Tribunal: TJDFT
Processo: 0701131-28.2022.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-03-20
Data de publicação: 2024-03-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE RESIDENCIAL. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DOCUMENTO NECESSÁRIO À CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. ESCRITO CONFECCIONADO PELO CONDOMÍNIO RÉU E DISPONIBILIZADO EM TEMPO OPORTUNO AO AUTOR E PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. CERTIDÃO DE NADA CONSTA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO APRESENTADA, NO PRAZO DE 30 DIAS, AOS COMPRADORES PELO VENDEDOR. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL NÃO ATENDIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DESFEITO. ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO PELO VENDEDOR. PREJUÍZO NÃO ATRIBUÍVEL AO CONDOMÍNIO. DANO QUE TEVE COMO CAUSA A CONDUTA DESIDIOSA DA PARTE AUTORA. VENDEDOR QUE, EMBORA CIENTE DE QUE FORA EXPEDIDA A CERTIÇÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS, NÃO A BUSCOU NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER NÃO ATENDIDO PELO AUTOR DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO (DUTY TO MITIGATE THE LOSS). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O art. 927 do Código Civil estabelece o dever de indenizar para aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187 do mesmo codex), causar dano a outrem. A conduta humana, a culpa genérica ou latu sensu, o nexo de causalidade e o dano/prejuízo causado à vítima consubstanciam os pressupostos (elementos) do dever de indenizar. O nexo causal constitui a relação de causa e efeito entre a conduta e o resultado. A culpa ou fato exclusivo de terceiro consubstancia uma das excludentes de nexo de causalidade – juntamente com culpa ou fato exclusivo de terceiro e caso fortuito e força maior – e, se constatada no caso concreto, afasta o dever de indenizar.
2. A boa-fé objetiva, como mandamento nuclear de eticidade estabelecido no Código Civil brasileiro (art. 113), impõe como comportamento esperado o de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate the loss). Assim, devem os contratantes tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado, não podendo a parte a quem a perda aproveita se quedar deliberadamente inerte diante do prejuízo. Viola o princípio da boa-fé objetiva, porque desatende a postulados de probidade, cooperação e lealdade, a conduta do autor que, após solicitar a emissão de certidão negativa ao condomínio recorrente, deixa de atuar de modo necessário, possível e razoável para evitar o agravamento de seu próprio prejuízo e, por tal modo, minimizar o prejuízo do réu.
3. Caso concreto em que o autor firmou instrumento particular de promessa de compra e venda com terceiro tendo por objeto imóvel de sua propriedade localizado no condomínio residencial administrado pela associação ré. Ajuste em que prevista, para concretização do negócio, a apresentação de certidão negativa de débitos condominiais e em que ajustada cláusula de arras, a qual estipulava, na hipótese de desistência do negócio por parte do vendedor, a devolução do valor dado pelo comprador a título de sinal mais o equivalente.
4. Compromisso de compra e venda não adimplido pelo vendedor, ora autor, que tendo solicitado a certidão negativa de débitos condominiais no dia 20 de dezembro de 2021 - 10 dias após a formalização de contrato -, e tendo sido comunicado, bem como seu corretor, em 22 de dezembro de 2021, de que a certidão de Nada Consta fora expedida, quedou-se inerte não buscando nem mandando buscar dito documento na administração do condomínio réu. Documento essencial à concretização do negócio de compra e venda, mas não apresentado aos compradores por ato somente atribuível ao vendedor.
5. Ausentes quaisquer provas hábeis a demonstrar a prática de ato ilícito pelo condomínio réu/apelante, a ele não pode ser atribuída a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda que firmou o autor/apelado com terceiro. Dever de indenizar não configurado.
6. Recurso conhecido e provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE RESIDENCIAL. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. DOCUMENTO NECESSÁRIO À CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. ESCRITO CONFECCIONADO PELO CONDOMÍNIO RÉU E DISPONIBILIZADO EM TEMPO OPORTUNO AO AUTOR E PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. CERTIDÃO DE NADA CONSTA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS NÃO APRESENTADA, NO PRAZO DE 30 DIAS, AOS COMPRADORES PELO VENDEDOR. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL NÃO ATENDIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DESFEITO. ARRAS. DEVOLUÇÃO EM DOBRO PELO VENDEDOR. PREJUÍZO NÃO ATRIBUÍVEL AO CONDOMÍNIO. DANO QUE TEVE COMO CAUSA A CONDUTA DESIDIOSA DA PARTE AUTORA. VENDEDOR QUE, EMBORA CIENTE DE QUE FORA EXPEDIDA A CERTIÇÃO NEGATIVA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS, NÃO A BUSCOU NA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER NÃO ATENDIDO PELO AUTOR DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO (DUTY TO MITIGATE THE LOSS). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
1. O art. 927 do Código Civil estabelece o dever de indenizar para aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187 do mesmo codex), causar dano a outrem. A conduta humana, a culpa genérica ou latu sensu, o nexo de causalidade e o dano/prejuízo causado à vítima consubstanciam os pressupostos (elementos) do dever de indenizar. O nexo causal constitui a relação de causa e efeito entre a conduta e o resultado. A culpa ou fato exclusivo de terceiro consubstancia uma das excludentes de nexo de causalidade – juntamente com culpa ou fato exclusivo de terceiro e caso fortuito e força maior – e, se constatada no caso concreto, afasta o dever de indenizar.
2. A boa-fé objetiva, como mandamento nuclear de eticidade estabelecido no Código Civil brasileiro (art. 113), impõe como comportamento esperado o de mitigar o próprio prejuízo (duty to mitigate the loss). Assim, devem os contratantes tomar as medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado, não podendo a parte a quem a perda aproveita se quedar deliberadamente inerte diante do prejuízo. Viola o princípio da boa-fé objetiva, porque desatende a postulados de probidade, cooperação e lealdade, a conduta do autor que, após solicitar a emissão de certidão negativa ao condomínio recorrente, deixa de atuar de modo necessário, possível e razoável para evitar o agravamento de seu próprio prejuízo e, por tal modo, minimizar o prejuízo do réu.
3. Caso concreto em que o autor firmou instrumento particular de promessa de compra e venda com terceiro tendo por objeto imóvel de sua propriedade localizado no condomínio residencial administrado pela associação ré. Ajuste em que prevista, para concretização do negócio, a apresentação de certidão negativa de débitos condominiais e em que ajustada cláusula de arras, a qual estipulava, na hipótese de desistência do negócio por parte do vendedor, a devolução do valor dado pelo comprador a título de sinal mais o equivalente.
4. Compromisso de compra e venda não adimplido pelo vendedor, ora autor, que tendo solicitado a certidão negativa de débitos condominiais no dia 20 de dezembro de 2021 - 10 dias após a formalização de contrato -, e tendo sido comunicado, bem como seu corretor, em 22 de dezembro de 2021, de que a certidão de Nada Consta fora expedida, quedou-se inerte não buscando nem mandando buscar dito documento na administração do condomínio réu. Documento essencial à concretização do negócio de compra e venda, mas não apresentado aos compradores por ato somente atribuível ao vendedor.
5. Ausentes quaisquer provas hábeis a demonstrar a prática de ato ilícito pelo condomínio réu/apelante, a ele não pode ser atribuída a responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda que firmou o autor/apelado com terceiro. Dever de indenizar não configurado.
6. Recurso conhecido e provido.