Tribunal: TJDFT
Processo: 0726578-50.2024.8.07.0000
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-12-04
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE PELO HERDEIRO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS. PENHORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora de imóvel relacionado a dívida condominial, em posse do herdeiro Emerson Araújo Santos, que, conforme decisão homologatória de partilha, detém o bem como parte de seu quinhão exclusivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Definir se é possível a penhora de imóvel por dívida condominial, mesmo quando o registro formal de propriedade ainda está em nome de terceiro e estabelecer se a posse do imóvel pelo herdeiro, sem a devida regularização registral, implica responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de pagamento de taxas condominiais possui natureza propter rem, de modo que acompanha o imóvel independentemente da titularidade formal registrada, recaindo sobre o possuidor atual.
4. Conforme o art. 1.345 do Código Civil, o adquirente do imóvel responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, uma vez que tais obrigações vinculam-se à própria coisa, não exigindo a manifestação de vontade específica do novo possuidor para assumi-las.
5. O imóvel constitui garantia do pagamento dos débitos condominiais, sendo admissível sua penhora mesmo que o herdeiro possuidor não tenha formalizado a transferência de propriedade no registro imobiliário.
6. A ausência de registro do formal de partilha não exime o possuidor atual do imóvel das obrigações condominiais, pois a responsabilidade pelo pagamento decorre da posse e da relação material de direito existente, não do registro.
7. Permitir que o possuidor do imóvel se exima das obrigações condominiais pela inércia em promover a alteração registral configuraria enriquecimento ilícito, em prejuízo da coletividade condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.

Tese de julgamento:
1. A obrigação de pagar taxas condominiais é propter rem, vinculando-se ao imóvel e acompanhando-o independentemente da titularidade formal no registro de imóveis.
2. A posse do imóvel pelo herdeiro implica responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, ainda que a transferência de propriedade não esteja registrada.
3. É admissível a penhora de imóvel por dívida condominial, mesmo quando o registro formal do bem ainda se encontra em nome de terceiro.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, inciso I, e 1.345; CPC, art. 487, inciso I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.142.462/SP, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023; TJDFT, Acórdão 1763053, 0716995-75.2023.8.07.0000, Rel. Des. Renato Scussel, 2a Turma Cível, julgado em 20/09/2023.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSE PELO HERDEIRO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS TAXAS. PENHORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora de imóvel relacionado a dívida condominial, em posse do herdeiro Emerson Araújo Santos, que, conforme decisão homologatória de partilha, detém o bem como parte de seu quinhão exclusivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Definir se é possível a penhora de imóvel por dívida condominial, mesmo quando o registro formal de propriedade ainda está em nome de terceiro e estabelecer se a posse do imóvel pelo herdeiro, sem a devida regularização registral, implica responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais em aberto.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de pagamento de taxas condominiais possui natureza propter rem, de modo que acompanha o imóvel independentemente da titularidade formal registrada, recaindo sobre o possuidor atual.
4. Conforme o art. 1.345 do Código Civil, o adquirente do imóvel responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, uma vez que tais obrigações vinculam-se à própria coisa, não exigindo a manifestação de vontade específica do novo possuidor para assumi-las.
5. O imóvel constitui garantia do pagamento dos débitos condominiais, sendo admissível sua penhora mesmo que o herdeiro possuidor não tenha formalizado a transferência de propriedade no registro imobiliário.
6. A ausência de registro do formal de partilha não exime o possuidor atual do imóvel das obrigações condominiais, pois a responsabilidade pelo pagamento decorre da posse e da relação material de direito existente, não do registro.
7. Permitir que o possuidor do imóvel se exima das obrigações condominiais pela inércia em promover a alteração registral configuraria enriquecimento ilícito, em prejuízo da coletividade condominial.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso provido.

Tese de julgamento:
1. A obrigação de pagar taxas condominiais é propter rem, vinculando-se ao imóvel e acompanhando-o independentemente da titularidade formal no registro de imóveis.
2. A posse do imóvel pelo herdeiro implica responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais, ainda que a transferência de propriedade não esteja registrada.
3. É admissível a penhora de imóvel por dívida condominial, mesmo quando o registro formal do bem ainda se encontra em nome de terceiro.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, inciso I, e 1.345; CPC, art. 487, inciso I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.142.462/SP, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023; TJDFT, Acórdão 1763053, 0716995-75.2023.8.07.0000, Rel. Des. Renato Scussel, 2a Turma Cível, julgado em 20/09/2023.