Tribunal: TJDFT
Processo: 0702582-88.2018.8.07.0014
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-03
Data de publicação: 2024-04-22

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO ANULATÓRIA C/C DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPARAÇÃO DE DANO MORAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora, na petição inicial, e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, de modo que a análise dos fatos e documentos constantes dos autos conduz à incursão no mérito, a ser oportunamente analisado. Preliminar rejeitada.
2. Cinge-se a controvérsia a analisar os termos e consequências da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma celebrado entre as partes.
3. O contrato celebrado entre a autora e a ré não teve continuidade em virtude da condição financeira da consumidora, o que a impediu de financiar o imóvel. O aludido fato não acarreta vício no instrumento, ou falha imputável às rés/apelantes, motivo pelo qual a pretensão inicial está adstrita à resilição do contrato por iniciativa do promissário-comprador.
4. De acordo com o art. 408 do Código Civil, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, estabelecendo o art. 413, do mesmo Código, que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
5. Diante da resilição contratual, a compradora deve arcar com o valor previamente estabelecido no contrato, a título de cláusula penal, para compensar as perdas e danos acarretados à vendedora. Todavia, a quantia a ser retida pela ré/vendedora não pode se traduzir em valor que coloque a autora/consumidora em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento ilícito da ré, sendo abusiva (CDC, art. 51, IV), de modo que o percentual de 10%, arbitrado pelo Juízo a quo, é razoável e suficiente para indenizar a ré/apelante por eventuais prejuízos oriundos da resolução contratual imotivada, sobretudo considerando que o imóvel volta a integrar o patrimônio da apelante e poderá ser novamente disponibilizado à venda.
6. Quanto às despesas condominiais, nota-se que não houve emissão na posse em benefício da autora, que não pôde arcar com as despesas condominiais inseridas no contrato. Uma vez efetuado o pagamento, deve a consumidora ser ressarcida, de forma simples. A retenção dos valores pagos, a título de taxa condominial, configuraria enriquecimento ilícito por parte das rés, ora apelantes.
7. Recursos conhecidos e desprovidos.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AÇÃO ANULATÓRIA C/C DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPARAÇÃO DE DANO MORAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Segundo a teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora, na petição inicial, e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado, de modo que a análise dos fatos e documentos constantes dos autos conduz à incursão no mérito, a ser oportunamente analisado. Preliminar rejeitada.
2. Cinge-se a controvérsia a analisar os termos e consequências da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma celebrado entre as partes.
3. O contrato celebrado entre a autora e a ré não teve continuidade em virtude da condição financeira da consumidora, o que a impediu de financiar o imóvel. O aludido fato não acarreta vício no instrumento, ou falha imputável às rés/apelantes, motivo pelo qual a pretensão inicial está adstrita à resilição do contrato por iniciativa do promissário-comprador.
4. De acordo com o art. 408 do Código Civil, incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora, estabelecendo o art. 413, do mesmo Código, que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
5. Diante da resilição contratual, a compradora deve arcar com o valor previamente estabelecido no contrato, a título de cláusula penal, para compensar as perdas e danos acarretados à vendedora. Todavia, a quantia a ser retida pela ré/vendedora não pode se traduzir em valor que coloque a autora/consumidora em excessiva desvantagem e proporcione o enriquecimento ilícito da ré, sendo abusiva (CDC, art. 51, IV), de modo que o percentual de 10%, arbitrado pelo Juízo a quo, é razoável e suficiente para indenizar a ré/apelante por eventuais prejuízos oriundos da resolução contratual imotivada, sobretudo considerando que o imóvel volta a integrar o patrimônio da apelante e poderá ser novamente disponibilizado à venda.
6. Quanto às despesas condominiais, nota-se que não houve emissão na posse em benefício da autora, que não pôde arcar com as despesas condominiais inseridas no contrato. Uma vez efetuado o pagamento, deve a consumidora ser ressarcida, de forma simples. A retenção dos valores pagos, a título de taxa condominial, configuraria enriquecimento ilícito por parte das rés, ora apelantes.
7. Recursos conhecidos e desprovidos.