Tribunal: TJDFT
Processo: 0720750-25.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-08-26
Data de publicação: 2024-09-06

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, e ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra. Em razões recursais, as requeridas afirmam que não possuem legitimidade para responder pelos juros de obra pois estes seriam cobrados pelo agente financeiro e que o Juízo seria incompetente para apreciar a demanda em razão de haver litisconsórcio necessário com o credor fiduciário, Caixa Econômica Federal. Argumentam que não houve atraso na obra, diante da ocorrência de caso fortuito, consubstanciado na escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário e a ocorrência da pandemia do coronavírus, assim como a existência de novação contratual, quanto ao prazo de entrega do imóvel, após a contratação do financiamento imobiliário. Pedem a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, pleiteiam a fixação dos lucros cessantes com base na estimativa de valor de aluguel equivalente, conforme dispõe o tema 996 do STJ.
2. Na origem, o autor, ajuizou ação de ressarcimento e indenização por danos materiais e morais argumentando, em suma, que celebrou com as recorrentes contrato de promessa de compra e venda de imóvel cuja entrega estava prevista para 30/12/2021 e que até o ajuizamento da ação não havia sido efetivada.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 61822378). Foram ofertadas contrarrazões (ID 61822383).
4. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise da legitimidade das recorrentes no que pertine aos juros de obra e se, de fato, houve descumprimento contratual.
5. Preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência do juízo. Enquanto responsáveis pelo atraso que gerou a manutenção da obrigação do pagamento dos juros de obra, as recorrentes são, indubitavelmente, partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Por igual razão, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro, a quem não pode ser imputada responsabilidade pela demora a que não deu causa. Neste sentido, cita-se o Acórdão 1655450, 07192153220228070016, Relatora: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 31/1/2023, publicado no DJE: 7/2/2023, e Acórdão 1808125, 07303007820238070016, Relator: DANIEL FELIPE MACHADO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 29/1/2024, publicado no DJE: 7/2/2024. Preliminares rejeitadas.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelas normas do direito do consumidor.
7. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 61821949 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
8. Nesse cenário, tendo em vista o descumprimento da cláusula contratual referente à data de entrega do imóvel e diante do inequívoco atraso, cabe às recorrentes suportar todos os danos sofridos pelas autoras. Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva em decorrência do risco da atividade, não havendo prova da alegada ocorrência de caso fortuito.
9. Quanto à legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema n. 996 do STJ para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta na origem se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelo autor no período em que as recorrentes estavam em mora contratual se mostra adequado ao caso, fazendo jus ao ressarcimento nos termos consignados na sentença.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse cenário, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o disposto em sentença, uma vez que, embora as recorrentes indiquem que deve-se adotar outro critério para arbitrar a indenização, no caso 0,5% do valor do imóvel, os parâmetros utilizados são legítimos (ressarcimento dos alugueis pagos), o que demonstra que o valor é justo e adequado para reparar os danos causados até a entrega do imóvel, ante a ausência de impugnação do valor de aluguel de imóveis equivalentes ou similares.
11. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida.
12. Condenadas as recorrentes, vencidas, ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, e ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra. Em razões recursais, as requeridas afirmam que não possuem legitimidade para responder pelos juros de obra pois estes seriam cobrados pelo agente financeiro e que o Juízo seria incompetente para apreciar a demanda em razão de haver litisconsórcio necessário com o credor fiduciário, Caixa Econômica Federal. Argumentam que não houve atraso na obra, diante da ocorrência de caso fortuito, consubstanciado na escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário e a ocorrência da pandemia do coronavírus, assim como a existência de novação contratual, quanto ao prazo de entrega do imóvel, após a contratação do financiamento imobiliário. Pedem a reforma da sentença, para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais. Subsidiariamente, pleiteiam a fixação dos lucros cessantes com base na estimativa de valor de aluguel equivalente, conforme dispõe o tema 996 do STJ.
2. Na origem, o autor, ajuizou ação de ressarcimento e indenização por danos materiais e morais argumentando, em suma, que celebrou com as recorrentes contrato de promessa de compra e venda de imóvel cuja entrega estava prevista para 30/12/2021 e que até o ajuizamento da ação não havia sido efetivada.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 61822378). Foram ofertadas contrarrazões (ID 61822383).
4. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise da legitimidade das recorrentes no que pertine aos juros de obra e se, de fato, houve descumprimento contratual.
5. Preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência do juízo. Enquanto responsáveis pelo atraso que gerou a manutenção da obrigação do pagamento dos juros de obra, as recorrentes são, indubitavelmente, partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Por igual razão, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro, a quem não pode ser imputada responsabilidade pela demora a que não deu causa. Neste sentido, cita-se o Acórdão 1655450, 07192153220228070016, Relatora: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 31/1/2023, publicado no DJE: 7/2/2023, e Acórdão 1808125, 07303007820238070016, Relator: DANIEL FELIPE MACHADO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 29/1/2024, publicado no DJE: 7/2/2024. Preliminares rejeitadas.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelas normas do direito do consumidor.
7. A despeito de ter recebido a nomenclatura de termo de reserva, o documento de ID 61821949 equivale a uma promessa de compra e venda e, como tal, integra o contrato de compra e venda por força do disposto no art. 30 do CDC. Além disso, uma das teses firmadas no Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso.
8. Nesse cenário, tendo em vista o descumprimento da cláusula contratual referente à data de entrega do imóvel e diante do inequívoco atraso, cabe às recorrentes suportar todos os danos sofridos pelas autoras. Tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade é objetiva em decorrência do risco da atividade, não havendo prova da alegada ocorrência de caso fortuito.
9. Quanto à legalidade da cobrança dos juros de obra, convém invocar novamente o tema n. 996 do STJ para consignar que uma de suas teses confirma a legalidade da cobrança, inclusive durante o prazo de tolerância. No entanto, a condenação imposta na origem se refere a período posterior ao tempo máximo estabelecido para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel, de sorte que a responsabilização pela restituição dos valores despendidos pelo autor no período em que as recorrentes estavam em mora contratual se mostra adequado ao caso, fazendo jus ao ressarcimento nos termos consignados na sentença.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse cenário, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o disposto em sentença, uma vez que, embora as recorrentes indiquem que deve-se adotar outro critério para arbitrar a indenização, no caso 0,5% do valor do imóvel, os parâmetros utilizados são legítimos (ressarcimento dos alugueis pagos), o que demonstra que o valor é justo e adequado para reparar os danos causados até a entrega do imóvel, ante a ausência de impugnação do valor de aluguel de imóveis equivalentes ou similares.
11. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida.
12. Condenadas as recorrentes, vencidas, ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.