Tribunal: TJDFT
Processo: 0730257-10.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-10-11
Data de publicação: 2024-10-17

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE, DA ILEGITIMIDADE PASSIVA E DA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. AFASTADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. SOLIDARIEDADE ENTRE AS REQUERIDAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para: a) condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização por lucros cessantes, referente ao período 10 meses de aluguel, no valor de R$ 5.605,30 (cinco mil, seiscentos e cinco reais e trinta centavos), a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (dia 30 de cada mês, contado a partir de julho de 2022 até a entrega do imóvel), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (27/04/2024), conforme art. 405 do Código Civil; e b) condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização a título de juros de obra no valor de R$ 5.015,59 (cinco mil e quinze reais e cinquenta e nove centavos) a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (data de cada um dos pagamentos descritos na planilha de ID 192940573), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (27/04/2024), conforme art. 405 do Código Civil.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 63462268). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, as requeridas alegam, preliminarmente, que a cobrança dos juros de obra não é de sua responsabilidade, pois tais juros são cobrados diretamente pelo agente financeiro conforme o Contrato de Financiamento Imobiliário firmado exclusivamente entre o banco e o recorrido. Argumentam também que a relação contratual principal é entre o recorrido e o banco, tornando imprescindível a formação de um litisconsórcio necessário e revelando a incompetência absoluta do juízo para tratar do caso sem a presença da instituição financeira. No mérito, sustentam que os termos de reserva anteriores são substituídos pelo contrato definitivo de compra e venda, caracterizando uma novação contratual que extingue obrigações anteriores, conforme art. 360 do CC. Além disso, aduzem que os atrasos na entrega da unidade imobiliária foram inevitáveis devido à pandemia da Covid-19, que impactou significativamente a cadeia produtiva da construção civil, e que qualquer atraso não deveria gerar penalidades devido ao caráter fortuito externo da situação, conforme previsão do art. 393 do CC. Por fim, reiteram que a cobrança durante a fase de construção do imóvel é uma prática válida e regulamentada, sendo responsabilidade do adquirente, e que qualquer cobrança extra apenas ocorre para ressarcimento de despesas não pagas pelo cliente diretamente ao banco.
4. Em contrarrazões, a requerente alega, em preliminar, que os recorrentes, ao repetirem suas alegações anteriores sem contrapontos específicos, violam o princípio da dialeticidade. No mérito, sustenta a obrigatoriedade da indenização pelos recorrentes devido à prestação de serviços defeituosa, fundamentada na responsabilidade objetiva prevista pelo artigo 14 do CDC. Enfatiza que a Caixa Econômica Federal não deve ser parte no processo. Argumenta a legitimidade das recorrentes sobre os juros de obra, citando o Tema 996 do STJ, e aponta a existência de atraso na entrega do imóvel, considerando o recurso como meramente protelatório. Reafirma a validade da cobrança durante a fase de construção, ressaltando a falta de clareza nos prazos contratuais e a consequente violação ao direito básico de informação do consumidor. Por fim, menciona a penalidade aplicada pelo PROCON às empresas recorrentes por não cumprirem o prazo de entrega, reforçando a posição do consumidor.
II. Questão em discussão
5. Preliminares de ilegitimidade passiva, de incompetência do juízo e de ofensa ao princípio da dialeticidade.
6. A questão em discussão consiste em saber: (i) se há responsabilidade das recorrentes pelos juros de obra; (ii) se a pandemia da COVID-19 pode ser considerada como fortuito externo para afastar a responsabilização pelo atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Preliminar de inadmissão recursal por violação ao princípio da dialeticidade rejeitada, uma vez que o recurso é regular e contém impugnação específica aos fundamentos da sentença.
8. Preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência do juízo. Tendo em vista a alegação da autora de que o atraso que gerou a manutenção da obrigação do pagamento dos juros de obra foi causado pelas recorrentes, estas possuem, indubitavelmente, legitimidade para figurarem no polo passivo da demanda. Por igual razão, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro, a quem não pode ser imputada responsabilidade pela demora a que não deu causa.
9. Relação de consumo. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
10. Prevalece o entendimento de que o termo de reserva é parte integrante do contrato de compra e venda. Logo, o contrato de compra e venda não substitui o prazo inicialmente informado no termo de reserva (ID 63456021), sendo abusiva a estipulação de novo prazo sem clareza e anuência expressa do consumidor. Portanto, prevalece, no caso em exame, o prazo original de entrega (30/12/2021), acrescido da tolerância de 180 dias. Nesse sentido, destaco os precedentes: Acórdão 1908382, 07093207620248070016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 2/9/2024; e Acórdão 1908569, 07745985820238070016, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 28/8/2024.
11. A sentença que condenou à restituição de juros de obra pagos após o prazo de tolerância deve ser mantida, conforme o Tema 996 do STJ, que considera lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
12. Tendo em vista que o imóvel foi entregue apenas em 07/03/2023 (ID 63456043), o atraso ocorrido na entrega gera presunção de prejuízo ao comprador, que faz jus à indenização por lucros cessantes, com base no valor de locação de imóvel similar, até a entrega das chaves.
13. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
IV. Dispositivo e tese
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: “1. A existência de cláusula contratual no contrato de compra e venda, com prazo diverso, não caracteriza novação, quando ausente clareza e concordância expressa do consumidor, prevalecendo o prazo pactuado no Termo de Reserva, se mais favorável ao consumidor. 2. O atraso na entrega do imóvel adquirido gera o dever de indenização por lucros cessantes e juros de obra. 3. A pandemia de COVID-19, por si só, não constitui causa excludente de responsabilidade nos casos de atraso na entrega de imóvel”.
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1908382, 07093207620248070016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 2/9/2024; TJDFT, Acórdão 1908569, 07745985820238070016, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 28/8/2024; e TJDFT, Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE, DA ILEGITIMIDADE PASSIVA E DA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. AFASTADAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. SOLIDARIEDADE ENTRE AS REQUERIDAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas requeridas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, para: a) condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização por lucros cessantes, referente ao período 10 meses de aluguel, no valor de R$ 5.605,30 (cinco mil, seiscentos e cinco reais e trinta centavos), a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (dia 30 de cada mês, contado a partir de julho de 2022 até a entrega do imóvel), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (27/04/2024), conforme art. 405 do Código Civil; e b) condenar as rés, solidariamente, a pagarem para a parte autora indenização a título de juros de obra no valor de R$ 5.015,59 (cinco mil e quinze reais e cinquenta e nove centavos) a ser corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o efetivo prejuízo (data de cada um dos pagamentos descritos na planilha de ID 192940573), de acordo com Súmula 43 do STJ, com juros legais de 1% a.m., desde a citação (27/04/2024), conforme art. 405 do Código Civil.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 63462268). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, as requeridas alegam, preliminarmente, que a cobrança dos juros de obra não é de sua responsabilidade, pois tais juros são cobrados diretamente pelo agente financeiro conforme o Contrato de Financiamento Imobiliário firmado exclusivamente entre o banco e o recorrido. Argumentam também que a relação contratual principal é entre o recorrido e o banco, tornando imprescindível a formação de um litisconsórcio necessário e revelando a incompetência absoluta do juízo para tratar do caso sem a presença da instituição financeira. No mérito, sustentam que os termos de reserva anteriores são substituídos pelo contrato definitivo de compra e venda, caracterizando uma novação contratual que extingue obrigações anteriores, conforme art. 360 do CC. Além disso, aduzem que os atrasos na entrega da unidade imobiliária foram inevitáveis devido à pandemia da Covid-19, que impactou significativamente a cadeia produtiva da construção civil, e que qualquer atraso não deveria gerar penalidades devido ao caráter fortuito externo da situação, conforme previsão do art. 393 do CC. Por fim, reiteram que a cobrança durante a fase de construção do imóvel é uma prática válida e regulamentada, sendo responsabilidade do adquirente, e que qualquer cobrança extra apenas ocorre para ressarcimento de despesas não pagas pelo cliente diretamente ao banco.
4. Em contrarrazões, a requerente alega, em preliminar, que os recorrentes, ao repetirem suas alegações anteriores sem contrapontos específicos, violam o princípio da dialeticidade. No mérito, sustenta a obrigatoriedade da indenização pelos recorrentes devido à prestação de serviços defeituosa, fundamentada na responsabilidade objetiva prevista pelo artigo 14 do CDC. Enfatiza que a Caixa Econômica Federal não deve ser parte no processo. Argumenta a legitimidade das recorrentes sobre os juros de obra, citando o Tema 996 do STJ, e aponta a existência de atraso na entrega do imóvel, considerando o recurso como meramente protelatório. Reafirma a validade da cobrança durante a fase de construção, ressaltando a falta de clareza nos prazos contratuais e a consequente violação ao direito básico de informação do consumidor. Por fim, menciona a penalidade aplicada pelo PROCON às empresas recorrentes por não cumprirem o prazo de entrega, reforçando a posição do consumidor.
II. Questão em discussão
5. Preliminares de ilegitimidade passiva, de incompetência do juízo e de ofensa ao princípio da dialeticidade.
6. A questão em discussão consiste em saber: (i) se há responsabilidade das recorrentes pelos juros de obra; (ii) se a pandemia da COVID-19 pode ser considerada como fortuito externo para afastar a responsabilização pelo atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Preliminar de inadmissão recursal por violação ao princípio da dialeticidade rejeitada, uma vez que o recurso é regular e contém impugnação específica aos fundamentos da sentença.
8. Preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência do juízo. Tendo em vista a alegação da autora de que o atraso que gerou a manutenção da obrigação do pagamento dos juros de obra foi causado pelas recorrentes, estas possuem, indubitavelmente, legitimidade para figurarem no polo passivo da demanda. Por igual razão, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro, a quem não pode ser imputada responsabilidade pela demora a que não deu causa.
9. Relação de consumo. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
10. Prevalece o entendimento de que o termo de reserva é parte integrante do contrato de compra e venda. Logo, o contrato de compra e venda não substitui o prazo inicialmente informado no termo de reserva (ID 63456021), sendo abusiva a estipulação de novo prazo sem clareza e anuência expressa do consumidor. Portanto, prevalece, no caso em exame, o prazo original de entrega (30/12/2021), acrescido da tolerância de 180 dias. Nesse sentido, destaco os precedentes: Acórdão 1908382, 07093207620248070016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 2/9/2024; e Acórdão 1908569, 07745985820238070016, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 28/8/2024.
11. A sentença que condenou à restituição de juros de obra pagos após o prazo de tolerância deve ser mantida, conforme o Tema 996 do STJ, que considera lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
12. Tendo em vista que o imóvel foi entregue apenas em 07/03/2023 (ID 63456043), o atraso ocorrido na entrega gera presunção de prejuízo ao comprador, que faz jus à indenização por lucros cessantes, com base no valor de locação de imóvel similar, até a entrega das chaves.
13. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
IV. Dispositivo e tese
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: “1. A existência de cláusula contratual no contrato de compra e venda, com prazo diverso, não caracteriza novação, quando ausente clareza e concordância expressa do consumidor, prevalecendo o prazo pactuado no Termo de Reserva, se mais favorável ao consumidor. 2. O atraso na entrega do imóvel adquirido gera o dever de indenização por lucros cessantes e juros de obra. 3. A pandemia de COVID-19, por si só, não constitui causa excludente de responsabilidade nos casos de atraso na entrega de imóvel”.
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1908382, 07093207620248070016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 2/9/2024; TJDFT, Acórdão 1908569, 07745985820238070016, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 16/8/2024, publicado no DJE: 28/8/2024; e TJDFT, Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.