Tribunal: TJDFT
Processo: 0721705-32.2023.8.07.0003
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-04-15
Data de publicação: 2024-04-23

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA NÃO EFETIVADA. DESISTÊNCIA DAS PARTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para condenar solidariamente as rés a pagarem ao autor a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), referente à serviço de corretagem e intermediação para a compra de imóvel. Em suas razões recursais, suscitam preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, sustentam que os recorrentes são leigos e assinaram o contrato de compra e venda, sem entender. Afirmam que a venda não se concretizou porque não houve a liberação de financiamento. Asseveram ser indevida a comissão. Acrescentam que o imóvel foi vendido para outra pessoa. Pedem a reforma da sentença.
2. Recurso próprio, tempestivo e dispensado do recolhimento de preparo e custas ante o pedido de gratuidade de justiça, que ora defiro, diante das cópias da CTPS apresentadas que comprovam que os recorrentes auferem rendimento inferior a 5 salários-mínimos (ID. 56963338 e 56963341). Contrarrazões apresentadas (ID. 56963346).
3. Preliminar de cerceamento de defesa. Não merece prosperar a alegação dos recorrentes no sentido de ter sua defesa cerceada, pois não houve audiência para oitiva da testemunha. No caso, observa-se que a testemunha indicada é o proprietário do imóvel, que nos autos n. 0710488-48.2021.8.07.0007, ação movida pelo autor para cobrança do serviço de corretagem contra o proprietário, ele confirmou que o negócio de compra e venda do imóvel não se realizou. Além disso, nos termos do art. 370 do CPC, é facultado ao julgador, como destinatário da prova, o indeferimento da produção daquelas tidas como irrelevantes ao julgamento da lide. Assim, não há que falar em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
4. Trata-se, na origem, de ação de cobrança. A parte autora/recorrida alegou ter prestado serviços de corretagem e intermediação para a compra de um imóvel em favor das partes rés, mas a operação não se concretizou devido a problemas externos à vontade das partes envolvidas. Além disso, afirmou ter cobrado sua comissão do proprietário do imóvel nos autos n.0710488-48.2021.8.07.0007, mas seu pedido foi julgado improcedente. Assim, sustentou que cabe às partes rés o pagamento pelos serviços prestados. Por sua vez, as rés/recorrentes defenderam que a compra e venda do imóvel não se concretizou por culpa exclusiva da parte autora/recorrida, pois ela elaborou um instrumento inadequado para o contrato, caracterizando falha na prestação dos serviços de intermediação. Ainda, afirmaram que o fato de a transação não ter sido concluída exclui qualquer direito de recebimento de valores pelo corretor.
5. Segundo o art. 722 do Código Civil, “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Em outras palavras, cuida o contrato de corretagem de pacto acessório, através do qual o corretor, munido da expertise no ramo em que trabalha, atua mediante as instruções recebidas para a celebração de um contrato principal. Trata-se, portanto, de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. Deve o corretor atuar com diligência e prudência, prestando todas as informações necessárias ao seu cliente, sob pena de responder por perdas e danos (art. 723/CC). A remuneração do corretor é paga, em regra, por aquele que o contratou, após obtido o resultado pretendido, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes (art. 725/CC). Demais disso, como já está sedimentado pelo STJ, “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.” (AgInt no AREsp 1552123/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe 25/03/2020).
6. No caso sob análise, verifica-se que a compra do imóvel não se concretizou por fatos alheios às partes relacionados ao financiamento bancário. Nesse ponto, registra-se que o autor/recorrido admitiu em sua inicial que as partes concordaram em fazer o distrato tendo como fundamento a morosidade no procedimento. Desse modo, nota-se que a desistência ocorreu após acordo mútuo entre as partes, não podendo se imputar a desistência apenas aos réus, conforme consignado pelo juízo de origem.
7. Nesse sentido, o Acórdão ID. 56963081, proferido nos autos n. 0710488-48.2021.8.07.0007, dispôs que: “6. No entanto, conforme se vê das conversas de whatsapp juntadas com a contestação (ID 39240799) e do depoimento da pretensa compradora (ID 39240822), surgiram diversos obstáculos para que os compradores obtivessem o financiamento bancário para a aquisição efetiva do imóvel, tendo a negociação perdurado por meses, até que, em abril de 2021, a compradora manifestou interesse em desistir do negócio. Em maio de 2021, vê-se, ainda, uma tentativa de prosseguir com o negócio, mas em valor abaixo do que estava previsto no contrato, em razão do limite de crédito da compradora. Nesse cenário, compradores e vendedor acordaram em formalizar a desistência da compra e venda (ID 39240799 – pág. 9). Ressalta-se que o autor disse, em áudio, que providenciaria o cancelamento sem nenhum ônus para quaisquer das partes (áudio de ID 39240806). ” (grifei)
8. Assim, apesar de o recorrido ter defendido em sua inicial que alcançou o resultado útil, vez que foi promovida a aproximação entre as partes e assinado o contrato de compra e venda, na verdade, a compra e venda não se concretizou, o que indica que o autor não obteve sucesso na sua ação. Além disso, a cláusula quarta do contrato entabulado entre as partes (ID. 56963079) estabeleceu que o pagamento da comissão ao autor seria realizado após o recebimento dos recursos do financiamento imobiliário, o que não ocorreu.
9. Portanto, embora o autor/recorrido tenha demonstrado que buscou junto às instituições financeiras maneiras de viabilizar o financiamento do imóvel, não pode ser imposta a cobrança do serviço de corretagem porque não houve a liberação do financiamento para pagamento da comissão, conforme previsão de cláusula contratual. Por essas razões, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos iniciais.
10. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
11. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
12. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA NÃO EFETIVADA. DESISTÊNCIA DAS PARTES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PREVISÃO CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
1. Trata-se de recurso inominado interposto contra sentença que julgou procedente o pedido inicial para condenar solidariamente as rés a pagarem ao autor a quantia de R$ 6.000,00 (seis mil reais), referente à serviço de corretagem e intermediação para a compra de imóvel. Em suas razões recursais, suscitam preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, sustentam que os recorrentes são leigos e assinaram o contrato de compra e venda, sem entender. Afirmam que a venda não se concretizou porque não houve a liberação de financiamento. Asseveram ser indevida a comissão. Acrescentam que o imóvel foi vendido para outra pessoa. Pedem a reforma da sentença.
2. Recurso próprio, tempestivo e dispensado do recolhimento de preparo e custas ante o pedido de gratuidade de justiça, que ora defiro, diante das cópias da CTPS apresentadas que comprovam que os recorrentes auferem rendimento inferior a 5 salários-mínimos (ID. 56963338 e 56963341). Contrarrazões apresentadas (ID. 56963346).
3. Preliminar de cerceamento de defesa. Não merece prosperar a alegação dos recorrentes no sentido de ter sua defesa cerceada, pois não houve audiência para oitiva da testemunha. No caso, observa-se que a testemunha indicada é o proprietário do imóvel, que nos autos n. 0710488-48.2021.8.07.0007, ação movida pelo autor para cobrança do serviço de corretagem contra o proprietário, ele confirmou que o negócio de compra e venda do imóvel não se realizou. Além disso, nos termos do art. 370 do CPC, é facultado ao julgador, como destinatário da prova, o indeferimento da produção daquelas tidas como irrelevantes ao julgamento da lide. Assim, não há que falar em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
4. Trata-se, na origem, de ação de cobrança. A parte autora/recorrida alegou ter prestado serviços de corretagem e intermediação para a compra de um imóvel em favor das partes rés, mas a operação não se concretizou devido a problemas externos à vontade das partes envolvidas. Além disso, afirmou ter cobrado sua comissão do proprietário do imóvel nos autos n.0710488-48.2021.8.07.0007, mas seu pedido foi julgado improcedente. Assim, sustentou que cabe às partes rés o pagamento pelos serviços prestados. Por sua vez, as rés/recorrentes defenderam que a compra e venda do imóvel não se concretizou por culpa exclusiva da parte autora/recorrida, pois ela elaborou um instrumento inadequado para o contrato, caracterizando falha na prestação dos serviços de intermediação. Ainda, afirmaram que o fato de a transação não ter sido concluída exclui qualquer direito de recebimento de valores pelo corretor.
5. Segundo o art. 722 do Código Civil, “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Em outras palavras, cuida o contrato de corretagem de pacto acessório, através do qual o corretor, munido da expertise no ramo em que trabalha, atua mediante as instruções recebidas para a celebração de um contrato principal. Trata-se, portanto, de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio. Deve o corretor atuar com diligência e prudência, prestando todas as informações necessárias ao seu cliente, sob pena de responder por perdas e danos (art. 723/CC). A remuneração do corretor é paga, em regra, por aquele que o contratou, após obtido o resultado pretendido, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes (art. 725/CC). Demais disso, como já está sedimentado pelo STJ, “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão.” (AgInt no AREsp 1552123/MT, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe 25/03/2020).
6. No caso sob análise, verifica-se que a compra do imóvel não se concretizou por fatos alheios às partes relacionados ao financiamento bancário. Nesse ponto, registra-se que o autor/recorrido admitiu em sua inicial que as partes concordaram em fazer o distrato tendo como fundamento a morosidade no procedimento. Desse modo, nota-se que a desistência ocorreu após acordo mútuo entre as partes, não podendo se imputar a desistência apenas aos réus, conforme consignado pelo juízo de origem.
7. Nesse sentido, o Acórdão ID. 56963081, proferido nos autos n. 0710488-48.2021.8.07.0007, dispôs que: “6. No entanto, conforme se vê das conversas de whatsapp juntadas com a contestação (ID 39240799) e do depoimento da pretensa compradora (ID 39240822), surgiram diversos obstáculos para que os compradores obtivessem o financiamento bancário para a aquisição efetiva do imóvel, tendo a negociação perdurado por meses, até que, em abril de 2021, a compradora manifestou interesse em desistir do negócio. Em maio de 2021, vê-se, ainda, uma tentativa de prosseguir com o negócio, mas em valor abaixo do que estava previsto no contrato, em razão do limite de crédito da compradora. Nesse cenário, compradores e vendedor acordaram em formalizar a desistência da compra e venda (ID 39240799 – pág. 9). Ressalta-se que o autor disse, em áudio, que providenciaria o cancelamento sem nenhum ônus para quaisquer das partes (áudio de ID 39240806). ” (grifei)
8. Assim, apesar de o recorrido ter defendido em sua inicial que alcançou o resultado útil, vez que foi promovida a aproximação entre as partes e assinado o contrato de compra e venda, na verdade, a compra e venda não se concretizou, o que indica que o autor não obteve sucesso na sua ação. Além disso, a cláusula quarta do contrato entabulado entre as partes (ID. 56963079) estabeleceu que o pagamento da comissão ao autor seria realizado após o recebimento dos recursos do financiamento imobiliário, o que não ocorreu.
9. Portanto, embora o autor/recorrido tenha demonstrado que buscou junto às instituições financeiras maneiras de viabilizar o financiamento do imóvel, não pode ser imposta a cobrança do serviço de corretagem porque não houve a liberação do financiamento para pagamento da comissão, conforme previsão de cláusula contratual. Por essas razões, impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedente os pedidos iniciais.
10. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais.
11. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
12. Acórdão lavrado na forma do art. 46 da Lei 9.099/95.