Tribunal: TJDFT
Processo: 0711597-65.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-26
Data de publicação: 2024-09-09

Ementa:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA VENDEDORA. PRELIMINAR REJEITADA. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESNECESSÁRIA. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. A empresa contratada, a quem é atribuído o atraso na conclusão da obra, é legitimada para figurar no feito no qual o adquirente do imóvel pede lucros cessantes e ressarcimento dos juros de obra. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. Desnecessária a intervenção da Caixa Econômica Federal na demanda se o adquirente não atribui falha à instituição financeira, cabendo à construtora/incorporadora que descumpriu as condições contratuais responder pelos prejuízos suportados pelo consumidor.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias.
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em outubro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”
7. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 28 de junho de 2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 31 de maio de 2024. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
9. Dispõe o tema 971 do STJ que “[n]o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”
10. Se o contrato estabeleceu que o atraso no pagamento dos juros de obra conferia à empresa o direito de cobrar o respectivo valor com multa de 2%, essa multa também será devida pela empresa que injustamente exigiu do consumidor o pagamento dos juros de obra por período superior ao previsto no contrato. Referida multa não se confunde com os lucros cessantes, pois não representa cláusula penal estabelecida para compensar o consumidor pela privação do bem.
11. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovido.
12. Recorrentes condenados a pagar as custas processuais e honorários advocatícios de 10% da condenação.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA VENDEDORA. PRELIMINAR REJEITADA. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESNECESSÁRIA. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. A empresa contratada, a quem é atribuído o atraso na conclusão da obra, é legitimada para figurar no feito no qual o adquirente do imóvel pede lucros cessantes e ressarcimento dos juros de obra. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. Desnecessária a intervenção da Caixa Econômica Federal na demanda se o adquirente não atribui falha à instituição financeira, cabendo à construtora/incorporadora que descumpriu as condições contratuais responder pelos prejuízos suportados pelo consumidor.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias.
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em outubro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”
7. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 28 de junho de 2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 31 de maio de 2024. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
9. Dispõe o tema 971 do STJ que “[n]o contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”
10. Se o contrato estabeleceu que o atraso no pagamento dos juros de obra conferia à empresa o direito de cobrar o respectivo valor com multa de 2%, essa multa também será devida pela empresa que injustamente exigiu do consumidor o pagamento dos juros de obra por período superior ao previsto no contrato. Referida multa não se confunde com os lucros cessantes, pois não representa cláusula penal estabelecida para compensar o consumidor pela privação do bem.
11. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovido.
12. Recorrentes condenados a pagar as custas processuais e honorários advocatícios de 10% da condenação.