Tribunal: TJDFT
Processo: 0706592-29.2023.8.07.0006
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-02
Data de publicação: 2024-02-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. DESMEMBRAMENTO DE LOTE. TAXA CONDOMINIAL RETROATIVA. DEVIDA. IMPOSIÇÃO DECORRENTE DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. CIÊNCIA FORMAL DO CONDOMÍNIO ACERCA DO DESMEMBRAMENTO DO LOTE. ENCARGOS MORATÓRIOS. MORA DO CREDOR. ARTIGO 394 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso interposto pelas partes executadas face a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução de título extrajudicial. Em seu recurso defendem que não é possível a cobrança da taxa condominial retroativa ao mês de outubro de 2020. Para tanto, assinalam que na época não teria ocorrido o desmembramento dos lotes 16 e 16-A, o qual depende de registro imobiliário, de modo que não ocorreu o fato gerador, o qual somente se concretizou em momento posterior, 26/10/2022, data do registro imobiliário do lote 16-A como unidade autônoma. Adiante, defendem a boa-fé objetiva, visto que em dezembro de 2020 a própria síndica do condomínio reconheceu que não existia taxa condominial a ser adimplida, eis que não teria ocorrido o desmembramento dos lotes, de modo que configurada a supressio. Isso porque a cobrança retroativa da taxa condominial após a opção da administração em não efetuar a aludida cobrança no suposto momento em que seria devida viola a boa-fé objetiva. Subsidiariamente assinalam que, caso acolhida a tese do condomínio, a cobrança somente seria devida a partir de 07/12/2020, data do Decreto no 41.752 com a aprovação do projeto urbanístico indicado a divisão do lote 16 em duas unidades, de modo que não seriam devidas as taxas condominiais dos meses de outubro a dezembro de 2020. Enfim, defendem ser absurda a cobrança de juros em data anterior a 04/11/2022 pelo suposto inadimplemento, visto que somente naquela data foi aprovada em assembleia a cobrança retroativa da taxa condominial, de modo que antes daquela aprovação não existia cobrança por parte do Condomínio, tampouco emissão de boleto, de modo que era impossível o pagamento da taxa condominial decorrente do desmembramento. Assim, defendem que os encargos devem incidir somente a partir da intimação para pagamento em juízo.
II. Recurso próprio, tempestivo e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas.
III. Na execução de título extrajudicial pretende a parte recorrida receber valores devidos a título de taxa condominial do período de outubro e 2020 a setembro de 2022, fixada de forma retroativa em assembleia realizada no mês de novembro de 2022.
IV. Constata-se que o imóvel situado no Bloco E, Lote 16 pertencia à Sra. Leusiomar, a qual dividiu o lote em três frações, entre as suas filhas. Assim, quando da regularização daquele parcelamento do solo urbano as filhas da Sra. Leusiomar pretendiam que fosse efetuado o desmembramento daquele lote em três frações, pleiteando a divisão junto à Urbanizadora Paranoazinho S/A, sendo que foi possível apenas a divisão em dois lotes (16 e 16-A) de forma a respeitar a fração mínima da unidade residencial exigida por lei. Contudo, as recorrentes/embargantes, que possuem a sua residência no lote 16-A, questionam a cobrança retroativa da taxa condominial.
V. Inicialmente é relevante delimitar quando deve ser considerado o termo inicial do desmembramento. Ou seja, se já existia há vários anos (de modo informal), ou se deve ser adotada o mês de outubro de 2020 (notificação formal do Condomínio pela Urbanizadora Paranoazinho acerca do desmembramento), dezembro de 2020 (aprovação do projeto urbanístico) ou outubro de 2022 (registro imobiliário do desmembramento). No caso, as provas colhidas nos autos indicam que o lote 16 já era dividido há anos. Ademais, o documento ID 53438507 demonstra que as recorrentes pleitearam o desmembramento junto à Urbanizadora Paranoazinho S/A em junho de 2018. Todavia, evidente que naquela época a divisão do lote era apenas informal entre aqueles familiares, de modo que não pode ser adotado como termo inicial. Ocorre que o desmembramento já existia (ainda que de modo informal), sendo que em consequência do pedido de desmembramento efetuado pelas recorrentes no ano de 2018, o Condomínio veio a receber, em outubro de 2020, planilha da Urbanizadora Paranoazinho (documento ID 53437732) demonstrando o parcelamento residencial das unidades, incluindo o imóvel indicado nos autos (com a divisão em lote 16 e 16-A), aprovado posteriormente junto ao GDF no mês de dezembro de 2020 pelo Decreto no 41.752/2020. Desse modo, diante do desmembramento fático pré-existente, e considerando que o Condomínio foi regularmente notificado pela Urbanizadora Paranoazinho acerca do desmembramento naquele mês de outubro de 2020, este deve ser considerando o termo inicial para a divisão do lote. Em tempo, pontue-se ser desnecessária a aprovação do decreto do parcelamento para delimitar a data inicial do desmembramento, visto que a planilha emitida em outubro de 2020 confirma a divisão do bem e que a Urbanizadora notificou o condomínio acerca do desmembramento. Ademais, evidente que a delimitação do termo inicial para o objeto dos autos não exige o registro do imóvel desmembrado (o que ocorreu em outubro de 2022), visto que corresponde ao fracionamento do bem perante o Estado e para assegurar a propriedade perante terceiros, mas que não se confunde com os deveres do condômino perante o seu condomínio, o qual executa atividades em benefício de todos os imóveis naquele local.
VI. Estabelece o artigo 1.331 §3o do Código Civil que: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, enquanto que o artigo 1.336 dispõe que “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. No caso, considerado que a notificação acerca do desmembramento pela Urbanizadora ocorreu em outubro de 2020, constata-se que a taxa condominial era devida desde aquele mês. Pontue-se que a situação não configura fixação de cobrança retroativa com base em decisão na assembleia realizada no ano de 2022, visto que a obrigação ao pagamento da taxa condominial decorre do dispositivo legal elencado. Assim, ainda que naquele ano de 2020 a síndica tenha informado que não era necessário efetuar o pagamento da taxa de condomínio, reitera-se que já existia a obrigação legal, de modo que a mera ausência de cobrança na ocasião não significa dispensa do valor pelo Condomínio. Ademais, a assembleia realizada no ano de 2022 apenas definiu, por meio de votação, que o Condomínio deveria buscar os valores pretéritos devidos junto aos proprietários dos lotes desmembrados. Portanto, é devido o pagamento da taxa condominial desde o mês de outubro de 2020.
VII. Por outro lado, assiste parcial razão às recorrentes acerca dos encargos moratórios. Isso porque o ID 53437750 é suficiente para comprovar que o Condomínio sequer efetuava a cobrança da taxa condominial do lote desmembrado naquela época, de modo que era impossível às recorrentes efetuarem o pagamento. Assim, em conformidade com o que se extrai do artigo 394 do Código Civil, não há que se falar em mora do devedor quando o credor não quer receber o pagamento. Desse modo, em face da boa-fé objetiva, e considerando que apenas a partir do mês de novembro de 2022 é que o Condomínio optou por exercer a cobrança, deve incidir juros de mora e multa somente a partir do mês 11/2022. Por outro lado, não há que se alterar o termo inicial da correção monetária, a qual incide desde o mês em que eram devidas as respectivas parcelas mensais, eis que a sua natureza visa apenas preservar o valor real da quantia devida.
VIII. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada tão somente para definir o mês de novembro de 2022 como termo inicial para incidência de juros de mora e eventuais multas decorrente do atraso no pagamento das taxas condominiais. Sem custas e honorários face a ausência de recorrente vencido, a teor do artigo 55 da Lei no 9.099/95
IX. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO. DESMEMBRAMENTO DE LOTE. TAXA CONDOMINIAL RETROATIVA. DEVIDA. IMPOSIÇÃO DECORRENTE DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. CIÊNCIA FORMAL DO CONDOMÍNIO ACERCA DO DESMEMBRAMENTO DO LOTE. ENCARGOS MORATÓRIOS. MORA DO CREDOR. ARTIGO 394 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Trata-se de recurso interposto pelas partes executadas face a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução de título extrajudicial. Em seu recurso defendem que não é possível a cobrança da taxa condominial retroativa ao mês de outubro de 2020. Para tanto, assinalam que na época não teria ocorrido o desmembramento dos lotes 16 e 16-A, o qual depende de registro imobiliário, de modo que não ocorreu o fato gerador, o qual somente se concretizou em momento posterior, 26/10/2022, data do registro imobiliário do lote 16-A como unidade autônoma. Adiante, defendem a boa-fé objetiva, visto que em dezembro de 2020 a própria síndica do condomínio reconheceu que não existia taxa condominial a ser adimplida, eis que não teria ocorrido o desmembramento dos lotes, de modo que configurada a supressio. Isso porque a cobrança retroativa da taxa condominial após a opção da administração em não efetuar a aludida cobrança no suposto momento em que seria devida viola a boa-fé objetiva. Subsidiariamente assinalam que, caso acolhida a tese do condomínio, a cobrança somente seria devida a partir de 07/12/2020, data do Decreto no 41.752 com a aprovação do projeto urbanístico indicado a divisão do lote 16 em duas unidades, de modo que não seriam devidas as taxas condominiais dos meses de outubro a dezembro de 2020. Enfim, defendem ser absurda a cobrança de juros em data anterior a 04/11/2022 pelo suposto inadimplemento, visto que somente naquela data foi aprovada em assembleia a cobrança retroativa da taxa condominial, de modo que antes daquela aprovação não existia cobrança por parte do Condomínio, tampouco emissão de boleto, de modo que era impossível o pagamento da taxa condominial decorrente do desmembramento. Assim, defendem que os encargos devem incidir somente a partir da intimação para pagamento em juízo.
II. Recurso próprio, tempestivo e dispensado de preparo ante pedido formulado de concessão da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas.
III. Na execução de título extrajudicial pretende a parte recorrida receber valores devidos a título de taxa condominial do período de outubro e 2020 a setembro de 2022, fixada de forma retroativa em assembleia realizada no mês de novembro de 2022.
IV. Constata-se que o imóvel situado no Bloco E, Lote 16 pertencia à Sra. Leusiomar, a qual dividiu o lote em três frações, entre as suas filhas. Assim, quando da regularização daquele parcelamento do solo urbano as filhas da Sra. Leusiomar pretendiam que fosse efetuado o desmembramento daquele lote em três frações, pleiteando a divisão junto à Urbanizadora Paranoazinho S/A, sendo que foi possível apenas a divisão em dois lotes (16 e 16-A) de forma a respeitar a fração mínima da unidade residencial exigida por lei. Contudo, as recorrentes/embargantes, que possuem a sua residência no lote 16-A, questionam a cobrança retroativa da taxa condominial.
V. Inicialmente é relevante delimitar quando deve ser considerado o termo inicial do desmembramento. Ou seja, se já existia há vários anos (de modo informal), ou se deve ser adotada o mês de outubro de 2020 (notificação formal do Condomínio pela Urbanizadora Paranoazinho acerca do desmembramento), dezembro de 2020 (aprovação do projeto urbanístico) ou outubro de 2022 (registro imobiliário do desmembramento). No caso, as provas colhidas nos autos indicam que o lote 16 já era dividido há anos. Ademais, o documento ID 53438507 demonstra que as recorrentes pleitearam o desmembramento junto à Urbanizadora Paranoazinho S/A em junho de 2018. Todavia, evidente que naquela época a divisão do lote era apenas informal entre aqueles familiares, de modo que não pode ser adotado como termo inicial. Ocorre que o desmembramento já existia (ainda que de modo informal), sendo que em consequência do pedido de desmembramento efetuado pelas recorrentes no ano de 2018, o Condomínio veio a receber, em outubro de 2020, planilha da Urbanizadora Paranoazinho (documento ID 53437732) demonstrando o parcelamento residencial das unidades, incluindo o imóvel indicado nos autos (com a divisão em lote 16 e 16-A), aprovado posteriormente junto ao GDF no mês de dezembro de 2020 pelo Decreto no 41.752/2020. Desse modo, diante do desmembramento fático pré-existente, e considerando que o Condomínio foi regularmente notificado pela Urbanizadora Paranoazinho acerca do desmembramento naquele mês de outubro de 2020, este deve ser considerando o termo inicial para a divisão do lote. Em tempo, pontue-se ser desnecessária a aprovação do decreto do parcelamento para delimitar a data inicial do desmembramento, visto que a planilha emitida em outubro de 2020 confirma a divisão do bem e que a Urbanizadora notificou o condomínio acerca do desmembramento. Ademais, evidente que a delimitação do termo inicial para o objeto dos autos não exige o registro do imóvel desmembrado (o que ocorreu em outubro de 2022), visto que corresponde ao fracionamento do bem perante o Estado e para assegurar a propriedade perante terceiros, mas que não se confunde com os deveres do condômino perante o seu condomínio, o qual executa atividades em benefício de todos os imóveis naquele local.
VI. Estabelece o artigo 1.331 §3o do Código Civil que: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”, enquanto que o artigo 1.336 dispõe que “São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. No caso, considerado que a notificação acerca do desmembramento pela Urbanizadora ocorreu em outubro de 2020, constata-se que a taxa condominial era devida desde aquele mês. Pontue-se que a situação não configura fixação de cobrança retroativa com base em decisão na assembleia realizada no ano de 2022, visto que a obrigação ao pagamento da taxa condominial decorre do dispositivo legal elencado. Assim, ainda que naquele ano de 2020 a síndica tenha informado que não era necessário efetuar o pagamento da taxa de condomínio, reitera-se que já existia a obrigação legal, de modo que a mera ausência de cobrança na ocasião não significa dispensa do valor pelo Condomínio. Ademais, a assembleia realizada no ano de 2022 apenas definiu, por meio de votação, que o Condomínio deveria buscar os valores pretéritos devidos junto aos proprietários dos lotes desmembrados. Portanto, é devido o pagamento da taxa condominial desde o mês de outubro de 2020.
VII. Por outro lado, assiste parcial razão às recorrentes acerca dos encargos moratórios. Isso porque o ID 53437750 é suficiente para comprovar que o Condomínio sequer efetuava a cobrança da taxa condominial do lote desmembrado naquela época, de modo que era impossível às recorrentes efetuarem o pagamento. Assim, em conformidade com o que se extrai do artigo 394 do Código Civil, não há que se falar em mora do devedor quando o credor não quer receber o pagamento. Desse modo, em face da boa-fé objetiva, e considerando que apenas a partir do mês de novembro de 2022 é que o Condomínio optou por exercer a cobrança, deve incidir juros de mora e multa somente a partir do mês 11/2022. Por outro lado, não há que se alterar o termo inicial da correção monetária, a qual incide desde o mês em que eram devidas as respectivas parcelas mensais, eis que a sua natureza visa apenas preservar o valor real da quantia devida.
VIII. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada tão somente para definir o mês de novembro de 2022 como termo inicial para incidência de juros de mora e eventuais multas decorrente do atraso no pagamento das taxas condominiais. Sem custas e honorários face a ausência de recorrente vencido, a teor do artigo 55 da Lei no 9.099/95
IX. A ementa servirá de acordão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.