Tribunal: TJDFT
Processo: 0703726-30.2023.8.07.0012
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-02-26
Data de publicação: 2024-03-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA LOCAL. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO COMPROVADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO INEXISTENTE. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO PARA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. RESTITUIÇÃO DEVIDA. PARCELAS VENCIDAS NO CURSO DO PROCESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 323 DO CPC. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível e Criminal de São Sebastião que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais a fim de condenar a parte demandada no dever de indenizar a título de danos materiais e lucros cessantes.

2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo recolhido.

3. A autora informou que celebrou contrato de financiamento imobiliário e de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela em relação ao imóvel localizado na Quadra 502 CONJ 01 LOTE 07 BL. C1 AP 0003, Itapoã Parque, com data de entrega prevista para 30/12/2021 e tolerância de 180 dias corridos. Aduziu que, no entanto, a efetiva entrega do bem somente ocorreu em 27/4/2023. Assim, pleiteou indenização por lucros cessantes, considerando o valor médio da locação de imóveis similares, indenização por danos materiais em relação aos juros de obra e aluguéis suportados em razão da mora. Também pretendeu indenização por danos morais.

4. Os recorrentes sustentam a sua ilegitimidade passiva quanto aos juros de mora objeto da condenação ao argumento de que são cobrados e recebidos direta e exclusivamente pela instituição financeira constante do contrato de financiamento imobiliário. Aduzem que se trata de hipótese de litisconsórcio necessário, tornando-se obrigatória a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal. Entendem que o julgado é extra e ultra petita em razão da aplicação do art. 323 do CPC. Esclarecem que a data estimada de entrega do imóvel, prevista no termo de reserva assinado pela recorrida, trata-se de prazo meramente referencial. E que, somente após a assinatura do contrato de compra e venda da unidade é que se estabelece a efetiva data de entrega. Sustenta que a data indicada no contrato de financiamento para o término da construção/legalização é 6/3/2023, com a previsão de carência por mais 6 meses em caso fortuito ou força maior, não havendo, pois, o atraso alegado pela recorrida. Com suporte no princípio da eventualidade, aduzem que o atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada e da ocorrência da pandemia ocasionada pelo Coronavírus, casos fortuitos externos previstos no art. 393 do Código Civil. Concluem que não há que se falar em responsabilidade civil quanto aos supostos aluguéis que seriam percebidos pela requerida.

5. As condições da ação devem ser verificadas de acordo com as afirmações da parte autora em sua peça de ingresso por força da Teoria da Asserção. A análise da responsabilidade dos recorrentes conduz ao exame do mérito. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

6. O alegado litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal não se verifica, tendo em vista que a demanda refere-se a inadimplemento contratual e a obrigações financeiras decorrentes do contrato celebrado com a parte requerida. Decorre daí a competência da justiça local. Preliminar de litisconsórcio passivo necessário afastada.

7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).

8. Conforme se observa, as partes ajustaram-se de acordo com as regras estabelecidas entre si no “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário” para aquisição de imóvel localizado na Quadra 502 CONJ 01 LOTE 07 BL. C1 AP 0003, Itapoã Parque, com data de entrega prevista para 30/12/2021 e tolerância de 180 dias corridos para a conclusão da unidade imobiliária (ID 53955735), atrelado a financiamento imobiliário. O recorrente aduz que a data indicada no contrato de financiamento para o término da construção/legalização é 6/3/2023, com a previsão de carência por mais 6 meses em caso fortuito ou força maior, não havendo, pois, o atraso alegado pela recorrida.

9. O contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela celebrado entre as partes e a CEF teve por finalidade a efetivação do financiamento do imóvel, e não a renovação de prazo de entrega estabelecido pela construtora no “Termo de Reserva de Unidade Habitacional”. Ressalte-se que o referido contrato de compra e venda de terreno e mútuo prevê o prazo para construção/legalização da obra, referindo-se à relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira. Logo, não afeta a data de entrega da unidade imobiliária prevista no ajuste celebrado entre as partes no “Termo de Reserva de Unidade Habitacional”. Entendimento diverso implica ofensa o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, que exige dos contratantes a observância dos deveres de conduta a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas do negócio jurídico.

10. Nesse cenário, tendo em vista o descumprimento da cláusula contratual referente à data de entrega do imóvel, conforme se observa do recibo de entrega de chaves (ID 53955738), e diante do inequívoco atraso, cabe às recorrentes suportar todos os danos sofridos pela recorrida. Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva em decorrência do risco da atividade, não havendo prova da alegada ocorrência de caso fortuito ou força maior.

11. Quanto aos juros de financiamento da obra, cabe ao adquirente suportar os encargos relativos aos juros durante a fase de construção da unidade imobiliária, ficando exonerado em caso de atraso na entrega do imóvel. O STJ, no Tema 996, firmou o entendimento de que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Assim, caracterizada a mora, exsurge o dever de as recorrentes, solidariamente, indenizarem a parte recorrida quanto aos valores pagos a título de juros de financiamento, na forma fixada na sentença.

12. Nos termos do art. 323 do CPC, os valores indevidamente pagos no curso do processo devem ser incluídos na condenação, independentemente de pedido expresso do autor.

13. No que se refere aos lucros cessantes, o entendimento é consolidado no sentido de que a demora na entrega do imóvel comprado na planta enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que priva o proprietário do imóvel de rendimentos decorrentes da utilização de sua propriedade. A se considerar o valor médio do aluguel praticado no mercado, verifica-se que o montante estabelecido em sentença, correspondente ao percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, não merece qualquer reparo.

14. Recurso conhecido e não provido.

15. Condenada a parte recorrente vencida ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

16. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA LOCAL. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO COMPROVADO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CASO FORTUITO INEXISTENTE. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO PARA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. RESTITUIÇÃO DEVIDA. PARCELAS VENCIDAS NO CURSO DO PROCESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 323 DO CPC. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível e Criminal de São Sebastião que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais a fim de condenar a parte demandada no dever de indenizar a título de danos materiais e lucros cessantes.

2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo recolhido.

3. A autora informou que celebrou contrato de financiamento imobiliário e de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Casa Verde e Amarela em relação ao imóvel localizado na Quadra 502 CONJ 01 LOTE 07 BL. C1 AP 0003, Itapoã Parque, com data de entrega prevista para 30/12/2021 e tolerância de 180 dias corridos. Aduziu que, no entanto, a efetiva entrega do bem somente ocorreu em 27/4/2023. Assim, pleiteou indenização por lucros cessantes, considerando o valor médio da locação de imóveis similares, indenização por danos materiais em relação aos juros de obra e aluguéis suportados em razão da mora. Também pretendeu indenização por danos morais.

4. Os recorrentes sustentam a sua ilegitimidade passiva quanto aos juros de mora objeto da condenação ao argumento de que são cobrados e recebidos direta e exclusivamente pela instituição financeira constante do contrato de financiamento imobiliário. Aduzem que se trata de hipótese de litisconsórcio necessário, tornando-se obrigatória a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal. Entendem que o julgado é extra e ultra petita em razão da aplicação do art. 323 do CPC. Esclarecem que a data estimada de entrega do imóvel, prevista no termo de reserva assinado pela recorrida, trata-se de prazo meramente referencial. E que, somente após a assinatura do contrato de compra e venda da unidade é que se estabelece a efetiva data de entrega. Sustenta que a data indicada no contrato de financiamento para o término da construção/legalização é 6/3/2023, com a previsão de carência por mais 6 meses em caso fortuito ou força maior, não havendo, pois, o atraso alegado pela recorrida. Com suporte no princípio da eventualidade, aduzem que o atraso decorreu da escassez de mão de obra qualificada e da ocorrência da pandemia ocasionada pelo Coronavírus, casos fortuitos externos previstos no art. 393 do Código Civil. Concluem que não há que se falar em responsabilidade civil quanto aos supostos aluguéis que seriam percebidos pela requerida.

5. As condições da ação devem ser verificadas de acordo com as afirmações da parte autora em sua peça de ingresso por força da Teoria da Asserção. A análise da responsabilidade dos recorrentes conduz ao exame do mérito. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.

6. O alegado litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal não se verifica, tendo em vista que a demanda refere-se a inadimplemento contratual e a obrigações financeiras decorrentes do contrato celebrado com a parte requerida. Decorre daí a competência da justiça local. Preliminar de litisconsórcio passivo necessário afastada.

7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).

8. Conforme se observa, as partes ajustaram-se de acordo com as regras estabelecidas entre si no “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário” para aquisição de imóvel localizado na Quadra 502 CONJ 01 LOTE 07 BL. C1 AP 0003, Itapoã Parque, com data de entrega prevista para 30/12/2021 e tolerância de 180 dias corridos para a conclusão da unidade imobiliária (ID 53955735), atrelado a financiamento imobiliário. O recorrente aduz que a data indicada no contrato de financiamento para o término da construção/legalização é 6/3/2023, com a previsão de carência por mais 6 meses em caso fortuito ou força maior, não havendo, pois, o atraso alegado pela recorrida.

9. O contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela celebrado entre as partes e a CEF teve por finalidade a efetivação do financiamento do imóvel, e não a renovação de prazo de entrega estabelecido pela construtora no “Termo de Reserva de Unidade Habitacional”. Ressalte-se que o referido contrato de compra e venda de terreno e mútuo prevê o prazo para construção/legalização da obra, referindo-se à relação jurídica entre a construtora e a instituição financeira. Logo, não afeta a data de entrega da unidade imobiliária prevista no ajuste celebrado entre as partes no “Termo de Reserva de Unidade Habitacional”. Entendimento diverso implica ofensa o princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, que exige dos contratantes a observância dos deveres de conduta a fim de manter a confiança e as expectativas legítimas do negócio jurídico.

10. Nesse cenário, tendo em vista o descumprimento da cláusula contratual referente à data de entrega do imóvel, conforme se observa do recibo de entrega de chaves (ID 53955738), e diante do inequívoco atraso, cabe às recorrentes suportar todos os danos sofridos pela recorrida. Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva em decorrência do risco da atividade, não havendo prova da alegada ocorrência de caso fortuito ou força maior.

11. Quanto aos juros de financiamento da obra, cabe ao adquirente suportar os encargos relativos aos juros durante a fase de construção da unidade imobiliária, ficando exonerado em caso de atraso na entrega do imóvel. O STJ, no Tema 996, firmou o entendimento de que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Assim, caracterizada a mora, exsurge o dever de as recorrentes, solidariamente, indenizarem a parte recorrida quanto aos valores pagos a título de juros de financiamento, na forma fixada na sentença.

12. Nos termos do art. 323 do CPC, os valores indevidamente pagos no curso do processo devem ser incluídos na condenação, independentemente de pedido expresso do autor.

13. No que se refere aos lucros cessantes, o entendimento é consolidado no sentido de que a demora na entrega do imóvel comprado na planta enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que priva o proprietário do imóvel de rendimentos decorrentes da utilização de sua propriedade. A se considerar o valor médio do aluguel praticado no mercado, verifica-se que o montante estabelecido em sentença, correspondente ao percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, não merece qualquer reparo.

14. Recurso conhecido e não provido.

15. Condenada a parte recorrente vencida ao pagamento de custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

16. Acórdão elaborado de conformidade com o disposto nos artigos 46 da Lei 9.099/1995.