Tribunal: TJDFT
Processo: 0731504-08.2023.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-04-17
Data de publicação: 2024-05-03

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÃO COM O RATEIO DAS ÁREAS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. BEM IMÓVEL NOS LIMITES DO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Observa-se que houve a regularização do condomínio, e não obstante antes a apelada pudesse se caracterizar como um condomínio de fato, pois estava materializada em desconformidade com as previsões legais para a instituição do condomínio edilício, tem-se que é possível a cobrança das taxas condominiais de seus condôminos.
2. Não se desconhece o entendimento firmado pelo STJ no REsp n. 1.439.163/SP e no REsp n. 1.280.871/SP (Tema 882), segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, ou o resultado do julgamento do Recurso Extraordinário n. 695911 (Tema 492), com repercussão geral reconhecida pelo STF, do qual decorre a tese de que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
3. No entanto, os condomínios estabelecidos no Distrito Federal, a exemplo do caso analisado nos autos, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/1964 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, apesar de sua informalidade. 4.1. Este Tribunal de Justiça vem reiteradamente sinalizando que, diante das peculiaridades locais, as teses firmadas nos mencionados Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF, não se aplicam à situação dos condomínios originados de loteamento irregular no Distrito Federal.
4. É legítima a cobrança dos encargos condominiais, pois eles decorrem do fato de a administração do condomínio disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção das áreas comuns do condomínio, de modo que essas taxas seriam contraprestação pela prestação de tais serviços de uso comum. Por este motivo, são exigíveis de todos os moradores que possuam unidades nos limites do condomínio, sob pena de enriquecimento sem causa.
5. A apelante, ao adquirir os direitos sobre o imóvel, tinha plena ciência de que o bem fazia parte do condomínio, ora irregular. Inclusive, a jurisprudência majoritária desta Corte é no sentido de que o pagamento pelas taxas condominiais se trata de uma obrigação propter rem, de modo que adere ao imóvel, transmitindo-se ao adquirente deste. 5.1. Imperioso o reconhecimento do dever da condômina em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado, em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária, sob pena de enriquecimento sem causa, o que é incompatível com o princípio da boa-fé, valor maior e norma cogente das relações civis.
6. Apelação conhecida e desprovida.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRIBUIÇÃO COM O RATEIO DAS ÁREAS COMUNS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. STJ. RESP. 1.439.163/SP (TEMA 882). STF. RE 695911 (TEMA 492). DISTINÇÃO. BEM IMÓVEL NOS LIMITES DO CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Observa-se que houve a regularização do condomínio, e não obstante antes a apelada pudesse se caracterizar como um condomínio de fato, pois estava materializada em desconformidade com as previsões legais para a instituição do condomínio edilício, tem-se que é possível a cobrança das taxas condominiais de seus condôminos.
2. Não se desconhece o entendimento firmado pelo STJ no REsp n. 1.439.163/SP e no REsp n. 1.280.871/SP (Tema 882), segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, ou o resultado do julgamento do Recurso Extraordinário n. 695911 (Tema 492), com repercussão geral reconhecida pelo STF, do qual decorre a tese de que “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
3. No entanto, os condomínios estabelecidos no Distrito Federal, a exemplo do caso analisado nos autos, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/1964 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, apesar de sua informalidade. 4.1. Este Tribunal de Justiça vem reiteradamente sinalizando que, diante das peculiaridades locais, as teses firmadas nos mencionados Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF, não se aplicam à situação dos condomínios originados de loteamento irregular no Distrito Federal.
4. É legítima a cobrança dos encargos condominiais, pois eles decorrem do fato de a administração do condomínio disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para a manutenção das áreas comuns do condomínio, de modo que essas taxas seriam contraprestação pela prestação de tais serviços de uso comum. Por este motivo, são exigíveis de todos os moradores que possuam unidades nos limites do condomínio, sob pena de enriquecimento sem causa.
5. A apelante, ao adquirir os direitos sobre o imóvel, tinha plena ciência de que o bem fazia parte do condomínio, ora irregular. Inclusive, a jurisprudência majoritária desta Corte é no sentido de que o pagamento pelas taxas condominiais se trata de uma obrigação propter rem, de modo que adere ao imóvel, transmitindo-se ao adquirente deste. 5.1. Imperioso o reconhecimento do dever da condômina em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado, em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária, sob pena de enriquecimento sem causa, o que é incompatível com o princípio da boa-fé, valor maior e norma cogente das relações civis.
6. Apelação conhecida e desprovida.