Tribunal: TJDFT
Processo: 0719357-65.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-18
Data de publicação: 2024-11-28

Ementa:
Civil e inquilinato. Multa contratual. Proporcionalidade. Multa. Perdas e danos. Incidência sobre o primeiro anuênio do contrato. Cláusula específica. Autonomia da vontade. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelos autores com o objetivo de reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos e reduziu o valor da multa contratual para valor proporcional ao tempo em que os recorrentes permaneceram no imóvel. Sustentam os recorrentes que embora o contrato de aluguel tivesse prazo de 24 meses, o período a ser considerado deveria ser o de 12 meses, já que o contrato estabelece que após o 12o mês os locatários estariam isentos do pagamento da multa, devendo observar apenas a obrigação de comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência.
II. Questão em discussão
2. A questão em debate é a de definir o período sobre o qual deverá incidir a multa contratual, se 24 ou 12 meses.
III. Razões de decidir
3. Com efeito, estabelece o parágrafo único, do art. 4o, da Lei n. 8.245/1991 que o “locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”.
4. Não ocorreu transferência por parte do empregador dos recorrentes apta a afastar a aplicação da multa contratual, estando correta a sentença nesse sentido quando reconheceu se tratar de situação distinta.
5. A discussão ainda subsistente é sobre o qual o período deverá incidir a penalidade da multa rescisória.
6. A cláusula contida no parágrafo terceiro, do item III do contrato, estabelece que “ao completar 12 (doze) meses do presente Contrato, os LOCATÁRIOS não pagará multa, deverá comunicar por escrito, com prazo mínimo de 30 (trinta) dias antes de sua desocupação e cumprir todas as obrigações contratuais”.
7. Trata-se de prefixação de danos em caso de descumprimento contratual e por ser cláusula expressa, estabelecida diretamente pelos contratantes, surge com elevada carga cogente a ser observada por ambas as partes, em razão da autonomia da vontade.
8. O afastamento da multa contratual após um ano de contrato mostra-se em consonância com o princípio do pacta sunt servanda, servindo ao mesmo tempo como meio coercitivo para cumprimento do contrato de acordo com a expectativa do locador por no mínimo 12 meses.
9. Se a cláusula penal é estabelecida para prevenir perdas e danos apenas nos primeiros 12 meses da locação - sem aplicação da multa rescisória daí em diante – não é razoável exigir a penalidade sobre todo o período contratual.
10. Portanto, a restituição da caução deve observar o equivalente a 55% (cinquenta e cinco por cento), relativo ao período em que os locatários permaneceram no imóvel (6 meses e 18 dias) incidente sobre o período necessário para incidência da multa por desocupação antecipada (12 meses).
IV. Dispositivo
Recurso provido.
para reformar a sentença e declarar o cumprimento contratual dos recorrentes foi de 55% (cinquenta e cinco por cento), percentual sobre o qual deve incidir a restituição da caução, com juros e correção monetária. Mantido os demais termos da sentença quanto a procedência do pedido contraposto.
11. Sem custas e sem honorários ante ausência de recorrente vencido.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 4o.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
Civil e inquilinato. Multa contratual. Proporcionalidade. Multa. Perdas e danos. Incidência sobre o primeiro anuênio do contrato. Cláusula específica. Autonomia da vontade. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelos autores com o objetivo de reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos e reduziu o valor da multa contratual para valor proporcional ao tempo em que os recorrentes permaneceram no imóvel. Sustentam os recorrentes que embora o contrato de aluguel tivesse prazo de 24 meses, o período a ser considerado deveria ser o de 12 meses, já que o contrato estabelece que após o 12o mês os locatários estariam isentos do pagamento da multa, devendo observar apenas a obrigação de comunicar a desocupação com 30 dias de antecedência.
II. Questão em discussão
2. A questão em debate é a de definir o período sobre o qual deverá incidir a multa contratual, se 24 ou 12 meses.
III. Razões de decidir
3. Com efeito, estabelece o parágrafo único, do art. 4o, da Lei n. 8.245/1991 que o “locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”.
4. Não ocorreu transferência por parte do empregador dos recorrentes apta a afastar a aplicação da multa contratual, estando correta a sentença nesse sentido quando reconheceu se tratar de situação distinta.
5. A discussão ainda subsistente é sobre o qual o período deverá incidir a penalidade da multa rescisória.
6. A cláusula contida no parágrafo terceiro, do item III do contrato, estabelece que “ao completar 12 (doze) meses do presente Contrato, os LOCATÁRIOS não pagará multa, deverá comunicar por escrito, com prazo mínimo de 30 (trinta) dias antes de sua desocupação e cumprir todas as obrigações contratuais”.
7. Trata-se de prefixação de danos em caso de descumprimento contratual e por ser cláusula expressa, estabelecida diretamente pelos contratantes, surge com elevada carga cogente a ser observada por ambas as partes, em razão da autonomia da vontade.
8. O afastamento da multa contratual após um ano de contrato mostra-se em consonância com o princípio do pacta sunt servanda, servindo ao mesmo tempo como meio coercitivo para cumprimento do contrato de acordo com a expectativa do locador por no mínimo 12 meses.
9. Se a cláusula penal é estabelecida para prevenir perdas e danos apenas nos primeiros 12 meses da locação - sem aplicação da multa rescisória daí em diante – não é razoável exigir a penalidade sobre todo o período contratual.
10. Portanto, a restituição da caução deve observar o equivalente a 55% (cinquenta e cinco por cento), relativo ao período em que os locatários permaneceram no imóvel (6 meses e 18 dias) incidente sobre o período necessário para incidência da multa por desocupação antecipada (12 meses).
IV. Dispositivo
Recurso provido.
para reformar a sentença e declarar o cumprimento contratual dos recorrentes foi de 55% (cinquenta e cinco por cento), percentual sobre o qual deve incidir a restituição da caução, com juros e correção monetária. Mantido os demais termos da sentença quanto a procedência do pedido contraposto.
11. Sem custas e sem honorários ante ausência de recorrente vencido.
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 4o.
Jurisprudência relevante citada: n/a.