Tribunal: TJDFT
Processo: 0715775-55.2022.8.07.0007
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-15
Data de publicação: 2024-04-23

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. INEXISTÊNCIA DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS RÉUS NÃO CONFIGURADA. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO RECONHECIDOS. RECURSO IMPROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo autor em face da sentença de ID 57003845, que julgou os pedidos iniciais improcedentes.

2. Em suma, a parte autora afirma que, em maio de 2022, firmou contrato de cessão de direitos referente ao apartamento no 106B, localizado na QSE 06, lotes 24/26, Residencial Brisas, Taguatinga Sul - DF. Ressalta que o negócio foi fechado por R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), tendo pago R$ 83.000,00 (oitenta e três mil reais), por meio da permuta do veículo VW/VIRTUS SENSE AF de placa REE9H91, RENAVAM 01231056301; R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) a serem pagos em 36 parcelas de R$ 800,00 (oitocentos reais), com vencimentos a partir de 10/06/2022; além de 3 parcelas anuais no valor de R$ 2.733,34 (dois mil setecentos e trinta e três reais e trinta e quatro centavos) a vencerem nos dias 10/06/2023, 10/06/2024 e 10/06/2025. Assevera que realizou o pagamento apenas da primeira parcela, tendo em vista o descumprimento do acordo por parte dos requeridos, os quais teriam se comprometido a entregar o apartamento pronto, ou seja, com a instalação de portas e de porcelanato no piso, bem como com as paredes e o teto pintados, o que, todavia, não teria ocorrido e que, por isso, foi obrigado a arcar com os gastos da reforma. Acrescenta que há ordem de demolição do edifício, fato este que teria sido ocultado no momento da negociação. Declara, que, durante o curso da presente ação, seu nome foi protestado. Em razão disso, requer que seu nome seja retirado do cadastro de maus pagadores e que seja dada a quitação ao presente contrato, ante o seu descumprimento pelos recorridos. Pugna, ainda, pela condenação dos réus a indenizá-lo em R$ 8.000,00 (oito mil reais) pelos danos morais sofridos, bem como a ressarci-lo pelos danos materiais correspondentes ao valor despendido com a reforma do imóvel, qual seja, R$ 26.379,53 (vinte e seis mil trezentos e setenta e nove reais e cinquenta e três centavos).

3. Por outro lado, os réus aduzem que o imóvel foi vendido aos primeiros proprietários, Ormindo Pereira de Souza Filho e Glenilda Machado de Souza, pela construtora R.B CONSTRUÇÕES, inscrita no CNPJ no 26.201.964/0001-91. Acrescenta que, durante essa transação, foram averbadas, na cessão de direitos, as cláusulas quanto ao término da obra, o qual seria de responsabilidade da referida construtora. Esclarece que, ao comprar o imóvel, tais direitos lhe foram repassados, e que, posteriormente, vendeu o bem ao autor, sem, contudo, lhe prometer a entrega do apartamento pronto.

4. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal dispensados, pois o recorrente demonstrou sua situação de hipossuficiência financeira pelos documentos de ID no 57036280 a 57036301. Contrarrazões de ID no 57003874, pelo improvimento do recurso e manutenção da sentença.

5. Em suas razões recursais (D 57003856), o recorrente requer a reforma da sentença, sob o argumento de que as provas produzidas nos autos não foram devidamente analisadas pelo juízo de origem, em especial o áudio de ID 143842245 e a oitiva do corretor Alexandre (ID 177305914), os quais comprovariam suas alegações.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">6. A hipótese sob exame configura relação jurídica de natureza civil, uma vez que a transação ocorreu entre particulares, aplicando-se, por conseguinte, os preceitos do Código Civil de 2002.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">7. A controvérsia consiste em verificar a responsabilidade dos recorridos quanto à entrega do apartamento com acabamento e ao dever de informação referente à existência de ato administrativo de demolição do edifício, por ocasião da celebração do negócio jurídico.

8. No que tange à ausência de informação sobre a possibilidade de demolição do edifício, compulsando os autos, é possível concluir, por meio dos depoimentos das testemunhas Alexandre e Trindade Felipe (IDs 177305933 e 177305934, respectivamente), que, no momento da negociação, os proprietários das unidades não tinham conhecimento prévio sobre essa situação, ante a ausência de notificação demolitória, motivo pelo qual, o autor não foi informado a respeito disso, inexistindo, portanto, má-fé dos requeridos.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">9. Outrossim, na celebração de contrato de compra e venda de imóvel, é dever do comprador adotar as devidas cautelas, realizando as diligências necessárias, a fim de aferir a regularidade do bem antes da sua aquisição. Assim, ao não proceder dessa forma, o recorrente assumiu o risco pelos percalços que o alcançaram.

10. Em relação à alegada promessa de entregar o apartamento com acabamento, cumpre observar que consta uma cadeia dominial envolvendo o bem imóvel em questão, consoante documentos de IDs 134069705, 144736875 e 144736878, sendo certo que o instrumento avençado entre as partes da presente lide nada diz a respeito das condições do imóvel no ato da imissão da posse. Em verdade, a única disposição nesse sentido foi prevista na cláusula quarta da primeira cessão de direitos, na qual consta a R.B Construções como cedente, o que permite inferir que esta seria a responsável pela entrega do apartamento com os acabamentos ali referidos.

11. Corroborando tal fato, tem-se que, ao depor em juízo, o corretor Alexandre afirmou que não foi pactuado que os vendedores se comprometeriam a entregar o imóvel pronto, ressaltando que isso era de responsabilidade da construtora.

12. Ademais, no áudio de ID 143842245, o qual fora mencionado pelo autor em seu recurso, o requerido explica ao patrono daquele que, durante uma reunião, da qual participaram o recorrente, o corretor Alexandre, o dono da R.B Construções e um gerente de obras desta, restou firmado que a referida construtora entregaria a unidade pronta para morar, o que, entretanto, não ocorreu. Afirma que, em razão disso, posteriormente, o requerente o procurou, ocasião em que as partes se reuniram com o dono da construtora, tendo sido pactuado que a R.B Construção faria a sua parte e, caso fosse necessário, o réu prestaria auxílio, acrescentando, inclusive, que chegou a comprar alguns materiais de construção e a disponibilizar um funcionário para fazer a obra no apartamento. Declara, ainda, que ordenou a interrupção da obra, tendo em vista a postura persistente do autor de passar o tempo todo na obra questionando e perturbando o prestador de serviço. Ao final, asseverou que deixou o autor à vontade para procurar um advogado, pois caso houvesse um processo judicial, o polo passivo deveria ser a construtora.

13. Assim, depreende-se da conversa acima e de todo o acervo probatório que, de fato, a responsável pela entrega do imóvel com o acabamento devidamente concluído é a R.B Construções e que, diante do inadimplemento desta, o requerido tão somente prestou ajuda para a realização da reforma do apartamento vendido ao autor.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">14. Desta feita, não há que se falar em responsabilidade dos recorridos por danos materiais e morais.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">15. De igual modo, não merece prosperar o pleito quanto à retirada do nome do recorrente do cadastro de devedores, dando quitação ao negócio jurídico entabulado entre as partes, haja vista que o caso dos autos não se trata de exceção de contrato não cumprido, pois, como visto, não restou demonstrado o alegado descumprimento contratual.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">16. Ante o exposto, a sentença deve ser mantida por seus próprios fundamentos.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">17. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">18. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, art. 55), ficando, todavia, suspensa a exigibilidade ante a concessão de gratuidade de justiça, nos termos do art. 12 da Lei 1.060 /1950.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL NÃO DEMONSTRADO. INEXISTÊNCIA DE EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS RÉUS NÃO CONFIGURADA. DANOS MATERIAIS E MORAIS NÃO RECONHECIDOS. RECURSO IMPROVIDO.

1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo autor em face da sentença de ID 57003845, que julgou os pedidos iniciais improcedentes.

2. Em suma, a parte autora afirma que, em maio de 2022, firmou contrato de cessão de direitos referente ao apartamento no 106B, localizado na QSE 06, lotes 24/26, Residencial Brisas, Taguatinga Sul - DF. Ressalta que o negócio foi fechado por R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais), tendo pago R$ 83.000,00 (oitenta e três mil reais), por meio da permuta do veículo VW/VIRTUS SENSE AF de placa REE9H91, RENAVAM 01231056301; R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais) a serem pagos em 36 parcelas de R$ 800,00 (oitocentos reais), com vencimentos a partir de 10/06/2022; além de 3 parcelas anuais no valor de R$ 2.733,34 (dois mil setecentos e trinta e três reais e trinta e quatro centavos) a vencerem nos dias 10/06/2023, 10/06/2024 e 10/06/2025. Assevera que realizou o pagamento apenas da primeira parcela, tendo em vista o descumprimento do acordo por parte dos requeridos, os quais teriam se comprometido a entregar o apartamento pronto, ou seja, com a instalação de portas e de porcelanato no piso, bem como com as paredes e o teto pintados, o que, todavia, não teria ocorrido e que, por isso, foi obrigado a arcar com os gastos da reforma. Acrescenta que há ordem de demolição do edifício, fato este que teria sido ocultado no momento da negociação. Declara, que, durante o curso da presente ação, seu nome foi protestado. Em razão disso, requer que seu nome seja retirado do cadastro de maus pagadores e que seja dada a quitação ao presente contrato, ante o seu descumprimento pelos recorridos. Pugna, ainda, pela condenação dos réus a indenizá-lo em R$ 8.000,00 (oito mil reais) pelos danos morais sofridos, bem como a ressarci-lo pelos danos materiais correspondentes ao valor despendido com a reforma do imóvel, qual seja, R$ 26.379,53 (vinte e seis mil trezentos e setenta e nove reais e cinquenta e três centavos).

3. Por outro lado, os réus aduzem que o imóvel foi vendido aos primeiros proprietários, Ormindo Pereira de Souza Filho e Glenilda Machado de Souza, pela construtora R.B CONSTRUÇÕES, inscrita no CNPJ no 26.201.964/0001-91. Acrescenta que, durante essa transação, foram averbadas, na cessão de direitos, as cláusulas quanto ao término da obra, o qual seria de responsabilidade da referida construtora. Esclarece que, ao comprar o imóvel, tais direitos lhe foram repassados, e que, posteriormente, vendeu o bem ao autor, sem, contudo, lhe prometer a entrega do apartamento pronto.

4. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal dispensados, pois o recorrente demonstrou sua situação de hipossuficiência financeira pelos documentos de ID no 57036280 a 57036301. Contrarrazões de ID no 57003874, pelo improvimento do recurso e manutenção da sentença.

5. Em suas razões recursais (D 57003856), o recorrente requer a reforma da sentença, sob o argumento de que as provas produzidas nos autos não foram devidamente analisadas pelo juízo de origem, em especial o áudio de ID 143842245 e a oitiva do corretor Alexandre (ID 177305914), os quais comprovariam suas alegações.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">6. A hipótese sob exame configura relação jurídica de natureza civil, uma vez que a transação ocorreu entre particulares, aplicando-se, por conseguinte, os preceitos do Código Civil de 2002.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">7. A controvérsia consiste em verificar a responsabilidade dos recorridos quanto à entrega do apartamento com acabamento e ao dever de informação referente à existência de ato administrativo de demolição do edifício, por ocasião da celebração do negócio jurídico.

8. No que tange à ausência de informação sobre a possibilidade de demolição do edifício, compulsando os autos, é possível concluir, por meio dos depoimentos das testemunhas Alexandre e Trindade Felipe (IDs 177305933 e 177305934, respectivamente), que, no momento da negociação, os proprietários das unidades não tinham conhecimento prévio sobre essa situação, ante a ausência de notificação demolitória, motivo pelo qual, o autor não foi informado a respeito disso, inexistindo, portanto, má-fé dos requeridos.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">9. Outrossim, na celebração de contrato de compra e venda de imóvel, é dever do comprador adotar as devidas cautelas, realizando as diligências necessárias, a fim de aferir a regularidade do bem antes da sua aquisição. Assim, ao não proceder dessa forma, o recorrente assumiu o risco pelos percalços que o alcançaram.

10. Em relação à alegada promessa de entregar o apartamento com acabamento, cumpre observar que consta uma cadeia dominial envolvendo o bem imóvel em questão, consoante documentos de IDs 134069705, 144736875 e 144736878, sendo certo que o instrumento avençado entre as partes da presente lide nada diz a respeito das condições do imóvel no ato da imissão da posse. Em verdade, a única disposição nesse sentido foi prevista na cláusula quarta da primeira cessão de direitos, na qual consta a R.B Construções como cedente, o que permite inferir que esta seria a responsável pela entrega do apartamento com os acabamentos ali referidos.

11. Corroborando tal fato, tem-se que, ao depor em juízo, o corretor Alexandre afirmou que não foi pactuado que os vendedores se comprometeriam a entregar o imóvel pronto, ressaltando que isso era de responsabilidade da construtora.

12. Ademais, no áudio de ID 143842245, o qual fora mencionado pelo autor em seu recurso, o requerido explica ao patrono daquele que, durante uma reunião, da qual participaram o recorrente, o corretor Alexandre, o dono da R.B Construções e um gerente de obras desta, restou firmado que a referida construtora entregaria a unidade pronta para morar, o que, entretanto, não ocorreu. Afirma que, em razão disso, posteriormente, o requerente o procurou, ocasião em que as partes se reuniram com o dono da construtora, tendo sido pactuado que a R.B Construção faria a sua parte e, caso fosse necessário, o réu prestaria auxílio, acrescentando, inclusive, que chegou a comprar alguns materiais de construção e a disponibilizar um funcionário para fazer a obra no apartamento. Declara, ainda, que ordenou a interrupção da obra, tendo em vista a postura persistente do autor de passar o tempo todo na obra questionando e perturbando o prestador de serviço. Ao final, asseverou que deixou o autor à vontade para procurar um advogado, pois caso houvesse um processo judicial, o polo passivo deveria ser a construtora.

13. Assim, depreende-se da conversa acima e de todo o acervo probatório que, de fato, a responsável pela entrega do imóvel com o acabamento devidamente concluído é a R.B Construções e que, diante do inadimplemento desta, o requerido tão somente prestou ajuda para a realização da reforma do apartamento vendido ao autor.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">14. Desta feita, não há que se falar em responsabilidade dos recorridos por danos materiais e morais.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
baseline">15. De igual modo, não merece prosperar o pleito quanto à retirada do nome do recorrente do cadastro de devedores, dando quitação ao negócio jurídico entabulado entre as partes, haja vista que o caso dos autos não se trata de exceção de contrato não cumprido, pois, como visto, não restou demonstrado o alegado descumprimento contratual.

<p class="paragraph" style="text-align:justify;line-height:150%;vertical-align:
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<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">17. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">18. Condeno a parte recorrente ao pagamento de honorários de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor da causa (Lei 9.099/95, art. 55), ficando, todavia, suspensa a exigibilidade ante a concessão de gratuidade de justiça, nos termos do art. 12 da Lei 1.060 /1950.

<p class="paragraph" style="margin:0cm;text-align:justify;line-height:150%;
vertical-align:baseline">19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n.o 9.099/95.