Tribunal: TJDFT
Processo: 0743189-64.2023.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-03-18
Data de publicação: 2024-04-02

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. BASE DE CÁLCULO ALTERADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 3o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus, solidariamente, à obrigação de se absterem da realização de cobrança de juros de obra; a pagar a quantia de R$14.950,00 (quatorze mil, novecentos e cinquenta reais), correspondente a lucros cessantes; bem como a pagar o montante de R$ 9.220,41 (nove mil, quatrocentos e setenta e quatro reais e cinquenta centavos), correspondente à indenização pelos danos materiais com pagamento de juros de obra. Foi julgado improcedente o pedido de fixação de indenização por danos morais.

2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em junho de 2021. Informa que o contrato firmado prevê a entrega do imóvel no dia 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final o dia 30/06/2022. Aduziu que em razão do atraso na entrega do imóvel arca com aluguel no valor de R$ 1.150,00 mensais, perfazendo o total de R$14.950,00 (quatorze mil, novecentos e cinquenta reais), bem como o pagamento indevido dos juros de obra. Alegou ter sofrido abalo psíquico em razão do atraso na entrega do imóvel, passível de fixação de indenização por danos morais.

3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID no 56326460). Contrarrazões apresentadas (ID no 56326464).

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões trazidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações das recorrentes referentes a: i) ilegitimidade das recorrentes quanto aos juros de obra; ii) imprescindibilidade do litisconsórcio necessário; iii) incompetência do Juizado Especial; iv) inexistência do atraso na entrega do imóvel e; v) validade da cobrança de evolução do contrato durante a fase de construção.

6. Em suas razões recursais, as empresas arguem preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros da obra, de litisconsórcio necessário e de incompetência absoluta do Juízo. Argumentam que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro, conforme previsão constante do contrato de financiamento imobiliário assinado entre o banco e o requerente, e não pela construtora, não sendo de sua responsabilidade a referida cobrança, sendo, portanto, ilegítimos para figurarem no polo passivo da ação em relação a esse particular. Sustentam que, como os juros de obra são cobrados pelo credor fiduciário (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) há a formação de litisconsórcio necessário, não podendo o recorrido propor ação exclusivamente contra as construtoras, devendo esta ação ser remetida ao foro competente, qual seja, a Justiça Federal. Segundo suas razões, a ausência da referida instituição financeira cerceia o seu direito de defesa. No mérito, aduzem que o termo de reserva é documento preliminar, com o único objetivo de garantir a reserva da unidade ao cliente, até a finalização da análise da documentação do cliente, sendo que a efetiva aquisição do imóvel se dá por meio da assinatura do contrato de compra e venda do bem. Alegam que a data para entrega do imóvel constante do termo de reserva é meramente referencial, pois somente após a assinatura do contrato de financiamento se pode estabelecer, de fato, a data de entrega do imóvel, no caso dos autos, o término da construção estava marcado para 15/05/2023, com previsão de carência por mais 6 (seis) meses. Requerem a reforma da sentença, a fim de que a sentença seja totalmente reformada.

7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.

8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminares rejeitadas.

9. Conforme se depreende do Termo de Reserva da Unidade Habitacional (ID no 56326271) o bem seria entregue na data de 30/12/21 (p. 1) e admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID no 56326277 – p. 3), item B.7.1, consta como prazo total a data de 15/05/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1231284, 07147009020188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 3/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.

11. A demora na entrega do imóvel adquirido na planta, fruto do descumprimento contratual dos recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.

12. A vinculação da construtora em relação ao dano causado não pode ser estendida a outros imóveis que não o imóvel objeto do contrato entabulado. Assim, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Não havendo nos autos pesquisa de valor atual de locação do bem, presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, considerando a aquisição do bem por R$ 127.453,18, fixada a indenização mensal a título de lucros cessantes no valor de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), pelo período compreendido entre 01/07/2022 (data de início da mora) até 03/08/2023 (data ajuizamento da demanda).

13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, provido em parte. Sentença reformada para condenar a recorrente ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 8.284,38, correspondente a 13 meses de atraso. Mantida nos demais termos.

14. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.

15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. BASE DE CÁLCULO ALTERADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 3o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus, solidariamente, à obrigação de se absterem da realização de cobrança de juros de obra; a pagar a quantia de R$14.950,00 (quatorze mil, novecentos e cinquenta reais), correspondente a lucros cessantes; bem como a pagar o montante de R$ 9.220,41 (nove mil, quatrocentos e setenta e quatro reais e cinquenta centavos), correspondente à indenização pelos danos materiais com pagamento de juros de obra. Foi julgado improcedente o pedido de fixação de indenização por danos morais.

2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em junho de 2021. Informa que o contrato firmado prevê a entrega do imóvel no dia 30/12/2021, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final o dia 30/06/2022. Aduziu que em razão do atraso na entrega do imóvel arca com aluguel no valor de R$ 1.150,00 mensais, perfazendo o total de R$14.950,00 (quatorze mil, novecentos e cinquenta reais), bem como o pagamento indevido dos juros de obra. Alegou ter sofrido abalo psíquico em razão do atraso na entrega do imóvel, passível de fixação de indenização por danos morais.

3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID no 56326460). Contrarrazões apresentadas (ID no 56326464).

4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.

5. As questões trazidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações das recorrentes referentes a: i) ilegitimidade das recorrentes quanto aos juros de obra; ii) imprescindibilidade do litisconsórcio necessário; iii) incompetência do Juizado Especial; iv) inexistência do atraso na entrega do imóvel e; v) validade da cobrança de evolução do contrato durante a fase de construção.

6. Em suas razões recursais, as empresas arguem preliminar de ilegitimidade passiva no que tange aos juros da obra, de litisconsórcio necessário e de incompetência absoluta do Juízo. Argumentam que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro, conforme previsão constante do contrato de financiamento imobiliário assinado entre o banco e o requerente, e não pela construtora, não sendo de sua responsabilidade a referida cobrança, sendo, portanto, ilegítimos para figurarem no polo passivo da ação em relação a esse particular. Sustentam que, como os juros de obra são cobrados pelo credor fiduciário (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL) há a formação de litisconsórcio necessário, não podendo o recorrido propor ação exclusivamente contra as construtoras, devendo esta ação ser remetida ao foro competente, qual seja, a Justiça Federal. Segundo suas razões, a ausência da referida instituição financeira cerceia o seu direito de defesa. No mérito, aduzem que o termo de reserva é documento preliminar, com o único objetivo de garantir a reserva da unidade ao cliente, até a finalização da análise da documentação do cliente, sendo que a efetiva aquisição do imóvel se dá por meio da assinatura do contrato de compra e venda do bem. Alegam que a data para entrega do imóvel constante do termo de reserva é meramente referencial, pois somente após a assinatura do contrato de financiamento se pode estabelecer, de fato, a data de entrega do imóvel, no caso dos autos, o término da construção estava marcado para 15/05/2023, com previsão de carência por mais 6 (seis) meses. Requerem a reforma da sentença, a fim de que a sentença seja totalmente reformada.

7. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra ou de evolução da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.

8. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria o atraso no repasse para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminares rejeitadas.

9. Conforme se depreende do Termo de Reserva da Unidade Habitacional (ID no 56326271) o bem seria entregue na data de 30/12/21 (p. 1) e admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID no 56326277 – p. 3), item B.7.1, consta como prazo total a data de 15/05/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: (Acórdão 1231284, 07147009020188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 3/3/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.

11. A demora na entrega do imóvel adquirido na planta, fruto do descumprimento contratual dos recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.

12. A vinculação da construtora em relação ao dano causado não pode ser estendida a outros imóveis que não o imóvel objeto do contrato entabulado. Assim, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Não havendo nos autos pesquisa de valor atual de locação do bem, presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, considerando a aquisição do bem por R$ 127.453,18, fixada a indenização mensal a título de lucros cessantes no valor de R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), pelo período compreendido entre 01/07/2022 (data de início da mora) até 03/08/2023 (data ajuizamento da demanda).

13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, provido em parte. Sentença reformada para condenar a recorrente ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 8.284,38, correspondente a 13 meses de atraso. Mantida nos demais termos.

14. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.

15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.