Tribunal: TJDFT
Processo: 0700049-58.2024.8.07.0011
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-11-21
Data de publicação: 2024-12-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido o contrato de locação verbal entre as partes, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos pelo locatário, sob pena de desocupação forçada. O apelante alegou cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova testemunhal e defendeu que a falta de manutenção do imóvel por parte do locador justificaria o inadimplemento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) se o indeferimento da prova testemunhal configura cerceamento de defesa, implicando nulidade da sentença; e (ii) se a falta de manutenção do imóvel pelo locador autoriza a exceção do contrato não cumprido, justificando a inadimplência do locatário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Cerceamento de defesa. O indeferimento da prova testemunhal se justifica quando a matéria é prevalentemente de direito e os elementos documentais já são suficientes para a formação do convencimento do julgador, nos termos do art. 370 do CPC. A decisão de primeira instância encontra-se amparada pela prova documental anexada aos autos, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas. Preliminar que se indefere.
4. Mérito. A rescisão do contrato de locação por falta de pagamento está em conformidade com o art. 9o, III, e o art. 62 da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). A falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios autoriza a rescisão e o despejo, independentemente de eventual descumprimento contratual por parte do locador, devendo tal questão ser resolvida em ação própria.
5. A alegação de exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não se aplica, pois o apelante não comprovou o descumprimento pelo locador, de suas obrigações e não notificou o locador sobre os supostos defeitos no imóvel, conforme exigido pelo art. 23, IV, da Lei no 8.245/1991. As fotografias apresentadas demonstram que os problemas alegados já existiam antes da locação, integrando a base contratual, não sendo suficiente para eximir o locatário de sua obrigação de pagamento.
IV. DISPOSITIVO
6. Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CPC, art. 370; Lei no 8.245/1991, arts. 9o, III, 23, IV, e 62; Código Civil, art. 476.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1881237, 07355547720238070001, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 20/6/2024, DJE 2/7/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou rescindido o contrato de locação verbal entre as partes, determinando a desocupação do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos e não pagos pelo locatário, sob pena de desocupação forçada. O apelante alegou cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova testemunhal e defendeu que a falta de manutenção do imóvel por parte do locador justificaria o inadimplemento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) se o indeferimento da prova testemunhal configura cerceamento de defesa, implicando nulidade da sentença; e (ii) se a falta de manutenção do imóvel pelo locador autoriza a exceção do contrato não cumprido, justificando a inadimplência do locatário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Cerceamento de defesa. O indeferimento da prova testemunhal se justifica quando a matéria é prevalentemente de direito e os elementos documentais já são suficientes para a formação do convencimento do julgador, nos termos do art. 370 do CPC. A decisão de primeira instância encontra-se amparada pela prova documental anexada aos autos, sendo desnecessária a oitiva de testemunhas. Preliminar que se indefere.
4. Mérito. A rescisão do contrato de locação por falta de pagamento está em conformidade com o art. 9o, III, e o art. 62 da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). A falta de pagamento dos aluguéis e encargos locatícios autoriza a rescisão e o despejo, independentemente de eventual descumprimento contratual por parte do locador, devendo tal questão ser resolvida em ação própria.
5. A alegação de exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, não se aplica, pois o apelante não comprovou o descumprimento pelo locador, de suas obrigações e não notificou o locador sobre os supostos defeitos no imóvel, conforme exigido pelo art. 23, IV, da Lei no 8.245/1991. As fotografias apresentadas demonstram que os problemas alegados já existiam antes da locação, integrando a base contratual, não sendo suficiente para eximir o locatário de sua obrigação de pagamento.
IV. DISPOSITIVO
6. Recurso desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CPC, art. 370; Lei no 8.245/1991, arts. 9o, III, 23, IV, e 62; Código Civil, art. 476.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1881237, 07355547720238070001, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 20/6/2024, DJE 2/7/2024.