Tribunal: TJDFT
Processo: 0039358-75.2015.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-05-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0039358-75.2015.8.07.0001 RECORRENTE: ATTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, HC INCORPORADORA S/A, ACADEMIA DE TÊNIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A RECORRIDO: GRACE FARANI, MARCO FARANI, MARIA NAZARETH FARANI AZEVEDO, RICARDO FARANI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. AÇÃO DECLARATÓRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AQUISIÇÃO DE "AÇÕES, DIREITOS E OUTRAS AVENÇAS". PAGAMENTO. PERMUTA FÍSICA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. SINAL, ADIANTAMENTOS EM DINHEIRO E PAGAMENTO DE DÍVIDAS ATRIBUÍDAS AOS VENDEDORES. INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE ADIMPLEMENTO INTEGRAL. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. 1. A presente hipótese demanda a interpretação das cláusulas contratuais convencionadas em negócio jurídico cujo objeto consiste na aquisição de cotas sociais de sociedade anônima. 1.1. O referido negócio jurídico estabeleceu como forma de pagamento a permuta física de unidades imobiliárias em empreendimento futuro. 1.2. Houve ainda a previsão de pagamento de sinal, adiantamentos em dinheiro e pagamento de dívidas atribuídas aos vendedores.1.3. A matéria devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste na questão a respeito do eventual adimplemento integral, pelas adquirentes, da obrigação contratualmente convencionada. 2. A elucidação do conteúdo da declaração de vontade existente no instrumento negocial mostra-se necessária nas situações em que as partes contratantes divergem a respeito do teor das respectivas cláusulas contratuais, pois a diversidade de entendimentos a respeito da dimensão obrigacional do vínculo de atribuição constituído entre as partes interfere na operatividade do negócio jurídico. 2.1. Nesse sentido, a atividade hermenêutica desempenhada pelo Juiz ao apreciar o texto do contrato consiste no correto dimensionamento das obrigações atribuídas às partes contratantes diante da respectiva autonomia negocial, ou seja, no delineamento do próprio contexto do negócio. 2.3. Para dimensionar corretamente o esforço de cognição a respeito da extensão e dos limites da intencionalidade das partes na celebração do negócio jurídico bilateral, como é o caso dos autos, o esforço inicial hermenêutico deve consistir na determinação de sua “base objetiva”. 2.4. A resposta estatal ao exercício de pretensão dirigida à obtenção de provimento jurisdicional efetivo deve ser procedida a partir da análise da base objetiva do negócio, justamente para resguardar o resultado pragmático, igualmente objetivo, vislumbrado pelas atividades empresariais em jogo. 3. A interpretação dos contratos empresariais, além da busca da afirmação de suas funcionalidades jurídica, econômica e política, deve observar também o dever geral de boa-fé entre as partes contratantes, bem como a declaração da vontade exteriorizada pelos negociantes, devendo também estar conectada aos demais dados que compõem o sentido da base objetiva do negócio jurídico, mesmo que em detrimento do sentido literal da linguagem, nos termos dos artigos 112 e 113, ambos do Código Civil. 4. Nos casos em que as partes deixaram de estipular expressamente os eventuais custos de contingência relativamente aos eventuais entraves burocráticos existentes em prejuízo da construção do empreendimento imobiliário, decorrentes de exigências estabelecidas pela Administração Pública e, diante da peculiaridade de que se trata de investimento conjunto, os custos relativos às possíveis situações de risco assumidas na entabulação do negócio jurídico devem ser rateados entre os contratantes com a finalidade de preservação da manutenção do equilíbrio contratual. 5. O texto da cláusula 3.4.2, com a redação atribuída pelo terceiro termo aditivo, que excluiu a correção do valor do metro quadrado pelo INCC, em composição com o teor da cláusula 4.4, que não estabeleceu o termo inicial certo para a contagem do prazo para a entrega do empreendimento imobiliário, acabou por ocasionar, nesse ponto, um contexto vinculativo-obrigacional inválido, pois a soma das proposições negociais respectivas desboca na configuração de condição puramente potestativa a um dos negociantes em relação à execução do objeto principal do negócio jurídico. Ou seja, sujeita ao puro arbítrio de uma das partes a construção do empreendimento, o que deve atrair a aplicação ao caso, ao menos em parte e com a devida observância do princípio da conservação, da regra prevista no art. 122 do Código Civil. 6. A força impositiva das cláusulas contratuais decorre da vinculação dos negociantes ao respectivo comando vinculativo-obrigacional. 7. O Código Civil estabelece nos artigos 168, parágrafo único, e 169, respectivamente, que as nulidades devem ser pronunciadas de ofício pelo Juiz, não sendo permitido supri-las, mesmo em caso de requerimento das partes, e que não são suscetíveis de confirmação, nem tampouco convalescem pelo decurso do tempo. 8. A atualização do valor do metro quadrado pelo mesmo parâmetro adotado para os valores pagos pelas adquirentes não leva ao desequilíbrio entre as obrigações contratadas. Ao contrário, prestigia a cláusula rebus sic stantibus, pois permite a equivalência das prestações com o decurso do tempo e prestigia a racionalidade econômica do contrato. 9. O escopo primordial da ação declaratória consiste em trazer à luz, ou clarear, os elementos de subsistência, de validade e de eficácia da relação jurídica negocial existente, no sentido funcional da própria proteção à esfera jurídica das partes, sem que estejam presentes preponderantemente os demais elementos eficaciais que denotem a própria exigibilidade da pretensão, justamente os efeitos condenatório, constitutivo, mandamental e executivo lato sensu. 9.2. Nesse sentido, em observância à regra da distribuição estática do ônus da prova prevista no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil, não é possível, no caso em deslinde, declarar integralmente adimplida a obrigação contratualmente convencionada entre as partes diante do acervo probatório coligido aos autos. 10. Nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, os honorários de advogado devem ser fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, do valor atualizado da causa. 10.1. Nessas hipóteses o arbitramento do valor imposto à parte em virtude da sucumbência deve observar os requisitos previstos nos incisos do art. 85, § 2°, do CPC, quais sejam: a) o grau de zelo do profissional, b) o lugar da prestação do serviço, c) a natureza e a importância da causa e d) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço. 11. O art. 8o do CPC determina que ao “aplicar o ordenamento jurídico, o Juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência”. A proporcionalidade deve servir como ferramenta de mediação ao hermeneuta para que adote, na forma da interpretação conforme, o resultado que mais se compatibilize com o Texto Constitucional. Assim, a proporcionalidade, como ferramenta do labor hermenêutico, promove a conciliação da atividade interpretativa de uma dada regra com o contexto dos direitos fundamentais. 11.1. Com efeito, nos casos em que o valor dos honorários de advogado, diante da aplicação da regra prevista no art. 85, § 2o, do CPC mostrar-se exorbitante, é atribuição do Juízo fixá-lo de modo proporcional, com a aplicação do princípio previsto no art. 8o do mesmo diploma legal. 12. Autos no 0040746-13.2015.8.07.001: Recurso interposto pelas sociedades anônimas apelantes (Attos Empreendimentos Imobiliários S/A e HC Construtora S/A) desprovido. 13. Autos no 0040746-13.2015.8.07.001 (Agravo Interno): Embargos de declaração não conhecidos. 14. Autos no 0039358-75.2015.8.07.001: Preliminar de ausência de interesse recursal rejeitada. Recurso interposto pela sociedade anônima apelante (Academia de Tênis Empreendimentos Imobiliários S/A) desprovido. Recurso interposto pela ré reconvinte (Maria Nazaré Farani Azevedo) parcialmente provido. Recurso adesivo interposto pelos réus reconvintes (Marco Farani, Grace Farani Malheiros e Ricardo Farani) parcialmente provido. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 10 e 277, ambos do Código de Processo Civil c/c artigos 168, parágrafo único e 169, ambos do Código Civil, alegando que o acórdão recorrido, ao declarar, de ofício, a nulidade parcial da cláusula 3.4.2 do contrato celebrado e definir critérios diferentes dos anteriormente estabelecidos, sem que as partes pudessem se manifestar a respeito, ofendeu os princípios da vedação à surpresa, da ampla defesa e do contraditório; b) artigos 141, 492 e 1.013, todos do CPC, sustentando que o órgão julgador proferiu decisão fora dos limites objetivos formulados pelas partes em juízo, incorrendo em julgamento extra petita; c) artigo 942 do CPC, sob fundamento de que a aplicação da técnica do julgamento ampliado, em sede dos embargos de declaração, somente se mostra possível no caso em que o voto vencido puder alterar o resultado do julgamento da apelação; d) artigo 1.026, § 2o, do CPC, pugnando pelo afastamento da multa fixada na oportunidade da apreciação dos aclaratórios; e) artigos 112 ,113, 317, 421, 422 e 478, todos do CC, porquanto o órgão julgador afastou a obrigatoriedade do cumprimento do Terceiro Termo Aditivo, vulnerando o postulado pacta sunt servanda, sem a presença de qualquer circunstância extraordinária e imprevisível hábeis a desonerar os recorridos de suas obrigações pactuadas; f) artigos 122, 166, inciso VII e 170, todos do CC, afirmando que o princípio da conservação do negócio jurídico não é aplicável ao caso, uma vez que a exclusão de suposta condição inválida não teria o condão de conduzir a repristinação da redação anterior ao Terceiro Termo Aditivo nem a instituição de regra contratual nova; g) artigo 373, inciso I, do CPC, sob a alegação de que, ao contrário do assentado pelo acórdão impugnado, se desincumbiram do ônus de comprovar o direito alegado. Colacionam julgados do STJ com a finalidade de demonstrar divergência jurisprudencial com relação às teses descritas nas alíneas “a”, “c”, “d” e “f”. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido no tocante à apontada violação 10 e 277, ambos do Código de Processo Civil c/c artigos 168, parágrafo único e 169, ambos do Código Civil, bem como quanto ao dissenso interpretativo invocado no aspecto. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, devidamente prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, dispensando o reexame de fatos e provas constantes dos autos, razões pelas quais deve o inconformismo ser submetido à apreciação da Corte Superior. Além disso, o dissídio pretoriano foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0039358-75.2015.8.07.0001 RECORRENTE: ATTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, HC INCORPORADORA S/A, ACADEMIA DE TÊNIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A RECORRIDO: GRACE FARANI, MARCO FARANI, MARIA NAZARETH FARANI AZEVEDO, RICARDO FARANI DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. AÇÃO DECLARATÓRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AQUISIÇÃO DE "AÇÕES, DIREITOS E OUTRAS AVENÇAS". PAGAMENTO. PERMUTA FÍSICA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. SINAL, ADIANTAMENTOS EM DINHEIRO E PAGAMENTO DE DÍVIDAS ATRIBUÍDAS AOS VENDEDORES. INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE ADIMPLEMENTO INTEGRAL. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. 1. A presente hipótese demanda a interpretação das cláusulas contratuais convencionadas em negócio jurídico cujo objeto consiste na aquisição de cotas sociais de sociedade anônima. 1.1. O referido negócio jurídico estabeleceu como forma de pagamento a permuta física de unidades imobiliárias em empreendimento futuro. 1.2. Houve ainda a previsão de pagamento de sinal, adiantamentos em dinheiro e pagamento de dívidas atribuídas aos vendedores.1.3. A matéria devolvida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste na questão a respeito do eventual adimplemento integral, pelas adquirentes, da obrigação contratualmente convencionada. 2. A elucidação do conteúdo da declaração de vontade existente no instrumento negocial mostra-se necessária nas situações em que as partes contratantes divergem a respeito do teor das respectivas cláusulas contratuais, pois a diversidade de entendimentos a respeito da dimensão obrigacional do vínculo de atribuição constituído entre as partes interfere na operatividade do negócio jurídico. 2.1. Nesse sentido, a atividade hermenêutica desempenhada pelo Juiz ao apreciar o texto do contrato consiste no correto dimensionamento das obrigações atribuídas às partes contratantes diante da respectiva autonomia negocial, ou seja, no delineamento do próprio contexto do negócio. 2.3. Para dimensionar corretamente o esforço de cognição a respeito da extensão e dos limites da intencionalidade das partes na celebração do negócio jurídico bilateral, como é o caso dos autos, o esforço inicial hermenêutico deve consistir na determinação de sua “base objetiva”. 2.4. A resposta estatal ao exercício de pretensão dirigida à obtenção de provimento jurisdicional efetivo deve ser procedida a partir da análise da base objetiva do negócio, justamente para resguardar o resultado pragmático, igualmente objetivo, vislumbrado pelas atividades empresariais em jogo. 3. A interpretação dos contratos empresariais, além da busca da afirmação de suas funcionalidades jurídica, econômica e política, deve observar também o dever geral de boa-fé entre as partes contratantes, bem como a declaração da vontade exteriorizada pelos negociantes, devendo também estar conectada aos demais dados que compõem o sentido da base objetiva do negócio jurídico, mesmo que em detrimento do sentido literal da linguagem, nos termos dos artigos 112 e 113, ambos do Código Civil. 4. Nos casos em que as partes deixaram de estipular expressamente os eventuais custos de contingência relativamente aos eventuais entraves burocráticos existentes em prejuízo da construção do empreendimento imobiliário, decorrentes de exigências estabelecidas pela Administração Pública e, diante da peculiaridade de que se trata de investimento conjunto, os custos relativos às possíveis situações de risco assumidas na entabulação do negócio jurídico devem ser rateados entre os contratantes com a finalidade de preservação da manutenção do equilíbrio contratual. 5. O texto da cláusula 3.4.2, com a redação atribuída pelo terceiro termo aditivo, que excluiu a correção do valor do metro quadrado pelo INCC, em composição com o teor da cláusula 4.4, que não estabeleceu o termo inicial certo para a contagem do prazo para a entrega do empreendimento imobiliário, acabou por ocasionar, nesse ponto, um contexto vinculativo-obrigacional inválido, pois a soma das proposições negociais respectivas desboca na configuração de condição puramente potestativa a um dos negociantes em relação à execução do objeto principal do negócio jurídico. Ou seja, sujeita ao puro arbítrio de uma das partes a construção do empreendimento, o que deve atrair a aplicação ao caso, ao menos em parte e com a devida observância do princípio da conservação, da regra prevista no art. 122 do Código Civil. 6. A força impositiva das cláusulas contratuais decorre da vinculação dos negociantes ao respectivo comando vinculativo-obrigacional. 7. O Código Civil estabelece nos artigos 168, parágrafo único, e 169, respectivamente, que as nulidades devem ser pronunciadas de ofício pelo Juiz, não sendo permitido supri-las, mesmo em caso de requerimento das partes, e que não são suscetíveis de confirmação, nem tampouco convalescem pelo decurso do tempo. 8. A atualização do valor do metro quadrado pelo mesmo parâmetro adotado para os valores pagos pelas adquirentes não leva ao desequilíbrio entre as obrigações contratadas. Ao contrário, prestigia a cláusula rebus sic stantibus, pois permite a equivalência das prestações com o decurso do tempo e prestigia a racionalidade econômica do contrato. 9. O escopo primordial da ação declaratória consiste em trazer à luz, ou clarear, os elementos de subsistência, de validade e de eficácia da relação jurídica negocial existente, no sentido funcional da própria proteção à esfera jurídica das partes, sem que estejam presentes preponderantemente os demais elementos eficaciais que denotem a própria exigibilidade da pretensão, justamente os efeitos condenatório, constitutivo, mandamental e executivo lato sensu. 9.2. Nesse sentido, em observância à regra da distribuição estática do ônus da prova prevista no art. 373, inc. I, do Código de Processo Civil, não é possível, no caso em deslinde, declarar integralmente adimplida a obrigação contratualmente convencionada entre as partes diante do acervo probatório coligido aos autos. 10. Nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, os honorários de advogado devem ser fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, do valor atualizado da causa. 10.1. Nessas hipóteses o arbitramento do valor imposto à parte em virtude da sucumbência deve observar os requisitos previstos nos incisos do art. 85, § 2°, do CPC, quais sejam: a) o grau de zelo do profissional, b) o lugar da prestação do serviço, c) a natureza e a importância da causa e d) o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o serviço. 11. O art. 8o do CPC determina que ao “aplicar o ordenamento jurídico, o Juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência”. A proporcionalidade deve servir como ferramenta de mediação ao hermeneuta para que adote, na forma da interpretação conforme, o resultado que mais se compatibilize com o Texto Constitucional. Assim, a proporcionalidade, como ferramenta do labor hermenêutico, promove a conciliação da atividade interpretativa de uma dada regra com o contexto dos direitos fundamentais. 11.1. Com efeito, nos casos em que o valor dos honorários de advogado, diante da aplicação da regra prevista no art. 85, § 2o, do CPC mostrar-se exorbitante, é atribuição do Juízo fixá-lo de modo proporcional, com a aplicação do princípio previsto no art. 8o do mesmo diploma legal. 12. Autos no 0040746-13.2015.8.07.001: Recurso interposto pelas sociedades anônimas apelantes (Attos Empreendimentos Imobiliários S/A e HC Construtora S/A) desprovido. 13. Autos no 0040746-13.2015.8.07.001 (Agravo Interno): Embargos de declaração não conhecidos. 14. Autos no 0039358-75.2015.8.07.001: Preliminar de ausência de interesse recursal rejeitada. Recurso interposto pela sociedade anônima apelante (Academia de Tênis Empreendimentos Imobiliários S/A) desprovido. Recurso interposto pela ré reconvinte (Maria Nazaré Farani Azevedo) parcialmente provido. Recurso adesivo interposto pelos réus reconvintes (Marco Farani, Grace Farani Malheiros e Ricardo Farani) parcialmente provido. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 10 e 277, ambos do Código de Processo Civil c/c artigos 168, parágrafo único e 169, ambos do Código Civil, alegando que o acórdão recorrido, ao declarar, de ofício, a nulidade parcial da cláusula 3.4.2 do contrato celebrado e definir critérios diferentes dos anteriormente estabelecidos, sem que as partes pudessem se manifestar a respeito, ofendeu os princípios da vedação à surpresa, da ampla defesa e do contraditório; b) artigos 141, 492 e 1.013, todos do CPC, sustentando que o órgão julgador proferiu decisão fora dos limites objetivos formulados pelas partes em juízo, incorrendo em julgamento extra petita; c) artigo 942 do CPC, sob fundamento de que a aplicação da técnica do julgamento ampliado, em sede dos embargos de declaração, somente se mostra possível no caso em que o voto vencido puder alterar o resultado do julgamento da apelação; d) artigo 1.026, § 2o, do CPC, pugnando pelo afastamento da multa fixada na oportunidade da apreciação dos aclaratórios; e) artigos 112 ,113, 317, 421, 422 e 478, todos do CC, porquanto o órgão julgador afastou a obrigatoriedade do cumprimento do Terceiro Termo Aditivo, vulnerando o postulado pacta sunt servanda, sem a presença de qualquer circunstância extraordinária e imprevisível hábeis a desonerar os recorridos de suas obrigações pactuadas; f) artigos 122, 166, inciso VII e 170, todos do CC, afirmando que o princípio da conservação do negócio jurídico não é aplicável ao caso, uma vez que a exclusão de suposta condição inválida não teria o condão de conduzir a repristinação da redação anterior ao Terceiro Termo Aditivo nem a instituição de regra contratual nova; g) artigo 373, inciso I, do CPC, sob a alegação de que, ao contrário do assentado pelo acórdão impugnado, se desincumbiram do ônus de comprovar o direito alegado. Colacionam julgados do STJ com a finalidade de demonstrar divergência jurisprudencial com relação às teses descritas nas alíneas “a”, “c”, “d” e “f”. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido no tocante à apontada violação 10 e 277, ambos do Código de Processo Civil c/c artigos 168, parágrafo único e 169, ambos do Código Civil, bem como quanto ao dissenso interpretativo invocado no aspecto. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, devidamente prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, dispensando o reexame de fatos e provas constantes dos autos, razões pelas quais deve o inconformismo ser submetido à apreciação da Corte Superior. Além disso, o dissídio pretoriano foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019