Tribunal: TJDFT
Processo: 0754903-84.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-12-02
Data de publicação: 2024-12-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a parte ré ao pagamento do valor de R$ 14.521,39 (quatorze mil quinhentos e vinte e um reais e trinta e nove centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, além do pagamento do montante de R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30/06/2022, até a efetiva entrega das chaves (dezembro de 2023), a título de lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel, perfazendo o montante de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais).
2. Na origem, o autor, ora recorrido, ajuizou ação reparatória. Narrou que, em 26 de janeiro de 2021, assinou com a requerida Termo de Reserva da Unidade Habitacional n° 35262 do empreendimento “Itapoã Parque”, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos), com previsão de entrega para 30/12/21. Observou que o imóvel não foi entregue no prazo estabelecido, o que se mostrou como propaganda enganosa. Salientou que a requerida entregou comunicado informando que a conclusão se daria em 31/10/2023, contudo não o fez. Frisou que com as mudanças de data, foi obrigado a arcar com os juros de obra, resultando em um prejuízo de R$ 18.483,46 (dezoito mil quatrocentos e oitenta e três reais e dezoito centavos).
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 66111461). Foram oferecidas contrarrazões (ID 66111468).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de incompetência do Juizado Especial Cível, na ocorrência de caso fortuito e de força maior que levou ao atraso na entrega do imóvel, da inexistência de relação jurídica com base no Termo de Reserva e do real prazo da entrega do imóvel a ser considerado para cálculo dos juros de obra e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, a requerida, ora recorrente, alegou que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário mínimo, e que para restituição dos juros de obra, necessitam de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Pontuou que, ao longo das tratativas de aquisição do imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, que ocasionou considerável atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que, á época, não era possível saber a exata extensão do dano na cadeia de produção, restando demonstrado que o atraso se deu em virtude caso fortuito e força maior. Frisou que o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, não obrigando o pretenso comprador ao pagamento, nem o vendedor a entregar a unidade, não havendo qualquer ônus em caso de descumprimento. Ressaltou que a alienação do imóvel se dá com a assinatura do contrato de compra e venda, não devendo ser considerado o prazo estipulado no Termo de Reserva. Observou que a r. sentença considerou o mês de julho de 2022 como termo inicial, sem observância aos 180 dias de tolerância. Contudo, segundo suas razões, a data a ser considerada é a que foi estipulada no contrato de compra e venda, com prazo final no dia 24/04/2023 que, somado aos 180 dias de tolerância e o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, postergaria a entrega para 20/12/2023. Destacou que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, por não ter havido comprovação do pagamento indevido de tais juros, além do que o imóvel não possui caráter comercial, não podendo, inclusive, ser alienado ou alugado por certo período. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso de entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato de compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e de lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 66111275, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 66111274, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, pelo período compreendido entre 30/06/2022 até a data de entrega das chaves (dezembro de 2023), cujo montante seria superior ao valor fixado pelo Juízo, não cabendo reparação nesse sentido, ante a vedação da reformacio in pejus.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a parte ré ao pagamento do valor de R$ 14.521,39 (quatorze mil quinhentos e vinte e um reais e trinta e nove centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, além do pagamento do montante de R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30/06/2022, até a efetiva entrega das chaves (dezembro de 2023), a título de lucros cessantes decorrente do atraso na entrega do imóvel, perfazendo o montante de R$ 10.800,00 (dez mil e oitocentos reais).
2. Na origem, o autor, ora recorrido, ajuizou ação reparatória. Narrou que, em 26 de janeiro de 2021, assinou com a requerida Termo de Reserva da Unidade Habitacional n° 35262 do empreendimento “Itapoã Parque”, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos), com previsão de entrega para 30/12/21. Observou que o imóvel não foi entregue no prazo estabelecido, o que se mostrou como propaganda enganosa. Salientou que a requerida entregou comunicado informando que a conclusão se daria em 31/10/2023, contudo não o fez. Frisou que com as mudanças de data, foi obrigado a arcar com os juros de obra, resultando em um prejuízo de R$ 18.483,46 (dezoito mil quatrocentos e oitenta e três reais e dezoito centavos).
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 66111461). Foram oferecidas contrarrazões (ID 66111468).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de incompetência do Juizado Especial Cível, na ocorrência de caso fortuito e de força maior que levou ao atraso na entrega do imóvel, da inexistência de relação jurídica com base no Termo de Reserva e do real prazo da entrega do imóvel a ser considerado para cálculo dos juros de obra e lucros cessantes.
6. Em suas razões recursais, a requerida, ora recorrente, alegou que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário mínimo, e que para restituição dos juros de obra, necessitam de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Pontuou que, ao longo das tratativas de aquisição do imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, que ocasionou considerável atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que, á época, não era possível saber a exata extensão do dano na cadeia de produção, restando demonstrado que o atraso se deu em virtude caso fortuito e força maior. Frisou que o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, não obrigando o pretenso comprador ao pagamento, nem o vendedor a entregar a unidade, não havendo qualquer ônus em caso de descumprimento. Ressaltou que a alienação do imóvel se dá com a assinatura do contrato de compra e venda, não devendo ser considerado o prazo estipulado no Termo de Reserva. Observou que a r. sentença considerou o mês de julho de 2022 como termo inicial, sem observância aos 180 dias de tolerância. Contudo, segundo suas razões, a data a ser considerada é a que foi estipulada no contrato de compra e venda, com prazo final no dia 24/04/2023 que, somado aos 180 dias de tolerância e o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, postergaria a entrega para 20/12/2023. Destacou que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, por não ter havido comprovação do pagamento indevido de tais juros, além do que o imóvel não possui caráter comercial, não podendo, inclusive, ser alienado ou alugado por certo período. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso de entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato de compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e de lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 66111275, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 66111274, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, pelo período compreendido entre 30/06/2022 até a data de entrega das chaves (dezembro de 2023), cujo montante seria superior ao valor fixado pelo Juízo, não cabendo reparação nesse sentido, ante a vedação da reformacio in pejus.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.