Tribunal: TJDFT
Processo: 0765891-38.2022.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-19
Data de publicação: 2024-02-27

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. PRORROGAÇÃO EM DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. MULTA COMINATÓRIA DEVIDA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para: a) declarar a nulidade das cláusulas contratuais 7.1 e 7.2 do negócio jurídico de compra e venda de unidade autônoma entabulado entre as partes; b) CONDENAR a parte ré a pagar aos autores a quantia de R$ 4.192,85 (quatro mil, cento e noventa e dois reais e oitenta e cinco centavos), a título de multa contratual; e c) CONDENAR a parte ré a pagar aos autores a quantia de R$ 3.957,31 (três mil, novecentos e cinquenta e sete reais e trinta e um centavos), a título de juros de obra. Em suas razões recursais (ID 52107622), o recorrente sustenta, preliminarmente, a prescrição da pretensão de indenização por responsabilidade contratual e a ilegitimidade passiva em relação aos juros de obra. Aduz a legalidade da cláusula 7.1; subsidiariamente, demonstra quais as datas, no seu entender, corretas para eventual aplicação da multa cominatória prevista na cláusula 7.3; alega que a prorrogação do prazo de entrega se deu devido à ocorrência de caso fortuito; argumenta, ainda, no sentido de redução da multa moratória, se eventualmente aplicada; sustenta a legalidade da cobrança de juros de obra até a conclusão do empreendimento. Requer, por fim, a total reforma da sentença.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (IDs 52107623 e 52107624). Contrarrazões apresentadas (ID), requerendo a concessão da gratuidade de justiça, que ora indefiro. Na hipótese em apreço, os recorridos pleiteiam a concessão da gratuidade de justiça, sob o argumento de hipossuficiência econômica, nos termos do art. 98, §5o do CPC, juntando aos autos declaração de hipossuficiência e declarações anuais do SIMEI (ID 52107611 – páginas 1, 2 e 3). Ocorre que consta de tais documentos que a recorrida e o recorrido auferiram, no ano de 2022, o montante de R$ 60.000,00 e R$ 81.000,00, respectivamente, valores que não comprovam a grave dificuldade financeira. Ademais, não há notícias dos ganhos e despesas dos recorridos, seja por comprovante de extrato bancário ou declaração de Imposto de Renda que comprovem a hipossuficiência alegada. Destaque-se ainda que, comparado a outras unidades da federação, o Distrito Federal possui um dos menores valores de custas judiciais. Além disso, há de se considerar que os recorridos auferem renda superior a maior parte da população, levando em consideração a média salarial do brasileiro de, aproximadamente, dois mil reais. Assim, indefiro a gratuidade de justiça pleiteada pelos recorridos.
III. Preliminar de prescrição: Considerando que a lide versa sobre inadimplemento relativo do contrato, por atraso na entrega de imóvel, a pretensão está sujeita ao prazo prescricional de dez anos. A jurisprudência do STJ é no sentido de que no caso de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, aplica-se a prescrição decenal do art. 205, do Código Civil. Portanto, sem razão o recorrente quando afirma que à pretensão aplica-se o prazo trienal. Precedente no STJ: EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019; Precedentes no TJDFT: Acórdão 1720742, 07600361520218070016, Relator: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no PJe: 3/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada; Acórdão 1767740, 07681016220228070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 6/10/2023, publicado no PJe: 18/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. Preliminar rejeitada.
IV. Preliminar de ilegitimidade passiva: Razão não assiste ao recorrente. Prevalece em nosso ordenamento, bem como na jurisprudência desta Turma Recursal, a Teoria da Asserção, de forma que a legitimidade da parte e o interesse processual são verificados à luz das afirmações trazidas na inicial. Assim, uma vez que a parte autora atribui à parte ré a responsabilidade pelos fatos narrados na inicial, está presente a legitimidade passiva ad causam. Portanto, para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Preliminar rejeitada.
V. Na origem, a parte autora narra na exordial que celebrou contrato de aquisição de unidade imobiliária em construção. Relata atraso na entrega do imóvel. Suscita a nulidade da cláusula contratual 7.1, que prevê a prorrogação da data de entrega em 180 dias úteis, alegando ser abusiva. Expõe que a parte ré não cumpriu com a cláusula penal de natureza cominatória (cláusula 7.3). Defende a abusividade da cláusula 7.2, que prevê dilação do prazo de entrega da obra por tempo indeterminado. Requer, assim, a nulidade da cláusula que estabelece o prazo de tolerância em dias úteis; a nulidade da cláusula 7.2; a condenação da ré ao pagamento da multa moratória, contada da data em que o bem deveria ter sido entregue; e a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais pelos juros da obra.
VI. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), visto que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o de tal diploma normativo.
VII. Do exame dos autos, resta comprovado que as partes firmaram contrato de compra e venda de unidade autônoma em construção, com data de entrega programada para 30/07/2013, mas cujo recebimento aconteceu apenas em 23/05/2014.
VIII. Cláusula 7.1 do contrato. Referida cláusula prevê a prorrogação da data de entrega do imóvel, admitida uma tolerância de 180 dias úteis, independentemente de qualquer condição e por tempo indeterminado, em caso de atraso nas librações pela Caixa Econômica dos valores previstos em cronograma financeiro da obra. Conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis. A contagem do prazo em dias úteis é abusiva, porquanto impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula contratual nula, nos termos do art. 51, IV, do CDC. Precedente: Acórdão 1767740, 07681016220228070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 6/10/2023, publicado no PJe: 18/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.
IX. Cláusula 7.2 do contrato. Referida cláusula prevê a dilação do prazo de entrega da obra por tempo indeterminado, na ocorrência de eventos de força maior, caso fortuito ou atos de império, tais como greves, falta de transporte, chuvas prolongadas, entre outros. Em suas razões, alega a recorrente que o atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, o que a levou a utilizar da prorrogação prevista no contrato. No entanto, razão não lhe assiste. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, está configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem, de modo que imperioso que repare os danos causados ao consumidor. Precedente: Acórdão 1390432, 07388483920168070016, Relator: GILMAR TADEU SORIANO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 7/12/2021, publicado no DJE: 15/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.
X. Com base no exposto, tenho que acertada a sentença no que se refere à declaração de nulidade das cláusulas 7.1 e 7.2. Em relação à cláusula 7.1: A utilização da prorrogação do prazo de 180 dias para conclusão de construções imobiliárias é prática de mercado e não há ilegalidade na sua utilização, ressalte-se, entretanto, que tal prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis. A contagem em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula, consoante art. 51, inciso IV, do CDC. Em relação à cláusula 7.2: Abusiva tal cláusula, por estipular prazo indeterminado de prorrogação do prazo de entrega da obra e, não tendo restado configurado o caso fortuito alegado, não cabe à recorrente se eximir da responsabilidade que lhe cabe em razão do risco da atividade que desenvolve.
XI. Cláusula 7.3 do contrato. Referida cláusula dispõe que, não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado, ficará a promitente vendedora sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% do valor atualizado do preço total, até a entrega da unidade, pro rata die. No caso em apreço, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/07/2013. Aplicada a prorrogação por 180 dias, o referido prazo expirou em 26/01/2014. Entregue o imóvel em 23/05/2014, conforme Termo de Recebimento de Chaves (ID 52107581 – Página 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses e 27 dias. Assim, incide a cláusula penal moratória, e, caracterizado o atraso, deve ser aplicada multa de 1% ao mês sobre o referido período, nos termos da sentença vergastada.
XII. Dos juros de obra. A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Assim, é legítimo atribuir ao adquirente de imóvel na planta os juros de obra contratados ao agente financeiro. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel, motivo pelo qual tais valores devem ser restituídos à recorrida. Logo, há o dever de ressarcimento ao consumidor das parcelas cobradas a título de juros de obra entre 26/01/2014 (data em que se encerrou o prazo de entrega, já computada a prorrogação de 180 dias) e 27/08/2014 (data em que se encerrou o pagamento dos juros de obra pelo recorrido – ID 52107586). Assim, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento no presente caso, em que houve atraso na entrega do imóvel. Devidos os juros de obra, nas condições previstas na sentença combatida.
XIII. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
XIV. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CIVIL E CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. PRORROGAÇÃO EM DIAS ÚTEIS. ABUSIVIDADE. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. MULTA COMINATÓRIA DEVIDA. JUROS DE OBRA DEVIDOS PELA CONSTRUTORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para: a) declarar a nulidade das cláusulas contratuais 7.1 e 7.2 do negócio jurídico de compra e venda de unidade autônoma entabulado entre as partes; b) CONDENAR a parte ré a pagar aos autores a quantia de R$ 4.192,85 (quatro mil, cento e noventa e dois reais e oitenta e cinco centavos), a título de multa contratual; e c) CONDENAR a parte ré a pagar aos autores a quantia de R$ 3.957,31 (três mil, novecentos e cinquenta e sete reais e trinta e um centavos), a título de juros de obra. Em suas razões recursais (ID 52107622), o recorrente sustenta, preliminarmente, a prescrição da pretensão de indenização por responsabilidade contratual e a ilegitimidade passiva em relação aos juros de obra. Aduz a legalidade da cláusula 7.1; subsidiariamente, demonstra quais as datas, no seu entender, corretas para eventual aplicação da multa cominatória prevista na cláusula 7.3; alega que a prorrogação do prazo de entrega se deu devido à ocorrência de caso fortuito; argumenta, ainda, no sentido de redução da multa moratória, se eventualmente aplicada; sustenta a legalidade da cobrança de juros de obra até a conclusão do empreendimento. Requer, por fim, a total reforma da sentença.
II. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (IDs 52107623 e 52107624). Contrarrazões apresentadas (ID), requerendo a concessão da gratuidade de justiça, que ora indefiro. Na hipótese em apreço, os recorridos pleiteiam a concessão da gratuidade de justiça, sob o argumento de hipossuficiência econômica, nos termos do art. 98, §5o do CPC, juntando aos autos declaração de hipossuficiência e declarações anuais do SIMEI (ID 52107611 – páginas 1, 2 e 3). Ocorre que consta de tais documentos que a recorrida e o recorrido auferiram, no ano de 2022, o montante de R$ 60.000,00 e R$ 81.000,00, respectivamente, valores que não comprovam a grave dificuldade financeira. Ademais, não há notícias dos ganhos e despesas dos recorridos, seja por comprovante de extrato bancário ou declaração de Imposto de Renda que comprovem a hipossuficiência alegada. Destaque-se ainda que, comparado a outras unidades da federação, o Distrito Federal possui um dos menores valores de custas judiciais. Além disso, há de se considerar que os recorridos auferem renda superior a maior parte da população, levando em consideração a média salarial do brasileiro de, aproximadamente, dois mil reais. Assim, indefiro a gratuidade de justiça pleiteada pelos recorridos.
III. Preliminar de prescrição: Considerando que a lide versa sobre inadimplemento relativo do contrato, por atraso na entrega de imóvel, a pretensão está sujeita ao prazo prescricional de dez anos. A jurisprudência do STJ é no sentido de que no caso de responsabilidade civil decorrente de descumprimento de contrato de compra e venda, aplica-se a prescrição decenal do art. 205, do Código Civil. Portanto, sem razão o recorrente quando afirma que à pretensão aplica-se o prazo trienal. Precedente no STJ: EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019; Precedentes no TJDFT: Acórdão 1720742, 07600361520218070016, Relator: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 26/6/2023, publicado no PJe: 3/7/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada; Acórdão 1767740, 07681016220228070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 6/10/2023, publicado no PJe: 18/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada. Preliminar rejeitada.
IV. Preliminar de ilegitimidade passiva: Razão não assiste ao recorrente. Prevalece em nosso ordenamento, bem como na jurisprudência desta Turma Recursal, a Teoria da Asserção, de forma que a legitimidade da parte e o interesse processual são verificados à luz das afirmações trazidas na inicial. Assim, uma vez que a parte autora atribui à parte ré a responsabilidade pelos fatos narrados na inicial, está presente a legitimidade passiva ad causam. Portanto, para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Preliminar rejeitada.
V. Na origem, a parte autora narra na exordial que celebrou contrato de aquisição de unidade imobiliária em construção. Relata atraso na entrega do imóvel. Suscita a nulidade da cláusula contratual 7.1, que prevê a prorrogação da data de entrega em 180 dias úteis, alegando ser abusiva. Expõe que a parte ré não cumpriu com a cláusula penal de natureza cominatória (cláusula 7.3). Defende a abusividade da cláusula 7.2, que prevê dilação do prazo de entrega da obra por tempo indeterminado. Requer, assim, a nulidade da cláusula que estabelece o prazo de tolerância em dias úteis; a nulidade da cláusula 7.2; a condenação da ré ao pagamento da multa moratória, contada da data em que o bem deveria ter sido entregue; e a condenação da ré ao ressarcimento dos danos materiais pelos juros da obra.
VI. A controvérsia deve ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078, de 11 de setembro de 1990), visto que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o de tal diploma normativo.
VII. Do exame dos autos, resta comprovado que as partes firmaram contrato de compra e venda de unidade autônoma em construção, com data de entrega programada para 30/07/2013, mas cujo recebimento aconteceu apenas em 23/05/2014.
VIII. Cláusula 7.1 do contrato. Referida cláusula prevê a prorrogação da data de entrega do imóvel, admitida uma tolerância de 180 dias úteis, independentemente de qualquer condição e por tempo indeterminado, em caso de atraso nas librações pela Caixa Econômica dos valores previstos em cronograma financeiro da obra. Conforme decidido pela Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais da Justiça do Distrito Federal, no julgamento do Incidente Uniformização de Jurisprudência no UNJ 2015.01.1.006823-9, em 11/07/2016, é abusiva a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel adquirido na planta em 180 dias úteis. A contagem do prazo em dias úteis é abusiva, porquanto impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula contratual nula, nos termos do art. 51, IV, do CDC. Precedente: Acórdão 1767740, 07681016220228070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 6/10/2023, publicado no PJe: 18/10/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.
IX. Cláusula 7.2 do contrato. Referida cláusula prevê a dilação do prazo de entrega da obra por tempo indeterminado, na ocorrência de eventos de força maior, caso fortuito ou atos de império, tais como greves, falta de transporte, chuvas prolongadas, entre outros. Em suas razões, alega a recorrente que o atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, o que a levou a utilizar da prorrogação prevista no contrato. No entanto, razão não lhe assiste. A jurisprudência é pacífica no sentido de que, dificuldades com inadimplência dos promitentes compradores, chuvas excessivas, escassez de matéria prima e mão de obra são fatos previsíveis e comuns na atividade desenvolvida pela requerida, logo, não excluem a responsabilidade pelos prejuízos causados ao consumidor, por caso fortuito. Assim, está configurada a responsabilidade da recorrente pelo atraso na entrega do bem, de modo que imperioso que repare os danos causados ao consumidor. Precedente: Acórdão 1390432, 07388483920168070016, Relator: GILMAR TADEU SORIANO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 7/12/2021, publicado no DJE: 15/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.
X. Com base no exposto, tenho que acertada a sentença no que se refere à declaração de nulidade das cláusulas 7.1 e 7.2. Em relação à cláusula 7.1: A utilização da prorrogação do prazo de 180 dias para conclusão de construções imobiliárias é prática de mercado e não há ilegalidade na sua utilização, ressalte-se, entretanto, que tal prazo de tolerância deve ser contado em dias corridos e não em dias úteis. A contagem em dias úteis é abusiva, pois viola o disposto no art. 132 do Código Civil e impõe exagerada desvantagem ao consumidor, tornando a cláusula nula, consoante art. 51, inciso IV, do CDC. Em relação à cláusula 7.2: Abusiva tal cláusula, por estipular prazo indeterminado de prorrogação do prazo de entrega da obra e, não tendo restado configurado o caso fortuito alegado, não cabe à recorrente se eximir da responsabilidade que lhe cabe em razão do risco da atividade que desenvolve.
XI. Cláusula 7.3 do contrato. Referida cláusula dispõe que, não entregue a unidade imobiliária conforme ajustado, ficará a promitente vendedora sujeita ao pagamento de multa cominatória mensal fixada em 1% do valor atualizado do preço total, até a entrega da unidade, pro rata die. No caso em apreço, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/07/2013. Aplicada a prorrogação por 180 dias, o referido prazo expirou em 26/01/2014. Entregue o imóvel em 23/05/2014, conforme Termo de Recebimento de Chaves (ID 52107581 – Página 1), ficou caracterizado o atraso na entrega em 3 meses e 27 dias. Assim, incide a cláusula penal moratória, e, caracterizado o atraso, deve ser aplicada multa de 1% ao mês sobre o referido período, nos termos da sentença vergastada.
XII. Dos juros de obra. A tese firmada no Tema 996 do STJ disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Assim, é legítimo atribuir ao adquirente de imóvel na planta os juros de obra contratados ao agente financeiro. Entretanto, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento nos casos de atraso na entrega do imóvel, motivo pelo qual tais valores devem ser restituídos à recorrida. Logo, há o dever de ressarcimento ao consumidor das parcelas cobradas a título de juros de obra entre 26/01/2014 (data em que se encerrou o prazo de entrega, já computada a prorrogação de 180 dias) e 27/08/2014 (data em que se encerrou o pagamento dos juros de obra pelo recorrido – ID 52107586). Assim, deve a construtora ser responsável pela indenização de tal pagamento no presente caso, em que houve atraso na entrega do imóvel. Devidos os juros de obra, nas condições previstas na sentença combatida.
XIII. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da condenação.
XIV. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.