Tribunal: TJDFT
Processo: 0710090-57.2024.8.07.0020
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-02
Data de publicação: 2024-12-10

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE REPASSE DO ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DANO NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PROPORCIONAL DAS PARTES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A recorrente defende quebra de contrato pelo recorrido, razão pela qual requer a sua condenação ao pagamento de multa compensatória. Afirma que a responsabilidade pelo prejuízo material é do recorrido, devendo ser excluída a condenação no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais). Pede também a exclusão do dano moral ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 64734957). Preparo regular (ID 64735659 a ID 64735661). Contrarrazões apresentadas (ID 64735663).
3. Preliminar de ausência de dialeticidade. Considerando que a parte recorrente expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
4. Consta dos autos que em 07/06/2022 o autor celebrou com a imobiliária ré contrato de administração de imóvel com garantia de pagamento de aluguel, sendo cobrada uma taxa de administração de 10% do valor da locação. A ré não repassou o aluguel com vencimento em 15/02/2024, razão pela qual o Juízo de origem decretou a rescisão contratual; condenou a ré ao pagamento da quantia de R$ 23.162,10 (vinte três mil cento e sessenta e dois reais e dez centavos) concernente ao aluguel não repassado, bem como ao pagamento de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) correspondente a 50% do valor dos danos estruturais no imóvel. Por último, condenou a ré a indenizar o autor a título de dano moral no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
5. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em analisar se houve descumprimento contratual por parte do autor/locador a ensejar pagamento de multa compensatória, averiguar de quem é a responsabilidade pelas avarias no imóvel, bem como se há dano moral a ser reparado.
6. A cláusula 14a do contrato firmando entre a partes estabelece expressamente que “O CONTRATADO ADMINISTRADOR garante o pagamento do aluguel do imóvel em data prevista na cláusula 12a mesmo que o Locatário não efetue o pagamento do aluguel no vencimento” (64734922 - Pág. 3). Assim, resta claro que era obrigação da imobiliária efetuar o pagamento do aluguel ao autor na data estipulada. Todavia, não consta dos autos o pagamento do aluguel com vencimento em 15/02/2024.
7. Nesse sentido, o art. 476 do Código Civil estabelece que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Trata-se do princípio da exceção do contrato não cumprido, onde é permitido ao contraente se recusar a cumprir sua obrigação contratual se o outro contraente não cumpriu a sua. No caso, não resta dúvida nos autos de que a imobiliária descumpriu o contrato ao não repassar o valor devido ao proprietário do imóvel, razão pela qual este agiu no exercício regular do seu direito ao requerer o distrato com fim de impedir que a imobiliária permanecesse na administração do imóvel. Como bem pontuado pelo Juízo de origem, tal fato objetivou mitigar o “próprio prejuízo já sofrido”. Logo, não prospera a alegação de quebra contratual por parte do autor e, consequentemente, não há que se falar em multa compensatória.
8. No tocante aos prejuízos ocasionados ao imóvel, a cláusula 15a estipula que é de “responsabilidade do CONTRATANTE LOCADOR eventual estrago ou depredação que porventura sofrer o imóvel”. Já a cláusula 16a acrescenta que “Nenhuma responsabilidade, direta ou indireta, será atribuída ao CONTRATO ADMINISTRADOR por danos ou avarias verificadas no imóvel durante o período de locação. Porém, o CONTRATADO ADMINISTRADOR se compromete a acionar administrativa ou juridicamente o LOCATÁRIO e seus fiadores objetivando os reparos de danos ou avarias, porventura verificadas no imóvel em questão, no período em que o mesmo tenha sido ocupado”.
9. Nota-se, portanto, que o contrato estabeleceu como regra a responsabilidade do locador/autor por avarias no imóvel. Todavia, o contrato também foi categórico ao fixar a obrigação da imobiliária/ré de acionar o locatário e fiadores com fim de obter a reparação dos danos. Como não houve prova nos autos de que a imobiliária cumpriu sua obrigação, atraiu também para si a responsabilidade pelo dano causado, razão pela qual considera-se justa a decisão que distribuiu a responsabilidade em 50% entre as partes (locador e imobiliária administradora).
10. Por fim, o mero descumprimento contratual, por si só, não enseja a responsabilização por danos morais, devendo a parte autora comprovar a ofensa aos direitos da personalidade, o que não foi demonstrado nos autos. Outrossim, o autor é empresário e não demonstrou que a ausência do repasse do valor de um mês de aluguel foi capaz de prejudicar sua subsistência ou desestabilizar suas finanças. Em que pesem as intercorrências, aborrecimentos e transtornos experimentados pelo autor, as circunstâncias narradas nestes autos não são aptas a macular os direitos extrapatrimoniais da personalidade, tais como o nome, a imagem, a incolumidade física/psicológica, a honra, a privacidade, não se demonstrando maculados pelas circunstâncias narradas, não havendo dano moral a ser indenizado, impondo o afastamento desta condenação.
11. Da litigância de má-fé. A multa por litigância de má-fé é aplicável apenas quando as condutas das partes se adequam a uma das hipóteses do art. 80 do CPC. A má-fé deve ser comprovada, não havendo prova nesse sentido nos autos. Ademais, os pedidos foram providos e parcialmente confirmados neste acórdão, o que afasta as alegações do recorrido.
12. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para afastar a condenação por danos morais. Mantida nos demais termos. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários ante a ausência de recorrente integralmente vencido.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE REPASSE DO ALUGUEL. OBRIGAÇÃO DA IMOBILIÁRIA. DANO NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PROPORCIONAL DAS PARTES. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. A recorrente defende quebra de contrato pelo recorrido, razão pela qual requer a sua condenação ao pagamento de multa compensatória. Afirma que a responsabilidade pelo prejuízo material é do recorrido, devendo ser excluída a condenação no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais). Pede também a exclusão do dano moral ou, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 64734957). Preparo regular (ID 64735659 a ID 64735661). Contrarrazões apresentadas (ID 64735663).
3. Preliminar de ausência de dialeticidade. Considerando que a parte recorrente expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
4. Consta dos autos que em 07/06/2022 o autor celebrou com a imobiliária ré contrato de administração de imóvel com garantia de pagamento de aluguel, sendo cobrada uma taxa de administração de 10% do valor da locação. A ré não repassou o aluguel com vencimento em 15/02/2024, razão pela qual o Juízo de origem decretou a rescisão contratual; condenou a ré ao pagamento da quantia de R$ 23.162,10 (vinte três mil cento e sessenta e dois reais e dez centavos) concernente ao aluguel não repassado, bem como ao pagamento de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) correspondente a 50% do valor dos danos estruturais no imóvel. Por último, condenou a ré a indenizar o autor a título de dano moral no importe de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
5. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em analisar se houve descumprimento contratual por parte do autor/locador a ensejar pagamento de multa compensatória, averiguar de quem é a responsabilidade pelas avarias no imóvel, bem como se há dano moral a ser reparado.
6. A cláusula 14a do contrato firmando entre a partes estabelece expressamente que “O CONTRATADO ADMINISTRADOR garante o pagamento do aluguel do imóvel em data prevista na cláusula 12a mesmo que o Locatário não efetue o pagamento do aluguel no vencimento” (64734922 - Pág. 3). Assim, resta claro que era obrigação da imobiliária efetuar o pagamento do aluguel ao autor na data estipulada. Todavia, não consta dos autos o pagamento do aluguel com vencimento em 15/02/2024.
7. Nesse sentido, o art. 476 do Código Civil estabelece que “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro”. Trata-se do princípio da exceção do contrato não cumprido, onde é permitido ao contraente se recusar a cumprir sua obrigação contratual se o outro contraente não cumpriu a sua. No caso, não resta dúvida nos autos de que a imobiliária descumpriu o contrato ao não repassar o valor devido ao proprietário do imóvel, razão pela qual este agiu no exercício regular do seu direito ao requerer o distrato com fim de impedir que a imobiliária permanecesse na administração do imóvel. Como bem pontuado pelo Juízo de origem, tal fato objetivou mitigar o “próprio prejuízo já sofrido”. Logo, não prospera a alegação de quebra contratual por parte do autor e, consequentemente, não há que se falar em multa compensatória.
8. No tocante aos prejuízos ocasionados ao imóvel, a cláusula 15a estipula que é de “responsabilidade do CONTRATANTE LOCADOR eventual estrago ou depredação que porventura sofrer o imóvel”. Já a cláusula 16a acrescenta que “Nenhuma responsabilidade, direta ou indireta, será atribuída ao CONTRATO ADMINISTRADOR por danos ou avarias verificadas no imóvel durante o período de locação. Porém, o CONTRATADO ADMINISTRADOR se compromete a acionar administrativa ou juridicamente o LOCATÁRIO e seus fiadores objetivando os reparos de danos ou avarias, porventura verificadas no imóvel em questão, no período em que o mesmo tenha sido ocupado”.
9. Nota-se, portanto, que o contrato estabeleceu como regra a responsabilidade do locador/autor por avarias no imóvel. Todavia, o contrato também foi categórico ao fixar a obrigação da imobiliária/ré de acionar o locatário e fiadores com fim de obter a reparação dos danos. Como não houve prova nos autos de que a imobiliária cumpriu sua obrigação, atraiu também para si a responsabilidade pelo dano causado, razão pela qual considera-se justa a decisão que distribuiu a responsabilidade em 50% entre as partes (locador e imobiliária administradora).
10. Por fim, o mero descumprimento contratual, por si só, não enseja a responsabilização por danos morais, devendo a parte autora comprovar a ofensa aos direitos da personalidade, o que não foi demonstrado nos autos. Outrossim, o autor é empresário e não demonstrou que a ausência do repasse do valor de um mês de aluguel foi capaz de prejudicar sua subsistência ou desestabilizar suas finanças. Em que pesem as intercorrências, aborrecimentos e transtornos experimentados pelo autor, as circunstâncias narradas nestes autos não são aptas a macular os direitos extrapatrimoniais da personalidade, tais como o nome, a imagem, a incolumidade física/psicológica, a honra, a privacidade, não se demonstrando maculados pelas circunstâncias narradas, não havendo dano moral a ser indenizado, impondo o afastamento desta condenação.
11. Da litigância de má-fé. A multa por litigância de má-fé é aplicável apenas quando as condutas das partes se adequam a uma das hipóteses do art. 80 do CPC. A má-fé deve ser comprovada, não havendo prova nesse sentido nos autos. Ademais, os pedidos foram providos e parcialmente confirmados neste acórdão, o que afasta as alegações do recorrido.
12. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para afastar a condenação por danos morais. Mantida nos demais termos. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários ante a ausência de recorrente integralmente vencido.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.