Tribunal: TJDFT
Processo: 0742038-11.2023.8.07.0001
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-09-25
Data de publicação: 2024-10-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DANO MATERIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. CONHECIMENTO DO RECURSO. PRELIMINAR REJEITADA. SENTENÇA FUNDAMENTADA. CONTRATO ATÍPICO SUBLOCAÇÃO. RESTAURANTE. ESPAÇO FUNCIONAMENTO SUPERMERCADO. PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO. INADIMPLÊNCIA POSTERIOR À PANDEMIA COVID 19. CONCORRÊNCIA DESLEAL E PRÁTICA DE DUMPING. INEXISTÊNCIA. ALTERAÇÃO ENTRADA EMPREENDIMENTO. SUPOSTO ISOLAMENTO. QUEDA FATURAMENTO MENSAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ART. 54 DA LEI N. 8.245/91. OBRAS. RENÚNCIA INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS E RETENÇÃO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. INSUCESSO EMPREENDIMENTO. CULPA SUBLOCADOR INEXISTENTE. DECRETAÇÃO RESCISÃO PACTOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1...Rejeita-se preliminar de não conhecimento do apelo por inobservância ao princípio da dialeticidade se as razões recursais impugnam os fundamentos da Sentença, devolvendo ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. Preliminar rejeitada.
2...O Juiz é livre para formar a sua convicção, devendo indicar na decisão as razões que lhe formaram o convencimento e que julga pertinentes ao desate da lide, sendo que a fundamentação da Sentença revela a apreciação da prova documental produzida nos autos.
3...As partes firmaram em 10.03.2020 Contrato Atípico de (Sub) Locação e Outras Avenças cujo objeto é a locação de loja situada em praça de alimentação inserida em espaço no qual funcionava o supermercado Extra (Sublocador), o qual vendeu o empreendimento à Sendas Distribuidora S/A, detentora da marca Assaí, tendo esta firmado com a Sublocatária Instrumento Particular de Aditamento e Transferência daquele pacto em 24.01.2022.
4...A pandemia de Covid-19 não foi o fator determinante para o desfazimento do negócio jurídico, uma vez que a inadimplência da parte quanto às obrigações locatícias se deu a partir do mês de dezembro de 2022, momento posterior ao fechamento das atividades em estabelecimentos comerciais como forma de combate ao vírus Sars-Cov-2 (2020).
5...Além da possibilidade de comercialização de alimentos prontos no interior do supermercado (sublocador) em razão da ausência de vedação no pacto ou de cláusula de exclusividade ao Sublocatário para o comércio de venda de alimentos, certo é que sua localização em praça de alimentação e a disponibilização, pelo Sublocador, de alimentos na modalidade self-service pelo preço de R$ 3,69 (três reais e sessenta e nove centavos) o equivalente a 100g. (cem gramas), o que perfaz R$ 36,90 o quilograma, preço que não se mostra vil, afasta a alegação de concorrência desleal e prática de dumping.
6...A ausência de comprovação nos autos de que teria sido alterada a entrada do empreendimento, com suposto isolamento do estabelecimento da parte, enseja a rejeição da alegação de queda no faturamento mensal do restaurante por culpa das Rés.
7...A sublocação atípica de espaço em hipermercado destinado à praça de alimentação assemelha-se à locação em shopping center e atrai a incidência do disposto no Art. 54 da Lei n. 8.245/91: Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
8...Prevê a Cláusula Quarta do contrato que após o recebimento da loja o Sublocatário deverá iniciar as obras, instalações e decorações de acordo com o projeto previamente aprovado pelo Sublocador e que as benfeitorias e alterações aderirão à loja sem que assista àquele o direito de indenização ou retenção.
9...Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335/STJ).
10..A prevalência do Princípio Pacta Sunt Servanda retira do Sublocador a obrigação de restituir os valores gastos pelo Sublocatário com obras realizadas no imóvel.
11...O insucesso do empreendimento do Sublocatário em razão da queda de faturamento mensal não decorreu de culpa do Sublocador, o qual não possui obrigação de restituir valores gastos com reformas no restaurante ou empréstimos contraídos junto às instituições financeiras.
12...Decretação da rescisão dos contratos firmados pelas partes nos exatos termos pactuados. Pedido julgado parcialmente procedente.
13...Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO DANO MATERIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. OBSERVÂNCIA. CONHECIMENTO DO RECURSO. PRELIMINAR REJEITADA. SENTENÇA FUNDAMENTADA. CONTRATO ATÍPICO SUBLOCAÇÃO. RESTAURANTE. ESPAÇO FUNCIONAMENTO SUPERMERCADO. PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO. INADIMPLÊNCIA POSTERIOR À PANDEMIA COVID 19. CONCORRÊNCIA DESLEAL E PRÁTICA DE DUMPING. INEXISTÊNCIA. ALTERAÇÃO ENTRADA EMPREENDIMENTO. SUPOSTO ISOLAMENTO. QUEDA FATURAMENTO MENSAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. ART. 54 DA LEI N. 8.245/91. OBRAS. RENÚNCIA INDENIZAÇÃO BENFEITORIAS E RETENÇÃO. PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA. INSUCESSO EMPREENDIMENTO. CULPA SUBLOCADOR INEXISTENTE. DECRETAÇÃO RESCISÃO PACTOS. PROCEDÊNCIA PARCIAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1...Rejeita-se preliminar de não conhecimento do apelo por inobservância ao princípio da dialeticidade se as razões recursais impugnam os fundamentos da Sentença, devolvendo ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada. Preliminar rejeitada.
2...O Juiz é livre para formar a sua convicção, devendo indicar na decisão as razões que lhe formaram o convencimento e que julga pertinentes ao desate da lide, sendo que a fundamentação da Sentença revela a apreciação da prova documental produzida nos autos.
3...As partes firmaram em 10.03.2020 Contrato Atípico de (Sub) Locação e Outras Avenças cujo objeto é a locação de loja situada em praça de alimentação inserida em espaço no qual funcionava o supermercado Extra (Sublocador), o qual vendeu o empreendimento à Sendas Distribuidora S/A, detentora da marca Assaí, tendo esta firmado com a Sublocatária Instrumento Particular de Aditamento e Transferência daquele pacto em 24.01.2022.
4...A pandemia de Covid-19 não foi o fator determinante para o desfazimento do negócio jurídico, uma vez que a inadimplência da parte quanto às obrigações locatícias se deu a partir do mês de dezembro de 2022, momento posterior ao fechamento das atividades em estabelecimentos comerciais como forma de combate ao vírus Sars-Cov-2 (2020).
5...Além da possibilidade de comercialização de alimentos prontos no interior do supermercado (sublocador) em razão da ausência de vedação no pacto ou de cláusula de exclusividade ao Sublocatário para o comércio de venda de alimentos, certo é que sua localização em praça de alimentação e a disponibilização, pelo Sublocador, de alimentos na modalidade self-service pelo preço de R$ 3,69 (três reais e sessenta e nove centavos) o equivalente a 100g. (cem gramas), o que perfaz R$ 36,90 o quilograma, preço que não se mostra vil, afasta a alegação de concorrência desleal e prática de dumping.
6...A ausência de comprovação nos autos de que teria sido alterada a entrada do empreendimento, com suposto isolamento do estabelecimento da parte, enseja a rejeição da alegação de queda no faturamento mensal do restaurante por culpa das Rés.
7...A sublocação atípica de espaço em hipermercado destinado à praça de alimentação assemelha-se à locação em shopping center e atrai a incidência do disposto no Art. 54 da Lei n. 8.245/91: Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
8...Prevê a Cláusula Quarta do contrato que após o recebimento da loja o Sublocatário deverá iniciar as obras, instalações e decorações de acordo com o projeto previamente aprovado pelo Sublocador e que as benfeitorias e alterações aderirão à loja sem que assista àquele o direito de indenização ou retenção.
9...Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção (Súmula 335/STJ).
10..A prevalência do Princípio Pacta Sunt Servanda retira do Sublocador a obrigação de restituir os valores gastos pelo Sublocatário com obras realizadas no imóvel.
11...O insucesso do empreendimento do Sublocatário em razão da queda de faturamento mensal não decorreu de culpa do Sublocador, o qual não possui obrigação de restituir valores gastos com reformas no restaurante ou empréstimos contraídos junto às instituições financeiras.
12...Decretação da rescisão dos contratos firmados pelas partes nos exatos termos pactuados. Pedido julgado parcialmente procedente.
13...Recurso conhecido e parcialmente provido.