Tribunal: TJDFT
Processo: 0740658-21.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-08-28
Data de publicação: 2024-09-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL. ÔNUS PROBATÓRIO. AUTOR. ART. 373, INC. I, DO CPC. FATO CONSTITUTIVO DA PRETENSÃO NÃO DEMONSTRADO. AUMENTO DO MONTANTE DO ALUGUEL ACIMA DO VALOR "DE MERCADO". ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. REPAROS. DEVIDOS. PAGAMENTO. FATURAS DE FORNECIMENTO DE ÁGUA. IMPOSSIBILIDADE. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. PERSUASÃO RACIONAL. ELEMENTOS PROBATÓRIOS E VERSÃO FÁTICA INVEROSSÍMEIS. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em examinar a possibilidade de: a) revisão do valor alusivo aos alugueres solvidos pelas locatárias; b) condenação do réu ao pagamento de multa moratória no presente caso; c) condenação do locador ao pagamento das faturas de fornecimento de água relativas aos meses de abril e maio de 2018; e, finalmente, d) condenação do apelado à reparação dos defeitos ocorrentes no imóvel, indicados na causa de pedir.
2. A respeito da suposta abusividade do reajuste da prestação devida pelas locatárias, convém ressaltar que, de acordo com as regras previstas nos artigos 17, 18 e 19, todos da Lei no 8.245/1991, locador e locatário podem fixar livremente o valor dos alugueres, sendo permitida a revisão judicial do aludido montante para o devido ajuste da mencionada quantia ao preço "de mercado" respectivo. 2.1. O exercício do direito formativo de revisão do valor dos alugueres, com a subsequente mudança ao preço “de mercado”, tem como requisitos: a) o transcurso de prazo superior a 3 (três) anos do negócio jurídico de locação; e b) ausência de consenso, entre os contratantes, a respeito do montante relativo à prestação devida pelo locatário, nos termos da regra prevista no art. 19 da Lei no 8.245/1991. 2.2. Por essa razão, com fundamento no critério da especialidade, não é possível a pretendida aplicação da regra prevista no art. 567 do Código Civil, por força da norma estabelecida pelo art. 79 da Lei no 8.245/1991.
3. De acordo com a regra prevista no art. 22, incisos I e IV, da Lei no 8.458/1991, é obrigação do locador proceder à entrega, ao locatário, do bem alugado, em condições de uso para a finalidade a que se destina. Além disso deve responder pelos defeitos anteriores à locação. 3.1. O locador não promoveu os necessários reparos para que o bem imóvel pudesse atender a sua finalidade precípua, razão pela qual o estado crítico de conservação apresentado desde o início da vigência do negócio jurídico de locação deu causa à: a) aplicação da multa contratual prevista na cláusula sétima do instrumento negocial; e b) condenação à reparação dos defeitos indicados na causa de pedir.
4. Convém destacar que o critério estático da distribuição do ônus da prova, previsto na regra geral estabelecida pelo art. 373 do Código de Processo Civil, dispõe que é atribuição do autor a prova do fato constitutivo de sua pretensão (inc. I). Em contrapartida, é ônus do réu produzir prova a respeito de eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão do autor (inc. II). 5.1. Uma vez que as locatárias desincumbiram-se parcialmente de seu ônus probatório a sentença deve ser reformada em parte.
6. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com as regras previstas nos artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários ao advogado do vencedor.
7. Apelação conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO REVISIONAL. ÔNUS PROBATÓRIO. AUTOR. ART. 373, INC. I, DO CPC. FATO CONSTITUTIVO DA PRETENSÃO NÃO DEMONSTRADO. AUMENTO DO MONTANTE DO ALUGUEL ACIMA DO VALOR "DE MERCADO". ABUSIVIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. REPAROS. DEVIDOS. PAGAMENTO. FATURAS DE FORNECIMENTO DE ÁGUA. IMPOSSIBILIDADE. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. PERSUASÃO RACIONAL. ELEMENTOS PROBATÓRIOS E VERSÃO FÁTICA INVEROSSÍMEIS. SUCUMBÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. As questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em examinar a possibilidade de: a) revisão do valor alusivo aos alugueres solvidos pelas locatárias; b) condenação do réu ao pagamento de multa moratória no presente caso; c) condenação do locador ao pagamento das faturas de fornecimento de água relativas aos meses de abril e maio de 2018; e, finalmente, d) condenação do apelado à reparação dos defeitos ocorrentes no imóvel, indicados na causa de pedir.
2. A respeito da suposta abusividade do reajuste da prestação devida pelas locatárias, convém ressaltar que, de acordo com as regras previstas nos artigos 17, 18 e 19, todos da Lei no 8.245/1991, locador e locatário podem fixar livremente o valor dos alugueres, sendo permitida a revisão judicial do aludido montante para o devido ajuste da mencionada quantia ao preço "de mercado" respectivo. 2.1. O exercício do direito formativo de revisão do valor dos alugueres, com a subsequente mudança ao preço “de mercado”, tem como requisitos: a) o transcurso de prazo superior a 3 (três) anos do negócio jurídico de locação; e b) ausência de consenso, entre os contratantes, a respeito do montante relativo à prestação devida pelo locatário, nos termos da regra prevista no art. 19 da Lei no 8.245/1991. 2.2. Por essa razão, com fundamento no critério da especialidade, não é possível a pretendida aplicação da regra prevista no art. 567 do Código Civil, por força da norma estabelecida pelo art. 79 da Lei no 8.245/1991.
3. De acordo com a regra prevista no art. 22, incisos I e IV, da Lei no 8.458/1991, é obrigação do locador proceder à entrega, ao locatário, do bem alugado, em condições de uso para a finalidade a que se destina. Além disso deve responder pelos defeitos anteriores à locação. 3.1. O locador não promoveu os necessários reparos para que o bem imóvel pudesse atender a sua finalidade precípua, razão pela qual o estado crítico de conservação apresentado desde o início da vigência do negócio jurídico de locação deu causa à: a) aplicação da multa contratual prevista na cláusula sétima do instrumento negocial; e b) condenação à reparação dos defeitos indicados na causa de pedir.
4. Convém destacar que o critério estático da distribuição do ônus da prova, previsto na regra geral estabelecida pelo art. 373 do Código de Processo Civil, dispõe que é atribuição do autor a prova do fato constitutivo de sua pretensão (inc. I). Em contrapartida, é ônus do réu produzir prova a respeito de eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão do autor (inc. II). 5.1. Uma vez que as locatárias desincumbiram-se parcialmente de seu ônus probatório a sentença deve ser reformada em parte.
6. Em relação à atribuição dos ônus da sucumbência, de acordo com as regras previstas nos artigos 82, § 2o, e 85, ambos do Código de Processo Civil, o vencido deve pagar as despesas processuais e os honorários ao advogado do vencedor.
7. Apelação conhecida e parcialmente provida.