Tribunal: TJDFT
Processo: 0719683-46.2019.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2024-08-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0719683-46.2019.8.07.0001 RECORRENTE: ABC CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A, RECORRIDO: PENINSULA COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA, ONE MORE ADMINISTRACAO, VENDA E LOCACAO DE IMOVEIS S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. OBSERVÂNCIA. JULGAMENTO ULTA PETITA. INOCORRÊNCIA. INTERESSE PROCESSUAL. PRESENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RATEIO DE DESPESAS DAS ÁREAS COMUNS. ESTIMATIVA DAS RECEITAS E DESPESAS EM ORÇAMENTO. COMPROVAÇÃO POSTERIOR. APRESENTAÇÃO DOS COMPROVANTES. PRAZO INEXEQUÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA. MULTA. NÃO INCIDÊNCIA NO PERÍODO PRETÉRITO. REDUÇÃO DO VALOR PARA O FUTURO. REPETIÇÃO DE VALORES. PERÍCIA ENCAMPADA. CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA CONTRATUALMENTE PREVISTA. EXCLUSÃO DE DESPESAS COM COMPROVANTES INIDÔNEOS. IPTU/TLP DEVIDOS PELO LOJISTA. COMPENSAÇÃO CABÍVEL. 1. Tendo sido apresentados fundamentos que se contrapõem ao que foi decidido na sentença recorrida, resta cumprido o requisito do art. 1.010, inciso III, do CPC. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada. 2. Consoante o § 2o do art. 322, do CPC, a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé. Assim, observado que o pedido expressamente deduzido não se limitou à exibição dos comprovantes de pagamento de despesas que compõem os boletos de cobrança de taxa de rateio da manutenção de áreas comuns de ?shopping center?, abarcando, também, a definição do valor a ser pago pelo inquilino em caso de insuficiente comprovação pelo locador, era mister a análise de todas as despesas consideradas na perícia judicial. Assim, rejeita-se a alegação de julgamento ultra petita. 3. Evidenciadas a utilidade e a necessidade da demanda, sobretudo em razão das extensas divergências quanto à aptidão ou idoneidade probatória dos documentos apresentados pelo locador e pela administradora do centro comercial, rejeita-se a preliminar de ausência de interesse processual. 4. A legitimidade processual, de acordo com a teoria da asserção, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas, sim, com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 5. Em se tratando de locação de imóvel comercial situado em complexo administrado sob a forma de ?shopping center?, a divisão das despesas de manutenção deve observar os ditames da Lei de Locações, a Lei no 8.245/91, notadamente os seus artigos 23 e 54, § 2o, além do Código Civil, no que couber. Logo, as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, assegurado o direito de exigência de comprovação da sua realização, à semelhança do que ocorre nos condomínios. Nesse caso, a exigibilidade do rateio não é condicionada à prévia demonstração dos pagamentos, incumbindo ao locatário adiantar os recursos para o pagamento das despesas comuns, não proporção que lhe caiba, assegurada a comprovação posterior, sob pena de repetição de indébito. 6. Embora seja assegurada a comprovação das despesas ao locatário, não seria materialmente viável que tal ocorresse com antecedência mínima de dez dias em relação ao vencimento do boleto de rateio, ante a necessidade de fechamento da contabilidade mensal. Assim, se a sentença deixa margem de dúvida quanto ao termo a partir do qual estaria descumprida a obrigação de exibir os documentos, e a fim de evitar divergências quanto ao cumprimento das obrigações futuras, necessário estabelecer que a exibição deve ocorrer até o quinto dia útil de cada mês. 7. Não sendo possível corroborar o critério temporal fixado na decisão liminar, por não ser razoável diante das circunstâncias citadas, e tendo sido apresentada toda a documentação exigida, não é devido qualquer valor a título de multa vencida. A divergência quanto à idoneidade da documentação para comprovar as despesas, mesmo quanto àquelas reconhecidas como indevidas na sentença, não equivale a dizer que a decisão que determinou a exibição não tenha sido cumprida, para fins de apuração da incidência, ou não, das ?astreintes?. 8. Sendo excessivo o valor da multa fixado inicialmente por decisão interlocutória, mantém-se aquele constante da sentença, adequado ao fim colimado. 9. No silêncio do aditamento contratual, e não havendo demonstração de que o acréscimo da área interna, pela construção de outro pavimento na loja, tenha tido qualquer influência sobre o volume total de despesas do centro comercial, mostra-se correta a adoção dos cálculos do perito, que tomaram como critério a área prevista no contrato inicial. 10. Se a Secretaria de Fazenda não foi comunicada do suposto acréscimo da área construída, para fins de majorar a base de cálculo do IPTU/TLP, não se pode pretender a divisão do rateio correspondente, entre os locatários, com inclusão daquela área. 11. Notas fiscais emitidas em nome de terceiros ou que contenham endereço diverso para a entrega de materiais não são comprovação idônea das despesas do centro comercial. 12. Tendo o perito verificado, in loco, o atual quadro de funcionários, inclusive por meio da verificação dos cartões de ponto, é devida a cobrança do rateio ao locatário. Eventual irregularidade que possa haver, sob a ótica administrativa ou trabalhista, não afasta a responsabilidade contratual de custeio. 13. O pagamento de tributos como IPTU e TLP é contratualmente atribuído ao locatário, que não se exime pelo eventual atraso no recolhimento por parte de quem figura formalmente como contribuinte, notadamente se já houve parcelamento administrativo. 14. Dadas as peculiaridades da lide, não seria razoável exigir-se do locatário que continue a efetuar o pagamento de significativas quantias mensais para solver as suas obrigações vincendas, submetendo-o à necessidade de promover o cumprimento de sentença para receber a repetição daquilo que já pagou a maior. Assim, cabível a extinção das obrigações vincendas, nos seus respectivos vencimentos, mediante compensação. 15. Se a empresa de administração não se trata verdadeiramente de um terceiro, meramente contratado para gerir o "shopping center", mas de integrante de conglomerado econômico de fato, ela também deve suportar a responsabilidade pela restituição dos valores cobrados a maior. 16. Apelos parcialmente providos. A parte recorrente alega que o acórdão combatido teria violado os seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 17, 330, inciso III, e 485, inciso VI, todos do CPC, ao afastar a ausência de interesse processual da autora. Afirma que nunca se negou a fornecer qualquer comprovante de composição das despesas de taxa de rateio, de modo que o ajuizamento da ação foi desnecessário e precipitado e sem observância de requisito da prévia notificação extrajudicial válida. Assim, entende que, se não há pretensão resistida, é nítida a falta de interesse de agir, com o consequente reconhecimento da extinção do feito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC; c) artigo 492 do CPC, diante do julgamento ultra petita; d) artigo 23, inciso XII, §1o, da Lei 8.245/91, pois, apesar de reconhecer que o locatário está obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio, desconsiderou as despesas emitidas em nome de terceiros. Defende que “não é licito a desconsideração de todas as despesas com materiais (tais como cartucho, toner ou gastos com equipamentos para uso da administração, gastos com impermeabilização, com material elétrico e acabamentos, tais como lâmpadas, com materiais descartáveis para uso e limpeza do empreendimento, tais como copos de água, papel higiênico (para funcionários e clientes), tampa de privada, uma vez que todas essas despesas foram feitas em prol do empreendimento”; e) artigo 884 do Código Civil, porquanto havendo acréscimo na área locada, passando essa a medir 1.886,77 m2, justificada está a majoração da taxa de rateio, sob pena de enriquecimento ilícito. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil/2015, porque “Inexiste afronta aos art. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.076.227/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 20/11/2023). A corroborar: AgInt no AREsp n. 2.544.386/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 28/6/2024. Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 17, 330, inciso III, 485, inciso VI, e 492, todos do CPC, 23, inciso XII, §1o, da Lei 8.245/91 e 884 do CCB. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais em debate, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0719683-46.2019.8.07.0001 RECORRENTE: ABC CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A, RECORRIDO: PENINSULA COMERCIAL DE ALIMENTOS LTDA, ONE MORE ADMINISTRACAO, VENDA E LOCACAO DE IMOVEIS S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIALETICIDADE RECURSAL. OBSERVÂNCIA. JULGAMENTO ULTA PETITA. INOCORRÊNCIA. INTERESSE PROCESSUAL. PRESENÇA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. RATEIO DE DESPESAS DAS ÁREAS COMUNS. ESTIMATIVA DAS RECEITAS E DESPESAS EM ORÇAMENTO. COMPROVAÇÃO POSTERIOR. APRESENTAÇÃO DOS COMPROVANTES. PRAZO INEXEQUÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMPRIDA. MULTA. NÃO INCIDÊNCIA NO PERÍODO PRETÉRITO. REDUÇÃO DO VALOR PARA O FUTURO. REPETIÇÃO DE VALORES. PERÍCIA ENCAMPADA. CÁLCULO PROPORCIONAL À ÁREA CONTRATUALMENTE PREVISTA. EXCLUSÃO DE DESPESAS COM COMPROVANTES INIDÔNEOS. IPTU/TLP DEVIDOS PELO LOJISTA. COMPENSAÇÃO CABÍVEL. 1. Tendo sido apresentados fundamentos que se contrapõem ao que foi decidido na sentença recorrida, resta cumprido o requisito do art. 1.010, inciso III, do CPC. Preliminar de ausência de dialeticidade recursal rejeitada. 2. Consoante o § 2o do art. 322, do CPC, a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé. Assim, observado que o pedido expressamente deduzido não se limitou à exibição dos comprovantes de pagamento de despesas que compõem os boletos de cobrança de taxa de rateio da manutenção de áreas comuns de ?shopping center?, abarcando, também, a definição do valor a ser pago pelo inquilino em caso de insuficiente comprovação pelo locador, era mister a análise de todas as despesas consideradas na perícia judicial. Assim, rejeita-se a alegação de julgamento ultra petita. 3. Evidenciadas a utilidade e a necessidade da demanda, sobretudo em razão das extensas divergências quanto à aptidão ou idoneidade probatória dos documentos apresentados pelo locador e pela administradora do centro comercial, rejeita-se a preliminar de ausência de interesse processual. 4. A legitimidade processual, de acordo com a teoria da asserção, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas, sim, com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 5. Em se tratando de locação de imóvel comercial situado em complexo administrado sob a forma de ?shopping center?, a divisão das despesas de manutenção deve observar os ditames da Lei de Locações, a Lei no 8.245/91, notadamente os seus artigos 23 e 54, § 2o, além do Código Civil, no que couber. Logo, as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, assegurado o direito de exigência de comprovação da sua realização, à semelhança do que ocorre nos condomínios. Nesse caso, a exigibilidade do rateio não é condicionada à prévia demonstração dos pagamentos, incumbindo ao locatário adiantar os recursos para o pagamento das despesas comuns, não proporção que lhe caiba, assegurada a comprovação posterior, sob pena de repetição de indébito. 6. Embora seja assegurada a comprovação das despesas ao locatário, não seria materialmente viável que tal ocorresse com antecedência mínima de dez dias em relação ao vencimento do boleto de rateio, ante a necessidade de fechamento da contabilidade mensal. Assim, se a sentença deixa margem de dúvida quanto ao termo a partir do qual estaria descumprida a obrigação de exibir os documentos, e a fim de evitar divergências quanto ao cumprimento das obrigações futuras, necessário estabelecer que a exibição deve ocorrer até o quinto dia útil de cada mês. 7. Não sendo possível corroborar o critério temporal fixado na decisão liminar, por não ser razoável diante das circunstâncias citadas, e tendo sido apresentada toda a documentação exigida, não é devido qualquer valor a título de multa vencida. A divergência quanto à idoneidade da documentação para comprovar as despesas, mesmo quanto àquelas reconhecidas como indevidas na sentença, não equivale a dizer que a decisão que determinou a exibição não tenha sido cumprida, para fins de apuração da incidência, ou não, das ?astreintes?. 8. Sendo excessivo o valor da multa fixado inicialmente por decisão interlocutória, mantém-se aquele constante da sentença, adequado ao fim colimado. 9. No silêncio do aditamento contratual, e não havendo demonstração de que o acréscimo da área interna, pela construção de outro pavimento na loja, tenha tido qualquer influência sobre o volume total de despesas do centro comercial, mostra-se correta a adoção dos cálculos do perito, que tomaram como critério a área prevista no contrato inicial. 10. Se a Secretaria de Fazenda não foi comunicada do suposto acréscimo da área construída, para fins de majorar a base de cálculo do IPTU/TLP, não se pode pretender a divisão do rateio correspondente, entre os locatários, com inclusão daquela área. 11. Notas fiscais emitidas em nome de terceiros ou que contenham endereço diverso para a entrega de materiais não são comprovação idônea das despesas do centro comercial. 12. Tendo o perito verificado, in loco, o atual quadro de funcionários, inclusive por meio da verificação dos cartões de ponto, é devida a cobrança do rateio ao locatário. Eventual irregularidade que possa haver, sob a ótica administrativa ou trabalhista, não afasta a responsabilidade contratual de custeio. 13. O pagamento de tributos como IPTU e TLP é contratualmente atribuído ao locatário, que não se exime pelo eventual atraso no recolhimento por parte de quem figura formalmente como contribuinte, notadamente se já houve parcelamento administrativo. 14. Dadas as peculiaridades da lide, não seria razoável exigir-se do locatário que continue a efetuar o pagamento de significativas quantias mensais para solver as suas obrigações vincendas, submetendo-o à necessidade de promover o cumprimento de sentença para receber a repetição daquilo que já pagou a maior. Assim, cabível a extinção das obrigações vincendas, nos seus respectivos vencimentos, mediante compensação. 15. Se a empresa de administração não se trata verdadeiramente de um terceiro, meramente contratado para gerir o "shopping center", mas de integrante de conglomerado econômico de fato, ela também deve suportar a responsabilidade pela restituição dos valores cobrados a maior. 16. Apelos parcialmente providos. A parte recorrente alega que o acórdão combatido teria violado os seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 17, 330, inciso III, e 485, inciso VI, todos do CPC, ao afastar a ausência de interesse processual da autora. Afirma que nunca se negou a fornecer qualquer comprovante de composição das despesas de taxa de rateio, de modo que o ajuizamento da ação foi desnecessário e precipitado e sem observância de requisito da prévia notificação extrajudicial válida. Assim, entende que, se não há pretensão resistida, é nítida a falta de interesse de agir, com o consequente reconhecimento da extinção do feito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC; c) artigo 492 do CPC, diante do julgamento ultra petita; d) artigo 23, inciso XII, §1o, da Lei 8.245/91, pois, apesar de reconhecer que o locatário está obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio, desconsiderou as despesas emitidas em nome de terceiros. Defende que “não é licito a desconsideração de todas as despesas com materiais (tais como cartucho, toner ou gastos com equipamentos para uso da administração, gastos com impermeabilização, com material elétrico e acabamentos, tais como lâmpadas, com materiais descartáveis para uso e limpeza do empreendimento, tais como copos de água, papel higiênico (para funcionários e clientes), tampa de privada, uma vez que todas essas despesas foram feitas em prol do empreendimento”; e) artigo 884 do Código Civil, porquanto havendo acréscimo na área locada, passando essa a medir 1.886,77 m2, justificada está a majoração da taxa de rateio, sob pena de enriquecimento ilícito. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à suposta afronta aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil/2015, porque “Inexiste afronta aos art. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo” (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.076.227/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 20/11/2023). A corroborar: AgInt no AREsp n. 2.544.386/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 28/6/2024. Melhor sorte não colhe o apelo no tocante à mencionada contrariedade aos artigos 17, 330, inciso III, 485, inciso VI, e 492, todos do CPC, 23, inciso XII, §1o, da Lei 8.245/91 e 884 do CCB. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar as teses recursais em debate, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desbordaria dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028