Tribunal: TJDFT
Processo: 0703634-64.2023.8.07.0008
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2024-11-29
Data de publicação: 2024-12-12

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. REJEITADA. VÍCIO OCULTO APRESENTADO NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS PARA O LOCATÁRIO. NEGATIVAÇÃO DO NOME DO AUTOR NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INDEVIDA. DANO MORAL IN RE IPSA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela segunda ré contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva “ad causam” da primeira ré, bem como julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para declarar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes sem qualquer ônus para o autor e – por conseguinte – declarou a inexistência de quaisquer débitos do autor para com os réus no tocante aos fatos objeto deste processo. Ainda, condenou a segunda ré na obrigação de excluir o nome do autor de todo e qualquer órgão de restrição de crédito e a pagar ao autor indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00.
2. Em suas razões, sustenta que houve comunicação pela imobiliária de aviso de sinistro, tendo juntando declaração de débito finais. Afirma que a cobrança é devida e que a indenização paga ao segurado está de acordo com o contrato de locação e as condições de seguro. Alega que efetuou o pagamento dos mencionados débitos à Imobiliária tão somente porque esta acionou o Seguro informando a existência dos débitos, de forma que, caso o contrato de locação tenha sido rescindido por responsabilidade ou não do Locador, tem-se que cabia tão somente à primeira Requerida não acionar a Seguradora. Requer a procedência do pedido contraposto, uma vez que o autor não arcou com os débitos do imóvel locado. Pugna pela inexistência de danos morais.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a legitimidade da imobiliária recorrida para figurar no polo passivo da ação. No mérito, discute-se se é legítima a cobrança dos débitos imputados ao autor e se regular a inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, com o consequente pagamento de indenização por danos morais.
III. Razões de decidir
4. A imobiliária é mera administradora do imóvel, atuando como intermediadora de interesses nos contratos de locação e, portanto, não detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos suportados pelo locatário. Desse modo, permanece a responsabilidade direta do locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, inclusive pelos vícios e defeitos, anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei 8.245/91. Precedente: (Acórdão 1915937.
5. Neste sentido, a jurisprudência do STJ: A jurisprudência do colendo STJ firmou entendimento no sentido de que a "administradora de Imóveis, por ser mera mandatária do locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no polo passivo de eventual ação judicial que tenha por fundamento o contrato de locação. Isso porque não se pode confundir o proprietário do imóvel com quem o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este, ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de seu mandante, o locador" (REsp 664654/RJ. relator: ministro Arnaldo Esteves, DJ 9/10/06 p. 344). Preliminar de legitimidade passiva rejeitada.
6. No caso, consta dos autos o relato da parte autora de que firmou contrato de locação com a primeira requerida com termo inicial em 15/06/2022 e final em 1406/2025, contudo, durante o período chuvoso o apartamento apresentou diversas infiltrações que geraram mofo nas paredes, tornando a moradia insalubre. Narra o autor que informou à imobiliária da situação do imóvel, mas nada foi feito, tendo sido o contrato rescindido. Extrai-se dos autos que foi cobrado do autor valores referentes à pintura do imóvel e multa, tendo a seguradora recorrente pago o sinistro à imobiliária e inserido o nome do autor nos cadastros de inadimplentes.
7. Conforme art. 22, da Lei no 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, além de manter, durante a locação, a forma e destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
8. Das provas dos autos, verifica-se que os danos causados ao imóvel decorrentes de infiltração não foram causados pelo uso normal da coisa, mas depreende-se que se tratam de danos anteriores à locação e que, dada a sua extensão, deveriam ser de conhecimento do locador. Além disso, o locador nada fez para sanar os danos sofridos pelo imóvel após a comunicação do locatário, o que configura a sua negligência diante da situação.
9. Desse modo, a rescisão do contrato de locação ocorreu por culpa exclusiva do locador, de modo que não há que se falar em dever do recorrido em arcar com os custos da pintura do imóvel e com a multa pela rescisão antecipada do contrato. Por conseguinte, inexistente o débito imputado pelo recorrente ao autor e ilegítima a inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.
10. Quanto ao dano moral, ante a inexistência do débito, a negativação indevida do nome da parte autora em cadastro restritivo de crédito gera indenização por dano moral in re ipsa, pois decorre do próprio registro, violando os seus direitos da personalidade.
11. O valor fixado, a título de dano moral, deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o dano e a sua extensão, a situação do ofendido e a capacidade econômica do ofensor, sem que se descure da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, adequado o valor fixado em sentença.
12. Por fim, cabe ressaltar que, diante da alegação de que o sinistro foi pago em razão das informações passadas pela imobiliária, fica assegurado o direito de regresso da seguradora em desfavor dos corréus em ação própria.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. REJEITADA. VÍCIO OCULTO APRESENTADO NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. RESCISÃO CONTRATUAL SEM ÔNUS PARA O LOCATÁRIO. NEGATIVAÇÃO DO NOME DO AUTOR NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INDEVIDA. DANO MORAL IN RE IPSA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela segunda ré contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva “ad causam” da primeira ré, bem como julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para declarar a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes sem qualquer ônus para o autor e – por conseguinte – declarou a inexistência de quaisquer débitos do autor para com os réus no tocante aos fatos objeto deste processo. Ainda, condenou a segunda ré na obrigação de excluir o nome do autor de todo e qualquer órgão de restrição de crédito e a pagar ao autor indenização por danos morais no valor de R$ 3.000,00.
2. Em suas razões, sustenta que houve comunicação pela imobiliária de aviso de sinistro, tendo juntando declaração de débito finais. Afirma que a cobrança é devida e que a indenização paga ao segurado está de acordo com o contrato de locação e as condições de seguro. Alega que efetuou o pagamento dos mencionados débitos à Imobiliária tão somente porque esta acionou o Seguro informando a existência dos débitos, de forma que, caso o contrato de locação tenha sido rescindido por responsabilidade ou não do Locador, tem-se que cabia tão somente à primeira Requerida não acionar a Seguradora. Requer a procedência do pedido contraposto, uma vez que o autor não arcou com os débitos do imóvel locado. Pugna pela inexistência de danos morais.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a legitimidade da imobiliária recorrida para figurar no polo passivo da ação. No mérito, discute-se se é legítima a cobrança dos débitos imputados ao autor e se regular a inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito, com o consequente pagamento de indenização por danos morais.
III. Razões de decidir
4. A imobiliária é mera administradora do imóvel, atuando como intermediadora de interesses nos contratos de locação e, portanto, não detém legitimidade passiva para responder por eventuais danos suportados pelo locatário. Desse modo, permanece a responsabilidade direta do locador pelas obrigações decorrentes do contrato de locação, inclusive pelos vícios e defeitos, anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso IV, da Lei 8.245/91. Precedente: (Acórdão 1915937.
5. Neste sentido, a jurisprudência do STJ: A jurisprudência do colendo STJ firmou entendimento no sentido de que a "administradora de Imóveis, por ser mera mandatária do locador do imóvel, não possui legitimidade processual para figurar no polo passivo de eventual ação judicial que tenha por fundamento o contrato de locação. Isso porque não se pode confundir o proprietário do imóvel com quem o representa, ou seja, com seu mandatário, tendo em vista que este, ao celebrar o contrato de locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de seu mandante, o locador" (REsp 664654/RJ. relator: ministro Arnaldo Esteves, DJ 9/10/06 p. 344). Preliminar de legitimidade passiva rejeitada.
6. No caso, consta dos autos o relato da parte autora de que firmou contrato de locação com a primeira requerida com termo inicial em 15/06/2022 e final em 1406/2025, contudo, durante o período chuvoso o apartamento apresentou diversas infiltrações que geraram mofo nas paredes, tornando a moradia insalubre. Narra o autor que informou à imobiliária da situação do imóvel, mas nada foi feito, tendo sido o contrato rescindido. Extrai-se dos autos que foi cobrado do autor valores referentes à pintura do imóvel e multa, tendo a seguradora recorrente pago o sinistro à imobiliária e inserido o nome do autor nos cadastros de inadimplentes.
7. Conforme art. 22, da Lei no 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, além de manter, durante a locação, a forma e destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
8. Das provas dos autos, verifica-se que os danos causados ao imóvel decorrentes de infiltração não foram causados pelo uso normal da coisa, mas depreende-se que se tratam de danos anteriores à locação e que, dada a sua extensão, deveriam ser de conhecimento do locador. Além disso, o locador nada fez para sanar os danos sofridos pelo imóvel após a comunicação do locatário, o que configura a sua negligência diante da situação.
9. Desse modo, a rescisão do contrato de locação ocorreu por culpa exclusiva do locador, de modo que não há que se falar em dever do recorrido em arcar com os custos da pintura do imóvel e com a multa pela rescisão antecipada do contrato. Por conseguinte, inexistente o débito imputado pelo recorrente ao autor e ilegítima a inscrição de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito.
10. Quanto ao dano moral, ante a inexistência do débito, a negativação indevida do nome da parte autora em cadastro restritivo de crédito gera indenização por dano moral in re ipsa, pois decorre do próprio registro, violando os seus direitos da personalidade.
11. O valor fixado, a título de dano moral, deve observar os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o dano e a sua extensão, a situação do ofendido e a capacidade econômica do ofensor, sem que se descure da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, adequado o valor fixado em sentença.
12. Por fim, cabe ressaltar que, diante da alegação de que o sinistro foi pago em razão das informações passadas pela imobiliária, fica assegurado o direito de regresso da seguradora em desfavor dos corréus em ação própria.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.