Tribunal: TJDFT
Processo: 0731836-43.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-04-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0731836-43.2021.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME RECORRIDO: SÔNIA MARIA REIS LEDUR DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto em sua forma adesiva, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRELIMINARES AFASTADAS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. REQUISITOS VERIFICADOS. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO PARA OUTORGA DE ESCRITURA. PAGAMENTO DE CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. NOVO ENTENDIMENTO. BASE DE CÁLCULO: DESOBRIGAÇÃO DE PAGAR O VALOR EXIGIDO A TÍTULO DE CUSTOS PARA REGULARIZAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória dos imóveis objeto da lide determinando a transferência de propriedade ao comprador suprindo a manifestação do vendedor. 1.1. No recurso, o requerido pede a reforma da sentença aduzindo que não poderia ser concedida a adjudicação compulsória para outorga de escritura pública enquanto pendente de finalização a regularização do loteamento, além de não estarem presentes os requisitos para aplicação do referido instituto e por ser legítima a exigência dos custos e despesas de regularização como condição para concessão de escritura definitiva. Ao final, requer a modificação da base de cálculo dos honorários fixados na origem sobre o valor da causa. 2. De início cabe esclarecer que a alegação relacionada à prova de relação jurídica havida entre as partes, legitimidade da cobrança, regularidade da origem do valor, responsabilidade pelo pagamento, vinculação com o loteamento do imóvel e preenchimento dos requisitos legais para a pretensão de adjudicação compulsória, representa análise probatória do direito reivindicado pelo autor a influenciar na resolução do mérito da causa. 2.1. Deste modo, indevida a análise em sede de preliminar das questões suscitadas pelo apelante a título de preliminar envolvendo suposta deficiência na comprovação do direito reclamado pelo autor, visto que importa na incursão no cerne da lide com exame das provas produzidas, o que ultrapassa a discussão acerca das condições da ação e avança no próprio mérito. 2.2. Afasta-se as preliminares de falta de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, impossibilidade jurídica do pedido, ausência de interesse de agir e ilegitimidade ativa. 3. A controvérsia dos autos está centrada em apreciar a regularidade da cobrança do adquirente de imóvel individual, originários de imóvel primitivo objeto de loteamento e parcelamento regular, relativo aos custos e despesas de regularização e infraestrutura de condomínio, assim como a legalidade de o vendedor condicionar a formalização de escrituração definitiva do imóvel ao pagamento das referidas despesas com o imóvel primitivo a título de “taxa de transferência”. 3.1. Nesse quadro, cabe aferir o direito da parte autora em obter a transferência e o registro da propriedade dos imóveis adquiridos mediante o suprimento judicial da declaração do vendedor e independentemente do pagamento dos custos exigidos pelo requerido como condição de outorga da escritura definitiva. 4. Ao que consta do instrumento particular juntado aos autos, os imóveis foram adquiridos pela autora com o pagamento do valor ajustado e no qual registra cláusula expressa de que "a escritura pública seria outorgada após a regularização do Condomínio”, inexistindo qualquer dispositivo contratual que vincule o direito ao pagamento de despesas com infraestrutura e ressarcimento de custos com a regularização do parcelamento do imóvel primitivo. 4.1. Ou seja, o instrumento particular não condiciona a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda ao pagamento de qualquer valor a título de taxa de transferência, tampouco despesas de regularização com loteamento e custos de infraestrutura com o condomínio. 4.2. Deste modo, eventuais gastos da parte ré para individualização dos lotes e regularização das áreas deve ser objeto de ação própria, ainda que prevista a cobrança em assembleia do condomínio, não podendo servir como obstáculo à adjudicação pretendida no feito de origem. 5. No caso, a adjudicação compulsória é cabível diante da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva, mesmo preenchido os requisitos para tanto, aquisição do imóvel e pagamento do preço, sendo indevido exigir o pagamento de custos ou ressarcimento de despesas posteriores e que não foram previstas na avença como condição para registrar a transferência do imóvel. 5.1. Além de as despesas de regularização do loteamento não fazerem parte do contrato acostado aos autos, como condição à adjudicação pretendida pelo requerido, também não está prevista na Lei de Loteamentos no 6.766/79 como requisito do instrumento de particular de aquisição de unidade imobiliária em loteamento, sendo ilegítima a exigência. 5.2. Precedente: “Os adquirentes realizaram o pagamento do preço estipulado em compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, pertinente a imóvel situado em condomínio em processo de regularização, dessa forma, tendo em vista já existir a prévia individualização do lote, com a respectiva matrícula imobiliária, e tendo os compradores cumprido a sua parte, considerando que eventuais taxas de regularização não podem ser consideradas condição para transferência da propriedade, mostram-se presentes os requisitos da adjudicação compulsória.” (07282612720218070001, Relatora: Ana Maria Ferreira Da Silva, 3a Turma Cível, DJE: 14/12/2022). 6. Ante a comprovação da cadeia dominial, a quitação do imóvel e a aquisição por terceiro de boa-fé, deve ser deferida a adjudicação compulsória, sendo assegurado ao autor o direito de ter a propriedade transferida para o seu nome. 6.1. Apesar de o apelante alegar que o processo de regularização do parcelamento do imóvel primitivo não teria sido concluído, pois estaria pendente a execução de obras de infraestrutura assumida perante os entes públicos, a referida obrigação do loteador não pode constituir obstáculo ao direito do contratante que adimpliu com o contrato e no qual inexiste a condicionante. 7. Da base de cálculo dos honorários advocatícios. 7.1. No caso, a sentença de adjudicação compulsória possui natureza eminentemente declaratória e o proveito econômico obtido não pode ser considerado o valor do imóvel, o qual já pertencia ao autor, mas a quantia exigida pela parte contrária para escrituração do bem, afastada pela sentença. 7.2. Com efeito, por não ser a sentença condenatória e identificável o proveito econômico, os honorários devem fixados entre 10% e 20% sobre o proveito econômico obtido pelo autor na presente demanda de adjudicação e não sobre o valor da causa. 7.3. Precedente: “Em se tratando de ação de adjudicação compulsória julgada procedente, não há condenação, restando configurado, no entanto, que os autores obtiveram proveito econômico, consistente na desobrigação de pagar o valor exigido a título de custos de regularização como condição para outorga da escritura, devendo ser esta a base de cálculo dos honorários” (07233125720218070001, Relator: Ana Cantarino, 5a Turma Cível, DJE: 20/9/2022.) 7.4. Sentença reformada apenas para modificar a base de cálculo dos honorários de sucumbência, devendo incidir sobre o proveito econômico obtido pelo autor na presente demanda. 8. Recurso parcialmente provido. A recorrente alega violação aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, sustentando, em síntese, a possibilidade de realizar cobrança das despesas de adequação ambiental de forma prévia como condição suspensiva à outorga da escritura à recorrida. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora conclui: “(...) Apesar das alegações do apelante, o instrumento particular não condiciona a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda, para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis, ao pagamento de qualquer valor a título de taxa de transferência, tampouco despesas de regularização com loteamento e custos de infraestrutura com o condomínio. Ademais, eventuais gastos da parte ré para individualização dos lotes e regularização das áreas deve ser objeto de ação própria, ainda que prevista a cobrança em assembleia do condomínio, não podendo servir como obstáculo à adjudicação pretendida no feito de origem. Os requisitos para obtenção da escritura pública de compra e venda são o pagamento do preço e eventuais encargos cartorários, que naturalmente são exigidos dos compradores (...) o loteador tem o dever de transferir a propriedade ao promitente comprador ou cessionário que promoveu o pagamento do preço, não podendo condicionar a emissão da escritura ao pagamento de despesas de regularização ou infraestrutura do condomínio não prevista no contrato firmado entre as partes. Desta feita, não cabe ao requerido, que figura como proprietário registral do imóvel, que cedeu seus direitos e obrigações ao adquirente, condicionar a outorga da escritura pública ao pagamento de encargos que teve para a regularização e individualização do lote” (ID 43306420). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ANGELO PASSARELI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício eventual da Presidência A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0731836-43.2021.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME RECORRIDO: SÔNIA MARIA REIS LEDUR DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto em sua forma adesiva, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. FALTA DE PRESSUPOSTOS DE CONSTITUIÇÃO E DE DESENVOLVIMENTO VÁLIDO E REGULAR DO PROCESSO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRELIMINARES AFASTADAS. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. REQUISITOS VERIFICADOS. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO PARA OUTORGA DE ESCRITURA. PAGAMENTO DE CUSTOS DE REGULARIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. NOVO ENTENDIMENTO. BASE DE CÁLCULO: DESOBRIGAÇÃO DE PAGAR O VALOR EXIGIDO A TÍTULO DE CUSTOS PARA REGULARIZAÇÃO COMO CONDIÇÃO PARA OUTORGA DA ESCRITURA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de adjudicação compulsória dos imóveis objeto da lide determinando a transferência de propriedade ao comprador suprindo a manifestação do vendedor. 1.1. No recurso, o requerido pede a reforma da sentença aduzindo que não poderia ser concedida a adjudicação compulsória para outorga de escritura pública enquanto pendente de finalização a regularização do loteamento, além de não estarem presentes os requisitos para aplicação do referido instituto e por ser legítima a exigência dos custos e despesas de regularização como condição para concessão de escritura definitiva. Ao final, requer a modificação da base de cálculo dos honorários fixados na origem sobre o valor da causa. 2. De início cabe esclarecer que a alegação relacionada à prova de relação jurídica havida entre as partes, legitimidade da cobrança, regularidade da origem do valor, responsabilidade pelo pagamento, vinculação com o loteamento do imóvel e preenchimento dos requisitos legais para a pretensão de adjudicação compulsória, representa análise probatória do direito reivindicado pelo autor a influenciar na resolução do mérito da causa. 2.1. Deste modo, indevida a análise em sede de preliminar das questões suscitadas pelo apelante a título de preliminar envolvendo suposta deficiência na comprovação do direito reclamado pelo autor, visto que importa na incursão no cerne da lide com exame das provas produzidas, o que ultrapassa a discussão acerca das condições da ação e avança no próprio mérito. 2.2. Afasta-se as preliminares de falta de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, impossibilidade jurídica do pedido, ausência de interesse de agir e ilegitimidade ativa. 3. A controvérsia dos autos está centrada em apreciar a regularidade da cobrança do adquirente de imóvel individual, originários de imóvel primitivo objeto de loteamento e parcelamento regular, relativo aos custos e despesas de regularização e infraestrutura de condomínio, assim como a legalidade de o vendedor condicionar a formalização de escrituração definitiva do imóvel ao pagamento das referidas despesas com o imóvel primitivo a título de “taxa de transferência”. 3.1. Nesse quadro, cabe aferir o direito da parte autora em obter a transferência e o registro da propriedade dos imóveis adquiridos mediante o suprimento judicial da declaração do vendedor e independentemente do pagamento dos custos exigidos pelo requerido como condição de outorga da escritura definitiva. 4. Ao que consta do instrumento particular juntado aos autos, os imóveis foram adquiridos pela autora com o pagamento do valor ajustado e no qual registra cláusula expressa de que "a escritura pública seria outorgada após a regularização do Condomínio”, inexistindo qualquer dispositivo contratual que vincule o direito ao pagamento de despesas com infraestrutura e ressarcimento de custos com a regularização do parcelamento do imóvel primitivo. 4.1. Ou seja, o instrumento particular não condiciona a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda ao pagamento de qualquer valor a título de taxa de transferência, tampouco despesas de regularização com loteamento e custos de infraestrutura com o condomínio. 4.2. Deste modo, eventuais gastos da parte ré para individualização dos lotes e regularização das áreas deve ser objeto de ação própria, ainda que prevista a cobrança em assembleia do condomínio, não podendo servir como obstáculo à adjudicação pretendida no feito de origem. 5. No caso, a adjudicação compulsória é cabível diante da recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura pública definitiva, mesmo preenchido os requisitos para tanto, aquisição do imóvel e pagamento do preço, sendo indevido exigir o pagamento de custos ou ressarcimento de despesas posteriores e que não foram previstas na avença como condição para registrar a transferência do imóvel. 5.1. Além de as despesas de regularização do loteamento não fazerem parte do contrato acostado aos autos, como condição à adjudicação pretendida pelo requerido, também não está prevista na Lei de Loteamentos no 6.766/79 como requisito do instrumento de particular de aquisição de unidade imobiliária em loteamento, sendo ilegítima a exigência. 5.2. Precedente: “Os adquirentes realizaram o pagamento do preço estipulado em compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, pertinente a imóvel situado em condomínio em processo de regularização, dessa forma, tendo em vista já existir a prévia individualização do lote, com a respectiva matrícula imobiliária, e tendo os compradores cumprido a sua parte, considerando que eventuais taxas de regularização não podem ser consideradas condição para transferência da propriedade, mostram-se presentes os requisitos da adjudicação compulsória.” (07282612720218070001, Relatora: Ana Maria Ferreira Da Silva, 3a Turma Cível, DJE: 14/12/2022). 6. Ante a comprovação da cadeia dominial, a quitação do imóvel e a aquisição por terceiro de boa-fé, deve ser deferida a adjudicação compulsória, sendo assegurado ao autor o direito de ter a propriedade transferida para o seu nome. 6.1. Apesar de o apelante alegar que o processo de regularização do parcelamento do imóvel primitivo não teria sido concluído, pois estaria pendente a execução de obras de infraestrutura assumida perante os entes públicos, a referida obrigação do loteador não pode constituir obstáculo ao direito do contratante que adimpliu com o contrato e no qual inexiste a condicionante. 7. Da base de cálculo dos honorários advocatícios. 7.1. No caso, a sentença de adjudicação compulsória possui natureza eminentemente declaratória e o proveito econômico obtido não pode ser considerado o valor do imóvel, o qual já pertencia ao autor, mas a quantia exigida pela parte contrária para escrituração do bem, afastada pela sentença. 7.2. Com efeito, por não ser a sentença condenatória e identificável o proveito econômico, os honorários devem fixados entre 10% e 20% sobre o proveito econômico obtido pelo autor na presente demanda de adjudicação e não sobre o valor da causa. 7.3. Precedente: “Em se tratando de ação de adjudicação compulsória julgada procedente, não há condenação, restando configurado, no entanto, que os autores obtiveram proveito econômico, consistente na desobrigação de pagar o valor exigido a título de custos de regularização como condição para outorga da escritura, devendo ser esta a base de cálculo dos honorários” (07233125720218070001, Relator: Ana Cantarino, 5a Turma Cível, DJE: 20/9/2022.) 7.4. Sentença reformada apenas para modificar a base de cálculo dos honorários de sucumbência, devendo incidir sobre o proveito econômico obtido pelo autor na presente demanda. 8. Recurso parcialmente provido. A recorrente alega violação aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, sustentando, em síntese, a possibilidade de realizar cobrança das despesas de adequação ambiental de forma prévia como condição suspensiva à outorga da escritura à recorrida. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil. Isso porque a turma julgadora conclui: “(...) Apesar das alegações do apelante, o instrumento particular não condiciona a outorga definitiva da escritura pública de compra e venda, para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis, ao pagamento de qualquer valor a título de taxa de transferência, tampouco despesas de regularização com loteamento e custos de infraestrutura com o condomínio. Ademais, eventuais gastos da parte ré para individualização dos lotes e regularização das áreas deve ser objeto de ação própria, ainda que prevista a cobrança em assembleia do condomínio, não podendo servir como obstáculo à adjudicação pretendida no feito de origem. Os requisitos para obtenção da escritura pública de compra e venda são o pagamento do preço e eventuais encargos cartorários, que naturalmente são exigidos dos compradores (...) o loteador tem o dever de transferir a propriedade ao promitente comprador ou cessionário que promoveu o pagamento do preço, não podendo condicionar a emissão da escritura ao pagamento de despesas de regularização ou infraestrutura do condomínio não prevista no contrato firmado entre as partes. Desta feita, não cabe ao requerido, que figura como proprietário registral do imóvel, que cedeu seus direitos e obrigações ao adquirente, condicionar a outorga da escritura pública ao pagamento de encargos que teve para a regularização e individualização do lote” (ID 43306420). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ANGELO PASSARELI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício eventual da Presidência A030