Tribunal: TJDFT
Processo: 0737462-43.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-22
Data de publicação: 2024-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ENCARGOS CONDOMINIAIS EM ATRASO. DEMANDA DE COBRANÇA PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROPRIETÁRIO. CRIAÇÃO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. ORGANIZAÇÃO SOCIETÁRIA QUE TEM POR OBJETO A EXPLORAÇÃO DE SERVIÇOS EM CONDOMÍNIO DE HOTÉIS. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARTIGOS 1315, CAPUT, E 1336, INC. I, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO QUE DECORRE DA TITULARIDADE DOS ATRIBUTOS INERENTES AO DOMÍNIO. CONFUSÃO. ART. 381 DO CÓDIGO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. DISPARIDADE ENTRE CREDOR E DEVEDOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Em relação à questão preliminar suscitada pela apelante, consistente na alegação de afronta ao princípio da ampla defesa, convém observar que o Juízo singular proferiu decisão de saneamento do processo, oportunidade em que delimitou os pontos controvertidos e intimou as partes para que especificassem as provas que pretendiam produzir. 1.1. A apelante não se manifestou oportunamente a esse respeito, tendo havido preclusão.
2. De acordo com os comandos normativos previstos nos artigos 370 e 371, ambos do Código de Processo Civil, o Juízo singular é o destinatário da prova e tem a incumbência de determinar a produção dos meios probatórios necessários, afastando as diligências inúteis ao processo. 2.1. No caso em deslinde, ao julgar antecipadamente a controvérsia nos moldes do art. 355, inc. I, do CPC, o Juízo singular considerou suficientes as provas, já existentes nos autos, para a formação de seu convencimento. 2.2. Por se tratar de fato que pode ser provada por meio de documentos, e, no caso de ser a prova carreada aos autos suficiente, não há, em casos como o presente, ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
3. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a responsabilidade atribuída à sociedade empresária demandada, ora apelante, pelo pagamento de encargos condominiais em atraso. 3.1. Trata-se de obrigação propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento é atribuição conferida ao titular dos atributos inerentes ao domínio, ou ainda, ao titular de uma das prerrogativas decorrentes da propriedade, tais como a posse, o gozo e a fruição. 3.2. A regra prevista no art. 1315, caput, do Código Civil, preceitua que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. 3.3. A regra prevista no art. 1336, inc. I, do mesmo diploma legal, prevê que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
4. No caso em deslinde não houve controvérsia a respeito do domínio das unidades imobiliárias integrantes do condomínio autor, sendo certo que a própria sociedade empresária demandada reconheceu o inadimplemento, ainda que parcial, ao efetuar, voluntariamente, o pagamento dos valores em atraso referentes a algumas de suas unidades.
5. A existência de contrato de constituição de sociedade em conta de participação celebrado entre a apelante, na posição de “sócio oculto”, e a organização societária que tem por objeto a exploração de serviços no referido condomínio de hotéis, como “sócio ostensivo” responsável pela administração das unidades imobiliárias aludidas, não tem aptidão para, isoladamente, afastar a responsabilidade da apelante pelo pagamento dos encargos condominiais aludidos, que decorre da titularidade dos atributos inerentes ao domínio.
6. A transferência da gestão das unidades imobiliárias da sociedade empresária apelante para pessoa jurídica diversa, criada para essa finalidade específica, não é oponível ao condomínio, que é o responsável pela incolumidade da edificação e, especialmente, pelo uso adequado das áreas comuns, que dizem respeito aos interesses de todos os condôminos.
7. A satisfação de eventuais créditos atribuídos à recorrente em face de terceiros, decorrentes de vínculo de natureza obrigacional, deve ser buscada por meio das vias acionárias adequadas, não podendo ser debatida nos presentes autos. 7.1. Aliás, a sociedade em conta de participação não pode ser confundida com o condomínio autor e, ademais, não integra a presente relação jurídica processual.
8. Não pode ser acolhida a alegada confusão obrigacional entre apelante e apelado (art. 381 do Código Civil), no sentido de tornar ilegítima a pretensão de cobrança deduzida pelo condomínio autor, pois o preceito normativo aludido prevê a extinção da obrigação apenas nas hipóteses em que a mesma pessoa figura na posição de credor e devedor, por evidente. 8.1. No presente caso o suposto devedor é o “sócio ostensivo” responsável pela administração das unidades imobiliárias da recorrente, e não o condomínio autor.
9. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ENCARGOS CONDOMINIAIS EM ATRASO. DEMANDA DE COBRANÇA PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROPRIETÁRIO. CRIAÇÃO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. ORGANIZAÇÃO SOCIETÁRIA QUE TEM POR OBJETO A EXPLORAÇÃO DE SERVIÇOS EM CONDOMÍNIO DE HOTÉIS. TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARTIGOS 1315, CAPUT, E 1336, INC. I, AMBOS DO CÓDIGO CIVIL. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO QUE DECORRE DA TITULARIDADE DOS ATRIBUTOS INERENTES AO DOMÍNIO. CONFUSÃO. ART. 381 DO CÓDIGO CIVIL. NÃO OCORRÊNCIA. DISPARIDADE ENTRE CREDOR E DEVEDOR. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Em relação à questão preliminar suscitada pela apelante, consistente na alegação de afronta ao princípio da ampla defesa, convém observar que o Juízo singular proferiu decisão de saneamento do processo, oportunidade em que delimitou os pontos controvertidos e intimou as partes para que especificassem as provas que pretendiam produzir. 1.1. A apelante não se manifestou oportunamente a esse respeito, tendo havido preclusão.
2. De acordo com os comandos normativos previstos nos artigos 370 e 371, ambos do Código de Processo Civil, o Juízo singular é o destinatário da prova e tem a incumbência de determinar a produção dos meios probatórios necessários, afastando as diligências inúteis ao processo. 2.1. No caso em deslinde, ao julgar antecipadamente a controvérsia nos moldes do art. 355, inc. I, do CPC, o Juízo singular considerou suficientes as provas, já existentes nos autos, para a formação de seu convencimento. 2.2. Por se tratar de fato que pode ser provada por meio de documentos, e, no caso de ser a prova carreada aos autos suficiente, não há, em casos como o presente, ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
3. A questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em examinar a responsabilidade atribuída à sociedade empresária demandada, ora apelante, pelo pagamento de encargos condominiais em atraso. 3.1. Trata-se de obrigação propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento é atribuição conferida ao titular dos atributos inerentes ao domínio, ou ainda, ao titular de uma das prerrogativas decorrentes da propriedade, tais como a posse, o gozo e a fruição. 3.2. A regra prevista no art. 1315, caput, do Código Civil, preceitua que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. 3.3. A regra prevista no art. 1336, inc. I, do mesmo diploma legal, prevê que é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
4. No caso em deslinde não houve controvérsia a respeito do domínio das unidades imobiliárias integrantes do condomínio autor, sendo certo que a própria sociedade empresária demandada reconheceu o inadimplemento, ainda que parcial, ao efetuar, voluntariamente, o pagamento dos valores em atraso referentes a algumas de suas unidades.
5. A existência de contrato de constituição de sociedade em conta de participação celebrado entre a apelante, na posição de “sócio oculto”, e a organização societária que tem por objeto a exploração de serviços no referido condomínio de hotéis, como “sócio ostensivo” responsável pela administração das unidades imobiliárias aludidas, não tem aptidão para, isoladamente, afastar a responsabilidade da apelante pelo pagamento dos encargos condominiais aludidos, que decorre da titularidade dos atributos inerentes ao domínio.
6. A transferência da gestão das unidades imobiliárias da sociedade empresária apelante para pessoa jurídica diversa, criada para essa finalidade específica, não é oponível ao condomínio, que é o responsável pela incolumidade da edificação e, especialmente, pelo uso adequado das áreas comuns, que dizem respeito aos interesses de todos os condôminos.
7. A satisfação de eventuais créditos atribuídos à recorrente em face de terceiros, decorrentes de vínculo de natureza obrigacional, deve ser buscada por meio das vias acionárias adequadas, não podendo ser debatida nos presentes autos. 7.1. Aliás, a sociedade em conta de participação não pode ser confundida com o condomínio autor e, ademais, não integra a presente relação jurídica processual.
8. Não pode ser acolhida a alegada confusão obrigacional entre apelante e apelado (art. 381 do Código Civil), no sentido de tornar ilegítima a pretensão de cobrança deduzida pelo condomínio autor, pois o preceito normativo aludido prevê a extinção da obrigação apenas nas hipóteses em que a mesma pessoa figura na posição de credor e devedor, por evidente. 8.1. No presente caso o suposto devedor é o “sócio ostensivo” responsável pela administração das unidades imobiliárias da recorrente, e não o condomínio autor.
9. Recurso conhecido e desprovido.