Tribunal: TJDFT
Processo: 0742503-54.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-02-21
Data de publicação: 2024-03-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÓRIA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. LEI 13.786/2018 E LEI 9.514/1997. NÃO INCIDÊNCIA. ATO JURÍDICO PERFEITO. ANTERIORIDADE À NOVA LEI DO DISTRATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM CARTÓRIO. SÚMULA 543 DO STJ. APLICABILIDADE. COBRANÇA DE ENCARGOS DISCRIMINADOS NO CONTRATO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Cuida-se de apelações interpostas pelas Rés, vendedoras de lote imobiliário, contra a sentença que, aplicando a súmula 543 do STJ, condenou-as à devolução imediata do montante despendido pelo comprador, com retenção de 20% dos valores pagos.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.095, fixou a seguinte tese: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”. 2.1. Desse modo, a incidência da Lei 9.514/97 só é admitida se houver: a) registro em cartório do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária; b) inadimplemento do devedor; c) constituição do devedor em mora. 2.2. No entanto, não há nos autos prova de que contrato com pacto de alienação fiduciária foi averbado no Ofício de Imóveis competente, tornando-se inaplicável a Lei 9.514/1997.
3. A Lei do Distrato n. 13.786/2018 também não incide no presente feito, pois o contrato foi firmado em 15.08.2016, isto é, antes da sua vigência, sendo cediço que a Lei em questão não é retroativa.
4. A devolução de valores ao consumidor deve ser, portanto, de forma parcial, porém imediata, conforme súmula 543 e Tema 577 do STJ. 4.1. A retenção por parte da vendedora também deve ser com base nos valores pagos pelo comprador, e não no valor atualizado do contrato. 4.2. Ademais, em se tratando de terreno não edificado (lote), como é o caso dos autos, não é devida pelo comprador a taxa de fruição.
5. Não cabe o pedido de retenção no percentual de 25%, pois dissonante do previsto em contrato (20%), bem como não se aplica a Lei do Distrato ao presente caso.
6. Com exceção da taxa de fruição, os demais encargos e custos contratuais discriminados na avença (parágrafo terceiro da cláusula quinze), são devidos pelo comprador desde que as vendedoras comprovem ter despendido os valores ou que tenham vencido enquanto vigente o contrato.
7. Apelo conhecido e parcialmente provido. Honorários recursais majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO RESCISÓRIA COM PEDIDO DE RESSARCIMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. LEI 13.786/2018 E LEI 9.514/1997. NÃO INCIDÊNCIA. ATO JURÍDICO PERFEITO. ANTERIORIDADE À NOVA LEI DO DISTRATO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM CARTÓRIO. SÚMULA 543 DO STJ. APLICABILIDADE. COBRANÇA DE ENCARGOS DISCRIMINADOS NO CONTRATO. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Cuida-se de apelações interpostas pelas Rés, vendedoras de lote imobiliário, contra a sentença que, aplicando a súmula 543 do STJ, condenou-as à devolução imediata do montante despendido pelo comprador, com retenção de 20% dos valores pagos.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 1.095, fixou a seguinte tese: “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”. 2.1. Desse modo, a incidência da Lei 9.514/97 só é admitida se houver: a) registro em cartório do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária; b) inadimplemento do devedor; c) constituição do devedor em mora. 2.2. No entanto, não há nos autos prova de que contrato com pacto de alienação fiduciária foi averbado no Ofício de Imóveis competente, tornando-se inaplicável a Lei 9.514/1997.
3. A Lei do Distrato n. 13.786/2018 também não incide no presente feito, pois o contrato foi firmado em 15.08.2016, isto é, antes da sua vigência, sendo cediço que a Lei em questão não é retroativa.
4. A devolução de valores ao consumidor deve ser, portanto, de forma parcial, porém imediata, conforme súmula 543 e Tema 577 do STJ. 4.1. A retenção por parte da vendedora também deve ser com base nos valores pagos pelo comprador, e não no valor atualizado do contrato. 4.2. Ademais, em se tratando de terreno não edificado (lote), como é o caso dos autos, não é devida pelo comprador a taxa de fruição.
5. Não cabe o pedido de retenção no percentual de 25%, pois dissonante do previsto em contrato (20%), bem como não se aplica a Lei do Distrato ao presente caso.
6. Com exceção da taxa de fruição, os demais encargos e custos contratuais discriminados na avença (parágrafo terceiro da cláusula quinze), são devidos pelo comprador desde que as vendedoras comprovem ter despendido os valores ou que tenham vencido enquanto vigente o contrato.
7. Apelo conhecido e parcialmente provido. Honorários recursais majorados.