Tribunal: TJDFT
Processo: 0723177-92.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-26

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR.PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus, solidariamente, a pagar a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), correspondente a lucros cessantes; bem como a pagar o montante de R$ 5.160,98 (cinco mil, cento e sessenta reais e noventa e oito centavos), correspondente à indenização pelos danos materiais com pagamento de juros de obra. Foi julgado improcedente o pedido de fixação de indenização por danos morais.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em maio de 2021. Informa que o contrato firmado prevê a entrega do imóvel no mês 12/2021, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final o mês 06/2022. Informou que o imóvel foi entregue somente no dia 27/04/2023. Aduziu que em razão do atraso na entrega do imóvel arcou com o pagamento indevido dos juros de obra, no valor de R$ 7.869,04, referente ao período compreendido entre o mês 07/2022 e 04/2023. Alegou ter sofrido abalo psíquico em razão do atraso na entrega do imóvel, passível de fixação de indenização por danos morais. Pugnou pela condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais no valor atual de R$ 7.869,04 (sete mil oitocentos e sessenta e nove reais e quatro centavos), ao pagamento de lucros cessantes, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) referente a 10 meses de aluguel, bem como condenação ao pagamento, a título de danos morais, a quantia não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais).
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 63013503). Contrarrazões apresentadas (ID 63013504).
4. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário, inaplicabilidade do CDC, inexistência de atraso na entrega do imóvel, validade da cobrança, ocorrência de novação contratual e caso fortuito, além do termo inicial da incidência de juros e correção monetária e no valor da indenização a título de aluguel.
5. Em suas razões recursais, as requeridas, ora recorrentes, alegaram preliminarmente que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Ressaltaram que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, sob pena de cerceamento do direito de defesa. Pontuaram que não devem ser aplicadas ao caso as regras consumeristas. Observaram que inexiste atraso na entrega do imóvel devido à natureza jurídica do termo de reserva, que é um documento preliminar e não vinculante. Argumentaram que em caso de entendimento diverso, inexistiu atraso na obra em face da novação contratual, diante da assinatura de novo contrato junto à CEF, além da ocorrência de caso fortuito, em virtude da escassez de mão de obra e da pandemia da COVID-19. Destacaram que o prazo na entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista no contrato de compra e venda, somado ao prazo de prorrogação de 6 (seis) meses e ao prazo de entrega das chaves de 60 (sessenta dias). Pontuaram que inexiste a responsabilidade contratual ou extracontratual das recorrentes, sendo indevidos quaisquer valores a título de danos, bem como referentes aos lucros cessantes e juros de obra, já que não foram juntados quaisquer documentos que comprovassem a alegação da recorrida. Salientaram que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro (CEF), em virtude da concessão do financiamento imobiliário, sendo tal fato responsabilidade exclusiva da instituição financeira. Consignaram que a autora recebeu as chaves do imóvel em 27/04/2023 e a carta de habite-se foi emitida em 14/04/2023, não havendo atraso na entrega do imóvel. Apontaram que o valor fixado a título de lucros cessantes, caso assim entenda esta Turma, deve ser baseado em valor locatício de imóvel assemelhado. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para que a sentença seja reformada e os pedidos sejam julgados improcedentes.
6. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
7. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. A responsabilidade não é afastada pelo alegado fortuito, uma vez que o termo de reserva foi assinado em 05/05/2021, com previsão para entrega do bem em sete meses, momento em que já tinham sido instauradas as medidas sanitárias referentes à COVID-19, inclusive expressiva flexibilidade e retorno das atividades econômicas.
9. Conforme se depreende do Termo de Reserva da Unidade Habitacional (ID 63011450) o bem seria entregue na data de 30/12/2021 e admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 63013473 - p. 3), item B.7.1, consta como prazo total a data de 06/03/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: Acórdão 1231284, 07147009020188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 3/3/2020.
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.
11. A demora na entrega do imóvel adquirido na planta, fruto do descumprimento contratual dos recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
12. A vinculação da construtora em relação ao dano causado não pode ser estendida a outros imóveis que não o imóvel objeto do contrato entabulado. Assim, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor aproximado a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, considerando a aquisição do bem por R$ 112.107,26, o valor fixado na sentença se mostra proporcional e sem configurar enriquecimento ilícito.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido. Sentença mantida.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR.PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo Juízo do 1o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar os réus, solidariamente, a pagar a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), correspondente a lucros cessantes; bem como a pagar o montante de R$ 5.160,98 (cinco mil, cento e sessenta reais e noventa e oito centavos), correspondente à indenização pelos danos materiais com pagamento de juros de obra. Foi julgado improcedente o pedido de fixação de indenização por danos morais.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou ter celebrado contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, firmado em maio de 2021. Informa que o contrato firmado prevê a entrega do imóvel no mês 12/2021, com tolerância de 180 dias, tendo como prazo final o mês 06/2022. Informou que o imóvel foi entregue somente no dia 27/04/2023. Aduziu que em razão do atraso na entrega do imóvel arcou com o pagamento indevido dos juros de obra, no valor de R$ 7.869,04, referente ao período compreendido entre o mês 07/2022 e 04/2023. Alegou ter sofrido abalo psíquico em razão do atraso na entrega do imóvel, passível de fixação de indenização por danos morais. Pugnou pela condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais no valor atual de R$ 7.869,04 (sete mil oitocentos e sessenta e nove reais e quatro centavos), ao pagamento de lucros cessantes, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) referente a 10 meses de aluguel, bem como condenação ao pagamento, a título de danos morais, a quantia não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais).
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 63013503). Contrarrazões apresentadas (ID 63013504).
4. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de ilegitimidade passiva, litisconsórcio passivo necessário, inaplicabilidade do CDC, inexistência de atraso na entrega do imóvel, validade da cobrança, ocorrência de novação contratual e caso fortuito, além do termo inicial da incidência de juros e correção monetária e no valor da indenização a título de aluguel.
5. Em suas razões recursais, as requeridas, ora recorrentes, alegaram preliminarmente que não são partes legítimas para compor a demanda, pois o contrato de financiamento foi firmado junto à Caixa Econômica Federal (CEF) e que os juros da obra são cobrados pelo agente financeiro e não pela incorporadora e construtora. Ressaltaram que caso se entenda pela legitimidade das recorrentes, deve ser admitido o litisconsórcio passivo necessário entre a CEF e as requeridas, sob pena de cerceamento do direito de defesa. Pontuaram que não devem ser aplicadas ao caso as regras consumeristas. Observaram que inexiste atraso na entrega do imóvel devido à natureza jurídica do termo de reserva, que é um documento preliminar e não vinculante. Argumentaram que em caso de entendimento diverso, inexistiu atraso na obra em face da novação contratual, diante da assinatura de novo contrato junto à CEF, além da ocorrência de caso fortuito, em virtude da escassez de mão de obra e da pandemia da COVID-19. Destacaram que o prazo na entrega do imóvel deve ser contado considerando-se a data prevista no contrato de compra e venda, somado ao prazo de prorrogação de 6 (seis) meses e ao prazo de entrega das chaves de 60 (sessenta dias). Pontuaram que inexiste a responsabilidade contratual ou extracontratual das recorrentes, sendo indevidos quaisquer valores a título de danos, bem como referentes aos lucros cessantes e juros de obra, já que não foram juntados quaisquer documentos que comprovassem a alegação da recorrida. Salientaram que os juros de obra são cobrados pelo agente financeiro (CEF), em virtude da concessão do financiamento imobiliário, sendo tal fato responsabilidade exclusiva da instituição financeira. Consignaram que a autora recebeu as chaves do imóvel em 27/04/2023 e a carta de habite-se foi emitida em 14/04/2023, não havendo atraso na entrega do imóvel. Apontaram que o valor fixado a título de lucros cessantes, caso assim entenda esta Turma, deve ser baseado em valor locatício de imóvel assemelhado. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para que a sentença seja reformada e os pedidos sejam julgados improcedentes.
6. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, os recorrentes figuram como responsáveis pelo atraso na entrega do bem e consequentemente pelo ressarcimento dos juros da obra. Verificado o respectivo vínculo, são partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Preliminar rejeitada.
7. Litisconsórcio necessário. Conforme entendimento o e. STJ (Resp 1.729.593/SP), é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. As recorrentes foram responsáveis pelo atraso na entrega do bem. A hipótese que as abonaria de tal responsabilidade e ensejaria na necessidade de litisconsórcio com a Caixa Econômica Federal, seria em caso de atraso no repasse de verbas para realização da obra, o que não ficou demonstrado nestes autos. Assim, não se configura hipótese de litisconsórcio necessário, tampouco a incompetência da Justiça Estadual. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. A responsabilidade não é afastada pelo alegado fortuito, uma vez que o termo de reserva foi assinado em 05/05/2021, com previsão para entrega do bem em sete meses, momento em que já tinham sido instauradas as medidas sanitárias referentes à COVID-19, inclusive expressiva flexibilidade e retorno das atividades econômicas.
9. Conforme se depreende do Termo de Reserva da Unidade Habitacional (ID 63011450) o bem seria entregue na data de 30/12/2021 e admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. No contrato de financiamento (ID 63013473 - p. 3), item B.7.1, consta como prazo total a data de 06/03/2023. O tema repetitivo 996/STJ, em sede de Repercussão Geral, estabeleceu que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão de financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto, o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, o prazo determinado no referido Termo deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento, sob pena de se ratificar cláusula abusiva, vedada pelo Direito do Consumidor. Ademais, o Termo de Unidade Residencial, é válido, sendo parte integrante do contrato, não havendo o que se falar em novação contratual. Precedente: Acórdão 1231284, 07147009020188070016, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 19/2/2020, publicado no DJE: 3/3/2020.
10. Verificado o atraso na entrega do bem e a responsabilidade das recorrentes, o Tema repetitivo 996/STJ esclarece que “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. Assim, as requeridas são responsáveis pelos prejuízos causados aos autores, em face do atraso na entrega do imóvel, sendo certo o dever de indenizar.
11. A demora na entrega do imóvel adquirido na planta, fruto do descumprimento contratual dos recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
12. A vinculação da construtora em relação ao dano causado não pode ser estendida a outros imóveis que não o imóvel objeto do contrato entabulado. Assim, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, não sendo possível determinar que a empresa recorrente arque com o valor de locação de imóvel distinto. Presume-se razoável a fixação da indenização mensal no valor aproximado a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel. No presente caso, considerando a aquisição do bem por R$ 112.107,26, o valor fixado na sentença se mostra proporcional e sem configurar enriquecimento ilícito.
13. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provido. Sentença mantida.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.