Tribunal: TJDFT
Processo: 0704719-09.2023.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-12
Data de publicação: 2024-07-03

Ementa:
APELAÇÕES. CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. ATRASO REITERADO NO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. EXTINÇÃO DO CONTRATO. CABIMENTO. DESPEJO DO LOCATÁRIO. VIABILIDADE. CUMULAÇÃO DE MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA. FATOS GERADORES DIVERSOS. POSSIBILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONSTATAÇÃO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de apelações interpostas pela autora e pelo réu contra sentença (ID 51987164) que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial. Por força do princípio da causalidade, a parte ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2o, do CPC.
2. É incontroverso nos autos que as partes firmaram, em 24/10/2017, contrato de locação de imóvel localizado no SHIS QI 28, Conjunto 9, Casa 15, Lago Sul, Brasília-DF, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com possibilidade de renovação por tempo indeterminado. Nesse contrato, a autora figurou como locadora, ao passo que o réu figurou como locatário. O preço dos aluguéis indicado no contrato foi de R$14.900,00 (catorze mil e novecentos reais) mensais, além da obrigação de pagamento, pelo locatário, de valores relativos a IPTU/TLP (cláusula sétima).
3. O documento de ID 51987130, lavrado pela imobiliária que administra o imóvel, aponta que o locatário efetuou o pagamento dos aluguéis com vencimento em 15/9/2022, 15/10/2022, 15/11/2022 e 15/12/2022 apenas em janeiro de 2023. O aluguel com vencimento em 15/1/2022, por seu turno, apenas foi honrado pelo locatário em 9/2/2023.
4. Os aluguéis vencidos em 15/2/2023 e 15/3/2023 somente foram quitados pelo locatário em 18/4/2023 e 19/4/2023, quando já ocorrida a sua citação neste feito, materializada em 27/3/2023. Não bastasse, o locatário permaneceu efetuando o pagamento em atraso dos aluguéis e encargos contratuais no curso do presente feito, o que pode ser observado das obrigações contratuais com vencimento em 15/6/2023, 15/7/2023, 15/8/2023, 15/9/2023 e 15/10/2023. O IPTU/TLP referente ao imóvel locado, com vencimento em 19/5/2022, foi adimplido pelo locatário apenas em 14/2/2022, isto é, mais de 8 (oito) meses após a data apontada para cumprimento dessa obrigação.
5. O inadimplemento contumaz do contrato de locação por parte do locatário, observado inclusive durante a tramitação do presente feito, para além de submeter a locadora a um insistente quadro de imprevisibilidade e de insegurança quanto ao adequado cumprimento do negócio jurídico, viola o teor do art. 23, inciso I, da Lei n. 8.245/91 e autoriza, por consequência, a extinção do contrato firmado entre as partes, com subsequente despejo do réu do imóvel objeto da contratação, na forma do art. 9o, inciso III, do reportado diploma legal.
6. A jurisprudência do c. STJ é firme ao assentar que, "conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos" (AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015).
7. Se as multas, moratória (cláusula 3a, parágrafo primeiro) e compensatória (cláusula 18a), foram devidamente previstas no contrato de locação e decorrem de fatos geradores distintos, revela-se possível a sua cobrança cumulativa. Não há falar em “bis in idem” na cumulação dos reportados encargos, porque ressoa claro que as sanções contratuais foram previstas para fatos geradores diversos, tendo em vista que a primeira diz respeito à mora decorrente do atraso no pagamento de aluguéis e acessórios, ao passo que a segunda refere-se ao prejuízo suportado pela parte que não deu causa à rescisão do contrato e que, em razão desse fato, deixará de auferir a contraprestação prevista no negócio jurídico. Precedentes deste e. Tribunal.
8. Não se observa a prática de ato de litigância de má-fé por quaisquer das partes, porque tal circunstância não se presume e necessita de prova concreta, o que não se observou na espécie. Em verdade, ambas as partes buscaram, em juízo, a defesa do direito que entendem possuir, não se amoldando a sua conduta a quaisquer das hipóteses legais listadas no art. 80 do CPC.
9. Cabível a reforma da r. sentença, para julgar procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, de modo a: a) decretar a extinção do contrato firmado entre as partes, com subsequente despejo do locatário do imóvel objeto do negócio jurídico, na forma do art. 9o, inciso III, da Lei n. 8.245/91; e b) condenar o locatário ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, inclusive no que se refere à multa prevista na cláusula 18a do negócio jurídico, até a efetiva desocupação do bem. Esses valores devem ser apurados em fase liquidação de sentença, na forma do art. 509 e seguintes do CPC, com abatimento das quantias já devidamente honradas pelo locatário no curso do presente feito.
10. Recurso da autora conhecido e provido. Recurso da ré conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÕES. CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. ATRASO REITERADO NO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. EXTINÇÃO DO CONTRATO. CABIMENTO. DESPEJO DO LOCATÁRIO. VIABILIDADE. CUMULAÇÃO DE MULTAS COMPENSATÓRIA E MORATÓRIA. FATOS GERADORES DIVERSOS. POSSIBILIDADE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONSTATAÇÃO. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de apelações interpostas pela autora e pelo réu contra sentença (ID 51987164) que, nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial. Por força do princípio da causalidade, a parte ré foi condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, na forma do art. 85, § 2o, do CPC.
2. É incontroverso nos autos que as partes firmaram, em 24/10/2017, contrato de locação de imóvel localizado no SHIS QI 28, Conjunto 9, Casa 15, Lago Sul, Brasília-DF, pelo prazo de 30 (trinta) meses, com possibilidade de renovação por tempo indeterminado. Nesse contrato, a autora figurou como locadora, ao passo que o réu figurou como locatário. O preço dos aluguéis indicado no contrato foi de R$14.900,00 (catorze mil e novecentos reais) mensais, além da obrigação de pagamento, pelo locatário, de valores relativos a IPTU/TLP (cláusula sétima).
3. O documento de ID 51987130, lavrado pela imobiliária que administra o imóvel, aponta que o locatário efetuou o pagamento dos aluguéis com vencimento em 15/9/2022, 15/10/2022, 15/11/2022 e 15/12/2022 apenas em janeiro de 2023. O aluguel com vencimento em 15/1/2022, por seu turno, apenas foi honrado pelo locatário em 9/2/2023.
4. Os aluguéis vencidos em 15/2/2023 e 15/3/2023 somente foram quitados pelo locatário em 18/4/2023 e 19/4/2023, quando já ocorrida a sua citação neste feito, materializada em 27/3/2023. Não bastasse, o locatário permaneceu efetuando o pagamento em atraso dos aluguéis e encargos contratuais no curso do presente feito, o que pode ser observado das obrigações contratuais com vencimento em 15/6/2023, 15/7/2023, 15/8/2023, 15/9/2023 e 15/10/2023. O IPTU/TLP referente ao imóvel locado, com vencimento em 19/5/2022, foi adimplido pelo locatário apenas em 14/2/2022, isto é, mais de 8 (oito) meses após a data apontada para cumprimento dessa obrigação.
5. O inadimplemento contumaz do contrato de locação por parte do locatário, observado inclusive durante a tramitação do presente feito, para além de submeter a locadora a um insistente quadro de imprevisibilidade e de insegurança quanto ao adequado cumprimento do negócio jurídico, viola o teor do art. 23, inciso I, da Lei n. 8.245/91 e autoriza, por consequência, a extinção do contrato firmado entre as partes, com subsequente despejo do réu do imóvel objeto da contratação, na forma do art. 9o, inciso III, do reportado diploma legal.
6. A jurisprudência do c. STJ é firme ao assentar que, "conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos" (AgRg no REsp 1.280.274/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 23/6/2015, DJe de 30/6/2015).
7. Se as multas, moratória (cláusula 3a, parágrafo primeiro) e compensatória (cláusula 18a), foram devidamente previstas no contrato de locação e decorrem de fatos geradores distintos, revela-se possível a sua cobrança cumulativa. Não há falar em “bis in idem” na cumulação dos reportados encargos, porque ressoa claro que as sanções contratuais foram previstas para fatos geradores diversos, tendo em vista que a primeira diz respeito à mora decorrente do atraso no pagamento de aluguéis e acessórios, ao passo que a segunda refere-se ao prejuízo suportado pela parte que não deu causa à rescisão do contrato e que, em razão desse fato, deixará de auferir a contraprestação prevista no negócio jurídico. Precedentes deste e. Tribunal.
8. Não se observa a prática de ato de litigância de má-fé por quaisquer das partes, porque tal circunstância não se presume e necessita de prova concreta, o que não se observou na espécie. Em verdade, ambas as partes buscaram, em juízo, a defesa do direito que entendem possuir, não se amoldando a sua conduta a quaisquer das hipóteses legais listadas no art. 80 do CPC.
9. Cabível a reforma da r. sentença, para julgar procedentes os pedidos deduzidos na petição inicial, de modo a: a) decretar a extinção do contrato firmado entre as partes, com subsequente despejo do locatário do imóvel objeto do negócio jurídico, na forma do art. 9o, inciso III, da Lei n. 8.245/91; e b) condenar o locatário ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios, inclusive no que se refere à multa prevista na cláusula 18a do negócio jurídico, até a efetiva desocupação do bem. Esses valores devem ser apurados em fase liquidação de sentença, na forma do art. 509 e seguintes do CPC, com abatimento das quantias já devidamente honradas pelo locatário no curso do presente feito.
10. Recurso da autora conhecido e provido. Recurso da ré conhecido e desprovido.