação ao dano extrapatrimonial, não é possível obter a recomposição pleiteada.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada para declarar a mora das rés quanto à entrega do imóvel, a partir de 28/10/2023, em conformidade com o Termo de Reserva de Unidade Habitacional, não havendo implicação quanto aos cálculos do débito, fixado pelo Juízo de origem.
13. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
______
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Temas 970 e 996; TJDFT Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18/3/2024; Acórdão n. 834462, Rel. Aiston Henrique de Souza, Turma de Uniformização de Jurisprudência, j. 16.06.2014; Acórdão 1681976, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1a Turma Recursal, j. 24/3/2023.

Inteiro teor:
Ementa: Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel na planta. Descumprimento contratual. Indenização por lucros cessantes e juros de obra devida. impossibilidade de cumulação com cláusula penal. Danos morais não configurados. Recurso parcialmente provido.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerente em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a mora das partes requeridas quanto à entrega do imóvel a partir de 09.11.2023 e condená-las solidariamente ao ressarcimento do valor de R$ 4.872,71, relativo aos juros de obra antecipados pela autora, e ao pagamento de R$ 4.460,82, atinente ao lucro cessante do período de novembro de 2023 até maio de 2024, persistindo a obrigação até a entrega das chaves.
2. O fato relevante. A recorrente pugna pela adoção do termo de reserva como pré-contrato, e defende que a data de entrega estabelecida nele (30/04/2023) deve prevalecer sobre a data estipulada no contrato de compra e venda (09/10/2023), visto que não houve clareza nas informações. Dessa forma, argumenta que os recorridos estão em mora desde 28/10/2023. No tocante ao dever de indenizar, aponta que a entrega das chaves ocorreu em 31/07/2024, e impugna a decisão que fixou o valor de aluguel em R$ 637,26, considerando-o sem suporte legal. Alega que o valor correto de indenização deve ser equivalente ao preço praticado no mercado, estando o valor de R$ 1.300,00 em conformidade com anúncios de imóveis semelhantes. Requer que sejam calculados os lucros cessantes, no período de 28/10/2023 até 31/07/2024. Contesta, ainda, a decisão que negou a inversão da cláusula penal moratória, argumentando que o entendimento do STJ no Tema no 971 admite tal inversão em caso de inadimplemento por parte dos recorridos. Por fim, sustenta que a longo atraso na entrega do imóvel 09 (nove) meses configura a ocorrência de lesão extrapatrimonial.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: i) determinar o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes e, em caso positivo, qual sua implicação no cálculo da indenização por lucros cessantes; iii) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória; iv) apurar se a parte requerente faz jus à indenização a título de danos morais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
5. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 64650436), assinado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/04/2023, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (cláusula 21). As recorridas alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pela pretensa adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com a recorrente (ID 64650437, cláusula C.6.1) o prazo para o término da construção em 09/10/2023.
6. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o STJ fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
7. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/04/2023, com a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda com a participação da Caixa Econômica Federal. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, a partir de 28/10/2023, sendo este o termo inicial para o cálculo relativo aos juros de obra antecipados pela recorrente.
8. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, seja a título de moradia ou de locação, sendo os alugueis necessários para recompor o prejuízo suportado pela adquirente que se vê privada do uso do imóvel adquirido, e são devidos ainda que não haja previsão específica no termo contratual. Nesse sentido, já decidiu a Turma de Unificação de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal: “é devida a indenização a título de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel, em valor a ser fixado segundo a média do mercado” (20130910117956UNJ).
9. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve se referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto. Diferentemente do que alega a parte recorrente, há precedente que oriente o cálculo da indenização mensal, a ser fixada no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel, percentual se mostra razoável às circunstâncias dos autos. Precedente: Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18/3/2024. No presente caso, considerando o valor de aquisição do imóvel por R$ 127.453,18, a indenização mensal a título de lucros cessantes deve ser fixada em R$ 637,26. O valor deverá ser pago a partir do atraso, sendo o termo inicial em 28/10/2023, até a data da entrega das chaves.
10. Sobre a cláusula penal moratória, consoante previsão expressa do contrato firmado entre as partes, o valor da multa contratual moratória fora fixada para o inadimplemento da adquirente em relação aos juros de obra (item 9.1), e não pode, por si só, ser tida como abusiva. A cláusula penal possui origem convencional e inexistindo prévia convenção no contrato de multa em desfavor da construtora, não há que se falar em inversão de cláusula pactuada apenas para a hipótese de mora do comprador. A intervenção do Poder Judiciário em contratos particulares deve ter caráter excepcional, sob pena de violação aos princípios da pacta sunt servanda e da autonomia da vontade. Ademais, o STJ estabeleceu, no Tema 970, que a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes em casos de inadimplemento contratual. A cumulação de ambos os institutos resultaria em uma penalização excessiva ao devedor, o que contraria o princípio da função compensatória da cláusula penal.
11. Por fim, em relação ao dano moral, nota-se que a mora contratual das recorridas foi insuficiente para causar lesões aos atributos da personalidade da recorrente, a justificar a indenização por danos morais. Não se tratando de dano in re ipsa é imprescindível a demonstração da violação dos direitos da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. Nesse sentido: Acórdão 1681976, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1a Turma Recursal, j. 24/3/2023. Desse modo, ausente a demonstração da violação ao dano extrapatrimonial, não é possível obter a recomposição pleiteada.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada para declarar a mora das rés quanto à entrega do imóvel, a partir de 28/10/2023, em conformidade com o Termo de Reserva de Unidade Habitacional, não havendo implicação quanto aos cálculos do débito, fixado pelo Juízo de origem.
13. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
______
Dispositivos citados: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, Temas 970 e 996; TJDFT Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 18/3/2024; Acórdão n. 834462, Rel. Aiston Henrique de Souza, Turma de Uniformização de Jurisprudência, j. 16.06.2014; Acórdão 1681976, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 1a Turma Recursal, j. 24/3/2023.