Tribunal: TJDFT
Processo: 0716856-23.2023.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-06-19
Data de publicação: 2024-06-25

Ementa:
APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONEXÃO. PREVENÇÃO NÃO CONFIGURADA. PRELIMINAR DE VÍCIO DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ULTRA PETITA ACOLHIDA. DECOTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR LOCATIVO. PROVA PERICIAL EMPRESTADA. ADMISSIBILIDADE. MEZANINO REMOVÍVEL ERGUIDO PELA LOCATÁRIA. INCLUSÃO NO CÁLCULO DO NOVO ALUGUEL. IMPOSSIBILIDADE. ESTRUTURA MÓVEL QUE ATENDE ÀS FINALIDADES COMERCIAIS. AUSÊNCIA DE VALORIZAÇÃO DO VALOR LOCATIVO. VERBAS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. ART. 86, CAPUT, DO CPC. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. Trata-se de recursos de apelação interpostos pela locadora ré e pela locatária autora contra r. sentença que, nos autos da ação renovatória de locação comercial, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para renovar o contrato de locação firmado pelas partes pelo prazo de 5 (cinco) anos, mantidas as cláusulas contratuais, adotando como valor locativo mínimo aquele apurado em perícia realizada nos autos de anterior ação revisional de aluguel (processo n. 0740692-30.2020.8.07.0001), no importe de R$232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), acrescido das atualizações decorrentes das disposições contratuais.

2. Inexiste a alegada prevenção por conexão entre a presente ação renovatória de locação com anterior ação revisional de aluguel já apreciada por este e. Tribunal de Justiça e que aguarda o julgamento dos recursos especial e extraordinário interpostos pelas partes. Nesse sentido, dispõe o verbete sumular n. 235 do Superior Tribunal de Justiça que “A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado.” Ainda, o STJ consolidou o entendimento de que, para a incidência do enunciado n. 235, não se exige a ocorrência do trânsito em julgado (STJ - AgInt no AREsp: 638447 SP 2014/0321748-1, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 06/04/2017, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 24/04/2017).

3. Se, na fundamentação da r. sentença, o Juízo de origem analisa pleito concernente à incorporação do mezanino removível ao imóvel locado, fundamento não aduzido pelas partes, merece acolhimento a preliminar de vício do decisum por julgamento ultra petita para se proceder à retificação do julgado e decotar o excesso, preservados os demais capítulos da sentença, porquanto não influenciados pela decisão ultra petita. Preliminar acolhida.

4. A prova emprestada, consistente em apurada perícia técnica realizada nos autos da anterior ação revisional de aluguel, é suficiente para dirimir a controvérsia acerca do valor locativo do imóvel objeto da presente ação renovatória de locação, sendo inócua a realização de nova prova pericial, especialmente se não comprovada a defasagem do valor do aluguel, não existindo malferimento à defesa da parte autora o indeferimento dos meios de prova postulados, consoante dispõe o art. 370, parágrafo único, do CPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

5. A perícia realizada no imóvel locado por ocasião da anterior ação revisional de aluguel mostra-se hábil a apontar o valor locativo devido, sendo certo que as alegações da locatária, no sentido de que a perícia em questão está defasada pelo decurso do tempo entre as demandas, está desprovida de comprovação, porquanto não houve demonstração de alteração substancial do cenário imobiliário da localidade. No ponto, extrai-se do laudo particular elaborado pelo perito contratado pela própria locatária e apresentado com a petição inicial que, ao contrário do afirmado nas razões recursais, o nicho de imóveis necessários para o exercício da atividade empresária da recorrente (supermercado) não foi impactado pelo arrefecimento do mercado após a alta verificada no período pandêmico.

6. Se o contrato de locação estabeleceu a possibilidade de adaptações ao imóvel locado para atender a finalidade comercial, independentemente de anuência da locadora, desde que a estrutura não afetasse a higidez do imóvel, conclui-se que a locatária atuou nos limites autorizados, porquanto construiu mezanino removível para adaptação da área com o objetivo de instalar o setor administrativo para labor de seus empregados.

7. Não bastasse a autorização contratual, o perito judicial asseverou que “A parte ampliada do mezanino possui uma recepção, sala de reunião e um salão com diversas estações de trabalho, separadas por divisórias de vidro” e, de acordo com a Anotação de Responsabilidade Técnica, referido mezanino foi classificado como atividade executada com “estrutura metálica para edificação provisória”. Ainda, o Registro de Responsabilidade Técnica ressalta que o projeto utilizou estrutura removível, metálica, com piso em placas cimentícias e paredes em gesso tipo drywall. No mesmo sentido, o laudo do engenheiro contratado pela própria locadora asseverou que a estrutura “pode ser removida, bastando-se fazer a recuperação do concreto nos locais dos chumbadores que ligam as peças metálicas e de concreto”. Decerto, o mezanino removível adaptado para exercício das finalidades comerciais da locatária não enseja aumento do valor locatício. Sentença reformada nesse ponto.

8. Há sucumbência recíproca e equivalente das partes no caso de o valor do aluguel ser fixado em montante distinto das pretensões da autora, que pugnou por sua fixação em montante inferior ao de mercado, e da ré, que se insurgiu contra a renovação e, subsidiariamente, requereu valor locativo superior ao real.

9. Em ação renovatória de locação, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a base de cálculo dos honorários sucumbenciais será o proveito econômico obtido, calculado pela diferença entre o valor do aluguel pago pela locatária e aquele fixado na r. sentença para o novo período de renovação contratual, multiplicado por 12 (doze) meses, nos termos do art. 58, III, da Lei n. 8.245/91. Sentença reformada nesse ponto.

10. A prática de conduta que evidencie litigância de má-fé por parte da autora recorrente não foi caracterizada, porquanto não se constata o intuito de modificar a realidade fática subjacente ao conflito. Em verdade, verifica-se unicamente a pretensão, pela autora, de acolhimento de teses jurídicas com as quais a ré não concorda. Ainda, a má-fé processual não se presume, sendo exigível, para sua caracterização, prova adequada e pertinente do dolo, o que não ocorreu.

11. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÕES. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONEXÃO. PREVENÇÃO NÃO CONFIGURADA. PRELIMINAR DE VÍCIO DA SENTENÇA POR JULGAMENTO ULTRA PETITA ACOLHIDA. DECOTE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO OCORRÊNCIA. VALOR LOCATIVO. PROVA PERICIAL EMPRESTADA. ADMISSIBILIDADE. MEZANINO REMOVÍVEL ERGUIDO PELA LOCATÁRIA. INCLUSÃO NO CÁLCULO DO NOVO ALUGUEL. IMPOSSIBILIDADE. ESTRUTURA MÓVEL QUE ATENDE ÀS FINALIDADES COMERCIAIS. AUSÊNCIA DE VALORIZAÇÃO DO VALOR LOCATIVO. VERBAS SUCUMBENCIAIS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E EQUIVALENTE. ART. 86, CAPUT, DO CPC. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO DEMONSTRADA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS.

1. Trata-se de recursos de apelação interpostos pela locadora ré e pela locatária autora contra r. sentença que, nos autos da ação renovatória de locação comercial, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para renovar o contrato de locação firmado pelas partes pelo prazo de 5 (cinco) anos, mantidas as cláusulas contratuais, adotando como valor locativo mínimo aquele apurado em perícia realizada nos autos de anterior ação revisional de aluguel (processo n. 0740692-30.2020.8.07.0001), no importe de R$232.000,00 (duzentos e trinta e dois mil reais), acrescido das atualizações decorrentes das disposições contratuais.

2. Inexiste a alegada prevenção por conexão entre a presente ação renovatória de locação com anterior ação revisional de aluguel já apreciada por este e. Tribunal de Justiça e que aguarda o julgamento dos recursos especial e extraordinário interpostos pelas partes. Nesse sentido, dispõe o verbete sumular n. 235 do Superior Tribunal de Justiça que “A conexão não determina a reunião dos processos, se um deles já foi julgado.” Ainda, o STJ consolidou o entendimento de que, para a incidência do enunciado n. 235, não se exige a ocorrência do trânsito em julgado (STJ - AgInt no AREsp: 638447 SP 2014/0321748-1, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, Data de Julgamento: 06/04/2017, T4 - Quarta Turma, Data de Publicação: DJe 24/04/2017).

3. Se, na fundamentação da r. sentença, o Juízo de origem analisa pleito concernente à incorporação do mezanino removível ao imóvel locado, fundamento não aduzido pelas partes, merece acolhimento a preliminar de vício do decisum por julgamento ultra petita para se proceder à retificação do julgado e decotar o excesso, preservados os demais capítulos da sentença, porquanto não influenciados pela decisão ultra petita. Preliminar acolhida.

4. A prova emprestada, consistente em apurada perícia técnica realizada nos autos da anterior ação revisional de aluguel, é suficiente para dirimir a controvérsia acerca do valor locativo do imóvel objeto da presente ação renovatória de locação, sendo inócua a realização de nova prova pericial, especialmente se não comprovada a defasagem do valor do aluguel, não existindo malferimento à defesa da parte autora o indeferimento dos meios de prova postulados, consoante dispõe o art. 370, parágrafo único, do CPC. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.

5. A perícia realizada no imóvel locado por ocasião da anterior ação revisional de aluguel mostra-se hábil a apontar o valor locativo devido, sendo certo que as alegações da locatária, no sentido de que a perícia em questão está defasada pelo decurso do tempo entre as demandas, está desprovida de comprovação, porquanto não houve demonstração de alteração substancial do cenário imobiliário da localidade. No ponto, extrai-se do laudo particular elaborado pelo perito contratado pela própria locatária e apresentado com a petição inicial que, ao contrário do afirmado nas razões recursais, o nicho de imóveis necessários para o exercício da atividade empresária da recorrente (supermercado) não foi impactado pelo arrefecimento do mercado após a alta verificada no período pandêmico.

6. Se o contrato de locação estabeleceu a possibilidade de adaptações ao imóvel locado para atender a finalidade comercial, independentemente de anuência da locadora, desde que a estrutura não afetasse a higidez do imóvel, conclui-se que a locatária atuou nos limites autorizados, porquanto construiu mezanino removível para adaptação da área com o objetivo de instalar o setor administrativo para labor de seus empregados.

7. Não bastasse a autorização contratual, o perito judicial asseverou que “A parte ampliada do mezanino possui uma recepção, sala de reunião e um salão com diversas estações de trabalho, separadas por divisórias de vidro” e, de acordo com a Anotação de Responsabilidade Técnica, referido mezanino foi classificado como atividade executada com “estrutura metálica para edificação provisória”. Ainda, o Registro de Responsabilidade Técnica ressalta que o projeto utilizou estrutura removível, metálica, com piso em placas cimentícias e paredes em gesso tipo drywall. No mesmo sentido, o laudo do engenheiro contratado pela própria locadora asseverou que a estrutura “pode ser removida, bastando-se fazer a recuperação do concreto nos locais dos chumbadores que ligam as peças metálicas e de concreto”. Decerto, o mezanino removível adaptado para exercício das finalidades comerciais da locatária não enseja aumento do valor locatício. Sentença reformada nesse ponto.

8. Há sucumbência recíproca e equivalente das partes no caso de o valor do aluguel ser fixado em montante distinto das pretensões da autora, que pugnou por sua fixação em montante inferior ao de mercado, e da ré, que se insurgiu contra a renovação e, subsidiariamente, requereu valor locativo superior ao real.

9. Em ação renovatória de locação, a jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça firmou a compreensão de que a base de cálculo dos honorários sucumbenciais será o proveito econômico obtido, calculado pela diferença entre o valor do aluguel pago pela locatária e aquele fixado na r. sentença para o novo período de renovação contratual, multiplicado por 12 (doze) meses, nos termos do art. 58, III, da Lei n. 8.245/91. Sentença reformada nesse ponto.

10. A prática de conduta que evidencie litigância de má-fé por parte da autora recorrente não foi caracterizada, porquanto não se constata o intuito de modificar a realidade fática subjacente ao conflito. Em verdade, verifica-se unicamente a pretensão, pela autora, de acolhimento de teses jurídicas com as quais a ré não concorda. Ainda, a má-fé processual não se presume, sendo exigível, para sua caracterização, prova adequada e pertinente do dolo, o que não ocorreu.

11. Recursos conhecidos e parcialmente providos.