Tribunal: TJDFT
Processo: 0703383-71.2022.8.07.0011
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-07-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ARBITRAGEM CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. FACULDADE DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE. POSSE DIRETA DO BEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A arbitragem é compatível com nosso ordenamento jurídico. Todavia, há três regras distintas: 1) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando celebrada cláusula compromissória pelas partes; 2) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que requer a observância do art. 4o, § 2o, da Lei de Arbitragem; e 3) a regra especial aplicável aos contratos nas relações de consumo, conforme art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor-CDC.
2. Na hipótese, embora a cláusula compromissória tenha sido destacada no contrato, não houve ratificação posterior pelos consumidores (promitentes compradores) acerca da vontade de se submeterem ao juízo arbitral. Ao contrário, o fato de buscarem a via judicial demonstra a ausência de interesse no procedimento arbitral. Precedentes.
3. O Superior Tribunal de Justiça-STJ, no julgamento do Tema 971, dispôs que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Todavia, no caso, não houve inadimplemento por parte das apelantes, o que impede a incidência da cláusula penal em desfavor das recorrentes.
4. A obrigação de realizar o pagamento do IPTU surge quando o adquirente é imitido na posse do bem. Não há nos autos qualquer evidência de que os apelados tiveram posse direta do imóvel, o que torna ilegal a imputação do encargo tributário aos consumidores. Precedentes deste Tribunal.
5. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ARBITRAGEM CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. FACULDADE DO CONSUMIDOR. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. PAGAMENTO DE IPTU. RESPONSABILIDADE. POSSE DIRETA DO BEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A arbitragem é compatível com nosso ordenamento jurídico. Todavia, há três regras distintas: 1) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando celebrada cláusula compromissória pelas partes; 2) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que requer a observância do art. 4o, § 2o, da Lei de Arbitragem; e 3) a regra especial aplicável aos contratos nas relações de consumo, conforme art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor-CDC.
2. Na hipótese, embora a cláusula compromissória tenha sido destacada no contrato, não houve ratificação posterior pelos consumidores (promitentes compradores) acerca da vontade de se submeterem ao juízo arbitral. Ao contrário, o fato de buscarem a via judicial demonstra a ausência de interesse no procedimento arbitral. Precedentes.
3. O Superior Tribunal de Justiça-STJ, no julgamento do Tema 971, dispôs que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Todavia, no caso, não houve inadimplemento por parte das apelantes, o que impede a incidência da cláusula penal em desfavor das recorrentes.
4. A obrigação de realizar o pagamento do IPTU surge quando o adquirente é imitido na posse do bem. Não há nos autos qualquer evidência de que os apelados tiveram posse direta do imóvel, o que torna ilegal a imputação do encargo tributário aos consumidores. Precedentes deste Tribunal.
5. Recurso conhecido e parcialmente provido.